Tag: sijoitusasunto

Toisen sijoitusasunnon remontti

Toisen sijoitusasunnon remontti

Toinen sijoitusasunto löytyi viimeinkin ja kaupat saatiin tehtyä. Ajatuksena oli sähköiset DIAS-kaupat, joka tämän hetkisessä korona-tilanteessakin olisi ollut ihanteellista, mutta myyjän pankki ei vielä ollut mukana DIAS-verkostossa. Näin kaupat muuttuivat perinteiseen malliin ja lokakuun puolessa välissä tapasimme pankissa. Lainat oli allekirjoitettu sähköisesti jo edellisenä päivänä, joten kaupoilla ei aikaa kulunut kuin muutaman kauppakirjoihin ja maksulappuihin tehdyn allekirjoituksen verran. Sekä parikymmentä minuuttia odottelua kun pankki sai siirreltyä rahat ja maksettua varainsiirtoverot. Hallinta- ja omistusoikeus siirtyivät kaupantekotilaisuudessa, joten toisen sijoitusasunnon remontti pääsi heti alkamaan.

Ostettu asunto oli melko hyvässä kunnossa, eikä ihan pakosti olisi edes tarvinnut remonttia. Pieni pintaremontti kuitenkin tekee asunnon hieman fressimmäksi. Yleensä remonteista pitää aina ilmoittaa isännöitsijälle ja saada aloituslupa. Tässä taloyhtiössä on erikseen mainittu ettei maalaamiseen tarvita erikseen lupaa.

Katto ja seinät

Toisen sijoitusasunnon remontti, olohuone

Katto on lähes aina ensimmäisellä vilkaisulla ihan siisti ja hyvän näköinen, mutta etenkin seinien maalaamisen jälkeen katto näyttää järjestäen epäsiistiltä. Niinpä tällä kertaa päädyimme suoraan maalaamaan katon ensimmäisenä. Ei muuta kuin lattian suojaus ja kattoa rissaamaan. Tikkurilan siro 2 sisäkattomaali on hyvä ja edullinen maali, joten katon osalta säästö tulisi pääosin työstä. Kaksion katon sai maalattua reilussa kahdessa tunnissa.

Seinien osalta päädyimme valkoiseen sävyyn (paperi, Tikkurilan värikartastossa). Maaliksi valitsimme Joker-sisämaalin. Jokerilla olemme maalanneet aiemminkin. Joker on hyvä laadukas maali, joka peittää hyvin. Pohjien ollessa valkoiset ja hyvässä kunnossa, tällä kertaa riitti yhteen kertaan maalaaminen.

Ovet ja jalkalistat

Asunnossa on kaksi väliovea, jotka olivat alkuperäisessä kunnossaan ja harmaat. Ovissa ei kuitenkaan ollut merkittäviä kolhuja. Päätimme maalata ovet valkoisiksi. Ovien maalamista helpottamaan irroitimme ovista helat. Tämän jälkeen oven pystyi maalaamaan vaahtomuovirissalla, jolla saa helposti tasaisen pinnan ilman siveltimenjälkiä.

Toisen sijoitusasunnon remontti

Jalkalistat olivat edellisen asukkaan jäljiltä puun väriset, jotka sointuvat hyvin parketin kanssa, mutta me halusimme niistä valkoiset. Ei muuta kuin hiomapaperi käteen ja hiomaan pinnasta lakkaa pois jotta maali tarttuisi.

Ovet, jalkalista sekä ovilistat maalasimme Tikkurilan Helmi Listavalkoinen -maalilla. Maali on tuttu jo ensimmäisen sijoitusasunnon remontista sekä kevään kotona tehdyistä remonteista. Hyvä vesiliukoinen maali oviin ja listoihin.

Kylpyhuone

Maalattu kylppärin seinä

Peltiseinäinen wc-kylpyhuone oli maalattu vaalean siniseksi, muutamilla tumman sinisillä korostuksilla. Värimaailma ei ollut täysin meidän mieleen ja päätimme maalata kylppärinkin vaaleaksi. Maaliksi valikoitui rautakaupan suosituksesta Tikkurilan Luja, joka kestää kosteissa tiloissa. Sininen pohjaväri vaati kahteen kertaan maalaamisen, mutta lopputuloksena maalaaminen oli mielestämme ehdottoman oikea.

Toisen sijoitusasunnon remontti oli huomattavasti kevyempi kuin ensimmäisen. Suurimpana tekijänä lattia. Tällä kertaa lattiassa oli valmiiksi parketti muovimaton sijaan. Aikaa remonttiin kului n. 15-30 tuntia keskiverto remppaajalta ja materiaalikustannuksia tuli n. 400 euroa. Materiaaleissa mukana maalien lisäksi eteiseen hankittu vaatekaappi ja pari valaisinta.

Ensimmäisen sijoitusasunnon pintaremontti

Ensimmäisen sijoitusasunnon pintaremontti

Ensimmäinen sijoitusasunto oli nyt hankittu ja laitettu heti Vuokraoveen tarjolle. Asunto oli ostohetkellä peruskuntoinen. Asunnon olisi periaatteessa voinut vuokrata sellaisenaan, mikäli vuokralaisella olisi ollut kiire muuttaa heti. Meidän vuokralaisella oli kuitenkin vielä edellinen vuokrasopimus voimassa, joten muutto olisi vasta kuukauden päästä. Tämä antoi aikaa tehdä pintaremontti ennen vuokralaisen sisäänmuuttoa.

Ensimmäisen sijoitusasunnon pintaremontti. Maisematapetti säästettiin, lattia vaihdettiin ja seinät ja ikkunalistat maalattiin.

Verotusteknisesti remontin ajoitus kannattaa miettiä. Verottaja tunnistaa sijoitusasunnolle kaksi vaihetta. Asunnon vuokraustoiminnan aloittaminen alkaa, kun osakas alkaa aktiivisesti etsiä vuokralaista esimerkiksi julkaisemalla vuokrataan-ilmoituksen. Asunto on vuokrauskäytössä vasta, kun ensimmäinen vuokralainen muuttaa sisään. Verottaja ei hyväksy juuri ostetun sijoitusasunnon remonttikuluja ennen asunnon vuokrauskäytön aloittamista, eli ennen kuin ensimmäinen vuokralainen on muuttanut sisään. Vuokralaisten välissä asunto lasketaan olevan vuokrauskäytössä. Myös remontin laajuus vaikuttaa verovähennysoikeuksiin. Tarkemmat ja ajantasaiset ohjeet kannattaa lukea suoraan verottajan sivuilta. Meidän remontin kuluja emme pääse vähentämään vuokratuloista, vaan ne vähennetään hankintamenosta eli ne realisoituvat vasta asuntoa myytäessä.

Keittiö jätettiin ennalleen. Vain keittolevy vaihdettiin ja seinät maalattiin ja lattia vaihdettiin.

Kylpyhuone ja keittiö

Taloyhtiöön on odotettavissa putkiremontti tulevien viiden vuoden aikana, joten kylpyhuoneeseen ei remonttia kannattanut tehdä. Kylppäri on myös hyvässä kunnossa, eikä välttämättä remonttia edes tässä kohdin tarvinnut. Lavuaarissa oli hiushalkeama, joten se vaihdettiin uuteen.

Keittiö jätettiin pääosin myös ennalleen, mutta tullaan todennäköisesti uusimaan putkiremontin yhteydessä. Liedessä yksi keittoalue ei toiminut, joten se liesitaso vaihdettiin uuteen. Lisäksi ikkunaseinä maalattiin valkoiseksi. Putkiremontissa keittiön ja kylpyhuoneen välinen seinä joudutaan purkamaan. Tuossa yhteydessä remontin kulut saadaan myös vähennettyä vuokratuloista.

Olohuoneen seinä maalattuna.

Olohuone, makuuhuone ja eteinen

Olohuoneessa ja makuuhuoneessa edellinen omistaja oli käyttänyt ruskean sävyjä seinissä. Osa seinistä oli tapetoitu ja tapetti oli vuosien saatossa alkanut irrota joistakin kohdista. Lattiassa oli alkuperäinen muovimatto, jossa myös muutama reikä olohuoneessa.

Suunnitelmanamme oli tehdä kevyt pintaremontti, jossa maalattaisiin seinät vaaleiksi ja lattiaan asennettaisiin laminaatti. Olohuoneen seinän maisematapetti säästettäisiin. Ikkuna- ja ovilistat pestäisiin ja maalattaisiin. Makuuhuoneen rikkinäinen haitariovi vaihdettaisiin välioveen.

Isännöitsijältä saadun remonttiluvan jälkeen aloitimme purkutyöt. Jalkalistat irroitettiin ja vanhat tapetit pestiin pois seinistä. Muovimattoja emme poistaneet, näin vältyttiin myös asbestikartoituksen tekemiseltä. Muovimaton jättäminen laminaatin alle tarkistettiin isännöitsijältä. Rikkinäinen haitariovi poistettiin ja tilalle asennettiin uusi karmi ja väliovi. Vanha oviaukko oli hiukan pienempi kuin nykyaikaiset karmit. Onneksi kuitenkin niin vähän, että karmia voitiin kaventaa aukkoon sopivaksi.

Tapettien pesun jälkeen kiersimme seinät läpi ja kittasimme reiät ennen maalausta. Kitin kuivattua seinät hiottiin ja pölytettiin. Seinät maalattiin Tikkurilan Joker-maalilla kahteen kertaan. Seinien maalaamisen jälkeen katto näytti likaiselta, joten sekin maaalattiin.

Vanhat jalkalistat olivat puunväriset lakatut listat. Listat hiottiin ja ja maalattiin valkoisiksi, jolloin vältettiin niin vaihtaminen. Kunnostetut listat liimattaisiin takaisin paikoilleen laminaatin asennuksen jälkeen.

Lattialle asennettiin laminaatti. Laminaatin alle asennetaan ensin askeläänieriste, jonka jälkeen laminaatti pinotaan sen päälle. Laminaatiksi valitsimme vaalean harmaan laminaatin.

Aikaa remonttiin meni pari viikkoa pääosin viikonloppuisin työn ja lasten harrastusten rinnalla. Kustannuksissa laminaatin hinta oli suurin kuluerä, ja laminaattejakin löytyy eri hintaluokissa. Pintaremontti meni pääosin suunnitelmien mukaan, joskin muutama pieni yllätys tuli matkalla (esim. katon maalaus). Kokonaiskustannus asettui n. 2000 euron kohdalle. Kaiken kaikkiaan pintaremontti kannatti tehdä tässä kohdassa. Kokonaisuutena asunnosta tuli vaalean raikas. Vuokralainenkin oli erittäin tyytyväinen lopputulokseen.

Asunnon ostaminen etänä

Asunnon ostaminen etänä

Edellisessä asuntosijoittamiseen liittyvässä kirjoituksessa käsittelimme ensimmäisen asunnon löytämistä. Tarjouksen tekeminen onnistuu monella kiinteistövälitysfirmalla sähköisesti. Mutta onnistuuko asunnon ostaminen etänä? Myyjän hyväksyttyä tarjouksen, aloimme välittäjän kanssa suunnitella kaupantekoajankohtaa. Alkuun vaikutti, että kaupanteko siirtyy yli kuukauden päähän. Ensin myyjät olivat lomamatkalla, sitten välittäjä oli poissa reilun viikon. Miten onnistuu allekirjoitustilaisuuden järjestäminen pankkiin.

Asunnon ostaminen etänä.

DIAS-kauppa

Ratkaisuksi löytyi DIAS-kauppa, joka mahdollistaa asuntokaupat täysin digitaalisesti ja kotisohvalta. Sähköinen kauppa oli 2019 loka-/marraskuussa vielä uusi asia, ja meidän kauppa oli välittäjällekin ensimmäinen laatuaan.

DIAS-kaupassa välittäjä käynnistää kaupan omilla tunnuksillaan. Kauppakirja liitteineen tulee myyjille ja ostajille tarkistettavaksi, ja molemmat osapuolet kuittaavat dokumentit. Tämän jälkeen kauppaan liittyvät pankit tarkastavat kaupan. Ensin myyjän, sitten ostajan pankki. Pankit myös valmistelevat tarvittavat osakekirjojen siirrot sekä lainat. Tässä kohtaa meidän pankki oli meihin yhteydessä ja hoidimme sijoitusasuntolainan allekirjoitukset pankin verkkopalvelussa.

Välittäjän käynnistettyä allekirjoitusvaiheen on molemmilla osapuolilla 24h aikaa käydä allekirjoittamassa kauppakirja digitaalisesti henkilökohtaisella vahvalla tunnistautumisella esim. verkkopankkitunnuksilla. Allekirjoitusten jälkeen pankit hoitavat rahojen ja osakekirjojen siirrot, sekä varainsiirtoveron maksun. Henkilökohtaiset varainsiirtoverojen viitenumerot välittäjä syötti DIAS-järjestelmään valmiiksi. DIAS-järjestelmän kautta varainsiirtoverot tuli maksettua, ja välittäjä hoiti maksujen ilmoittamisen verottajalle. Molemmat osapuolet voivat palvelusta ladata omat allekirjoitetut kauppakirjat talteen.

Koko kaupankäyntiprosessin aikana emme tavanneet tai olleet yhteydessä myyjiin. Kaikki kommunikaatio kulki välittäjän kautta. Avainten luovutus oli ensimmäinen kerta, kun tapasimme myyjän.

Asunnon ostaminen etänä.

Ajatuksia DIAS-kaupasta

Asunnon ostaminen etänä onnistui tässä kohteessa helposti. Jatkossakin DIAS-kauppa tulee olemaan meidän ensisijainen asunto-osakkeiden kaupankäyntimuoto. Prosessina DIAS-kauppa etenee jouhevasti ja helpottaa huomattavasti, kun ei tarvitse sovitella myyjän, ostajan ja pankin kalentereita allekirjoitusaikaa etsittäessä. DIAS-kauppa soveltuu asunto-osakkeille, kun molemmat osapuolet ovat yksityishenkilöitä. Yrityksen ollessa toinen osapuoli tai kiinteistökaupassa DIAS ei tällä hetkellä ole vaihtoehto. Kirjoitushetkellä DIAS-järjestelmässä mukana ovat kaikki merkittävät Suomessa toimivat pankit: Aktia, Danske Bank, Handelsbanken, Nordea, OP, POP Pankki, S-Pankki, Säästöpankki ja Hypo.

Keravan asunnon kaupassa ainoat paikallaoloa ja kellonajan sopimista vaativat vaiheet olivat myytävään asuntoon tutustuminen sekä avainten luovutus. Kaikki muut vaiheet toteutettiin ajasta ja paikasta riippumattomasti digitalisaatiota hyödyntäen.

Ensimmäisen sijoitusasunnon hankinta

Ensimmäisen sijoitusasunnon hankinta

Ensimmäisen sijoitusasunnon hankinta

Aiemmassa postauksessa jo kerroimme kuinka kipinä asuntosijoittamiseen oli kytenyt jo jonkin aikaa. Päätöksen synnyttyä olikin edessä ensimmäisen sijoitusasunnon hankinta.

Hyvin nopeasti meille kirkastui, että asunnon tulee sijaita pk-seudulla tai sen kehyskunnissa. Olemme itse asuneet pk-seudulla koko elämämme, ja sitä kautta meillä on jonkin verran paikallistuntemusta. Alkuvaiheessa hiukan haarukoimme myös muita yliopistokaupunkeja, mutta niitä emme tunne riittävästi. Läheinen sijainti ja aluetuntemus nousivat meille tärkeiksi, varsinkin kun kyseessä oli ensimmäisen sijoitusasunnon hankinta. Vieraalle paikkakunnalle lähteminen tuntui liian riskipitoiselta.

Rahoituksen järjestäminen

Ensimmäisen sijoitusasunnon hankinta ei meiltä onnistuisi ilman rahoitusta. Laitoimmekin heti lainatarjouspyynnöt lähes kaikille Suomessa toimiville pankeille. Kolmen suurimman kanssa pääsimme melko nopeasti keskusteluihin. Myös muutaman pienemmän kanssa aloitimme keskusteluita. Pankkien kanssa käydyissä keskusteluissa tuli hyvin esiin monessa muussakin blogissa ja podcastissa esiin nostettu pankkivirkailijan ymmärrys asuntosijoittamisesta. Olimme pitkään olleet yhden suuren pankin asiakas, mutta heillä oli tuossa ajanhetkessä haasteita palvella asiakkaitaan. Lainatarjoukseen vastaamisessa meni lähes kaksi viikkoa, ja siinäkin vaiheessa saimme yhteyshenkilöksi asiakaspalvelijan, joka ei ymmärtänyt positiivisen kassavirran asuntosijoittamista. Samaan aikaan toisesta pankista saimme ensimmäisen kontaktin parissa päivässä ja puhelinneuvottelun n. viikon päähän. Tuossa pankissa asiakaspalvelijalla oli selkeä tahtotila voittaa kilpailu asiakkaasta sekä ymmärrys asuntosijoittamisesta. Kyseinen pankki tekikin niin hyvän tarjouksen, että päädyimme siirtämään asiakkuutemme kyseiseen pankkiin. Samalla saimme lainalupauksen sijoitusasuntoa varten ja pystyimme hyödyntämään omaa asuinkiinteistöä osittain vakuutena.

Rahaa säästöön asuntosijoittamisella

Asunnon etsiminen

Sopivan sijoitusasunnon etsintä käynnistyi tekemällä Etuoveen ja Oikotielle hakuvahdit sekä perkaamalla niitä sekä eri välitysliikkeiden kotisivuja sopivien kohteiden toivossa. Vahtien luomiseenkin menee huomattava määrä aikaa, kun rajaa postinumeroittain tai muilla kriteereillä sopivia alueita ja asuntotyyppejä. Samalla takaraivossa kummitteli ajatus voiko näiden hakuvahtien kautta oikeasti löytää mitään mikä täyttäisi sijoitusasunnon kriteerit. Pk-seudulla asuntoja liikkuu melko paljon, uusia ilmoituksia pamahtaa välillä useitakin päivässä, jotka osuvat vahteihin. Varsinkin alussa keräsimme laajalla otannalla ilmoituksista perustietoja omaan taulukkoon, johon olimme rakentaneet kaavat vuokratuottoprosentille sekä kassavirralle. Vuokratasoja arvioimme Vuokraovesta löytyvien ilmoitusten perusteella. Taulukko on armoton, lähes kaikki asunnot ovat pyyntihinnoillaan kassavirtanegatiivisia isolla velkavivulla.

Emme kuitenkaan lannistuneet. Taulukon mukaan Itä-Helsingistä ja kehyskunnista löytyi kohteita, jotka olivat vain hiukan negatiivisia kassavirraltaan. Ei muuta kuin näytöille haistelemaan tunnelmaa ja tutustumaan välittäjiin. Useasta kohteesta teimme myös tarjouksia, mutta usein jäimme toiseksi. Osassa edulliselta vaikuttavista kohteista emme ehtineet saada edes taloyhtiön papereita kun välittäjä ilmoitti, että kohde on myyty. Jälkikäteen mietittynä olemme tyytyväisiä, emme antaneet tunteiden viedä, vaan päätökset ja tarjoustasot tehtiin taulukon ja faktojen pohjalta.

Marraskuussa sitten tärppäsi. Keravalla tuli myyntiin kohde joka istui meidän kriteereihin ja laskelmien mukaan oli kassavirtapositiivinen. Ainoa kysymysmerkki oli lähitulevaisuudessa vaaniva putkiremontti. Soitimme heti välittäjälle. Välittäjältä saimme taloyhtiön paperit ja näyttökin onnistui samalle illalle. Näytöllä jätimme myös tarjouksen. Reilun vuorokauden odottelun jälkeen välittäjä soitti ja onnitteli uusia asunnon omistajia.

Seuraavassa artikkelissa käymme läpi miten asuntokauppa hoidettiin etänä. Tulossa myös artikkelit asunnon remppaamisesta sekä vuokraamisesta.