Category: Asuntosijoittaminen

Muutto ulkomaille

Muutto ulkomaille

Muutto ulkomaille. Malmön Turning Torso.

Vuonna 2006 elämässämme alkoi kolmisen vuotta kestänyt vaihe, jonka asustimme ulkomailla. Perheeseemme kuului tuolloin vanhemmat ja yksi lapsi. Vielä vuotta paria aiemmin olimme hyvin vahvasti sitä mieltä, että emme olisi valmiita muuttamaan ulkomaille asumaan. Muuton taustalla oli toisen aikuisen työpaikalla alkanut kansainvälistyminen ja palvelutarjonnan laajentaminen pohjoismaihin. Kesäkuun alkupuolella keskusteluihin nousi Tanskan ja Norjan maayhtiöiden toimesta kysymys, mitä jos muuttaisitte esimerkiksi Kööpenhaminaan vuodeksi tukemaan muutosta. Alkuun suhtauduimme ajatukseen melko skeptisesti, mutta annoimme ajatukselle mahdollisuuden. Niinpä sen vuoden kesälomamatkalla Legolandiin pysähdyimme myös Kööpenhaminassa. Tuon lomamatkan aikana mielemme muuttui, ja niinpä syyskuun alussa toisella vanhemmista oli edessä muutto ulkomaille, muun perheen seuratessa noin puoli vuotta myöhemmin.

Muutto ulkomaille. Öresundin silta Malmön ja Kööpenhaminan välillä.

Muuton alkutaival

Ensimmäinen puoli vuotta meni kahden maan välillä, viikot erillään ja viikonloput yhdessä. Tästä järjestelystä kiitokset silloiselle työnantajalle, joka mahdollisti järjestelyn. Lähtöpäätös kehittyi sen verran nopeasti, ettemme ehtineet junailla vakituista asuntoa muuton hetkellä, niinpä ensimmäiset viikot asuntona toimi hotelli hiukan Kööpenhaminan eteläpuolella. Samaan aikaan viimeisteltiin komennusopimusta ja siihen liittyen verotuksen optimoinnin näkökulmasta asuminen Tanskan ulkopuolella osoittautui paremmaksi vaihtoehdoksi. Niinpä kotipaikka vaihtui sillan toiseen päähän Ruotsiin ja Malmöön. Ratkaisu pendelöidä töihin toiseen maahan voi äkkiseltään kuulostaa rankalta ja aikaa vievältä, mutta matka-ajassa kotiovelta toimistolle kului aamuruuhkassakin alle tunti. Halpaa hommaa sillan ylittäminen ei ole, mutta meidän onneksi työnantaja maksoi siltamaksut.

Ensimmäiset pari kuukautta kuluikin päivät töissä ja illat vuokra-asuntoa etsiessä. Asunnon suhteen kävikin tuuri. Löysimme omakotitalon alle 10 kilometriä keskustasta ja läheltä kehätietä, mikä helpotti töihin kulkemista. Tilaa oli reilusti yli 100 neliötä, ja vuokra alle 1000 euroa kuussa. Vuokraisäntäkin oli mukava vanhempi herrasmies, lähtöisin Makedoniasta. Tosin hän ei juurikaan puhunut englantia, joten kerran kuussa vaihdoimme kuulumiset jokseenkin erikoisella ruotsin murteella.

Muutto ulkomaille. Malmön linna.

Alkuun oli tarkoitus asustella ulkomailla vuosi, mutta se venyikin kolmeen. Tuona aikana tulikin tutustuttua alueeseen, paikallisiin ihmisiin ja kulttuuriin. Mediassa kirjoitellaan paljon Malmön rauhattomuuksista. Rauhatonta oli ajoittain jo silloinkin, mutta se keskittyi melkoisen pienelle alueelle. Kaiken kaikkiaan Malmö on ihana kaupunki ja sillä on oma paikkansa meidän sydämmessä. Muutto ulkomaille osoittautui meille onnistuneeksi valinnaksi ja sillä on myös osansa nykyisissä haaveissa hankkia lomakoti Etelä-Euroopasta.

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä.

Toisen sijoitusasunnon ostamisesta alkaa olla jo puoli vuotta aikaa. Strategiassa asetetun asunto per vuosi tavoitteen näkökulmasta alkaisi seuraavan asunnon etsintä olla ajankohtaista. Kolmannen asunnon kohdalla olemme taas palanneet miettimään etsitäänkö nyt vuokralle laitettavaa pitkän salkun kohdetta vai olisiko nyt aika flipata. Valintaa näiden vaihtoehtojen välillä emme ole vielä tehneet, joten silmät ovat auki molemmille vaihtoehdoille.

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä.

Etsintä

Etsintäalueen suhteen emme ole tehneet muutosta. Keskitymme edelleen ratojen varsiin pääkaupunkiseudulla ja kehyskunnissa. Rata voi olla juna, ratikka tai metro. Asunnon tulisi olla maksimissaan 3 kilometriä lähimmältä asemalta.

Etuoven, Oikotien ja muutaman kiinteistövälitysfirman hakuvahdit ovat olleet kokoajan toiminnassa ja passiivista seurantaa olemme suorittaneet koko ajan, vaikka emme aktiivisesti olekaan tarjonneet asunnoista. Hakuvahtien perusteella vaikuttaisi että asuntoja liikkuu ihan hyvin. Meidän kohdesegmenttien osalta hinnat eivät ole juurikaan muuttuneet viimeisen puolen vuoden aikana. Hiukan mietityttää tuleeko markkinoille Harri Hurun lanseeraaman määritelmän mukaisia motivoituneita myyjiä koronan aiheuttamien irtisanomisten takia. 2020 selvittiin vielä melko pienillä vaurioilla ja konkurssisuoja vähensi konkursseja, mutta miten käy 2021 jos kituuttavien firmojen selkäranka katkeaa.

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä.

Markkinatilanne

Asuntoilmoituksia seuratessa vaikuttaa siltä, että asuinalueiden välisissä hintatasoissa ei ole tapahtunut suurtakaan muutosta. Eri kaupungeissa joita olemme seuranneet, samat alueet ovat halvempia kuin toiset.

Helsingin kantakaupungista ja sen läheisyydestä ei edelleenkään meidän vahteihin osu kuin satunnaisesti väärin kirjattuja ilmoituksia. 25 000 euroa Vallilasta ei ole uskottava, ja jos sattuu käydä vilkaisemassa ilmoituksen onkin se jo korjattu yli 200 000 euron. Helsingistäkin löytyy alueita jotka osuvat meidänkin hakuihin. Itä-Helsingin perukoilla on alueita joilla taloyhtiöihin on tulossa isoja remontteja. Osa taloyhtiöistä päätyy jopa purkamaan koko talon ja rakentamaan tontille uuden.

Muutamat alueet pistävät silmään myös erikoisen korkealla hintatasollaan, jota emme ole pystyneet itsellemme perustelemaan. Espoo vaikuttaa kalliilta verrattuna Vantaaseen, mikä liittynee kaupungin imagoon ja haluttavuuteen yleisemmin. Vantaan sisällä Tikkurila tuntuu olevan haluttu, ja siellä hintataso onkin korkeampi kuin ympäristössä. Koivukylä-Havukoski alueelta löytyy edullisia asuntoja, mutta Korson seutu vaikuttaa ylihintaiselta. Keravalla tilanne on Vantaan kaltainen, ja keskustan alueella hintataso on selkeästi korkeampi kuin hiukan kauempana keskustasta.

Kaikilla näillä alueilla on paljon taloja, jotka ovat putkiremontissa tai se on ajankohtainen viiden vuoden sisällä. Putkiremontin riski vaikuttaisi olevan suurin yksittäinen hintoihin vaikuttava tekijä, joskin alueen mainetta ei voi aliarvioida.

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä.

Näiden ajatuksien siivittämänä kolmannen asunnon etsintä jatkuu ja kohteita laitetaan exceliin. Vajaan kahden vuoden kokemuksella alkaa jo melko nopeasti tunnistamaan asunnon osoitteen ja hinnan mukaan potentiaaliset sekä ei jatkoon -kohteet. Niinpä exceliin tulee hiukan vähemmän uusia kohteita tällä hetkellä, kun lisäämme sinne vain potentiaaliset kohteet. Kirjaamme exceliin myös jokusen muun kohteen joita haluamme seurata mahdollisen tulevan kehityksen näkökulmasta. Kolmannen asunnon osalta tavoitteena on siirtyä aktiivisempaan etsintään ja kaupat ovat ajatuksissa kesän korvilla.

Asunto Espanjassa

Asunto Espanjassa

Asunto Espanjassa.

Pitkän tähtäimen tavoitteemme on saada asunto Etelä-Euroopasta. Onko asunto Espanjassa vai jossain muualla, jää nähtäväksi. “Kesämökillä” olisi kiva viettää kesälomat ja syksyllä syyslomat. Syksyllä esim. Espanjassa on vielä ihanan lämmintä. Kun emme ole paikalla, tavoite on saada “kesämökki” vuokrattua eteenpäin vuokratulojen toivossa. Kuten jo edellisessa postauksessa kävimme läpi, olemme nyt haarukoineet maavaihtoehtoja “kesämökillemme”.

Olemme tutkineet Etelä-Euroopan kohteita siinä toiveissa että saamme hankittua “kesämökin” sieltä jonkun ajan sisällä. Esim Lomakoti ulkomailta– sivustoilla löytyy todella kattavasti tietoa asunnon hankkimisesta ulkomailta. Sieltä löytyy hyviä koottuja tietopaketteja myös siitä mitä on laittaa oma loma-asunto vuokralle. Se ei ole ihan yhtä helppoa kuin mitä se on täällä Suomessa.

Asunto Espanjassa.

Maan valinta

Maan valinnassa harkitsimme lähes kaikkia Välimerelle ulottuvia valtioita, mutta lopulta valinta tehtiin Italian ja Espanjan välillä. Italiassa ruoka on vaan niin hyvää, eikä maisemissakaan ole mitään vikaa. Lopulta Espanja vei voiton. Koemme että Espanjan Aurinkorannikolla on saatavilla varsinkin suomenkielista apua moniin asioihin. Tulemme tarvitsemaan palveluntarjoajan apua esim. vuokralaisten vaihtuessa ym. Luotamme silti suomalaisiin enemmän kuin esim. italialaisiin tai espanjalaisiin. Eli Espanja se sitten on!

Seuraava rasti onkin sitten valita kohdealue, josta lähdemme asuntoa havittelemaan. Selvä on, että asunnon pitäisi olla ns. Aurinkorannikolla. Emme lähde edes katselemaan mitään ns. kalliilta alueelta kuten esim. Marbellasta tms. Haemme kohtuuhintaista, mutta hyvällä sijainnilla olevaa asuntoa, jotta saisimme sen edelleen vuokrattua. Tämä onkin helpommin sanottu kuin tehty!

Asunto Espanjassa. Uima-allas vai ei?

Kerrostalo- vai rivitalo

Ennen kuin alamme katsoa kohdealuetta, meidän oli päätettävä minkälaista asuntoa haemme. Kerrostaloasuntoa vai esim. rivitaloasuntoa? Kerrostaloasunto olisi helpompi huoltojen kannalta, mutta olemme asuneet omakotitalossa lähes 20 vuotta niin kynnys lähteä kerrostaloon on suuri. Mietimme mitä me oikeastaan haemme tältä asunnolta. Mitä haluamme tehdä sillä ja mitkä on meille semmoisia mistä emme voi luopua. Yksi mistä on hankala luopua, on piha. Sitä ei tarvitse olla paljon, mutta se on ehdoton. Varsinkin etelässä, on ihana mennä illalla istuskelemaan ulos ja syömään päivällinen paikallisten tyyliin ulkona. Ja tämä vaatii pihan, pelkkä parveke ei riitä siihen. Tämä säästää myös päivälliskustannuksia, koska voi jäädä omalle asunnolle syömään, ei ole pakko lähteä mihinkään. Pihallisia asuntovaihtoehtojakin on vielä monia. Rivitalo, paritalo ja omakotitalo. Mieluisasti ottaisimme rivitalon, jossa pitää tietysti olla allas käytössä. Rivitalossa on myös parempi mahdollisuus päästä uima-altaaseen kiinni. Tässä mallissa kustannukset jaetaan useiden omistajien kesken. Emme tietysti poissulje muita vaihtoehtoja, mutta tästä on hyvä jatkaa eteenpäin tarkemman asuinalueen valintaan. Pysy kuulolla, jatkamme asunto Espanjassa sarjaa kun pääsemme asiassa eteenpäin.

Palmun alla "kesämökki".
Kohti taloudellista riippumattomuutta

Kohti taloudellista riippumattomuutta

Kohti taloudellista riippumattomuutta.

Taloudellinen riippumattomuus on noussut ehkäpä jopa hypeksi viimeisten muutaman vuoden aikana. Taloudellista riippumattomuutta tavoittelevista ja sen saavuttaneista kirjoitetaan iltapäivälehtiä myöten. Yhtenä taustavaikuttimena etenkin meidän mielessä pyörii epäilys tai huoli nykyisen eläkejärjestelmän kestävyydestä. Tuntuu, että eläkeikä siirtyy kokoajan vain kauemmaksi vaikka ikää tulee lisää. Samalla kuitenkin tekisi mieli vähentää työntekoa huomattavasti aiemmin, jotta terveys ja jaksaminen mahdollistaisivat panostukset muihin iloihin ja harrastuksiin.

Mistä ajatus sitten lähti?

Meillä molemmilla on ikää jo reilusti yli neljänkymmenen, eli työvuosia on takana jo lähemmäs kolmekymmentä. Työvuosia olisi tällä hetkellä näköpiirissä vielä vähintään pari kymmentä, todennäköisesti vielä enemmän. Noin kymmennen vuoden päästä kaikki lapset ovat täysi-ikäisiä joten siinä vaiheessa olisi aikaa itselle ja yhteiselle ajalle kahdestaan.

Taloudellista riippumattomuutta mietittäessä emme lähde ajatuksesta voittaisimmepa lotossa viisi tai 90 miljoonaa, todennäköisyys on liian pieni. On myös erittäin vaikea laskea mikä on riittävä summa, joka riittäisi loppu elämän. Helpompaa on miettiä paljonko rahaa kuukaudessa tarvitaan mukavaan itselle sopivaan elämään. Meille taloudellinen riippumattomuus tarkoittaa mahdollisuutta valita minkä verran haluaa tehdä töitä ja mitä töitä haluaa tehdä. Eli ettei tarvitse juosta palkan perässä.

Kohti taloudellista riippumattomuutta.

Miten?

Kohti taloudellista riippumattomuutta lähdemme tavoittelemaan kahdella päämenetelmällä. Näiden lisäksi pyritään löytämään muitakin keinoja, mutta niiden merkitys kokonaisuudessa ei välttämättä ole suuri tai sitten ne voidaan niputtaa näiden alle. Lähtökohtana on kaksi työssäkäyvää aikuista ja lisäksi kolme ruokittavaa suuta. Yhteenlaskettuna tuloillamme olemme hyvätuloisia, mutta hyvätuloisuus ei ole vaatimus menetelmien hyödyntämiselle.

Kohti taloudellista riippumattomuutta

Ensimmäinen menetelmä on kulujen karsiminen. Kulujen karsimisella emme tarkoita askeettiseen elämään siirtymistä, vaan valintoja jokapäiväisessä elämässä. Emme ole valmiita tinkimään lasten mahdollisuudesta harrastaa tai matkailusta. Esimerkiksi kuukauden ruokakauppalaskussa voi säästää merkittäviä summia suunnittelemalla. Toisaalta on hyvä miettiä tarvitaanko perheessä kuusi maksullista suoratoistopalvelua. Palaamme varmasti näihin ja avaamme kokemuksiamme tarkemmin tulevissa kirjoituksissa.

Toinen menetelmä on sijoittaa instrumentteihin, jotka tuottavat passiivista tuloa. Tästä menetelmästä selkein esimerkki on asuntosijoittaminen. Vuokrattu asunto tuottaa joka kuukausi pientä lisätuloa.

Rahaa säästöön.

Tavoite

Taloudellista riippumattomuutta tavoiteltaessa ensimmäinen tavoitteemme on varmistaa mahdollisuus matkustella 1-2 kertaa vuodessa koronan jälkeenkin. Hiukan pidemmän ajan tavoitteena on saavuttaa tilanne jossa toinen meistä voisi jättäytyä pois työelämästä seuraavan kymmenen vuoden aikana, ja toisellakin olisi mahdollisuus keventää työkuormaa. Kolmantena tavoitteena on turvata eläkevaiheeseen riittävä varallisuus ja tulotaso elämästä nauttimiseen.

Asuntosijoittamisen tavoitteet 2021

Asuntosijoittamisen tavoitteet 2021

Asuntosijoittamisen tavoitteet 2021

Vuosi 2020 oli meille ensimmäinen vuosi asuntosijoittajina. Vaikka ensimmäisen asunnon hankinta osuikin jo vuodelle 2019, ensimmäinen vuokralainen muutti sisään vasta 2020 alusta. Asuntosijoittamisen tavoitteet vuonna 2020 olivat varsin epämääräiset, kunhan ensimmäinen asunto pyörisi kassavirraltaan positiivisena ja ilman tyhjiä kuukausia. Vuosi 2020 oli varsin erilainen globaalin pandemian myötä, ja jossain vaiheessa mietimmekin miten kaikki vaikuttaa asuntosijoittamiseen. Ensimmäisen vuoden tuloksista kerroimme viime viikon artikkelissa.

Kokemuksen kartuttua ajattelimmekin määritellä vuoden 2020 tavoitteet hiukan tarkemmin. Tavoitteita mietittäessä lähestyimme aihetta muutamasta eri näkökulmasta. Yhtenä lähtökohtana mietinnöille oli nykyisten kahden asunnon ja niissä asuvien vuokralaisten palveleminen. Toisena näkökulmana mietimme portfolion laajentamista. Ja kolmantena laajentamista ulkomaille.

Nykyiset asunnot

Omistamme tällä hetkellä 2 asuntoa, joissa molemmissa on vuokralaiset. Molemmat vuokralaiset vaikuttavat halukkailta asumaan asunnoissa pitkään, mikä sopii meille oikein hyvin. Koronan aiheuttaman epävarmuuden myötä päädyimme jäädyttämään vuokrankorotukset tässä kohdin, arvioidaan tilannetta uudestaan 2021 lopulla. Nykyisten asuntojen osalta ei tälle vuodelle ole myöskään tulossa merkittäviä remontteja. Asuntosijoittamisen tavoitteet nykyisten asuntojen osalta säilyvät hyvin samankaltaisina kuin edellisenäkin vuotena. Pidetään vuokralaiset tyytyväisinä, jotta ei tulisi tyhjiä kuukausia. Numeroiden valossa tavoitteita voidaan mitata kassavirtapositiivisuuden kautta.

Yksi asuntosijoittamiseen vaikuttavista tekijöistä on taloyhtiön kunto. Molemmissa taloyhtiöissä, joissa meidän asunnot sijaitsevat, on lähivuosina edessä linjasaneeraus. Tärkeä remontti, joka voidaan hoitaa fiksusti taloyhtiön arvo säilyttäen tai sitten vähemmän fiksusti. Olemme myös kiinnostuneita taloyhtiön tilasta, ja sitä kautta löyhänä tavoitteena olisi hakeutua ainakin toisen taloyhtiön hallitukseen.

Uudet asunnot

Asuntosijoittamisen tavoitteet 2021

Pitkän ajan tavoitteena on laajentaa asuntojen määrä yli kymmeneen asuntoon. Tätä silmällä pitäen olemme jo alussa asettaneet tavoitteeksi noin asunto per vuosi vauhdin. Toisen asunnon osalta emme ole vielä hakeneet uutta hinta-arviota, mutta sekin lienee edessä vuonna 2021. Uusien asuntojen osalta tavoitteen vuodelle 2021 on hankkia yksi uusi vuokrattava asunto. Tutkimme myös mahdollisuutta flipata yksi asunto sijoitettavan pääoman lisäämiseksi.

Ulkomaille laajentaminen

Asuntosijoittamisen tavoitteet 2021 viimeinen kohta sivuaa pitkäaikaista haavetta omistaa loma-asunto jostain lämpimästä paikasta. “Kesämökin” hankinta itsessään ei olisi asuntosijoittamista meidän näkökulmasta. Loma-asunnon hankintaan on tullut mukaan ajatus vuokrata sitä muille, sillä aikaa kun emme itse sitä käyttäisi. Emme usko, että loma-asunnon hankinta realisoituu vielä tänä vuonna, mutta tavoitteena olisi rajata alue kahteen tai kolmeen kaupunkiin/alueeseen ja mikäli korona-pandemia sallii, käydä tutustumassa ainakin yhteen alueista. Tätäkin projektia seuraamme omassa kirjoitusten sarjassa sitä mukaan kun projekti etenee.

Asuntosijoittamisen vuosikatsaus 2020

Asuntosijoittamisen vuosikatsaus 2020

Ensimmäinen vuosi asuntosijoittajana ja vuokranantajana alkaa olla takana, joten lienee hyvä tehdä vuosikatsaus ensimmäiseen vuoteen. Samalla esittelemme meidän tärkeimmät tunnusluvut ja niiden laskukaavat.

Asuntosijoittamisen vuosikatsaus 2020.

Kassavirta

Meidän tärkein tunnusluku on kassavirta. Kaikkien kohteiden kassavirran pitää olla positiivinen. Varsinkin näin alkuvaiheessa tämä on erittäin tärkeää. Lähestyttäessä kymmentä asuntoa, saatamme miettiä voisiko jokin muuten mielenkiintoinen kohde olla hiukan kassavirraltaan negatiivinen ja sitä kompensoitaisiin muiden kohteiden kassavirralla.

Kassavirran kaavana käytämme:

kassavirta = vuokratulo – lainanlyhennys – verot

Vuokratulo lasketaan vähentämällä saadusta vuokrasta vastikkeet ja sijoituslainan korot. Vuokratulon laskennassa on hiukan vaihtelua eri sivustoilla, mutta lopputulos on sama. Eroavaisuudet ovat ryhmittelyssä, vähennetäänkö korot jo tässä vaiheessa vai vasta vuokratulon laskemisen jälkeen. Tällöin usein eritellään vuokratulo ja verotettava vuokratulo. Omissa laskelmissa olemme nuo yhdistäneet.

Verot lasketaan vuokratulosta. Vuonna 2020 pääomavero on 30% (tai 34% 30 000 euroa ylittävältä osalta). Sijoituslainan korot vähennettiin jo vuokratuloa laskettaessa, ne ovat verovähennyskelpoisia. Sijoituslainan lyhennykset eivät ole verovähennykelpoisia, toisin kuin tuloutetut rahoitusvastikkeet, jolloin yhtiölainan osalta myös lyhennykset saa vähentää verotuksessa.

Asuntosijoittamisen vuosikatsaus 2020.

Vuokratuotto %

Vuokratuotto % on toinen mittari, mitä seuraamme etenkin kohteita etsittäessä. Meille vuokratuotto % on enemmän “pulssimittari”, joka kertoo nopealla vilkaisulla kannattaako kohteen kartoitusta jatkaa. Laskemme kaikkien kohteiden osalta sekä ilman remontteja, että remonttien kanssa vuokratuotto %:n. Ilman remontteja raja-arvona meillä on 6% ja remonttien kanssa 5%. Remonteissa pyrimme arvioimaan seuraavan viiden vuoden aikana realisoituvat remontit.

Vuokratuotto % ilman remontteja = (kuukausivuokra – vastikkeet) * 12 / (velaton hinta + varainsiirtovero)

Vuokratuotto % remontit huomioiden = (kuukausivuokra – vastikkeet) * 12 / (velaton hinta + remontit + varainsiirtovero)

Kassavirtatuotto %

Uusimpana mittarina olemme alkaneet laskea kassavirtatuotto %:a. Tunnusluvun tarkoituksena on kertoa sijoituksen tuotto velkavipu huomioiden. Kassavirtatuotto %:a seuratessa tavoitteenamme on ylittää 10%, mikä molemmilla sijoitusasunnoillamme toteutuu. Ensimmäiset kaksi sijoitusasuntoamme on hankittu 100% lainoituksella, vain varainsiirtoverot on maksettu käteiskassasta. Tällöin kaavan omarahoitus kohtaan tulee varainsiirtoveron määrä.

Kassavirtatuotto % = kassavirta (ennen veroja) / omarahoitus * 100%

2020 vuosikatsaus

Koronan aiheuttamasta yleisestä epävarmuudesta huolimatta, ensimmäisen asunnon kanssa kaikki on sujunut mallikkaasti. Vuokrat ovat saapuneet ajallaan eikä tyhjiä kuukausia ole ollut. Ensimmäisen asunnon arvoa saatiin nostettua n. 7% pintaremontilla. Arvonnousua päästiin hyödyntämään toisen asunnon rahoituksessa.

Toista asuntoa ei ole vielä arvioitettu uudestaan, mutta alueen hintatasoon verrattuna kauppahinnan pitäisi olla hiukan yli 10% alle markkinahinnan. Asunnon arvoa tarkistellaan varmasti ensi vuonna seuraavan kohteen rahoituksen yhteydessä. Toisen asunnon vuokraaminen sujui hyvin ja vuokralainen löytyi ensimmäisten hakijoiden joukosta muutamassa päivässä. Näin tyhjäksi kuukaudeksi jää ainoastaan asunnon hankintaa seuraava täysi kuukausi, kun odotellaan vuokralaisen edellisen asunnon irtisanomisajan kulumista.

Vuosikatsaus tunnuslukuina

Vuoden 2020 aikana tyhjiä kuukausia on ollut yksi. Vuoden aikana hankittu asunto oli tyhjillään ensimmäisen kuukauden, kun vuokralainen joutui irtisanomaan edellisen asunnon. Kassavirraltaan molemmat asunnot ovat olleet positiivisia. Molempien asuntojen vuokratuotto % pyörii n. 8% tasolla ilman remonttivarauksia, ja 5% remonttivarauksilla. Kassavirtatuotto % on vuoden päättyessä 15-17% kummassakin asunnossa. Lukujen valossa 2020 on sujunut maailmaa ravisuttaneesta pandemiasta huolimatta erittäin hyvin.

Asunto Etelä-Euroopasta

Asunto Etelä-Euroopasta

Espanja vai Italia?

Syksyn harmaus ja sateet saivat taas kerran ajatukset aurinkoisempiin paikkoihin. Koronan asettamat rajoituksen matkusteluun ovat myös saaneet matkakuumeen huippuihinsa. Kuinka ihanaa olisikaan istua Italialaisessa ravintolassa syömässä pastaa tai pizzaa. Omalla pizzauunilla tehtynä pizza on erittäin hyvää, mutta silti aivan eri kuin syödä pizzaa Roomassa. Tästäpä nousi esiin jo vuosia mietityttänyt haave hankkia toinen asunto Etelä-Euroopasta, jossa viettää loma-ajat ja sitten joskus eläkepäiviä. Muina aikoina asuntoa voisi vuokrata ja saada sen näin tuottamaan.

Asunto Etelä-Euroopasta. Lentokonneella "mökille"?

Mistä asuntoa etsisi?

Etelä-Eurooppa on melko laaja käsite. Ensimmäisenä mieleen tuli Espanja ja toisena Italia. Tuttavapiiristä löytyy ihmisiä joilla on asunto jommassakummassa näistä maista. Naapurustosta löysimme satunnaisen keskustelun kautta myös tutun, jolla on asunto Bulgariassa.

Italian ollessa meidän suosikki maa lomailuun Etelä-Euroopassa. Espanjan tullessa heti kannoilla. Espanjan kohdalla tarkastelussa on vain manner-Espanja. Olemme tykästyneet nimenomaan Barcelonan seutuun, eteläisen rannikon ollessa myös kiinnostava. Portugali on tältä osin vielä kartoittamatta, mutta edelleen mahdollinen ajatuksen tasolla. Itäisempi Etelä-Eurooppa olisi kiinnostava hintatasonsa kautta, mutta jotenkin meille kuitenkin Espanja ja Italia tuntuvat luontevammilta.

Italia ja Espanja ovat isoja maita kumpikin ja alueelliset erot ovat varmasti suuria. Myöskin etäisyyksien kannalta alueet rajautuvat jonkin verran jo logistiikan kannalta. Tai voisiko asunnon hankkia sittenkin hiukan kauempaa esimerkiksi parin tunnin automatkan päästä?

Asunto Etel-Euroopasta. Kuva Rooman matkalta.

Asunnon välityspalvelut

Olemme katselleet netistä asuntoja muutaman välittäjän sivuilta. Ensimmäinen on lomakotiulkomailta. Täällä on myynnissä asuntoja/taloja Espanjasta, Italiasta, Turkista, Kroatiasta ja Ranskasta. Näillä on luotettavan oloiset nettisivut ja heillä on kohdistettu tietoa nimenomaan asuntosijoittajille. Ainoa ongelma vielä on, tarjonnan runsaus. Toinen käyttämämme sivu on remaxin sivut. Heillä on hyvin tietoa asunnon ostamisesta ulkomailta ja miten se eroaa suomalaisesta asuntokaupasta. Hiukan vielä mietityttää eri palveluiden luotettavuus, sen osalta tutkimukset jatkuvat ja palaamme tähänkin aiheeseen matkan edetessä. Vinkkejä hyvistä välityspalveluista voit jättää kommentteihin.

Asunto Etelä-Euroopasta. Kreikan saaristoa.

Asunto Etelä-Euroopasta on vielä haave, mutta tavallaan asia on jo päätetty, jolloin siitä on tullut tavoite. Jatkamme tämän puntarointia ja suunnittelua ja tavoitteena olisi saada alueita rajattua. Rajaamisen kautta selviää myös tarkemmin hintataso. Jospa korona tästä positiivisten rokoteuutisten seurauksena hellittäisi ja pääsisimme ensi kesänä Espanjaan tai Italiaan katselemaan alueita ja “potkimaan renkaita”. Asunto Etelä-Euroopasta sarja jatkuu sitä mukaan kun projektimme etenee, pysy kuulolla.

Kirjoja asuntosijoittamisen tueksi

Kirjoja asuntosijoittamisen tueksi

Tässä jutussa ajattelimme jakaa lyhyen yhteenvedon kirjoista joita olemme lukeneet/kuunnelleet reilun vuoden aikana. Kirjoissa on mukana suoraan asuntosijoittamiseen liittyviä, mutta myös muutama muu yleisemmin sijoittamiseen liittyvä opus. Osan kirjoista olemme lukeneet fyysisinä, osa on ostettu e-kirjoina. Äänikirjojen kuuntelussa meillä on käytössä tällä hetkellä Audible ja Elisa Kirja. Audible on toiminut erittäin hyvin, mutta palvelussa ei ole suomenkielisiä kirjoja. Elisa Kirja tuli joskus ladattua, ja sitä kautta on muutaman kerran vuodessa tullut mahdollisuus valita ilmaiseksi lahjana jokin e- tai äänikirja. Kirjojen osalta osan olemme ostaneet, ja osan lainanneet kirjastosta. Kirjastossa tosin ainakin pk-seudulla ovat varausjonot olleet todella pitkiä.

Tässä myös affi-linkki AdLibriksen verkkokauppaan, www.adlibris.com josta voi ostaa alla esitellyt kirjat. Kirjat voi ostaa monesta paikasta, affi-linkin kautta ostettuna tuet tämän blogin ylläpitämistä.

Osta-vuokraa-vaurastu

Kirjoja: Osta Vuokraa Vaurastu

Joonas Oravan ja Olli Turusen kirja on suomenkielisten asuntosijoituskirjojen klassikko. Tämän kirjan lukemisella mekin aloitimme. Kirjassa selitetään erittäin helpolla kielellä asuntosijoittamisen periaatteet. Kirja on helppolukuinen. Kirjassa on käyty läpi asunto-osakeyhtiön tärkeimmät remontit, joiden suuruusluokan tuntemus auttaa arvioimaan asuntokohteiden lukuja ja remonttivarauksia. Ehdottomasti suositeltava kirja kaikille asuntosijoittamisesta kiinnostuneille.

Rich Dad, Poor Dad

Kirjoja: Rich Dad Poor Dad

Toinen klassikko! Robert Kiyosakin kuvaus kahden eri ajattelutavan vaikutuksista vaurastumiseen. Tämä kirja nousee tasaisen varmasti esille erilaisissa sijoittamista koskevissa blogeissa ja popdcasteissa. Erityisesti kirjan tapa esittää vaurastuminen nelikentän kautta avaa silmiä mitkä asiat tuovat lisää vaurastumiseen ja mitkä syövät sitä.


The Millionaire Real Estate Investor

Kirjoja: The Millionaire Real Estate Investor

Gary Kellerin, Dave Jenksin ja Jay Papasanin The Millionaire Real Estate Investor kirja nousee myös hyvin usein esiin. Kiyosakin kirjan ollessa monen mielestä se ykköskirja, meidän mielestä tämä oli vielä parempi. Osa kirjan opeista luonnollisesti ei sovellu suoraan Suomessa käytettäväksi, mutta suurelta osin soveltuu hyvin tai on sovellettavissa. Kirjan ajatusmalli on kuitenkin se tärkein osa-alue ja se on täysin soveltuva myös kotoisille markkinoille.

Edellä mainitut kolme kirjaa ovat muotoutuneet meille tärkeimmiksi. Näiden lisäksi olemme lukeneet tai kuunnelleet useita muitakin kirjoja sekä sijoittamiseen liittyen että siihen suoraan liittymättömiä. Elon Musk oli kirjana erittäin mielenkiintoinen katsaus Muskin elämään. Intelligent Investor on mainittu sijoittamisen raamattuna, joskin tavalliselle aloittelevalle sijoittajalle se on melko tuhti teos ja edellyttää jonkin verran termien tuntemusta.

Toisen sijoitusasunnon remontti

Toisen sijoitusasunnon remontti

Toinen sijoitusasunto löytyi viimeinkin ja kaupat saatiin tehtyä. Ajatuksena oli sähköiset DIAS-kaupat, joka tämän hetkisessä korona-tilanteessakin olisi ollut ihanteellista, mutta myyjän pankki ei vielä ollut mukana DIAS-verkostossa. Näin kaupat muuttuivat perinteiseen malliin ja lokakuun puolessa välissä tapasimme pankissa. Lainat oli allekirjoitettu sähköisesti jo edellisenä päivänä, joten kaupoilla ei aikaa kulunut kuin muutaman kauppakirjoihin ja maksulappuihin tehdyn allekirjoituksen verran. Sekä parikymmentä minuuttia odottelua kun pankki sai siirreltyä rahat ja maksettua varainsiirtoverot. Hallinta- ja omistusoikeus siirtyivät kaupantekotilaisuudessa, joten toisen sijoitusasunnon remontti pääsi heti alkamaan.

Ostettu asunto oli melko hyvässä kunnossa, eikä ihan pakosti olisi edes tarvinnut remonttia. Pieni pintaremontti kuitenkin tekee asunnon hieman fressimmäksi. Yleensä remonteista pitää aina ilmoittaa isännöitsijälle ja saada aloituslupa. Tässä taloyhtiössä on erikseen mainittu ettei maalaamiseen tarvita erikseen lupaa.

Katto ja seinät

Toisen sijoitusasunnon remontti, olohuone

Katto on lähes aina ensimmäisellä vilkaisulla ihan siisti ja hyvän näköinen, mutta etenkin seinien maalaamisen jälkeen katto näyttää järjestäen epäsiistiltä. Niinpä tällä kertaa päädyimme suoraan maalaamaan katon ensimmäisenä. Ei muuta kuin lattian suojaus ja kattoa rissaamaan. Tikkurilan siro 2 sisäkattomaali on hyvä ja edullinen maali, joten katon osalta säästö tulisi pääosin työstä. Kaksion katon sai maalattua reilussa kahdessa tunnissa.

Seinien osalta päädyimme valkoiseen sävyyn (paperi, Tikkurilan värikartastossa). Maaliksi valitsimme Joker-sisämaalin. Jokerilla olemme maalanneet aiemminkin. Joker on hyvä laadukas maali, joka peittää hyvin. Pohjien ollessa valkoiset ja hyvässä kunnossa, tällä kertaa riitti yhteen kertaan maalaaminen.

Ovet ja jalkalistat

Asunnossa on kaksi väliovea, jotka olivat alkuperäisessä kunnossaan ja harmaat. Ovissa ei kuitenkaan ollut merkittäviä kolhuja. Päätimme maalata ovet valkoisiksi. Ovien maalamista helpottamaan irroitimme ovista helat. Tämän jälkeen oven pystyi maalaamaan vaahtomuovirissalla, jolla saa helposti tasaisen pinnan ilman siveltimenjälkiä.

Toisen sijoitusasunnon remontti

Jalkalistat olivat edellisen asukkaan jäljiltä puun väriset, jotka sointuvat hyvin parketin kanssa, mutta me halusimme niistä valkoiset. Ei muuta kuin hiomapaperi käteen ja hiomaan pinnasta lakkaa pois jotta maali tarttuisi.

Ovet, jalkalista sekä ovilistat maalasimme Tikkurilan Helmi Listavalkoinen -maalilla. Maali on tuttu jo ensimmäisen sijoitusasunnon remontista sekä kevään kotona tehdyistä remonteista. Hyvä vesiliukoinen maali oviin ja listoihin.

Kylpyhuone

Maalattu kylppärin seinä

Peltiseinäinen wc-kylpyhuone oli maalattu vaalean siniseksi, muutamilla tumman sinisillä korostuksilla. Värimaailma ei ollut täysin meidän mieleen ja päätimme maalata kylppärinkin vaaleaksi. Maaliksi valikoitui rautakaupan suosituksesta Tikkurilan Luja, joka kestää kosteissa tiloissa. Sininen pohjaväri vaati kahteen kertaan maalaamisen, mutta lopputuloksena maalaaminen oli mielestämme ehdottoman oikea.

Toisen sijoitusasunnon remontti oli huomattavasti kevyempi kuin ensimmäisen. Suurimpana tekijänä lattia. Tällä kertaa lattiassa oli valmiiksi parketti muovimaton sijaan. Aikaa remonttiin kului n. 15-30 tuntia keskiverto remppaajalta ja materiaalikustannuksia tuli n. 400 euroa. Materiaaleissa mukana maalien lisäksi eteiseen hankittu vaatekaappi ja pari valaisinta.

Toinen sijoitusasunto!

Toinen sijoitusasunto!

Aloittaessamme asuntosijoittamista, asetimme tavoitteen kymmenen vuotta ja kymmenen asuntoa. Tavoitteelle asetettiin sen jälkeen tarkennuksia asuntosijoitusstrategian kautta. Ensimmäisen asunnon löytymiseen meni muutamia kuukausia, ja sen vuokraamisen jälkeen aloitimme toisen sijoitusasunnon etsinnän. Etsintä saatiin vihdoin päätökseen ja lähes vuotta myöhemmin toinen sijoitusasunto on nyt ostettu.

Toinen sijoitusasunto saavutettu syyskuussa!

Etsintä aloitettiin tammikuussa 2020 ja helmikuussa meillä olikin Keravalla mielenkiintoinen peruskuntoinen remontoitava kohde. Tällä kertaa kuitenkin hävisimme tarjouskilpailun 200 eurolla. Alkuun hiukan harmitti, mutta maaliskuun koronakurimuksessa jo mietimme, ehkä olikin hyvä että kohde meni ohi. Koronan aikana keskityimme pitkälti omiin remontteihimme, joista täälläkin olemme kirjoitelleet. Samalla kuitenkin seurasimme mitä markkinoilla tapahtuu.

Vaikka korona ei vielä olekaan ohi, ja näyttää tekevän toista tulemistaan, muutamia ajatuksia miten korona on näyttäytynyt asuntokaupassa. Huhtikuun ja toikokuun pahimpina aikoina tuntui ettei markkinoille tullut juurikaan meidän hakukriteereihin sopivia asuntoja. Alku kesästä mietimme miten pandemia vaikuttaa meidän pitkän aikavälin tavoitteeseen ja milloin viimeistään pitäisi löytää toinen sijoitusasunto. Samalla ajatuksissa hyvin sekavat mietteet miten pandemia vaikuttaa asuntojen hintoihin. Nyt lokakuussa taaksepäin katsottuna vaikuttaisi, että hintoihin ei selkeää pudotusta ole tullut ainakaan pienemmissä asunnoissa. Monella alueella pyynnit ovat olleet samalla tasolla, ja välittäjiltä kuultu myös jopa hintojen nousuja joillakin alueilla.

Elokuussa markkina näytti taas heräävän ja markkinoille alkoi tulla asuntoja. Pyynnit edelleen hyvin lähellä ennen koronaa pyydettyjä hintoja. Nyt kuitenkin joukosta alkoi löytyä myös kohteita, joita laitoimme seuranta exceliin. Elokuussa myös pankin puolelta tuli vihreää valoa lainalupauksen muodossa.

Toinen sijoitusasunto aikataulussa.

Toinen sijoitusasunto löytyy

Elokuu meni vielä kohteita seuraillessa, mutta syyskuussa alkoi tapahtua. Exceliin oli alkusyksyn seurannassa noussut puolen tusinaa potentiaalista kohdetta. Näistä kolme, kaikki Keravalta, näyttivät lupaavimmilta. Kaksi kohdetta sijaitsi samalla alueella kuin ensimmäinen sijoitusasuntomme. Kaikki kolme olivat kassavirraltaan positiivisia ja vuokratuottoprosentit yli 5%.

Valitsimme kandidaateista yhden, jota aloimme tutkimaan tarkemmin. Taloyhtiön papereista ei löytynyt esteitä. Excelin kassavirtalaskelmat näyttivät erittäin hyviltä pk-seudun normaaleihin lukuihin nähden. Asunto oli myös ollut markkinoilla n. kaksi kuukautta, tästä nousi ajatus josko kyseessä olisi Harri Hurunkin usein mainitsema motivoitunut myyjä.

Myyjän motivaatiota lähdettiin testaamaan tarjoamalla “niin että hävettää”, n. 20% alle pyynnin. Tähän myyjältä tulikin hyvin nopeasti vastatarjous. Muutaman kierroksen jälkeen päädyimme n. 10% alle pyynnin, jolla tarjous hyväksyttiin.

Toinen sijoitusasunto on vihdoin toteutunut. Toisen asunnon löytymiseen ja ostamiseen meni 11 kuukautta. Toistaiseksi olemme aikataulussa tavoitteen saavuttamiseksi. Seuraavaksi alkaa vuokralaisen etsintä.