Tag: Asuntosijoitus

Asuntosijoittamisen vuosikatsaus 2020

Asuntosijoittamisen vuosikatsaus 2020

Ensimmäinen vuosi asuntosijoittajana ja vuokranantajana alkaa olla takana, joten lienee hyvä tehdä vuosikatsaus ensimmäiseen vuoteen. Samalla esittelemme meidän tärkeimmät tunnusluvut ja niiden laskukaavat.

Asuntosijoittamisen vuosikatsaus 2020.

Kassavirta

Meidän tärkein tunnusluku on kassavirta. Kaikkien kohteiden kassavirran pitää olla positiivinen. Varsinkin näin alkuvaiheessa tämä on erittäin tärkeää. Lähestyttäessä kymmentä asuntoa, saatamme miettiä voisiko jokin muuten mielenkiintoinen kohde olla hiukan kassavirraltaan negatiivinen ja sitä kompensoitaisiin muiden kohteiden kassavirralla.

Kassavirran kaavana käytämme:

kassavirta = vuokratulo – lainanlyhennys – verot

Vuokratulo lasketaan vähentämällä saadusta vuokrasta vastikkeet ja sijoituslainan korot. Vuokratulon laskennassa on hiukan vaihtelua eri sivustoilla, mutta lopputulos on sama. Eroavaisuudet ovat ryhmittelyssä, vähennetäänkö korot jo tässä vaiheessa vai vasta vuokratulon laskemisen jälkeen. Tällöin usein eritellään vuokratulo ja verotettava vuokratulo. Omissa laskelmissa olemme nuo yhdistäneet.

Verot lasketaan vuokratulosta. Vuonna 2020 pääomavero on 30% (tai 34% 30 000 euroa ylittävältä osalta). Sijoituslainan korot vähennettiin jo vuokratuloa laskettaessa, ne ovat verovähennyskelpoisia. Sijoituslainan lyhennykset eivät ole verovähennykelpoisia, toisin kuin tuloutetut rahoitusvastikkeet, jolloin yhtiölainan osalta myös lyhennykset saa vähentää verotuksessa.

Asuntosijoittamisen vuosikatsaus 2020.

Vuokratuotto %

Vuokratuotto % on toinen mittari, mitä seuraamme etenkin kohteita etsittäessä. Meille vuokratuotto % on enemmän “pulssimittari”, joka kertoo nopealla vilkaisulla kannattaako kohteen kartoitusta jatkaa. Laskemme kaikkien kohteiden osalta sekä ilman remontteja, että remonttien kanssa vuokratuotto %:n. Ilman remontteja raja-arvona meillä on 6% ja remonttien kanssa 5%. Remonteissa pyrimme arvioimaan seuraavan viiden vuoden aikana realisoituvat remontit.

Vuokratuotto % ilman remontteja = (kuukausivuokra – vastikkeet) * 12 / (velaton hinta + varainsiirtovero)

Vuokratuotto % remontit huomioiden = (kuukausivuokra – vastikkeet) * 12 / (velaton hinta + remontit + varainsiirtovero)

Kassavirtatuotto %

Uusimpana mittarina olemme alkaneet laskea kassavirtatuotto %:a. Tunnusluvun tarkoituksena on kertoa sijoituksen tuotto velkavipu huomioiden. Kassavirtatuotto %:a seuratessa tavoitteenamme on ylittää 10%, mikä molemmilla sijoitusasunnoillamme toteutuu. Ensimmäiset kaksi sijoitusasuntoamme on hankittu 100% lainoituksella, vain varainsiirtoverot on maksettu käteiskassasta. Tällöin kaavan omarahoitus kohtaan tulee varainsiirtoveron määrä.

Kassavirtatuotto % = kassavirta (ennen veroja) / omarahoitus * 100%

2020 vuosikatsaus

Koronan aiheuttamasta yleisestä epävarmuudesta huolimatta, ensimmäisen asunnon kanssa kaikki on sujunut mallikkaasti. Vuokrat ovat saapuneet ajallaan eikä tyhjiä kuukausia ole ollut. Ensimmäisen asunnon arvoa saatiin nostettua n. 7% pintaremontilla. Arvonnousua päästiin hyödyntämään toisen asunnon rahoituksessa.

Toista asuntoa ei ole vielä arvioitettu uudestaan, mutta alueen hintatasoon verrattuna kauppahinnan pitäisi olla hiukan yli 10% alle markkinahinnan. Asunnon arvoa tarkistellaan varmasti ensi vuonna seuraavan kohteen rahoituksen yhteydessä. Toisen asunnon vuokraaminen sujui hyvin ja vuokralainen löytyi ensimmäisten hakijoiden joukosta muutamassa päivässä. Näin tyhjäksi kuukaudeksi jää ainoastaan asunnon hankintaa seuraava täysi kuukausi, kun odotellaan vuokralaisen edellisen asunnon irtisanomisajan kulumista.

Vuosikatsaus tunnuslukuina

Vuoden 2020 aikana tyhjiä kuukausia on ollut yksi. Vuoden aikana hankittu asunto oli tyhjillään ensimmäisen kuukauden, kun vuokralainen joutui irtisanomaan edellisen asunnon. Kassavirraltaan molemmat asunnot ovat olleet positiivisia. Molempien asuntojen vuokratuotto % pyörii n. 8% tasolla ilman remonttivarauksia, ja 5% remonttivarauksilla. Kassavirtatuotto % on vuoden päättyessä 15-17% kummassakin asunnossa. Lukujen valossa 2020 on sujunut maailmaa ravisuttaneesta pandemiasta huolimatta erittäin hyvin.

Toinen sijoitusasunto!

Toinen sijoitusasunto!

Aloittaessamme asuntosijoittamista, asetimme tavoitteen kymmenen vuotta ja kymmenen asuntoa. Tavoitteelle asetettiin sen jälkeen tarkennuksia asuntosijoitusstrategian kautta. Ensimmäisen asunnon löytymiseen meni muutamia kuukausia, ja sen vuokraamisen jälkeen aloitimme toisen sijoitusasunnon etsinnän. Etsintä saatiin vihdoin päätökseen ja lähes vuotta myöhemmin toinen sijoitusasunto on nyt ostettu.

Toinen sijoitusasunto saavutettu syyskuussa!

Etsintä aloitettiin tammikuussa 2020 ja helmikuussa meillä olikin Keravalla mielenkiintoinen peruskuntoinen remontoitava kohde. Tällä kertaa kuitenkin hävisimme tarjouskilpailun 200 eurolla. Alkuun hiukan harmitti, mutta maaliskuun koronakurimuksessa jo mietimme, ehkä olikin hyvä että kohde meni ohi. Koronan aikana keskityimme pitkälti omiin remontteihimme, joista täälläkin olemme kirjoitelleet. Samalla kuitenkin seurasimme mitä markkinoilla tapahtuu.

Vaikka korona ei vielä olekaan ohi, ja näyttää tekevän toista tulemistaan, muutamia ajatuksia miten korona on näyttäytynyt asuntokaupassa. Huhtikuun ja toikokuun pahimpina aikoina tuntui ettei markkinoille tullut juurikaan meidän hakukriteereihin sopivia asuntoja. Alku kesästä mietimme miten pandemia vaikuttaa meidän pitkän aikavälin tavoitteeseen ja milloin viimeistään pitäisi löytää toinen sijoitusasunto. Samalla ajatuksissa hyvin sekavat mietteet miten pandemia vaikuttaa asuntojen hintoihin. Nyt lokakuussa taaksepäin katsottuna vaikuttaisi, että hintoihin ei selkeää pudotusta ole tullut ainakaan pienemmissä asunnoissa. Monella alueella pyynnit ovat olleet samalla tasolla, ja välittäjiltä kuultu myös jopa hintojen nousuja joillakin alueilla.

Elokuussa markkina näytti taas heräävän ja markkinoille alkoi tulla asuntoja. Pyynnit edelleen hyvin lähellä ennen koronaa pyydettyjä hintoja. Nyt kuitenkin joukosta alkoi löytyä myös kohteita, joita laitoimme seuranta exceliin. Elokuussa myös pankin puolelta tuli vihreää valoa lainalupauksen muodossa.

Toinen sijoitusasunto aikataulussa.

Toinen sijoitusasunto löytyy

Elokuu meni vielä kohteita seuraillessa, mutta syyskuussa alkoi tapahtua. Exceliin oli alkusyksyn seurannassa noussut puolen tusinaa potentiaalista kohdetta. Näistä kolme, kaikki Keravalta, näyttivät lupaavimmilta. Kaksi kohdetta sijaitsi samalla alueella kuin ensimmäinen sijoitusasuntomme. Kaikki kolme olivat kassavirraltaan positiivisia ja vuokratuottoprosentit yli 5%.

Valitsimme kandidaateista yhden, jota aloimme tutkimaan tarkemmin. Taloyhtiön papereista ei löytynyt esteitä. Excelin kassavirtalaskelmat näyttivät erittäin hyviltä pk-seudun normaaleihin lukuihin nähden. Asunto oli myös ollut markkinoilla n. kaksi kuukautta, tästä nousi ajatus josko kyseessä olisi Harri Hurunkin usein mainitsema motivoitunut myyjä.

Myyjän motivaatiota lähdettiin testaamaan tarjoamalla “niin että hävettää”, n. 20% alle pyynnin. Tähän myyjältä tulikin hyvin nopeasti vastatarjous. Muutaman kierroksen jälkeen päädyimme n. 10% alle pyynnin, jolla tarjous hyväksyttiin.

Toinen sijoitusasunto on vihdoin toteutunut. Toisen asunnon löytymiseen ja ostamiseen meni 11 kuukautta. Toistaiseksi olemme aikataulussa tavoitteen saavuttamiseksi. Seuraavaksi alkaa vuokralaisen etsintä.