Tag: Asuntosijoittaminen

Asuntosijoittamisen v. 2021 yhteenveto

Asuntosijoittamisen v. 2021 yhteenveto

Vuosiluku on kääntynyt jo 2022:ksi ja on aika tehdä myös asuntosijoittamisen v. 2021 yhteenveto. Vuoteen lähdettäessä korona varjosti elämää ja tartuntaluvut olivat uuden aallon myötä kasvussa. Molemmissa Keravan asunnoissa oli vuokralaiset joten siltä kannalta vuosi alkoi positiivisissa merkeissä. Vuoden aikana koronasta ei vielä päästy eroon ja loppuvuoden omicron variantti nosti tartunnat aivan uusiin lukemiin. 2021 aikana etenkin korkeakoulut jatkoivat etäopiskelussa, mikä vaikutti edelleen opiskelijavuokralaisiin. Niinpä loppuvuodesta tilastoissa ja keskusteluissa alkoi näkymään merkkejä vuokratasojen laskusta monilla alueilla.

Asuntosijoitus 2021 yhteenveto.

2021 yhteenveto

Molempien asuntojen vuokrausaste on 2021 ollut täysi 100%. Myöskään ennakoimattomia vuokranmaksuhäiriöitä ei ole esiintynyt. Vuokrankorotuksia emme 2021 tehneet. Toisen asunnon kohdalla vuokralainen oli juuri muuttanut 2020 joulukuussa asuntoon, joten siltä osin ei korotus olisi edes ollut ajankohtainen. Ensimmäisen asunnon kohdalla jätimme myös korotuksen tekemättä. Asunnon vuokrataso oli alueen keskitason yläpuolella, emmekä siihen peilaten halunneet riskeerata asukkaan irtisanovan sopimusta korkean vuokran takia. Lisäksi korona aiheutti jo vuoden lopussa monille taloudellisia haasteita, joten emme kokeneet korotusta silloisessa tilanteessa reiluksi. Kumpikaan taloyhtiöistä ei muuttanut vastikkeiden tai vesimaksujen määriä, joten talouden tunnusluvut pysyivät pääosin muuttumattomina.

Asuntosijoitus 2021 yhteenveto.

Loppu vuodesta lähestyimme pankkia aikeissa uudelleen arvioituttaa asunnot vakuusarvojen tarkistamiseksi. Vakuusarvojen tarkistus oli ollut mielessä, ja sai lisäpontta Asuntosijoittamisen Lumipalloefekti -kirjasta. Aloitimme selvitellä mistä saisimme sopivan arviokirjan järkevään hintaan. Yllätykseksemme pankilla olikin oma palvelu, jossa tekivät arvion itse ilman erikustannusta. Ensimmäisen asunnon osalta vakuusarvo ei tässä kohdin muuttunut, mutta toisen asunnon osalta nousu oli merkittävä 21%. Verrattuna hankinnan yhteydessä arvioituun n.10% alennukseen nousu oli positiivinen yllätys.

2021 yhtiökokouksissa ilmoittauduimme ehdolle molempien taloyhtiöiden hallituksiin, ja tulimme myös valituiksi. On ollut mielenkiintoista seurata ja olla mukana vaikuttamassa projektin etenemiseen. 2021 aikana toisessa saatiin valituksi projektipäällikkö ja hankesuunnittelun tekijät. Toisessa mietittiin erilaisia etenemisvaihtoehtoja ja aloitettiin projektipäällikön ja valvonnan kilpailutus. Molempien hankkeiden etenemisestä luvassa juttua vuoden mittaan.

2021 yhteenveto onkin hyvä päättää kokonaisarvioon odotusten mukainen. Vaikka vuoden viimeisinä päivinä toisen asunnon vuokralainen päättikin irtisanoa sopimuksen, ei se vaikuta vuoteen 2021. Tätä kirjoitettaessa näyttäisi uusi vuokralainen jo löytyneen ja tyhjien kuukausien määrä jää yhteen. Molemmissa taloyhtiöissä suunnitellaan putkiremonttia, jotka realisoituvat näillä näkymin vuosille 2024 ja 2025.

2022 Tavoitteet

2022 Tavoitteet

2022 Tavoitteet. Tulevan vuoden tavoitteita on paljon. Moni asia riippuu kuitenkin miten korona vaikuttaa tulevana vuonna esim. matkustamiseen. Olemme joutuneet siirtämään matkojamme muutaman vuoden eteenpäin, ja todella toivotaan että vuosi 2022 olisi meille “matkustusvuosi”. Sairastimme koko perhe koronan ennen joulua, rokotuksista huolimatta, ja toivomme että tämä sairastettu korona helpottaisi tuota matkaan pääsemistä. Ensi vuoden matkasuunnitelmat on tehty jo hyvissä ajoin, vaikka korona saattaakin peruuttaa menot nopeastikin. Tällä hetkellä lähimpänä siintää mielessä tuo helmikuun Karibian risteily.

2022 Tavoitteet.

Matkasuunnitelmat

Hiihtoloma olisi tarkoitus viettää Miamissa ja Karibian risteilyllä. Karibian risteilyt pyörivät koko ajan, ja seuraamme silmä tarkkana CDC:n antamia varoituksia, ja seuraamia laivoja. Karibian risteilijöillä raportoidaan koronatartunnat päivittäin CDC:lle, ja he asettavat laivan joko tarkkailuun, tai alkavat selvittämään tarkemmin tartunnan lähdettä. Laivat joutuvat listalle, josta näkee mikä on minkin laivan koronatilanne. Vihreä väri on paras, eli ei tartuntoja. Oranssi väri kertoo, että CDC tarkkailee tilannetta. (tartuntoja on vain muutama) Keltainen väri kertoo, että CDC on aloittanut tutkinnan tartunnan löytämiseksi. (tässä pitää olla useita tartuntoja) Punainen väri kertoo, että CDC on aloittanut tutkinnan ja toimenpiteisiin olisi ryhdyttävä. Laivat saavat statuksen, ja ovat samassa statuksessa 7 päivää. Vaikka tartuntoja ei tulisi lisää, niin status päivitetään vasta viikon kuluttua.

Kesällä lähdemme Ahvenanmaalle lasten jalkapalloturnauksen myötä. Tämä onkin meille uusi tuttavuus. Viimeistään heinäkuun vaihteessa olisi tarkoitus mennä Espanjan Aurinkorannikolle. Tarkoituksemme on ostaa loma-asunto Torreviejasta. Tämä on edelleen työn alla ja tästä myöhemmin lisää. Matkat asunnon hankkimisen jälkeen suuntaavatkin useasti sitten Torreviejaan. Syksyn matkasuunnitelmat riippuvatkin sitten täysin saammeko asunnon vai ei.

2022 Tavoitteet. Asunto Espanjasta.

Asuntosijoitus

Tällä hetkellä meillä on 3 sijoitusasuntoa salkussamme. Tarkoitus olisi lisätä asunto vuodessa. Ensi vuoden suuri suunnitelma on ensin saada Espanjan loma-asunto, ja tämän jälkeen mahdollisesti vielä sijoitusasunto Suomesta. Tällä hetkellä vuokramarkkinoilla on asuntoja hyvin tarjolla, ja asunnon flippaaminen ei ole missään nimessä pois suljettu vaihtoehto. Seurataan tilannetta miten asiat kehittyvät.

2022 Tavoitteet. Grillikatos valmiina.

Projektit

Olemme todellinen DIY-perhe, ja tykkäämme tehdä asioita itse. 2021 saimme tehtyä pihallemme uuden grillikatoksen, joka onnistui mainiosti. Vuodelle 2022 emme ole asettaneet mitään isoa projektia, koska haluamme keskittyä matkusteluun, jos se vain suinkin on mahdollista koronan asettamissa rajoissa. Pihalla aiomme uusia pihavalot, ja tämä pitäisi toteuttaa kesän aikana. Muuten projektilista on tyhjä vaikka ainahan sitä omakotitalossa on tekemistä ja laittamista 😊

Kodin vartiointipalvelut – osa 2

Kodin vartiointipalvelut – osa 2

Kodin vartiointipalvelut-osa2.

Kodin vartiointipalvelut ensimmäisessä osassa kirjoittelimme järjestelmän hankinnasta ja asennuksesta. Tässä kirjoituksessa kokemuksia ja ajatuksia järjestelmän ylläpidosta.

Kodin vartiointipalvelut-osa 2.

Järjestelmän ohjaus ja huolto

Järjestelmää ohjataan joko seinässä olevan paneelin kautta (hälytys päälle pois) tai Verisuren mobiili appin kautta. Paneelissa hälytyksiä voi purkaa koodilla tai Verisuren avaimenperää näyttämällä. Meillä nykyään käytössä oikeastaan vain appi. Appin kautta on helppo tarkistaa hälytyksen tila tai vaikka keittiön anturin raportoima lämpötila. Pääovessa oleva Yale Doorman lukko on myös kytketty mukaan Verisuren järjestelmään, ja appi osaa kertoa myös lukon lukitustilan sekä tarvittaessa avata/lukita etuoven. Appi myös näyttää järjestelmän laitteet joissa paristojen oletettu kesto on alle 6 kuukautta. Joitakin viikkoja ennen paristojen loppumista Verisuren palvelu myös lähettää tekstiviestillä ja/tai sähköpostilla ilmoituksia paristojen vaihdon tarpeesta.

Kodin vartiointipalvelut-osa 2.

Varkaiden ja murtomiesten työtä vaikeuttamaan kaikki järjestelmän laitteet on varustettu peukalointihälytyksilllä, eli jos laitetta yrittää avata tai irroittaa se aiheuttaa hälytyksen. Reilun kymmenen vuoden jälkeen laitteiden paristotkin alkavat pikkuhiljaa loppua, myös remontoinnin aikana joutuu välillä järjestelmään kuuluvia laitteita irroittelemaan. Laitteissa on hiukan erikoisemmat paristot, joita ei kaupoista löydy. Paristot saa tilattua suoraan Verisuren appin kautta, ja meillä ne kuuluvat palveluun joten niistä ei tule erillistä maksua. Pariston vaihtoa ja remontteja varten laite pitää siirtää huoltotilaan, jotta se ei aiheuta hälytystä. Huoltotilaan siirto ja sieltä palautus onnistuvat helpoiten appin kautta. Paristojen vaihdossa appissa on vaiheittainen ohje paristojen vaihtoon.

Kodin vartiointipalvelut-osa 2.

Palvelun hinta koostuu aloituspaketin ja myöhemmin lisättävien laitteiden hankintahinnasta sekä kuukausittain veloitettavasta palvelumaksusta. Kuukausimaksu koostuu perusosasta, sekä laitteiden määrään sidotusta maksusta. Jokainen uusi aktiivinen laite joka järjestelmään lisätään nostaa kuukausimaksua pari euroa. Yleisesti palvelun kuukausihinta pyörii 40-50 euron hujakoilla. Välillä tulee mietittyä onko palvelu hintansa arvoinen, varsinkin nyt koronan aikana kun kotona on lähes kokoajan joku. Maailma kuitenkin toivottavasti aukeaa ja sitten taas pääsemme matkustamaan jolloin järjestelmällekin on taas käyttöä.

Kodin vartiointipalvelut ovat olleet meillä käytössä nyt reilun kymmenen vuotta. Tuona aikana emme ole onneksi kertaakaan tarvinneet vartiointiliikkeen palveluita. Loppujen lopuksi palvelussa ostetaan mielenrauhaa. Välillä tulee mietittyä onko palvelu rahansa arvoinen, mutta etenkin etävalvotut palovaroittimet ja lomamatkojen mielenrauha ovat vielä olleet tuota rahaa arvokkaampia.

Asunto Espanjasta

Asunto Espanjasta

Asunto Espanjasta.

Asunto Espanjasta projekti on ollut aktiivisesti mielessä, mutta edennyt hitaasti koronapandemian aikana. Kovasti mieli jo tekisi päästä omalle “mökille” etenkin näinä aikoina kun sää on pimeä, kylmä ja sateinen. Kohdealue on tarkentunut Alicanten läheisyyteen. Alue ei ole meille entuudestaan tuttu, mutta olemme kuulleet paljon positiivisia kommentteja alueella käyneiltä.

Netistä löytyy jonkin verran hyviä suomenkielisiä sivustoja joilla kuvataan asunnon ostamista Espanjasta. Onpa aiheesta tehty vuonna 2016 päättötyökin. Myös televisiossa pyörivä Costalaiset antaa hyvää tietoa aurinkorannikon oloista. Moni ohjelmassa kerrottu asia on sovellettavissa vaikka kohde onkin eri osassa Espanjaa.

Asuntoilmoituksia selaillessa erottuu kolme erilaista asuntotyyppiä: kerrostaloasunnot, omakotitalot (villat) ja bungalowit. Bungaloweissa on tyypillisesti kaksi asuntoa päällekkäin. Alemmassa asunnossa on oma piha ja ylemmässä kattoterassi. Suomesta poiketen kaikki asunnot ovat kiinteistöjä, myös kerrostaloasunnot. Usein asunnot kuuluvat yhteisöön, jolla on yhteistä piha-aluetta, yhteisiä tiloja ja mahdollisesti yhteiskäytössä oleva uima-allas.

Asunto Espanjasta.

Rahoitus

Hankittavan asunnon hinta on asettumassa kuluineen alle 200 000 euroon. Tällä hinnalla pitäisi saada Alicanten läheisyydestä saada jopa melko uusi kahden makuuhuoneen bungalow tyylinen asunto. Ensisijaisestia ajatuksena on hyödyntää suomalaisia pankkeja rahoituksessa. Omasta pankistamme noin kolmasosa Suomessa sijaitsevia asuntoja ja kiinteistöjä vastaan ja loput Handelsbankenista jolloin vakuutena Espanjassa sijaitseva hankittava asunto. Oman pankin kanssa olemme jo asiasta alustavasti sopineet. Handelsbankenin osalta odottelemme vielä vastausta lainahakemukseemme. Hiukan tällä hetkellä mietityttää miten Handelsbankenin ilmoitus vetäytyä Suomesta vaikuttaa.

Asunto Espanjasta.

Eri lähteistä kaivellen kauppoja tehtäessä pitää varata noin 15% kauppahinnan päälle erilaisiin kuluihin. Näitä kuluja ovat muun muassa notaarimaksut, varainsiirtoveroa vastaavat verot sekä käännös ja asianhoitokuluja. Verojen ja kulujen rakenne hiukan vaihtelee riippuen onko ostettavana uudiskohde vai vanha asunto. Kuitenkin kokonaismäärä on samaa luokkaa. Kotimaiseen asuntosijoittamiseen poikkeuksena vaikuttaisi olevan käytäntö missä veroluonteiset maksut ja vakuusarvo pohjautuvat asunnon arvioituun todelliseen arvoon, ei suoraan kauppakirjassa lukevaan kauppahintaan. Tämä mainitaan muutamilla sivustoilla joita olemme lukeneet, mutta asiaa ei ole varmistettu.

Jatkamme asunto Espanjasta prosessin edistämistä ja kirjoittelemme tänne etenemisestä. Jatkossa luvassa myös yhteenvetoa mitä eri vaiheita kaupantekoprosessiin liittyy.

Asunto aurinkorannikolta.
Kodin vartiointipalvelut – osa 1

Kodin vartiointipalvelut – osa 1

Kodin vartiointipalvelut -osa 1.

Asumme omakotitalossa ja vaikka alue onkin hyvin rauhallista, niin etenkin lomamatkojen aikana mielessä on pyörinyt onko kaikki kotona turvassa. Yhtenä turvallisuutta lisäävänä toimena käytimme joskus ajastimia ja erilaisia pistotulpallisia lamppuja, joita ajastettiin palamaan iltaisin ja aamuisin jotta koti näyttäisi asutulta. Varmasti ajastetut valotkin auttavat, mutta omakotitalossa valoja saisi olla melko paljon ja niiden ajastamisesta eri aikoihin voisi tehdä oman harrastuksen. Jossain vaiheessa huomasimme, että perinteiset vartiointiliikkeet kuten Securitas ovat tuoneet markinoille tuotteita myös yksityishenkilöille. Aiemmin mielikuva oli että vartiointipalvelut ovat kalliita ja saatavilla vain yrityksille. Hankimme kodin vartiointipalvelut Securitakselta vain muutama vuosi nykyiseen kotiin muuttamisen jälkeen. Nykyään palvelu kulkee Verisuren nimellä.

Kodin vartiointipalvelut- osa1.

Hankinta ja asennus

Etenkin hankinta-aikaan Securitas oli aktiivinen markkinoimaan silloin uudehkoa kotien vartiointipalvelua ovelta ovelle paikallisten franchise yrittäjien toimesta. Tuohon aikaan ei kodin turvapalvelut olleet vielä erityisen kilpailtuja, joten valinnanvaraakin oli hyvin vähän. Sittemmin markkinoille on tullut muitakin toimijoita kuten Sector Alarm. Meidän kohdalla paikallinen yrittäjä osui hyvään kohtaan, kun olimme jo hetken miettineet miten muun muassa lomien aikana kotia turvaisimme. Heillä oli myös sopivasti kamppanja, mikä alensi aloituskustannusta selvästi. Tänä päivänä näyttäisi aloituspaketti asettuvan 600-700 euron paikkeille, joskin puhelinliittymien tapaan palveluntarjoajilla on erilaisia tarjouksia jotka saattavat pienentää paketin hinnan murto-osaan.

Laitteiden asennus tapahtui sovittuna aikana. Asentajan kanssa käytiin läpi vielä kerran mihin järjestelmän osat kannattaisi asentaa, jotta järjestelmä havaitsee esimerkiksi murtomiehen mahdollisimman tehokkaasti. Kaikki järjestelmän osat juttelevat keskenään langattomasti. Ainoastaan keskusyksikkö, joka voidaan asentaa piiloon vaikka vaatekaappiin, vaatii sähkönsyötön pistorasiasta. Kaikki muut osat toimivat paristoilla. Keskusyksikkö kommunikoi vartiointiliikkeen kanssa kodin Internet-yhteyden kautta, mikäli keskusyksikkö on kytketty langalliseen kotiverkkoon, tai sisään rakennetun mobiililiittymän kautta. Mobiilverkko toimii myös varayhteytenä jos kodin Internet-yhteys on pois käytöstä. Meille asennettiin liiketunnistimet ylä- ja alakertaan, sekä alakerran oviin ovivahdit. Samalla sopivan näkyviin paikkoihin, kuten ulko-oveen, liimattiin vartiointipalveluista kertovat tarrat. Tarrat ovat ensimmäinen pelote murtovarkaille. On helpompi valita toinen kohde jossa ei ole vartiointia, kuin ottaa riski kiinnijäämisestä.

Kodin vartiointipalvelut.

Muutamia vuosia ensimmäisen asennuksen jälkeen Securitas muutti kodin vartiointipalvelut Verisure nimiseksi. Samalla myös laitteet uudistuivat. Muutoksen yhteydessä asentaja kävi meillekin päivittämässä uudet laitteet ilman eri kustannusta. Samalla laitteistoon lisättiin kaksi palovaroitinta ja keittiöön sireeni. Sireeniyksikössä on myös lämpötilanturi, joka hälyttää mikäli keittiön lämpötila nousee liian korkealle esimerkiksi tulipalon vuoksi. Myös liiketunnustimet päivitettiin uusiin, jotka hälytyksen yhteydessä ottavat muutaman kuvan joiden avulla hälytyskeskus voi paremmin arvioida hälytysvasteen.

Seuraavassa osassa kokemuksia käytöstä ja järjestelmän huollosta.

Sijoitusasunnon arvonnousu

Sijoitusasunnon arvonnousu

Sijoitusasunnon arvonnousu.

Asuntosijoitusstrategiamme pohjautuu osta ja pidä -malliin, jossa arvonnousu ei ole ensisijainen mittari. Kiinnostavampi mittari on asunnon tuottama positiivinen kassavirta. Aika ajoin olemme miettineet myös flippaamista eli osta remontoi ja myy -strategiaa eli flippaamista pääomien kasvattamiseksi. Flippaamisessa asunnon arvoa nostetaan nopeasti remontoimalla ja pääomat kotiutetaan myymällä kohde mahdollisimman nopeasti ja mahdollisimman suurella voitolla. Tällöin luonnollisesti myös verot lankeavat maksuun heti myynnin tapahduttua. Olemme kuitenkin viimeaikoina luopuneet flippausajatuksista lähes kokonaan. Ensinnäkin flippauskohteiden löytäminen on osta ja pidä sijoitusasuntoa huomattavasti vaikeampaa ja vaatii vielä enemmän töitä ja verkostoitumista. Ja toisaalta verojen maksukaan ei ole meillä kivojen asioiden listan kärkipäässä.

Olimme jo jonkin aikaa miettineet miten saamme pääomien kiertoa nopeutettua ja hankittua vapaata pääomaa seuraavien kohteiden hankintaan. Ajatukset kirkastuivat viimeistään Hurun ja Kaarron Lumipalloefekti -kirjaa lukiessa, myös osta ja pidä -kohteen arvonnousu voidaan kotiuttaa ilman myyntiä. Asunnosta pitää vain hankkia uusi arvio, jonka kanssa pankissa voidaan vakuusarvoja päivittää.

Sijoitusasunnon arvonnousu.

Asunnon arvioituttaminen

Ensimmäisen sijoitusasunnon kohdalla saimme remontin tuoman arvonnousun realisoitua parin kuukauden omistuksen jälkeen toimittamalla pankille kiinteistövälittäjän arviolauselman. Arviolauselma on arviokirjaa kevyempi dokumentti, jonka saa yleensä muutamalla satasella tai joissain tilanteissa jopa ilmaiseksi. Arviokirjan hinta on asunto-osakkeen osalta vähintään tuplat.

Arviolauselman osalta sisältövaatimuksena meidän pankilla on:

  • Tilaajan nimi
  • Kohteen tiedot
  • Kohteen käypä arvo ja myyntiaika-arvio
  • Perustelut arvonmääritykselle
  • Vakuutus ettei arvioijalla ole eturistiriitaa esim. kohteen myyntitoimeksiantoa
  • Arvion tekijän nimi ja pätevyys (vähintään LKV)
  • Arvioinnin päivämäärä

Toisen asunnon kohdalla odottelimme pidempään, kun koronan jälkimainingeissa asuntojen hinnat näyttivät meidän alueilla hetkellisesti heilahtelevan emmekä olleet vielä ostojalalla. Nyt syksyllä ilmalämpöpumpun asennuksen jälkeen lähdimme uudelleen arviointia edistämään. Aloitimme prosessin varmistamalla pankista onko heillä vaatimuksia minkä kiinteistövälittäjän arviolla voidaan edetä. Olimme kuulleet että joillakin pankeilla olisi tarkempia vaatimuksia kenen arviot hyväksytään. Keskustelun aikana selvisikin että pankilla on oma osasto, jotka tekevät vakuusarvon tarkistuksen ja vieläpä ilmaiseksi.

Ensimmäisen kohteen kohdalla kevyellä pintaremontilla saimme arvoa nostettua heti n. 7%, mihin olimme tyytyväisiä olihan kyseessä kuitenkin meidän ensimmäinen hankinta. Toisen asunnon kohdalla odotukset olivat korkeammalla. Olimme mielestämme ostaneet asunnon reilusti alle markkinahinnan. Pankin arviossa arvo nousikin mukavat lähes 22%. Samalla pankki tarkisti myös meidän oman kiinteistön arvon, jota käytämme alkupääoman vakuutena. Kiinteistön arvokin nousi nyt n. 5%, ja rakennuskustannuksiin verrattuna arvonnousu on tällä hetkellä yli 40%

Tältä pohjalta onkin hyvä lähteä edistämään seuraavia sijoitusasuntoja.

Uutta sijoitusasuntoa etsimässä.
Asuntosijoittaja taloyhtiön hallitukseen

Asuntosijoittaja taloyhtiön hallitukseen

Asuntosijoittaja taloyhtiön hallitukseen.

Taloyhtiön hallitus, tuo monessa taloyhtiössä pakkopullaksi koettu toimielin. Monesti kuulee ihmisten keskusteluissa kommentteja; “en mene yhtiökokoukseen etten vain joudu taloyhtiön hallitukseen” tai “en minä ainakaan suostu hallitukseen”. Eikä yhtiökokouksissakaan vapaaehtoisia yleensä ruuhkaksi ole, eikä hallituksen jäsenistä tarvitse äänestää. Varmasti tähänkin poikkeuksia on, mutta meidän kohdalle ei näitä ole tullut. Olemme tällä hetkellä kaikkien sijoitusasuntojemme taloyhtiöiden hallituksissa 😄

Asuntosijoittaja taloyhtiön hallitukseen.

Miksi mukaan

Monessa asuntosijoittamista koskevassa kirjassa ja blogissa kehoitetaan osallistumaan yhtiökokouksiin ja menemään mukaan hallituksiin. Tältä pohjalta itsekin lähdimme mukaan ensimmäisiin yhtiökokouksiin ja mukaan hallituksiin. Taloyhtiössä yhtiökokous päättää monista isoista asioista, mutta ennen yhtiökokousta hallitus on valmistellut ja tehnyt valintoja jotka johtavat esitykseen yhtiökokoukselle. Taloyhtiössä hallitus käytännössä päättää mihin suuntaan taloyhtiötä kehitetään ja miten sen rahoja käytetään. Vaikka isännöitsijä onkin usein näkyvimpiä taloyhtiön edustajia, suurin osa päätöksistä taustalla kiertää hallituksen kautta. Isännöitsijän ja hallituksen yhteistyön onkin oltava saumatonta.

Meidän strategiassa tärkein syy osallistua aktiivisesti hallituksen toimintaan on oman sijoituksen arvon säilymisen varmistaminen. Lähtökohtaisesti molemmat yhtiöt ovat hyvin hoidettuja, joten lähtökohdat ovat kunnossa. Toisaalta hallituksessa saa paremmin tietoa miten yhtiöllä menee.

Kaksi ensimmäistä sijoitusasuntoa sijaitsevat taloyhtiöissä, jotka on rakennettu 1970-luvun alkupuolella. Iästä johtuen putkiremppa alkaa olla molemmissas ajankohtainen. Viimeisimmissä yhtiökokouksissa molemmat yhtiöt päättivät aloittaa linjasaneerauksen suunnittelun. Linjasaneeraus on yleensä taloyhtiön suurin ja kallein remontti. Isojen korjaushankkeiden suunnittelussa taloyhtiön hallitukseen rooli on merkittävä, ja hallituksessa pääsee vaikuttamaan projektin resursointiin ja kustannuksiin.

Asuntosijoittaja taloyhtiön hallitukseen.

Etenkin isojen projektien aikana hallituksella voi olla paljonkin kokouksia, joten hallituksessa olemiseen pitää löytää myös jonkin verran aikaa. Toisaalta osallistumista helpottaa nykyään korona-pandemian myötä yleistyneet etätyövälineet kuten MS Teams. Myös digitaaliset allekirjoituspalvelut sekä taloyhtiösivustot vähentävät tarvetta fyysisesti paikalla olemiselle. Dokumentit voidaan tallentaa kaikkien hallituksen jäsenten saataville, samassa järjestelmässä voidaan käsitellä muutostyöilmoitukset ja seurata taloyhtiön taloutta. Ja saahan hallituksen kokouksista yleensä pienen rahallisen korvauksenkin, meidän yhtiöissä tuo on luokkaa 100€/kokous.

Mikäli osaaminen epäilyttää, on Suomen Vuokranantajien jäsenille tarjolla koulutusta hallitustyöskentelyyn.

Kannattaako taloyhtiön hallitukseen mennä mukaan? ja etenkin kannattaako mennä mukaan jollei itse asu taloyhtiössä? Näihin kysymyksiin jokaisen pitää vastata itse. Vastaus riippuu paljon omasta strategiasta ja jonkin verran myös taloyhtiöstä (miten hyödynnetään digitaalisia apuvälineitä jne.). Meidän strategiassa hallitustyö on tärkeä osa aktiivisesta omasta sijoituksesta huolehtimista 🤑

Sijoitusasunto ilman käteistä

Sijoitusasunto ilman käteistä

Sijoitusasunto ilman käteistä.

Sijoitusasunto ilman käteistä. Onko se mahdollista? Olemme olleet asuntosijoittajia nyt pari vuotta. Jälkeenpäin miettiessä palaamme silloin tällöin väistämättä mietteeseen, miksi emme aloittaneet aiemmin. Meillä suurimpana aloituksen esteenä oli käteisen pääoman puuttuminen ja toisaalta emme myöskään silloin tienneet miten pääsee alkuun ilman. Samaa miettii varmaan myös moni muu. Samalla on varmasti monia jotka miettivät miten päästä alkuun ilman käteistä eli tilillä makaavaa omaa pääomaa.🤔

Motivoitunut myyjä

Harri Huru on vuosien varrella avannut monia eri vaihtoehtoja omassa Ostan asuntoja -blogissaan ja keskustellut asiasta myös podcastissaan. Yksi mielenkiintoinen tapa päästä alkuun on löytää motivoitunut myyjä ja hyödyntää erilaisia neuvottelutaktiikoita tavallisuudesta poikkeavien mallien löytämiseen. Neuvottelutaktiikoiden osalta voimme suositella Chris Vossin Never Split the Difference -kirjaa. Motivoituneiden myyjien löytäminen vain on kovin vaikeaa etenkin aloittelevalle asuntosijoittajalle. Kannattaakin verkostoitua ahkerasti muiden asuntosijoittajien kanssa. Verkostoista saattaa löytyä näitä tilaisuuksia helpommin.

Sijoitusasunto ilman käteistä.

Vakuus

Meidän kohdalla ensimmäisten asuntojen hankinta ilman käteistä pääomaa noudatti perinteisempää mallia. Meillä on omakotitalo, jossa oli oman asuntolainan lyhennyttyä vapaata vakuusarvoa, jolla voitiin kattaa puuttuva vakuusarvo. Pankki rahoitti ostettavia asuntoja 75% arvolla, ja loppuosaan käytettiin omaa kiinteistöä vakuutena. Varainsiirtoveron verran pankki edellytti omaa rahaa. Oman kodin käyttämisessä vakuutena tulee olla varovainen. Kukaan ei halua menettää perheen kotia. Meille tärkeimpiä suojamekanismeja ovat olleet korkosuojaus ja pahimman varalta henkivakuutus. Perheessämme palkansaajat ovat molemmat hyvin erilaisilla aloilla, ja molemmilla aloilla ei ole näköpiirissä töiden vähentyminen vaan jopa päin vastoin. Tämä luo myös turvaa tulojen muodossa.

Kolmantena vaihtoehtona on edellisen käänteinen versio. Elämäntilanteiden muuttuessa muutetaan uuteen kotiin, jos silloin ei olekaan pakko luopua edellisestä vaan sen voikin laittaa vuokralle. Tarinoita kuunnellessa tämä vaikuttaa erittäin yleiseltä polulta myös.

Sijoitusasunto ilman käteistä.

Asunnon arvo

Seuraavien asuntojen osalta pankki on jo ilmoitellut, että velkasuhdetta pitää pienentää. Eli käytännössä oman kiinteistön vakuuksien lisäksi tarvitaan omaa pääomaa. Hetken jo luulimme että tämä hidastaa meitä merkittävästi, kun alamme säästämään seuraavan sijoitusasunnon pääomaa. Valitsemamme OVRJT-strategia, jota myös Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjassa tarkasti läpikäydään, antaa oivat työkalut ongelman kiertämiseen. Tässäkään kohdin pankki ei suoraan vaadi käteistä pääomaa. Velkasuhdetta pienentää maksetut lainan lyhennykset, niistä jokainen vapauttaa sijoitusasuntojen vakuutta. Toinen vieläkin nopeampi tapa on asunnon arvon uudelleen arvioituttaminen. Tämä yksi jälleenrahoituksen muoto tuo puuttuvista pääomista suurimman osan, kunhan on hankinnassa muistanut sijoitusasunnon ostamisen tärkeimmät teesit. Ensimmäiseksi pelkän sijainnin lisäksi etenkin sijoitusasunnon ostajan pitää muistaa ostaa alle markkinahinnan. Ja toiseksi asunnon arvoa voi nostaa oikeilla remonteilla. Ensimmäisen asunnon osalta saimme arvonnousua hyödynnettyä jo muutaman kuukauden päästä ostosta. Välittäjän hintalausunnolla saimme pankin silmissä nostettua asunnon arvoa 10%. Toisen asunnon osalta emme ole vielä arvon tarkistusta tehneet, mutta se on suunnitelmissa vielä tämän vuoden puolella. Toisen asunnon kohdalla arviomme on, että arvostus voisi nousta jopa lähes 20%. Osaltaan syynä on ostaminen alle markkinahinnan sekä pieni pintaremontti ja viilentävä ilmalämpöpumppu. Ilmalämpöpumpun vaikutuksesta arvoon ei vielä ole paljoakaan kokemuksia, mutta tutun välittäjän kanssa juteltuna jokusen tuhatta voisi hyvinkin tulla lisää arvoa.😊

Asuntosijoittamiseen ja vaurastumiseen liittyviä kirjoja

Asuntosijoittamiseen ja vaurastumiseen liittyviä kirjoja

Listasimme aiemmin muutamia kirjoja, jotka ovat vaikuttaneet meidän asuntosijoitusuran alkuun. Pelkkien asuntosijoittamiskirjojen lisäksi olemme laajentaneet kirjojen aihealueita ja nyt mukana myös vaurastumiseen liittyviä kirjoja. Aiemmin kirjoja tuli kuunneltua työmatkoilla, mutta koronan seurauksena etätöihin siirtyminen on jättänyt kirjojen kuuntelun vähemmälle. Kevään ja kesän myötä pihalla puuhastelu lisääntyy, mikä osaltaan antaa uusia mahdollisuuksia kirjojen kuunteluun. Pari mielenkiintoista asuntosijoittamiseen ja vaurastumiseen liittyvää kirjaa olemme kuitenkin ehtineet kuunnella, ja niistä tässä meidän arvostelut.

vaurastumiseen liittyvä kirja, never split the difference

Never Split the Difference

Kirjoittaja Chris Voss on entinen FBI:n panttivankineuvottelija. Kirjassa kuvataan esimerkkien kautta hänen neuvottelutaktiikkaansa. Kirjaa on suositeltu useamman kerran Ostan asuntoja-podissa. Alkuun olimme hiukan skeptisiä miten kirja liittyisi asuntosijoittamiseen. Ei ehkä suoraan kaikilta osin sovellukkaan, mutta kirjan mallit ja teoriat ovat varmasti sovellettavissa moneen neuvottelutilanteeseen. Etenkin asunnon ostamiseen aiomme seuraavalla kerralla kokeilla kirjan oppeja. Kaiken kaikkiaan mielenkiintoinen kirja joka etenee erittäin jouheasti. Esimerkeissä on FBI-tapauksia ympärimaailmaa sekä myös Chris:n valmennettavien tai kirjan lukeneiden kertomuksia. Ehdottomasti suositeltava kirja.

barefoot investor

Barefoot Investor

Barefoot investor tuli hankittua hiukan vahingossa Audiblen alennusmyynneistä. Kirja alkaa tilanteesta jossa kirjoittajan maatila on palanut maan tasalle pensas-/metsäpalossa. Kirjassa kuvataan metodia, jolla kirjoittaja perheineen rakensi taloudellisen elämänsä uusiksi. Menetelmä perustuu säännöllisin väliajoin pidettäviin treffi-iltoihin puolison kanssa. Jokaisella treffi-illalla on teemansa ja pala kerrallaan rakennetaan polkua kohti taloudellista riippumattomuutta. Treffi-illat lähtevät useamman erilaisen tilin ja puskurirahan keräämisestä ja kulkevat kohti tulavaisuuden vaurauden varmistamiseen. Barefoot Investor ei ole asuntosijoittamista kuvaava kirja. Kirjoittaja on jopa melko skeptinen asuntosijoittamiseen osana vaurastumista. Osa kirjasta on Australian eläkejärjestelmään liittyvää, joka näyttääkin tarjoavan huomattavasti suomalaista vastinettaan enemmän valinnanvaraa. Toisaalta alun jälkeen sijoittamalla voi kuka tahansa kasvattaa omaa eläkepottiaan. Kaikesta huolimatta monista kohdista lukija voi poimia hyödyllisiä vinkkejä omaan suunnitelmaansa. Kirja osoittautui mielenkiintoiseksi ja yllätti positiivisesti.

Molempia kirjoja voimme lämpimästi suositella. Hiukan omasta mielenkiinnosta riippuen toinen voi tuntua kiinnostavammalta kuin toinen, mutta molemmat ovat kuuntelemisen tai lukemisen arvoisia. Mitkä ovat sinun suositukset kirjoiksi jotka kannattaisi lukea tai kuunnella? Jätä kommentteihin suositukset.

Ilmalämpöpumppu kerrostaloon

Ilmalämpöpumppu kerrostaloon

Ilmalämpöpumppu kerrostaloon?Kesä 2021 on ollut auringosta ja lämmöstä nauttivan unelma. Kolikon kääntöpuolella onkin asuntojen kuumeneminen ja siihen liittyvät ongelmat esimerkiksi nukkumiseen liittyen. Öiden ollessa myös hyvin lämpimiä ei ikkunoiden aukipitämiselläkään ole saanut asuntoa viilennettyä. Kerrostaloasunnossa lattiatuuletin tai siirreltävä ilmastointilaite ovat käytännössä ainoat asukkaan helposti, ilman erillistä asentamista, käytössä olevat keinot. Lattiatuulettimen apu on näillä helteillä hyvinkin marginaalinen, ja rajoittuu iltaan jolloin läpivedon kanssa voi saada pientä helpotusta kuumuuteen. Siirreltävällä ilmastointilaitteella viilennys onnistuu, mutta kuulemma melua syntyy sen verran ettei niitä ainakaan yöaikaa voi realistisesti käyttää. Jäljelle jää ilmalämpöpumppu kerrostaloon, jonka asentamiseen tarvitaankin taloyhtiön lupa. Helteiden jatkuessa päätimme helpottaa sijoitusasunnoissa asuvien asukkaiden arkea laittamalla asuntoihin ilmalämpöpumput. Etenkin kesän alkupuolen oltua harvinaisen lämmin, oli odotettavissa asennusaikojen venymistä. Niinpä heinäkuussa tilattuna asennukset venyvät syyskuun lopulle. No, toisaalta parempi myöhään kuin ei milloinkaan.

Ilmalämpöpumppu kerrostaloon

Taloyhtiöiden vaatimukset

Ilmalämpöpumppu ei ole kaikissa taloyhtiöissä läpihuutojuttu. Meidänkin omistamien sijoitusasuntojen taloyhtiöistä yhdessä hallitus päätti pelisäännöistä vasta tänä kesänä. Saamiemme tietojen mukaan osa taloyhtiöistä ei vieläkään salli asennuksia. Tähän on tosin tullut korkeimman oikeuden linjaus, jonka mukaan asentamisen kieltäminen vaatii aiempaa perustellummat argumentit. Ehtoja asennukselle voidaan kuitenkin asettaa. Tyypillisesti taloyhtiön puolelta tulee ehtoja asennuspaikkaan ja laitteiden melutasoihin sekä kondenssiveden poistoon liittyen. Osakkaan tulee myös huomioida että ilmalämpöpumppu on täysin osakkaan vastuulla, eli taloyhtiö ei huolla tai osallistu kustannuksiin millään tavalla. Tähän tosin saattaa olla poikkeuksia jotka selviävät esimerkiksi isännöitsijältä.

Kustannuksiltaan ei eri toimittajien hinnoissa ole paljoakaan heittoa. Valittu kone vaikuttaa eniten. Meillä molemmissa kerrostaloyhtiöissä on erikseen kielletty pumpun käyttö lämmitykseen. Pääasiallinen syy on kondenssivesien jäätyminen ja poistorännien tukkeutuminen sitä kautta. Niinpä valitsimme koneeksi vain jäähdytysominaisuuden tarjoavan version. Vain jäähdyttävät koneet ovat myös selvästi halvempia kuin perinteisemmät mallit. Koneen hinnaksi tuli 650 euroa kappaleelta. Tämän lisäksi tulee asennus, jonka hinta on samaa luokkaa ilman timanttiporausta. Kiviseen kerrostaloon tarvitaan erikseen myös timanttiporaus, mikä nostaa asennuksen hintaa n. 300 euroa.

Ensisijainen tarkoitus ilmalämpöpumppujen asennukselle on asumismukavuuden parantaminen, ja sitä kautta toivottavasti hyvät vuokralaiset viihtyvät pitkään. Toinen syy asennukselle on asuntojen arvon nosto tulevia jälleenrahoituskierroksia silmällä pitäen ja verojen minimointi. Harri Hurun ja Marko Kaarron kirja Asuntosijoittamisen lumipalloefekti avaa tätä logiikkaa ansiokkaasti. Kirjan oppien mukaisesti 30% investoinnista katetaan varoilla, jotka menisivät muuten verottajalle. Koska kyseessä on ns. perusparannus, arvioitu käyttöikä on yli kolme vuotta ja investoinnin arvo yli 1000 euroa, ei kulua pääse vähentämään kerralla. Perusparannukset vähennetään verotuksessa vuosittaisina tasapoistoina 10 vuoden aikana.

Ilmalämpöpumppu kerrostaloon