Asuntosijoitus Archives - Sivu 2 4:stä

Asuntosijoittaminen: tavoitteet vuodelle 2023

By lavitaebella | 6.1.2023 | Comments 0 Comment

Vuosi on taas vaihtunut ja on aika vilkaista asuntosijoittamisen tavoitteita vuodelle. Olemme joka vuosi pyrkineet asettamaan vuoden tavoitteet pohjautuen asuntosijoitusstrategian yhteydessä asetettuihin kymmenen vuoden tavoitteisiin. Pitkän aikavälin tavoitteissa kymmenen vuoden aikana tavoitteena on omistaa vähintään kymmenen kassavirtapositiivista vuokra-asuntoa. Ja tarjota sitä kautta koti vähintään kymmenelle vuokralaiselle. Tässä artikkelissa katsomme pääosin tulevaan, ja kevään mittaan tulemme kirjoittamaan myös yhteenvedon miten 2022 tavoitteet saimme toteutettua.

Tämän hetkinen korkotaso ja eri tahojen asuntomarkkinakatsausten maalaamat hintojen laskupaineet tuovat oman pikantin lisänsä vuoden tavoitteisiin. Vuoden Euriborin huidellessa kolmen prosentin tietämillä, voisi helposti ajatella tilanteen olevan huono velkavivulla sijoittavalle. Eihän tilanne tietenkään optimaalinen ole, mutta toisaalta vielä ollaan aika kaukana siitä kuuluisasta kuuden prosentin stressitestirajasta. Toisaalta korkea korkotaso yhdistettynä inflaatioon saattaa avata kasvuhakuiselle sijoittajalle oston paikkoja. Emme luonnollisestikaan toivo kenellekään tilannetta, jossa oma koti on pakko myydä. Kuitenkin tässä tilanteessa voi tulla vastaan monia motivoituneita myyjiä. Syitä myynnille saattaa olla erilaisia, ja kun siihen yhdistetään hidastunut markkina, saattaa asuntosijoittajan kannalta parempikin tarjous mennä läpi.

Seuraava sijoitusasunto

Jotta pysyisimme kymmennen asunnon tavoitteessa, pitäisi joka vuosi hankkia keskimäärin yksi asunto. Tällä hetkellä meillä on kaksi asuntoa Keravalla, omakotitalomme sivuasunto on sukulaisilla vuokralla ja neljäntenä asuntona on meidän Espanjan asunto.

Esikoisemme pääsi opiskelemaan Espooseen, ja luontevaa olisikin hankkia asunto läheltä hänen opiskelupaikkaa. Kyseisellä alueella ei kuitenkaan nyt parin kuukauden seurannassa ole ollut tarjolla sijoituskriteerit täyttäviä asuntoja. Joitakin sopivan oloisia asuntoja on markkinoilla näkynyt, mutta viimeistään siinä vaiheessa kun asunnon tiedot laittaa exceliin, on hankinta kaatunut kassavirtaan. Asuntojen hintataso ei tällä hetkellä vastaa alueiden vuokratasoa.

Tämän hetken ajatuksissa olisi pyrkiä löytämään seuraava asunto muualta kuin Keravalta, vaikka ei Keravakaan täysin pois suljettua ole. Emme tässä kohtaa ole vielä valmiita siirtymään pois pääkaupunkiseudulta ja sen kehyskunnista. Vantaan keskukset Tikkurila ja Myyrmäki lähialueineen ovat kiinnostavia. Samoin Helsingin ja Espoon raideliikenteen asemien lähistöt. Siirtyminen lähemmäs Helsingin keskustaa tarkoittaa samalla asunnon koon pienenemistä. Keravalla olemme pitäneet kaksiota järkevän kokoisena asuntona, mutta siirryttäessä Helsinkiin, Espooseen tai Vantaalle ovat yksiöt kassavirran kannalta huomattavasti paremmin toimivia.

Vuoden 2023 tavoitteet voi kiteyttää kahteen päätavoitteeseen. Ensimmäinen tavoite on löytää vähintään yksi kassavirtapositiivinen sijoitusasunto pk-seudulta tai kehyskunnista. Toinen tavoite on lähes itsestäänselvä, tavoitteena on säilyttää kaikkien asuntojen vuokrausaste lähellä 100%:ia.

Linjasaneerauksen toteutussuunnittelu

By lavitaebella | 30.12.2022 | Comments 0 Comment

Molemmissa Keravan sijoitusasunnoissamme on käynnissä linjasaneerauksen suunnitelu. 1970-luvun alkupuolen taloyhtiöissä linjasaneeraus alkaa olla ajankohtainen, ellei ole jo toteuttettukin. Toisessa yhtiössä on hankesuunnittelu saatu jo tehtyä, ja toisessa se on vasta alkumetreillä. Hankesuunnittelun jälkeen on perinteisesti vuorossa toteutussuunnittelun vuoro. Toteutussuunnittelussa suunnitellaan hanke tarkemmin, siihen pisteeseen että tuotetuilla suunnitelmilla voidaan hakea rakennusluvat ja kilpailuttaa varsinainen toteutusurakka.

Erillisen toteutususuunnittelun vaihtoehtona on KVR-malli, jossa hankesuunnitelman perusteella kilpailutetaan toteutusuunnittelu ja urakointi yhtenä kokonaisuutena. Tällöin kokonaisuuden voittanut toimija vastaa sekä suunnittelusta, että urakoinnista. KVR-malli edellyttää hankesuunnitelmalta suurempaa tarkkuutta, jotta toteutus voidaan kilpailuttaa järkevästi. Heikommilla suunnitelmilla on riskinä epävarmuutta, joka näkyy hinnassa sekä kohonnut riski lisätyöyllätyksille.

Toteutussuunnittelu

Linjasaneerauksen hankesuunnitelman jo valmiiksi saanut yhtiö ei KVR-mallia halunnut, joten yhtiökokoukselta haettiin hankesuunnitelman kanssa päätös edetä toteutussuunnitteluun. Samassa yhteydessä haettiin kuitenkin päätös koko hankkeen rahoitukselle hankesuunnitelman kustannusarvion perusteella. Jälkikäteen mietittynä tuo oli hyvä ratkaisu, sillä kesällä 2022 pankilta vielä sai rahoituksen hankkeelle ja vielä järkevään hintaan. Kummankin taloyhtiön taloudellinen tilanne on varsin hyvä, mutta viimeaikaisten uutisten valossa ei rahoitus siltikään ole mitenkään varmaa.

Toteutussuunnittelun kilpailutus eteni hyvin samaan tapaan kuin hankesuunnittelunkin. Tarjouksia tuli kymmenkunta, ja hankesuunnittelun tapaan hintahaitari oli suuri. Halvimmillaan toteutussuunnittelua tarjottiin hiukan alle 30 000 euron hintaan, kalleimpien ollessa lähes 70 000 euroa. Kalleimmissa ei ollut mitään sellaista mikä olisi oikeuttanut niin suureen hintaan. Tarjouksia lukiessa tuli mieleen, että kyseisillä toimistoilla oli kädet täynnä töitä ja hinnassa varauduttiin alihankkijoiden palkkaamiseen. Edullisemman pään suunnittelutoimistoista haastateltiin neljä, ja haastatteluiden perusteella päädyttiin palkkaamaan pienehkö paikallinen toimija. Kyseisestä toimistosta oli isännöitsijällä ja projektipäälliköllä hyvät kokemukset, ja lisäksi haastattelussa kyseinen toimisto oli selvästi perehtynyt toimitettuun materiaaliin. Ainakin yhden toimiston kohdalla oli hyvin selvää ettei materiaaleihin oltu perehdytty, vaan oletettu menevä samoin kuin muutkin.

Itse suunnittelu on hallituksen näkökulmasta hyvin samankaltaista kuin hankesuunnittelussa. Nyt vain saa ja pitää mennä yksityiskohtiin. Siinä missä hankesuunnitelmassa pyritään vetämään isoja linjoja, menemättä liian syvälle toteutuksen yksityiskohtiin, toteustussuunnitelmassa nimenomaan mietitään kaikki yksityiskohdat.

Asunnon ostaminen Espanjasta

By lavitaebella | 16.12.2022 | Comments 1 comment

Tässä vaiheessa tarinaa on asunto löydetty ja kauppahinnasta sovittu. Lisäksi rahoitus on saatu järjestymään. Asianhoitajan kanssa on tehty sopimus ja hänelle on järjestetty valtakirja hoitaa asuntokauppaan liittyvät muodollisuudet paikan päällä. Asunnon ostaminen alkaa olla loppusuoralla. Kaiken edellä mainitun järjestelyihin kului aikaa noin kolme kuukautta. Kesän lopulla lomat vaikuttivat hiukan, mutta eniten aikaa kului lainaneuvotteluihin.

Espanjalaisen pankin kanssa käydyt lainaneuvottelut tuntuivät välillä etenevän hyvinkin nopeasti, mutta sitten tuli jokin kohta missä sitten aikaa kului helposti viikon verran. Erilaisia dokumentteja pyydettiin välillä tipottain, ja sitten taas odotettiin jonkin riskineuvoston päätöstä. Yhteyshenkilö Bankinterissä oli kuitenkin koko prosessin ajan erittäin ystävällinen ja avulias.

Ostamisen kulut

Juttusarjan alussa jo listasimme asunnon ostamiseen liittyviä kuluja. Nyt kun asunnon ostaminen on saatu päätökseen voidaan tarkastaa kuinka lähelle arvio osui. Usein puhutaan Espanjasta ostettaessa kulujen olevan 13-15% luokkaa. Todellinen prosentti riippuu luonnollisesti paljon asunnon hinnasta. Vaikka monet kulut ovatkin kiinteitä asunnon hinnasta riippumatta, liittyy asunnon ostamiseen myös paljon kauppahintaan suhteutettuja veroluonteisia maksuja. Meidän tapauksessa lopulliset kulut nousivat 15,3%:iin. Kuluja nosti hiukan asianhoitajan käyttäminen paikallisen lainan allekirjoitukseen. Toisaalta laskimme kuluihin myös lainan nostopalkkiot, sekä pankin asunnon arvon arvioinnin kustannukset.

Asunnon ostaminen itsessään tapahtui meidän näkökulmasta varsin yksinkertaisesti. Asianhoitaja oli sopinut myyjän edustajan kanssa kaupan allekirjoitusajan paikalliselle notaarille. Iltapäivällä saimme sähköpostilla viestin että kauppakirjat on allekirjoitettu ja onnittelut uudesta asunnosta. Kauppakirjat jäävät tässä vaiheessa vielä notaarille rekisteröitäviksi. Kaupat saatiin allekirjoitettua meidän kannalta juuri sopivasti Etelä-Suomen syyslomaviikon maanantaina, sillä meillä oli kyseisen viikon keskiviikolle lennot varattuina. Niinpä pääsimme heti omaan kotiin lomalle. Avainten luovutus sujui hyvin mutkattomasti yhteistyössä asunnon välittäneen 360 Hometourin kanssa.

Asunnon vuokraaminen

Olimme jo kesällä, heti asunnon löydyttyä kartoittaneet alueen vuokravälittäjiä. Suomalaistaustaisia yrityksiä löytyi puolen tusinaa. Kauppojen jälkeen tapasimme pari varteenotettavaa välittäjää, joista lopulta valitsimme toisen. Nyt vain odotellaan miten markkinointi ja vuokraus etenee. Talven osalta riskinä on myöhäinen vuokrauksen aloitus (lokakuu), ja todennäköisesti suurimmalla osalla pitkäaikais vuokraajista on jo asunto valmiina.

Asunto Espanjassa – lainan hakeminen osa 2

By lavitaebella | 18.11.2022 | Comments 0 Comment

Asunto Espanjasta-lainan hakeminen osa2.

Edellisessä kirjoituksessa kävimme läpi espanjalaisten pankkien lainan hakemiseen liittyviä dokumenttivaatimuksia sekä rahoitusprosessin alkua. Dokumenttien lähetyksen jälkeen hiukan pankista riippuen kului muutama viikko, jonka jälkeen sähköpostiin kilahti lainatarjous. Vaikka espanjalaiset pankit ovat kuulemma melko tarkkoja, eivätkä myönnä ulkomaalaisille rahoitusta mikäli maksukyvyssä on liikaa riskejä, saimme lopulta kahdelta pankilta tarjoukset. Kolmannella pankilla taisi olla liian kiire, emmekä saaneet heiltä edes tarjousta. Toisaalta heiltä ei myöskään tullut kieltävää päätöstä.

Asunto Espanjassa-lainan hakeminen osa 2.

Korko

Merkittävin ero tarjousten välillä oli korkotaso. Lähtökohtaisesti ulkomaalaisen, joka ei asu pysyvästi Espanjassa, korkotaso on noin 2% korkeampi kuin paikallisen henkilön. Espanjalaisilla pankeilla on myös erilaisia oheistuotteita, jotka osaltaan vaikuttavat lainan korkoon. Oheistuotteet vaihtelevat pankeittain, mutta yleisimpiä ovat kotivakuutus, henkivakuutus ja rahastosijoitus.

Lainan korkona käytetään yleisesti sekä vaihtuvaa euriboriin sidottua korkoa sekä kiinteää korkoa. Vaihtuvan koron marginaaleissa saamamme tarjoukset vaihtelivat 3,48%:sta 6,37%:iin. Marginaalin päälle lasketaan luonnollisesti euribor, sekä alennuksina valittujen oheistuotteiden tuomat helpotukset. Lopulliset alennukset ovat todennäköisesti asiakaskohtaisia, mutta esimerkkinä kotivakuutus voi vaikuttaa alentavasti 0,2% – 0,25% ja henkivakuutus jopa -1%. Vaihtuvan koron lisäksi saimme myös kiinteällä korolla olevan tarjouksen, joka nykyisessä korkoympäristössä oli selvästi kiinnostavampi. Koti- ja henkivakuutuksen kanssa lainamme kiinteä korko on 3%. Laina-aika meidän tarjouksissa oli kaikissa 25 vuotta. Kaikilla pankeilla oli rajoitus laina-ajassa siihen asti kun asiakas täyttää 75 vuotta.

Lainan muut kulut

Lainan nostosta pankki veloitti 1,5%, mutta tässäkin on asiakaskohtaisia eroja. Ensimmäisissä alustavissa tarjouksissa nostopalkkio oli jopa 2% lainan määrästä. Nostopalkkion lisäksi ostajan maksettavaksi tulee myös asunnon arviointi, n. 250€ – 300€. Pankki lähettää oman arvioijan paikalle, joka toimittaa pankille hinta-arvion kiinteistöstä. Kiinteistön arvo pankin silmissä määräytyy joko pankin saaman arvion tai kauppahinnan mukaan. Näistä kahdesta valitaan aina alhaisempi. Henkivakuutus ja kotivakuutus ovat luonnollisesti asiakas- ja kiinteistökohtaisia, meillä molemmat olivat hiukan yli 300€ vuodessa.

Lainan nostaminen

Asuntokaupan byrokratiaan tulee pieni lisäkierros käytettäessä espanjalaisen pankin rahoitusta. Laina pitää käydä notaarilla leimaamassa vähintään 10 päivää ennen varsinaista kauppapäivää. Tämänkin meillä hoiti asianhoitaja. Asianhoitaja hoiti kaikki käytännön järjestelyt ja sopi ajat notaarille. Näiden lisäksi asianhoitaja hoiti kaiken viestinnän myyjän kanssa sekä kaupankäyntiin liittyvät asiat pankin kanssa. Varsinaisena kaupantekopäivänä asianhoitaja allekirjoitti lainan meidän puolesta valtakirjalla ja yhdessä pankin kanssa maksoi kauppahinnan sekä kauppaan liittyvät verot.

Ostettaessa asuntoa Espanjasta on lainan nostaminen paikallisesta pankista varteenotettava vaihtoehto. Varsinkin nykyisellä korkotasolla tuo 3% kiinteä korko ei kuulosta erityisen korkealta, toisin kuin olisi ollut vielä vuosi sitten korkojen ollessa negatiivisia. Varsinkin jos ei aio muuttaa pysyvämmin Espanjaan, on syytä varautua paikallisia korkeampiin palvelumaksuihin ja lainan nostokuluihin.

Energian säästäminen

By lavitaebella | 11.11.2022 | Comments 0 Comment

Edellisen talven ja alkusyksyn hurjat energiahinnat ja pelko tulevan talven sähkökatkoista ovat saaneet meidätkin pohtimaan energian kulutusta entistä tarkemmin. Vaikka saammekin nauttia edullisesta kiinteähintaisesta sähkösopimuksesta vielä ensi kesään asti, emme usko energian hinnan laskevan samoille tasoille. Tai ainakin epävarmuus jää vellomaan eivätkä sähköyhtiöt tule tarjoamaan yhtä hyviä hintoja ja ehtoja jatkossa. Toisaalta energian ja sitä kautta kulujen laskeminen tukevat myös taloudellisen riippumattomuuden tavoittelua.

Lämpötilan laskeminen

Astetta alemmas on ollut yksi tämän syksyn näkyvistä kampanjoista, joilla yhteiskunnallisella tasolla on pyritty vaikuttamaan ihmisiin. Päätimme osallistua astetta alemmas kampanjaa jo ennen kuin edes tiesimme koko kampanjasta. Talomme tärkein lämmitysmuoto on maalämpö, joka itsessään on hyvä valinta laskemaan sähkönkulutusta verrattuna suoraan sähkölämmitykseen. Kesän lopulla pudotimme maalämpöpumpun asetuksista tavoitelämpöä yhdellä asteella. Reilun kahden kuukauden tarkastelulla sähkön kulutus on pudonnut noin 14% vuoden takaiseen verrattuna. Suurta eroa ei elintavoissa muuten ole, ja vertailujakson ulkoilman keskilämpötilakin on ollut puoli astetta kylmempi kuin edellisenä vuonna. Mielenkiinnolla seuraamme miten talven aikana kulutusero kehittyy, ja pysyykö talo tarpeeksi lämpimänä.

Aurinkopaneelit

Kesällä naapurustoon ja muutamalle tuttavalle asennettiin aurinkopaneelit. Meitäkin alkoi kiinnostamaan aurinkopaneelien asennus ja siitä saatava energiasäästö. Etenkin tämän kesän huippuhinnoilla myös sähkön myyminen takaisin verkkoon vaikutti tuottavalta toiminnalta.

Aurinkopaneelien valinta olikin melkoinen savotta. Tarjontaa on runsaasti, mutta helposti saatavan informaation pohjalta eri valmistajien paneelien ja komponenttien eroja on vaikea vertailla. Lopulta päädyimme tilaamaan aurinkopaneelit oman sähköyhtiömme Oomin kautta. Meillä päätöksen Oomin suuntaa käänsi lopulta laadukkaan oloinen paneeli sekä Oomin tarjous ostaa ylimääräinen sähkö ilman marginaalia pörssihinnalla.

Aurinkopaneelien suosiosta kertoo myös toimitusaika. Tilaus tehtiin jo kesällä, mutta odotettu asennusajankohta on vasta ensi keväänä. Viimeisimpien tietojemme mukaan kysyntä on saanut myös aurinkopaneelipakettien hinnat myös nousemaan selvästi.

Aurinkopaneelien hankinnassa yksi iso kysymys on takaisinmaksuaika. Laskenta ei ole helppo, etenkin kun pörssisähkön hinta voi vaihdella hyvinkin rajusti. Meidän katolle sai sovitettua järkevästi 20 paneelia, joiden tehoksi tulee 8 kWp. Järjestelmän vuosituotoksi on arvioitu 6 800 kWh, mikä vastaa noin neljäsosaa vuosikulutuksesta. Nykyisten sähkösopimusten hintatasolla takaisinmaksuajaksi tulisi noin 6 vuotta. Takaisinmaksuaika voi vaihdella useammalla vuodella riippuen miten sähkön hinta kehittyy.

Asunto Espanjasta – lainan hakeminen

By lavitaebella | 4.11.2022 | Comments 0 Comment

Edellisessä kirjoituksessa saimme allekirjoitettua valtakirjan sekä jätettyä NIE-hakemukset. Sekä asuntokauppa että lainan hakeminen edellyttävät NIE-numeroita. NIE-numeroiden myöntämiseen voi mennä jopa neljä viikkoa, me saimme omamme tasan kahdessa viikossa. Espanjan poliisi lähettää NIE-numerot suurlähetystöön, josta he välittävät ne hakijoille sähköpostilla. NIE-numeroiden saamisen jälkeen asianhoitaja rekisteröi meidät paikalliseen verorekisteriin veronmaksajaksi. Espanjassa maksetaan veroa omaisuudesta vaikka sitä ei vuokraisikaan. Vuokrausajalta maksetaan veroa vuokratuloista ja muilta ajoilta omaisuudesta. Asunnon oston yhteydessä ostajalle tulee erilaisia veroja ja kuluja noin 15% asunnon myyntihinnasta. Kulut sisältävät kaupan verot ja kulut, asianhoitajan palkkion sekä pienen puskurin vesi- ja sähkölaskuihin. Tarkkaa jokaisen kauppaan sopivaa summaa ei pysty sanomaan, sillä osa kustannuksista on suhteellisia myyntihintaan ja osa hinnasta riippumattomia.

Kulurakenne

Asuntokaupan kulut jakautuvat myyjän ja ostajan kuluihin. Lähtökohtaisesti molemmat maksavat omat kulunsa ja ostaja kauppaan liittyvät verot ja viranomaismaksut. Mikäli molemmat osapuolet ovat ulkomaalaisia, on tavallista että molemmilla on oma asianhoitaja, ja siten kummallekin tulee maksettavaksi asianhoitajan palkkiot. Monesta maksusta voidaan sopia kumman maksettavaksi ne tulevat, mutta tietojemme mukaan tässä kuvattu on tavanomainen jako.

Myyjä vastaa asunnon juoksevista kuluista kaupan tekoon asti. Kiinteistöveron osalta meidän kaupassa myyjä vastasi koko kuluvan vuoden. Meidän asunnossa kiinteistövero on 233€ vuodessa. Sähkön ja veden osalta asianhoitaja tarkistaa kaupan yhteydessä, että maksut on hoidettu ja tarvittaessa kauppahinnasta pidätetään sopiva summa vastuiden hoitamiseen. Myyjälle lankeaa myös myyntivoittovero sekä Plusvalia-vero. Myyntivoittovero maksetaan kaupanteon yhteydessä. Plusvalia-vero on kunnallinen maan arvonnousuvero, joka maksetaan erikseen. Myyjän ollessa ei-paikallinen ostajan edustaja pidättää osan kauppahinnasta ko. veron maksamiseksi jotta se ei jää ostajan rasitteeksi.

Ostajan suurin kuluerä on varainsiirtovero, joka ainakin Alicanten alueella on 10% myyntihinnasta. Julkinen notaari ja maarekisterimaksu ovat yhteensä noin prosentin myyntihinnasta. Näiden päälle tulee vielä asianhoitajan palkkiot noin 1000-1200 euroa, sekä mahdolliset sähkö- ja vesisopimusten siirtomaksut. Asianhoitajan palkkio voi vaihdella jonkin verran riippuen mitä palveluita heiltä ostaa. Ainakin meidän asianhoitajalla oli selkeästi palasteltu eri kustannuskomponentit. Perusasuntokauppa oli kiinteällä hinnalla, jonka päälle sitten rakentui paloja riippuen onko ostajalla jo tilit avattuna, tai pitääkö hoitaa paikallisen pankin lainaan liittyviä toimia.

Lainan hakeminen

Espanjalaisen asunnon rahoittamiseen on säästetyn käteisen lisäksi vaihtoehtoina rahoittaa kauppa lainarahalla. Lainaa voi ottaa joko suomalaisesta pankista tai espanjalaisesta pankista. Suomalaiset pankit eivät pääsääntöisesti hyväksy ulkomaisia kiinteistöjä vakuudeksi, jolloin vakuudet pitää löytyä Suomesta. Espanjalaiset pankit hyväksyvät kiinteistöt vakuutena 50%-80% vakuusarvolla. Tärkein kriteeri tuntuu olevan tuleeko asunto omaan vai sijoituskäyttöön. Sijoitusasunnon vakuusarvo on maksimissaan 50%-60%. Toisaalta pankille ei kannata puhua vuokraamisesta lainaneuvotteluissa. Meilläkin asunto tulee hybridikäyttöön eli välillä omassa käytössä, ja oman käytön ulkopuolella vuokrattavana.

Lainan hakeminen espanjalaisesta pankista on hyvin pitkälle sähköpostitennistä. Torreviejan alueella on ainakin kolmessa pankissa suomenkielinen virkailija (Bankinter, HolaBank (entinen Caixa) ja Banco Sabadell). Välittäjän kautta saa heidän yhteystiedot, ja löytyvät ne helposti netin keskustelupalstoiltakin. Hakemuksen liitteet toimitetaan pääsääntöisesti sähköpostilla, ei kaikkein turvallisin ratkaisu. Toki jos on jo pankin asiakas onnistuu todennäköisesti hakemus myös verkkopankissa. Lista vaadituista dokumenteista on pitkä. Vaatimukset myös hiukan vaihtelevat pankeittain. Lähtökohtaisesti kaikki haluavat samoja dokumentteja, mutta kuinka pitkältä ajalta voi vaihdella.

Kopio passeista
NIE-numero (tarvitaan vasta lainan nostossa)
Viimeisin veroilmoitus
3 kuukauden palkkakuitit
Luottotietoraportti
Lista lainoista, niiden saldo ja viimeisimmät lyhennyskuitit
Tiliote viimeiseltä kolmelta kuukaudelta

Osalla pankeista tuntui kesän lopulla olevan melkoisesti kiireitä, eivätkä he välttämättä ehtineet tekemään edes tarjousta. Bankinter sekä Banco Sabadell tekivät meille tarjouksen, joista valitsimme Bankinterin. Käydään seuraavassa Asunto Espanjasta -kirjoituksessa läpi hiukan tarkemmin millaisia vaihtoehtoja saimme, sekä miten kaupankäynti eteni tästä eteenpäin.

Espanjan kuulumiset

By lavitaebella | 28.10.2022 | Comments 0 Comment

Espanjan kuulumiset; syysloma on vietetty ensimmäistä kertaa omassa loma-asunnossa Espanjassa. Vaikka ostimme asunnon kalustettuna, puuhaa riitti lomallamme koko viikoksi. Loman aikana huomasimme, että lokakuu ei ole high season lapsiperheille, kun ravintoloihinkin pääsi ilman jonoa, ja altaalla sai olla ihan oman porukan kesken. Selkeästi talven pitkäaikaiset asukit olivat jo saapuneet paikalle. Lokakuussa ilma on vielä lämmin, mutta selkeästi kosteampi kuin kesällä.

Asunnon laitto

Vaikka saimme asunnon ostettua kalustettuna, tarvitsi asunnolle silti ostaa esim. puutarhasohva, grilli yms. Vaikka olimme katselleet netistä paikallisten myymälöiden sivuja ja valinneet jo vähän etukäteen tavaroita, niin monessa myymälässä myytiin ei oota tai kuljetuksessa olisi kestänyt 2vk, mikä ei viikon lomalaisille oikein sopinut. Löysimme viimein yhden liikkeen, joka lupasi toimittaa ulkokalustot 1 päivän toimitusajalla. Huh 😅

Kesti päivän kun inventoitiin mitä kaikkea sitä oli kaupassa saatu ja mitä piti vielä hankkia asunnolle. Kaupassa saimme kaikki tärkeät kodinkoneet kuten astianpesukoneen ja pyykinpesukoneen. Piti vain kaupasta löytää pesuaineet näihin, onneksi on Google translate, niin tiesi mitä oli ostamassa 😆

Heti kun saavuimme asunnolle asuntoyhtiön varapuheenjohtaja ja johtaja kävivät esittäytymässä ja kertomassa yhtiöstä. Yhtiöllä on oma wa-ryhmä, johon voi laittaa akuutteja kysymyksiä yms. Kiva oli heti tutustua ihmisiin, joita tulee näkemään päivittäin.

Asunnon vuokraus

Haastattelimme lomamme aikana muutaman suomalaisen vuokranvälittäjän. Välittäjien hinnoissa on eroja, joten näiden kanssa kannattaa olla huolellinen. Vuokranvälittäjillä on antaa pitkät listat mitä asunnosta tulee löytyä. Näiden hankkimiseen ja etsimiseen meiltä menikin muutama päivä. Talviaika on vuokrauksen kulta-aikaa, ja yritämme saada asuntomme asap markkinoille.

Golffaus

Loman loppupuolella oli tarkoitus mennä golffaamaan. Alueen kaikkien kunnossa olevien golfkenttien usemman hengen tiiausajat olivat menneet, joten päätimme mennä testaamaan minigolffia. Kävimme kesälläkin minigolffaamassa ja nyt valitsimme toisen radan. Minigolf on suosittu illan ajanviete, ja hauskaa se oli nytkin.

Tälläiset Espanjan kuulumiset tällä kertaa. Nyt jäämme seuraamaan, miten nopeasti saamme asunnon vuokralle. Mikäli saamme pitkäaikaisen vuokralaisen talveksi, niin itse pääsemme asunnolle seuraavaksi ensi kesänä. Ei millään malttaisi odottaa seuraavaa reissua 😌. Koko perhe oli harmissaan, kun viikon jälkeen piti palata Suomeen. Espanjan loma-asunto tuntui jo koko perheelle kodilta ja asunnon ympäristö oli ihanan rauhallinen.

Asianhoitaja Espanjassa ja vaaditut dokumentit

By lavitaebella | 14.10.2022 | Comments 0 Comment

Asianhoitaja Espanjassa ja vaadittavat dokumentit.

Asunnon ostaminen Espanjasta on edennyt kauppojen tekoon. Edellisessä osassa saimme esisopimuksen allekirjoitettua ja asianhoitajan palkattua. Asianhoitaja ei ole pakollinen, mutta käytännössä välttämätön mikäli asunnon ostaja ei asu Espanjassa prosessin aikana. Asianhoitaja auttaa myös kielitaidon osalta. Kaikki dokumentit ovat espanjankielisiä, joten myös sujuva espanjan taito on välttämätön.

Asianhoitaja Espanjassa ja tarvittavat dokumentit.

Asianhoitaja löytyy helpoiten paikallisen kiinteistövälittäjän kautta. Näin myös meidän kohdalla. Kiinteistövälittäjä suositteli paikallista toimistoa, jossa työskentelee suomea puhuvia asianhoitajia. Kävimme kesällä loman aikana tapaamassa asianhoitajaa, joka kävi meidän kanssa läpi koko asunnon ostamisen prosessin, sekä tehtävät joita he hoitaisivat. Asianhoitajat myös tietävät kaikki vaiheet, joita asuntokaupassa vaaditaan. Vaikka olimmekin tutkineet ostoprosessia useiden kirjoitusten kautta, emme olleet huomanneet vaatimusta rekisteröityä verovelvollisiksi Espanjaan. Asianhoitajia on varmasti hyvin eri hintaisia, ja hinta riippuu palveluiden laajuudesta. Meidän asianhoitaja huolehtii perus asuntokaupan lisäksi pankkitilin avaamisen, verovelvolliseksi rekisteröimisen sekä paikallisen lainan allekirjoituksen. Kokonaisuutena asianhoidolle tulee hintaa 1300-1400€.

Vaaditut dokumentit

Asunnon ostoa, omistamista ja pankkiasiointia varten on välttämätöntä hakea NIE-numeroa. NIE-numero on espanjalainen henkilötunnusta ja veronumeroa vastaava henkilön yksilöivä tunnus. NIE-numeroa haetaan Espanjassa poliisilta, mutta ainakin tällä hetkellä ei poliisille saa aikoja moneen kuukauteen, ja paikalliset asianhoitajat tutkivat jatkuvasti koko maakunnan poliisiasemia vapaiden aikojen toivossa. Suomessa asuvalle toinen vaihtoehto on hakea NIE-numero Espanjan suurlähetystössä. Koronan myötä hekin ovat rajoittaneet palveluita ja nykyään ajan NIE-numeron hakuun saa vasta kun on esisopimus tai vastaava tarpeen osoittava dokumentti olemassa. NIE-numeron saa keskimäärin kolmessa viikossa hakemuksesta.

Kaikki asuntokauppaan liittyvät sopimukset ja dokumentit ovat espanjaksi, ja vain espanjankieliset sopimukset lasketaan päteviksi. Asunnon ostamiseen onkin syytä palkata asianhoitaja, joka hoitaa kaikki lakitekniset asiat ja notaroinnit. Kiinteistövälittäjillä on listat heidän hyväksi havaitsemista asianhoitajista. Mekin päädyimme palkkaamaan välittäjän suositteleman, suomea puhuvan asianhoitajan. Asianhoitaja tarvitsee ostajilta valtakirjan, mutta ihan mikä tahansa valtakirja ei käy. Valtakirjan pitää olla, yllätys yllätys, espanjaksi. Ja se pitää allekirjoittaa notaarilla, tai vaihtoehtoisesti lähetystössä. Paikallisella notaarilla allekirjoitettaessa asianhoitaja toimii tulkkina, mutta lähetystöön tarvitaan erillinen tulkki mukaan. Valtakirjaan myös kirjataan kuka sen on meille tulkannut. Meillä asianhoitaja laittoi esisopimuksen myötä Suomen Espanjan suurlähetystöön ajanvarauskyselyn sekä valtakirjan allekirjoitukseen. Samalla käynnillä voi pyytää myös NIE-numeroiden hakua.

Asianhoitaja Espanjassa ja vaaditut dokumentit.

Valtakirjan allekirjoitus

Allekirjoitusaika löytyikin jo heinäkuun lopulle. Onneksi aika sopi myös asianhoitaja suosittelemalle tulkille. Tulkki oli lähetystölle tuttu, joten kaikki tarpeelliset tiedot olivat jo lähetystön tiedossa. Muuten olisi tarvittu kopio tulkin passista, tai vähintäänkin passin numero. Lähetystössä valtakirjan allekirjoitustilaisuudessa tulkki lukee espanjankielisen valtakirjan sanasta sanaan suomeksi valtakirjan antajien ja notaarin läsnäollessa. Lukemisen jälkeen on mahdollisuus kysyä tai kommentoida valtakirjaa, jonka jälkeen kaikki allekirjoittavat sen. Alkuperäinen valtakirja jää konsulaattiin, ja valtakirjan antajat saavat niin kutsutun ensimmäisen kopion, jossa on vain notaarin allekirjoitus. Tämä ensimmäinen kopio on virallinen valtakirja ja antaa varsinaisen valtakirjan mukaiset valtuudet.

Allekirjoitusten jälkeen kestää vielä noin 15 minuuttia, kun lähetystösihteeri rekisteröi ja leimaa valtakirjan sekä ensimmäisen kopion. Tässä yhteydessä jätetään myös NIE-numeroiden hakemukset. NIE-numero haettaessa tarvitaan koneella täytetyt allekirjoittamattomat lomakkeet EX-15 ja 790. Espanjan lähetystön sivuilta löytyy molempiin suomenkieliset täyttöohjeet. Lähetystön tiskillä lomakkeet tarkistetaan ja allekirjoitetaan. Sihteeri rekisteröi NIE-hakemukset poliisille odottaessa. Lopuksi maksetaan NIE-numeroiden hakumaksu 9,85€/NIE-numero, sekä muut konsulipalkkiot. Valtakirjan allekirjoitus maksoi 39,05€. Lisäksi otimme oikeaksi todistetut kopiot passeista, asianhoitajamme sanoi että niitä tarvitaan ostoprosessissa. Todistetut passikopiot maksoivat 3,2€/kopio.

Seuraavassa osassa perehdymme espanjalaisen pankkilainan hakuun.

Asunnon ostaminen Espanjasta – osa 2

By lavitaebella | 7.10.2022 | Comments 0 Comment

Asunnon ostaminen Espanjasta onnistuu tarvittaessa täysin etänä. Ostamista helpottaa mikäli tuntee alueen entuudestaan. Me emme olleet koskaan käyneet Costa Blancalla. Nyt kun koronan aiheuttamat rajoitukset ovat monelta osin poistuneet ja matkustaminen on mahdollista, kannattaa ehdottomasti mennä paikan päälle tutustumaan alueisiin ja asuntoihin. Meille kesän reissu ja välittäjän kanssa kiertely osoittautui erittäin arvokkaaksi. Saimme paljon hyödyllistä informaatiota eri alueista ja rakennustavoista yms. Asuntoja katsellessa ja alueilla ajellessa huomasimme myös vaatimuslistamme muuttuvan.

Alueen valinta

Esitutkimuksen kautta valituista kahdesta alueesta (Aquas Nuevas ja Los Balcones) toinen putosi pois, kun paikan päällä tutkimme aluetta autolla, vaikka sieltäkin löytyi ihana asunto jota pitkään harkitsimme. Aquas Nuevas olisi edelleen hyvä, mutta sieltä ei oikein löytynyt meidän makuun sopivaa asuntoa. Autolla ajellessa ja välittäjän kanssa jutellessa mukaan harkintaan nousivat Punta Prima sekä Zenian alue. Näytöillä käydessä ja osin myös loman majoituksen kokemusten kautta myös asunnon vaatimukset muuttuivat. Totesimme, että meille riittää kaksi makuuhuonetta, jos olohuone on riittävän suuri vuodesohvalle ja pohjaratkaisu on muuten toimiva. Aurinkoterassin merkitys pieneni alkuperäisestä toivelistasta, ja tilalle nousi omalta pihalta suora näkö- ja kulkuyhteys uima-altaalle. Näin altaalta on helppo käydä omassa asunnossa syömässä tai vessassa. Näin myös uimataitoiset lapset voi päästää huoletta altaalle yksin ja seurailla tilannetta omalta pihalta.

Viikon asuntojen kiertelyn jälkeen olimme löytäneet kaksi asuntoa, joiden välillä tekisimme päätöksen. Loppujen lopuksi alue ja palveluiden läheisyys ratkaisivat valinnan Punta Priman alueella sijaitsevan asunnon eduksi. Asuntosijoittajina myös Espanjan asunto laitettiin exceliin ja sen toimivuus vuokra-asuntona analysoitiin. Laskelmat tukivat meidän ajatuksia, vaikka pääasiallinen tarkoitus onkin löytää paikka itselle. Ostoprosessi alkaa tekemällä suullinen tarjous. Ilmoitimme välittäjälle tarjouksemme, ja pari tuntia myöhemmin saimmekin vastatarjouksen, joka sekin oli n. 10% alle pyynnin ja selvästi alle oman arviomme kiinteistön arvosta. Vastatarjous oli meille riittävä ja ilmoitimme hyväksyvämme myyjän tarjouksen. Espanjassa suullinen sopimus ei ole asuntokaupoissa sitova, joten asunnon ostosta tehdään aina suullisen sopimuksen perusteella kirjallinen esisopimus. Tässä kohtaa kuvioon astuu usein myös asianhoitaja. Kaupat voi hoitaa itsekin, mikäli on mahdollisuus käydä henkilökohtaisesti virastoissa ja omaa riittävän kielitaidon. Me turvauduimme välittäjän suosittelemaan asianhoitajaan, josta tarkemmin tulevissa kirjoituksissa.

Esisopimus

Esisopimukseen kirjataan

Osapuolet
Kaupan kohde
Käsirahan suuruus
Maksuehdot ja mahdolliset ehdollisuudet kuten lainan saanti
Verojen ja muiden maksujen jakautuminen
Kaupan peruutusehdot
Oikeuspaikka ja voimaantulo

Esisopimus voi olla laajempikin yksilöiden hyvinkin tarkkaan asunnon sijainnin, kunnon ja kauppaan liittyvän irtaimiston. Espanjassa uudiskohteita lukuunottamatta asunnot myydään usein kalustettuina, ja kaupanteon yhteydessä listataan myös kauppaan kuuluvaa irtaimistoa tai irtaimisto joka ei kuulu kauppaan, riippuen kumpi on helpompaa. Yleinen käytäntö on maksaa 3 000-5 000 euroa käsirahaa, joka jää myyjälle mikäli ostaja peruu kaupat. Mikäli myyjä peruu kaupat, on korvaus käsiraha kaksinkertaisena.

Esisopimuksen myötä prosessi lähtee varsinaisesti liikkeelle ja kestää normaalisti kahdesta neljään kuukautta. Aika vaihtelee jonkin verran riippuen onko ostaja ensimmäistä kertaa ostamassa asuntoa Espanjasta, asianhoitajan aktiivisuudesta ja miten notaarille saa aikoja. Espanjalaisilla pankeilla tuntuu olevan kiirettä ja ainakin suomea puhuvien yhteyshenkilöiden tavoittaminen on kevään aikana ollut vaikeaa. Tuntuu myös että ennen varsinaista kohdetta ei pankeilla ole kiinnostusta edes keskustella saati tehdä tarjouksia rahoituksesta. Esisopimuksen myötä tilanne muuttuu ja pankkeja alkaa kiinnostaa asiakkuus, etenkin mikäli tarvitaan paikallista rahoitusta.

Asunnon ostaminen Espanjasta jatkuu seuraavaksi asianhoitajan kanssa.

Linjasaneeraus – hankesuunnittelu

By lavitaebella | 23.9.2022 | Comments 1 comment

Sijoitusasunnoissamme kahdessa taloyhtiössä on meneillään linjasaneerauksen eli tutummin putkirempan suunnittelu. Olemme mukana molempien yhtiöiden hallituksessa. Toisessa yhtiössä hankesuunnittelu on nyt saatu valmiiksi ja toisessa se on juuri alkamassa.

Molemmissa yhtiöissä päätettiin palkata ulkoinen projektipäällikkö. Molempien yhtiöiden hallitus päätyi palkkaamaan saman henkilön projektipäälliköksi. Kyseinen projektipäällikkö on erikoistunut rakennusalan hankkeisiin ja heidän toimistolla on osaamista myös suunnittelusta ja valvonnasta. Osana valintaa molempien hallitusten päätöksissä painoi myös paikallisuus ja kokemukset viereisistä taloyhtiöistä. Vaikka projektipäällikön edustama yritys tekee myös suunnittelua, olimme kaikki yhtä mieltä, että valvonnan objektiivisuuden varmistamiseksi he eivät osallistu itse suunnitteluun. Ensi töikseen projektipäällikkö valmisteli hankesuunnittelun tarjouspyynnön, jonka hän lähetti valituille suunnittelutoimistoille. Saatujen tarjousten pohjalta hän valmisteli yhteenvedon, jonka pohjalta hallitus valitsi hankesuunnittelutoimiston. Pelkkien tarjouksissa esitettyjen faktojen lisäksi kannattaa keskustella myös projektipäällikön että isännöitsijän kanssa. Heillä on usein kokemuksia eri toimijoista ja heidän tavoista toimia.

Suunnitteluun saatiin useita tarjouksia. Tarjousten hintahaitari oli melko suuri, kallein oli kaksi kertaa kalliimpi kuin halvin tarjous. Tarjousten sisällöistä ei kuitenkaan kovin helposti löydä perusteluita hintaerolle. Tarjousten perusteella hallitus haastatteli vielä muutaman valitun suunnittelutoimiston, ja päätyi valitsemaan halvemman pään toimijan. Hankesuunnittelun kustannukset pyörivät 10 000 – 20 000 euron haarukassa.

Hankesuunnitelma

Hankesuunnittelu tuottaa hankesuunnitelman, jossa on yleensä kolme tai neljä vaihtoehtoa remontin sisällölle, joista yhtiökokous valitsee yhden. Lisäksi hankesuunnitelmaan voidaan laittaa optioita, joista yhtiökokous voi valita haluamansa. Hankesuunnitelmassa esitetään kaikkien vaihtoehtojen hyviä ja huonoja puolia, sekä niihin liittyvät kustannukset. Hankesuunnittelussa ei kuitenkaan vielä suunnitella laattavalintoja tai tarkkoja putkien linjoja. Kaikki annetut hinnat ovat karkeita hintoja, jotka tarkentuvat hankesuunnittelun jälkeisessä toteutussuunnittelussa. Hankesuunnitelma antaa kuitenkin riittävän tarkkuuden yhtiökokoukselle päätöksen tueksi sekä pankin rahoituksen hakemiseen.

Hyvässä hankesuunnitelmassa on kolme tai neljä riittävän erilaista vaihtoehtoa, joista yhtiökokous voi valita laajuudeltaan sekä kustannuksiltaan sopivan. Meillä hankesuunnitelmassa oli kolme vaihtoehtoa, joista hallitus suositteli keskimmäistä. Laajemmassa versiossa urakkaan olisi sisällytetty enemmän pihan kaivuuta (mm. salaojat) sekä laajempi sähköjen uusiminen. Suppeimmassa vaihtoehdossa nykyistä peltikylppäriä ei olisi purettu, vaan uudet pinnat olisi tehty reiitetyn pellin päälle.

Suunnittelu

Suunnittelijan valinnan jälkeen alkaa itse suunnittelu. Suunnittelun aluksi suunnittelutoimisto tutustuu olemassa olevaan materiaaliin, kuten putkiston kuntotutkimukset jne. Suunnittelijat suorittavat myös kohdekatselmuksen, jossa he käyvät joko otoksen asunnoista tai kaikissa asunnoissa sekä kartoittavat yleiset tilat. Tässä kohdin on myös hyvä suorittaa asukaskysely, jolla voidaan kartoittaa asukkaiden ajatuksia, toiveita ja kokemuksia. Kyselyssä voidaan kysellä esimerkiksi toiveita remontin laajuudesta, sisäilman laadusta tai kuinka usein sulakkeet paukkuvat. Näiden pohjalta suunnittelijat tekevät ensimmäisen version, josta lähdetään hallituksen kanssa asiaa tarkentamaan. Suunnittelu vaatii hallitukselta panostusta ja aktiivisuutta, jotta hankesuunnittelu tuottaa riittävän erilaiset ja taloyhtiön edun mukaiset suunnitelmat. Hankesuunnittelun yhteydessä digitoimme myös taloyhtiön pohjakuvat, joita tarvitaan digitaalisina toteutussuunnittelussa.

Meillä hankesuunnitteluun kuului kolme suunnittelukokousta, joissa suunnitelmia tarkennettiin. Suunnittelukokousten lisäksi suunnittelijat esittelivät vaihtoehdot osakkaille erillisessä infotilaisuudessa. Info järjestettiin pari viikkoa ennen yhtiökokousta, jotta osakkailla ja pihaparlamentilla oli aikaa sulatella suunnitelmaa ja muodostaa mielipide ennen yhtiökokousta. Kokonaisuudessaan suunnitteluun käytettiin nelisen kuukautta. Yhtiökokous hyväksyi hallituksen esittämän laajuuden, ja antoi valtuudet toteutussuunnittelun aloittamiseksi.