Sijoitusasunto ilman käteistä. Onko se mahdollista? Olemme olleet asuntosijoittajia nyt pari vuotta. Jälkeenpäin miettiessä palaamme silloin tällöin väistämättä mietteeseen, miksi emme aloittaneet aiemmin. Meillä suurimpana aloituksen esteenä oli käteisen pääoman puuttuminen ja toisaalta emme myöskään silloin tienneet miten pääsee alkuun ilman. Samaa miettii varmaan myös moni muu. Samalla on varmasti monia jotka miettivät miten päästä alkuun ilman käteistä eli tilillä makaavaa omaa pääomaa.🤔

Motivoitunut myyjä

Harri Huru on vuosien varrella avannut monia eri vaihtoehtoja omassa Ostan asuntoja -blogissaan ja keskustellut asiasta myös podcastissaan. Yksi mielenkiintoinen tapa päästä alkuun on löytää motivoitunut myyjä ja hyödyntää erilaisia neuvottelutaktiikoita tavallisuudesta poikkeavien mallien löytämiseen. Neuvottelutaktiikoiden osalta voimme suositella Chris Vossin Never Split the Difference -kirjaa. Motivoituneiden myyjien löytäminen vain on kovin vaikeaa etenkin aloittelevalle asuntosijoittajalle. Kannattaakin verkostoitua ahkerasti muiden asuntosijoittajien kanssa. Verkostoista saattaa löytyä näitä tilaisuuksia helpommin.

Vakuus

Meidän kohdalla ensimmäisten asuntojen hankinta ilman käteistä pääomaa noudatti perinteisempää mallia. Meillä on omakotitalo, jossa oli oman asuntolainan lyhennyttyä vapaata vakuusarvoa, jolla voitiin kattaa puuttuva vakuusarvo. Pankki rahoitti ostettavia asuntoja 75% arvolla, ja loppuosaan käytettiin omaa kiinteistöä vakuutena. Varainsiirtoveron verran pankki edellytti omaa rahaa. Oman kodin käyttämisessä vakuutena tulee olla varovainen. Kukaan ei halua menettää perheen kotia. Meille tärkeimpiä suojamekanismeja ovat olleet korkosuojaus ja pahimman varalta henkivakuutus. Perheessämme palkansaajat ovat molemmat hyvin erilaisilla aloilla, ja molemmilla aloilla ei ole näköpiirissä töiden vähentyminen vaan jopa päin vastoin. Tämä luo myös turvaa tulojen muodossa.

Kolmantena vaihtoehtona on edellisen käänteinen versio. Elämäntilanteiden muuttuessa muutetaan uuteen kotiin, jos silloin ei olekaan pakko luopua edellisestä vaan sen voikin laittaa vuokralle. Tarinoita kuunnellessa tämä vaikuttaa erittäin yleiseltä polulta myös.

Asunnon arvo

Seuraavien asuntojen osalta pankki on jo ilmoitellut, että velkasuhdetta pitää pienentää. Eli käytännössä oman kiinteistön vakuuksien lisäksi tarvitaan omaa pääomaa. Hetken jo luulimme että tämä hidastaa meitä merkittävästi, kun alamme säästämään seuraavan sijoitusasunnon pääomaa. Valitsemamme OVRJT-strategia, jota myös Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjassa tarkasti läpikäydään, antaa oivat työkalut ongelman kiertämiseen. Tässäkään kohdin pankki ei suoraan vaadi käteistä pääomaa. Velkasuhdetta pienentää maksetut lainan lyhennykset, niistä jokainen vapauttaa sijoitusasuntojen vakuutta. Toinen vieläkin nopeampi tapa on asunnon arvon uudelleen arvioituttaminen. Tämä yksi jälleenrahoituksen muoto tuo puuttuvista pääomista suurimman osan, kunhan on hankinnassa muistanut sijoitusasunnon ostamisen tärkeimmät teesit. Ensimmäiseksi pelkän sijainnin lisäksi etenkin sijoitusasunnon ostajan pitää muistaa ostaa alle markkinahinnan. Ja toiseksi asunnon arvoa voi nostaa oikeilla remonteilla. Ensimmäisen asunnon osalta saimme arvonnousua hyödynnettyä jo muutaman kuukauden päästä ostosta. Välittäjän hintalausunnolla saimme pankin silmissä nostettua asunnon arvoa 10%. Toisen asunnon osalta emme ole vielä arvon tarkistusta tehneet, mutta se on suunnitelmissa vielä tämän vuoden puolella. Toisen asunnon kohdalla arviomme on, että arvostus voisi nousta jopa lähes 20%. Osaltaan syynä on ostaminen alle markkinahinnan sekä pieni pintaremontti ja viilentävä ilmalämpöpumppu. Ilmalämpöpumpun vaikutuksesta arvoon ei vielä ole paljoakaan kokemuksia, mutta tutun välittäjän kanssa juteltuna jokusen tuhatta voisi hyvinkin tulla lisää arvoa.😊