Asuntosijoittaminen Archives - Sivu 4 6:stä

Sijoitusasunnon arvonnousu

By lavitaebella | 12.10.2021 | Comments 0 Comment

Asuntosijoitusstrategiamme pohjautuu osta ja pidä -malliin, jossa arvonnousu ei ole ensisijainen mittari. Kiinnostavampi mittari on asunnon tuottama positiivinen kassavirta. Aika ajoin olemme miettineet myös flippaamista eli osta remontoi ja myy -strategiaa eli flippaamista pääomien kasvattamiseksi. Flippaamisessa asunnon arvoa nostetaan nopeasti remontoimalla ja pääomat kotiutetaan myymällä kohde mahdollisimman nopeasti ja mahdollisimman suurella voitolla. Tällöin luonnollisesti myös verot lankeavat maksuun heti myynnin tapahduttua. Olemme kuitenkin viimeaikoina luopuneet flippausajatuksista lähes kokonaan. Ensinnäkin flippauskohteiden löytäminen on osta ja pidä sijoitusasuntoa huomattavasti vaikeampaa ja vaatii vielä enemmän töitä ja verkostoitumista. Ja toisaalta verojen maksukaan ei ole meillä kivojen asioiden listan kärkipäässä.

Olimme jo jonkin aikaa miettineet miten saamme pääomien kiertoa nopeutettua ja hankittua vapaata pääomaa seuraavien kohteiden hankintaan. Ajatukset kirkastuivat viimeistään Hurun ja Kaarron Lumipalloefekti -kirjaa lukiessa, myös osta ja pidä -kohteen arvonnousu voidaan kotiuttaa ilman myyntiä. Asunnosta pitää vain hankkia uusi arvio, jonka kanssa pankissa voidaan vakuusarvoja päivittää.

Asunnon arvioituttaminen

Ensimmäisen sijoitusasunnon kohdalla saimme remontin tuoman arvonnousun realisoitua parin kuukauden omistuksen jälkeen toimittamalla pankille kiinteistövälittäjän arviolauselman. Arviolauselma on arviokirjaa kevyempi dokumentti, jonka saa yleensä muutamalla satasella tai joissain tilanteissa jopa ilmaiseksi. Arviokirjan hinta on asunto-osakkeen osalta vähintään tuplat.

Arviolauselman osalta sisältövaatimuksena meidän pankilla on:

Tilaajan nimi
Kohteen tiedot
Kohteen käypä arvo ja myyntiaika-arvio
Perustelut arvonmääritykselle
Vakuutus ettei arvioijalla ole eturistiriitaa esim. kohteen myyntitoimeksiantoa
Arvion tekijän nimi ja pätevyys (vähintään LKV)
Arvioinnin päivämäärä

Toisen asunnon kohdalla odottelimme pidempään, kun koronan jälkimainingeissa asuntojen hinnat näyttivät meidän alueilla hetkellisesti heilahtelevan emmekä olleet vielä ostojalalla. Nyt syksyllä ilmalämpöpumpun asennuksen jälkeen lähdimme uudelleen arviointia edistämään. Aloitimme prosessin varmistamalla pankista onko heillä vaatimuksia minkä kiinteistövälittäjän arviolla voidaan edetä. Olimme kuulleet että joillakin pankeilla olisi tarkempia vaatimuksia kenen arviot hyväksytään. Keskustelun aikana selvisikin että pankilla on oma osasto, jotka tekevät vakuusarvon tarkistuksen ja vieläpä ilmaiseksi.

Ensimmäisen kohteen kohdalla kevyellä pintaremontilla saimme arvoa nostettua heti n. 7%, mihin olimme tyytyväisiä olihan kyseessä kuitenkin meidän ensimmäinen hankinta. Toisen asunnon kohdalla odotukset olivat korkeammalla. Olimme mielestämme ostaneet asunnon reilusti alle markkinahinnan. Pankin arviossa arvo nousikin mukavat lähes 22%. Samalla pankki tarkisti myös meidän oman kiinteistön arvon, jota käytämme alkupääoman vakuutena. Kiinteistön arvokin nousi nyt n. 5%, ja rakennuskustannuksiin verrattuna arvonnousu on tällä hetkellä yli 40%

Tältä pohjalta onkin hyvä lähteä edistämään seuraavia sijoitusasuntoja.

Asuntosijoittaja taloyhtiön hallitukseen

By lavitaebella | 8.10.2021 | Comments 1 comment

Taloyhtiön hallitus, tuo monessa taloyhtiössä pakkopullaksi koettu toimielin. Monesti kuulee ihmisten keskusteluissa kommentteja; ”en mene yhtiökokoukseen etten vain joudu taloyhtiön hallitukseen” tai ”en minä ainakaan suostu hallitukseen”. Eikä yhtiökokouksissakaan vapaaehtoisia yleensä ruuhkaksi ole, eikä hallituksen jäsenistä tarvitse äänestää. Varmasti tähänkin poikkeuksia on, mutta meidän kohdalle ei näitä ole tullut. Olemme tällä hetkellä kaikkien sijoitusasuntojemme taloyhtiöiden hallituksissa 😄

Miksi mukaan

Monessa asuntosijoittamista koskevassa kirjassa ja blogissa kehoitetaan osallistumaan yhtiökokouksiin ja menemään mukaan hallituksiin. Tältä pohjalta itsekin lähdimme mukaan ensimmäisiin yhtiökokouksiin ja mukaan hallituksiin. Taloyhtiössä yhtiökokous päättää monista isoista asioista, mutta ennen yhtiökokousta hallitus on valmistellut ja tehnyt valintoja jotka johtavat esitykseen yhtiökokoukselle. Taloyhtiössä hallitus käytännössä päättää mihin suuntaan taloyhtiötä kehitetään ja miten sen rahoja käytetään. Vaikka isännöitsijä onkin usein näkyvimpiä taloyhtiön edustajia, suurin osa päätöksistä taustalla kiertää hallituksen kautta. Isännöitsijän ja hallituksen yhteistyön onkin oltava saumatonta.

Meidän strategiassa tärkein syy osallistua aktiivisesti hallituksen toimintaan on oman sijoituksen arvon säilymisen varmistaminen. Lähtökohtaisesti molemmat yhtiöt ovat hyvin hoidettuja, joten lähtökohdat ovat kunnossa. Toisaalta hallituksessa saa paremmin tietoa miten yhtiöllä menee.

Kaksi ensimmäistä sijoitusasuntoa sijaitsevat taloyhtiöissä, jotka on rakennettu 1970-luvun alkupuolella. Iästä johtuen putkiremppa alkaa olla molemmissas ajankohtainen. Viimeisimmissä yhtiökokouksissa molemmat yhtiöt päättivät aloittaa linjasaneerauksen suunnittelun. Linjasaneeraus on yleensä taloyhtiön suurin ja kallein remontti. Isojen korjaushankkeiden suunnittelussa taloyhtiön hallitukseen rooli on merkittävä, ja hallituksessa pääsee vaikuttamaan projektin resursointiin ja kustannuksiin.

Etenkin isojen projektien aikana hallituksella voi olla paljonkin kokouksia, joten hallituksessa olemiseen pitää löytää myös jonkin verran aikaa. Toisaalta osallistumista helpottaa nykyään korona-pandemian myötä yleistyneet etätyövälineet kuten MS Teams. Myös digitaaliset allekirjoituspalvelut sekä taloyhtiösivustot vähentävät tarvetta fyysisesti paikalla olemiselle. Dokumentit voidaan tallentaa kaikkien hallituksen jäsenten saataville, samassa järjestelmässä voidaan käsitellä muutostyöilmoitukset ja seurata taloyhtiön taloutta. Ja saahan hallituksen kokouksista yleensä pienen rahallisen korvauksenkin, meidän yhtiöissä tuo on luokkaa 100€/kokous.

Mikäli osaaminen epäilyttää, on Suomen Vuokranantajien jäsenille tarjolla koulutusta hallitustyöskentelyyn.

Kannattaako taloyhtiön hallitukseen mennä mukaan? ja etenkin kannattaako mennä mukaan jollei itse asu taloyhtiössä? Näihin kysymyksiin jokaisen pitää vastata itse. Vastaus riippuu paljon omasta strategiasta ja jonkin verran myös taloyhtiöstä (miten hyödynnetään digitaalisia apuvälineitä jne.). Meidän strategiassa hallitustyö on tärkeä osa aktiivisesta omasta sijoituksesta huolehtimista 🤑

Sijoitusasunto ilman käteistä

By lavitaebella | 1.10.2021 | Comments 0 Comment

Sijoitusasunto ilman käteistä. Onko se mahdollista? Olemme olleet asuntosijoittajia nyt pari vuotta. Jälkeenpäin miettiessä palaamme silloin tällöin väistämättä mietteeseen, miksi emme aloittaneet aiemmin. Meillä suurimpana aloituksen esteenä oli käteisen pääoman puuttuminen ja toisaalta emme myöskään silloin tienneet miten pääsee alkuun ilman. Samaa miettii varmaan myös moni muu. Samalla on varmasti monia jotka miettivät miten päästä alkuun ilman käteistä eli tilillä makaavaa omaa pääomaa.🤔

Motivoitunut myyjä

Harri Huru on vuosien varrella avannut monia eri vaihtoehtoja omassa Ostan asuntoja -blogissaan ja keskustellut asiasta myös podcastissaan. Yksi mielenkiintoinen tapa päästä alkuun on löytää motivoitunut myyjä ja hyödyntää erilaisia neuvottelutaktiikoita tavallisuudesta poikkeavien mallien löytämiseen. Neuvottelutaktiikoiden osalta voimme suositella Chris Vossin Never Split the Difference -kirjaa. Motivoituneiden myyjien löytäminen vain on kovin vaikeaa etenkin aloittelevalle asuntosijoittajalle. Kannattaakin verkostoitua ahkerasti muiden asuntosijoittajien kanssa. Verkostoista saattaa löytyä näitä tilaisuuksia helpommin.

Vakuus

Meidän kohdalla ensimmäisten asuntojen hankinta ilman käteistä pääomaa noudatti perinteisempää mallia. Meillä on omakotitalo, jossa oli oman asuntolainan lyhennyttyä vapaata vakuusarvoa, jolla voitiin kattaa puuttuva vakuusarvo. Pankki rahoitti ostettavia asuntoja 75% arvolla, ja loppuosaan käytettiin omaa kiinteistöä vakuutena. Varainsiirtoveron verran pankki edellytti omaa rahaa. Oman kodin käyttämisessä vakuutena tulee olla varovainen. Kukaan ei halua menettää perheen kotia. Meille tärkeimpiä suojamekanismeja ovat olleet korkosuojaus ja pahimman varalta henkivakuutus. Perheessämme palkansaajat ovat molemmat hyvin erilaisilla aloilla, ja molemmilla aloilla ei ole näköpiirissä töiden vähentyminen vaan jopa päin vastoin. Tämä luo myös turvaa tulojen muodossa.

Kolmantena vaihtoehtona on edellisen käänteinen versio. Elämäntilanteiden muuttuessa muutetaan uuteen kotiin, jos silloin ei olekaan pakko luopua edellisestä vaan sen voikin laittaa vuokralle. Tarinoita kuunnellessa tämä vaikuttaa erittäin yleiseltä polulta myös.

Asunnon arvo

Seuraavien asuntojen osalta pankki on jo ilmoitellut, että velkasuhdetta pitää pienentää. Eli käytännössä oman kiinteistön vakuuksien lisäksi tarvitaan omaa pääomaa. Hetken jo luulimme että tämä hidastaa meitä merkittävästi, kun alamme säästämään seuraavan sijoitusasunnon pääomaa. Valitsemamme OVRJT-strategia, jota myös Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjassa tarkasti läpikäydään, antaa oivat työkalut ongelman kiertämiseen. Tässäkään kohdin pankki ei suoraan vaadi käteistä pääomaa. Velkasuhdetta pienentää maksetut lainan lyhennykset, niistä jokainen vapauttaa sijoitusasuntojen vakuutta. Toinen vieläkin nopeampi tapa on asunnon arvon uudelleen arvioituttaminen. Tämä yksi jälleenrahoituksen muoto tuo puuttuvista pääomista suurimman osan, kunhan on hankinnassa muistanut sijoitusasunnon ostamisen tärkeimmät teesit. Ensimmäiseksi pelkän sijainnin lisäksi etenkin sijoitusasunnon ostajan pitää muistaa ostaa alle markkinahinnan. Ja toiseksi asunnon arvoa voi nostaa oikeilla remonteilla. Ensimmäisen asunnon osalta saimme arvonnousua hyödynnettyä jo muutaman kuukauden päästä ostosta. Välittäjän hintalausunnolla saimme pankin silmissä nostettua asunnon arvoa 10%. Toisen asunnon osalta emme ole vielä arvon tarkistusta tehneet, mutta se on suunnitelmissa vielä tämän vuoden puolella. Toisen asunnon kohdalla arviomme on, että arvostus voisi nousta jopa lähes 20%. Osaltaan syynä on ostaminen alle markkinahinnan sekä pieni pintaremontti ja viilentävä ilmalämpöpumppu. Ilmalämpöpumpun vaikutuksesta arvoon ei vielä ole paljoakaan kokemuksia, mutta tutun välittäjän kanssa juteltuna jokusen tuhatta voisi hyvinkin tulla lisää arvoa.😊

Asuntosijoittamiseen ja vaurastumiseen liittyviä kirjoja

By lavitaebella | 14.9.2021 | Comments 2 comments

Listasimme aiemmin muutamia kirjoja, jotka ovat vaikuttaneet meidän asuntosijoitusuran alkuun. Pelkkien asuntosijoittamiskirjojen lisäksi olemme laajentaneet kirjojen aihealueita ja nyt mukana myös vaurastumiseen liittyviä kirjoja. Aiemmin kirjoja tuli kuunneltua työmatkoilla, mutta koronan seurauksena etätöihin siirtyminen on jättänyt kirjojen kuuntelun vähemmälle. Kevään ja kesän myötä pihalla puuhastelu lisääntyy, mikä osaltaan antaa uusia mahdollisuuksia kirjojen kuunteluun. Pari mielenkiintoista asuntosijoittamiseen ja vaurastumiseen liittyvää kirjaa olemme kuitenkin ehtineet kuunnella, ja niistä tässä meidän arvostelut.

Never Split the Difference

Kirjoittaja Chris Voss on entinen FBI:n panttivankineuvottelija. Kirjassa kuvataan esimerkkien kautta hänen neuvottelutaktiikkaansa. Kirjaa on suositeltu useamman kerran Ostan asuntoja-podissa. Alkuun olimme hiukan skeptisiä miten kirja liittyisi asuntosijoittamiseen. Ei ehkä suoraan kaikilta osin sovellukkaan, mutta kirjan mallit ja teoriat ovat varmasti sovellettavissa moneen neuvottelutilanteeseen. Etenkin asunnon ostamiseen aiomme seuraavalla kerralla kokeilla kirjan oppeja. Kaiken kaikkiaan mielenkiintoinen kirja joka etenee erittäin jouheasti. Esimerkeissä on FBI-tapauksia ympärimaailmaa sekä myös Chris:n valmennettavien tai kirjan lukeneiden kertomuksia. Ehdottomasti suositeltava kirja.

Barefoot Investor

Barefoot investor tuli hankittua hiukan vahingossa Audiblen alennusmyynneistä. Kirja alkaa tilanteesta jossa kirjoittajan maatila on palanut maan tasalle pensas-/metsäpalossa. Kirjassa kuvataan metodia, jolla kirjoittaja perheineen rakensi taloudellisen elämänsä uusiksi. Menetelmä perustuu säännöllisin väliajoin pidettäviin treffi-iltoihin puolison kanssa. Jokaisella treffi-illalla on teemansa ja pala kerrallaan rakennetaan polkua kohti taloudellista riippumattomuutta. Treffi-illat lähtevät useamman erilaisen tilin ja puskurirahan keräämisestä ja kulkevat kohti tulavaisuuden vaurauden varmistamiseen. Barefoot Investor ei ole asuntosijoittamista kuvaava kirja. Kirjoittaja on jopa melko skeptinen asuntosijoittamiseen osana vaurastumista. Osa kirjasta on Australian eläkejärjestelmään liittyvää, joka näyttääkin tarjoavan huomattavasti suomalaista vastinettaan enemmän valinnanvaraa. Toisaalta alun jälkeen sijoittamalla voi kuka tahansa kasvattaa omaa eläkepottiaan. Kaikesta huolimatta monista kohdista lukija voi poimia hyödyllisiä vinkkejä omaan suunnitelmaansa. Kirja osoittautui mielenkiintoiseksi ja yllätti positiivisesti.

Molempia kirjoja voimme lämpimästi suositella. Hiukan omasta mielenkiinnosta riippuen toinen voi tuntua kiinnostavammalta kuin toinen, mutta molemmat ovat kuuntelemisen tai lukemisen arvoisia. Mitkä ovat sinun suositukset kirjoiksi jotka kannattaisi lukea tai kuunnella? Jätä kommentteihin suositukset.

Ilmalämpöpumppu kerrostaloon

By lavitaebella | 6.8.2021 | Comments 6 comments

Ilmalämpöpumppu kerrostaloon?Kesä 2021 on ollut auringosta ja lämmöstä nauttivan unelma. Kolikon kääntöpuolella onkin asuntojen kuumeneminen ja siihen liittyvät ongelmat esimerkiksi nukkumiseen liittyen. Öiden ollessa myös hyvin lämpimiä ei ikkunoiden aukipitämiselläkään ole saanut asuntoa viilennettyä. Kerrostaloasunnossa lattiatuuletin tai siirreltävä ilmastointilaite ovat käytännössä ainoat asukkaan helposti, ilman erillistä asentamista, käytössä olevat keinot. Lattiatuulettimen apu on näillä helteillä hyvinkin marginaalinen, ja rajoittuu iltaan jolloin läpivedon kanssa voi saada pientä helpotusta kuumuuteen. Siirreltävällä ilmastointilaitteella viilennys onnistuu, mutta kuulemma melua syntyy sen verran ettei niitä ainakaan yöaikaa voi realistisesti käyttää. Jäljelle jää ilmalämpöpumppu kerrostaloon, jonka asentamiseen tarvitaankin taloyhtiön lupa. Helteiden jatkuessa päätimme helpottaa sijoitusasunnoissa asuvien asukkaiden arkea laittamalla asuntoihin ilmalämpöpumput. Etenkin kesän alkupuolen oltua harvinaisen lämmin, oli odotettavissa asennusaikojen venymistä. Niinpä heinäkuussa tilattuna asennukset venyvät syyskuun lopulle. No, toisaalta parempi myöhään kuin ei milloinkaan.

Taloyhtiöiden vaatimukset

Ilmalämpöpumppu ei ole kaikissa taloyhtiöissä läpihuutojuttu. Meidänkin omistamien sijoitusasuntojen taloyhtiöistä yhdessä hallitus päätti pelisäännöistä vasta tänä kesänä. Saamiemme tietojen mukaan osa taloyhtiöistä ei vieläkään salli asennuksia. Tähän on tosin tullut korkeimman oikeuden linjaus, jonka mukaan asentamisen kieltäminen vaatii aiempaa perustellummat argumentit. Ehtoja asennukselle voidaan kuitenkin asettaa. Tyypillisesti taloyhtiön puolelta tulee ehtoja asennuspaikkaan ja laitteiden melutasoihin sekä kondenssiveden poistoon liittyen. Osakkaan tulee myös huomioida että ilmalämpöpumppu on täysin osakkaan vastuulla, eli taloyhtiö ei huolla tai osallistu kustannuksiin millään tavalla. Tähän tosin saattaa olla poikkeuksia jotka selviävät esimerkiksi isännöitsijältä.

Kustannuksiltaan ei eri toimittajien hinnoissa ole paljoakaan heittoa. Valittu kone vaikuttaa eniten. Meillä molemmissa kerrostaloyhtiöissä on erikseen kielletty pumpun käyttö lämmitykseen. Pääasiallinen syy on kondenssivesien jäätyminen ja poistorännien tukkeutuminen sitä kautta. Niinpä valitsimme koneeksi vain jäähdytysominaisuuden tarjoavan version. Vain jäähdyttävät koneet ovat myös selvästi halvempia kuin perinteisemmät mallit. Koneen hinnaksi tuli 650 euroa kappaleelta. Tämän lisäksi tulee asennus, jonka hinta on samaa luokkaa ilman timanttiporausta. Kiviseen kerrostaloon tarvitaan erikseen myös timanttiporaus, mikä nostaa asennuksen hintaa n. 300 euroa.

Ensisijainen tarkoitus ilmalämpöpumppujen asennukselle on asumismukavuuden parantaminen, ja sitä kautta toivottavasti hyvät vuokralaiset viihtyvät pitkään. Toinen syy asennukselle on asuntojen arvon nosto tulevia jälleenrahoituskierroksia silmällä pitäen ja verojen minimointi. Harri Hurun ja Marko Kaarron kirja Asuntosijoittamisen lumipalloefekti avaa tätä logiikkaa ansiokkaasti. Kirjan oppien mukaisesti 30% investoinnista katetaan varoilla, jotka menisivät muuten verottajalle. Koska kyseessä on ns. perusparannus, arvioitu käyttöikä on yli kolme vuotta ja investoinnin arvo yli 1000 euroa, ei kulua pääse vähentämään kerralla. Perusparannukset vähennetään verotuksessa vuosittaisina tasapoistoina 10 vuoden aikana.

Kirjoja matkalla kohti taloudellista riippumattomuutta

By lavitaebella | 23.7.2021 | Comments 0 Comment

Aiemmin listasimme kirjoja, jotka siivittivät meidän asuntosijoittamisen alkutaivalta. Audiblen vuositilauksen kautta on tullut sittemmin kuunneltua monia muitakin kirjoja myös säästämiseen ja sijoittamiseen liittyen. Tässä artikkelissa listaamme muutamia kirjoja joita on tullut kuunneltua tai luettua sekä pohditaan hiukan miten ne ovat meidän polkuun vaikuttaneet.

Kirjoja matkalla kohti taloudellista riippumattomuutta.

Never Split the Difference: Negotiating as if Your Life Depended on It

Never split the difference (Chris Voss, Tahi Raz) on yksi asuntosijoittamisen podeissakin usein mainittu kirja. Alkuun suhtauduimme kirjaan hiukan epäilevästi. Takakannen tiivistelmästä saimme mielikuvan, ”onkohan tämä rahankiilto silmissä kirjoitettu pinnallinen teos, josta ei oikeasti löydy uutta ajateltavaa”. Monien suositteluiden perusteella kirja kuitenkin pääsi kirjahyllyyn ja kuunteluun. Eikä kirjaa turhaan kehuttu. Erittäin mukaansa tempaava kirja, jossa kuvataan kirjoittajan omia kokemuksia panttivankitilanteista ympäri maailmaa. Jokaisen tapauksen yhteydessä Chris kertoo miten FBI:n tiimi muokkasi omaa toimintaansa ja neuvottelustrategioitaan tilanteen ratkaisemiseksi. Jokaisen tapauksen kohdalla tuodaan esiin myös miten oppeja voi käyttää muissakin tilanteissa.

The Barefoot Investor: The Only Money Guide You’ll Ever Need

The barefoot investor (Scott Pape) pyöri Audiblen suosittelulistoilla kuukausia, kunnes se sattui silmään kaksi yhden hinnalla tarjouksessa. Kirja osoittautui varsin mielenkiintoiseksi. Kirjan lähtökohtana on australialainen maanviljelijä perheineen, jonka farmi ja koti palavat maan tasalle metsäpalon seurauksena. Kirjassa kuvataan heidän polku lähes nollasta taloudelliseen riippumattomuuteen. Kirjassa kuvataan polku kohti taloudellista riippumattomuutta osana parisuhdetta ja yhteisen talouden treffi-iltojen kautta. Vaikka osa opeista ei olekaan suoraan Suomessa sovellettavissa muun muassa erilaisen eläkejärjestelmän vuoksi, on kirjassa paljon myös tänne soveltuvia oppeja.

One Up On Wall Street

Peter Lynchin One up on wall street on yksi sijoitusmaailman klassikkoja. Peter Lynch kuvaa siinä miten hän etsii osakkeita ja etenkin yrityksiä, joiden arvo voi kymmenkertaistua. Ajatukset ovat mielenkiintoisia ja ovat antaneet meillekin ajattelemisen aihetta osakkeisiin sijoitettaessa. Kuitenkin jotenkin kirjan kuuntelun jälkeen jäi hiukan pinnallinen olo, tai sitten Peter Lynchin tapa vain on niin yksinkertainen.

Palataan taas uusien kirjojen kanssa talvella. Kommenteissa kuulisimme mielellämme mitä kirjoja olette lukeneet tai kuunnelleet ja suositteletteko muillekin.

Asuntosijoittaminen Lumipalloefekti -kirja

By lavitaebella | 13.7.2021 | Comments 0 Comment

Vihdoinkin Juhannuksen aikoihin posti toi kotiin odotetun asuntosijoittamisen uutuuskirjan: Harri Hurun ja Marko Kaarron kirjoittaman Asuntosijoittamisen Lumipalloefekti -kirjan. Asuntosijoittamisen alusta asti olemme seuranneet Harrin OstanAsuntoja-blogia ja -podcastia. Niissä esitetyt ajatukset ovat olleet hyvin linjassa meidän omien suunnitelmien kanssa. Markon aiempaa kirjaa jossain vaiheessa yritimme metsästää, mutta sitä ei kuitenkaan siihen hätään löytynyt. Maineeltaan molemmat kirjoittajat ovat suomalaisen asuntosijoittamisen huippuja, joten heidän yhdessä kirjoittamansa kirja asetti odotukset erittäin korkealle. Tilasimme kirjan Suomen Vuokranantajien kautta, yhdistyksen jäsenetuna kirjan sai pienellä alennuksella. Kirjaa odotellessa hiukan jännitti ja pelotti ajatus, eihän kirja vaan ole paketti blogeissa jo kerrottuja asioita ilman suurempaa lisäarvoa. Hyvin nopeasti pelko alkoi hälvetä kirjan saatua twitterissä ylistävää palautetta.

Kirjan rakenne

Kirja jakautuu kahteen osaan. Ensimmäisessä osassa käsitellään asuntosijoittamista ja sen kasvattamisen lumipalloefektiä. Lumipalloefektillä kirja tarkoittaa asuntosijoitustoiminnan kasvattamista entistä nopeammin. Toisessa osassa tutustutaan miten voisi alkaa rakennuttajaksi. Tässä kirjoituksessa keskitymme ensimmäiseen osaan, miten sen opit heijastuvat meidän strategiaan sekä mitä mietteitä ja ajatuksia meille heräsi. Rakennuttaminen ei tällä hetkellä ole meidän strategiassa, mutta tulemme senkin osan kesän aikana lukemaan.

Lähtökohtaisesti kirjan ajatukset ja opit osuvat meille ”kuin nenä päähän”. Olemme pyrkineet noudattamaan samoja ajatuksia omassa sijoitustoiminnassa koko ajan, mutta kyllä kirjasta uusiakin ajatuksia ja oppeja löytyi. Samalla kirja vahvisti ajatuksia saada meidän oma lumipalloefekti pyörimään mahdollisimman tehokkaasti. Päästrategiamme on alusta asti ollut niin sanottu BRRR-strategia (Buy, Renovate, Refinance, Repeat), joka kirjassa on hienosti suomennettu OVRJT-strategiaksi (Osta, Vuokraa, Remontoi, Jälleenrahoita, Toista).

Kirjan opit suhteessa meidän strategiaamme

Kirja kulminoituu kolmeen pääkohtaan, joihin palataan kirjan jokaisessa luvussa ja peilataan luvun asioita näihin lumipalloefektin perusteisiin. Nämä perusteet ovat:

Alle markkinahinnan ostaminen
Kohtuullisen velkavivun käyttö ja oman pääoman kierron ymmärtäminen
Verosuunnittelu

Näitä kolmea perustetta tutkiskellaan ja pohditaan kirjan ensimmäisessä osassa niin tunnuslukujen kuin kannattavuuden sekä OVRJT-strategian eri osien kautta.

Alle markkinahinnan ostaminen ja positiivinen kassavirta ovat olleet meillekin kaiken perusta. Näihin liittyen kirja antaa mukavasti ajattelemisen aihetta miten kehittyä paremmaksi. Tunnuslukujen osalta käydään asuntosijoittajan tunnusluvut läpi yksityiskohtaisesti ja valaisevien esimerkkien avulla. Tässä kohdin huomasimme omissa laskelmissamme pienen eron kirjan oppeihin. Omissa laskelmissamme emme ole riittävästi huomioineet tai tunnistaneet kuukausittaisten lainanlyhennysten positiivista vaikutusta tunnuslukuihin.

OVRJT-strategian läpikäynti oli hyvä muistutus mistä meidänkin strategiassa on kyse. Vaikka niiltä osin moni asia olikin tuttua ja tiedossa, löytyi kappaleiden kätköistä uusiakin ajatuksia. Samalla lukeminen sai taas aivonystyrät miettimään omaa toimintaa ja peilaamaan sitä kirjan oppeihin. Loppujen lopuksi meille eniten uusia ajatuksia nosti verosuunnitteluosio. Verosuunnittelu on ollut kiinnostava aihe, mutta samaan aikaan vaikeaselkoinen. Kirja antaa useitakin toteutuskelpoisia ajatuksia miten verokuormaa voi pienentää.

Asuntosijoittamisen Lumipalloefekti osoittautui erittäin mielenkiintoiseksi ja opettavaiseksi kirjaksi. Harri ja Marko ovat saaneet kirjoitettua monet monimutkaisetkin asiat helposti ymmärrettävään muotoon. Mikäli ajatuksena on kasvattaa asuntosijoitustoimintaa tavoitteellisesti kuuluu tämä kirja ehdottomasti hankintalistalle. Tämän kirjan lisäksi kannattaa ainakin aloittelevan asuntosijoittajan hankkia toiseksi kirjaksi esimerkiksi Orava & Turunen: Osta, vuokraa, vaurastu tai Kaarron ensimmäinen kirja Sijoita asuntoihin! Aloita – Kehity – Vaurastu. Näissä käydään läpi perusteita, muun muassa taloyhtiön tärkeimmät remontit, joihin tässä kirjassa ei syvennytä. Myös Suomen Vuokranantajien jäsenyys ja heidän laajat tietopankit ovat oiva lähde asuntosijoittamisen ihmeelliseen maailmaan.

Asunto Espanjasta – rahoitus

By lavitaebella | 9.4.2021 | Comments 0 Comment

Asunto Espanjasta unelma on alkanut konkretisoitumaan ajatuksissa ja tuntuu entistä enemmän meidän jutulta. Korona vain hankaloittaa, kun ei pääse paikan päälle tutustumaan paikkoihin. Televisiosta tulee katsottua kaikki jaksot Unelmakoti auringosta sarjaa ja samalla selailtua Espanjan asuntoilmoituksia. Ilmoitusten kautta on alkanut hahmottua myös projektin budjetti. Vanhempaa kohdetta näyttäisi löytyvän hiukan 100 000 euron päälle ja uudiskohteissa mennään 150 000 – 200 000 euroa haarukkaan. Budjetin myötä projektin rahoitus ja siihen liittyvien vaihtoehtojen kartoitus saadaan alulle. Aikataulukin on saanut hiukan takennusta. Tavoitteena olisi viettää kesällä 2022 lomaa omalla Espanjan asunnolla.

Espanjasta ostettaessa kauppaan tulee muitakin kuluja kuin mitä kotimaisessa kaupassa. Muutamien asiaan vihkiytyneiden sivustojen kautta olemme oppineet, että kauppahinnan päälle pitää varata jopa 15% erilaisiin kuluihin. Prosessiin liittyy muutenkin enemmän byrokratiaa. Palataan tähän tulevissa kirjoituksissa.

Rahoitus

Vaikka tällä kertaa on tarkoitus hankkia asunto omiin tarpeisiin, samalla ajatuksena on myös vuokrata asuntoa ”tyhjinä” aikoina. Näin asunto voisi rahoittaa itse itsensä ainakin osittain, joten asunto voidaan rinnastaa sijoitusasuntoihin. Samaan tapaan kuin muissakin asuntosijoituskohteissamme, pyrimme minimoimaan sijoitetun oman pääoman määrän. Poikkeuksena muihin kohteisiin Espanjan asunnon kohdalla kassavirta ei välttämättä ole positiivinen kokonaisuudessaan. Toiveissa olisi kuitenkin, että asunto olisi kassavirtapositiivinen suhteutettuna aikaan jolloin se ei ole omassa käytössä.

Rahoitusta miettiessämme meillä on tällä hetkellä kaksi päälinjaa. Molemmille yhteistä on hyödyntää säästöjä sekä tarvittaessa kotimaan asuntoja vakuutena omarahoitusosuudelle. Noin 70% asunnon hinnasta olisi tarkoitus ottaa lainaa joko Suomesta tai paikalliselta pankilta.

Suomesta lainan saanti on tosin hankalaa sillä useimmat pankit eivät suostu lainoittamaan ulkomailla sijaitsevaan vakuutta vastaan. Handelsbanken on tällä hetkellä ainoa jonka tiedämme tarjoavan rahoitusta Espanjan kohteisiin. Lainoitus tapahtuu heidän Euroopan konttoreiden kautta. Toinen vaihtoehto on löytää espanjalainen pankki, joka suostuisi antamaan lainaa vaikka ei olekaan tuloja paikallisesti. Tämäkin ilmeisesti on mahdollista. Koska emme tunne paikallisia käytäntöjä ja pelisääntöjä, paikallista pankkia käytettäessä tarvittaisiin myös ulkopuolista apua rahoituksesta sopimiseen. Seuraavien viikkojen aikana selvittelemme molempia vaihtoehtoja. Tuloksista ja löydöksistä lisää tulevissa kirjoituksissa.

100 postausta

By lavitaebella | 26.3.2021 | Comments 0 Comment

Wau! 100 postausta jo julkaistu. Emme olisi viime vuonna uskoneet, että bloggaaminen lähtisi rullaamaan näin hyvin. Julkaisemme normaalisti kaksi postausta viikossa. Julkaisupäivät ovat tiistai ja perjantai. Blogien kirjoittaminen lähti ajatuksesta jakaa meidän kokemuksia ja ideoita, mutta on osaltaan toiminut myös keinona selkiyttää omia ajatuksia ja unelmia.

100 postausta. Kuva viime keväältä kun vaihdoimme alakerran laattalattian.

Aihealueet joista kirjoitamme

Blogissa kirjoitamme DIY-projekteistamme, ja niitä riittää… Asumme omakotitalossa joten uusia projekteja tulee. Olemme suunnitelleet niin, että joka vuodelle olisi yksi isompi projekti. Projektit sijoittuvat niin pihalle kuin myös sisälle taloon. Vaihdoimme viime vuonna alakerran lattiamme laattalattiaan joten tänä vuonna projektimme keskittyvät enemmän pihalle.

Asuntosijoittaminen on meidän uusimpia harrastuksia. Omistamme tällä hetkellä kaksi sijoitusasuntoa ja suunnitelmissa olisi saada kolmas salkkuun tämän vuoden puolella. Tavoitteemme on saada 10 sijoitusasuntoa hankittua 10 vuodessa. Unelmissamme siintää myös oma ”mökki” Espanjassa, jonne voisimme suunnata lomilla sekä pidemmiksikin ajoiksi eläkevuosina. Lisäksi avaamme kirjoituksissamme meidän tapaa löytää lisätuloja sekä säästökohteita joilla matkata kohti taloudellista riippumattomuutta.

Wizarding World of Harry Potter Orlandon Universal Studioilla.

Matkustaminen on meidän juttu. Olemme matkustaneet säännöllisesti jo yli 20 vuotta. Lapsemme ovat jo tottuneita matkustajia. Yhdysvallat on meidän lempikohde tällä hetkellä. Varsinkin Harry Potter-maailma Universal Studios:lla sekä Walt Disney World Orlandossa ovat olleet matkailun kohokohtia kaikille lapsillemme ja myös aikuisille vuosien saatossa.

Risteileminen on matkailun todellinen helmi. Puhumme siis Karibian risteilystä. Olemme toki kokeilleet Välimeren risteilyä, mutta mikään ei ole vielä voittanut Karibian risteilyä Royal Caribbean Cruise Line:lla. Näitä matkakohteita ja laivoja käymme läpi julkaisuisamme.

Kirjoitamme myös sisustamisesta, joka onkin meidän kiinnostuksen kohde. Yritämme hankkia kotiin aikaa kestäviä esineitä ja tavaroita, kuten esim. lamppuja. Kävimmekin viime vuonna Tuusulan asuntomessuilla ja siellä olikin kiva katsella erilaisia sisustuksia.

Kirjoitamme myös ajatuksiamme ja mielipiteitämme hiukan isommista hankinnoista, joita hankimme projekteihin tai matkoihin liittyen. Kirjoitimme esim. hankkimastamme suksiboxista. Boxihan hankittiin Rukan hiihtolomaa varten.

Tässä pieni poikkileikkaus ensimmäisestä 100:ta blogijulkaisusta. Lisää on tulossa. Jos haluaisit kuulla/toivoa postausta jostain, niin laita ihmeessä kommenttia kehiin.😀

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä

By lavitaebella | 9.2.2021 | Comments 0 Comment

Toisen sijoitusasunnon ostamisesta alkaa olla jo puoli vuotta aikaa. Strategiassa asetetun asunto per vuosi tavoitteen näkökulmasta alkaisi seuraavan asunnon etsintä olla ajankohtaista. Kolmannen asunnon kohdalla olemme taas palanneet miettimään etsitäänkö nyt vuokralle laitettavaa pitkän salkun kohdetta vai olisiko nyt aika flipata. Valintaa näiden vaihtoehtojen välillä emme ole vielä tehneet, joten silmät ovat auki molemmille vaihtoehdoille.

Etsintä

Etsintäalueen suhteen emme ole tehneet muutosta. Keskitymme edelleen ratojen varsiin pääkaupunkiseudulla ja kehyskunnissa. Rata voi olla juna, ratikka tai metro. Asunnon tulisi olla maksimissaan 3 kilometriä lähimmältä asemalta.

Etuoven, Oikotien ja muutaman kiinteistövälitysfirman hakuvahdit ovat olleet kokoajan toiminnassa ja passiivista seurantaa olemme suorittaneet koko ajan, vaikka emme aktiivisesti olekaan tarjonneet asunnoista. Hakuvahtien perusteella vaikuttaisi että asuntoja liikkuu ihan hyvin. Meidän kohdesegmenttien osalta hinnat eivät ole juurikaan muuttuneet viimeisen puolen vuoden aikana. Hiukan mietityttää tuleeko markkinoille Harri Hurun lanseeraaman määritelmän mukaisia motivoituneita myyjiä koronan aiheuttamien irtisanomisten takia. 2020 selvittiin vielä melko pienillä vaurioilla ja konkurssisuoja vähensi konkursseja, mutta miten käy 2021 jos kituuttavien firmojen selkäranka katkeaa.

Markkinatilanne

Asuntoilmoituksia seuratessa vaikuttaa siltä, että asuinalueiden välisissä hintatasoissa ei ole tapahtunut suurtakaan muutosta. Eri kaupungeissa joita olemme seuranneet, samat alueet ovat halvempia kuin toiset.

Helsingin kantakaupungista ja sen läheisyydestä ei edelleenkään meidän vahteihin osu kuin satunnaisesti väärin kirjattuja ilmoituksia. 25 000 euroa Vallilasta ei ole uskottava, ja jos sattuu käydä vilkaisemassa ilmoituksen onkin se jo korjattu yli 200 000 euron. Helsingistäkin löytyy alueita jotka osuvat meidänkin hakuihin. Itä-Helsingin perukoilla on alueita joilla taloyhtiöihin on tulossa isoja remontteja. Osa taloyhtiöistä päätyy jopa purkamaan koko talon ja rakentamaan tontille uuden.

Muutamat alueet pistävät silmään myös erikoisen korkealla hintatasollaan, jota emme ole pystyneet itsellemme perustelemaan. Espoo vaikuttaa kalliilta verrattuna Vantaaseen, mikä liittynee kaupungin imagoon ja haluttavuuteen yleisemmin. Vantaan sisällä Tikkurila tuntuu olevan haluttu, ja siellä hintataso onkin korkeampi kuin ympäristössä. Koivukylä-Havukoski alueelta löytyy edullisia asuntoja, mutta Korson seutu vaikuttaa ylihintaiselta. Keravalla tilanne on Vantaan kaltainen, ja keskustan alueella hintataso on selkeästi korkeampi kuin hiukan kauempana keskustasta.

Kaikilla näillä alueilla on paljon taloja, jotka ovat putkiremontissa tai se on ajankohtainen viiden vuoden sisällä. Putkiremontin riski vaikuttaisi olevan suurin yksittäinen hintoihin vaikuttava tekijä, joskin alueen mainetta ei voi aliarvioida.

Näiden ajatuksien siivittämänä kolmannen asunnon etsintä jatkuu ja kohteita laitetaan exceliin. Vajaan kahden vuoden kokemuksella alkaa jo melko nopeasti tunnistamaan asunnon osoitteen ja hinnan mukaan potentiaaliset sekä ei jatkoon -kohteet. Niinpä exceliin tulee hiukan vähemmän uusia kohteita tällä hetkellä, kun lisäämme sinne vain potentiaaliset kohteet. Kirjaamme exceliin myös jokusen muun kohteen joita haluamme seurata mahdollisen tulevan kehityksen näkökulmasta. Kolmannen asunnon osalta tavoitteena on siirtyä aktiivisempaan etsintään ja kaupat ovat ajatuksissa kesän korvilla.