Tag: Asuntosijoittaminen

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä.

Toisen sijoitusasunnon ostamisesta alkaa olla jo puoli vuotta aikaa. Strategiassa asetetun asunto per vuosi tavoitteen näkökulmasta alkaisi seuraavan asunnon etsintä olla ajankohtaista. Kolmannen asunnon kohdalla olemme taas palanneet miettimään etsitäänkö nyt vuokralle laitettavaa pitkän salkun kohdetta vai olisiko nyt aika flipata. Valintaa näiden vaihtoehtojen välillä emme ole vielä tehneet, joten silmät ovat auki molemmille vaihtoehdoille.

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä.

Etsintä

Etsintäalueen suhteen emme ole tehneet muutosta. Keskitymme edelleen ratojen varsiin pääkaupunkiseudulla ja kehyskunnissa. Rata voi olla juna, ratikka tai metro. Asunnon tulisi olla maksimissaan 3 kilometriä lähimmältä asemalta.

Etuoven, Oikotien ja muutaman kiinteistövälitysfirman hakuvahdit ovat olleet kokoajan toiminnassa ja passiivista seurantaa olemme suorittaneet koko ajan, vaikka emme aktiivisesti olekaan tarjonneet asunnoista. Hakuvahtien perusteella vaikuttaisi että asuntoja liikkuu ihan hyvin. Meidän kohdesegmenttien osalta hinnat eivät ole juurikaan muuttuneet viimeisen puolen vuoden aikana. Hiukan mietityttää tuleeko markkinoille Harri Hurun lanseeraaman määritelmän mukaisia motivoituneita myyjiä koronan aiheuttamien irtisanomisten takia. 2020 selvittiin vielä melko pienillä vaurioilla ja konkurssisuoja vähensi konkursseja, mutta miten käy 2021 jos kituuttavien firmojen selkäranka katkeaa.

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä.

Markkinatilanne

Asuntoilmoituksia seuratessa vaikuttaa siltä, että asuinalueiden välisissä hintatasoissa ei ole tapahtunut suurtakaan muutosta. Eri kaupungeissa joita olemme seuranneet, samat alueet ovat halvempia kuin toiset.

Helsingin kantakaupungista ja sen läheisyydestä ei edelleenkään meidän vahteihin osu kuin satunnaisesti väärin kirjattuja ilmoituksia. 25 000 euroa Vallilasta ei ole uskottava, ja jos sattuu käydä vilkaisemassa ilmoituksen onkin se jo korjattu yli 200 000 euron. Helsingistäkin löytyy alueita jotka osuvat meidänkin hakuihin. Itä-Helsingin perukoilla on alueita joilla taloyhtiöihin on tulossa isoja remontteja. Osa taloyhtiöistä päätyy jopa purkamaan koko talon ja rakentamaan tontille uuden.

Muutamat alueet pistävät silmään myös erikoisen korkealla hintatasollaan, jota emme ole pystyneet itsellemme perustelemaan. Espoo vaikuttaa kalliilta verrattuna Vantaaseen, mikä liittynee kaupungin imagoon ja haluttavuuteen yleisemmin. Vantaan sisällä Tikkurila tuntuu olevan haluttu, ja siellä hintataso onkin korkeampi kuin ympäristössä. Koivukylä-Havukoski alueelta löytyy edullisia asuntoja, mutta Korson seutu vaikuttaa ylihintaiselta. Keravalla tilanne on Vantaan kaltainen, ja keskustan alueella hintataso on selkeästi korkeampi kuin hiukan kauempana keskustasta.

Kaikilla näillä alueilla on paljon taloja, jotka ovat putkiremontissa tai se on ajankohtainen viiden vuoden sisällä. Putkiremontin riski vaikuttaisi olevan suurin yksittäinen hintoihin vaikuttava tekijä, joskin alueen mainetta ei voi aliarvioida.

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä.

Näiden ajatuksien siivittämänä kolmannen asunnon etsintä jatkuu ja kohteita laitetaan exceliin. Vajaan kahden vuoden kokemuksella alkaa jo melko nopeasti tunnistamaan asunnon osoitteen ja hinnan mukaan potentiaaliset sekä ei jatkoon -kohteet. Niinpä exceliin tulee hiukan vähemmän uusia kohteita tällä hetkellä, kun lisäämme sinne vain potentiaaliset kohteet. Kirjaamme exceliin myös jokusen muun kohteen joita haluamme seurata mahdollisen tulevan kehityksen näkökulmasta. Kolmannen asunnon osalta tavoitteena on siirtyä aktiivisempaan etsintään ja kaupat ovat ajatuksissa kesän korvilla.

Asunto Espanjassa

Asunto Espanjassa

Asunto Espanjassa.

Pitkän tähtäimen tavoitteemme on saada asunto Etelä-Euroopasta. Onko asunto Espanjassa vai jossain muualla, jää nähtäväksi. “Kesämökillä” olisi kiva viettää kesälomat ja syksyllä syyslomat. Syksyllä esim. Espanjassa on vielä ihanan lämmintä. Kun emme ole paikalla, tavoite on saada “kesämökki” vuokrattua eteenpäin vuokratulojen toivossa. Kuten jo edellisessa postauksessa kävimme läpi, olemme nyt haarukoineet maavaihtoehtoja “kesämökillemme”.

Olemme tutkineet Etelä-Euroopan kohteita siinä toiveissa että saamme hankittua “kesämökin” sieltä jonkun ajan sisällä. Esim Lomakoti ulkomailta– sivustoilla löytyy todella kattavasti tietoa asunnon hankkimisesta ulkomailta. Sieltä löytyy hyviä koottuja tietopaketteja myös siitä mitä on laittaa oma loma-asunto vuokralle. Se ei ole ihan yhtä helppoa kuin mitä se on täällä Suomessa.

Asunto Espanjassa.

Maan valinta

Maan valinnassa harkitsimme lähes kaikkia Välimerelle ulottuvia valtioita, mutta lopulta valinta tehtiin Italian ja Espanjan välillä. Italiassa ruoka on vaan niin hyvää, eikä maisemissakaan ole mitään vikaa. Lopulta Espanja vei voiton. Koemme että Espanjan Aurinkorannikolla on saatavilla varsinkin suomenkielista apua moniin asioihin. Tulemme tarvitsemaan palveluntarjoajan apua esim. vuokralaisten vaihtuessa ym. Luotamme silti suomalaisiin enemmän kuin esim. italialaisiin tai espanjalaisiin. Eli Espanja se sitten on!

Seuraava rasti onkin sitten valita kohdealue, josta lähdemme asuntoa havittelemaan. Selvä on, että asunnon pitäisi olla ns. Aurinkorannikolla. Emme lähde edes katselemaan mitään ns. kalliilta alueelta kuten esim. Marbellasta tms. Haemme kohtuuhintaista, mutta hyvällä sijainnilla olevaa asuntoa, jotta saisimme sen edelleen vuokrattua. Tämä onkin helpommin sanottu kuin tehty!

Asunto Espanjassa. Uima-allas vai ei?

Kerrostalo- vai rivitalo

Ennen kuin alamme katsoa kohdealuetta, meidän oli päätettävä minkälaista asuntoa haemme. Kerrostaloasuntoa vai esim. rivitaloasuntoa? Kerrostaloasunto olisi helpompi huoltojen kannalta, mutta olemme asuneet omakotitalossa lähes 20 vuotta niin kynnys lähteä kerrostaloon on suuri. Mietimme mitä me oikeastaan haemme tältä asunnolta. Mitä haluamme tehdä sillä ja mitkä on meille semmoisia mistä emme voi luopua. Yksi mistä on hankala luopua, on piha. Sitä ei tarvitse olla paljon, mutta se on ehdoton. Varsinkin etelässä, on ihana mennä illalla istuskelemaan ulos ja syömään päivällinen paikallisten tyyliin ulkona. Ja tämä vaatii pihan, pelkkä parveke ei riitä siihen. Tämä säästää myös päivälliskustannuksia, koska voi jäädä omalle asunnolle syömään, ei ole pakko lähteä mihinkään. Pihallisia asuntovaihtoehtojakin on vielä monia. Rivitalo, paritalo ja omakotitalo. Mieluisasti ottaisimme rivitalon, jossa pitää tietysti olla allas käytössä. Rivitalossa on myös parempi mahdollisuus päästä uima-altaaseen kiinni. Tässä mallissa kustannukset jaetaan useiden omistajien kesken. Emme tietysti poissulje muita vaihtoehtoja, mutta tästä on hyvä jatkaa eteenpäin tarkemman asuinalueen valintaan. Pysy kuulolla, jatkamme asunto Espanjassa sarjaa kun pääsemme asiassa eteenpäin.

Palmun alla "kesämökki".
Asuntosijoittamisen tavoitteet 2021

Asuntosijoittamisen tavoitteet 2021

Asuntosijoittamisen tavoitteet 2021

Vuosi 2020 oli meille ensimmäinen vuosi asuntosijoittajina. Vaikka ensimmäisen asunnon hankinta osuikin jo vuodelle 2019, ensimmäinen vuokralainen muutti sisään vasta 2020 alusta. Asuntosijoittamisen tavoitteet vuonna 2020 olivat varsin epämääräiset, kunhan ensimmäinen asunto pyörisi kassavirraltaan positiivisena ja ilman tyhjiä kuukausia. Vuosi 2020 oli varsin erilainen globaalin pandemian myötä, ja jossain vaiheessa mietimmekin miten kaikki vaikuttaa asuntosijoittamiseen. Ensimmäisen vuoden tuloksista kerroimme viime viikon artikkelissa.

Kokemuksen kartuttua ajattelimmekin määritellä vuoden 2020 tavoitteet hiukan tarkemmin. Tavoitteita mietittäessä lähestyimme aihetta muutamasta eri näkökulmasta. Yhtenä lähtökohtana mietinnöille oli nykyisten kahden asunnon ja niissä asuvien vuokralaisten palveleminen. Toisena näkökulmana mietimme portfolion laajentamista. Ja kolmantena laajentamista ulkomaille.

Nykyiset asunnot

Omistamme tällä hetkellä 2 asuntoa, joissa molemmissa on vuokralaiset. Molemmat vuokralaiset vaikuttavat halukkailta asumaan asunnoissa pitkään, mikä sopii meille oikein hyvin. Koronan aiheuttaman epävarmuuden myötä päädyimme jäädyttämään vuokrankorotukset tässä kohdin, arvioidaan tilannetta uudestaan 2021 lopulla. Nykyisten asuntojen osalta ei tälle vuodelle ole myöskään tulossa merkittäviä remontteja. Asuntosijoittamisen tavoitteet nykyisten asuntojen osalta säilyvät hyvin samankaltaisina kuin edellisenäkin vuotena. Pidetään vuokralaiset tyytyväisinä, jotta ei tulisi tyhjiä kuukausia. Numeroiden valossa tavoitteita voidaan mitata kassavirtapositiivisuuden kautta.

Yksi asuntosijoittamiseen vaikuttavista tekijöistä on taloyhtiön kunto. Molemmissa taloyhtiöissä, joissa meidän asunnot sijaitsevat, on lähivuosina edessä linjasaneeraus. Tärkeä remontti, joka voidaan hoitaa fiksusti taloyhtiön arvo säilyttäen tai sitten vähemmän fiksusti. Olemme myös kiinnostuneita taloyhtiön tilasta, ja sitä kautta löyhänä tavoitteena olisi hakeutua ainakin toisen taloyhtiön hallitukseen.

Uudet asunnot

Asuntosijoittamisen tavoitteet 2021

Pitkän ajan tavoitteena on laajentaa asuntojen määrä yli kymmeneen asuntoon. Tätä silmällä pitäen olemme jo alussa asettaneet tavoitteeksi noin asunto per vuosi vauhdin. Toisen asunnon osalta emme ole vielä hakeneet uutta hinta-arviota, mutta sekin lienee edessä vuonna 2021. Uusien asuntojen osalta tavoitteen vuodelle 2021 on hankkia yksi uusi vuokrattava asunto. Tutkimme myös mahdollisuutta flipata yksi asunto sijoitettavan pääoman lisäämiseksi.

Ulkomaille laajentaminen

Asuntosijoittamisen tavoitteet 2021 viimeinen kohta sivuaa pitkäaikaista haavetta omistaa loma-asunto jostain lämpimästä paikasta. “Kesämökin” hankinta itsessään ei olisi asuntosijoittamista meidän näkökulmasta. Loma-asunnon hankintaan on tullut mukaan ajatus vuokrata sitä muille, sillä aikaa kun emme itse sitä käyttäisi. Emme usko, että loma-asunnon hankinta realisoituu vielä tänä vuonna, mutta tavoitteena olisi rajata alue kahteen tai kolmeen kaupunkiin/alueeseen ja mikäli korona-pandemia sallii, käydä tutustumassa ainakin yhteen alueista. Tätäkin projektia seuraamme omassa kirjoitusten sarjassa sitä mukaan kun projekti etenee.

Asuntosijoittamisen vuosikatsaus 2020

Asuntosijoittamisen vuosikatsaus 2020

Ensimmäinen vuosi asuntosijoittajana ja vuokranantajana alkaa olla takana, joten lienee hyvä tehdä vuosikatsaus ensimmäiseen vuoteen. Samalla esittelemme meidän tärkeimmät tunnusluvut ja niiden laskukaavat.

Asuntosijoittamisen vuosikatsaus 2020.

Kassavirta

Meidän tärkein tunnusluku on kassavirta. Kaikkien kohteiden kassavirran pitää olla positiivinen. Varsinkin näin alkuvaiheessa tämä on erittäin tärkeää. Lähestyttäessä kymmentä asuntoa, saatamme miettiä voisiko jokin muuten mielenkiintoinen kohde olla hiukan kassavirraltaan negatiivinen ja sitä kompensoitaisiin muiden kohteiden kassavirralla.

Kassavirran kaavana käytämme:

kassavirta = vuokratulo – lainanlyhennys – verot

Vuokratulo lasketaan vähentämällä saadusta vuokrasta vastikkeet ja sijoituslainan korot. Vuokratulon laskennassa on hiukan vaihtelua eri sivustoilla, mutta lopputulos on sama. Eroavaisuudet ovat ryhmittelyssä, vähennetäänkö korot jo tässä vaiheessa vai vasta vuokratulon laskemisen jälkeen. Tällöin usein eritellään vuokratulo ja verotettava vuokratulo. Omissa laskelmissa olemme nuo yhdistäneet.

Verot lasketaan vuokratulosta. Vuonna 2020 pääomavero on 30% (tai 34% 30 000 euroa ylittävältä osalta). Sijoituslainan korot vähennettiin jo vuokratuloa laskettaessa, ne ovat verovähennyskelpoisia. Sijoituslainan lyhennykset eivät ole verovähennykelpoisia, toisin kuin tuloutetut rahoitusvastikkeet, jolloin yhtiölainan osalta myös lyhennykset saa vähentää verotuksessa.

Asuntosijoittamisen vuosikatsaus 2020.

Vuokratuotto %

Vuokratuotto % on toinen mittari, mitä seuraamme etenkin kohteita etsittäessä. Meille vuokratuotto % on enemmän “pulssimittari”, joka kertoo nopealla vilkaisulla kannattaako kohteen kartoitusta jatkaa. Laskemme kaikkien kohteiden osalta sekä ilman remontteja, että remonttien kanssa vuokratuotto %:n. Ilman remontteja raja-arvona meillä on 6% ja remonttien kanssa 5%. Remonteissa pyrimme arvioimaan seuraavan viiden vuoden aikana realisoituvat remontit.

Vuokratuotto % ilman remontteja = (kuukausivuokra – vastikkeet) * 12 / (velaton hinta + varainsiirtovero)

Vuokratuotto % remontit huomioiden = (kuukausivuokra – vastikkeet) * 12 / (velaton hinta + remontit + varainsiirtovero)

Kassavirtatuotto %

Uusimpana mittarina olemme alkaneet laskea kassavirtatuotto %:a. Tunnusluvun tarkoituksena on kertoa sijoituksen tuotto velkavipu huomioiden. Kassavirtatuotto %:a seuratessa tavoitteenamme on ylittää 10%, mikä molemmilla sijoitusasunnoillamme toteutuu. Ensimmäiset kaksi sijoitusasuntoamme on hankittu 100% lainoituksella, vain varainsiirtoverot on maksettu käteiskassasta. Tällöin kaavan omarahoitus kohtaan tulee varainsiirtoveron määrä.

Kassavirtatuotto % = kassavirta (ennen veroja) / omarahoitus * 100%

2020 vuosikatsaus

Koronan aiheuttamasta yleisestä epävarmuudesta huolimatta, ensimmäisen asunnon kanssa kaikki on sujunut mallikkaasti. Vuokrat ovat saapuneet ajallaan eikä tyhjiä kuukausia ole ollut. Ensimmäisen asunnon arvoa saatiin nostettua n. 7% pintaremontilla. Arvonnousua päästiin hyödyntämään toisen asunnon rahoituksessa.

Toista asuntoa ei ole vielä arvioitettu uudestaan, mutta alueen hintatasoon verrattuna kauppahinnan pitäisi olla hiukan yli 10% alle markkinahinnan. Asunnon arvoa tarkistellaan varmasti ensi vuonna seuraavan kohteen rahoituksen yhteydessä. Toisen asunnon vuokraaminen sujui hyvin ja vuokralainen löytyi ensimmäisten hakijoiden joukosta muutamassa päivässä. Näin tyhjäksi kuukaudeksi jää ainoastaan asunnon hankintaa seuraava täysi kuukausi, kun odotellaan vuokralaisen edellisen asunnon irtisanomisajan kulumista.

Vuosikatsaus tunnuslukuina

Vuoden 2020 aikana tyhjiä kuukausia on ollut yksi. Vuoden aikana hankittu asunto oli tyhjillään ensimmäisen kuukauden, kun vuokralainen joutui irtisanomaan edellisen asunnon. Kassavirraltaan molemmat asunnot ovat olleet positiivisia. Molempien asuntojen vuokratuotto % pyörii n. 8% tasolla ilman remonttivarauksia, ja 5% remonttivarauksilla. Kassavirtatuotto % on vuoden päättyessä 15-17% kummassakin asunnossa. Lukujen valossa 2020 on sujunut maailmaa ravisuttaneesta pandemiasta huolimatta erittäin hyvin.

Asunto Etelä-Euroopasta

Asunto Etelä-Euroopasta

Espanja vai Italia?

Syksyn harmaus ja sateet saivat taas kerran ajatukset aurinkoisempiin paikkoihin. Koronan asettamat rajoituksen matkusteluun ovat myös saaneet matkakuumeen huippuihinsa. Kuinka ihanaa olisikaan istua Italialaisessa ravintolassa syömässä pastaa tai pizzaa. Omalla pizzauunilla tehtynä pizza on erittäin hyvää, mutta silti aivan eri kuin syödä pizzaa Roomassa. Tästäpä nousi esiin jo vuosia mietityttänyt haave hankkia toinen asunto Etelä-Euroopasta, jossa viettää loma-ajat ja sitten joskus eläkepäiviä. Muina aikoina asuntoa voisi vuokrata ja saada sen näin tuottamaan.

Asunto Etelä-Euroopasta. Lentokonneella "mökille"?

Mistä asuntoa etsisi?

Etelä-Eurooppa on melko laaja käsite. Ensimmäisenä mieleen tuli Espanja ja toisena Italia. Tuttavapiiristä löytyy ihmisiä joilla on asunto jommassakummassa näistä maista. Naapurustosta löysimme satunnaisen keskustelun kautta myös tutun, jolla on asunto Bulgariassa.

Italian ollessa meidän suosikki maa lomailuun Etelä-Euroopassa. Espanjan tullessa heti kannoilla. Espanjan kohdalla tarkastelussa on vain manner-Espanja. Olemme tykästyneet nimenomaan Barcelonan seutuun, eteläisen rannikon ollessa myös kiinnostava. Portugali on tältä osin vielä kartoittamatta, mutta edelleen mahdollinen ajatuksen tasolla. Itäisempi Etelä-Eurooppa olisi kiinnostava hintatasonsa kautta, mutta jotenkin meille kuitenkin Espanja ja Italia tuntuvat luontevammilta.

Italia ja Espanja ovat isoja maita kumpikin ja alueelliset erot ovat varmasti suuria. Myöskin etäisyyksien kannalta alueet rajautuvat jonkin verran jo logistiikan kannalta. Tai voisiko asunnon hankkia sittenkin hiukan kauempaa esimerkiksi parin tunnin automatkan päästä?

Asunto Etel-Euroopasta. Kuva Rooman matkalta.

Asunnon välityspalvelut

Olemme katselleet netistä asuntoja muutaman välittäjän sivuilta. Ensimmäinen on lomakotiulkomailta. Täällä on myynnissä asuntoja/taloja Espanjasta, Italiasta, Turkista, Kroatiasta ja Ranskasta. Näillä on luotettavan oloiset nettisivut ja heillä on kohdistettu tietoa nimenomaan asuntosijoittajille. Ainoa ongelma vielä on, tarjonnan runsaus. Toinen käyttämämme sivu on remaxin sivut. Heillä on hyvin tietoa asunnon ostamisesta ulkomailta ja miten se eroaa suomalaisesta asuntokaupasta. Hiukan vielä mietityttää eri palveluiden luotettavuus, sen osalta tutkimukset jatkuvat ja palaamme tähänkin aiheeseen matkan edetessä. Vinkkejä hyvistä välityspalveluista voit jättää kommentteihin.

Asunto Etelä-Euroopasta. Kreikan saaristoa.

Asunto Etelä-Euroopasta on vielä haave, mutta tavallaan asia on jo päätetty, jolloin siitä on tullut tavoite. Jatkamme tämän puntarointia ja suunnittelua ja tavoitteena olisi saada alueita rajattua. Rajaamisen kautta selviää myös tarkemmin hintataso. Jospa korona tästä positiivisten rokoteuutisten seurauksena hellittäisi ja pääsisimme ensi kesänä Espanjaan tai Italiaan katselemaan alueita ja “potkimaan renkaita”. Asunto Etelä-Euroopasta sarja jatkuu sitä mukaan kun projektimme etenee, pysy kuulolla.

Kirjoja asuntosijoittamisen tueksi

Kirjoja asuntosijoittamisen tueksi

Tässä jutussa ajattelimme jakaa lyhyen yhteenvedon kirjoista joita olemme lukeneet/kuunnelleet reilun vuoden aikana. Kirjoissa on mukana suoraan asuntosijoittamiseen liittyviä, mutta myös muutama muu yleisemmin sijoittamiseen liittyvä opus. Osan kirjoista olemme lukeneet fyysisinä, osa on ostettu e-kirjoina. Äänikirjojen kuuntelussa meillä on käytössä tällä hetkellä Audible ja Elisa Kirja. Audible on toiminut erittäin hyvin, mutta palvelussa ei ole suomenkielisiä kirjoja. Elisa Kirja tuli joskus ladattua, ja sitä kautta on muutaman kerran vuodessa tullut mahdollisuus valita ilmaiseksi lahjana jokin e- tai äänikirja. Kirjojen osalta osan olemme ostaneet, ja osan lainanneet kirjastosta. Kirjastossa tosin ainakin pk-seudulla ovat varausjonot olleet todella pitkiä.

Tässä myös affi-linkki AdLibriksen verkkokauppaan, www.adlibris.com josta voi ostaa alla esitellyt kirjat. Kirjat voi ostaa monesta paikasta, affi-linkin kautta ostettuna tuet tämän blogin ylläpitämistä.

Osta-vuokraa-vaurastu

Kirjoja: Osta Vuokraa Vaurastu

Joonas Oravan ja Olli Turusen kirja on suomenkielisten asuntosijoituskirjojen klassikko. Tämän kirjan lukemisella mekin aloitimme. Kirjassa selitetään erittäin helpolla kielellä asuntosijoittamisen periaatteet. Kirja on helppolukuinen. Kirjassa on käyty läpi asunto-osakeyhtiön tärkeimmät remontit, joiden suuruusluokan tuntemus auttaa arvioimaan asuntokohteiden lukuja ja remonttivarauksia. Ehdottomasti suositeltava kirja kaikille asuntosijoittamisesta kiinnostuneille.

Rich Dad, Poor Dad

Kirjoja: Rich Dad Poor Dad

Toinen klassikko! Robert Kiyosakin kuvaus kahden eri ajattelutavan vaikutuksista vaurastumiseen. Tämä kirja nousee tasaisen varmasti esille erilaisissa sijoittamista koskevissa blogeissa ja popdcasteissa. Erityisesti kirjan tapa esittää vaurastuminen nelikentän kautta avaa silmiä mitkä asiat tuovat lisää vaurastumiseen ja mitkä syövät sitä.


The Millionaire Real Estate Investor

Kirjoja: The Millionaire Real Estate Investor

Gary Kellerin, Dave Jenksin ja Jay Papasanin The Millionaire Real Estate Investor kirja nousee myös hyvin usein esiin. Kiyosakin kirjan ollessa monen mielestä se ykköskirja, meidän mielestä tämä oli vielä parempi. Osa kirjan opeista luonnollisesti ei sovellu suoraan Suomessa käytettäväksi, mutta suurelta osin soveltuu hyvin tai on sovellettavissa. Kirjan ajatusmalli on kuitenkin se tärkein osa-alue ja se on täysin soveltuva myös kotoisille markkinoille.

Edellä mainitut kolme kirjaa ovat muotoutuneet meille tärkeimmiksi. Näiden lisäksi olemme lukeneet tai kuunnelleet useita muitakin kirjoja sekä sijoittamiseen liittyen että siihen suoraan liittymättömiä. Elon Musk oli kirjana erittäin mielenkiintoinen katsaus Muskin elämään. Intelligent Investor on mainittu sijoittamisen raamattuna, joskin tavalliselle aloittelevalle sijoittajalle se on melko tuhti teos ja edellyttää jonkin verran termien tuntemusta.

Toinen sijoitusasunto!

Toinen sijoitusasunto!

Aloittaessamme asuntosijoittamista, asetimme tavoitteen kymmenen vuotta ja kymmenen asuntoa. Tavoitteelle asetettiin sen jälkeen tarkennuksia asuntosijoitusstrategian kautta. Ensimmäisen asunnon löytymiseen meni muutamia kuukausia, ja sen vuokraamisen jälkeen aloitimme toisen sijoitusasunnon etsinnän. Etsintä saatiin vihdoin päätökseen ja lähes vuotta myöhemmin toinen sijoitusasunto on nyt ostettu.

Toinen sijoitusasunto saavutettu syyskuussa!

Etsintä aloitettiin tammikuussa 2020 ja helmikuussa meillä olikin Keravalla mielenkiintoinen peruskuntoinen remontoitava kohde. Tällä kertaa kuitenkin hävisimme tarjouskilpailun 200 eurolla. Alkuun hiukan harmitti, mutta maaliskuun koronakurimuksessa jo mietimme, ehkä olikin hyvä että kohde meni ohi. Koronan aikana keskityimme pitkälti omiin remontteihimme, joista täälläkin olemme kirjoitelleet. Samalla kuitenkin seurasimme mitä markkinoilla tapahtuu.

Vaikka korona ei vielä olekaan ohi, ja näyttää tekevän toista tulemistaan, muutamia ajatuksia miten korona on näyttäytynyt asuntokaupassa. Huhtikuun ja toikokuun pahimpina aikoina tuntui ettei markkinoille tullut juurikaan meidän hakukriteereihin sopivia asuntoja. Alku kesästä mietimme miten pandemia vaikuttaa meidän pitkän aikavälin tavoitteeseen ja milloin viimeistään pitäisi löytää toinen sijoitusasunto. Samalla ajatuksissa hyvin sekavat mietteet miten pandemia vaikuttaa asuntojen hintoihin. Nyt lokakuussa taaksepäin katsottuna vaikuttaisi, että hintoihin ei selkeää pudotusta ole tullut ainakaan pienemmissä asunnoissa. Monella alueella pyynnit ovat olleet samalla tasolla, ja välittäjiltä kuultu myös jopa hintojen nousuja joillakin alueilla.

Elokuussa markkina näytti taas heräävän ja markkinoille alkoi tulla asuntoja. Pyynnit edelleen hyvin lähellä ennen koronaa pyydettyjä hintoja. Nyt kuitenkin joukosta alkoi löytyä myös kohteita, joita laitoimme seuranta exceliin. Elokuussa myös pankin puolelta tuli vihreää valoa lainalupauksen muodossa.

Toinen sijoitusasunto aikataulussa.

Toinen sijoitusasunto löytyy

Elokuu meni vielä kohteita seuraillessa, mutta syyskuussa alkoi tapahtua. Exceliin oli alkusyksyn seurannassa noussut puolen tusinaa potentiaalista kohdetta. Näistä kolme, kaikki Keravalta, näyttivät lupaavimmilta. Kaksi kohdetta sijaitsi samalla alueella kuin ensimmäinen sijoitusasuntomme. Kaikki kolme olivat kassavirraltaan positiivisia ja vuokratuottoprosentit yli 5%.

Valitsimme kandidaateista yhden, jota aloimme tutkimaan tarkemmin. Taloyhtiön papereista ei löytynyt esteitä. Excelin kassavirtalaskelmat näyttivät erittäin hyviltä pk-seudun normaaleihin lukuihin nähden. Asunto oli myös ollut markkinoilla n. kaksi kuukautta, tästä nousi ajatus josko kyseessä olisi Harri Hurunkin usein mainitsema motivoitunut myyjä.

Myyjän motivaatiota lähdettiin testaamaan tarjoamalla “niin että hävettää”, n. 20% alle pyynnin. Tähän myyjältä tulikin hyvin nopeasti vastatarjous. Muutaman kierroksen jälkeen päädyimme n. 10% alle pyynnin, jolla tarjous hyväksyttiin.

Toinen sijoitusasunto on vihdoin toteutunut. Toisen asunnon löytymiseen ja ostamiseen meni 11 kuukautta. Toistaiseksi olemme aikataulussa tavoitteen saavuttamiseksi. Seuraavaksi alkaa vuokralaisen etsintä.

Asuntosijoitusstrategiamme – osa 2

Asuntosijoitusstrategiamme – osa 2

Asuntosijoitusstrategiamme - osa 2.

Edellisessä osassa aloitimme asuntosijoitusstrategiamme kuvaamista. Artikkelissa pohdittiin flippaamista sekä osta-ja-pidä -strategiaa, sekä asunnon sijainnin merkitystä. Tässä osassa jatkamme saman aiheen ympärillä, keskittyen enemmän kohteen tasolle.

Koko, kunto, ikä

Etenkin yksiöistä on pk-seudulla todella kova kilpailu. Myöskin flippaajia tuntuu olevan liikkeellä ja huonokuntoisistakin on usein useampia kiinnostuneita. Monella alueella kaksion voi saada lähes samaan hintaan kuin yksiön. Kaksioissa pitää luonnollisesti huomioida korkeammat vastikkeet ja jyvitykset remonteista. Toisaalta myös vuokraa voi pyytää enemmän. Olemme toistaiseksi jättäneet uudistuotannon pois meidän strategiasta. Vaikka uudet kohteet ovat remonttija huoltovapaita, on niiden hintataso yleisesti ottaen liian korkea kassavirtalaskelmaan. Uudiskohteissa myös suuret yhtiölainat ja niiden lyhennysvapaat tekevät laskelmista hiukan monimutkaisempia. Alkuun hyvinkin kannattavalta vaikuttava kohde voi muuttua tappiolliseksi lyhennysvapaiden loppuessa.

Olemmekin strategiassamme keskittyneet vanhoihin asuntoihin. Vanhoissa asunnoissa potentiaali nostaa asunnon arvoa omin toimin on meille huomattavan kiinnostava asia. Vaikka asunnon arvon nostaminen ei suoraan vaikuta tuloihin, on sillä epäsuoria vaikutuksia. Remontoitu asunto on useilla alueilla helpompi vuokrata ja vuokraa voi mahdollisesti pyytää hiukan alueen keskiarvon yli. Arvonnousun hyöty tulee esiin selkeämmin uudelleen rahoittamisen kautta, tähän palataan varmasti tulevissa artikkeleissa.

Meidän asuntosijoitusstrategiamme - osa 2. Iguaani Bahamalla.

Ei tunteella vaan faktoilla!

Sijoitusasuntokandidaattien arvostamiseen rakensimme google sheets-taulukon, johon keräämme kaikki mielenkiintoiselta kuulostavat kohteet laitetaan taulukkoon. Taulukko kertoo hyvin nopeasti vuokratuottoprosentin ja kassavirran. Taulukon avulla on myös helppo haarukoida millä hinnalla asunto kannattaisi ostaa, jotta täyttää meidän kriteerit. Hyviä pohjia löytyy useammaltakin asiaan perehtyneeltä sivustolta. Meidän versio on muokattu yhden asuntosijoittamisen perusteoksen, Osta, vuokraa ja vaurastu -pohjalta. Myös pankilta todennäköisesti löytyy oma versionsa.

Yksityinen vai yritys

Alusta asti mietinnässä on ollut myös kysymys sijoittaako yksityisesti vai perustetaanko yritys. Ensimmäisten asuntojen kohdalla rahoitusneuvotteluissa tuli hyvin selväksi, että rahoituksen kannalta yksityisesti sijoittaminen oli ainoa ratkaisu. Samaan ajatukseen päädytään useilla asuntosijoittamiseen keskittyvillä sivustoilla. Eri lähteiden mukaan vaikuttaisi asuntojen lukumäärän asettuvan johonkin viiden ja kymmenen väliin, ennen kuin yrityksen kautta sijoittaminen on oikeasti kannattavaa.

Näissä kahdessa artikkelissa on kuvattu meidän ajatuksia ja niiden pohjalta muotoutunut asuntosijoitusstrategiamme. Tämä vaikuttaisi tällä hetkellä sopivan meille, mutta jokaisen sijoittajan tulee miettiä strategia omista lähtökohdista. Näissä ei ole yhtä oikeaa valintaa, ja mikä sopii meille ei välttämättä toimi muissa kaupungeissa tai alueilla. Toivottavasti tämä herätti ajatuksia ja löydätte oman strategianne.

Meidän asuntosjoitusstrategia – osa 1

Meidän asuntosjoitusstrategia – osa 1

Meidän asuntosjoitusstrategia - osa 1

Asuntosjoittamista aloitettaessa varmasti kaikilla on jonkin asteinen asuntosjoitusstrategia ainakin mielessä. Osalla se on hyvinkin tarkka, ja toisilla kasa ajatuksia ja suuntaviivoja joiden pohjalta edetä. Meille oli alusta asti hyvin selvää, että määrittelemme asuntosijoitusstrategian, jonka perusteella asuntosijoitukseen liittyviä päätöksiä teemme. Asuntosjoitusstrategia tarkistetaan ja tarkennetaan pari kertaa vuodessa pohjautuen matkan varrella opittuun.

Flippaus vai osta-ja-pidä?

Ensimmäinen valinta ja kaiken pohja on lähestymistavan valinta. Aiommeko ostaa asuntoja tarkoituksena nostaa niiden arvoa remontoimalla ja myydä sitten eteenpäin, tätä kutsutaan myös flippaamiseksi. Vai ostammeko asuntoja pitkään salkkuun ja toimimme vuokranantajina. Merkittävänä erona lähestymistavoissa on tulonmuodostuminen. Flippauksessa tärkeää on kyetä nostamaan asunnon arvoa enemmän kuin remontin kustannus ja tuotoksi muodostuu myyntivoitto veroilla vähennettynä. Osta-ja-pidä strategiassa arvonousulla ei tuottojen suhteen ole samanlaista merkitystä. Toki on mukavaa, jos arvo nousee, mutta se ei vaikuta tuloihin. Meidän strategiaksi muodostui alusta asti osta ja vuokraa -strategia. Mutta emme kuitenkaan ole sulkeneet pois mahdollisuutta noudattaa osta-remontoi-myy-strategiaa, mikäli sopiva kohde sattuu kohdalle. Teimme pintaremontin ensimmäiseen sijoitusasuntoomme, joten remontointi ei ole vierasta. Flippaamista voisimme käyttää jossain kohtaa sijoituspääoman kasvattamiseen.

Osta-ja-pidä -strategiassa ostamme asuntoja ja tarkoituksena on pitää niitä salkussa vuosia tai kymmeniä vuosia. Valitussa strategiassa asunnon arvonnousulla ei ole merkittävää roolia, vaan tulovirta muodostuu asukkaan maksamasta vuokrasta. Asunnon arvolla ja arvonnousulla on merkitystä asunnon vakuusarvon määrityksessä ja sitä kautta asuntoa vasten saatavassa rahoituksen määrässä. Valitussa strategiassa meille tärkeintä on positiivinen kassavirta. Kassavirtaa laskettaessa otamme huomioon vuokran, josta vähennetään vastikkeet, lainanlyhennykset, tiedossa olevat lähitulevaisuudessa aktivoituvat uudet pääomavastikkeet sekä verot.

Meidän asuntosjoitusstrategia. Sijainti!

Sijainti, sijainti, sijainti!

Sijainti on sijoitusasunnossakin yksi tärkeimmistä, ellei jopa tärkein kriteeri. Hyvällä sijainnilla olevat asunnot on helpompi vuokrata. Sijainteja mietittäessä yksi hyvä apuväline on miettiä millaisia vuokralaisia on hakemassa ja millaisia tarpeita heillä voisi olla. Monissa blogeissa ja podcasteissa puhutaan paljon pk-seudun kalleudesta ja sitä kautta huonosta vuokratuotosta. Toisaalta muuttoliike keskittyy suurimpiin kaupunkeihin. Yliopistokaupungit voisivat olla mielenkiintoinen kohde, mutta emme ole vielä tutustuneet niihin riittävästi. Paikallistuntemus on sijoitusasunnon hankinnassa erittäin tärkeää. Meidän asuntosjoitusstrategia keskittyy pk-seutuun ja sen kehyskuntiin, lisäksi rajasimme alueen raideliikenteen varrelle ja muutaman kilometrin säteelle rautatieasemista.

Seuraavassa osassa pureudutaan asuntoon liittyviin strategisiin valintoihin.

Toisen sijoitusasunnon hankinta

Toisen sijoitusasunnon hankinta

Toisen sijoitusasunnon hankinta.

Ensimmäisen sijoitusasunnon hankintaan meni aikaa n. 4 kuukautta. Samalla asetimme tavoitteeksi seuraavan vuoden aikana hankkia vähintään yksi mielellään kaksi uutta sijoitusasuntoa. Helpommin sanottu kuin tehty!

Oman lisänsä hankaluuksia kuvioon toi maailman yllättänyt korona pandemia. Koronan varjolla päädyimme remontoimaan omaa kotiamme, jolloin sijoitusasuntojen seuranta jäi hiukan vähemmälle. Remontissa vaihdoimme laattalattian ja maalasimme yläkerran lattiat.

Kohteen valitseminen

Ennen koronaa kiikarissa oli pari hyvää kohdetta, mutta niissä hävisimme tarjouskilpailun. Vaikka kesällä muutama periaatteessa ihan hyvä kohde markkinoilla olikin, ei vastaan tullut yhtään helmeä. Koronan aikana monelta suunnalta tuli huhuja, että asuntojen hinnat voisivat laskea kriisin keskellä. Vaikuttaisi siltä, että myyjätkin ovat olleet varpaillaan, ja odottelevat parempia aikoja. Eli kriteereihin soveltuvia kohteita on ollut vähän markkinoilla. Elokuussa vaikutti siltä, että markkina alkaisi piristymään ja kohteita alkoikin tulla listoille. Tuntemus sai tukea, kun juttelimme muutaman lähialueen kiinteistövälittäjän kanssa. Elokuussa oli ainakin heillä kauppa alkanut käydä vilkkaasti, mutta vieläkin enemmän saisi tulla kohteita välitettäväksi.

Mielenkiinnolla olemme seuranneet myös mm. sijoitusovi.com:n markkinointia. Heiltä on tullut useampi kohde tarjolle. Sijoitusovi.com ostaa kokonaisia kerrostaloja/ taloyhtiöitä ja myy niistä asuntoja sijoittajille hiukan markkinahintoja halvemmalla. Kohteita seuraamalla saa hyvää informaatiota, mutta vielä ei heidän tarjonnasta ole meille sopivaa löytynyt. Heidän kohteet harvemmin ovat pk-seudulla, ja vielä emme ole uskaltautuneet pk-seudun ja kehyskuntien ulkopuolelle. Emme yksinkertaisesti tunne muita kaupunkeja tarpeeksi hyvin.

Toisen sijoitusasunnon valinta.

Syksyn haasteet

Mielenkiinnolla odotamme mihin korona pandemia kehittyy syksyn aikana. Etenkin koronan ja hallituksen päätösten vaikutukset Suomen talouteen kiinnostavat. Yhtenä ajatusmallina päässä pyörii mitä tapahtuu jos irtisanottujen määrä kasvaa syksyllä huomattavasti. Aiheuttaako se ihmisten kannalta ikäviä tilanteita, luoden niin kutsuttuja motivoituneita myyjiä.

Työttömyys voi aiheuttaa taloudellista pakkoa myydä omistusasunto ja muuttaa vuokralle. Tämä ruokkii sekä sijoitusasunnon ostajia, sekä asunnon vuokraajia. Työttömyys voi, ikävä kyllä, myös aiheuttaa ryppyjä rakkaudessa. Eron myötä saattaa myös tulla tarve myydä yhteinen koti ja muuttaa pienempään. Emme tietenkään kenellekään toivo epäonnea, mutta se saattaa avata sijoitusasunnon ostajalle mielenkiintoisia tilaisuuksia. Toisen epäonni on usein toisen onni.