Category: Asuntosijoittaminen

Hankesuunnitelma, tavoitteena KVR-hanke

Hankesuunnitelma, tavoitteena KVR-hanke

Hankesuunnitelma, tavoitteena KVR-hanke.

Aiemmin olemme jo kirjoittaneet, että meillä on kaksi sijoitusasuntoa Keravalla, ja molemmissa on linjasaneerauksen suunnittelu käynnissä. Toinen yhtiöistä on ehtinyt jo toteutussuunnitteluun. Toisen aloittaessa juuri hankesuunnittelua. Ensimmäinen yhtiö on seurannut perinteistä polkua, jossa ensin tehdään hankesuunnitelma, sen jälkeen toteutussuunnitelma, ja lopulta suunnitelmien pohjalta kilpailutetaan urakka. Toisen yhtiön hallitus lähtee hankesuunnitteluun hiukan erilaisesta olettamasta. Olemme hallituksessa päättäneet viedä hankesuunnittelun hiukan perinteistä pidemmälle, ja tavoitteena on kilpailuttaa hankesuunnitelman pohjalta niin sanottu KVR (kokonaisvastuurakentaminen) tai tavoitehinta urakka, jossa on valittu toimija hoitaa sekä suunnittelun, että urakan yhtenä kokonaisuutena.

Hankesuunnitelma, tavoitteena KVR-hanke.

Hankesuunnittelun kilpailutus

Ensimmäisen taloyhtiön tavoin valitsimme tähänkin hankkeeseen taloyhtiölle oman projektipäällikön, joka tuo hallitukselle sekä projektinjohdollista voimaa että rakennusteknistä osaamista. Hankesuunnitelman kilpailutus alkoi samoin kuin perinteisemmänkin lähestymisen valinneen suunnittelun. Ainoana erona hankesuunnittelun tarjouspyynnössä pyydetään varautumaan tarkempaan suunnitelmaan ja muun muassa materiaalien valintaan.

Syksyllä 2022 taloyhtiö saikin hyvin tarjouksia. Tarjousten joukossa ei ollut kuin yksi tai kaksi tarjoajaa, joiden tarjouksista paistoi suunnittelijoiden tilauskirjan täysinäisyys. Hankesuunnitelman tarjoukset olivat melko hyvin linjassa. Jonkin verran eroa oli varsinaisen hankesuunnitelman hinnassa, mutta pyydettyjen optioiden kanssa loppusummat tasoittuivat hyvin samalle tasolle.

Pyysimme tarjouksiin suunnitelmaan kuuluvana tyyppikylpyhuoneissa käynnin, ja optiona kaikkien kylpyhuoneiden läpikäynnin ja kuntoluokan määrityksen. Toisena optiona pyysimme piirrustusten digitointia suunnittelussa käytettävään dwg-formaattiin. Pyydetty digitointi ei sisällä kylpyhuoneiden tarkistusmittausta. Kuvien ajantasaistamisen lähes kaikki kuitenkin tarjosivat vielä vaihtoehtona. Kolmantena optiona oli haitta-ainekartoitus. Ja neljäntenä sähköautojen latausjärjestelmän huomioiminen suunnitelmissa. Optioiden osalta hinnoissa oli melko hurjaa vaihtelua, josta voitiin päätellä kenellä on omat resurssit esimerkiksi kuvien digitointiin ja kuka ostaa työn palveluna muualta tai sitten itse hankesuunnitelma oli hinnoiteltu alakanttiin ja kate haetaan optioista. Halvimmillaan kuvien digitointi maksoi noin tuhat euroa, kun kallein oli yli kymmenen tuhatta. Samoin kylpyhuoneiden kuntokartoituksen osalta kalleimmat hinnat olivat kymmenkertaiset halvimpaan verrattuna.

Hankesuunnitelma, tavoitteena KVR-hanke.

Suunnittelijan valinta

Saaduista tarjouksista hallitus valitsi neljä suunittelijaa neuvotteluihin. Valituista kaksi toimistoa olivat enemmän perinteisen suunnittelun toimistoja, ja kaksi joilla enemmän kokemusta kokonaishankkeen suunnittelusta. Neuvotteluissa neljästä kandidaatista erottui melko helposti kaksi joiden välillä lopullinen valinta tehtäisiin. Loppusuoran kaksi toimistoa olivat myös tarjousvertailun kaksi halvinta (sisältäen optiot), joskin toisella varsinainen hankesuunnitelman osuus oli kilpailutuksen halvin ja toisella kallein. Toisen yhtiön kilpailutuksen vahvan teknisen osaamisen arvioinnin sijaan tällä kertaa myös toimistojen asiakastyytyväisyys sai selvemmin painoarvoa.

Lopullisesta valinnasta tuli tiukka. Molemmat pöydällä olevat tarjoukset olisivat epäilemättä tuottaneet hyvät ja riittävät suunnitelmat, joiden pohjalta voisi lähteä toteutusvaiheeseen. Kumpikaan suunnitelma ei myöskään sulje pois jatkon vaihtoehtoja toteutuksen hankkeen osalta. Loppujen lopuksi valinta kulminoitui suunnittelun metodiin. Valitsimme lopulta Fira Rakennus Oy:n ja heidän Ketterä-mallin.

Mielenkiinnolla odotamme miten hankesuunnitelma syntyy osallistavalla menetelmällä. Työn kautta tutuksi tulleiden muutosjohtamisen oppien mukaisesti osakkaiden osallistuttaminen jo aikaisessa vaiheessa pitäisi mahdollistaa parempi lopputulema. Matkan varrella varmastikin selviää onko Firan erilaisesta suunnittelumallista etua ja millaisiin taloyhtiöihin se voisi sopia.

Asuntosijoittaminen: tavoitteet vuodelle 2023

Asuntosijoittaminen: tavoitteet vuodelle 2023

Asuntosijoittaminen:tavoitteet vuodelle 2023.

Vuosi on taas vaihtunut ja on aika vilkaista asuntosijoittamisen tavoitteita vuodelle. Olemme joka vuosi pyrkineet asettamaan vuoden tavoitteet pohjautuen asuntosijoitusstrategian yhteydessä asetettuihin kymmenen vuoden tavoitteisiin. Pitkän aikavälin tavoitteissa kymmenen vuoden aikana tavoitteena on omistaa vähintään kymmenen kassavirtapositiivista vuokra-asuntoa. Ja tarjota sitä kautta koti vähintään kymmenelle vuokralaiselle. Tässä artikkelissa katsomme pääosin tulevaan, ja kevään mittaan tulemme kirjoittamaan myös yhteenvedon miten 2022 tavoitteet saimme toteutettua.

Tämän hetkinen korkotaso ja eri tahojen asuntomarkkinakatsausten maalaamat hintojen laskupaineet tuovat oman pikantin lisänsä vuoden tavoitteisiin. Vuoden Euriborin huidellessa kolmen prosentin tietämillä, voisi helposti ajatella tilanteen olevan huono velkavivulla sijoittavalle. Eihän tilanne tietenkään optimaalinen ole, mutta toisaalta vielä ollaan aika kaukana siitä kuuluisasta kuuden prosentin stressitestirajasta. Toisaalta korkea korkotaso yhdistettynä inflaatioon saattaa avata kasvuhakuiselle sijoittajalle oston paikkoja. Emme luonnollisestikaan toivo kenellekään tilannetta, jossa oma koti on pakko myydä. Kuitenkin tässä tilanteessa voi tulla vastaan monia motivoituneita myyjiä. Syitä myynnille saattaa olla erilaisia, ja kun siihen yhdistetään hidastunut markkina, saattaa asuntosijoittajan kannalta parempikin tarjous mennä läpi.

Asuntosijoittaminen.

Seuraava sijoitusasunto

Jotta pysyisimme kymmennen asunnon tavoitteessa, pitäisi joka vuosi hankkia keskimäärin yksi asunto. Tällä hetkellä meillä on kaksi asuntoa Keravalla, omakotitalomme sivuasunto on sukulaisilla vuokralla ja neljäntenä asuntona on meidän Espanjan asunto.

Esikoisemme pääsi opiskelemaan Espooseen, ja luontevaa olisikin hankkia asunto läheltä hänen opiskelupaikkaa. Kyseisellä alueella ei kuitenkaan nyt parin kuukauden seurannassa ole ollut tarjolla sijoituskriteerit täyttäviä asuntoja. Joitakin sopivan oloisia asuntoja on markkinoilla näkynyt, mutta viimeistään siinä vaiheessa kun asunnon tiedot laittaa exceliin, on hankinta kaatunut kassavirtaan. Asuntojen hintataso ei tällä hetkellä vastaa alueiden vuokratasoa.

Tämän hetken ajatuksissa olisi pyrkiä löytämään seuraava asunto muualta kuin Keravalta, vaikka ei Keravakaan täysin pois suljettua ole. Emme tässä kohtaa ole vielä valmiita siirtymään pois pääkaupunkiseudulta ja sen kehyskunnista. Vantaan keskukset Tikkurila ja Myyrmäki lähialueineen ovat kiinnostavia. Samoin Helsingin ja Espoon raideliikenteen asemien lähistöt. Siirtyminen lähemmäs Helsingin keskustaa tarkoittaa samalla asunnon koon pienenemistä. Keravalla olemme pitäneet kaksiota järkevän kokoisena asuntona, mutta siirryttäessä Helsinkiin, Espooseen tai Vantaalle ovat yksiöt kassavirran kannalta huomattavasti paremmin toimivia.

Asuntosijoittaminen.

Vuoden 2023 tavoitteet voi kiteyttää kahteen päätavoitteeseen. Ensimmäinen tavoite on löytää vähintään yksi kassavirtapositiivinen sijoitusasunto pk-seudulta tai kehyskunnista. Toinen tavoite on lähes itsestäänselvä, tavoitteena on säilyttää kaikkien asuntojen vuokrausaste lähellä 100%:ia.

Linjasaneeraus – hankesuunnittelu

Linjasaneeraus – hankesuunnittelu

Linjasaneeraus-hankesuunnittelu

Sijoitusasunnoissamme kahdessa taloyhtiössä on meneillään linjasaneerauksen eli tutummin putkirempan suunnittelu. Olemme mukana molempien yhtiöiden hallituksessa. Toisessa yhtiössä hankesuunnittelu on nyt saatu valmiiksi ja toisessa se on juuri alkamassa.

Molemmissa yhtiöissä päätettiin palkata ulkoinen projektipäällikkö. Molempien yhtiöiden hallitus päätyi palkkaamaan saman henkilön projektipäälliköksi. Kyseinen projektipäällikkö on erikoistunut rakennusalan hankkeisiin ja heidän toimistolla on osaamista myös suunnittelusta ja valvonnasta. Osana valintaa molempien hallitusten päätöksissä painoi myös paikallisuus ja kokemukset viereisistä taloyhtiöistä. Vaikka projektipäällikön edustama yritys tekee myös suunnittelua, olimme kaikki yhtä mieltä, että valvonnan objektiivisuuden varmistamiseksi he eivät osallistu itse suunnitteluun. Ensi töikseen projektipäällikkö valmisteli hankesuunnittelun tarjouspyynnön, jonka hän lähetti valituille suunnittelutoimistoille. Saatujen tarjousten pohjalta hän valmisteli yhteenvedon, jonka pohjalta hallitus valitsi hankesuunnittelutoimiston. Pelkkien tarjouksissa esitettyjen faktojen lisäksi kannattaa keskustella myös projektipäällikön että isännöitsijän kanssa. Heillä on usein kokemuksia eri toimijoista ja heidän tavoista toimia.

Suunnitteluun saatiin useita tarjouksia. Tarjousten hintahaitari oli melko suuri, kallein oli kaksi kertaa kalliimpi kuin halvin tarjous. Tarjousten sisällöistä ei kuitenkaan kovin helposti löydä perusteluita hintaerolle. Tarjousten perusteella hallitus haastatteli vielä muutaman valitun suunnittelutoimiston, ja päätyi valitsemaan halvemman pään toimijan. Hankesuunnittelun kustannukset pyörivät 10 000 – 20 000 euron haarukassa.

Linjasaneeraus-hankesuunnittelu

Hankesuunnitelma

Hankesuunnittelu tuottaa hankesuunnitelman, jossa on yleensä kolme tai neljä vaihtoehtoa remontin sisällölle, joista yhtiökokous valitsee yhden. Lisäksi hankesuunnitelmaan voidaan laittaa optioita, joista yhtiökokous voi valita haluamansa. Hankesuunnitelmassa esitetään kaikkien vaihtoehtojen hyviä ja huonoja puolia, sekä niihin liittyvät kustannukset. Hankesuunnittelussa ei kuitenkaan vielä suunnitella laattavalintoja tai tarkkoja putkien linjoja. Kaikki annetut hinnat ovat karkeita hintoja, jotka tarkentuvat hankesuunnittelun jälkeisessä toteutussuunnittelussa. Hankesuunnitelma antaa kuitenkin riittävän tarkkuuden yhtiökokoukselle päätöksen tueksi sekä pankin rahoituksen hakemiseen.

Hyvässä hankesuunnitelmassa on kolme tai neljä riittävän erilaista vaihtoehtoa, joista yhtiökokous voi valita laajuudeltaan sekä kustannuksiltaan sopivan. Meillä hankesuunnitelmassa oli kolme vaihtoehtoa, joista hallitus suositteli keskimmäistä. Laajemmassa versiossa urakkaan olisi sisällytetty enemmän pihan kaivuuta (mm. salaojat) sekä laajempi sähköjen uusiminen. Suppeimmassa vaihtoehdossa nykyistä peltikylppäriä ei olisi purettu, vaan uudet pinnat olisi tehty reiitetyn pellin päälle.

Linjasaneeraus-hankesuunnittelu

Suunnittelu

Suunnittelijan valinnan jälkeen alkaa itse suunnittelu. Suunnittelun aluksi suunnittelutoimisto tutustuu olemassa olevaan materiaaliin, kuten putkiston kuntotutkimukset jne. Suunnittelijat suorittavat myös kohdekatselmuksen, jossa he käyvät joko otoksen asunnoista tai kaikissa asunnoissa sekä kartoittavat yleiset tilat. Tässä kohdin on myös hyvä suorittaa asukaskysely, jolla voidaan kartoittaa asukkaiden ajatuksia, toiveita ja kokemuksia. Kyselyssä voidaan kysellä esimerkiksi toiveita remontin laajuudesta, sisäilman laadusta tai kuinka usein sulakkeet paukkuvat. Näiden pohjalta suunnittelijat tekevät ensimmäisen version, josta lähdetään hallituksen kanssa asiaa tarkentamaan. Suunnittelu vaatii hallitukselta panostusta ja aktiivisuutta, jotta hankesuunnittelu tuottaa riittävän erilaiset ja taloyhtiön edun mukaiset suunnitelmat. Hankesuunnittelun yhteydessä digitoimme myös taloyhtiön pohjakuvat, joita tarvitaan digitaalisina toteutussuunnittelussa.

Linjasaneeraus-hankesuunni

Meillä hankesuunnitteluun kuului kolme suunnittelukokousta, joissa suunnitelmia tarkennettiin. Suunnittelukokousten lisäksi suunnittelijat esittelivät vaihtoehdot osakkaille erillisessä infotilaisuudessa. Info järjestettiin pari viikkoa ennen yhtiökokousta, jotta osakkailla ja pihaparlamentilla oli aikaa sulatella suunnitelmaa ja muodostaa mielipide ennen yhtiökokousta. Kokonaisuudessaan suunnitteluun käytettiin nelisen kuukautta. Yhtiökokous hyväksyi hallituksen esittämän laajuuden, ja antoi valtuudet toteutussuunnittelun aloittamiseksi.

Asunnon ostaminen Espanjasta

Asunnon ostaminen Espanjasta

Asunnon ostaminen Espanjasta.

Olemme unelmoineet jo useamman vuoden loma-asunnosta Espanjassa. Viimeiset pari vuotta olemme aktiivisesti suunnitelleet sitä, ja nyt vihdoinkin asunnon hankinta alkaa realisoitumaan. Tämä kirjoitus on ensimmäinen osa asunnon ostaminen Espanjasta-sarjaa, jossa seuraamme ostoprosessia. Asunnon osto Espanjassa ei ole ihan yhtä suoraviivainen kuin Suomessa. Espanjassa ei tunneta käsitettä asunto-osake, vaan kaikki asuntokaupat ovat kiinteistökauppoja. Kiinteistövälittäjäkin varoitteli, että kolme kuukautta on sellainen normaali aikajänne kaupanteolle.

Asunnon ostaminen Espanjasta.

Asunnon etsintä

Ennen kuin kauppoja päästään hieromaan, pitää löytää kiinnostava asunto. Asuntoja voi, ja kannattaakin, etsiä itse eri kiinteistövälittäjien sivuilta ja Espanjan laajuisesta Idealistasta. Idealistassa on listattuna useiden välittäjien kohteita ja lisäksi esimerkiksi pankkien hallussa olevia kohteita. Espanjassa on hyvin yleistä, että sama kohde voi olla usealla välittäjällä samaan aikaan, ja siten esimerkiksi Idealistassa tulee sama kohde useamman kerran vastaan samoilla kuvilla. Välillä myös pyyntihinta voi vaihdella eri välittäjien kohdalla.

Samalla tavalla kuin Suomesta hankituissa kohteissa teimme paljon pohjatyötä tutkimalla Torreviejan alueen asuntomarkkinaa ennen kesän matkaa paikalle. Idealista tarjoaa työkaluja alueellisten hintakehitysten ja vuokrahintojen seurantaan. Jonkinlaisen kuvan saa myös asuntoilmoitusten seurannalla, mutta espanjalaiseen kulttuuriin tyypillisesti ilmoituksia ei päivitetä säännöllisesti. Ilmoitusten pohjalta valitsimme muutaman suosikkiasunnon, sekä muutaman ”ihan ok”-asunnon, jotka laitoimme paikalliselle välittäjälle ennen matkaa. Espanjassa on todella paljon erilaisia ja erikokoisia asuntovälittäjiä. Välittäjistä löytyy paikallisia toimistoja, ja iso määrä ulkomaalaistaustalla olevia toimistoja. Torreviejan alueelta löytyy useampi suomalaisten pitämä välitysliike. Myös ruotalaisia ja norjalaisia välitysliikkeitä tuntui löytyvän useita.

Asunnon ostaminen Espanjasta.

Meidän lähettämän asuntolistan pohjalta välittäjä selvitteli näyttömahdollisuuksia valittuihin kohteisiin. Samalla välittäjä etsi omista verkostoistaan samankaltaisia kohteita. Kaikkia valitsemiamme kohteita emme päässeet katsomaan. Osa paikallisista välittäjistä ei ole halukkaita yhteistyöhön ulkomaalaistaustaisten välittäjien kanssa. Pankkien hallussa olevat kohteet ovat monimutkaisia ostettavia, ja ne rajautuvat välittäjillä pois valikoimasta. Pankkien kohteet olivat ennen halpoja, nyt niidenkin hinnat ovat nousseet. Pankkien kohteet ovat voineet olla useamman vuoden tyhjillään ilman sähköä ja vettä, joka ei tee rakenteille hyvää. Asunnon rasitteena voi olla myös useamman vuoden edestä rästimaksuja, jotka tulevat kauppahinnan päälle.

Asunnon ostaminen Espanjasta.

Seuraavassa asunnon ostaminen Espanjasta jaksossa löydämme asunnon ja aloitamme ostoprosessin.

Lainaa Espanjasta

Lainaa Espanjasta

Löysimme vihdoin unelma-asuntomme Espanjasta. Suomalaiset pankit eivät huomioi (Handelsbankenia lukuunottamatta) ulkomaisia omistuksia vakuutena, eikä kotimaisia vakuuksia ole riittävästi asunnon ostoon. Niinpä päädyimme hakemaan myös lainaa Espanjasta.

Lainaa Espanjasta.

Asuntomme sijaitsee Torreviejan lähellä Alicanten maakunnassa. Torreviejassa on tätä kirjoittaessa kolmessa pankissa suomea puhuva virkailija. Pankeista saa yleensä tietoa kiinteistövälittäjiltä, joilla myös suorat kontaktit pankkeihin. Niinpä lähdimme kyselemään lainaa Bank Interiltä, Banco Sabadelilta sekä CaixaBankilta. Laitoimme ensimmäiset kyselyt lainoista jo tammikuussa, mutta Espanjassa ei lainakeskustelu etene ennen kuin on rahoitettava kohde selvillä. Toisaalta, kun kohde on selvillä tuntuu asiat etenevän jokseenkin sujuvasti. Sujuva voi tuntua suhteelliselta, sillä lainan nostoprosessi voi kestää parikin kuukautta.

Lainaa Espanjasta.

Lainahakemus ja dokumentit

Ostettavan kohteen selvittyä alkaa varsinainen lainan hakeminen. Jokaisella pankilla on oma lainahakemusdokumentti, joka tulee täyttää. Digtalisaatio ei ole vielä Espanjassa edennyt ihan samaan kuin Suomessa, joten kaikki dokumentit täytellään koneella ja lähetetään sähköpostilla. Caixalla on olemassa oleville asiakkaille jonkinlainen verkkoviestijärjestelmä, mutta tunnuksia ei saa ennen kuin on asiakas.

Lainahakemuksen lisäksi tarvitaan joukko muita dokumentteja, joita ilman pankeilta ei saa edes alustavaa lainatarjousta. Lähtökohtaisesti kaikki pankit ovat halunneet samat dokumentit. Hiukan vaihtelua on ollut halutaanko kahden vai kolmen kuukauden palkkakuitit.

Kaikilta hakijoilta pyydetään ensimmäiseksi kuvat passeista. NIE-numeroa ei vielä tässä kohdin vaadita, mutta varsinaiseen velkakirjaan se tarvitaan. NIE-numeron hakemisesta tarkemmin asunnon ostaminen Espanjasta kirjoituksissa. Luottokelpoisuuuden arviointiin pankit vaativat luottotietoraportin, jonka saa maksutta ladata kerran vuodessa esimerkiksi Suomen Asiakastiedon sivuilta. Tulojen ja lainanmaksukyvyn varmistamiseksi vaaditaan viimeisin verotuspäätös sekä kahden tai kolmen kuukauden palkkakuitit. Osa pankeista saattaa edellyttää myös tiliotteita ja/tai lainojen maksukuitteja.

Lainaa Espanjasta.

Lainan hakeminen

Lainan hakeminen tapahtuu pääosin sähköpostin välityksellä, ainakin jos asioi suoraan paikallisen pankin suomalaisen työntekijän kanssa. Paikalliselta kiinteistövälittäjältä saa yhteystiedot pankkeihin. Dokumenttien lähetyksen jälkeen menee yleensä muutamista päivistä pariin viikkoon, ennen kuin saa vastauksia takaisin. Ainakin tällä hetkellä Torreviejan alueen pankeilla ja heidän suomalaisilla työntekijöillä tuntuu olevan kovin kiire, kun suomalaiset ovat innostuneet ostamaan loma-asuntoja Espanjasta. Papereiden analysoinnin jälkeen pankilta tulee lainatarjous ja lainasimulaatio eli korkotiedot sekä maksusuunnitelma. Osalla pankeista tulee vain yksi versio, ja osalla kaksi tai kolme versiota. Versioissa yleensä korko tai marginaali vaihtelee, ja se voi olla kiinteä tai Euriboriin sidottu vaihtuva korko. Marginaaliin vaikuttaa pankin kautta hankittavat muut palvelut. Yleisiä lainan kylkeen myytäviä palveluita ovat henkivakuutus, kotivakuutus, sijoitusrahasto ja vartiointipalvelut. Jokaisella lisäpalvelulla on oma parin kymmenyksen vaikutus marginaaliin.

Lainan nostamisesta veloitetaan järjestelypalkkio. Omana kustannuksena tarjouksessa näkyy yleensä myös arviointimaksu. Pankki hankkii asunnon arvosta oman ”virallisen” arvion. Asunnon vakuusarvo määräytyy joko kauppahinnan tai arvion perusteella, näistä valitaan pienempi.

Lainan allekirjoituksen voi valtuuttaa asianhoitajalle. Tällöin he käyvät ensin hyväksyttämässä valtakirjan pankin lakiosastolla. Ennen lainan nostoa asianhoitajan pitää käydä leimaamassa lainasopimus myös notaarilla. Notaarin käsittely pitää olla 10 päivää ennen varsinaista kauppapäivää.

Bougainvillea kukka.

Haettaessa lainaa Espanjasta, pitää varautua tavallista suurempaan määrään byrokratiaa. Byrokratia vie myös aikansa, ja lainan hakuun pitää varata riittävästi aikaa. Asunnon ostamisen esisopimukseen voi kirjata ehdon lainan saannille, kuten Suomessakin tarjouksiin usein laitetaan. Dokumenttien lähettäminen sähköpostilla ei ole kaikkein turvallisin vaihtoehto, mutta Espanjalaisten pankkien kanssa ainoa järkevä vaihtoehto.

Asunto Espanjasta tilannepäivitys

Asunto Espanjasta tilannepäivitys

Asunto Espanjasta tilannepäivitys; Olemme jo vuoden päivät katselleet loma-asuntoa Espanjasta. Ensin pohdimme pitkään mikä maa ja Espanja voitti kilpailun. Nyt kohdekin on jo löytynyt ja asuntoja on katseltu. Pääsemme heinäkuun alussa lähtemään Torreviejaan ja tarkoitus olisi tuolla reissulla saada asunnon osto vireille.

Asunto Espanjasta tilannepäivitys.

Asuntonäytöt

Välittäjällä on iso rooli ostaessa asuntoa Espanjasta. Hyvän välittäjän kautta järjestyy osaavat asiamiehet, jotka hoitavat kaikki paperityöt ja NIE-numeron hakemisen. Nämä paperit ovat tietysti Espanjaksi. Emme vielä puhu espanjaa, joten jo senkin takia meidän on pakko ottaa asiamies ja hyvällä välittäjä on paljon kontakteja asiamiehiin. Olemmekin jo yhteyksissä yhden välittäjän kanssa. Samainen välittäjä on auttanut aiemmin tuttavaperhettä, ja olemme saaneet heiltä suosituksia.

Aiomme jo ennen Torreviejaan lähtöä katsella välittäjän laittamia vaihtoehtoja ja valita sieltä ne meille sopivimmat, joita sitten lähdetään reissulla katsomaan. Täytynee varmaankin käydä katsomassa erityylisiä bungaloweja, jotta tiedämme sitten tarkasti mitä haluamme ja mitä emme.

Asunto Espanjasta tilannepäivitys

Asunnon kriteerit

Lähdemme etsimään Torreviejasta bungalow-asuntoa. Tämä olisi meidän perheelle täydellinen valinta. Tarvitsemme aika ison, sillä perheemme tarvitsee 3 makuuhuonetta. Tämän lisäksi pieni piha oli toivelistassa. Pihalla olisi kiva grillailla ja chillailla. Yleensä tämän tyyppisissä asunnoissa on aurinkoterassi katolla ja tämä olisi myös meidän toiveissa. Sinne saisi laittaa aurinkotuolit, sohvat ym. Asunnolle itselle ei ole sen suurempia kriteerejä muutakuin ilmalämpöpumput jokaiseen makkariin ja olohuoneeseen. Keittiöt ovat näissä yleensä aika pieniä, mutta ne riittävät hyvin perus lounaan laittoon. Avointa tilaratkaisua täällä ei ainakaan vanhoissa tunneta, joten sillä ei ole niin väliä. Meille asunto myydään uima-altaalla ja sijainnilla. Kaikki muu on neuvoteltavissa.

Asunto Espanjasta tilannepäivitys

Asunnon osto

Alkuun harkitsimme hakevamme vaadittavan NIE-numeron jo etukäteen Espanjan lähetystöstä. Koronan myötä lähetystö on rajoittanut hakijoiden määrää. NIE-numeron saa helposti haettua asiamiehen avulla kunhan kohde ensin valikoituu. Mikäli löydämme meille sopivan asunnon ja pääsemme hinnasta sopuun, aiomme lyödä kaupat lukkoon lomamme aikana niiltä osin kun se on mahdollista.

Asunnon vuokraus

Aiomme vuokrata loma-asuntoa silloin kun emme itse ole siellä. Tavoitteena kattaa vuokratuloilla vastikkeet ja muita asunnon kuluja. Mikäli rahoittaa kohdetta paikallisen pankin kautta, ei vuokraamisesta kannata puhua mitään, muuten asunnon vakuusarvo laskee samantien. Vuokraustoiminnan hoitaminen Suomesta käsin on hankalaa, joten meidän pitää löytää myös luotettava vuokravälittäjä. Kunhan vain saamme ensin asunnon hankittua.

Asunto Espanjasta tilannepäivitys.

Asunto Espanjasta tilannepäivitys; Olemme erittäin toivekkaita tällä hetkellä asunnon löytymisestä. Sitä on kyllä pitkään katsottu ja nyt kun viimein pääsemme paikan päälle, toivottavasti löydämme etsimämme 🤞

Vuokranantajan arkea

Vuokranantajan arkea

Molemmat vuokra-asuntomme ovat jo hiukan iäkkäämpiä, molemmat rakennettu 70-luvun alkupuolella.. Molemmat asunnot on ostettu peruskuntoisina, joten myös odotettavissa onkin ollut että erilaisia korjauksia tulee vastaan. Kodinkoneiden hajoaminen on ollut vain ajan kysymys. Tällä kertaa niitä harmillisesti meni kolme peräkkäin. Sekin on vuokranantajan arkea.

Vuokranantajan arkea.

Jääkaappi ja liesi

Juuri kun olimme lähdössä helmikuussa lomamatkalle, saimme viestin toiselta vuokralaiselta: jääkaappi on hajonnut ja liesi lämpenee hitaasti. Ajankohta oli erittäin hankala, sillä lomamatka suuntautui Amerikkaan, jossa internet yhteys ei ollut itsestäänselvyys. Hotelleissa yleensä oli netti, joten parin päivän viiveellä pääsimme asiaa hoitamaan. Ensin mietimme pitäisikö kutsua huoltomies ja yrittää korjata koneet. Aika nopeasti kuitenkin selvisi että huoltomiehellä ei olisi paria tuntia enempää aikaa ennen kuin huoltaminen tulisi kalliimmaksi kuin uuden hankkiminen. Huoltomies olisi myös voinut todeta ettei kannata korjata, jolloin olisimme maksaneet sekä huollon että uuden koneen. Lyhyen vertailun jälkeen päädyimme käyttämään Gigantin palveluita. Verkkokaupasta sai helposti tilattua koneen sekä tarvittavat lisäpalvelut, kuten kuljetuksen, asennuksen sekä vanhan kierrätyksen.

Vuokranantajan arkea. keittiö

Jääkaappi valittiin heti lomamatkan aikana. Valikoimasta valittiin sopivan kokoinen jääkaappipakastin. Moni voisi ajatella, että vuokra-asuntoon valittaisiin mahdollisimman halpa kone parempien tuottojen toivossa. Halvimmissa riski ongelmille ja nopealle hajoamiselle on suurempi, niinpä päädyimme valitsemaan hiukan kalliimman tunnetun merkin jääkaapin.

Samalla periaatteella valittiin uusi liesi lomamatkan jälkeen. Lieden tilaamisessa meni hiukan pidempään, kun ensin selviteltiin millaisen lieden asunnon sähköihin voi asentaa.

Liesi

Jääkaapin toimimattomuus aiheutti vuokralaiselle haasteita asua asunnossa, kun ruuat eivät säilyneet. Uunin hitautta emme laskeneet merkittäväksi haitaksi. Haitta-aika kesti yhteensä toimitusten ja asennusten kanssa noin kaksi viikkoa. Tuolta ajalta annoimme 40 euron alennuksen vuokrasta. Tuo tuntui olevan molempien mielestä tyydyttävä hyvitys asumisen haitasta.

Vanha tiskikone

Ensimmäisen asunnon astianpesukone oli jo asuntoa ostettaessa selvästi aikaa nähnyt, mutta kummasti sekin kesti vielä kaksi vuotta. Nyt kuitenkin sekin maaliskuussa hajosi. Iäkkään tiskikoneen kanssa päätöstä uuden hankinnan tai vanhan korjaamisen välillä ei tarvinnut edes miettiä. Uusi tilattiin taas Gigantin verkkokaupasta asennuksen ja vanhan poiskuljetuksen kera.

Vuokranantajan arkea. Hajonnut tiskikone

Tiskikoneen asennuksen kanssa tulikin sitten mutka jos toinenkin. Ensimmäinen kone saapui asunnolle niin pahasti kolhiintuneena, ettei sitä alettu edes asentamaan. Onneksi koneita oli varastossa, joten uusi saatiin muutamien päivien viiveellä. Seuraavaksi selvisikin ettei asennusta pääse suorittamaan, koska vanha kone oli asennettu kiinteästi sähkönsyöttöön. Ei muuta kuin sähkäri paikalle toteamaan että edellisten omistajien aikana oli harrastettu luovia sähkökytkentöjä. Pienen suunnittelun jälkeen tiskarille saatiin kuitenkin pistorasia, ja suuremmat sähkötyöt voitiin jättää tulevan linjasaneerauksen yhteyteen. Haasteiden kruununa keittiön sokkelista löytyi myös viitteitä kosteudesta. Tässä kohdin taloyhtiö otti tilanteesta koppia ja lähti selvittelemään kosteustilannetta. Onneksi kosteutta ei löytynyt ja selvittiin korjaamalla edellisen omistajan tekemät viritykset. Nyt kaikki on valmiina ja asukas voi sopia kodinkoneliikkeen kanssa itselleen sopivan ajan tiskikoneen asennukselle.

Vuokranantajan arkea.

Tämä on myös vuokranantajan arkea, ja alleviivaa tarvetta puskureille sekä hyvälle suunnittelulle jo asuntoa ostettaessa. Mikäli asunto ei toimi excelissä ja kassavirta ei ole kohdillaan, voivat tällaiset koneiden hajoamiset olla katastrofaalisia.

Uusi vuokralainen

Uusi vuokralainen

Uusi vuokralainen.

Vuoden vaihteessa edellinen vuokralainen irtisanoi vuokrasopimuksensa, ja meillä alkoi uuden vuokralaisen etsintä. Etsinnän tuloksena löysimmekin uuden vuokralaisen melko nopeasti. Vaikka ilmoitus julkaistiin heti irtisanomisen jälkeen, tuli asuntoon yksi tyhjä kuukausi. Yksi tyhjä kuukausi oli odotettavissakin ja olimme siihen varautuneet puskureilla. Tyhjään kuukauteen varautuminen antoi myös mahdollisuuden suorittaa vuokralaisvalinta huolellisesti. Tällä kertaa vuokralaiskandidaatteja ei ollut jonoksi asti, mutta muutama ehdokas kuitenkin. Ensimmäinen ehdokas kariutui ehkäpä yhden kaikista yleisimmän syyn vuoksi. Hakemuksessa ilmoitetaan ettei ole luottotiedoissa merkintöjä, mutta raportilla näkyy useita merkintöjä. Tyhjä kuukausi antoi myös mahdollisuuden tarvittaessa remontoida tai muuten korjata asuntoa. Näin uusi vuokralainen pääsee muuttamaan kunnostettuun kotiin. Tällä kertaa annoimme vuokralaiselle luvan tuoda asuntoon myös puolison koiran.

Uusi vuokralainen.

Remontti

Asuntoa oli remontoitu ennen edellistä vuokralaista, joten mitään isoa remonttia ei tarvittu. Yhdessä seinässä kuitenkin oli hiukan kulumaa, joten päätimme maalata sen. Varastossa oli vielä sopivaa maalia, joten kulupuolelle jää oikeastaan vain oma aika, jota sitäkään ei kovin paljoa yhden seinän kunnostamiseen mennyt. Seinän maalaus kuitenkin paransi huoneen yleisilmettä.

Uusi vuokralainen.

Avainten luovutus

Asunnon ollessa tyhjä ja, kun uusi vuokralainen oli jo maksanut vakuuden hyvissä ajoin ennen vuokrauksen alkua, sovimme että uusi vuokralainen voi muuttaa hiukan ennen kuun alkua. Sovittu muuttoajankohta osui kuitenkin ajalle, jolloin olimme itse reissussa. Meillä ei ole sopivia tuttuja tai sukulaisia, jotka voisivat toimia välikäsinä ja luovuttaa avaimet reissun aikana. R-kioskilla on onneksi avainpalvelu, jonka kautta avaimet voi lähettää mihin tahansa R-kioskiin vastaanottajan noudettavaksi. Pakettia voi seurata netissä tavalliseen tapaan.

Avainten luovutus.

Asunnon tarkastus

Normaalisti asunnon tarkastus suoritettaisiin yhdessä muuton yhteydessä. Tarkastus on silloin kuitenkin aika lyhyt ja on suuri mahdollisuus että jotain jää huomaamatta. Olemme noudattaneet vuokralaisten kanssa viikon tarkastusaikaa. Uudella vuokralaisella on noin viikon verran aikaa muuton jälkeen tutkailla asuntoa ja raportoida vioista ja asioista jotka haluaa kirjattavan muistiin. Näin uusi vuokralainen voi rauhassa tutustua asuntoon. Kaikkien kolmen vuokralaisen kohdalla tämä on toiminut hyvin ja vaikuttaisi siltä, että toimintamalli on vuokralaisten mieleen. Toimintamalli ei tietenkään poista normaalia vuokranantajan vastuuta korjata puutteita, mutta helpottaa pois muuton hetkellä kun vuokralaisella on ollut riittävästi aikaa ilmoittaa puutteista vuokrasuhteen alussa.

Nettovarallisuus – matkalla taloudelliseen riippumattomuuteen

Nettovarallisuus – matkalla taloudelliseen riippumattomuuteen

Nettovarallisuus - matkalla taloudelliseen riippumattomuuteen.

Matkalla kohti taloudellista riippumattomuutta olemme ottaneet seurantaan oman nettovarallisuuden. Nettovarallisuus idean ja seurannan excel pohjan otimme melkein suoraan Millionare Real Estate investor kirjasta, josta kerroimme aiemmin kirjavinkkikirjoituksessa. Nettovarallisuutta laskiessa kirjataan omaisuus ja säästöt toiselle puolelle ja velat toiselle puolelle, jonka jälkeen lasketaan niiden erotus. Meidän taulukossa näkyy aina edellisen vuoden ja kuluvan vuoden ensimmäisten päivien tilanne, sekä viimeisen päivityspäivän tilanne. Tunnuslukuina eli erilaisten erien muutosprosentteina seuraamme edellisen vuoden muutosta ja kuluvan vuoden YTD-muutosta.

Omaisuuden ja säästöjen alla eritellään muun muassa osakkeet, oma asunto ja asuntosijoitukset. Veloissa vastaavasti eritellään muun muassa asuntolainat, autolainat, luottokortit ja muut lainat. Erityisesti lainojen keskinäinen jakautuminen antaa nopeasti kuvan kuinka paljon on ns. hyvää lainaa, joka on sijoitettu johonkin tuottavaan ja kuinka paljon huonoa kulutuslainaa.

Nettovarallisuus - matkalla taloudelliseen riippumattomuuteen.

Tunnuslukuja

2021 osalta suunta oli kaikin puolin oikea, vaikkakin vauhti olisi voinut olla nopeampikin. Omaisuuden puolella merkittävimmät nousut olivat osakesäästöjen puolella, missä nousua oli yli 70%. Asuntojen uudelleenarvioinnin kautta asuntosijoitusomaisuus kasvoi lähes 9%.

Osakesäästämisessä olemme keskittyneet pääosin kotimaisiin osinkoa maksaviin yhtiöihin kuten Sampo ja Nordea. Tämän lisäksi meillä on pari pientä positiota Amerikkalaisissa REIT:ssä. REIT:eihin sijoittaminen sai kipinän Ostan Asuntoja podacastin jaksoista #92 ja #93, joissa Axel ”REIT” Aminoff kertoi REIT sijoittamisesta. Erityisesti säännöllinen ja tasainen osinkovirta kiinnosti, ja molemmat ovatkin niitä kvartaaleittain maksaneet. (Emme ole sijoittamisen ammattilaisia, eikä meidän mielipiteitä pidä ottaa sijoitussuosituksina.)

Lainojen puolella laskua oli kokonaisuudessaan noin 4%, mutta tärkein yksittäinen muutos oli luottokorttivelkojen lasku yli 65%. Luottokorttivelkojen muutos on selkeä merkki oikeasta suunnasta matkalla kohti entistä tasapainoisempaa taloutta.

Nettovarallisuus - matkalla taloudelliseen riippumattomuuteen.

Varsinaista nettovarallisuutta laskettaessa viime vuoden nousu oli melko huimaa. Nettovarallisuutemme kasvoi mahtavat lähes 48%. Eniten nousuun vaikutti asuntojen arvojen uudelleenarviointi. Vaikka nousu asuntojen arvostuksissa on prosentuaalisesti melko pientä, on se euroissa reilusti yli kymmenen tuhatta. Kaiken kaikkiaan nettovarallisuus ja sen seuranta antaa mielenkiintoisen kuvan omasta taloudesta. Nettovarallisuuden lisäksi seuraamme kuukausittain kulutustamme. Vaikka kaikilta osin meillä ei ole kovin tarkkaa budjettia, on eri osa-alueille (ruoka, ravintolat, muu kulutus) olemassa tavoitetaso, jota vasten kuukauden kulutusta seurataan. Nämäkään eivät välttämättä sovi kaikille, mutta meille tämä malli tuntuu sopivan.

Asunto Espanjassa tilannepäivitys

Asunto Espanjassa tilannepäivitys

Asunto Espanjassa tilannepäivitys. Suomen talvi on tammikuussa taas näyttänyt sekä hyvät että huonot puolensa. Kuun alkupuolella on ollut oikein mukavia ulkoilu- ja hiihtokelejä. Tammikuun loppu on sitten ollutkin hiukan heikompaa, etenkin Etelä-Suomessa. Välillä ollaan plussan puolella ja lumet sulavat vain jäätyäkseen erittäin liukkaiksi kulkuväyliksi. Valtteri-myrskyn myötä lumitöitä sai taas tehdä enemmän kuin tarpeeksi. Lumitöitä tehdessä ja kaduilla liukastellessa väistämättä mieleen nousee asunto Espanjassa, ja kuinka ihanaa olisikaan kävellä auringon paisteessa ilman huolta liukkaudesta.

Asunto Espanjassa tilannepäivitys

Olemme ahkerasti selailleet erilaisia asunnon välityssivustoja löytääksemme sopivia kohteita. Tarjontaa tuntuisi olevan runsaasti laajalla hintahaitarilla. Löytyy paljon vanhempia asuntoja, mutta myös uudistuotantoa. Hinnat Torreviajan alueella ovat olleet koronan alun jälkeen nousussa, mutta myös kohtuulliselta kuulostavia diilejä on näköpiirissä. Handelsbankenin kanssa lainaneuvottelut katkesivat, kun heillä vaatimuksena olisi ollut pankkiasioiden siirto heille. Vaihdoimme pankkia reilu kaksi vuotta sitten, emmekä tässä kohdin innostuneet asiasta. Niinpä katseemme kääntyvät paikallisiin pankkeihin. Tarkoituksena on kirjoittaa Espanjan pankeista ja lainan hakemisesta oma juttu lähiviikkoina, mutta aloitetaan yhdellä tärkeällä vaatimuksella.

Asunto Espanjassa tilannepäivitys

NIE-numero

NIE-numero on ulkomaalaisen henkilötunnus Espanjassa. Ilman NIE-numeroa ei saa lainaa pankista tai avattua edes tiliä. Myös asuntokauppoihin tarvitaan NIE-numero, samoin kuin mikäli aikoo muuttaa asumaan Espanjaan. NIE-numero haetaan joko paikalliselta poliisiasemalta tai kotimaan Espanjan konsulaatista. Konsulaatti on vaihtoehto vain ennen muuttoa Espanjaan. Korona on tässäkin aiheuttanut muutoksia, ja Helsingin Espanjan konsulaatti palvelee NIE-numerohakemuksissa vain ajanvaruksella ja ”kiireellisissä” tapauksissa eli kun kaupanteko on jo käynnissä. Espanjan lähetystön nettisivuilla on hyvät ohjeet vaadituista lomakkeista ja niiden täyttömallit suomenkielellä. Suurin ero Espanjassa haettaessa taitaa olla maksun suorittaminen ennen asiointia poliisiasemalla, kun lähetystössä maksu suoritetaan paikan päällä. Hintaa hakemuksella on vajaa 10€. Netistä löytyy myös erilaisia palveluita, jotka auttavat NIE-hakemuksissa. Useammasta paikasta olemme kuitenkin lukeneet ettei NIE-numeron hakeminen ole vaikea prosessi, ja siten ehkä turhaa maksaa tuosta palvelusta.

Asunto Espanjasta

Asunto Espanjasta projekti jatkuu ja seuraavaksi olisi tarkoitus selvittää miten tehdään ehdollinen tarjous jostakin tunnistetusta kohteesta. Ehdollinen vielä tässä vaiheessa kun koko summalle ei ole lainalupausta. Ensimmäisten tunnusteluiden kautta vaikuttaisi ettei Espanjassa tunneta käsitettä lainalupaus, vaan lainapäätös tehdään aina lopullista kohdetta vastaan. Näiden selvittely jatkuu, ja päivittelemme kirjoituksissa projektin etenemistä ja kerromme miten prosessi etenee.