Tag: Asuntosijoittaminen

Asuntosijoittamiseen ja vaurastumiseen liittyviä kirjoja

Asuntosijoittamiseen ja vaurastumiseen liittyviä kirjoja

Listasimme aiemmin muutamia kirjoja, jotka ovat vaikuttaneet meidän asuntosijoitusuran alkuun. Pelkkien asuntosijoittamiskirjojen lisäksi olemme laajentaneet kirjojen aihealueita ja nyt mukana myös vaurastumiseen liittyviä kirjoja. Aiemmin kirjoja tuli kuunneltua työmatkoilla, mutta koronan seurauksena etätöihin siirtyminen on jättänyt kirjojen kuuntelun vähemmälle. Kevään ja kesän myötä pihalla puuhastelu lisääntyy, mikä osaltaan antaa uusia mahdollisuuksia kirjojen kuunteluun. Pari mielenkiintoista asuntosijoittamiseen ja vaurastumiseen liittyvää kirjaa olemme kuitenkin ehtineet kuunnella, ja niistä tässä meidän arvostelut.

vaurastumiseen liittyvä kirja, never split the difference

Never Split the Difference

Kirjoittaja Chris Voss on entinen FBI:n panttivankineuvottelija. Kirjassa kuvataan esimerkkien kautta hänen neuvottelutaktiikkaansa. Kirjaa on suositeltu useamman kerran Ostan asuntoja-podissa. Alkuun olimme hiukan skeptisiä miten kirja liittyisi asuntosijoittamiseen. Ei ehkä suoraan kaikilta osin sovellukkaan, mutta kirjan mallit ja teoriat ovat varmasti sovellettavissa moneen neuvottelutilanteeseen. Etenkin asunnon ostamiseen aiomme seuraavalla kerralla kokeilla kirjan oppeja. Kaiken kaikkiaan mielenkiintoinen kirja joka etenee erittäin jouheasti. Esimerkeissä on FBI-tapauksia ympärimaailmaa sekä myös Chris:n valmennettavien tai kirjan lukeneiden kertomuksia. Ehdottomasti suositeltava kirja.

barefoot investor

Barefoot Investor

Barefoot investor tuli hankittua hiukan vahingossa Audiblen alennusmyynneistä. Kirja alkaa tilanteesta jossa kirjoittajan maatila on palanut maan tasalle pensas-/metsäpalossa. Kirjassa kuvataan metodia, jolla kirjoittaja perheineen rakensi taloudellisen elämänsä uusiksi. Menetelmä perustuu säännöllisin väliajoin pidettäviin treffi-iltoihin puolison kanssa. Jokaisella treffi-illalla on teemansa ja pala kerrallaan rakennetaan polkua kohti taloudellista riippumattomuutta. Treffi-illat lähtevät useamman erilaisen tilin ja puskurirahan keräämisestä ja kulkevat kohti tulavaisuuden vaurauden varmistamiseen. Barefoot Investor ei ole asuntosijoittamista kuvaava kirja. Kirjoittaja on jopa melko skeptinen asuntosijoittamiseen osana vaurastumista. Osa kirjasta on Australian eläkejärjestelmään liittyvää, joka näyttääkin tarjoavan huomattavasti suomalaista vastinettaan enemmän valinnanvaraa. Toisaalta alun jälkeen sijoittamalla voi kuka tahansa kasvattaa omaa eläkepottiaan. Kaikesta huolimatta monista kohdista lukija voi poimia hyödyllisiä vinkkejä omaan suunnitelmaansa. Kirja osoittautui mielenkiintoiseksi ja yllätti positiivisesti.

Molempia kirjoja voimme lämpimästi suositella. Hiukan omasta mielenkiinnosta riippuen toinen voi tuntua kiinnostavammalta kuin toinen, mutta molemmat ovat kuuntelemisen tai lukemisen arvoisia. Mitkä ovat sinun suositukset kirjoiksi jotka kannattaisi lukea tai kuunnella? Jätä kommentteihin suositukset.

Ilmalämpöpumppu kerrostaloon

Ilmalämpöpumppu kerrostaloon

Ilmalämpöpumppu kerrostaloon?Kesä 2021 on ollut auringosta ja lämmöstä nauttivan unelma. Kolikon kääntöpuolella onkin asuntojen kuumeneminen ja siihen liittyvät ongelmat esimerkiksi nukkumiseen liittyen. Öiden ollessa myös hyvin lämpimiä ei ikkunoiden aukipitämiselläkään ole saanut asuntoa viilennettyä. Kerrostaloasunnossa lattiatuuletin tai siirreltävä ilmastointilaite ovat käytännössä ainoat asukkaan helposti, ilman erillistä asentamista, käytössä olevat keinot. Lattiatuulettimen apu on näillä helteillä hyvinkin marginaalinen, ja rajoittuu iltaan jolloin läpivedon kanssa voi saada pientä helpotusta kuumuuteen. Siirreltävällä ilmastointilaitteella viilennys onnistuu, mutta kuulemma melua syntyy sen verran ettei niitä ainakaan yöaikaa voi realistisesti käyttää. Jäljelle jää ilmalämpöpumppu kerrostaloon, jonka asentamiseen tarvitaankin taloyhtiön lupa. Helteiden jatkuessa päätimme helpottaa sijoitusasunnoissa asuvien asukkaiden arkea laittamalla asuntoihin ilmalämpöpumput. Etenkin kesän alkupuolen oltua harvinaisen lämmin, oli odotettavissa asennusaikojen venymistä. Niinpä heinäkuussa tilattuna asennukset venyvät syyskuun lopulle. No, toisaalta parempi myöhään kuin ei milloinkaan.

Ilmalämpöpumppu kerrostaloon

Taloyhtiöiden vaatimukset

Ilmalämpöpumppu ei ole kaikissa taloyhtiöissä läpihuutojuttu. Meidänkin omistamien sijoitusasuntojen taloyhtiöistä yhdessä hallitus päätti pelisäännöistä vasta tänä kesänä. Saamiemme tietojen mukaan osa taloyhtiöistä ei vieläkään salli asennuksia. Tähän on tosin tullut korkeimman oikeuden linjaus, jonka mukaan asentamisen kieltäminen vaatii aiempaa perustellummat argumentit. Ehtoja asennukselle voidaan kuitenkin asettaa. Tyypillisesti taloyhtiön puolelta tulee ehtoja asennuspaikkaan ja laitteiden melutasoihin sekä kondenssiveden poistoon liittyen. Osakkaan tulee myös huomioida että ilmalämpöpumppu on täysin osakkaan vastuulla, eli taloyhtiö ei huolla tai osallistu kustannuksiin millään tavalla. Tähän tosin saattaa olla poikkeuksia jotka selviävät esimerkiksi isännöitsijältä.

Kustannuksiltaan ei eri toimittajien hinnoissa ole paljoakaan heittoa. Valittu kone vaikuttaa eniten. Meillä molemmissa kerrostaloyhtiöissä on erikseen kielletty pumpun käyttö lämmitykseen. Pääasiallinen syy on kondenssivesien jäätyminen ja poistorännien tukkeutuminen sitä kautta. Niinpä valitsimme koneeksi vain jäähdytysominaisuuden tarjoavan version. Vain jäähdyttävät koneet ovat myös selvästi halvempia kuin perinteisemmät mallit. Koneen hinnaksi tuli 650 euroa kappaleelta. Tämän lisäksi tulee asennus, jonka hinta on samaa luokkaa ilman timanttiporausta. Kiviseen kerrostaloon tarvitaan erikseen myös timanttiporaus, mikä nostaa asennuksen hintaa n. 300 euroa.

Ensisijainen tarkoitus ilmalämpöpumppujen asennukselle on asumismukavuuden parantaminen, ja sitä kautta toivottavasti hyvät vuokralaiset viihtyvät pitkään. Toinen syy asennukselle on asuntojen arvon nosto tulevia jälleenrahoituskierroksia silmällä pitäen ja verojen minimointi. Harri Hurun ja Marko Kaarron kirja Asuntosijoittamisen lumipalloefekti avaa tätä logiikkaa ansiokkaasti. Kirjan oppien mukaisesti 30% investoinnista katetaan varoilla, jotka menisivät muuten verottajalle. Koska kyseessä on ns. perusparannus, arvioitu käyttöikä on yli kolme vuotta ja investoinnin arvo yli 1000 euroa, ei kulua pääse vähentämään kerralla. Perusparannukset vähennetään verotuksessa vuosittaisina tasapoistoina 10 vuoden aikana.

Ilmalämpöpumppu kerrostaloon
Kirjoja matkalla kohti taloudellista riippumattomuutta

Kirjoja matkalla kohti taloudellista riippumattomuutta

Aiemmin listasimme kirjoja, jotka siivittivät meidän asuntosijoittamisen alkutaivalta. Audiblen vuositilauksen kautta on tullut sittemmin kuunneltua monia muitakin kirjoja myös säästämiseen ja sijoittamiseen liittyen. Tässä artikkelissa listaamme muutamia kirjoja joita on tullut kuunneltua tai luettua sekä pohditaan hiukan miten ne ovat meidän polkuun vaikuttaneet.

Kirjoja matkalla kohti taloudellista riippumattomuutta.

Never Split the Difference: Negotiating as if Your Life Depended on It

Never split the difference (Chris Voss, Tahi Raz) on yksi asuntosijoittamisen podeissakin usein mainittu kirja. Alkuun suhtauduimme kirjaan hiukan epäilevästi. Takakannen tiivistelmästä saimme mielikuvan, “onkohan tämä rahankiilto silmissä kirjoitettu pinnallinen teos, josta ei oikeasti löydy uutta ajateltavaa”. Monien suositteluiden perusteella kirja kuitenkin pääsi kirjahyllyyn ja kuunteluun. Eikä kirjaa turhaan kehuttu. Erittäin mukaansa tempaava kirja, jossa kuvataan kirjoittajan omia kokemuksia panttivankitilanteista ympäri maailmaa. Jokaisen tapauksen yhteydessä Chris kertoo miten FBI:n tiimi muokkasi omaa toimintaansa ja neuvottelustrategioitaan tilanteen ratkaisemiseksi. Jokaisen tapauksen kohdalla tuodaan esiin myös miten oppeja voi käyttää muissakin tilanteissa.

Kirjoja matkalla kohti taloudellista riippumattomuutta.

The Barefoot Investor: The Only Money Guide You’ll Ever Need

The barefoot investor (Scott Pape) pyöri Audiblen suosittelulistoilla kuukausia, kunnes se sattui silmään kaksi yhden hinnalla tarjouksessa. Kirja osoittautui varsin mielenkiintoiseksi. Kirjan lähtökohtana on australialainen maanviljelijä perheineen, jonka farmi ja koti palavat maan tasalle metsäpalon seurauksena. Kirjassa kuvataan heidän polku lähes nollasta taloudelliseen riippumattomuuteen. Kirjassa kuvataan polku kohti taloudellista riippumattomuutta osana parisuhdetta ja yhteisen talouden treffi-iltojen kautta. Vaikka osa opeista ei olekaan suoraan Suomessa sovellettavissa muun muassa erilaisen eläkejärjestelmän vuoksi, on kirjassa paljon myös tänne soveltuvia oppeja.

Kirjoja matkalla kohti taloudellista riippumattomuutta.

One Up On Wall Street

Peter Lynchin One up on wall street on yksi sijoitusmaailman klassikkoja. Peter Lynch kuvaa siinä miten hän etsii osakkeita ja etenkin yrityksiä, joiden arvo voi kymmenkertaistua. Ajatukset ovat mielenkiintoisia ja ovat antaneet meillekin ajattelemisen aihetta osakkeisiin sijoitettaessa. Kuitenkin jotenkin kirjan kuuntelun jälkeen jäi hiukan pinnallinen olo, tai sitten Peter Lynchin tapa vain on niin yksinkertainen.

Palataan taas uusien kirjojen kanssa talvella. Kommenteissa kuulisimme mielellämme mitä kirjoja olette lukeneet tai kuunnelleet ja suositteletteko muillekin.

Asuntosijoittaminen Lumipalloefekti -kirja

Asuntosijoittaminen Lumipalloefekti -kirja

Asuntosijoittaminen Lumipalloefekti-kirja.

Vihdoinkin Juhannuksen aikoihin posti toi kotiin odotetun asuntosijoittamisen uutuuskirjan: Harri Hurun ja Marko Kaarron kirjoittaman Asuntosijoittamisen Lumipalloefekti -kirjan. Asuntosijoittamisen alusta asti olemme seuranneet Harrin OstanAsuntoja-blogia ja -podcastia. Niissä esitetyt ajatukset ovat olleet hyvin linjassa meidän omien suunnitelmien kanssa. Markon aiempaa kirjaa jossain vaiheessa yritimme metsästää, mutta sitä ei kuitenkaan siihen hätään löytynyt. Maineeltaan molemmat kirjoittajat ovat suomalaisen asuntosijoittamisen huippuja, joten heidän yhdessä kirjoittamansa kirja asetti odotukset erittäin korkealle. Tilasimme kirjan Suomen Vuokranantajien kautta, yhdistyksen jäsenetuna kirjan sai pienellä alennuksella. Kirjaa odotellessa hiukan jännitti ja pelotti ajatus, eihän kirja vaan ole paketti blogeissa jo kerrottuja asioita ilman suurempaa lisäarvoa. Hyvin nopeasti pelko alkoi hälvetä kirjan saatua twitterissä ylistävää palautetta.

Asuntosijoittaminen Lumipalloefekti-kirja.

Kirjan rakenne

Kirja jakautuu kahteen osaan. Ensimmäisessä osassa käsitellään asuntosijoittamista ja sen kasvattamisen lumipalloefektiä. Lumipalloefektillä kirja tarkoittaa asuntosijoitustoiminnan kasvattamista entistä nopeammin. Toisessa osassa tutustutaan miten voisi alkaa rakennuttajaksi. Tässä kirjoituksessa keskitymme ensimmäiseen osaan, miten sen opit heijastuvat meidän strategiaan sekä mitä mietteitä ja ajatuksia meille heräsi. Rakennuttaminen ei tällä hetkellä ole meidän strategiassa, mutta tulemme senkin osan kesän aikana lukemaan.

Lähtökohtaisesti kirjan ajatukset ja opit osuvat meille “kuin nenä päähän”. Olemme pyrkineet noudattamaan samoja ajatuksia omassa sijoitustoiminnassa koko ajan, mutta kyllä kirjasta uusiakin ajatuksia ja oppeja löytyi. Samalla kirja vahvisti ajatuksia saada meidän oma lumipalloefekti pyörimään mahdollisimman tehokkaasti. Päästrategiamme on alusta asti ollut niin sanottu BRRR-strategia (Buy, Renovate, Refinance, Repeat), joka kirjassa on hienosti suomennettu OVRJT-strategiaksi (Osta, Vuokraa, Remontoi, Jälleenrahoita, Toista).

Asuntosijoittaminen.

Kirjan opit suhteessa meidän strategiaamme

Kirja kulminoituu kolmeen pääkohtaan, joihin palataan kirjan jokaisessa luvussa ja peilataan luvun asioita näihin lumipalloefektin perusteisiin. Nämä perusteet ovat:

  • Alle markkinahinnan ostaminen
  • Kohtuullisen velkavivun käyttö ja oman pääoman kierron ymmärtäminen
  • Verosuunnittelu

Näitä kolmea perustetta tutkiskellaan ja pohditaan kirjan ensimmäisessä osassa niin tunnuslukujen kuin kannattavuuden sekä OVRJT-strategian eri osien kautta.

Alle markkinahinnan ostaminen ja positiivinen kassavirta ovat olleet meillekin kaiken perusta. Näihin liittyen kirja antaa mukavasti ajattelemisen aihetta miten kehittyä paremmaksi. Tunnuslukujen osalta käydään asuntosijoittajan tunnusluvut läpi yksityiskohtaisesti ja valaisevien esimerkkien avulla. Tässä kohdin huomasimme omissa laskelmissamme pienen eron kirjan oppeihin. Omissa laskelmissamme emme ole riittävästi huomioineet tai tunnistaneet kuukausittaisten lainanlyhennysten positiivista vaikutusta tunnuslukuihin.

OVRJT-strategian läpikäynti oli hyvä muistutus mistä meidänkin strategiassa on kyse. Vaikka niiltä osin moni asia olikin tuttua ja tiedossa, löytyi kappaleiden kätköistä uusiakin ajatuksia. Samalla lukeminen sai taas aivonystyrät miettimään omaa toimintaa ja peilaamaan sitä kirjan oppeihin. Loppujen lopuksi meille eniten uusia ajatuksia nosti verosuunnitteluosio. Verosuunnittelu on ollut kiinnostava aihe, mutta samaan aikaan vaikeaselkoinen. Kirja antaa useitakin toteutuskelpoisia ajatuksia miten verokuormaa voi pienentää.

Asuntosijoittaminen.

Asuntosijoittamisen Lumipalloefekti osoittautui erittäin mielenkiintoiseksi ja opettavaiseksi kirjaksi. Harri ja Marko ovat saaneet kirjoitettua monet monimutkaisetkin asiat helposti ymmärrettävään muotoon. Mikäli ajatuksena on kasvattaa asuntosijoitustoimintaa tavoitteellisesti kuuluu tämä kirja ehdottomasti hankintalistalle. Tämän kirjan lisäksi kannattaa ainakin aloittelevan asuntosijoittajan hankkia toiseksi kirjaksi esimerkiksi Orava & Turunen: Osta, vuokraa, vaurastu tai Kaarron ensimmäinen kirja Sijoita asuntoihin! Aloita – Kehity – Vaurastu. Näissä käydään läpi perusteita, muun muassa taloyhtiön tärkeimmät remontit, joihin tässä kirjassa ei syvennytä. Myös Suomen Vuokranantajien jäsenyys ja heidän laajat tietopankit ovat oiva lähde asuntosijoittamisen ihmeelliseen maailmaan.

Asunto Espanjasta – rahoitus

Asunto Espanjasta – rahoitus

Asunto Espanjasta - rahoitus.

Asunto Espanjasta unelma on alkanut konkretisoitumaan ajatuksissa ja tuntuu entistä enemmän meidän jutulta. Korona vain hankaloittaa, kun ei pääse paikan päälle tutustumaan paikkoihin. Televisiosta tulee katsottua kaikki jaksot Unelmakoti auringosta sarjaa ja samalla selailtua Espanjan asuntoilmoituksia. Ilmoitusten kautta on alkanut hahmottua myös projektin budjetti. Vanhempaa kohdetta näyttäisi löytyvän hiukan 100 000 euron päälle ja uudiskohteissa mennään 150 000 – 200 000 euroa haarukkaan. Budjetin myötä projektin rahoitus ja siihen liittyvien vaihtoehtojen kartoitus saadaan alulle. Aikataulukin on saanut hiukan takennusta. Tavoitteena olisi viettää kesällä 2022 lomaa omalla Espanjan asunnolla.

Espanjasta ostettaessa kauppaan tulee muitakin kuluja kuin mitä kotimaisessa kaupassa. Muutamien asiaan vihkiytyneiden sivustojen kautta olemme oppineet, että kauppahinnan päälle pitää varata jopa 15% erilaisiin kuluihin. Prosessiin liittyy muutenkin enemmän byrokratiaa. Palataan tähän tulevissa kirjoituksissa.

Asunto Espanjasta- rahoitus.

Rahoitus

Vaikka tällä kertaa on tarkoitus hankkia asunto omiin tarpeisiin, samalla ajatuksena on myös vuokrata asuntoa “tyhjinä” aikoina. Näin asunto voisi rahoittaa itse itsensä ainakin osittain, joten asunto voidaan rinnastaa sijoitusasuntoihin. Samaan tapaan kuin muissakin asuntosijoituskohteissamme, pyrimme minimoimaan sijoitetun oman pääoman määrän. Poikkeuksena muihin kohteisiin Espanjan asunnon kohdalla kassavirta ei välttämättä ole positiivinen kokonaisuudessaan. Toiveissa olisi kuitenkin, että asunto olisi kassavirtapositiivinen suhteutettuna aikaan jolloin se ei ole omassa käytössä.

Rahoitusta miettiessämme meillä on tällä hetkellä kaksi päälinjaa. Molemmille yhteistä on hyödyntää säästöjä sekä tarvittaessa kotimaan asuntoja vakuutena omarahoitusosuudelle. Noin 70% asunnon hinnasta olisi tarkoitus ottaa lainaa joko Suomesta tai paikalliselta pankilta.

Suomesta lainan saanti on tosin hankalaa sillä useimmat pankit eivät suostu lainoittamaan ulkomailla sijaitsevaan vakuutta vastaan. Handelsbanken on tällä hetkellä ainoa jonka tiedämme tarjoavan rahoitusta Espanjan kohteisiin. Lainoitus tapahtuu heidän Euroopan konttoreiden kautta. Toinen vaihtoehto on löytää espanjalainen pankki, joka suostuisi antamaan lainaa vaikka ei olekaan tuloja paikallisesti. Tämäkin ilmeisesti on mahdollista. Koska emme tunne paikallisia käytäntöjä ja pelisääntöjä, paikallista pankkia käytettäessä tarvittaisiin myös ulkopuolista apua rahoituksesta sopimiseen. Seuraavien viikkojen aikana selvittelemme molempia vaihtoehtoja. Tuloksista ja löydöksistä lisää tulevissa kirjoituksissa.

Asunto palmun alla.
100 postausta

100 postausta

100 postausta. Kuva hiihtoloma reissultamme Rukalta.

Wau! 100 postausta jo julkaistu. Emme olisi viime vuonna uskoneet, että bloggaaminen lähtisi rullaamaan näin hyvin. Julkaisemme normaalisti kaksi postausta viikossa. Julkaisupäivät ovat tiistai ja perjantai. Blogien kirjoittaminen lähti ajatuksesta jakaa meidän kokemuksia ja ideoita, mutta on osaltaan toiminut myös keinona selkiyttää omia ajatuksia ja unelmia.

100 postausta. Kuva viime keväältä kun vaihdoimme alakerran laattalattian.

Aihealueet joista kirjoitamme

Blogissa kirjoitamme DIY-projekteistamme, ja niitä riittää… Asumme omakotitalossa joten uusia projekteja tulee. Olemme suunnitelleet niin, että joka vuodelle olisi yksi isompi projekti. Projektit sijoittuvat niin pihalle kuin myös sisälle taloon. Vaihdoimme viime vuonna alakerran lattiamme laattalattiaan joten tänä vuonna projektimme keskittyvät enemmän pihalle.

100 postausta: Toinen sijoitusasunto.

Asuntosijoittaminen on meidän uusimpia harrastuksia. Omistamme tällä hetkellä kaksi sijoitusasuntoa ja suunnitelmissa olisi saada kolmas salkkuun tämän vuoden puolella. Tavoitteemme on saada 10 sijoitusasuntoa hankittua 10 vuodessa. Unelmissamme siintää myös oma “mökki” Espanjassa, jonne voisimme suunnata lomilla sekä pidemmiksikin ajoiksi eläkevuosina. Lisäksi avaamme kirjoituksissamme meidän tapaa löytää lisätuloja sekä säästökohteita joilla matkata kohti taloudellista riippumattomuutta.

Wizarding World of Harry Potter Orlandon Universal Studioilla.

Matkustaminen on meidän juttu. Olemme matkustaneet säännöllisesti jo yli 20 vuotta. Lapsemme ovat jo tottuneita matkustajia. Yhdysvallat on meidän lempikohde tällä hetkellä. Varsinkin Harry Potter-maailma Universal Studios:lla sekä Walt Disney World Orlandossa ovat olleet matkailun kohokohtia kaikille lapsillemme ja myös aikuisille vuosien saatossa.

100 postausta: Allure of the Seas-alus.

Risteileminen on matkailun todellinen helmi. Puhumme siis Karibian risteilystä. Olemme toki kokeilleet Välimeren risteilyä, mutta mikään ei ole vielä voittanut Karibian risteilyä Royal Caribbean Cruise Line:lla. Näitä matkakohteita ja laivoja käymme läpi julkaisuisamme.

Artekin mehiläispesä.

Kirjoitamme myös sisustamisesta, joka onkin meidän kiinnostuksen kohde. Yritämme hankkia kotiin aikaa kestäviä esineitä ja tavaroita, kuten esim. lamppuja. Kävimmekin viime vuonna Tuusulan asuntomessuilla ja siellä olikin kiva katsella erilaisia sisustuksia.

100 postausta: Rukan rinteitä.

Kirjoitamme myös ajatuksiamme ja mielipiteitämme hiukan isommista hankinnoista, joita hankimme projekteihin tai matkoihin liittyen. Kirjoitimme esim. hankkimastamme suksiboxista. Boxihan hankittiin Rukan hiihtolomaa varten.

Rukan näkymiä.

Tässä pieni poikkileikkaus ensimmäisestä 100:ta blogijulkaisusta. Lisää on tulossa. Jos haluaisit kuulla/toivoa postausta jostain, niin laita ihmeessä kommenttia kehiin.😀

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä.

Toisen sijoitusasunnon ostamisesta alkaa olla jo puoli vuotta aikaa. Strategiassa asetetun asunto per vuosi tavoitteen näkökulmasta alkaisi seuraavan asunnon etsintä olla ajankohtaista. Kolmannen asunnon kohdalla olemme taas palanneet miettimään etsitäänkö nyt vuokralle laitettavaa pitkän salkun kohdetta vai olisiko nyt aika flipata. Valintaa näiden vaihtoehtojen välillä emme ole vielä tehneet, joten silmät ovat auki molemmille vaihtoehdoille.

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä.

Etsintä

Etsintäalueen suhteen emme ole tehneet muutosta. Keskitymme edelleen ratojen varsiin pääkaupunkiseudulla ja kehyskunnissa. Rata voi olla juna, ratikka tai metro. Asunnon tulisi olla maksimissaan 3 kilometriä lähimmältä asemalta.

Etuoven, Oikotien ja muutaman kiinteistövälitysfirman hakuvahdit ovat olleet kokoajan toiminnassa ja passiivista seurantaa olemme suorittaneet koko ajan, vaikka emme aktiivisesti olekaan tarjonneet asunnoista. Hakuvahtien perusteella vaikuttaisi että asuntoja liikkuu ihan hyvin. Meidän kohdesegmenttien osalta hinnat eivät ole juurikaan muuttuneet viimeisen puolen vuoden aikana. Hiukan mietityttää tuleeko markkinoille Harri Hurun lanseeraaman määritelmän mukaisia motivoituneita myyjiä koronan aiheuttamien irtisanomisten takia. 2020 selvittiin vielä melko pienillä vaurioilla ja konkurssisuoja vähensi konkursseja, mutta miten käy 2021 jos kituuttavien firmojen selkäranka katkeaa.

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä.

Markkinatilanne

Asuntoilmoituksia seuratessa vaikuttaa siltä, että asuinalueiden välisissä hintatasoissa ei ole tapahtunut suurtakaan muutosta. Eri kaupungeissa joita olemme seuranneet, samat alueet ovat halvempia kuin toiset.

Helsingin kantakaupungista ja sen läheisyydestä ei edelleenkään meidän vahteihin osu kuin satunnaisesti väärin kirjattuja ilmoituksia. 25 000 euroa Vallilasta ei ole uskottava, ja jos sattuu käydä vilkaisemassa ilmoituksen onkin se jo korjattu yli 200 000 euron. Helsingistäkin löytyy alueita jotka osuvat meidänkin hakuihin. Itä-Helsingin perukoilla on alueita joilla taloyhtiöihin on tulossa isoja remontteja. Osa taloyhtiöistä päätyy jopa purkamaan koko talon ja rakentamaan tontille uuden.

Muutamat alueet pistävät silmään myös erikoisen korkealla hintatasollaan, jota emme ole pystyneet itsellemme perustelemaan. Espoo vaikuttaa kalliilta verrattuna Vantaaseen, mikä liittynee kaupungin imagoon ja haluttavuuteen yleisemmin. Vantaan sisällä Tikkurila tuntuu olevan haluttu, ja siellä hintataso onkin korkeampi kuin ympäristössä. Koivukylä-Havukoski alueelta löytyy edullisia asuntoja, mutta Korson seutu vaikuttaa ylihintaiselta. Keravalla tilanne on Vantaan kaltainen, ja keskustan alueella hintataso on selkeästi korkeampi kuin hiukan kauempana keskustasta.

Kaikilla näillä alueilla on paljon taloja, jotka ovat putkiremontissa tai se on ajankohtainen viiden vuoden sisällä. Putkiremontin riski vaikuttaisi olevan suurin yksittäinen hintoihin vaikuttava tekijä, joskin alueen mainetta ei voi aliarvioida.

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä.

Näiden ajatuksien siivittämänä kolmannen asunnon etsintä jatkuu ja kohteita laitetaan exceliin. Vajaan kahden vuoden kokemuksella alkaa jo melko nopeasti tunnistamaan asunnon osoitteen ja hinnan mukaan potentiaaliset sekä ei jatkoon -kohteet. Niinpä exceliin tulee hiukan vähemmän uusia kohteita tällä hetkellä, kun lisäämme sinne vain potentiaaliset kohteet. Kirjaamme exceliin myös jokusen muun kohteen joita haluamme seurata mahdollisen tulevan kehityksen näkökulmasta. Kolmannen asunnon osalta tavoitteena on siirtyä aktiivisempaan etsintään ja kaupat ovat ajatuksissa kesän korvilla.

Asunto Espanjassa

Asunto Espanjassa

Asunto Espanjassa.

Pitkän tähtäimen tavoitteemme on saada asunto Etelä-Euroopasta. Onko asunto Espanjassa vai jossain muualla, jää nähtäväksi. “Kesämökillä” olisi kiva viettää kesälomat ja syksyllä syyslomat. Syksyllä esim. Espanjassa on vielä ihanan lämmintä. Kun emme ole paikalla, tavoite on saada “kesämökki” vuokrattua eteenpäin vuokratulojen toivossa. Kuten jo edellisessa postauksessa kävimme läpi, olemme nyt haarukoineet maavaihtoehtoja “kesämökillemme”.

Olemme tutkineet Etelä-Euroopan kohteita siinä toiveissa että saamme hankittua “kesämökin” sieltä jonkun ajan sisällä. Esim Lomakoti ulkomailta– sivustoilla löytyy todella kattavasti tietoa asunnon hankkimisesta ulkomailta. Sieltä löytyy hyviä koottuja tietopaketteja myös siitä mitä on laittaa oma loma-asunto vuokralle. Se ei ole ihan yhtä helppoa kuin mitä se on täällä Suomessa.

Asunto Espanjassa.

Maan valinta

Maan valinnassa harkitsimme lähes kaikkia Välimerelle ulottuvia valtioita, mutta lopulta valinta tehtiin Italian ja Espanjan välillä. Italiassa ruoka on vaan niin hyvää, eikä maisemissakaan ole mitään vikaa. Lopulta Espanja vei voiton. Koemme että Espanjan Aurinkorannikolla on saatavilla varsinkin suomenkielista apua moniin asioihin. Tulemme tarvitsemaan palveluntarjoajan apua esim. vuokralaisten vaihtuessa ym. Luotamme silti suomalaisiin enemmän kuin esim. italialaisiin tai espanjalaisiin. Eli Espanja se sitten on!

Seuraava rasti onkin sitten valita kohdealue, josta lähdemme asuntoa havittelemaan. Selvä on, että asunnon pitäisi olla ns. Aurinkorannikolla. Emme lähde edes katselemaan mitään ns. kalliilta alueelta kuten esim. Marbellasta tms. Haemme kohtuuhintaista, mutta hyvällä sijainnilla olevaa asuntoa, jotta saisimme sen edelleen vuokrattua. Tämä onkin helpommin sanottu kuin tehty!

Asunto Espanjassa. Uima-allas vai ei?

Kerrostalo- vai rivitalo

Ennen kuin alamme katsoa kohdealuetta, meidän oli päätettävä minkälaista asuntoa haemme. Kerrostaloasuntoa vai esim. rivitaloasuntoa? Kerrostaloasunto olisi helpompi huoltojen kannalta, mutta olemme asuneet omakotitalossa lähes 20 vuotta niin kynnys lähteä kerrostaloon on suuri. Mietimme mitä me oikeastaan haemme tältä asunnolta. Mitä haluamme tehdä sillä ja mitkä on meille semmoisia mistä emme voi luopua. Yksi mistä on hankala luopua, on piha. Sitä ei tarvitse olla paljon, mutta se on ehdoton. Varsinkin etelässä, on ihana mennä illalla istuskelemaan ulos ja syömään päivällinen paikallisten tyyliin ulkona. Ja tämä vaatii pihan, pelkkä parveke ei riitä siihen. Tämä säästää myös päivälliskustannuksia, koska voi jäädä omalle asunnolle syömään, ei ole pakko lähteä mihinkään. Pihallisia asuntovaihtoehtojakin on vielä monia. Rivitalo, paritalo ja omakotitalo. Mieluisasti ottaisimme rivitalon, jossa pitää tietysti olla allas käytössä. Rivitalossa on myös parempi mahdollisuus päästä uima-altaaseen kiinni. Tässä mallissa kustannukset jaetaan useiden omistajien kesken. Emme tietysti poissulje muita vaihtoehtoja, mutta tästä on hyvä jatkaa eteenpäin tarkemman asuinalueen valintaan. Pysy kuulolla, jatkamme asunto Espanjassa sarjaa kun pääsemme asiassa eteenpäin.

Palmun alla "kesämökki".
Asuntosijoittamisen tavoitteet 2021

Asuntosijoittamisen tavoitteet 2021

Asuntosijoittamisen tavoitteet 2021

Vuosi 2020 oli meille ensimmäinen vuosi asuntosijoittajina. Vaikka ensimmäisen asunnon hankinta osuikin jo vuodelle 2019, ensimmäinen vuokralainen muutti sisään vasta 2020 alusta. Asuntosijoittamisen tavoitteet vuonna 2020 olivat varsin epämääräiset, kunhan ensimmäinen asunto pyörisi kassavirraltaan positiivisena ja ilman tyhjiä kuukausia. Vuosi 2020 oli varsin erilainen globaalin pandemian myötä, ja jossain vaiheessa mietimmekin miten kaikki vaikuttaa asuntosijoittamiseen. Ensimmäisen vuoden tuloksista kerroimme viime viikon artikkelissa.

Kokemuksen kartuttua ajattelimmekin määritellä vuoden 2020 tavoitteet hiukan tarkemmin. Tavoitteita mietittäessä lähestyimme aihetta muutamasta eri näkökulmasta. Yhtenä lähtökohtana mietinnöille oli nykyisten kahden asunnon ja niissä asuvien vuokralaisten palveleminen. Toisena näkökulmana mietimme portfolion laajentamista. Ja kolmantena laajentamista ulkomaille.

Nykyiset asunnot

Omistamme tällä hetkellä 2 asuntoa, joissa molemmissa on vuokralaiset. Molemmat vuokralaiset vaikuttavat halukkailta asumaan asunnoissa pitkään, mikä sopii meille oikein hyvin. Koronan aiheuttaman epävarmuuden myötä päädyimme jäädyttämään vuokrankorotukset tässä kohdin, arvioidaan tilannetta uudestaan 2021 lopulla. Nykyisten asuntojen osalta ei tälle vuodelle ole myöskään tulossa merkittäviä remontteja. Asuntosijoittamisen tavoitteet nykyisten asuntojen osalta säilyvät hyvin samankaltaisina kuin edellisenäkin vuotena. Pidetään vuokralaiset tyytyväisinä, jotta ei tulisi tyhjiä kuukausia. Numeroiden valossa tavoitteita voidaan mitata kassavirtapositiivisuuden kautta.

Yksi asuntosijoittamiseen vaikuttavista tekijöistä on taloyhtiön kunto. Molemmissa taloyhtiöissä, joissa meidän asunnot sijaitsevat, on lähivuosina edessä linjasaneeraus. Tärkeä remontti, joka voidaan hoitaa fiksusti taloyhtiön arvo säilyttäen tai sitten vähemmän fiksusti. Olemme myös kiinnostuneita taloyhtiön tilasta, ja sitä kautta löyhänä tavoitteena olisi hakeutua ainakin toisen taloyhtiön hallitukseen.

Uudet asunnot

Asuntosijoittamisen tavoitteet 2021

Pitkän ajan tavoitteena on laajentaa asuntojen määrä yli kymmeneen asuntoon. Tätä silmällä pitäen olemme jo alussa asettaneet tavoitteeksi noin asunto per vuosi vauhdin. Toisen asunnon osalta emme ole vielä hakeneet uutta hinta-arviota, mutta sekin lienee edessä vuonna 2021. Uusien asuntojen osalta tavoitteen vuodelle 2021 on hankkia yksi uusi vuokrattava asunto. Tutkimme myös mahdollisuutta flipata yksi asunto sijoitettavan pääoman lisäämiseksi.

Ulkomaille laajentaminen

Asuntosijoittamisen tavoitteet 2021 viimeinen kohta sivuaa pitkäaikaista haavetta omistaa loma-asunto jostain lämpimästä paikasta. “Kesämökin” hankinta itsessään ei olisi asuntosijoittamista meidän näkökulmasta. Loma-asunnon hankintaan on tullut mukaan ajatus vuokrata sitä muille, sillä aikaa kun emme itse sitä käyttäisi. Emme usko, että loma-asunnon hankinta realisoituu vielä tänä vuonna, mutta tavoitteena olisi rajata alue kahteen tai kolmeen kaupunkiin/alueeseen ja mikäli korona-pandemia sallii, käydä tutustumassa ainakin yhteen alueista. Tätäkin projektia seuraamme omassa kirjoitusten sarjassa sitä mukaan kun projekti etenee.

Asuntosijoittamisen vuosikatsaus 2020

Asuntosijoittamisen vuosikatsaus 2020

Ensimmäinen vuosi asuntosijoittajana ja vuokranantajana alkaa olla takana, joten lienee hyvä tehdä vuosikatsaus ensimmäiseen vuoteen. Samalla esittelemme meidän tärkeimmät tunnusluvut ja niiden laskukaavat.

Asuntosijoittamisen vuosikatsaus 2020.

Kassavirta

Meidän tärkein tunnusluku on kassavirta. Kaikkien kohteiden kassavirran pitää olla positiivinen. Varsinkin näin alkuvaiheessa tämä on erittäin tärkeää. Lähestyttäessä kymmentä asuntoa, saatamme miettiä voisiko jokin muuten mielenkiintoinen kohde olla hiukan kassavirraltaan negatiivinen ja sitä kompensoitaisiin muiden kohteiden kassavirralla.

Kassavirran kaavana käytämme:

kassavirta = vuokratulo – lainanlyhennys – verot

Vuokratulo lasketaan vähentämällä saadusta vuokrasta vastikkeet ja sijoituslainan korot. Vuokratulon laskennassa on hiukan vaihtelua eri sivustoilla, mutta lopputulos on sama. Eroavaisuudet ovat ryhmittelyssä, vähennetäänkö korot jo tässä vaiheessa vai vasta vuokratulon laskemisen jälkeen. Tällöin usein eritellään vuokratulo ja verotettava vuokratulo. Omissa laskelmissa olemme nuo yhdistäneet.

Verot lasketaan vuokratulosta. Vuonna 2020 pääomavero on 30% (tai 34% 30 000 euroa ylittävältä osalta). Sijoituslainan korot vähennettiin jo vuokratuloa laskettaessa, ne ovat verovähennyskelpoisia. Sijoituslainan lyhennykset eivät ole verovähennykelpoisia, toisin kuin tuloutetut rahoitusvastikkeet, jolloin yhtiölainan osalta myös lyhennykset saa vähentää verotuksessa.

Asuntosijoittamisen vuosikatsaus 2020.

Vuokratuotto %

Vuokratuotto % on toinen mittari, mitä seuraamme etenkin kohteita etsittäessä. Meille vuokratuotto % on enemmän “pulssimittari”, joka kertoo nopealla vilkaisulla kannattaako kohteen kartoitusta jatkaa. Laskemme kaikkien kohteiden osalta sekä ilman remontteja, että remonttien kanssa vuokratuotto %:n. Ilman remontteja raja-arvona meillä on 6% ja remonttien kanssa 5%. Remonteissa pyrimme arvioimaan seuraavan viiden vuoden aikana realisoituvat remontit.

Vuokratuotto % ilman remontteja = (kuukausivuokra – vastikkeet) * 12 / (velaton hinta + varainsiirtovero)

Vuokratuotto % remontit huomioiden = (kuukausivuokra – vastikkeet) * 12 / (velaton hinta + remontit + varainsiirtovero)

Kassavirtatuotto %

Uusimpana mittarina olemme alkaneet laskea kassavirtatuotto %:a. Tunnusluvun tarkoituksena on kertoa sijoituksen tuotto velkavipu huomioiden. Kassavirtatuotto %:a seuratessa tavoitteenamme on ylittää 10%, mikä molemmilla sijoitusasunnoillamme toteutuu. Ensimmäiset kaksi sijoitusasuntoamme on hankittu 100% lainoituksella, vain varainsiirtoverot on maksettu käteiskassasta. Tällöin kaavan omarahoitus kohtaan tulee varainsiirtoveron määrä.

Kassavirtatuotto % = kassavirta (ennen veroja) / omarahoitus * 100%

2020 vuosikatsaus

Koronan aiheuttamasta yleisestä epävarmuudesta huolimatta, ensimmäisen asunnon kanssa kaikki on sujunut mallikkaasti. Vuokrat ovat saapuneet ajallaan eikä tyhjiä kuukausia ole ollut. Ensimmäisen asunnon arvoa saatiin nostettua n. 7% pintaremontilla. Arvonnousua päästiin hyödyntämään toisen asunnon rahoituksessa.

Toista asuntoa ei ole vielä arvioitettu uudestaan, mutta alueen hintatasoon verrattuna kauppahinnan pitäisi olla hiukan yli 10% alle markkinahinnan. Asunnon arvoa tarkistellaan varmasti ensi vuonna seuraavan kohteen rahoituksen yhteydessä. Toisen asunnon vuokraaminen sujui hyvin ja vuokralainen löytyi ensimmäisten hakijoiden joukosta muutamassa päivässä. Näin tyhjäksi kuukaudeksi jää ainoastaan asunnon hankintaa seuraava täysi kuukausi, kun odotellaan vuokralaisen edellisen asunnon irtisanomisajan kulumista.

Vuosikatsaus tunnuslukuina

Vuoden 2020 aikana tyhjiä kuukausia on ollut yksi. Vuoden aikana hankittu asunto oli tyhjillään ensimmäisen kuukauden, kun vuokralainen joutui irtisanomaan edellisen asunnon. Kassavirraltaan molemmat asunnot ovat olleet positiivisia. Molempien asuntojen vuokratuotto % pyörii n. 8% tasolla ilman remonttivarauksia, ja 5% remonttivarauksilla. Kassavirtatuotto % on vuoden päättyessä 15-17% kummassakin asunnossa. Lukujen valossa 2020 on sujunut maailmaa ravisuttaneesta pandemiasta huolimatta erittäin hyvin.