asuntosijoittajat Archives - Sivu 2 4:stä

Espanjan asunnon vuokraaminen ja verotus

By lavitaebella | 21.7.2023 | Comments 0 Comment

Tätä kirjoittaessa alkaa olla vuosi takana siitä, kun olimme Espanjassa kiertelemässä asuntonäytöillä ja etsimässä meille omaa asuntoa. Tuon reissun tuloksena saimme sovittua kaupat ja aloitettua asunnon ostamiseen liittyvän byrokratian. Näistä olemmekin jo kirjoittaneet matkan varrella. Asuntoa ostettaessa oli tiedossa, että emme ensimmäisinä vuosina ehdi itse siellä juurikaan koulujen loma-aikojen ulkopuolella oleskelemaan. Niinpä alusta asti oli selvä, että asunto pyritään saamaan vuokralle mahdollisimman paljon. Tässä kirjoituksessa kuvaamme meidän kokemuksia miten asunnon vuokraaminen on sujunut sekä siihen liittyvistä verotuksesta.

Asunnon vuokraaminen

Alusta asti oli selvää, että tarvitsemme paikallisen kumppanin, joka hoitaa paikan päällä välttämättömät asiat. Esimerkiksi avainten luovutukset, siivous vuokralaisten välillä ja apu, jos vuokralaisella hajoaa vaikka pesukone kesken kaiken. Näiden hoitaminen etänä varmastikin onnistuisi myös, mutta niin paljon helpompaa kun joku joka on paikalla ja puhuu espanjaa voi hoitaa juoksevat asiat. Minimissään kaiken voi ostaa palasina sieltä ja täältä. Yksi kumppani hoitaa avaimet ja toinen siivouksen. Osan koneiden vaihdoista ja sen tyylisistä voi varmasti hoitaa myös koneita myyvien liikkeiden kautta. Näin toimimmekin Suomessa olevien vuokrattavien kohteiden kanssa. Toisessa laidassa ovat sitten kokonaispalvelua tarjoavat vuokravälittäjät. Usein prosenttipohjaista provisiota vastaan he hoitavat kaiken vuokralaisen etsinnästä alkaen. He myös huolehtivat avaimista, siivouksesta sekä asunnon huollosta tarpeen mukaan.

Meidän valinta on ollut käyttää vuokravälittäjää. Koimme hyödylliseksi, että on paikallinen kontakti johon vuokralainen voi olla yhteydessä vuokrasuhteen aikana. Välittäjän markkinointikanavat ja paikallistuntemus esimerkiksi vuokrasopimuksista on eduksi. Espanjassa markkinointia rajoittaa vaatimus erillisestä vuokralisenssistä. Ilman lisenssiä asuntoa ei periaatteessa saa vuokrata lyhytaikaiseen vuokraukseen. Lisenssejä on myös kahta erillistä mallia. Toinen on välittäjän hakema lisenssi, jolla asuntoa saa vuokrata vain kyseisen välittäjän kautta. Tällöin asuntoa ei voi esimerkiksi laittaa AirBnB tai vastaaviin palveluihin. Toinen versio on asunnon omistajan hakema lisenssi, tällä lisenssillä asunnon saa laittaa mihin tahansa palveluun tarjolle. Palaamme lisenssin hakemiseen myöhemmissä kirjoituksissa, kun hakemus on saatu vireille.

Saimme asunnon haltuumme vuokraamisen kannalta hiukan myöhään, lokakuussa. Tuolloin moni talven yli vuokraaja oli jo ehtinyt valita asunnon itselleen. Talvikauden asunnon vuokraaminen tehdään usein jo ajoissa keväällä. Keväälle kuitenkin löytyi vuokralainen ja nyt on varauskirjassa varaus myös ensi syksylle ja talvelle.

Verotus

Espanjassa ei-residentin (henkilö, joka ei asu Espanjassa vakituisesti) asuntoa verotetaan vuosittain. Vuoden aikana asunnon käyttö jaetaan omaan käyttöön ja vuokrattuna olemiseen. Omassa käytössä olevalta ajalta, sisältäen myös tyhjänä olevan ajan, peritään laskennallinen asuntotulonvero. Vero lasketaan asunnon verotusarvosta. Oman käytön verotus ilmoitetaan seuraavana vuonna henkilökohtaisessa verotuksessa.

Vuokratulta ajalta Espanjan verottaja perii 19% pääomatuloveron. Vero ilmoitetaan neljä kertaa vuodessa. Vuokratulojen verotuksessa saa tehdä joitakin vähennyksiä, kuten välittäjän palkkiot, yhteisön vastikkeet ja kiinteistöverot. Espanjan vuokratulot verotetaan myös Suomessa. Ulkomaan vuokratulot sekä ulkomaille maksetut verot ilmoitetaan erikseen vuotuisessa veroilmoituksessa. Suomen ja Espanjan välisen verosopimuksen puitteissa kaksinkertainen verotus poistetaan ja Suomen verotuksessa Espanjaan maksetut verot vähennetään.

Pian onkin aika viettää vajaa pari viikkoa Espanjan asunnolla itsekin. Ohjelmassa on lomailun ja asunnon tarkistuksen ja huoltotöiden lisäksi käynti paikallisessa virastossa hakemassa espanjalaiset digitaaliset allekirjoitukset. Digitaaliset allekirjoitukset tarvitaan esimerkiksi veroilmoitusten tekoon.

Asuntosijoittamisen seuraavat askeleet

By lavitaebella | 30.6.2023 | Comments 1 comment

Lehdet ja media muutenkin ovat julkaisseet viime aikoina paljon artikkeleita kuinka yhtiövastikkeet ovat nousseet. Pahimmissa otsikoissa puhutaan tuhansien eurojen vastikkeista ja kuinka nousu on tullut osakkaille yllätyksenä. Viime vuoden korkeat pörssisähköhinnat ja muutenkin inflaation myötä nousseet hinnat ovat osaltaan vaikuttaneet myös yhtiövastikkeisiin. Usein raflaavissa jutuissa kuitenkin jää hämärän peittoon se, että suuret nousut liittyvät melkein kokonaan rahoitusvastikkeen nousuun, ja vielä tarkemmin uudiskohteiden lyhennysvapaiden loppumiseen. Moni onkin tottunut pitkään jatkuneeseen nollakorkomaailmaan ja sen myötä varsin pieniin rahoitusvastikkeisiin, kun maksettu vain marginaalin mukaista korkoa. Nyt kun siihen mukaan on tullut lyhennys ja samalla korot ovat nousseet 4% tuntumaan, nousee rahoitusvastike vääjäämättä. Uutisia lukiessa kannattaa huomioida, ettei samankaltaista nousua ole nähty vanhemmissa asunnoissa. Toki korkojen nousu vaikuttaa myös vanhempien taloyhtiöiden rahoitusvastikkeisiin, mikäli yhtiöllä on lainaa esimerkiksi remontin jäljiltä. Kustannusten nousu vaikuttaa luonnollisesti myös siihen mitkä meidän asuntosijoittamisen seuraavat askeleet ovat.

Taloustilanteen vaikutus meidän asuntosijoittamiseen

Keravan asunnoissamme toisessa nostettiin nyt hoitovastiketta 0,60€/neliö. Taloyhtiön hoitovastike onkin ollut varsin alhainen, sillä nostonkin jälkeen se on vain 3,50€/neliö. Toisessa yhtiössä hoitovastike pidettiin ennallaan, jotta saadaan purettua samalla kertynyttä hoitoylijäämää. Molemmissa yhtiöissä kustannusten nousuun on vaikuttanut eniten kiinteistöveron nousu, ja jossain määrin energian hinnan nousu. Molemmilla yhtiöillä on myös lainaa, jolla on rahoitettu 2016 valmistunut julkisivuremontti. Meillä pankki edellytti asuntoja hankittaessa maksamaan taloyhtiölainan pois heti kun se kaupanteon jälkeen oli mahdollista. Niinpä meille korkojen nousu ei ole vaikuttanut yhtiövastikkeisiin. Molempien asuntojen lainoihin otimme matalien korkojen aikana korkoputken, joka rajoittaa lainojen koron alle 2%:in.

Espanjan asunnon rahoitus on jaettu Suomen ja Espanjan pankkien välillä. Suomesta otettuun lainaan ei enää siinä vaiheessa kannattanut ottaa korkosuojausta. Suojauksen hinta vaikutti sen verran kovalta, ettei se ollut kokonaisuudessa järkevä. Myös suojausten valikoima oli erittäin suppea, varmaan pankitkin vielä hiukan tunnustelivat mihin suuntaan korot olivat liikkumassa. Espanjan lainassa on kiinteä 3% korko, mikä kuulostaa tällä hetkellä tosi edulliselta. Espanjassa pääsääntöisesti ulkomaalaiset, jotka eivät asu vakituisesti maassa, saavat 2% korkeamman koron paikallisiin verrattuna.

Asuntosijoittamisen seuraavat askeleet

Meidän asuntosijoittamisen seuraavissa askeleissa jatkamme alkuperäisen strategian mukaan. Eli tavoitteena edelleen hankkia vähintään yksi asunto joka vuosi. Tällä hetkellä uutisoinnissa raportoidaan asuntojen hintojen rajustakin laskusta. Etenkin meidän kohdealueella, eli pk-seutu ja sen ympäryskunnat, hintojen raportoidaan laskeneen erityisesti. Jonkin verran hintojen lasku näkyy jo myynti-ilmoitusten pyynneissäkin. Tämän hetken markkinatilanne on meidän silmissä paikka tehdä hyviä ostoksia. Asuntosijoittamisen tuotothan tehdään ostettaessa.

Asuntosijoittaminen – linjasaneerauksen eteneminen

By lavitaebella | 16.6.2023 | Comments 0 Comment

Keravalla sijaitsevien sijoitusasuntojemme molemmat taloyhtiöt ovat edenneet linjasaneerauksen suunnittelussa. Suht saman aikainen eteneminen on luonnollista, ovathan molemmat yhtiöt 70-luvun alkupuolen lapsia ja siten putkien osalta elinkaarensa päässä. Taloyhtiöissä on rakenteiden osalta paljon yhtenäisyyksiä, mutta myös rakennusajan kuvaan liittyen eroja löytyy. Yhteistä molemmille on peltielementtien käyttö kylppäreiden rakenteena. Suurimpia eroja yhtiöiden välillä on välipohjan rakenne. Toisessa yhtiössä on käytetty Nilcon-laattaa, kun toinen on jo tehty ontelolaatoilla. Nilcon-laatan haasteet liittyvät varsin ohueen kansirakenteeseen, ja rakenteen jäykkyyden suhteen kriittisten kannakepalkkien laatan lävistykselle asettamat rajoitteet.

Asuntosijoittaminen-linjasaaneerauksen eteneminen.

Toinen yhtiöistä on 6-9 kuukautta toista edellä, ja onkin päässyt jo toteutussuunnittelun loppuun ja kilpailuttamaan toteutusurakkaa. Toinen yhtiö aloitti hiukan myöhemmin suunnittelun, ja on nyt saanut hankesuunnittelun valmiiksi. Yhtiöiden välinen ero saattaa hiukan kaventua, sillä jäljessä ollut taloyhtiö on vahvasti harkitsemassa KVR- tai tavoitehintaisenaurakkana kilpailutusta, jolloin toteutussuunnittelu tehdään kilpailutetun urakoitsijan toimesta. Vaikka tällöinkin suunnittelu tehdään samaan tyyliin kuin perinteisessä toteutussuunnittelussa, säästyy aikaa kun yksi kilpailutuskierros jää välistä.

Asuntosijoittaminen-linjasaneerauksen eteneminen.

Yhtiökokousten päätöksiä Molempien taloyhtiöiden varsinaiset yhtiökokoukset järjestettiin kesäkuussa. Linjasaneerauksen hankesuunnitelmaa hyväksyvän yhtiön kokouksessa nousi, varmasti hyvin tyypilliseen tapaan, paljon keskustelua varsinaisen remontin aikataulusta ja remontin laajuudesta. Hallituksen esittämä hankesuunnitelma sai myös vastaehdotuksen palautuksesta tarkempaan suunnitteluun. Yhtiökokous kuitenkin äänestyksessä päätyi hyväksymään hankesuunnitelman. Samalla hallitus sai valtuudet kilpailuttaa eteneminen KVR-urakkana.

Toisessa yhtiössä yhtiökokoukselle tuotiin päätettäväksi linjasaneerauksen toteutuksen aloitus. Kokouksen alussa hallituksen kilpailuttama urakoitsija esittäytyi ja kertoi urakan etenemisestä sekä alustavaa aikataulua. Kuten odotettua urakoitsija sai runsain mitoin kysymyksiä aikataulusta, asunnon suojaamisesta ja yrityksen vakavaraisuudesta. Urakoitsijan poistuttua taloyhtiön palkkaama projektipäällikkö jatkoi urakan esittelyä ja kävi läpi muun muassa linjasaneerauksen arvioidun kokonaishinnan sekä joitakin siihen sisältyviä hintakomponentteja. Esittelyn ja siihen liittyvän pitkän kysely keskustelujakson päätteeksi päästiin taas äänestämään hallitukselle annettavasta valtuutuksesta aloittaa urakka valitun urakoitsijan kanssa. Hallituksen esitys sai tälläkin kertaa vastustusta, mutta äänestyksessä kannatus oli kuitenkin varsin selvä.

Asuntosijoitus-linjasaneerauksen eteneminen.

Molemmissa yhtiökokouksissa kysymysten yksityiskohtaisuus tuli esiin hyvin vahvasti. Paljon pohdittiin onko kaikki mitä on suunniteltu välttämätöntä. Molemmissa mietittiin myös voisiko remonttia siirtää vielä eteenpäin kun maailmantilanne on mitä on ja korotkin ovat korkealla. Maailmantilanne ja etenkin uudisrakentamisen hiljeneminen on hankkeiden kannalta jopa positiivinen asia. Tällä hetkellä tuntuu saavan hyvin vastauksia tarjouspyyntöihin ja hinnatkin on ruuvattu tiukalle kun työvoimaa on hyvin tarjolla ja urakoitsijat tarvitsevat uusia projekteja. Korkojen osalta on hyvä muistaa, että laina aika on 20-25 vuotta ja siinä ajassa korot ehtivät vaihdella vielä moneen kertaan. Toki on syytä ottaa vakavasti ihmisten huoli ja monelle ison remontin tuomat pääomavastikkeet voivat olla liian suuri taloudellinen muutos. Samaan aikaan molemmissa yhtiöissä kylpyhuoneet alkavat olla elinkaarensa päässä ja pian korjauksia pitää tehdä suunnitelmallisen hankkeen sijasta pakon sanelemana kiireellä. Kiire yleensä vähentää valinnanvaraa sekä neuvottelumahdollisuuksia. Myös pankin ja rahoituksen kanssa voi tulla vaikeuksia, mikäli tilanne pääsee liian pahaksi.

Espanjan asunnon vuokraaminen

By lavitaebella | 26.5.2023 | Comments 0 Comment

Päätimme jo hankinnan yhteydessä, että vuokraamme Espanjan asunnon niinä aikoina kun emme itse ole siellä. Alkuun meni hetki ennen kuin asuntoon löytyi vuokralainen, mutta helmikuusta alkaen asunto on ollutkin vuokrattuna. Mitä Espanjan asunnon vuokraaminen on pitänyt sisällään?

Espanjassa on todella paljon loma-asuntoja, joita vuokrataan kesäisin turisteille viikosta muutamaan viikkoon. Kesän vuokraussesonki alkaa kesäkuussa ja jatkuu syyskuun loppuun. Kesäkaudella tyypillistä on vuokrata asuntoa viikkohinnoilla. Talvikaudella lokakuusta toukokuuhun Espanjan rannikoille tullaan talvea karkuun ja tyypillistä onkin vuokrata muutamasta kuukaudesta jopa yhdeksään kuukauteen. Tällöin tyypillisesti vuokrakin ilmoitetaan kuukausivuokrana. Meidänkin asunnossa on nyt vuokralainen kesäkuun loppuun asti. Espanjassa tyypillistä on vuokrata asunnot kalustettuina. Varustukseen kuuluu perus huonekalut ja keittiössä tyypilliset koneet ja tarvikkeet. Sänkyihin tarvitaan patjansuojia kaksi jokaiseen sänkyyn, jolloin ne voidaan vaihtaa ja pestä vuokralaisten välissä. Keittiöön hankimme peruskoneet kuten leivänpaahtimen, mutterikeittimen, sauvasekoittimen. Kattiloita ja pannuja asunnossa olikin jo edellisen omistajan jäljiltä mukavasti, ja ne olivat myös hyvässä kunnossa.

Vuokraamisen järjestäminen

Vuokraamisen järjestämiseen on monia eri tapoja, mutta jotenkin paikan päällä pitää vuokralaisille saada avaimet. Suomen tapaan myös Espanjassa toimii useita vuokravälittäjiä. Espanjassa, jossa on paljon vuokralaisia eri maista, on myös eri maalaisia välittäjiä, myös suomalaisia. Välittäjien välillä on eroja palkkioiden suuruudessa ja palvelun sisällössä. Välittäjän palkkaaminen helpottaa arkea, kun samalla alueella on aina joku joka vastaa vuokralaisen kyselyihin ja hoitaa tarvittaessa korjaukset.

Normaalisti välittäjä tillittää vuokrat pari viikkoa lyhytaikaisen vuokrauksen jälkeen ja kuukausittain pidemmissä vuokrasuhteissa. Espanjan verottajalle vuokratulot pitää ilmoittaa kolmen kuukauden välein. Veroilmoitus pitää jättää jälkikäteen sähköisesti tammikuun, huhtikuun, heinäkuun ja lokakuun 21. päivään mennessä. Veroilmoituksen jättämiseen tarvitsee espanjalaisen digitaalisen allekirjoituksen, mikä kannattaa hankkia ajoissa. Verotuksessa saa vähentää samankaltaisia kuluja kuin Suomessakin. Vuokratulot ja Espanjaan maksetut verot ilmoitetaan seuraavana vuonna myös Suomen verotuksessa. Tyhjillään tai omassa käytössä olevasta asunnosta omistuksen verot raportoidaan vuosittain jälkikäteen.

Espanjan asunnon vuokraaminen välittäjää käyttämällä on ollut suhteellisen vaivatonta. Välittäjän käyttö tuo toki hiukan viivettä rahan tilille kirjautumiseen, mutta toisaalta paikallinen toimija, joka puhuu myös suomea, helpottaa vuokraamista. Ainakin meille välittäjän käyttö on ollut sopiva vaihtoehto.

Asuntosijoittamisen v. 2022 yhteenveto

By lavitaebella | 19.5.2023 | Comments 0 Comment

Vuosi 2022 alkoi tavalla, jota yksikään asuntosijoittaja ei toivo. Juuri uuden vuoden alla toinen vuokralaisista irtisanoi sopimuksen ja muutti uuteen osoitteeseen. Tänä vuonna kevät on ollut kiireinen ja asuntosijoittamisen v. 2022 yhteenveto onkin jäänyt toukokuulle. Vuoteen lähdettäessä korona varjosti vielä elämää, mutta Suomi ja maailma olivat alkaneet jo avautumaan uudestaan. Vuotta varjostivat keskustelut vuokramarkkinoiden riskeistä. Vuokrien arveltiin laskevan ja vuoden aikana nähtiin pitkästä aikaa korkojen nousu positiiviseksi. Etenkin korkojen nousu on ollut paljon lehtienkin otsikoissa ja omalta osaltaan heittää varjon myös meidän ajatuksiin.

2022 yhteenveto

Keravan asuntojen vuokrauksessa toinen asunto on ollut koko omistusajan saman vuokralaisen hallussa ja vuokrat ovat tulleet sovitusti. Toisen Keravan asunnon vuokrausaste oli 83%, kun vuoden aikana kahdesti vaihtui vuokralainen. Molempien vaihtojen yhteydessä asuntoon tuli yksi tyhjä kuukausi. Vuoden aikana lyhyen ajan asunnossa asunut vuokralainen jätti myös viimeisen vuokransa sekä sopimussakon maksamatta. Tutkimme perinnän mahdollisuutta, mutta todennäköisyys rahojen saamiselle ja oikeudellisen perinnän kustannukset huomioiden päätimme realisoida vakuuden ja kärsiä pienen luottotappion. Onneksi asuntoon löytyi hyvä uusi vuokralainen melko nopeasti.

Keravalla emme korottaneet vuokria tänäkään vuonna. Toiseen asuntoon oli juuri muuttanut uusi vuokralainen, joten vuokrataso oli juuri tarkistettu. Molempien asuntojen vuokra ovat hyvällä tasolla ja asunnot ovat kassavirta positiivisia. Näin ollen painetta korottaa vuokria ei tällä hetkellä ole. Toisaalta myös alueen vuokrien laskupaine sekä inflaation vaikutus elinkustannuksiin puolsivat mielestämme vuokratason säilyttämistä. Kumpikaan taloyhtiöistä ei muuttanut vastikkeiden tai vesimaksujen määriä. Molempiin Keravan asuntoihin tuli tarvetta uusia kodinkoneita, mikä luonnollisesti vaikuttaa kassavirtaan. Molempien Keravan asuntojen vuokratuotto on pysynyt 8% hujakoilla. Molempien asuntojen kassavirta on verojen jälkeen noin sata euroa per asunto per kuukausi.

2022 yhtiökokouksissa tulimme valituiksi molemmissa yhtiöissä jatkokaudelle hallituksiin. Molempien yhtiöiden linjasaneeraus urakat etenivät vuonna 2022. Toisessa yhtiössä päästiin loppuvuodesta jo toteutussuunnitteluun ja toisessa käynnisteltiin hankesuunnittelun kilpailutus. On ollut mielenkiintoista seurata ja olla mukana vaikuttamassa molempien projektien etenemiseen. Samalla myös aikataulut ovat tarkentuneet ja näillä näkymin toinen urakka alkaisi 2023 lopussa tai heti 2024 alussa, ja toinen noin 6kk sen jälkeen.

Espanjan asunto

Omakotitalomme sivuasunnon vuokraus on ollut odotetun tylsää. Vuokralaiset ovat samat kuin aiemminkin ja vuokrat tulevat sovitusti. Vuoden 2022 uusi ja mielenkiintoisin kohde onkin asuntomme Espanjassa. Vuodelle 2022 emme vielä saaneet yhtään vuokralaista, vaikka asunto paikallisen vuokravälittäjän listoilla olikin. Ensimmäiset vuokralaiset asuntoon muuttivat 2023. Vuoden 2022 osalta emme ole laskeneet tunnuslukuja, kun asuntoon ei löytynyt vuokralaisia. Espanjalaisen pankin appi seuraa kiinteistön arvon kehitystä ja sen mukaan asunnon arvo olis noussut jo 57,75%. Vaikka asuntoa emme ole myymässä, lämmittää tuollainen arvio mieltä kummasti.

2022 yhteenveto onkin hyvä päättää kokonaisarvioon, että vuosi oli odotusten mukainen. Vaikka toisessa asunnossa olikin turhan monta vuokralaisen vaihtumista ja pari kuukautta tyhjää, jäi Keravan osalta vuodesta ihan positiivinen vaikutelma. Espanjan asunto puolestaan on ollut pitkäaikainen haave ja sen toteutuminen oli yksi viime vuoden kohokohtia.

Espanjalaisen taloyhtiön hallinto ja talonvaltaajat

By lavitaebella | 24.3.2023 | Comments 0 Comment

Espanjalaisen taloyhtiön halinto ja talonvaltaajat.

Espanjassakin taloyhtiön hallinto on monelta osin vastaava kuin Suomessakin. Taloyhtiön hallitus näyttäytyy oikeastaan vain taloyhtiön presidentin kautta. Isännöitsijä huolehtii taloyhtiön operatiivisesta johtamisesta. Suurempiin päätöksiin ja ylimääräiseen rahan käyttöön tarvitaan yhtiökokous. Meidän asunnon taloyhtiössä pidettiin muutama viikko sitten ylimääräinen yhtiökokous, jonka tärkeimpänä aiheena oli uima-altaan korjaaminen. Tällä kertaa kokous pidettiin pienehköllä porukalla taloyhtiön uima-allasalueella, ensi kerralle suunnitelmissa on mahdollistaa etäyhteydet sillä moni osakkaista asuu Espanjan ulkopuolella. Kokouksesta toimitetaan jälkikäteen myös muistio, joka luonnollisesti on espanjaksi. Onneksi esimerkiksi Google translate osaa kääntää myös dokumentteja. Päätösten jälkeen ei yhtiössä jääty turhaan odottelemaan, vaan jo parin viikon sisään uima-altaan korjaus on käynnissä.

Talon valtaajat

Espanjalaista asuntoa ostettaessa usein kuulee varoituksia talon valtaajista ja heidän häätämisen vaikeudesta. Yllättäen talon valtaajat koskettivat meitäkin heti ensimmäisenä talvena. Valtaajat eivät iskeneet meidän asuntoon, vaikka sekin tyhjänä silloin olikin. Valtaajat iskivät taloyhtiössä toiseen asuntoon hiukan ennen joulua, ja ovat siellä vieläkin. Meidän asunnon osalta suojaa tarjosi sijainti sisäpihalla porttien sisäpuolella, sekä poraamisen estävät lukot. Vaihdoimme ulko-oven lukon varmuuden vuoksi heti kun saimme asunnon haltuumme. Espanjalasissa lukoissa lukkosylinterin vaihto on muutaman minuutin homma. Yksi ruuvi auki ja vanha sylinteri ulos ja uuden asennus vastaavasti. Valitsimme uusiksi lukoiksi hiukan kalliimmat, mutta turvallisemmat lukot. Lukoissa on myös rakenne, joka mahdollistaa lukon avaamisen vaikka sisäpuolen lukkopesässä olisi avaimet. Etenkin vanhemmissa lukoissa avaimen unohtaminen sisäpuolelle estää lukon avaamisen avaimella ulkopuolelta.

Talon valtaajat olivat iskeneet hiukan ennen joulua. Tällä kertaa kyseessä on perhe, jolla ainakin yksi lapsi mukana. Valtaaja oli kuulemma vuokrannut asunnon joltain ja maksanut koko talven vuokran etukäteen. Todennäköisesti perhe on ns. ammattilainen, ja tietää miten hyödyntää lain tuomaa etua hyväkseen. Käytännössä valtaajat poraavat lukon auki ja vaihtavat tilalle oman lukkosylinterin. Omistajalla on 48h aikaa kutsua poliisit, jolloin poliisi häätää valtaajat. Mutta mikäli valtaajat ehtivät asumaan asunnossa yli 48h, he saavat huomattavan laillisen suojan häätöä vastaan. Kahden vuorokauden jälkeen häätöön vaaditaan oikeuden päätös, ja oikeuslaitos Espanjassa on hyvin hidas. Laki myös ilmeisesti estää talvikaudella häätämisen.

Kyseisen asunnon osalta ei suurta edistystä ole tapahtunut kolmeen kuukauteen. Laki tuo valtaajalle suojan, eikä omistaja saa esimerkiksi katkaista sähköjä tai vettä asunnosta. Nämä ammattivaltaajat myös tietävät sen ja soittavat herkästi poliisit, mikäli näin toimii. Omistaja ja taloyhtiön hallinto ovat näissä tilanteissa melko voimattomia. Joillakin vakuutusyhtiöillä on valtaustilanteisiin tarjolla myös vakuutusturvaa. Tätä myös itse harkitsemme, mutta selvitystyö on vielä kesken. Valtaajien häätämiseksi on myös olemassa siihen erikoistuneita yrityksiä. Näiden yritysten nettisivuja koristavat lihaksikkaat miehet, joista saa kuvan että yritykset ovat valmiita toimimaan ehkä jopa lain harmaalla alueella. Useimmiten ilmeisesti nopein ratkaisu saattaa olla raha ja valtaajalle maksaminen, jotta poistuu asunnosta.

Hankesuunnitelma, tavoitteena KVR-hanke

By lavitaebella | 24.2.2023 | Comments 0 Comment

Aiemmin olemme jo kirjoittaneet, että meillä on kaksi sijoitusasuntoa Keravalla, ja molemmissa on linjasaneerauksen suunnittelu käynnissä. Toinen yhtiöistä on ehtinyt jo toteutussuunnitteluun. Toisen aloittaessa juuri hankesuunnittelua. Ensimmäinen yhtiö on seurannut perinteistä polkua, jossa ensin tehdään hankesuunnitelma, sen jälkeen toteutussuunnitelma, ja lopulta suunnitelmien pohjalta kilpailutetaan urakka. Toisen yhtiön hallitus lähtee hankesuunnitteluun hiukan erilaisesta olettamasta. Olemme hallituksessa päättäneet viedä hankesuunnittelun hiukan perinteistä pidemmälle, ja tavoitteena on kilpailuttaa hankesuunnitelman pohjalta niin sanottu KVR (kokonaisvastuurakentaminen) tai tavoitehinta urakka, jossa on valittu toimija hoitaa sekä suunnittelun, että urakan yhtenä kokonaisuutena.

Hankesuunnittelun kilpailutus

Ensimmäisen taloyhtiön tavoin valitsimme tähänkin hankkeeseen taloyhtiölle oman projektipäällikön, joka tuo hallitukselle sekä projektinjohdollista voimaa että rakennusteknistä osaamista. Hankesuunnitelman kilpailutus alkoi samoin kuin perinteisemmänkin lähestymisen valinneen suunnittelun. Ainoana erona hankesuunnittelun tarjouspyynnössä pyydetään varautumaan tarkempaan suunnitelmaan ja muun muassa materiaalien valintaan.

Syksyllä 2022 taloyhtiö saikin hyvin tarjouksia. Tarjousten joukossa ei ollut kuin yksi tai kaksi tarjoajaa, joiden tarjouksista paistoi suunnittelijoiden tilauskirjan täysinäisyys. Hankesuunnitelman tarjoukset olivat melko hyvin linjassa. Jonkin verran eroa oli varsinaisen hankesuunnitelman hinnassa, mutta pyydettyjen optioiden kanssa loppusummat tasoittuivat hyvin samalle tasolle.

Pyysimme tarjouksiin suunnitelmaan kuuluvana tyyppikylpyhuoneissa käynnin, ja optiona kaikkien kylpyhuoneiden läpikäynnin ja kuntoluokan määrityksen. Toisena optiona pyysimme piirrustusten digitointia suunnittelussa käytettävään dwg-formaattiin. Pyydetty digitointi ei sisällä kylpyhuoneiden tarkistusmittausta. Kuvien ajantasaistamisen lähes kaikki kuitenkin tarjosivat vielä vaihtoehtona. Kolmantena optiona oli haitta-ainekartoitus. Ja neljäntenä sähköautojen latausjärjestelmän huomioiminen suunnitelmissa. Optioiden osalta hinnoissa oli melko hurjaa vaihtelua, josta voitiin päätellä kenellä on omat resurssit esimerkiksi kuvien digitointiin ja kuka ostaa työn palveluna muualta tai sitten itse hankesuunnitelma oli hinnoiteltu alakanttiin ja kate haetaan optioista. Halvimmillaan kuvien digitointi maksoi noin tuhat euroa, kun kallein oli yli kymmenen tuhatta. Samoin kylpyhuoneiden kuntokartoituksen osalta kalleimmat hinnat olivat kymmenkertaiset halvimpaan verrattuna.

Suunnittelijan valinta

Saaduista tarjouksista hallitus valitsi neljä suunittelijaa neuvotteluihin. Valituista kaksi toimistoa olivat enemmän perinteisen suunnittelun toimistoja, ja kaksi joilla enemmän kokemusta kokonaishankkeen suunnittelusta. Neuvotteluissa neljästä kandidaatista erottui melko helposti kaksi joiden välillä lopullinen valinta tehtäisiin. Loppusuoran kaksi toimistoa olivat myös tarjousvertailun kaksi halvinta (sisältäen optiot), joskin toisella varsinainen hankesuunnitelman osuus oli kilpailutuksen halvin ja toisella kallein. Toisen yhtiön kilpailutuksen vahvan teknisen osaamisen arvioinnin sijaan tällä kertaa myös toimistojen asiakastyytyväisyys sai selvemmin painoarvoa.

Lopullisesta valinnasta tuli tiukka. Molemmat pöydällä olevat tarjoukset olisivat epäilemättä tuottaneet hyvät ja riittävät suunnitelmat, joiden pohjalta voisi lähteä toteutusvaiheeseen. Kumpikaan suunnitelma ei myöskään sulje pois jatkon vaihtoehtoja toteutuksen hankkeen osalta. Loppujen lopuksi valinta kulminoitui suunnittelun metodiin. Valitsimme lopulta Fira Rakennus Oy:n ja heidän Ketterä-mallin.

Mielenkiinnolla odotamme miten hankesuunnitelma syntyy osallistavalla menetelmällä. Työn kautta tutuksi tulleiden muutosjohtamisen oppien mukaisesti osakkaiden osallistuttaminen jo aikaisessa vaiheessa pitäisi mahdollistaa parempi lopputulema. Matkan varrella varmastikin selviää onko Firan erilaisesta suunnittelumallista etua ja millaisiin taloyhtiöihin se voisi sopia.

Asuntosijoittaminen: tavoitteet vuodelle 2023

By lavitaebella | 6.1.2023 | Comments 0 Comment

Vuosi on taas vaihtunut ja on aika vilkaista asuntosijoittamisen tavoitteita vuodelle. Olemme joka vuosi pyrkineet asettamaan vuoden tavoitteet pohjautuen asuntosijoitusstrategian yhteydessä asetettuihin kymmenen vuoden tavoitteisiin. Pitkän aikavälin tavoitteissa kymmenen vuoden aikana tavoitteena on omistaa vähintään kymmenen kassavirtapositiivista vuokra-asuntoa. Ja tarjota sitä kautta koti vähintään kymmenelle vuokralaiselle. Tässä artikkelissa katsomme pääosin tulevaan, ja kevään mittaan tulemme kirjoittamaan myös yhteenvedon miten 2022 tavoitteet saimme toteutettua.

Tämän hetkinen korkotaso ja eri tahojen asuntomarkkinakatsausten maalaamat hintojen laskupaineet tuovat oman pikantin lisänsä vuoden tavoitteisiin. Vuoden Euriborin huidellessa kolmen prosentin tietämillä, voisi helposti ajatella tilanteen olevan huono velkavivulla sijoittavalle. Eihän tilanne tietenkään optimaalinen ole, mutta toisaalta vielä ollaan aika kaukana siitä kuuluisasta kuuden prosentin stressitestirajasta. Toisaalta korkea korkotaso yhdistettynä inflaatioon saattaa avata kasvuhakuiselle sijoittajalle oston paikkoja. Emme luonnollisestikaan toivo kenellekään tilannetta, jossa oma koti on pakko myydä. Kuitenkin tässä tilanteessa voi tulla vastaan monia motivoituneita myyjiä. Syitä myynnille saattaa olla erilaisia, ja kun siihen yhdistetään hidastunut markkina, saattaa asuntosijoittajan kannalta parempikin tarjous mennä läpi.

Seuraava sijoitusasunto

Jotta pysyisimme kymmennen asunnon tavoitteessa, pitäisi joka vuosi hankkia keskimäärin yksi asunto. Tällä hetkellä meillä on kaksi asuntoa Keravalla, omakotitalomme sivuasunto on sukulaisilla vuokralla ja neljäntenä asuntona on meidän Espanjan asunto.

Esikoisemme pääsi opiskelemaan Espooseen, ja luontevaa olisikin hankkia asunto läheltä hänen opiskelupaikkaa. Kyseisellä alueella ei kuitenkaan nyt parin kuukauden seurannassa ole ollut tarjolla sijoituskriteerit täyttäviä asuntoja. Joitakin sopivan oloisia asuntoja on markkinoilla näkynyt, mutta viimeistään siinä vaiheessa kun asunnon tiedot laittaa exceliin, on hankinta kaatunut kassavirtaan. Asuntojen hintataso ei tällä hetkellä vastaa alueiden vuokratasoa.

Tämän hetken ajatuksissa olisi pyrkiä löytämään seuraava asunto muualta kuin Keravalta, vaikka ei Keravakaan täysin pois suljettua ole. Emme tässä kohtaa ole vielä valmiita siirtymään pois pääkaupunkiseudulta ja sen kehyskunnista. Vantaan keskukset Tikkurila ja Myyrmäki lähialueineen ovat kiinnostavia. Samoin Helsingin ja Espoon raideliikenteen asemien lähistöt. Siirtyminen lähemmäs Helsingin keskustaa tarkoittaa samalla asunnon koon pienenemistä. Keravalla olemme pitäneet kaksiota järkevän kokoisena asuntona, mutta siirryttäessä Helsinkiin, Espooseen tai Vantaalle ovat yksiöt kassavirran kannalta huomattavasti paremmin toimivia.

Vuoden 2023 tavoitteet voi kiteyttää kahteen päätavoitteeseen. Ensimmäinen tavoite on löytää vähintään yksi kassavirtapositiivinen sijoitusasunto pk-seudulta tai kehyskunnista. Toinen tavoite on lähes itsestäänselvä, tavoitteena on säilyttää kaikkien asuntojen vuokrausaste lähellä 100%:ia.

Linjasaneerauksen toteutussuunnittelu

By lavitaebella | 30.12.2022 | Comments 0 Comment

Molemmissa Keravan sijoitusasunnoissamme on käynnissä linjasaneerauksen suunnitelu. 1970-luvun alkupuolen taloyhtiöissä linjasaneeraus alkaa olla ajankohtainen, ellei ole jo toteuttettukin. Toisessa yhtiössä on hankesuunnittelu saatu jo tehtyä, ja toisessa se on vasta alkumetreillä. Hankesuunnittelun jälkeen on perinteisesti vuorossa toteutussuunnittelun vuoro. Toteutussuunnittelussa suunnitellaan hanke tarkemmin, siihen pisteeseen että tuotetuilla suunnitelmilla voidaan hakea rakennusluvat ja kilpailuttaa varsinainen toteutusurakka.

Erillisen toteutususuunnittelun vaihtoehtona on KVR-malli, jossa hankesuunnitelman perusteella kilpailutetaan toteutusuunnittelu ja urakointi yhtenä kokonaisuutena. Tällöin kokonaisuuden voittanut toimija vastaa sekä suunnittelusta, että urakoinnista. KVR-malli edellyttää hankesuunnitelmalta suurempaa tarkkuutta, jotta toteutus voidaan kilpailuttaa järkevästi. Heikommilla suunnitelmilla on riskinä epävarmuutta, joka näkyy hinnassa sekä kohonnut riski lisätyöyllätyksille.

Toteutussuunnittelu

Linjasaneerauksen hankesuunnitelman jo valmiiksi saanut yhtiö ei KVR-mallia halunnut, joten yhtiökokoukselta haettiin hankesuunnitelman kanssa päätös edetä toteutussuunnitteluun. Samassa yhteydessä haettiin kuitenkin päätös koko hankkeen rahoitukselle hankesuunnitelman kustannusarvion perusteella. Jälkikäteen mietittynä tuo oli hyvä ratkaisu, sillä kesällä 2022 pankilta vielä sai rahoituksen hankkeelle ja vielä järkevään hintaan. Kummankin taloyhtiön taloudellinen tilanne on varsin hyvä, mutta viimeaikaisten uutisten valossa ei rahoitus siltikään ole mitenkään varmaa.

Toteutussuunnittelun kilpailutus eteni hyvin samaan tapaan kuin hankesuunnittelunkin. Tarjouksia tuli kymmenkunta, ja hankesuunnittelun tapaan hintahaitari oli suuri. Halvimmillaan toteutussuunnittelua tarjottiin hiukan alle 30 000 euron hintaan, kalleimpien ollessa lähes 70 000 euroa. Kalleimmissa ei ollut mitään sellaista mikä olisi oikeuttanut niin suureen hintaan. Tarjouksia lukiessa tuli mieleen, että kyseisillä toimistoilla oli kädet täynnä töitä ja hinnassa varauduttiin alihankkijoiden palkkaamiseen. Edullisemman pään suunnittelutoimistoista haastateltiin neljä, ja haastatteluiden perusteella päädyttiin palkkaamaan pienehkö paikallinen toimija. Kyseisestä toimistosta oli isännöitsijällä ja projektipäälliköllä hyvät kokemukset, ja lisäksi haastattelussa kyseinen toimisto oli selvästi perehtynyt toimitettuun materiaaliin. Ainakin yhden toimiston kohdalla oli hyvin selvää ettei materiaaleihin oltu perehdytty, vaan oletettu menevä samoin kuin muutkin.

Itse suunnittelu on hallituksen näkökulmasta hyvin samankaltaista kuin hankesuunnittelussa. Nyt vain saa ja pitää mennä yksityiskohtiin. Siinä missä hankesuunnitelmassa pyritään vetämään isoja linjoja, menemättä liian syvälle toteutuksen yksityiskohtiin, toteustussuunnitelmassa nimenomaan mietitään kaikki yksityiskohdat.

Asunnon ostaminen Espanjasta

By lavitaebella | 16.12.2022 | Comments 1 comment

Tässä vaiheessa tarinaa on asunto löydetty ja kauppahinnasta sovittu. Lisäksi rahoitus on saatu järjestymään. Asianhoitajan kanssa on tehty sopimus ja hänelle on järjestetty valtakirja hoitaa asuntokauppaan liittyvät muodollisuudet paikan päällä. Asunnon ostaminen alkaa olla loppusuoralla. Kaiken edellä mainitun järjestelyihin kului aikaa noin kolme kuukautta. Kesän lopulla lomat vaikuttivat hiukan, mutta eniten aikaa kului lainaneuvotteluihin.

Espanjalaisen pankin kanssa käydyt lainaneuvottelut tuntuivät välillä etenevän hyvinkin nopeasti, mutta sitten tuli jokin kohta missä sitten aikaa kului helposti viikon verran. Erilaisia dokumentteja pyydettiin välillä tipottain, ja sitten taas odotettiin jonkin riskineuvoston päätöstä. Yhteyshenkilö Bankinterissä oli kuitenkin koko prosessin ajan erittäin ystävällinen ja avulias.

Ostamisen kulut

Juttusarjan alussa jo listasimme asunnon ostamiseen liittyviä kuluja. Nyt kun asunnon ostaminen on saatu päätökseen voidaan tarkastaa kuinka lähelle arvio osui. Usein puhutaan Espanjasta ostettaessa kulujen olevan 13-15% luokkaa. Todellinen prosentti riippuu luonnollisesti paljon asunnon hinnasta. Vaikka monet kulut ovatkin kiinteitä asunnon hinnasta riippumatta, liittyy asunnon ostamiseen myös paljon kauppahintaan suhteutettuja veroluonteisia maksuja. Meidän tapauksessa lopulliset kulut nousivat 15,3%:iin. Kuluja nosti hiukan asianhoitajan käyttäminen paikallisen lainan allekirjoitukseen. Toisaalta laskimme kuluihin myös lainan nostopalkkiot, sekä pankin asunnon arvon arvioinnin kustannukset.

Asunnon ostaminen itsessään tapahtui meidän näkökulmasta varsin yksinkertaisesti. Asianhoitaja oli sopinut myyjän edustajan kanssa kaupan allekirjoitusajan paikalliselle notaarille. Iltapäivällä saimme sähköpostilla viestin että kauppakirjat on allekirjoitettu ja onnittelut uudesta asunnosta. Kauppakirjat jäävät tässä vaiheessa vielä notaarille rekisteröitäviksi. Kaupat saatiin allekirjoitettua meidän kannalta juuri sopivasti Etelä-Suomen syyslomaviikon maanantaina, sillä meillä oli kyseisen viikon keskiviikolle lennot varattuina. Niinpä pääsimme heti omaan kotiin lomalle. Avainten luovutus sujui hyvin mutkattomasti yhteistyössä asunnon välittäneen 360 Hometourin kanssa.

Asunnon vuokraaminen

Olimme jo kesällä, heti asunnon löydyttyä kartoittaneet alueen vuokravälittäjiä. Suomalaistaustaisia yrityksiä löytyi puolen tusinaa. Kauppojen jälkeen tapasimme pari varteenotettavaa välittäjää, joista lopulta valitsimme toisen. Nyt vain odotellaan miten markkinointi ja vuokraus etenee. Talven osalta riskinä on myöhäinen vuokrauksen aloitus (lokakuu), ja todennäköisesti suurimmalla osalla pitkäaikais vuokraajista on jo asunto valmiina.