Tag: sijoitusasunto

Sijoitusasunnon hankkiminen

Sijoitusasunnon hankkiminen

Edellisen sijoitusasunnon hankimme viime vuonna Espanjasta. Jotta pysyisimme vuonna 2019 asetetussa tavoitteessamme hankkia vähintään yksi asunto vuodessa, alkaa pian olla kiire löytää seuraava. Seuraavan sijoitusasunnon hankkiminen on ollu mielessä koko vuoden, mutta markkinatilanteen seuraaminen on viivästyttänyt hankintaa. Toisaalta markkina vaikuttaa ostajalle edulliselta, mutta uhkakuvat taantumasta sekä korkeat korot ovat olleet vaakakupissa.

Sijoitusasunnon hankkiminen

Markkinatilanne

Inflaatio ja korkojen nousu ovat saaneet osan asunnon omistajista tuskastumaan kustannusten nousuun. Erityisesti uusien asuntojen yhtiölainojen lyhennysvapaiden päättyminen on saattanut tulla yllätyksenä. Uutisissakin on ollut juttua pääomavastikkeiden moninkertaistumisista. Samalla 70-luvun kohteissa linjasaneeraukset ovat nyt työnalla, pian alkamassa tai juuri valmistuneet. Linjasaneeraus on monesti taloyhtiön suurin remontti, ja siitäkin aiheutuu merkittävää kulujen nousua pääomavastikkeiden muodossa.

Samaan aikaan asuntojen kauppamäärät ovat laskeneet. Uutisissa näkyy myös otsikoita tyhjistä ja lähes tyhjistä uudiskohteista. Korkeat yhtiölainamäärät ovat myrkkyä nykyisellä korkotasolla. Markkinoilla uudisrakenkamisen aloitukset ovat jäissä, joten rakennusliikkeet kaipaavat töitä ja korjausrakentamisen puolella on nähtävissä positiivista kilpailua. Kilpailun myötä esimerkiksi linjasaneerausten kustannukset ovatkin jopa laskeneet. Yhtiökokousten suuri puheenaihe vanhemmissa yhtiöissä onkin, kenellä on varaa suuriin remontteihin. Etenkin suurten asuntojen omistajille tuhannen euron molemmin puolin liikkuvat neliöhinnat ovat varmasti iso huoli.

Osaltaan linjasaneerausten ajankohtaisuus ja lainanhoitokustannusten nousu on saanut ihmiset myös laittamaan asuntonsa myyntiin välttääkseen kustannukset. Myynnissä vaikuttaa olevan kohtuullisen paljon asuntoja, mutta hintatasot ovat pudonneet selvästi. Samalla myyntiajat etenkin meidän seuraamien kohteiden kohdalla ovat pidentyneet. Sama ilmoitus saattaa olla listoilla kuukausia. Välillä vaihtuu välittäjä ja sama asunto samoilla kuvilla tulee uudelleen markkinoille.

Sijoitusasunnon hankkiminen

Sijoitusasunnon hankkiminen

Pankin kanssa yhteistyö on tässäkin markkinatilanteessa toiminut hyvin. Lainalupaus on ollut voimassa kokoajan, eikä siitä ole ollut tarvetta vääntää. Pieni muutos toimintamalliin on tullut. Nykyään pankki haluaa hyväksyä kohteet ennen tarjoamista. Hyväksyntä onneksi toimii kevyellä protokollalla. Laitamme yhteyshenkilölle tiedon kohteista ja hiukan arviota millä hintatasoilla aiomme tarjota ja pankin puolelta tulee viestillä hyväksyntä kohteelle. Tai vaihtoehtoisesti voimme soittaa ja käydä kohteen läpi puhelimessa. Pankin kanssa toimiessa auttaa, kun on oma excel jossa kohteiden kannattavuus on laskettu. Tällöin pankinkin on helpompi luottaa, että toiminta on kestävällä pohjalla mikä pienentää heidän riskiä.

Yleinen asuntojen hintojen lasku on tuonut meidänkin haarukkaan sopivia kohteita uusilta alueilta. Itäinen Helsinki on ollut aiemminkin meidän listoilla, mutta hiukan siinä rajoilla ovatko oikeasti kannattavia. Samaan aikaan nyt listoille on noussut kohteita Haagan suunnalta sekä aiemmin kovin kalliin oloisesta Leppävaarasta. Kaikki nämä osuvat meidän radanvarsistrategiaan, ja lähdemmekin nyt laittamaan niitä järjestykseen ja tekemään tarjouksia.

Linjasaneeraus – urakan alku

Linjasaneeraus – urakan alku

Toisen sijoitusasuntomme taloyhtiössä on päästy linjasaneerauksessa urakkavaiheeseen. Kyseisessä yhtiössä toteutussuunnittelu tehtiin urakasta erillään, eli edettiin niin sanotusti perinteisen kaavan mukaan. Suunnittelun jälkeen kilpailutettiin ja valittiin urakoitsija. Yhtiökokouksen hyväksyttyä suunnittelun tulos, urakoitsijan valinta sekä hankkeen budjetti päästiin aloittamaan urakka. Urakan alku on ollut mielenkiintoinen ja nyt alkaa pikkuhiljaa valjeta kuinka paljon työtä linjasaneeraus vaatii myös taloyhtiöltä ja etenkin hallitukselta.

Linjasaneeraus-urakan alku

Urakoitsijan valinta ja yhtiökokous

Hallitus oli järjestänyt urakasta tarjouskilpailun jo ennen urakan aloittamisen päättävää yhtiökokousta. Näin yhtiökokouksella oli tiedossa urakan hinta ja alustava aikataulu. Nykyinen maailmantilanne ja etenkin uudisrakentamisen hiipuminen näkyi kilpailutuksessa varsin selvästi. Tarjouksia saatiin yli puolelta yrityksistä joille tarjouspyyntö lähetettiin. Urakoitsijoilla oli selvästi vapaata kapasiteettia ja aloitusajat olivat erittäin nopeat. Lähes kaikki olivat valmiit aloittamaan parin kuukauden varoitusajalla. Myös hintatasossa näkyi heikko kysyntä, tarjoukset olivat selkeästi alle hankesuunnitelman arvioiden.

Linjasaneeraus on taloyhtiön kallein remontti, ainakin jos tehdään niin sanottu perinteinen linjasaneeraus missä uusitaan vesilinjat, viemärit ja kylpyhuoneet perusteellisesti. Meidänkin yhtiössä vanha kylppäri on peltielementti, jotka nyt tullaan purkamaan kokonaan pois. Remontin hinta on arviolta useammassa miljoonassa. Vaikka neliöhinta onkin melko kohtuullinen, alle 800€/m2, ja siten alle pk-seudun jopa yli tuhannen euron neliöhintojen, on moni osakas kauhuissaan remontin kustannuksista. Tämän hetken korkeat korot ja niiden mukaan lasketut rahoitusvastike arviot saivat yhtiökokouksessa aikaan monia puheenvuoroja. Päätös kuitenkin saatiin tehtyä, sillä yhtiön putket ja kylppärit ovat elinkaarensa lopussa.

Linjasaneeraus-urakan alku

Urakan alku

Yhtiökokouksen päätöksen jälkeen hallitus teki melko nopealla aikataululla sopimuksen kilpailutuksen voittaneen urakoitsijan kanssa. Ja pian sen jälkeen urakoitsija järjesti osakkaille info-tilaisuuden, jossa esiteltiin urakan eteneminen sekä lopullinen aikataulusuunnitelma. Aikataulullisesti huoneistojen haitta-aika vaihtelee 45 ja 55 päivän välillä, joulusta ja uudesta vuodesta hiukan riippuen. Urakan alussa kuitenkin ensin pitää tehdä työmaan perustamiseen liittyviä töitä ja rakentaa mallitila, jossa asukkaat ja osakkaat voivat käydä tutustumassa yhtiön perustasoksi valittuihin laattoihin ja kalusteisiin.

Samalla aloitettiin parkkipaikan kunnostus, joka oli laskettu osaksi hanketta. Parkkipaikan kohdalla tulikin vastaan ensimmäinen pulma, kun hallitus huomasi ettei parkkipaikan, joka vielä sijaitsee virallisesti kahdella varsinaisista taloista erillisellä kiinteistöllä. Ongelma saatiin ratkaistua ja Keravalla onneksi lupaprosessit ovat nopeita. Luvan mukana tulikin sitten vaatimus latauspaikkavarausten tekemisestä lain 733/2020 6 §:n mukaisesti. Tätä suunnittelun aikana jo sivuttiin ja pohdittiin, mutta selkeää tulkintaa lain soveltuvuudesta ei silloin saatu. No nyt sekin tuli selvitettyä, ja hiukan lisäsuunnittelua tarvitaan parkkipaikan putkittamiseksi. Laki sinänsä ei korjausrakentamisen yhteydessä edellytä varsinaisia latauspaikkoja, mutta putkitukset tulevaisuutta varten pitää asentaa. Putkiin voidaan sitten myöhemmin asentaa kaapelit ja autopaikoille latauspisteet. Varsinkin vanhemmissa taloissa olemassa olevat sähköjärjestelmät eivät kestä latausinfraa, joten sellaisen rakentaminen voikin tulla yllättävän kalliiksi.

Urakan alku on ollut mielenkiintoinen, ja kohta puoleen mekin pääsemme valitsemaan asuntoomme laatat ja mahdolliset kalustevaihtoehdot. Yhtiön perustaso on onneksi hyvälaatuinen ja monessa kohdin se riittää. Toivottavasti parkkipaikka on se urakan suurin onglema, ja linjasaneeraus saadaan hoidettua kunnialla maaliin. Toisessa yhtiössä aloitetaan pian toteutussuunnittelu, mutta siellä päädyttiin KVR-malliin. Sen kokemuksista hiukan myöhemmin lisää.

Sijoitusasunnon arvonnousu

Sijoitusasunnon arvonnousu

Sijoitusasunnon arvonnousu.

Asuntosijoitusstrategiamme pohjautuu osta ja pidä -malliin, jossa arvonnousu ei ole ensisijainen mittari. Kiinnostavampi mittari on asunnon tuottama positiivinen kassavirta. Aika ajoin olemme miettineet myös flippaamista eli osta remontoi ja myy -strategiaa eli flippaamista pääomien kasvattamiseksi. Flippaamisessa asunnon arvoa nostetaan nopeasti remontoimalla ja pääomat kotiutetaan myymällä kohde mahdollisimman nopeasti ja mahdollisimman suurella voitolla. Tällöin luonnollisesti myös verot lankeavat maksuun heti myynnin tapahduttua. Olemme kuitenkin viimeaikoina luopuneet flippausajatuksista lähes kokonaan. Ensinnäkin flippauskohteiden löytäminen on osta ja pidä sijoitusasuntoa huomattavasti vaikeampaa ja vaatii vielä enemmän töitä ja verkostoitumista. Ja toisaalta verojen maksukaan ei ole meillä kivojen asioiden listan kärkipäässä.

Olimme jo jonkin aikaa miettineet miten saamme pääomien kiertoa nopeutettua ja hankittua vapaata pääomaa seuraavien kohteiden hankintaan. Ajatukset kirkastuivat viimeistään Hurun ja Kaarron Lumipalloefekti -kirjaa lukiessa, myös osta ja pidä -kohteen arvonnousu voidaan kotiuttaa ilman myyntiä. Asunnosta pitää vain hankkia uusi arvio, jonka kanssa pankissa voidaan vakuusarvoja päivittää.

Sijoitusasunnon arvonnousu.

Asunnon arvioituttaminen

Ensimmäisen sijoitusasunnon kohdalla saimme remontin tuoman arvonnousun realisoitua parin kuukauden omistuksen jälkeen toimittamalla pankille kiinteistövälittäjän arviolauselman. Arviolauselma on arviokirjaa kevyempi dokumentti, jonka saa yleensä muutamalla satasella tai joissain tilanteissa jopa ilmaiseksi. Arviokirjan hinta on asunto-osakkeen osalta vähintään tuplat.

Arviolauselman osalta sisältövaatimuksena meidän pankilla on:

  • Tilaajan nimi
  • Kohteen tiedot
  • Kohteen käypä arvo ja myyntiaika-arvio
  • Perustelut arvonmääritykselle
  • Vakuutus ettei arvioijalla ole eturistiriitaa esim. kohteen myyntitoimeksiantoa
  • Arvion tekijän nimi ja pätevyys (vähintään LKV)
  • Arvioinnin päivämäärä

Toisen asunnon kohdalla odottelimme pidempään, kun koronan jälkimainingeissa asuntojen hinnat näyttivät meidän alueilla hetkellisesti heilahtelevan emmekä olleet vielä ostojalalla. Nyt syksyllä ilmalämpöpumpun asennuksen jälkeen lähdimme uudelleen arviointia edistämään. Aloitimme prosessin varmistamalla pankista onko heillä vaatimuksia minkä kiinteistövälittäjän arviolla voidaan edetä. Olimme kuulleet että joillakin pankeilla olisi tarkempia vaatimuksia kenen arviot hyväksytään. Keskustelun aikana selvisikin että pankilla on oma osasto, jotka tekevät vakuusarvon tarkistuksen ja vieläpä ilmaiseksi.

Ensimmäisen kohteen kohdalla kevyellä pintaremontilla saimme arvoa nostettua heti n. 7%, mihin olimme tyytyväisiä olihan kyseessä kuitenkin meidän ensimmäinen hankinta. Toisen asunnon kohdalla odotukset olivat korkeammalla. Olimme mielestämme ostaneet asunnon reilusti alle markkinahinnan. Pankin arviossa arvo nousikin mukavat lähes 22%. Samalla pankki tarkisti myös meidän oman kiinteistön arvon, jota käytämme alkupääoman vakuutena. Kiinteistön arvokin nousi nyt n. 5%, ja rakennuskustannuksiin verrattuna arvonnousu on tällä hetkellä yli 40%

Tältä pohjalta onkin hyvä lähteä edistämään seuraavia sijoitusasuntoja.

Uutta sijoitusasuntoa etsimässä.
Sijoitusasunto ilman käteistä

Sijoitusasunto ilman käteistä

Sijoitusasunto ilman käteistä.

Sijoitusasunto ilman käteistä. Onko se mahdollista? Olemme olleet asuntosijoittajia nyt pari vuotta. Jälkeenpäin miettiessä palaamme silloin tällöin väistämättä mietteeseen, miksi emme aloittaneet aiemmin. Meillä suurimpana aloituksen esteenä oli käteisen pääoman puuttuminen ja toisaalta emme myöskään silloin tienneet miten pääsee alkuun ilman. Samaa miettii varmaan myös moni muu. Samalla on varmasti monia jotka miettivät miten päästä alkuun ilman käteistä eli tilillä makaavaa omaa pääomaa.🤔

Motivoitunut myyjä

Harri Huru on vuosien varrella avannut monia eri vaihtoehtoja omassa Ostan asuntoja -blogissaan ja keskustellut asiasta myös podcastissaan. Yksi mielenkiintoinen tapa päästä alkuun on löytää motivoitunut myyjä ja hyödyntää erilaisia neuvottelutaktiikoita tavallisuudesta poikkeavien mallien löytämiseen. Neuvottelutaktiikoiden osalta voimme suositella Chris Vossin Never Split the Difference -kirjaa. Motivoituneiden myyjien löytäminen vain on kovin vaikeaa etenkin aloittelevalle asuntosijoittajalle. Kannattaakin verkostoitua ahkerasti muiden asuntosijoittajien kanssa. Verkostoista saattaa löytyä näitä tilaisuuksia helpommin.

Sijoitusasunto ilman käteistä.

Vakuus

Meidän kohdalla ensimmäisten asuntojen hankinta ilman käteistä pääomaa noudatti perinteisempää mallia. Meillä on omakotitalo, jossa oli oman asuntolainan lyhennyttyä vapaata vakuusarvoa, jolla voitiin kattaa puuttuva vakuusarvo. Pankki rahoitti ostettavia asuntoja 75% arvolla, ja loppuosaan käytettiin omaa kiinteistöä vakuutena. Varainsiirtoveron verran pankki edellytti omaa rahaa. Oman kodin käyttämisessä vakuutena tulee olla varovainen. Kukaan ei halua menettää perheen kotia. Meille tärkeimpiä suojamekanismeja ovat olleet korkosuojaus ja pahimman varalta henkivakuutus. Perheessämme palkansaajat ovat molemmat hyvin erilaisilla aloilla, ja molemmilla aloilla ei ole näköpiirissä töiden vähentyminen vaan jopa päin vastoin. Tämä luo myös turvaa tulojen muodossa.

Kolmantena vaihtoehtona on edellisen käänteinen versio. Elämäntilanteiden muuttuessa muutetaan uuteen kotiin, jos silloin ei olekaan pakko luopua edellisestä vaan sen voikin laittaa vuokralle. Tarinoita kuunnellessa tämä vaikuttaa erittäin yleiseltä polulta myös.

Sijoitusasunto ilman käteistä.

Asunnon arvo

Seuraavien asuntojen osalta pankki on jo ilmoitellut, että velkasuhdetta pitää pienentää. Eli käytännössä oman kiinteistön vakuuksien lisäksi tarvitaan omaa pääomaa. Hetken jo luulimme että tämä hidastaa meitä merkittävästi, kun alamme säästämään seuraavan sijoitusasunnon pääomaa. Valitsemamme OVRJT-strategia, jota myös Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjassa tarkasti läpikäydään, antaa oivat työkalut ongelman kiertämiseen. Tässäkään kohdin pankki ei suoraan vaadi käteistä pääomaa. Velkasuhdetta pienentää maksetut lainan lyhennykset, niistä jokainen vapauttaa sijoitusasuntojen vakuutta. Toinen vieläkin nopeampi tapa on asunnon arvon uudelleen arvioituttaminen. Tämä yksi jälleenrahoituksen muoto tuo puuttuvista pääomista suurimman osan, kunhan on hankinnassa muistanut sijoitusasunnon ostamisen tärkeimmät teesit. Ensimmäiseksi pelkän sijainnin lisäksi etenkin sijoitusasunnon ostajan pitää muistaa ostaa alle markkinahinnan. Ja toiseksi asunnon arvoa voi nostaa oikeilla remonteilla. Ensimmäisen asunnon osalta saimme arvonnousua hyödynnettyä jo muutaman kuukauden päästä ostosta. Välittäjän hintalausunnolla saimme pankin silmissä nostettua asunnon arvoa 10%. Toisen asunnon osalta emme ole vielä arvon tarkistusta tehneet, mutta se on suunnitelmissa vielä tämän vuoden puolella. Toisen asunnon kohdalla arviomme on, että arvostus voisi nousta jopa lähes 20%. Osaltaan syynä on ostaminen alle markkinahinnan sekä pieni pintaremontti ja viilentävä ilmalämpöpumppu. Ilmalämpöpumpun vaikutuksesta arvoon ei vielä ole paljoakaan kokemuksia, mutta tutun välittäjän kanssa juteltuna jokusen tuhatta voisi hyvinkin tulla lisää arvoa.😊

Toisen sijoitusasunnon remontti

Toisen sijoitusasunnon remontti

Toinen sijoitusasunto löytyi viimeinkin ja kaupat saatiin tehtyä. Ajatuksena oli sähköiset DIAS-kaupat, joka tämän hetkisessä korona-tilanteessakin olisi ollut ihanteellista, mutta myyjän pankki ei vielä ollut mukana DIAS-verkostossa. Näin kaupat muuttuivat perinteiseen malliin ja lokakuun puolessa välissä tapasimme pankissa. Lainat oli allekirjoitettu sähköisesti jo edellisenä päivänä, joten kaupoilla ei aikaa kulunut kuin muutaman kauppakirjoihin ja maksulappuihin tehdyn allekirjoituksen verran. Sekä parikymmentä minuuttia odottelua kun pankki sai siirreltyä rahat ja maksettua varainsiirtoverot. Hallinta- ja omistusoikeus siirtyivät kaupantekotilaisuudessa, joten toisen sijoitusasunnon remontti pääsi heti alkamaan.

Ostettu asunto oli melko hyvässä kunnossa, eikä ihan pakosti olisi edes tarvinnut remonttia. Pieni pintaremontti kuitenkin tekee asunnon hieman fressimmäksi. Yleensä remonteista pitää aina ilmoittaa isännöitsijälle ja saada aloituslupa. Tässä taloyhtiössä on erikseen mainittu ettei maalaamiseen tarvita erikseen lupaa.

Katto ja seinät

Toisen sijoitusasunnon remontti, olohuone

Katto on lähes aina ensimmäisellä vilkaisulla ihan siisti ja hyvän näköinen, mutta etenkin seinien maalaamisen jälkeen katto näyttää järjestäen epäsiistiltä. Niinpä tällä kertaa päädyimme suoraan maalaamaan katon ensimmäisenä. Ei muuta kuin lattian suojaus ja kattoa rissaamaan. Tikkurilan siro 2 sisäkattomaali on hyvä ja edullinen maali, joten katon osalta säästö tulisi pääosin työstä. Kaksion katon sai maalattua reilussa kahdessa tunnissa.

Seinien osalta päädyimme valkoiseen sävyyn (paperi, Tikkurilan värikartastossa). Maaliksi valitsimme Joker-sisämaalin. Jokerilla olemme maalanneet aiemminkin. Joker on hyvä laadukas maali, joka peittää hyvin. Pohjien ollessa valkoiset ja hyvässä kunnossa, tällä kertaa riitti yhteen kertaan maalaaminen.

Ovet ja jalkalistat

Asunnossa on kaksi väliovea, jotka olivat alkuperäisessä kunnossaan ja harmaat. Ovissa ei kuitenkaan ollut merkittäviä kolhuja. Päätimme maalata ovet valkoisiksi. Ovien maalamista helpottamaan irroitimme ovista helat. Tämän jälkeen oven pystyi maalaamaan vaahtomuovirissalla, jolla saa helposti tasaisen pinnan ilman siveltimenjälkiä.

Toisen sijoitusasunnon remontti

Jalkalistat olivat edellisen asukkaan jäljiltä puun väriset, jotka sointuvat hyvin parketin kanssa, mutta me halusimme niistä valkoiset. Ei muuta kuin hiomapaperi käteen ja hiomaan pinnasta lakkaa pois jotta maali tarttuisi.

Ovet, jalkalista sekä ovilistat maalasimme Tikkurilan Helmi Listavalkoinen -maalilla. Maali on tuttu jo ensimmäisen sijoitusasunnon remontista sekä kevään kotona tehdyistä remonteista. Hyvä vesiliukoinen maali oviin ja listoihin.

Kylpyhuone

Maalattu kylppärin seinä

Peltiseinäinen wc-kylpyhuone oli maalattu vaalean siniseksi, muutamilla tumman sinisillä korostuksilla. Värimaailma ei ollut täysin meidän mieleen ja päätimme maalata kylppärinkin vaaleaksi. Maaliksi valikoitui rautakaupan suosituksesta Tikkurilan Luja, joka kestää kosteissa tiloissa. Sininen pohjaväri vaati kahteen kertaan maalaamisen, mutta lopputuloksena maalaaminen oli mielestämme ehdottoman oikea.

Toisen sijoitusasunnon remontti oli huomattavasti kevyempi kuin ensimmäisen. Suurimpana tekijänä lattia. Tällä kertaa lattiassa oli valmiiksi parketti muovimaton sijaan. Aikaa remonttiin kului n. 15-30 tuntia keskiverto remppaajalta ja materiaalikustannuksia tuli n. 400 euroa. Materiaaleissa mukana maalien lisäksi eteiseen hankittu vaatekaappi ja pari valaisinta.

Ensimmäisen sijoitusasunnon pintaremontti

Ensimmäisen sijoitusasunnon pintaremontti

Ensimmäinen sijoitusasunto oli nyt hankittu ja laitettu heti Vuokraoveen tarjolle. Asunto oli ostohetkellä peruskuntoinen. Asunnon olisi periaatteessa voinut vuokrata sellaisenaan, mikäli vuokralaisella olisi ollut kiire muuttaa heti. Meidän vuokralaisella oli kuitenkin vielä edellinen vuokrasopimus voimassa, joten muutto olisi vasta kuukauden päästä. Tämä antoi aikaa tehdä pintaremontti ennen vuokralaisen sisäänmuuttoa.

Ensimmäisen sijoitusasunnon pintaremontti. Maisematapetti säästettiin, lattia vaihdettiin ja seinät ja ikkunalistat maalattiin.

Verotusteknisesti remontin ajoitus kannattaa miettiä. Verottaja tunnistaa sijoitusasunnolle kaksi vaihetta. Asunnon vuokraustoiminnan aloittaminen alkaa, kun osakas alkaa aktiivisesti etsiä vuokralaista esimerkiksi julkaisemalla vuokrataan-ilmoituksen. Asunto on vuokrauskäytössä vasta, kun ensimmäinen vuokralainen muuttaa sisään. Verottaja ei hyväksy juuri ostetun sijoitusasunnon remonttikuluja ennen asunnon vuokrauskäytön aloittamista, eli ennen kuin ensimmäinen vuokralainen on muuttanut sisään. Vuokralaisten välissä asunto lasketaan olevan vuokrauskäytössä. Myös remontin laajuus vaikuttaa verovähennysoikeuksiin. Tarkemmat ja ajantasaiset ohjeet kannattaa lukea suoraan verottajan sivuilta. Meidän remontin kuluja emme pääse vähentämään vuokratuloista, vaan ne vähennetään hankintamenosta eli ne realisoituvat vasta asuntoa myytäessä.

Keittiö jätettiin ennalleen. Vain keittolevy vaihdettiin ja seinät maalattiin ja lattia vaihdettiin.

Kylpyhuone ja keittiö

Taloyhtiöön on odotettavissa putkiremontti tulevien viiden vuoden aikana, joten kylpyhuoneeseen ei remonttia kannattanut tehdä. Kylppäri on myös hyvässä kunnossa, eikä välttämättä remonttia edes tässä kohdin tarvinnut. Lavuaarissa oli hiushalkeama, joten se vaihdettiin uuteen.

Keittiö jätettiin pääosin myös ennalleen, mutta tullaan todennäköisesti uusimaan putkiremontin yhteydessä. Liedessä yksi keittoalue ei toiminut, joten se liesitaso vaihdettiin uuteen. Lisäksi ikkunaseinä maalattiin valkoiseksi. Putkiremontissa keittiön ja kylpyhuoneen välinen seinä joudutaan purkamaan. Tuossa yhteydessä remontin kulut saadaan myös vähennettyä vuokratuloista.

Olohuoneen seinä maalattuna.

Olohuone, makuuhuone ja eteinen

Olohuoneessa ja makuuhuoneessa edellinen omistaja oli käyttänyt ruskean sävyjä seinissä. Osa seinistä oli tapetoitu ja tapetti oli vuosien saatossa alkanut irrota joistakin kohdista. Lattiassa oli alkuperäinen muovimatto, jossa myös muutama reikä olohuoneessa.

Suunnitelmanamme oli tehdä kevyt pintaremontti, jossa maalattaisiin seinät vaaleiksi ja lattiaan asennettaisiin laminaatti. Olohuoneen seinän maisematapetti säästettäisiin. Ikkuna- ja ovilistat pestäisiin ja maalattaisiin. Makuuhuoneen rikkinäinen haitariovi vaihdettaisiin välioveen.

Isännöitsijältä saadun remonttiluvan jälkeen aloitimme purkutyöt. Jalkalistat irroitettiin ja vanhat tapetit pestiin pois seinistä. Muovimattoja emme poistaneet, näin vältyttiin myös asbestikartoituksen tekemiseltä. Muovimaton jättäminen laminaatin alle tarkistettiin isännöitsijältä. Rikkinäinen haitariovi poistettiin ja tilalle asennettiin uusi karmi ja väliovi. Vanha oviaukko oli hiukan pienempi kuin nykyaikaiset karmit. Onneksi kuitenkin niin vähän, että karmia voitiin kaventaa aukkoon sopivaksi.

Tapettien pesun jälkeen kiersimme seinät läpi ja kittasimme reiät ennen maalausta. Kitin kuivattua seinät hiottiin ja pölytettiin. Seinät maalattiin Tikkurilan Joker-maalilla kahteen kertaan. Seinien maalaamisen jälkeen katto näytti likaiselta, joten sekin maaalattiin.

Vanhat jalkalistat olivat puunväriset lakatut listat. Listat hiottiin ja ja maalattiin valkoisiksi, jolloin vältettiin niin vaihtaminen. Kunnostetut listat liimattaisiin takaisin paikoilleen laminaatin asennuksen jälkeen.

Lattialle asennettiin laminaatti. Laminaatin alle asennetaan ensin askeläänieriste, jonka jälkeen laminaatti pinotaan sen päälle. Laminaatiksi valitsimme vaalean harmaan laminaatin.

Aikaa remonttiin meni pari viikkoa pääosin viikonloppuisin työn ja lasten harrastusten rinnalla. Kustannuksissa laminaatin hinta oli suurin kuluerä, ja laminaattejakin löytyy eri hintaluokissa. Pintaremontti meni pääosin suunnitelmien mukaan, joskin muutama pieni yllätys tuli matkalla (esim. katon maalaus). Kokonaiskustannus asettui n. 2000 euron kohdalle. Kaiken kaikkiaan pintaremontti kannatti tehdä tässä kohdassa. Kokonaisuutena asunnosta tuli vaalean raikas. Vuokralainenkin oli erittäin tyytyväinen lopputulokseen.

Asunnon ostaminen etänä

Asunnon ostaminen etänä

Edellisessä asuntosijoittamiseen liittyvässä kirjoituksessa käsittelimme ensimmäisen asunnon löytämistä. Tarjouksen tekeminen onnistuu monella kiinteistövälitysfirmalla sähköisesti. Mutta onnistuuko asunnon ostaminen etänä? Myyjän hyväksyttyä tarjouksen, aloimme välittäjän kanssa suunnitella kaupantekoajankohtaa. Alkuun vaikutti, että kaupanteko siirtyy yli kuukauden päähän. Ensin myyjät olivat lomamatkalla, sitten välittäjä oli poissa reilun viikon. Miten onnistuu allekirjoitustilaisuuden järjestäminen pankkiin.

Asunnon ostaminen etänä.

DIAS-kauppa

Ratkaisuksi löytyi DIAS-kauppa, joka mahdollistaa asuntokaupat täysin digitaalisesti ja kotisohvalta. Sähköinen kauppa oli 2019 loka-/marraskuussa vielä uusi asia, ja meidän kauppa oli välittäjällekin ensimmäinen laatuaan.

DIAS-kaupassa välittäjä käynnistää kaupan omilla tunnuksillaan. Kauppakirja liitteineen tulee myyjille ja ostajille tarkistettavaksi, ja molemmat osapuolet kuittaavat dokumentit. Tämän jälkeen kauppaan liittyvät pankit tarkastavat kaupan. Ensin myyjän, sitten ostajan pankki. Pankit myös valmistelevat tarvittavat osakekirjojen siirrot sekä lainat. Tässä kohtaa meidän pankki oli meihin yhteydessä ja hoidimme sijoitusasuntolainan allekirjoitukset pankin verkkopalvelussa.

Välittäjän käynnistettyä allekirjoitusvaiheen on molemmilla osapuolilla 24h aikaa käydä allekirjoittamassa kauppakirja digitaalisesti henkilökohtaisella vahvalla tunnistautumisella esim. verkkopankkitunnuksilla. Allekirjoitusten jälkeen pankit hoitavat rahojen ja osakekirjojen siirrot, sekä varainsiirtoveron maksun. Henkilökohtaiset varainsiirtoverojen viitenumerot välittäjä syötti DIAS-järjestelmään valmiiksi. DIAS-järjestelmän kautta varainsiirtoverot tuli maksettua, ja välittäjä hoiti maksujen ilmoittamisen verottajalle. Molemmat osapuolet voivat palvelusta ladata omat allekirjoitetut kauppakirjat talteen.

Koko kaupankäyntiprosessin aikana emme tavanneet tai olleet yhteydessä myyjiin. Kaikki kommunikaatio kulki välittäjän kautta. Avainten luovutus oli ensimmäinen kerta, kun tapasimme myyjän.

Asunnon ostaminen etänä.

Ajatuksia DIAS-kaupasta

Asunnon ostaminen etänä onnistui tässä kohteessa helposti. Jatkossakin DIAS-kauppa tulee olemaan meidän ensisijainen asunto-osakkeiden kaupankäyntimuoto. Prosessina DIAS-kauppa etenee jouhevasti ja helpottaa huomattavasti, kun ei tarvitse sovitella myyjän, ostajan ja pankin kalentereita allekirjoitusaikaa etsittäessä. DIAS-kauppa soveltuu asunto-osakkeille, kun molemmat osapuolet ovat yksityishenkilöitä. Yrityksen ollessa toinen osapuoli tai kiinteistökaupassa DIAS ei tällä hetkellä ole vaihtoehto. Kirjoitushetkellä DIAS-järjestelmässä mukana ovat kaikki merkittävät Suomessa toimivat pankit: Aktia, Danske Bank, Handelsbanken, Nordea, OP, POP Pankki, S-Pankki, Säästöpankki ja Hypo.

Keravan asunnon kaupassa ainoat paikallaoloa ja kellonajan sopimista vaativat vaiheet olivat myytävään asuntoon tutustuminen sekä avainten luovutus. Kaikki muut vaiheet toteutettiin ajasta ja paikasta riippumattomasti digitalisaatiota hyödyntäen.

Ensimmäisen sijoitusasunnon hankinta

Ensimmäisen sijoitusasunnon hankinta

Ensimmäisen sijoitusasunnon hankinta

Aiemmassa postauksessa jo kerroimme kuinka kipinä asuntosijoittamiseen oli kytenyt jo jonkin aikaa. Päätöksen synnyttyä olikin edessä ensimmäisen sijoitusasunnon hankinta.

Hyvin nopeasti meille kirkastui, että asunnon tulee sijaita pk-seudulla tai sen kehyskunnissa. Olemme itse asuneet pk-seudulla koko elämämme, ja sitä kautta meillä on jonkin verran paikallistuntemusta. Alkuvaiheessa hiukan haarukoimme myös muita yliopistokaupunkeja, mutta niitä emme tunne riittävästi. Läheinen sijainti ja aluetuntemus nousivat meille tärkeiksi, varsinkin kun kyseessä oli ensimmäisen sijoitusasunnon hankinta. Vieraalle paikkakunnalle lähteminen tuntui liian riskipitoiselta.

Rahoituksen järjestäminen

Ensimmäisen sijoitusasunnon hankinta ei meiltä onnistuisi ilman rahoitusta. Laitoimmekin heti lainatarjouspyynnöt lähes kaikille Suomessa toimiville pankeille. Kolmen suurimman kanssa pääsimme melko nopeasti keskusteluihin. Myös muutaman pienemmän kanssa aloitimme keskusteluita. Pankkien kanssa käydyissä keskusteluissa tuli hyvin esiin monessa muussakin blogissa ja podcastissa esiin nostettu pankkivirkailijan ymmärrys asuntosijoittamisesta. Olimme pitkään olleet yhden suuren pankin asiakas, mutta heillä oli tuossa ajanhetkessä haasteita palvella asiakkaitaan. Lainatarjoukseen vastaamisessa meni lähes kaksi viikkoa, ja siinäkin vaiheessa saimme yhteyshenkilöksi asiakaspalvelijan, joka ei ymmärtänyt positiivisen kassavirran asuntosijoittamista. Samaan aikaan toisesta pankista saimme ensimmäisen kontaktin parissa päivässä ja puhelinneuvottelun n. viikon päähän. Tuossa pankissa asiakaspalvelijalla oli selkeä tahtotila voittaa kilpailu asiakkaasta sekä ymmärrys asuntosijoittamisesta. Kyseinen pankki tekikin niin hyvän tarjouksen, että päädyimme siirtämään asiakkuutemme kyseiseen pankkiin. Samalla saimme lainalupauksen sijoitusasuntoa varten ja pystyimme hyödyntämään omaa asuinkiinteistöä osittain vakuutena.

Rahaa säästöön asuntosijoittamisella

Asunnon etsiminen

Sopivan sijoitusasunnon etsintä käynnistyi tekemällä Etuoveen ja Oikotielle hakuvahdit sekä perkaamalla niitä sekä eri välitysliikkeiden kotisivuja sopivien kohteiden toivossa. Vahtien luomiseenkin menee huomattava määrä aikaa, kun rajaa postinumeroittain tai muilla kriteereillä sopivia alueita ja asuntotyyppejä. Samalla takaraivossa kummitteli ajatus voiko näiden hakuvahtien kautta oikeasti löytää mitään mikä täyttäisi sijoitusasunnon kriteerit. Pk-seudulla asuntoja liikkuu melko paljon, uusia ilmoituksia pamahtaa välillä useitakin päivässä, jotka osuvat vahteihin. Varsinkin alussa keräsimme laajalla otannalla ilmoituksista perustietoja omaan taulukkoon, johon olimme rakentaneet kaavat vuokratuottoprosentille sekä kassavirralle. Vuokratasoja arvioimme Vuokraovesta löytyvien ilmoitusten perusteella. Taulukko on armoton, lähes kaikki asunnot ovat pyyntihinnoillaan kassavirtanegatiivisia isolla velkavivulla.

Emme kuitenkaan lannistuneet. Taulukon mukaan Itä-Helsingistä ja kehyskunnista löytyi kohteita, jotka olivat vain hiukan negatiivisia kassavirraltaan. Ei muuta kuin näytöille haistelemaan tunnelmaa ja tutustumaan välittäjiin. Useasta kohteesta teimme myös tarjouksia, mutta usein jäimme toiseksi. Osassa edulliselta vaikuttavista kohteista emme ehtineet saada edes taloyhtiön papereita kun välittäjä ilmoitti, että kohde on myyty. Jälkikäteen mietittynä olemme tyytyväisiä, emme antaneet tunteiden viedä, vaan päätökset ja tarjoustasot tehtiin taulukon ja faktojen pohjalta.

Marraskuussa sitten tärppäsi. Keravalla tuli myyntiin kohde joka istui meidän kriteereihin ja laskelmien mukaan oli kassavirtapositiivinen. Ainoa kysymysmerkki oli lähitulevaisuudessa vaaniva putkiremontti. Soitimme heti välittäjälle. Välittäjältä saimme taloyhtiön paperit ja näyttökin onnistui samalle illalle. Näytöllä jätimme myös tarjouksen. Reilun vuorokauden odottelun jälkeen välittäjä soitti ja onnitteli uusia asunnon omistajia.

Seuraavassa artikkelissa käymme läpi miten asuntokauppa hoidettiin etänä. Tulossa myös artikkelit asunnon remppaamisesta sekä vuokraamisesta.