Category: Asuntosijoittaminen

Asunto Espanjasta

Asunto Espanjasta

Asunto Espanjasta.

Asunto Espanjasta projekti on ollut aktiivisesti mielessä, mutta edennyt hitaasti koronapandemian aikana. Kovasti mieli jo tekisi päästä omalle “mökille” etenkin näinä aikoina kun sää on pimeä, kylmä ja sateinen. Kohdealue on tarkentunut Alicanten läheisyyteen. Alue ei ole meille entuudestaan tuttu, mutta olemme kuulleet paljon positiivisia kommentteja alueella käyneiltä.

Netistä löytyy jonkin verran hyviä suomenkielisiä sivustoja joilla kuvataan asunnon ostamista Espanjasta. Onpa aiheesta tehty vuonna 2016 päättötyökin. Myös televisiossa pyörivä Costalaiset antaa hyvää tietoa aurinkorannikon oloista. Moni ohjelmassa kerrottu asia on sovellettavissa vaikka kohde onkin eri osassa Espanjaa.

Asuntoilmoituksia selaillessa erottuu kolme erilaista asuntotyyppiä: kerrostaloasunnot, omakotitalot (villat) ja bungalowit. Bungaloweissa on tyypillisesti kaksi asuntoa päällekkäin. Alemmassa asunnossa on oma piha ja ylemmässä kattoterassi. Suomesta poiketen kaikki asunnot ovat kiinteistöjä, myös kerrostaloasunnot. Usein asunnot kuuluvat yhteisöön, jolla on yhteistä piha-aluetta, yhteisiä tiloja ja mahdollisesti yhteiskäytössä oleva uima-allas.

Asunto Espanjasta.

Rahoitus

Hankittavan asunnon hinta on asettumassa kuluineen alle 200 000 euroon. Tällä hinnalla pitäisi saada Alicanten läheisyydestä saada jopa melko uusi kahden makuuhuoneen bungalow tyylinen asunto. Ensisijaisestia ajatuksena on hyödyntää suomalaisia pankkeja rahoituksessa. Omasta pankistamme noin kolmasosa Suomessa sijaitsevia asuntoja ja kiinteistöjä vastaan ja loput Handelsbankenista jolloin vakuutena Espanjassa sijaitseva hankittava asunto. Oman pankin kanssa olemme jo asiasta alustavasti sopineet. Handelsbankenin osalta odottelemme vielä vastausta lainahakemukseemme. Hiukan tällä hetkellä mietityttää miten Handelsbankenin ilmoitus vetäytyä Suomesta vaikuttaa.

Asunto Espanjasta.

Eri lähteistä kaivellen kauppoja tehtäessä pitää varata noin 15% kauppahinnan päälle erilaisiin kuluihin. Näitä kuluja ovat muun muassa notaarimaksut, varainsiirtoveroa vastaavat verot sekä käännös ja asianhoitokuluja. Verojen ja kulujen rakenne hiukan vaihtelee riippuen onko ostettavana uudiskohde vai vanha asunto. Kuitenkin kokonaismäärä on samaa luokkaa. Kotimaiseen asuntosijoittamiseen poikkeuksena vaikuttaisi olevan käytäntö missä veroluonteiset maksut ja vakuusarvo pohjautuvat asunnon arvioituun todelliseen arvoon, ei suoraan kauppakirjassa lukevaan kauppahintaan. Tämä mainitaan muutamilla sivustoilla joita olemme lukeneet, mutta asiaa ei ole varmistettu.

Jatkamme asunto Espanjasta prosessin edistämistä ja kirjoittelemme tänne etenemisestä. Jatkossa luvassa myös yhteenvetoa mitä eri vaiheita kaupantekoprosessiin liittyy.

Asunto aurinkorannikolta.
Kodin vartiointipalvelut – osa 1

Kodin vartiointipalvelut – osa 1

Kodin vartiointipalvelut -osa 1.

Asumme omakotitalossa ja vaikka alue onkin hyvin rauhallista, niin etenkin lomamatkojen aikana mielessä on pyörinyt onko kaikki kotona turvassa. Yhtenä turvallisuutta lisäävänä toimena käytimme joskus ajastimia ja erilaisia pistotulpallisia lamppuja, joita ajastettiin palamaan iltaisin ja aamuisin jotta koti näyttäisi asutulta. Varmasti ajastetut valotkin auttavat, mutta omakotitalossa valoja saisi olla melko paljon ja niiden ajastamisesta eri aikoihin voisi tehdä oman harrastuksen. Jossain vaiheessa huomasimme, että perinteiset vartiointiliikkeet kuten Securitas ovat tuoneet markinoille tuotteita myös yksityishenkilöille. Aiemmin mielikuva oli että vartiointipalvelut ovat kalliita ja saatavilla vain yrityksille. Hankimme kodin vartiointipalvelut Securitakselta vain muutama vuosi nykyiseen kotiin muuttamisen jälkeen. Nykyään palvelu kulkee Verisuren nimellä.

Kodin vartiointipalvelut- osa1.

Hankinta ja asennus

Etenkin hankinta-aikaan Securitas oli aktiivinen markkinoimaan silloin uudehkoa kotien vartiointipalvelua ovelta ovelle paikallisten franchise yrittäjien toimesta. Tuohon aikaan ei kodin turvapalvelut olleet vielä erityisen kilpailtuja, joten valinnanvaraakin oli hyvin vähän. Sittemmin markkinoille on tullut muitakin toimijoita kuten Sector Alarm. Meidän kohdalla paikallinen yrittäjä osui hyvään kohtaan, kun olimme jo hetken miettineet miten muun muassa lomien aikana kotia turvaisimme. Heillä oli myös sopivasti kamppanja, mikä alensi aloituskustannusta selvästi. Tänä päivänä näyttäisi aloituspaketti asettuvan 600-700 euron paikkeille, joskin puhelinliittymien tapaan palveluntarjoajilla on erilaisia tarjouksia jotka saattavat pienentää paketin hinnan murto-osaan.

Laitteiden asennus tapahtui sovittuna aikana. Asentajan kanssa käytiin läpi vielä kerran mihin järjestelmän osat kannattaisi asentaa, jotta järjestelmä havaitsee esimerkiksi murtomiehen mahdollisimman tehokkaasti. Kaikki järjestelmän osat juttelevat keskenään langattomasti. Ainoastaan keskusyksikkö, joka voidaan asentaa piiloon vaikka vaatekaappiin, vaatii sähkönsyötön pistorasiasta. Kaikki muut osat toimivat paristoilla. Keskusyksikkö kommunikoi vartiointiliikkeen kanssa kodin Internet-yhteyden kautta, mikäli keskusyksikkö on kytketty langalliseen kotiverkkoon, tai sisään rakennetun mobiililiittymän kautta. Mobiilverkko toimii myös varayhteytenä jos kodin Internet-yhteys on pois käytöstä. Meille asennettiin liiketunnistimet ylä- ja alakertaan, sekä alakerran oviin ovivahdit. Samalla sopivan näkyviin paikkoihin, kuten ulko-oveen, liimattiin vartiointipalveluista kertovat tarrat. Tarrat ovat ensimmäinen pelote murtovarkaille. On helpompi valita toinen kohde jossa ei ole vartiointia, kuin ottaa riski kiinnijäämisestä.

Kodin vartiointipalvelut.

Muutamia vuosia ensimmäisen asennuksen jälkeen Securitas muutti kodin vartiointipalvelut Verisure nimiseksi. Samalla myös laitteet uudistuivat. Muutoksen yhteydessä asentaja kävi meillekin päivittämässä uudet laitteet ilman eri kustannusta. Samalla laitteistoon lisättiin kaksi palovaroitinta ja keittiöön sireeni. Sireeniyksikössä on myös lämpötilanturi, joka hälyttää mikäli keittiön lämpötila nousee liian korkealle esimerkiksi tulipalon vuoksi. Myös liiketunnustimet päivitettiin uusiin, jotka hälytyksen yhteydessä ottavat muutaman kuvan joiden avulla hälytyskeskus voi paremmin arvioida hälytysvasteen.

Seuraavassa osassa kokemuksia käytöstä ja järjestelmän huollosta.

Asuntosijoitus ja taloyhtiön hallitus

Asuntosijoitus ja taloyhtiön hallitus

Asuntosijoitus ja taloyhtiön hallitus.

Kahdessa taloyhtiössä joissa meillä on sijoitusasuntoja on päätetty aloittaa linjasaneerauksen hankesuunnittelu. Molemmat yhtiöt on rakennettu hiukan ennen 70-luvun puolta väliä. Linjasaneeraus eli tuttavallisemmin putkiremontti on yleensä osakkaan kannalta kallein remontti. Valittu toteutustapa vaikuttaa hintaan merkittävästi. Niin kutsutulla perinteisellä menetelmällä tehtynä hinnat tuntuvat lähtevän noin 850 euroa neliöltä hinnoista pitkälle yli tuhanteen euroon neliöltä. Linjasaneeraushanke kestää pitkään, usein useamman vuoden. Tulemme kirjoittelemaan matkan varrella projektien etenemisestä, eri toteutusvaihtoehdoista sekä kokemuksista osakkaana ja vuokranantajana.

Asuntosijoittaminen ja taloyhtiön hallitus.

Taloyhtiön hallitus

Taloyhtiön hallitus on usein toimielin johon ei ole jonoksi asti vapaaehtoisia. Taloyhtiöstä löytyy yleensä pari aktiivista osallistujaa hallitukseen ja loput jäsenet kaivetaan kissojen ja koirien kanssa kunnes joku suostuu paineen alla. Toki poikkeuksiakin varmasti löytyy. Asuntosijoittamista koskevissa blogeissa ja kirjoissa aktiiviset sijoittajat usein kertovat pyrkivänsä mukaan omistamiensa asunto-osakkeiden taloyhtiöiden hallituksiin. Meidän mielestä tämä on oivallinen ajatus. Onhan asuntosijoitus arvoltaan merkittävä ja taloyhtiön hallitus sekä näköalapaikka yhtiön tilaan että paikka vaikuttaa sijoituksen arvoon. Etenkin isojen remonttien yhteydessä hallituksen rooli korostuu. Olemme tällä hetkellä mukana molempien taloyhtiöiden hallituksessa.

Linjasaneerauksen suunnittelussa ja toteutuksessa hallituksella on merkittävä rooli. Samalla myös aktiivisen ja osaavan isännöitsijän rooli korostuu.

Asuntosijoittaminen.

Aloitus

Ensimmäinen vaihe on ehdottaa yhtiökokoukselle hankkeen suunnittelun aloitusta. Ilman yhtiökokouksen päätöstä hallitus ei voi varsinaisesti aloittaa linjasaneeraushankkeen suunnittelua. Esitöitä ja pohdintaa voi hallituksen kesken tehdä, mutta varsinaiseen aloitukseen tarvitaan yhtiökokouksen päätös.

Meidän yhtiöissä molemmat yhtiöt ovat päätyneet palkkaamaan projektipäällikön auttamaan hankkeen suunnittelun ja toteutuksen kilpailutuksessa sekä valvonnassa. Toinen taloyhtiöistä on yhtiökokouksen ajankohdasta johtuen muutaman kuukauden edellä aikatauluissa ja kilpailutti projektipäällikön tehtävät loppu kesästä. Saaduista tarjouksista oli melko helppo löytää kaksi sopivinta hinnan ja sisällön puolesta. Kandidaattien haastattelun jälkeen valinta hallituksen kesken oli yksimielinen. Paikallinen hyvämaineinen toimija oli myös haastattelussa hiukan paremman oloinen. Uskomme että toisenkin toimijan kanssa hanke olisi saatu hyvin hoidettua.

Molemmat taloyhtiöt jotka ovat linjasaneerausta aloittamassa sijaitsevat saman kadun varrella ja ovat saman isännöitsijätoimiston asiakkaita. Niinpä toisella taloyhtiöllä oli melko helppo tehdä päätös käyttää samaa paikallista projektipäällikköä omassa hankkeessaan. Vaikka linjasaneeraushankkeet tehdäänkin täysin erillisinä kummankin taloyhtiön omina projekteina, on joissakin kohdissa hyödyllistä käyttää samoja toimijoita, jotka tuntevat alueen ja taloyhtiöt ennestään.

Asuntosijoittaminen.

Tapoja viedä läpi linjasaneeraus on monia. Seuraamme kirjoituksissamme näiden kahden taloyhtiön valitsemia polkuja. Seuraavaksi alkaa hankkeen suunnittelu.

Ilmalämpöpumppu omakotitaloon

Ilmalämpöpumppu omakotitaloon

Ilmalämpöpumppu omakotitaloon.

Kesät ovat viime vuosina olleet kuumempia kuin aiemmin, tai ainakin tuntuneet kuumemmilta. Muistissa on mukavia useamman viikon jaksoja jolloin on voinut huoletta kulkea shortseilla ja T-paidalla. Samalla lämpö tuntuu myös asumismukavuudessa. Etenkin öisin toivoisi hiukan viilennystä ja sitä kautta parannusta uniin. Omakotitalomme on rakennettu kahteen kerrokseen. Yläkerrassa, jossa myös makuuhuoneet sijaitsevat, on jo useamman vuoden ollut ilmalämpöpumppu. Tänä syksynä hankimme sijoitusasuntoihimme viilentävät ilmaläpöpumput vuokralaisten asumismukavuutta parantamaan. Samalla päätimme hankkia myös omakotitaloomme alakertaan viilentävän ilmalämpöpumpun.

Yläkerrassa pumppu on sijoitettu aulaan, josta se puhaltaa viilennystä makuuhuoneisiin. Kone sijoitettiin portaiden yläpuolelle siinä toivossa, että viilennystä saataisiin myös alakertaan. Loppujen lopuksi vaikutus alakertaan on marginaalinen. Niinpä olimme jo reilun vuoden pohtineet toisen ilmalämpöpumpun hankkimista alakertaan.

Ilmalämpöpumppu omakotitaloon.
0

Lämmittävä vai vain viilentävä

Yläkerran pumppu on perinteistä mallia, jota voi käyttää myös lämmittämiseen. Alakerran pumppua suunniteltaessa mietimme kuinka usein olimme käyttäneet pumpun lämmitysominaisuutta. Emme muistaneet ainoatakaan kertaa, jolloin olisimme lämmitystä käyttäneet.

Yläkerran ilmalämpöpumppu on ollut paikoillaan jo noin 10 vuotta. Silloin ei markkinoilla ollut vain viilentäviä malleja. Vain viilentävät mallit ovat tietojemme mukaan melko uusi tuttavuus. Vain viilentävät mallit sopivatkin hyvin kerrostaloihin, joissa usein tuntuu lämmityksen käyttö olevan kielletty. Syinä mainittu kondenssiveden jäätyminen poistoränneihin ja mahdollinen vaikutus talon lämpötilan ohajuslogiikkaan. Viilentävät pumput ovat myös selkeästi edullisempia. Hintaeroa saman valmistajan lämmittäviin versioihin on 500 eurosta ylöpäin, ja kalleimpiin malleihin nähden jopa 1000 euroa.

Alakerran olohuoneessa asennuspaikkoja on rajallisesti. Sopivan koneen ja asennuspaikan valinta ovatkin olleet yksi päätöstä ja hankintaa hidastavista tekijöistä. Kahdella seinällä on korkeat ikkunat, ja kolmannella portaat vievät seinäpinnasta merkittävän osan. Portaiden vieressä olisi tilaa, mutta silloin viilennyksen hyöty ei leviäisi niin helposti esimerkiksi keittiöön. Paras paikka on terassin oven yläpuolella. Oven yläpuolella on suurin piirtein 35 cm tilaa koneelle. Meillä kävi jo edellisenä kesänä yhden firman edustaja tarjoamassa ilmalämpöpumppua. Heillä ei ollut ainakaan silloin mallistossa vain viilentäviä koneita. Heidän koneet myös olivat liian korkeita asennettavaksi toivomaamme paikkaan. Päädyimme hankinnassa Gree Eco 35 malliin, jonka pystyi asentamaan toivottuun paikkaan.

Ilmalämpöpumpun ulkoyksikkö.
Asunto Espanjasta – tilannekatsaus

Asunto Espanjasta – tilannekatsaus

Asunto Espanjasta - tilannekatsaus.

Asunto Espanjasta-projekti on viettänyt viime aikoina hiljaiseloa. Pääasiallinen syy on ollut korona ja siihen liittyvä epävarmuus milloin maailma aukeaa ja pääsisi turvallisesti matkustamaan. Vaikka samalla olemme hiukan katselleet eri kohteita olemme samalla odotelleet milloin pääsisi paikalle “potkimaan renkaita”. Vai voisiko kohteen ostaa etänä videoesittelyn pohjalta? Nyt kun pikkuhiljaa matkustaminen rokotuskattavuuden noustessa on auennut, on aika jatkaa myös Espanjan projektin edistämistä 😄

Asunto Espanjasta. Barceloneta.

Alue

Alue on rajautunut Alicanten lentokentän ympärille. Etenkin Alicante eteläpuoli ja Torreviejan alue vaikuttavat kiinnostavilta. Torreviejan alueesta olemmekin kuulleet monilta tutuilta pelkästään positiivista. Alueen pitäisi olla rauhallista ja erimaalaisista turisteista huolimatta alue ei tietojemme mukaan ole samanlainen turistialue kuin etelän aurinkorannikko. Meillä kriteerinä onkin rauhallisuus ja jonkin asteinen paikallinen kulttuuri. Alueella saisi mielellään olla kivoja paikallisia kahviloita ja ravintoloita. Vaikka osa ruuista tehdäänkin kämpillä, kävisimme mielellään myös ulkona syömässä. Jatkamme alueiden kartoittamista ja niiden tarjonnan analysointia sekä internetin kautta että verkostojen kautta.

Asunto Espanjasta.

Etsinnässä oleva asunto

Asuntotyypit voi jakaa karkeasti kolmeen kategoriaan; kerrostaloasunnot, talot ja “bungalowit”. Bungalow on paikallinen versio rivitalosta, jossa on yleensä kaksi asuntoa päällekkäin. Alemmalla asunnolla on oma piha, ja ylemmällä yleensä koko asunnon kokoinen kattoterassi. Bungalowit sijaitsevat yleensä yhtiössä, jossa on yhteiskäytössä oleva uima-allasalue. Tällaiset bungalowit ovat meidän ykkösvaihtoehto. Toiveissa olisi kolmen makuuhuoneen asunto, mutta kahdellakin pärjää jos olohuoneessa on riittävästi tilaa esim. vuodesohvalle. Kahden makuuhuoneen asunnoissa tuntuu tarjontaa olevan huomattavasti enemmän kuin kolmen makuuhuoneen asunnoissa. Alkuperäisenä ajatuksena kolmen makkarin takana oli yksi vanhemmille, toinen esikoisellemme ja kolmas pienemmille lapsille.

Asunto Espanjasta - tilannekatsaus.

Alueen ja asunnon kartoituksen lisäksi jatkamme myös parin muun asian selvittelyä. Rahoituksen järjestäminen Suomen ulkopuolella sijaitsevaan asuntosijoitukseen ei ole täysin mutkatonta. Myös asunnon ostoon liittyy erilaista byrokratiaa, jota ei välttämättä tule ajatelleeksi. Olemme myös ajatelleet vuokrata asuntoa aikoina, jolloin emme itse käytä sitä. Vuokraamiseenkin liittyy omat kuvionsa asunnon ylläpidon ja huollon kannalta. Myös vuokratulojen verotus pitää vielä selvittää tarkemmin. Kirjoittelemme näistä tarkemmin selvittelyiden ja asunto Espanjasta -projektin edetessä ☀️

Sijoitusasunnon arvonnousu

Sijoitusasunnon arvonnousu

Sijoitusasunnon arvonnousu.

Asuntosijoitusstrategiamme pohjautuu osta ja pidä -malliin, jossa arvonnousu ei ole ensisijainen mittari. Kiinnostavampi mittari on asunnon tuottama positiivinen kassavirta. Aika ajoin olemme miettineet myös flippaamista eli osta remontoi ja myy -strategiaa eli flippaamista pääomien kasvattamiseksi. Flippaamisessa asunnon arvoa nostetaan nopeasti remontoimalla ja pääomat kotiutetaan myymällä kohde mahdollisimman nopeasti ja mahdollisimman suurella voitolla. Tällöin luonnollisesti myös verot lankeavat maksuun heti myynnin tapahduttua. Olemme kuitenkin viimeaikoina luopuneet flippausajatuksista lähes kokonaan. Ensinnäkin flippauskohteiden löytäminen on osta ja pidä sijoitusasuntoa huomattavasti vaikeampaa ja vaatii vielä enemmän töitä ja verkostoitumista. Ja toisaalta verojen maksukaan ei ole meillä kivojen asioiden listan kärkipäässä.

Olimme jo jonkin aikaa miettineet miten saamme pääomien kiertoa nopeutettua ja hankittua vapaata pääomaa seuraavien kohteiden hankintaan. Ajatukset kirkastuivat viimeistään Hurun ja Kaarron Lumipalloefekti -kirjaa lukiessa, myös osta ja pidä -kohteen arvonnousu voidaan kotiuttaa ilman myyntiä. Asunnosta pitää vain hankkia uusi arvio, jonka kanssa pankissa voidaan vakuusarvoja päivittää.

Sijoitusasunnon arvonnousu.

Asunnon arvioituttaminen

Ensimmäisen sijoitusasunnon kohdalla saimme remontin tuoman arvonnousun realisoitua parin kuukauden omistuksen jälkeen toimittamalla pankille kiinteistövälittäjän arviolauselman. Arviolauselma on arviokirjaa kevyempi dokumentti, jonka saa yleensä muutamalla satasella tai joissain tilanteissa jopa ilmaiseksi. Arviokirjan hinta on asunto-osakkeen osalta vähintään tuplat.

Arviolauselman osalta sisältövaatimuksena meidän pankilla on:

  • Tilaajan nimi
  • Kohteen tiedot
  • Kohteen käypä arvo ja myyntiaika-arvio
  • Perustelut arvonmääritykselle
  • Vakuutus ettei arvioijalla ole eturistiriitaa esim. kohteen myyntitoimeksiantoa
  • Arvion tekijän nimi ja pätevyys (vähintään LKV)
  • Arvioinnin päivämäärä

Toisen asunnon kohdalla odottelimme pidempään, kun koronan jälkimainingeissa asuntojen hinnat näyttivät meidän alueilla hetkellisesti heilahtelevan emmekä olleet vielä ostojalalla. Nyt syksyllä ilmalämpöpumpun asennuksen jälkeen lähdimme uudelleen arviointia edistämään. Aloitimme prosessin varmistamalla pankista onko heillä vaatimuksia minkä kiinteistövälittäjän arviolla voidaan edetä. Olimme kuulleet että joillakin pankeilla olisi tarkempia vaatimuksia kenen arviot hyväksytään. Keskustelun aikana selvisikin että pankilla on oma osasto, jotka tekevät vakuusarvon tarkistuksen ja vieläpä ilmaiseksi.

Ensimmäisen kohteen kohdalla kevyellä pintaremontilla saimme arvoa nostettua heti n. 7%, mihin olimme tyytyväisiä olihan kyseessä kuitenkin meidän ensimmäinen hankinta. Toisen asunnon kohdalla odotukset olivat korkeammalla. Olimme mielestämme ostaneet asunnon reilusti alle markkinahinnan. Pankin arviossa arvo nousikin mukavat lähes 22%. Samalla pankki tarkisti myös meidän oman kiinteistön arvon, jota käytämme alkupääoman vakuutena. Kiinteistön arvokin nousi nyt n. 5%, ja rakennuskustannuksiin verrattuna arvonnousu on tällä hetkellä yli 40%

Tältä pohjalta onkin hyvä lähteä edistämään seuraavia sijoitusasuntoja.

Uutta sijoitusasuntoa etsimässä.
Asuntosijoittaja taloyhtiön hallitukseen

Asuntosijoittaja taloyhtiön hallitukseen

Asuntosijoittaja taloyhtiön hallitukseen.

Taloyhtiön hallitus, tuo monessa taloyhtiössä pakkopullaksi koettu toimielin. Monesti kuulee ihmisten keskusteluissa kommentteja; “en mene yhtiökokoukseen etten vain joudu taloyhtiön hallitukseen” tai “en minä ainakaan suostu hallitukseen”. Eikä yhtiökokouksissakaan vapaaehtoisia yleensä ruuhkaksi ole, eikä hallituksen jäsenistä tarvitse äänestää. Varmasti tähänkin poikkeuksia on, mutta meidän kohdalle ei näitä ole tullut. Olemme tällä hetkellä kaikkien sijoitusasuntojemme taloyhtiöiden hallituksissa 😄

Asuntosijoittaja taloyhtiön hallitukseen.

Miksi mukaan

Monessa asuntosijoittamista koskevassa kirjassa ja blogissa kehoitetaan osallistumaan yhtiökokouksiin ja menemään mukaan hallituksiin. Tältä pohjalta itsekin lähdimme mukaan ensimmäisiin yhtiökokouksiin ja mukaan hallituksiin. Taloyhtiössä yhtiökokous päättää monista isoista asioista, mutta ennen yhtiökokousta hallitus on valmistellut ja tehnyt valintoja jotka johtavat esitykseen yhtiökokoukselle. Taloyhtiössä hallitus käytännössä päättää mihin suuntaan taloyhtiötä kehitetään ja miten sen rahoja käytetään. Vaikka isännöitsijä onkin usein näkyvimpiä taloyhtiön edustajia, suurin osa päätöksistä taustalla kiertää hallituksen kautta. Isännöitsijän ja hallituksen yhteistyön onkin oltava saumatonta.

Meidän strategiassa tärkein syy osallistua aktiivisesti hallituksen toimintaan on oman sijoituksen arvon säilymisen varmistaminen. Lähtökohtaisesti molemmat yhtiöt ovat hyvin hoidettuja, joten lähtökohdat ovat kunnossa. Toisaalta hallituksessa saa paremmin tietoa miten yhtiöllä menee.

Kaksi ensimmäistä sijoitusasuntoa sijaitsevat taloyhtiöissä, jotka on rakennettu 1970-luvun alkupuolella. Iästä johtuen putkiremppa alkaa olla molemmissas ajankohtainen. Viimeisimmissä yhtiökokouksissa molemmat yhtiöt päättivät aloittaa linjasaneerauksen suunnittelun. Linjasaneeraus on yleensä taloyhtiön suurin ja kallein remontti. Isojen korjaushankkeiden suunnittelussa taloyhtiön hallitukseen rooli on merkittävä, ja hallituksessa pääsee vaikuttamaan projektin resursointiin ja kustannuksiin.

Asuntosijoittaja taloyhtiön hallitukseen.

Etenkin isojen projektien aikana hallituksella voi olla paljonkin kokouksia, joten hallituksessa olemiseen pitää löytää myös jonkin verran aikaa. Toisaalta osallistumista helpottaa nykyään korona-pandemian myötä yleistyneet etätyövälineet kuten MS Teams. Myös digitaaliset allekirjoituspalvelut sekä taloyhtiösivustot vähentävät tarvetta fyysisesti paikalla olemiselle. Dokumentit voidaan tallentaa kaikkien hallituksen jäsenten saataville, samassa järjestelmässä voidaan käsitellä muutostyöilmoitukset ja seurata taloyhtiön taloutta. Ja saahan hallituksen kokouksista yleensä pienen rahallisen korvauksenkin, meidän yhtiöissä tuo on luokkaa 100€/kokous.

Mikäli osaaminen epäilyttää, on Suomen Vuokranantajien jäsenille tarjolla koulutusta hallitustyöskentelyyn.

Kannattaako taloyhtiön hallitukseen mennä mukaan? ja etenkin kannattaako mennä mukaan jollei itse asu taloyhtiössä? Näihin kysymyksiin jokaisen pitää vastata itse. Vastaus riippuu paljon omasta strategiasta ja jonkin verran myös taloyhtiöstä (miten hyödynnetään digitaalisia apuvälineitä jne.). Meidän strategiassa hallitustyö on tärkeä osa aktiivisesta omasta sijoituksesta huolehtimista 🤑

Sijoitusasunto ilman käteistä

Sijoitusasunto ilman käteistä

Sijoitusasunto ilman käteistä.

Sijoitusasunto ilman käteistä. Onko se mahdollista? Olemme olleet asuntosijoittajia nyt pari vuotta. Jälkeenpäin miettiessä palaamme silloin tällöin väistämättä mietteeseen, miksi emme aloittaneet aiemmin. Meillä suurimpana aloituksen esteenä oli käteisen pääoman puuttuminen ja toisaalta emme myöskään silloin tienneet miten pääsee alkuun ilman. Samaa miettii varmaan myös moni muu. Samalla on varmasti monia jotka miettivät miten päästä alkuun ilman käteistä eli tilillä makaavaa omaa pääomaa.🤔

Motivoitunut myyjä

Harri Huru on vuosien varrella avannut monia eri vaihtoehtoja omassa Ostan asuntoja -blogissaan ja keskustellut asiasta myös podcastissaan. Yksi mielenkiintoinen tapa päästä alkuun on löytää motivoitunut myyjä ja hyödyntää erilaisia neuvottelutaktiikoita tavallisuudesta poikkeavien mallien löytämiseen. Neuvottelutaktiikoiden osalta voimme suositella Chris Vossin Never Split the Difference -kirjaa. Motivoituneiden myyjien löytäminen vain on kovin vaikeaa etenkin aloittelevalle asuntosijoittajalle. Kannattaakin verkostoitua ahkerasti muiden asuntosijoittajien kanssa. Verkostoista saattaa löytyä näitä tilaisuuksia helpommin.

Sijoitusasunto ilman käteistä.

Vakuus

Meidän kohdalla ensimmäisten asuntojen hankinta ilman käteistä pääomaa noudatti perinteisempää mallia. Meillä on omakotitalo, jossa oli oman asuntolainan lyhennyttyä vapaata vakuusarvoa, jolla voitiin kattaa puuttuva vakuusarvo. Pankki rahoitti ostettavia asuntoja 75% arvolla, ja loppuosaan käytettiin omaa kiinteistöä vakuutena. Varainsiirtoveron verran pankki edellytti omaa rahaa. Oman kodin käyttämisessä vakuutena tulee olla varovainen. Kukaan ei halua menettää perheen kotia. Meille tärkeimpiä suojamekanismeja ovat olleet korkosuojaus ja pahimman varalta henkivakuutus. Perheessämme palkansaajat ovat molemmat hyvin erilaisilla aloilla, ja molemmilla aloilla ei ole näköpiirissä töiden vähentyminen vaan jopa päin vastoin. Tämä luo myös turvaa tulojen muodossa.

Kolmantena vaihtoehtona on edellisen käänteinen versio. Elämäntilanteiden muuttuessa muutetaan uuteen kotiin, jos silloin ei olekaan pakko luopua edellisestä vaan sen voikin laittaa vuokralle. Tarinoita kuunnellessa tämä vaikuttaa erittäin yleiseltä polulta myös.

Sijoitusasunto ilman käteistä.

Asunnon arvo

Seuraavien asuntojen osalta pankki on jo ilmoitellut, että velkasuhdetta pitää pienentää. Eli käytännössä oman kiinteistön vakuuksien lisäksi tarvitaan omaa pääomaa. Hetken jo luulimme että tämä hidastaa meitä merkittävästi, kun alamme säästämään seuraavan sijoitusasunnon pääomaa. Valitsemamme OVRJT-strategia, jota myös Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjassa tarkasti läpikäydään, antaa oivat työkalut ongelman kiertämiseen. Tässäkään kohdin pankki ei suoraan vaadi käteistä pääomaa. Velkasuhdetta pienentää maksetut lainan lyhennykset, niistä jokainen vapauttaa sijoitusasuntojen vakuutta. Toinen vieläkin nopeampi tapa on asunnon arvon uudelleen arvioituttaminen. Tämä yksi jälleenrahoituksen muoto tuo puuttuvista pääomista suurimman osan, kunhan on hankinnassa muistanut sijoitusasunnon ostamisen tärkeimmät teesit. Ensimmäiseksi pelkän sijainnin lisäksi etenkin sijoitusasunnon ostajan pitää muistaa ostaa alle markkinahinnan. Ja toiseksi asunnon arvoa voi nostaa oikeilla remonteilla. Ensimmäisen asunnon osalta saimme arvonnousua hyödynnettyä jo muutaman kuukauden päästä ostosta. Välittäjän hintalausunnolla saimme pankin silmissä nostettua asunnon arvoa 10%. Toisen asunnon osalta emme ole vielä arvon tarkistusta tehneet, mutta se on suunnitelmissa vielä tämän vuoden puolella. Toisen asunnon kohdalla arviomme on, että arvostus voisi nousta jopa lähes 20%. Osaltaan syynä on ostaminen alle markkinahinnan sekä pieni pintaremontti ja viilentävä ilmalämpöpumppu. Ilmalämpöpumpun vaikutuksesta arvoon ei vielä ole paljoakaan kokemuksia, mutta tutun välittäjän kanssa juteltuna jokusen tuhatta voisi hyvinkin tulla lisää arvoa.😊

Ilmalämpöpumpun asennus kerrostaloon

Ilmalämpöpumpun asennus kerrostaloon

Ilmalämpöpumpun asennus kerrostaloon.

Ilmalämpöpumpun asennus kerrostaloon ei ole aivan niin suoraviivaista kuin se on omaan omakotitaloon. Kerrostalot ovat pääsääntöisesti taloyhtiöitä ja niillä on omat säännöt ja ehdot myös ilmalämpöpumpun asennukselle. Osa taloyhtiöistä kuulemma vieläkin kieltää asennukset, mutta onneksi tämä asenne on monessa yhtiössä kääntynyt jo sallivampaan suuntaan. Ehtoja asennukselle kuitenkin usein asetetaan. Muutostyöilmoitukseen on hyvä liittää heti alkuun mukaan asentajilta etukäteen saatava asennussuunnitelma, jossa on kuvattu yleisesti asennuksen vaiheet ja toimintatavat.

Meidän kokemukset rajoittuvat pariin taloyhtiöön sekä muilta asuntosijoittajilta kuultuihin kokemuksiin. Lähtökohtaisesti taloyhtiöt edellyttävät hoito ja huoltovastuun jäävän osakkaalle. Tämä koskee myös mahdollisesti taloyhtiöremonttien vaatimia purku- ja muutostöitä. Näistä kustannukset jäävät osakkaalle. Ulkoyksikön asennukselle asetetaan myös ehtoja. Tärinänpoisto on erittäin tärkeä, ettei koneen käydessä koko talo jyrise ja kumise. Myös ulkoyksikön äänitasot vaaditaan alle 45 db tasolle. Äänentasossa taustalla Ympäristöministeriön asettamat rajat. Julkisivun yhtenäisyys on taloyhtiöissä yksi mietittävä asia, ja sen vuoksi ulkoyksikkö pitääkin asentaa parvekkeelle siten ettei se näy. Ilmalämpöpumppu muodostaa etenkin kuumilla ilmoilla merkittävän määrän kondenssivettä. Kondenssiveden pois johtaminen on hyvä miettiä ja mikäli parvekkeen vieressä ei ole sopivaa poistoputkea, voi veden kerätä ämpäriin ja kaataa siitä viemäriin. Ulkoyksikkö vaatii myös pistorasiasta sähkön. Mikäli parvekkeella ei valmiiksi ole pistorasiaa, kannattaa tiedustella asentavalta firmalta löytyykö heiltä vaaditut luvat ja tekijät pistorasian asennukseen.

Sisäyksikön kanssa onkin hiukan enemmän vapautta. Sopiva asennuspaikka katsotaan yleensä asentajan kanssa. Sisä- ja ulkoyksikön välillä kulkee eristetyt kylmäaineputket ,sekä kondenssiveden poistoputki. Putket asennetaan pintavetoina siistiin muovikoteloon. Ulkoseinään tarvitaan läpivienti putkille. Kivitaloissa tämä tarkoittaa timattiporausta, joka nostaa kustannuksia n. 300 euroa. Putkien asennuksen jälkeen läpivienti tiivistetään vaatimusten mukaisesti.

Ilmalämpöpumpun asennus kerrostaloon.

Ilmalämpöpumpun asennus asuntosijoittamisessa

Ilmalämpöpumpulla nostetaan asunnon tasoa. Ilmalämpöpumpun asennus kerrostaloon tai mihin tahansa vuokrauskäytössä olevaan kohteeseen tulkitaan verottajan silmissä perusparannusmenoiksi. Yleensä kone asennuksineen myös ylittää maagisen 1000 euron rajan, joten kustannusta ei voi vähentää verotuksessa kerralla. Verottajan ohjeen mukaisesti kustannukset vähennetään tasapoistoina kymmenen vuoden aikana. Eli Laskun loppusumma esimerkiksi 1500 euroa, jaetaan tasan kymmenelle vuodelle ja joka vuosi (asennusvuosi mukaan lukien) vähennetään sama summa. Esimerkissämme joka vuosi vähennetään 150euroa. Vaikka summa kuulostaakin vuositasolla pieneltä, ovat kaikki verovähennykset tärkeitä ja kotiin päin. 🤑

Toisaalta ilmalämpöpumpun voi nähdä myös sijoituksena, joka nostaa asunnon arvoa. Emme ole vielä hakeneet uutta arviota asennuksen jälkeen, mutta välittäjien kanssa käytyjen keskusteluiden perusteella arvonnousua voisi tulla jopa 3000-5000 euroa. Asumismukavuutta ja vuokrattavuutta viilentävä pumppu tuo joka tapauksessa.😊

Ilmalämpöpumpun asennus kerrostaloon.
Asuntosijoittamiseen ja vaurastumiseen liittyviä kirjoja

Asuntosijoittamiseen ja vaurastumiseen liittyviä kirjoja

Listasimme aiemmin muutamia kirjoja, jotka ovat vaikuttaneet meidän asuntosijoitusuran alkuun. Pelkkien asuntosijoittamiskirjojen lisäksi olemme laajentaneet kirjojen aihealueita ja nyt mukana myös vaurastumiseen liittyviä kirjoja. Aiemmin kirjoja tuli kuunneltua työmatkoilla, mutta koronan seurauksena etätöihin siirtyminen on jättänyt kirjojen kuuntelun vähemmälle. Kevään ja kesän myötä pihalla puuhastelu lisääntyy, mikä osaltaan antaa uusia mahdollisuuksia kirjojen kuunteluun. Pari mielenkiintoista asuntosijoittamiseen ja vaurastumiseen liittyvää kirjaa olemme kuitenkin ehtineet kuunnella, ja niistä tässä meidän arvostelut.

vaurastumiseen liittyvä kirja, never split the difference

Never Split the Difference

Kirjoittaja Chris Voss on entinen FBI:n panttivankineuvottelija. Kirjassa kuvataan esimerkkien kautta hänen neuvottelutaktiikkaansa. Kirjaa on suositeltu useamman kerran Ostan asuntoja-podissa. Alkuun olimme hiukan skeptisiä miten kirja liittyisi asuntosijoittamiseen. Ei ehkä suoraan kaikilta osin sovellukkaan, mutta kirjan mallit ja teoriat ovat varmasti sovellettavissa moneen neuvottelutilanteeseen. Etenkin asunnon ostamiseen aiomme seuraavalla kerralla kokeilla kirjan oppeja. Kaiken kaikkiaan mielenkiintoinen kirja joka etenee erittäin jouheasti. Esimerkeissä on FBI-tapauksia ympärimaailmaa sekä myös Chris:n valmennettavien tai kirjan lukeneiden kertomuksia. Ehdottomasti suositeltava kirja.

barefoot investor

Barefoot Investor

Barefoot investor tuli hankittua hiukan vahingossa Audiblen alennusmyynneistä. Kirja alkaa tilanteesta jossa kirjoittajan maatila on palanut maan tasalle pensas-/metsäpalossa. Kirjassa kuvataan metodia, jolla kirjoittaja perheineen rakensi taloudellisen elämänsä uusiksi. Menetelmä perustuu säännöllisin väliajoin pidettäviin treffi-iltoihin puolison kanssa. Jokaisella treffi-illalla on teemansa ja pala kerrallaan rakennetaan polkua kohti taloudellista riippumattomuutta. Treffi-illat lähtevät useamman erilaisen tilin ja puskurirahan keräämisestä ja kulkevat kohti tulavaisuuden vaurauden varmistamiseen. Barefoot Investor ei ole asuntosijoittamista kuvaava kirja. Kirjoittaja on jopa melko skeptinen asuntosijoittamiseen osana vaurastumista. Osa kirjasta on Australian eläkejärjestelmään liittyvää, joka näyttääkin tarjoavan huomattavasti suomalaista vastinettaan enemmän valinnanvaraa. Toisaalta alun jälkeen sijoittamalla voi kuka tahansa kasvattaa omaa eläkepottiaan. Kaikesta huolimatta monista kohdista lukija voi poimia hyödyllisiä vinkkejä omaan suunnitelmaansa. Kirja osoittautui mielenkiintoiseksi ja yllätti positiivisesti.

Molempia kirjoja voimme lämpimästi suositella. Hiukan omasta mielenkiinnosta riippuen toinen voi tuntua kiinnostavammalta kuin toinen, mutta molemmat ovat kuuntelemisen tai lukemisen arvoisia. Mitkä ovat sinun suositukset kirjoiksi jotka kannattaisi lukea tai kuunnella? Jätä kommentteihin suositukset.