Asuntosijoittaminen Archives

Linjasaneeraus ja vesivahinko

By lavitaebella | 1.12.2023 | Comments 0 Comment

Toisen Keravan asuntosijoituskohteemme linjasaneeraus on meidän asunnon osalta ihan nurkan takana. Meidän asunnon kohdalla remontti alkaa joulukuun alkupuolella ja suunnitelmien mukaan olisi valmis helmikuun alussa. Remontti tuleekin niin sanotusti ”kreivin aikaan”, sillä lokakuussa asunnossa havaittiin vesivahinko. Vesivahinko olikin hankala havaita ja vaurioita tuli sekä meidän asuntoon, että alakerran asuntoon.

Vesivahinko

Vesivahingon aiheuttaja oli löystynyt lavuaarin vesilukko. Vuoto on ilmeisesti jatkunut jo pidempään, mutta sitä ei huomattu. Lavuaarin vesilukko on peltikylpyhuoneessa koteloinnin sisällä, ja vaikka edessä onkin irroitettava paneeli, niin kukapa sitä normaalisti avaisi. Vanhassa rakenteessa ei kotelon ja vieressä kulkevan hormin sisällä ole tietenkään minkäänlaisia vesieristyksiä, kun itse kylpyhuoneessakin se on hoidettu muovimatolla. Rakenteen vuoksi valunut vesi ei tule lattialle näkyviin, vaan jää kotelon sisään ja korkeintaan valuu rakenteita pitkin muovimaton alle. Näin olikin käynyt ja viereisen makuuhuoneen lattia olikin kastunut. Vielä suuremmat vauriot koituivat alapuolen asuntoon, jonne vesi pääsi kotelon yhteydessä olevan ilmanvaihto- ja putkihormin kautta valumaan. Alakerran asunnossa oli useampi seinä kastunut ja seiniin oli alkanut muodostumaan mikrobikasvustoa.

Vuodon ollessa rakenteiden sisällä, eikä vuokralaisella ollut vesivahinkoon osaa eikä arpaa, menee korjaukset taloyhtiön piikkiin. Harmillisesti vakuutuksista ei taloyhtiökään saa penniäkään, kun kyseessä on vesilukon tiiveydestä johtuva pitkän aikavälin vuoto. Hiukan alle kahden kuukauden aikana asunnon lattiat on saatu kuivatettua, mutta makuuhuoneen lattiaa ei vielä kannata korjata, kun asunto menee remonttiin parin viikon sisään ja siinä yhteydessä kostunut väliseinä puretaan kokonaan.

Vaikka taloyhtiön puolelta ei tullutkaan meille kustannuksia. Yhden huoneen puuttuminen aiheuttaa vuokralaiselle poikkeaman sovitusta kokonaisuudesta ja sitä myöden vuokran alennus onkin paikallaan. Laskimme alennuksen suoraan suhteessa pois käytöstä oleviin neliöihin.

Linjasaneeraus

Taloyhtiön kannalta linjasaneerauksessa alkaa joulukuussa linja numero neljä. Molemmat talot on jaettu linjoihin, siten että kaikki päällekkäin sijaitsevat asunnot ovat yhdessä linjassa. Tällainen jako on hyvin luonteva, kun asuntojen putket ja sähköt voidaan viedä kerralla läpi ylhäältä alas asti. Linjoittain tekeminen aiheuttaa kaikille melua niin kauan kun rapussa on yksikin linja käynnissä, mutta mahdollistaa mahdollisimman lyhyen haitta-ajan, jolloin asunnossa ei käytännössä voi asua. Jokaiselle asunnolle on aikataulutettu melko tarkkaan 2 kuukauden haitta-aika.

Vuokralaisemme pääsee onneksi lähistöllä asuvien vanhempien luokse evakkoon ja viettämään joulua. Haitta-ajalta vuokran osalta noudatimme Vuokranantajien ohjeita pienestä varastointivuokrasta, mikä vastaa noin 10% normaalista. Remontin ajalta ei myöskään peritä vesimaksua. Linjasaneeraus nostaa asunnon arvoa, etenkin kun tehdään perusteellinen remontti, jossa kylppäri uusitaan täysin. Tästä syystä päädyimme myös ensimmäistä kertaa nostamaan vuokraa sopimuksen mahdollistaman 5%.

Vesivahinko oli ikävä yllätys, mutta hopeareunuksena voisi ajatella että hyvä kun sattui näin lähellä linjasaneerausta. Nyt jäämme odottelemaan remontin etenemistä, ja palataan tämän asunnon osalta asiaan remontin valmistuttua.

Sijoitusasunnon hankkiminen

By lavitaebella | 17.11.2023 | Comments 0 Comment

Edellisen sijoitusasunnon hankimme viime vuonna Espanjasta. Jotta pysyisimme vuonna 2019 asetetussa tavoitteessamme hankkia vähintään yksi asunto vuodessa, alkaa pian olla kiire löytää seuraava. Seuraavan sijoitusasunnon hankkiminen on ollu mielessä koko vuoden, mutta markkinatilanteen seuraaminen on viivästyttänyt hankintaa. Toisaalta markkina vaikuttaa ostajalle edulliselta, mutta uhkakuvat taantumasta sekä korkeat korot ovat olleet vaakakupissa.

Markkinatilanne

Inflaatio ja korkojen nousu ovat saaneet osan asunnon omistajista tuskastumaan kustannusten nousuun. Erityisesti uusien asuntojen yhtiölainojen lyhennysvapaiden päättyminen on saattanut tulla yllätyksenä. Uutisissakin on ollut juttua pääomavastikkeiden moninkertaistumisista. Samalla 70-luvun kohteissa linjasaneeraukset ovat nyt työnalla, pian alkamassa tai juuri valmistuneet. Linjasaneeraus on monesti taloyhtiön suurin remontti, ja siitäkin aiheutuu merkittävää kulujen nousua pääomavastikkeiden muodossa.

Samaan aikaan asuntojen kauppamäärät ovat laskeneet. Uutisissa näkyy myös otsikoita tyhjistä ja lähes tyhjistä uudiskohteista. Korkeat yhtiölainamäärät ovat myrkkyä nykyisellä korkotasolla. Markkinoilla uudisrakenkamisen aloitukset ovat jäissä, joten rakennusliikkeet kaipaavat töitä ja korjausrakentamisen puolella on nähtävissä positiivista kilpailua. Kilpailun myötä esimerkiksi linjasaneerausten kustannukset ovatkin jopa laskeneet. Yhtiökokousten suuri puheenaihe vanhemmissa yhtiöissä onkin, kenellä on varaa suuriin remontteihin. Etenkin suurten asuntojen omistajille tuhannen euron molemmin puolin liikkuvat neliöhinnat ovat varmasti iso huoli.

Osaltaan linjasaneerausten ajankohtaisuus ja lainanhoitokustannusten nousu on saanut ihmiset myös laittamaan asuntonsa myyntiin välttääkseen kustannukset. Myynnissä vaikuttaa olevan kohtuullisen paljon asuntoja, mutta hintatasot ovat pudonneet selvästi. Samalla myyntiajat etenkin meidän seuraamien kohteiden kohdalla ovat pidentyneet. Sama ilmoitus saattaa olla listoilla kuukausia. Välillä vaihtuu välittäjä ja sama asunto samoilla kuvilla tulee uudelleen markkinoille.

Sijoitusasunnon hankkiminen

Pankin kanssa yhteistyö on tässäkin markkinatilanteessa toiminut hyvin. Lainalupaus on ollut voimassa kokoajan, eikä siitä ole ollut tarvetta vääntää. Pieni muutos toimintamalliin on tullut. Nykyään pankki haluaa hyväksyä kohteet ennen tarjoamista. Hyväksyntä onneksi toimii kevyellä protokollalla. Laitamme yhteyshenkilölle tiedon kohteista ja hiukan arviota millä hintatasoilla aiomme tarjota ja pankin puolelta tulee viestillä hyväksyntä kohteelle. Tai vaihtoehtoisesti voimme soittaa ja käydä kohteen läpi puhelimessa. Pankin kanssa toimiessa auttaa, kun on oma excel jossa kohteiden kannattavuus on laskettu. Tällöin pankinkin on helpompi luottaa, että toiminta on kestävällä pohjalla mikä pienentää heidän riskiä.

Yleinen asuntojen hintojen lasku on tuonut meidänkin haarukkaan sopivia kohteita uusilta alueilta. Itäinen Helsinki on ollut aiemminkin meidän listoilla, mutta hiukan siinä rajoilla ovatko oikeasti kannattavia. Samaan aikaan nyt listoille on noussut kohteita Haagan suunnalta sekä aiemmin kovin kalliin oloisesta Leppävaarasta. Kaikki nämä osuvat meidän radanvarsistrategiaan, ja lähdemmekin nyt laittamaan niitä järjestykseen ja tekemään tarjouksia.

Linjasaneeraus – urakan alku

By lavitaebella | 6.10.2023 | Comments 0 Comment

Toisen sijoitusasuntomme taloyhtiössä on päästy linjasaneerauksessa urakkavaiheeseen. Kyseisessä yhtiössä toteutussuunnittelu tehtiin urakasta erillään, eli edettiin niin sanotusti perinteisen kaavan mukaan. Suunnittelun jälkeen kilpailutettiin ja valittiin urakoitsija. Yhtiökokouksen hyväksyttyä suunnittelun tulos, urakoitsijan valinta sekä hankkeen budjetti päästiin aloittamaan urakka. Urakan alku on ollut mielenkiintoinen ja nyt alkaa pikkuhiljaa valjeta kuinka paljon työtä linjasaneeraus vaatii myös taloyhtiöltä ja etenkin hallitukselta.

Urakoitsijan valinta ja yhtiökokous

Hallitus oli järjestänyt urakasta tarjouskilpailun jo ennen urakan aloittamisen päättävää yhtiökokousta. Näin yhtiökokouksella oli tiedossa urakan hinta ja alustava aikataulu. Nykyinen maailmantilanne ja etenkin uudisrakentamisen hiipuminen näkyi kilpailutuksessa varsin selvästi. Tarjouksia saatiin yli puolelta yrityksistä joille tarjouspyyntö lähetettiin. Urakoitsijoilla oli selvästi vapaata kapasiteettia ja aloitusajat olivat erittäin nopeat. Lähes kaikki olivat valmiit aloittamaan parin kuukauden varoitusajalla. Myös hintatasossa näkyi heikko kysyntä, tarjoukset olivat selkeästi alle hankesuunnitelman arvioiden.

Linjasaneeraus on taloyhtiön kallein remontti, ainakin jos tehdään niin sanottu perinteinen linjasaneeraus missä uusitaan vesilinjat, viemärit ja kylpyhuoneet perusteellisesti. Meidänkin yhtiössä vanha kylppäri on peltielementti, jotka nyt tullaan purkamaan kokonaan pois. Remontin hinta on arviolta useammassa miljoonassa. Vaikka neliöhinta onkin melko kohtuullinen, alle 800€/m2, ja siten alle pk-seudun jopa yli tuhannen euron neliöhintojen, on moni osakas kauhuissaan remontin kustannuksista. Tämän hetken korkeat korot ja niiden mukaan lasketut rahoitusvastike arviot saivat yhtiökokouksessa aikaan monia puheenvuoroja. Päätös kuitenkin saatiin tehtyä, sillä yhtiön putket ja kylppärit ovat elinkaarensa lopussa.

Urakan alku

Yhtiökokouksen päätöksen jälkeen hallitus teki melko nopealla aikataululla sopimuksen kilpailutuksen voittaneen urakoitsijan kanssa. Ja pian sen jälkeen urakoitsija järjesti osakkaille info-tilaisuuden, jossa esiteltiin urakan eteneminen sekä lopullinen aikataulusuunnitelma. Aikataulullisesti huoneistojen haitta-aika vaihtelee 45 ja 55 päivän välillä, joulusta ja uudesta vuodesta hiukan riippuen. Urakan alussa kuitenkin ensin pitää tehdä työmaan perustamiseen liittyviä töitä ja rakentaa mallitila, jossa asukkaat ja osakkaat voivat käydä tutustumassa yhtiön perustasoksi valittuihin laattoihin ja kalusteisiin.

Samalla aloitettiin parkkipaikan kunnostus, joka oli laskettu osaksi hanketta. Parkkipaikan kohdalla tulikin vastaan ensimmäinen pulma, kun hallitus huomasi ettei parkkipaikan, joka vielä sijaitsee virallisesti kahdella varsinaisista taloista erillisellä kiinteistöllä. Ongelma saatiin ratkaistua ja Keravalla onneksi lupaprosessit ovat nopeita. Luvan mukana tulikin sitten vaatimus latauspaikkavarausten tekemisestä lain 733/2020 6 §:n mukaisesti. Tätä suunnittelun aikana jo sivuttiin ja pohdittiin, mutta selkeää tulkintaa lain soveltuvuudesta ei silloin saatu. No nyt sekin tuli selvitettyä, ja hiukan lisäsuunnittelua tarvitaan parkkipaikan putkittamiseksi. Laki sinänsä ei korjausrakentamisen yhteydessä edellytä varsinaisia latauspaikkoja, mutta putkitukset tulevaisuutta varten pitää asentaa. Putkiin voidaan sitten myöhemmin asentaa kaapelit ja autopaikoille latauspisteet. Varsinkin vanhemmissa taloissa olemassa olevat sähköjärjestelmät eivät kestä latausinfraa, joten sellaisen rakentaminen voikin tulla yllättävän kalliiksi.

Urakan alku on ollut mielenkiintoinen, ja kohta puoleen mekin pääsemme valitsemaan asuntoomme laatat ja mahdolliset kalustevaihtoehdot. Yhtiön perustaso on onneksi hyvälaatuinen ja monessa kohdin se riittää. Toivottavasti parkkipaikka on se urakan suurin onglema, ja linjasaneeraus saadaan hoidettua kunnialla maaliin. Toisessa yhtiössä aloitetaan pian toteutussuunnittelu, mutta siellä päädyttiin KVR-malliin. Sen kokemuksista hiukan myöhemmin lisää.

Espanjan asunnon vuokraaminen ja verotus

By lavitaebella | 21.7.2023 | Comments 0 Comment

Tätä kirjoittaessa alkaa olla vuosi takana siitä, kun olimme Espanjassa kiertelemässä asuntonäytöillä ja etsimässä meille omaa asuntoa. Tuon reissun tuloksena saimme sovittua kaupat ja aloitettua asunnon ostamiseen liittyvän byrokratian. Näistä olemmekin jo kirjoittaneet matkan varrella. Asuntoa ostettaessa oli tiedossa, että emme ensimmäisinä vuosina ehdi itse siellä juurikaan koulujen loma-aikojen ulkopuolella oleskelemaan. Niinpä alusta asti oli selvä, että asunto pyritään saamaan vuokralle mahdollisimman paljon. Tässä kirjoituksessa kuvaamme meidän kokemuksia miten asunnon vuokraaminen on sujunut sekä siihen liittyvistä verotuksesta.

Asunnon vuokraaminen

Alusta asti oli selvää, että tarvitsemme paikallisen kumppanin, joka hoitaa paikan päällä välttämättömät asiat. Esimerkiksi avainten luovutukset, siivous vuokralaisten välillä ja apu, jos vuokralaisella hajoaa vaikka pesukone kesken kaiken. Näiden hoitaminen etänä varmastikin onnistuisi myös, mutta niin paljon helpompaa kun joku joka on paikalla ja puhuu espanjaa voi hoitaa juoksevat asiat. Minimissään kaiken voi ostaa palasina sieltä ja täältä. Yksi kumppani hoitaa avaimet ja toinen siivouksen. Osan koneiden vaihdoista ja sen tyylisistä voi varmasti hoitaa myös koneita myyvien liikkeiden kautta. Näin toimimmekin Suomessa olevien vuokrattavien kohteiden kanssa. Toisessa laidassa ovat sitten kokonaispalvelua tarjoavat vuokravälittäjät. Usein prosenttipohjaista provisiota vastaan he hoitavat kaiken vuokralaisen etsinnästä alkaen. He myös huolehtivat avaimista, siivouksesta sekä asunnon huollosta tarpeen mukaan.

Meidän valinta on ollut käyttää vuokravälittäjää. Koimme hyödylliseksi, että on paikallinen kontakti johon vuokralainen voi olla yhteydessä vuokrasuhteen aikana. Välittäjän markkinointikanavat ja paikallistuntemus esimerkiksi vuokrasopimuksista on eduksi. Espanjassa markkinointia rajoittaa vaatimus erillisestä vuokralisenssistä. Ilman lisenssiä asuntoa ei periaatteessa saa vuokrata lyhytaikaiseen vuokraukseen. Lisenssejä on myös kahta erillistä mallia. Toinen on välittäjän hakema lisenssi, jolla asuntoa saa vuokrata vain kyseisen välittäjän kautta. Tällöin asuntoa ei voi esimerkiksi laittaa AirBnB tai vastaaviin palveluihin. Toinen versio on asunnon omistajan hakema lisenssi, tällä lisenssillä asunnon saa laittaa mihin tahansa palveluun tarjolle. Palaamme lisenssin hakemiseen myöhemmissä kirjoituksissa, kun hakemus on saatu vireille.

Saimme asunnon haltuumme vuokraamisen kannalta hiukan myöhään, lokakuussa. Tuolloin moni talven yli vuokraaja oli jo ehtinyt valita asunnon itselleen. Talvikauden asunnon vuokraaminen tehdään usein jo ajoissa keväällä. Keväälle kuitenkin löytyi vuokralainen ja nyt on varauskirjassa varaus myös ensi syksylle ja talvelle.

Verotus

Espanjassa ei-residentin (henkilö, joka ei asu Espanjassa vakituisesti) asuntoa verotetaan vuosittain. Vuoden aikana asunnon käyttö jaetaan omaan käyttöön ja vuokrattuna olemiseen. Omassa käytössä olevalta ajalta, sisältäen myös tyhjänä olevan ajan, peritään laskennallinen asuntotulonvero. Vero lasketaan asunnon verotusarvosta. Oman käytön verotus ilmoitetaan seuraavana vuonna henkilökohtaisessa verotuksessa.

Vuokratulta ajalta Espanjan verottaja perii 19% pääomatuloveron. Vero ilmoitetaan neljä kertaa vuodessa. Vuokratulojen verotuksessa saa tehdä joitakin vähennyksiä, kuten välittäjän palkkiot, yhteisön vastikkeet ja kiinteistöverot. Espanjan vuokratulot verotetaan myös Suomessa. Ulkomaan vuokratulot sekä ulkomaille maksetut verot ilmoitetaan erikseen vuotuisessa veroilmoituksessa. Suomen ja Espanjan välisen verosopimuksen puitteissa kaksinkertainen verotus poistetaan ja Suomen verotuksessa Espanjaan maksetut verot vähennetään.

Pian onkin aika viettää vajaa pari viikkoa Espanjan asunnolla itsekin. Ohjelmassa on lomailun ja asunnon tarkistuksen ja huoltotöiden lisäksi käynti paikallisessa virastossa hakemassa espanjalaiset digitaaliset allekirjoitukset. Digitaaliset allekirjoitukset tarvitaan esimerkiksi veroilmoitusten tekoon.

Asuntosijoittamisen seuraavat askeleet

By lavitaebella | 30.6.2023 | Comments 1 comment

Lehdet ja media muutenkin ovat julkaisseet viime aikoina paljon artikkeleita kuinka yhtiövastikkeet ovat nousseet. Pahimmissa otsikoissa puhutaan tuhansien eurojen vastikkeista ja kuinka nousu on tullut osakkaille yllätyksenä. Viime vuoden korkeat pörssisähköhinnat ja muutenkin inflaation myötä nousseet hinnat ovat osaltaan vaikuttaneet myös yhtiövastikkeisiin. Usein raflaavissa jutuissa kuitenkin jää hämärän peittoon se, että suuret nousut liittyvät melkein kokonaan rahoitusvastikkeen nousuun, ja vielä tarkemmin uudiskohteiden lyhennysvapaiden loppumiseen. Moni onkin tottunut pitkään jatkuneeseen nollakorkomaailmaan ja sen myötä varsin pieniin rahoitusvastikkeisiin, kun maksettu vain marginaalin mukaista korkoa. Nyt kun siihen mukaan on tullut lyhennys ja samalla korot ovat nousseet 4% tuntumaan, nousee rahoitusvastike vääjäämättä. Uutisia lukiessa kannattaa huomioida, ettei samankaltaista nousua ole nähty vanhemmissa asunnoissa. Toki korkojen nousu vaikuttaa myös vanhempien taloyhtiöiden rahoitusvastikkeisiin, mikäli yhtiöllä on lainaa esimerkiksi remontin jäljiltä. Kustannusten nousu vaikuttaa luonnollisesti myös siihen mitkä meidän asuntosijoittamisen seuraavat askeleet ovat.

Taloustilanteen vaikutus meidän asuntosijoittamiseen

Keravan asunnoissamme toisessa nostettiin nyt hoitovastiketta 0,60€/neliö. Taloyhtiön hoitovastike onkin ollut varsin alhainen, sillä nostonkin jälkeen se on vain 3,50€/neliö. Toisessa yhtiössä hoitovastike pidettiin ennallaan, jotta saadaan purettua samalla kertynyttä hoitoylijäämää. Molemmissa yhtiöissä kustannusten nousuun on vaikuttanut eniten kiinteistöveron nousu, ja jossain määrin energian hinnan nousu. Molemmilla yhtiöillä on myös lainaa, jolla on rahoitettu 2016 valmistunut julkisivuremontti. Meillä pankki edellytti asuntoja hankittaessa maksamaan taloyhtiölainan pois heti kun se kaupanteon jälkeen oli mahdollista. Niinpä meille korkojen nousu ei ole vaikuttanut yhtiövastikkeisiin. Molempien asuntojen lainoihin otimme matalien korkojen aikana korkoputken, joka rajoittaa lainojen koron alle 2%:in.

Espanjan asunnon rahoitus on jaettu Suomen ja Espanjan pankkien välillä. Suomesta otettuun lainaan ei enää siinä vaiheessa kannattanut ottaa korkosuojausta. Suojauksen hinta vaikutti sen verran kovalta, ettei se ollut kokonaisuudessa järkevä. Myös suojausten valikoima oli erittäin suppea, varmaan pankitkin vielä hiukan tunnustelivat mihin suuntaan korot olivat liikkumassa. Espanjan lainassa on kiinteä 3% korko, mikä kuulostaa tällä hetkellä tosi edulliselta. Espanjassa pääsääntöisesti ulkomaalaiset, jotka eivät asu vakituisesti maassa, saavat 2% korkeamman koron paikallisiin verrattuna.

Asuntosijoittamisen seuraavat askeleet

Meidän asuntosijoittamisen seuraavissa askeleissa jatkamme alkuperäisen strategian mukaan. Eli tavoitteena edelleen hankkia vähintään yksi asunto joka vuosi. Tällä hetkellä uutisoinnissa raportoidaan asuntojen hintojen rajustakin laskusta. Etenkin meidän kohdealueella, eli pk-seutu ja sen ympäryskunnat, hintojen raportoidaan laskeneen erityisesti. Jonkin verran hintojen lasku näkyy jo myynti-ilmoitusten pyynneissäkin. Tämän hetken markkinatilanne on meidän silmissä paikka tehdä hyviä ostoksia. Asuntosijoittamisen tuotothan tehdään ostettaessa.

Espanjan asunnon vuokraaminen

By lavitaebella | 26.5.2023 | Comments 0 Comment

Päätimme jo hankinnan yhteydessä, että vuokraamme Espanjan asunnon niinä aikoina kun emme itse ole siellä. Alkuun meni hetki ennen kuin asuntoon löytyi vuokralainen, mutta helmikuusta alkaen asunto on ollutkin vuokrattuna. Mitä Espanjan asunnon vuokraaminen on pitänyt sisällään?

Espanjassa on todella paljon loma-asuntoja, joita vuokrataan kesäisin turisteille viikosta muutamaan viikkoon. Kesän vuokraussesonki alkaa kesäkuussa ja jatkuu syyskuun loppuun. Kesäkaudella tyypillistä on vuokrata asuntoa viikkohinnoilla. Talvikaudella lokakuusta toukokuuhun Espanjan rannikoille tullaan talvea karkuun ja tyypillistä onkin vuokrata muutamasta kuukaudesta jopa yhdeksään kuukauteen. Tällöin tyypillisesti vuokrakin ilmoitetaan kuukausivuokrana. Meidänkin asunnossa on nyt vuokralainen kesäkuun loppuun asti. Espanjassa tyypillistä on vuokrata asunnot kalustettuina. Varustukseen kuuluu perus huonekalut ja keittiössä tyypilliset koneet ja tarvikkeet. Sänkyihin tarvitaan patjansuojia kaksi jokaiseen sänkyyn, jolloin ne voidaan vaihtaa ja pestä vuokralaisten välissä. Keittiöön hankimme peruskoneet kuten leivänpaahtimen, mutterikeittimen, sauvasekoittimen. Kattiloita ja pannuja asunnossa olikin jo edellisen omistajan jäljiltä mukavasti, ja ne olivat myös hyvässä kunnossa.

Vuokraamisen järjestäminen

Vuokraamisen järjestämiseen on monia eri tapoja, mutta jotenkin paikan päällä pitää vuokralaisille saada avaimet. Suomen tapaan myös Espanjassa toimii useita vuokravälittäjiä. Espanjassa, jossa on paljon vuokralaisia eri maista, on myös eri maalaisia välittäjiä, myös suomalaisia. Välittäjien välillä on eroja palkkioiden suuruudessa ja palvelun sisällössä. Välittäjän palkkaaminen helpottaa arkea, kun samalla alueella on aina joku joka vastaa vuokralaisen kyselyihin ja hoitaa tarvittaessa korjaukset.

Normaalisti välittäjä tillittää vuokrat pari viikkoa lyhytaikaisen vuokrauksen jälkeen ja kuukausittain pidemmissä vuokrasuhteissa. Espanjan verottajalle vuokratulot pitää ilmoittaa kolmen kuukauden välein. Veroilmoitus pitää jättää jälkikäteen sähköisesti tammikuun, huhtikuun, heinäkuun ja lokakuun 21. päivään mennessä. Veroilmoituksen jättämiseen tarvitsee espanjalaisen digitaalisen allekirjoituksen, mikä kannattaa hankkia ajoissa. Verotuksessa saa vähentää samankaltaisia kuluja kuin Suomessakin. Vuokratulot ja Espanjaan maksetut verot ilmoitetaan seuraavana vuonna myös Suomen verotuksessa. Tyhjillään tai omassa käytössä olevasta asunnosta omistuksen verot raportoidaan vuosittain jälkikäteen.

Espanjan asunnon vuokraaminen välittäjää käyttämällä on ollut suhteellisen vaivatonta. Välittäjän käyttö tuo toki hiukan viivettä rahan tilille kirjautumiseen, mutta toisaalta paikallinen toimija, joka puhuu myös suomea, helpottaa vuokraamista. Ainakin meille välittäjän käyttö on ollut sopiva vaihtoehto.

Asuntosijoittamisen v. 2022 yhteenveto

By lavitaebella | 19.5.2023 | Comments 0 Comment

Vuosi 2022 alkoi tavalla, jota yksikään asuntosijoittaja ei toivo. Juuri uuden vuoden alla toinen vuokralaisista irtisanoi sopimuksen ja muutti uuteen osoitteeseen. Tänä vuonna kevät on ollut kiireinen ja asuntosijoittamisen v. 2022 yhteenveto onkin jäänyt toukokuulle. Vuoteen lähdettäessä korona varjosti vielä elämää, mutta Suomi ja maailma olivat alkaneet jo avautumaan uudestaan. Vuotta varjostivat keskustelut vuokramarkkinoiden riskeistä. Vuokrien arveltiin laskevan ja vuoden aikana nähtiin pitkästä aikaa korkojen nousu positiiviseksi. Etenkin korkojen nousu on ollut paljon lehtienkin otsikoissa ja omalta osaltaan heittää varjon myös meidän ajatuksiin.

2022 yhteenveto

Keravan asuntojen vuokrauksessa toinen asunto on ollut koko omistusajan saman vuokralaisen hallussa ja vuokrat ovat tulleet sovitusti. Toisen Keravan asunnon vuokrausaste oli 83%, kun vuoden aikana kahdesti vaihtui vuokralainen. Molempien vaihtojen yhteydessä asuntoon tuli yksi tyhjä kuukausi. Vuoden aikana lyhyen ajan asunnossa asunut vuokralainen jätti myös viimeisen vuokransa sekä sopimussakon maksamatta. Tutkimme perinnän mahdollisuutta, mutta todennäköisyys rahojen saamiselle ja oikeudellisen perinnän kustannukset huomioiden päätimme realisoida vakuuden ja kärsiä pienen luottotappion. Onneksi asuntoon löytyi hyvä uusi vuokralainen melko nopeasti.

Keravalla emme korottaneet vuokria tänäkään vuonna. Toiseen asuntoon oli juuri muuttanut uusi vuokralainen, joten vuokrataso oli juuri tarkistettu. Molempien asuntojen vuokra ovat hyvällä tasolla ja asunnot ovat kassavirta positiivisia. Näin ollen painetta korottaa vuokria ei tällä hetkellä ole. Toisaalta myös alueen vuokrien laskupaine sekä inflaation vaikutus elinkustannuksiin puolsivat mielestämme vuokratason säilyttämistä. Kumpikaan taloyhtiöistä ei muuttanut vastikkeiden tai vesimaksujen määriä. Molempiin Keravan asuntoihin tuli tarvetta uusia kodinkoneita, mikä luonnollisesti vaikuttaa kassavirtaan. Molempien Keravan asuntojen vuokratuotto on pysynyt 8% hujakoilla. Molempien asuntojen kassavirta on verojen jälkeen noin sata euroa per asunto per kuukausi.

2022 yhtiökokouksissa tulimme valituiksi molemmissa yhtiöissä jatkokaudelle hallituksiin. Molempien yhtiöiden linjasaneeraus urakat etenivät vuonna 2022. Toisessa yhtiössä päästiin loppuvuodesta jo toteutussuunnitteluun ja toisessa käynnisteltiin hankesuunnittelun kilpailutus. On ollut mielenkiintoista seurata ja olla mukana vaikuttamassa molempien projektien etenemiseen. Samalla myös aikataulut ovat tarkentuneet ja näillä näkymin toinen urakka alkaisi 2023 lopussa tai heti 2024 alussa, ja toinen noin 6kk sen jälkeen.

Espanjan asunto

Omakotitalomme sivuasunnon vuokraus on ollut odotetun tylsää. Vuokralaiset ovat samat kuin aiemminkin ja vuokrat tulevat sovitusti. Vuoden 2022 uusi ja mielenkiintoisin kohde onkin asuntomme Espanjassa. Vuodelle 2022 emme vielä saaneet yhtään vuokralaista, vaikka asunto paikallisen vuokravälittäjän listoilla olikin. Ensimmäiset vuokralaiset asuntoon muuttivat 2023. Vuoden 2022 osalta emme ole laskeneet tunnuslukuja, kun asuntoon ei löytynyt vuokralaisia. Espanjalaisen pankin appi seuraa kiinteistön arvon kehitystä ja sen mukaan asunnon arvo olis noussut jo 57,75%. Vaikka asuntoa emme ole myymässä, lämmittää tuollainen arvio mieltä kummasti.

2022 yhteenveto onkin hyvä päättää kokonaisarvioon, että vuosi oli odotusten mukainen. Vaikka toisessa asunnossa olikin turhan monta vuokralaisen vaihtumista ja pari kuukautta tyhjää, jäi Keravan osalta vuodesta ihan positiivinen vaikutelma. Espanjan asunto puolestaan on ollut pitkäaikainen haave ja sen toteutuminen oli yksi viime vuoden kohokohtia.

Hankesuunnitelma, tavoitteena KVR-hanke

By lavitaebella | 24.2.2023 | Comments 0 Comment

Aiemmin olemme jo kirjoittaneet, että meillä on kaksi sijoitusasuntoa Keravalla, ja molemmissa on linjasaneerauksen suunnittelu käynnissä. Toinen yhtiöistä on ehtinyt jo toteutussuunnitteluun. Toisen aloittaessa juuri hankesuunnittelua. Ensimmäinen yhtiö on seurannut perinteistä polkua, jossa ensin tehdään hankesuunnitelma, sen jälkeen toteutussuunnitelma, ja lopulta suunnitelmien pohjalta kilpailutetaan urakka. Toisen yhtiön hallitus lähtee hankesuunnitteluun hiukan erilaisesta olettamasta. Olemme hallituksessa päättäneet viedä hankesuunnittelun hiukan perinteistä pidemmälle, ja tavoitteena on kilpailuttaa hankesuunnitelman pohjalta niin sanottu KVR (kokonaisvastuurakentaminen) tai tavoitehinta urakka, jossa on valittu toimija hoitaa sekä suunnittelun, että urakan yhtenä kokonaisuutena.

Hankesuunnittelun kilpailutus

Ensimmäisen taloyhtiön tavoin valitsimme tähänkin hankkeeseen taloyhtiölle oman projektipäällikön, joka tuo hallitukselle sekä projektinjohdollista voimaa että rakennusteknistä osaamista. Hankesuunnitelman kilpailutus alkoi samoin kuin perinteisemmänkin lähestymisen valinneen suunnittelun. Ainoana erona hankesuunnittelun tarjouspyynnössä pyydetään varautumaan tarkempaan suunnitelmaan ja muun muassa materiaalien valintaan.

Syksyllä 2022 taloyhtiö saikin hyvin tarjouksia. Tarjousten joukossa ei ollut kuin yksi tai kaksi tarjoajaa, joiden tarjouksista paistoi suunnittelijoiden tilauskirjan täysinäisyys. Hankesuunnitelman tarjoukset olivat melko hyvin linjassa. Jonkin verran eroa oli varsinaisen hankesuunnitelman hinnassa, mutta pyydettyjen optioiden kanssa loppusummat tasoittuivat hyvin samalle tasolle.

Pyysimme tarjouksiin suunnitelmaan kuuluvana tyyppikylpyhuoneissa käynnin, ja optiona kaikkien kylpyhuoneiden läpikäynnin ja kuntoluokan määrityksen. Toisena optiona pyysimme piirrustusten digitointia suunnittelussa käytettävään dwg-formaattiin. Pyydetty digitointi ei sisällä kylpyhuoneiden tarkistusmittausta. Kuvien ajantasaistamisen lähes kaikki kuitenkin tarjosivat vielä vaihtoehtona. Kolmantena optiona oli haitta-ainekartoitus. Ja neljäntenä sähköautojen latausjärjestelmän huomioiminen suunnitelmissa. Optioiden osalta hinnoissa oli melko hurjaa vaihtelua, josta voitiin päätellä kenellä on omat resurssit esimerkiksi kuvien digitointiin ja kuka ostaa työn palveluna muualta tai sitten itse hankesuunnitelma oli hinnoiteltu alakanttiin ja kate haetaan optioista. Halvimmillaan kuvien digitointi maksoi noin tuhat euroa, kun kallein oli yli kymmenen tuhatta. Samoin kylpyhuoneiden kuntokartoituksen osalta kalleimmat hinnat olivat kymmenkertaiset halvimpaan verrattuna.

Suunnittelijan valinta

Saaduista tarjouksista hallitus valitsi neljä suunittelijaa neuvotteluihin. Valituista kaksi toimistoa olivat enemmän perinteisen suunnittelun toimistoja, ja kaksi joilla enemmän kokemusta kokonaishankkeen suunnittelusta. Neuvotteluissa neljästä kandidaatista erottui melko helposti kaksi joiden välillä lopullinen valinta tehtäisiin. Loppusuoran kaksi toimistoa olivat myös tarjousvertailun kaksi halvinta (sisältäen optiot), joskin toisella varsinainen hankesuunnitelman osuus oli kilpailutuksen halvin ja toisella kallein. Toisen yhtiön kilpailutuksen vahvan teknisen osaamisen arvioinnin sijaan tällä kertaa myös toimistojen asiakastyytyväisyys sai selvemmin painoarvoa.

Lopullisesta valinnasta tuli tiukka. Molemmat pöydällä olevat tarjoukset olisivat epäilemättä tuottaneet hyvät ja riittävät suunnitelmat, joiden pohjalta voisi lähteä toteutusvaiheeseen. Kumpikaan suunnitelma ei myöskään sulje pois jatkon vaihtoehtoja toteutuksen hankkeen osalta. Loppujen lopuksi valinta kulminoitui suunnittelun metodiin. Valitsimme lopulta Fira Rakennus Oy:n ja heidän Ketterä-mallin.

Mielenkiinnolla odotamme miten hankesuunnitelma syntyy osallistavalla menetelmällä. Työn kautta tutuksi tulleiden muutosjohtamisen oppien mukaisesti osakkaiden osallistuttaminen jo aikaisessa vaiheessa pitäisi mahdollistaa parempi lopputulema. Matkan varrella varmastikin selviää onko Firan erilaisesta suunnittelumallista etua ja millaisiin taloyhtiöihin se voisi sopia.

Asuntosijoittaminen: tavoitteet vuodelle 2023

By lavitaebella | 6.1.2023 | Comments 0 Comment

Vuosi on taas vaihtunut ja on aika vilkaista asuntosijoittamisen tavoitteita vuodelle. Olemme joka vuosi pyrkineet asettamaan vuoden tavoitteet pohjautuen asuntosijoitusstrategian yhteydessä asetettuihin kymmenen vuoden tavoitteisiin. Pitkän aikavälin tavoitteissa kymmenen vuoden aikana tavoitteena on omistaa vähintään kymmenen kassavirtapositiivista vuokra-asuntoa. Ja tarjota sitä kautta koti vähintään kymmenelle vuokralaiselle. Tässä artikkelissa katsomme pääosin tulevaan, ja kevään mittaan tulemme kirjoittamaan myös yhteenvedon miten 2022 tavoitteet saimme toteutettua.

Tämän hetkinen korkotaso ja eri tahojen asuntomarkkinakatsausten maalaamat hintojen laskupaineet tuovat oman pikantin lisänsä vuoden tavoitteisiin. Vuoden Euriborin huidellessa kolmen prosentin tietämillä, voisi helposti ajatella tilanteen olevan huono velkavivulla sijoittavalle. Eihän tilanne tietenkään optimaalinen ole, mutta toisaalta vielä ollaan aika kaukana siitä kuuluisasta kuuden prosentin stressitestirajasta. Toisaalta korkea korkotaso yhdistettynä inflaatioon saattaa avata kasvuhakuiselle sijoittajalle oston paikkoja. Emme luonnollisestikaan toivo kenellekään tilannetta, jossa oma koti on pakko myydä. Kuitenkin tässä tilanteessa voi tulla vastaan monia motivoituneita myyjiä. Syitä myynnille saattaa olla erilaisia, ja kun siihen yhdistetään hidastunut markkina, saattaa asuntosijoittajan kannalta parempikin tarjous mennä läpi.

Seuraava sijoitusasunto

Jotta pysyisimme kymmennen asunnon tavoitteessa, pitäisi joka vuosi hankkia keskimäärin yksi asunto. Tällä hetkellä meillä on kaksi asuntoa Keravalla, omakotitalomme sivuasunto on sukulaisilla vuokralla ja neljäntenä asuntona on meidän Espanjan asunto.

Esikoisemme pääsi opiskelemaan Espooseen, ja luontevaa olisikin hankkia asunto läheltä hänen opiskelupaikkaa. Kyseisellä alueella ei kuitenkaan nyt parin kuukauden seurannassa ole ollut tarjolla sijoituskriteerit täyttäviä asuntoja. Joitakin sopivan oloisia asuntoja on markkinoilla näkynyt, mutta viimeistään siinä vaiheessa kun asunnon tiedot laittaa exceliin, on hankinta kaatunut kassavirtaan. Asuntojen hintataso ei tällä hetkellä vastaa alueiden vuokratasoa.

Tämän hetken ajatuksissa olisi pyrkiä löytämään seuraava asunto muualta kuin Keravalta, vaikka ei Keravakaan täysin pois suljettua ole. Emme tässä kohtaa ole vielä valmiita siirtymään pois pääkaupunkiseudulta ja sen kehyskunnista. Vantaan keskukset Tikkurila ja Myyrmäki lähialueineen ovat kiinnostavia. Samoin Helsingin ja Espoon raideliikenteen asemien lähistöt. Siirtyminen lähemmäs Helsingin keskustaa tarkoittaa samalla asunnon koon pienenemistä. Keravalla olemme pitäneet kaksiota järkevän kokoisena asuntona, mutta siirryttäessä Helsinkiin, Espooseen tai Vantaalle ovat yksiöt kassavirran kannalta huomattavasti paremmin toimivia.

Vuoden 2023 tavoitteet voi kiteyttää kahteen päätavoitteeseen. Ensimmäinen tavoite on löytää vähintään yksi kassavirtapositiivinen sijoitusasunto pk-seudulta tai kehyskunnista. Toinen tavoite on lähes itsestäänselvä, tavoitteena on säilyttää kaikkien asuntojen vuokrausaste lähellä 100%:ia.

Linjasaneeraus – hankesuunnittelu

By lavitaebella | 23.9.2022 | Comments 1 comment

Sijoitusasunnoissamme kahdessa taloyhtiössä on meneillään linjasaneerauksen eli tutummin putkirempan suunnittelu. Olemme mukana molempien yhtiöiden hallituksessa. Toisessa yhtiössä hankesuunnittelu on nyt saatu valmiiksi ja toisessa se on juuri alkamassa.

Molemmissa yhtiöissä päätettiin palkata ulkoinen projektipäällikkö. Molempien yhtiöiden hallitus päätyi palkkaamaan saman henkilön projektipäälliköksi. Kyseinen projektipäällikkö on erikoistunut rakennusalan hankkeisiin ja heidän toimistolla on osaamista myös suunnittelusta ja valvonnasta. Osana valintaa molempien hallitusten päätöksissä painoi myös paikallisuus ja kokemukset viereisistä taloyhtiöistä. Vaikka projektipäällikön edustama yritys tekee myös suunnittelua, olimme kaikki yhtä mieltä, että valvonnan objektiivisuuden varmistamiseksi he eivät osallistu itse suunnitteluun. Ensi töikseen projektipäällikkö valmisteli hankesuunnittelun tarjouspyynnön, jonka hän lähetti valituille suunnittelutoimistoille. Saatujen tarjousten pohjalta hän valmisteli yhteenvedon, jonka pohjalta hallitus valitsi hankesuunnittelutoimiston. Pelkkien tarjouksissa esitettyjen faktojen lisäksi kannattaa keskustella myös projektipäällikön että isännöitsijän kanssa. Heillä on usein kokemuksia eri toimijoista ja heidän tavoista toimia.

Suunnitteluun saatiin useita tarjouksia. Tarjousten hintahaitari oli melko suuri, kallein oli kaksi kertaa kalliimpi kuin halvin tarjous. Tarjousten sisällöistä ei kuitenkaan kovin helposti löydä perusteluita hintaerolle. Tarjousten perusteella hallitus haastatteli vielä muutaman valitun suunnittelutoimiston, ja päätyi valitsemaan halvemman pään toimijan. Hankesuunnittelun kustannukset pyörivät 10 000 – 20 000 euron haarukassa.

Hankesuunnitelma

Hankesuunnittelu tuottaa hankesuunnitelman, jossa on yleensä kolme tai neljä vaihtoehtoa remontin sisällölle, joista yhtiökokous valitsee yhden. Lisäksi hankesuunnitelmaan voidaan laittaa optioita, joista yhtiökokous voi valita haluamansa. Hankesuunnitelmassa esitetään kaikkien vaihtoehtojen hyviä ja huonoja puolia, sekä niihin liittyvät kustannukset. Hankesuunnittelussa ei kuitenkaan vielä suunnitella laattavalintoja tai tarkkoja putkien linjoja. Kaikki annetut hinnat ovat karkeita hintoja, jotka tarkentuvat hankesuunnittelun jälkeisessä toteutussuunnittelussa. Hankesuunnitelma antaa kuitenkin riittävän tarkkuuden yhtiökokoukselle päätöksen tueksi sekä pankin rahoituksen hakemiseen.

Hyvässä hankesuunnitelmassa on kolme tai neljä riittävän erilaista vaihtoehtoa, joista yhtiökokous voi valita laajuudeltaan sekä kustannuksiltaan sopivan. Meillä hankesuunnitelmassa oli kolme vaihtoehtoa, joista hallitus suositteli keskimmäistä. Laajemmassa versiossa urakkaan olisi sisällytetty enemmän pihan kaivuuta (mm. salaojat) sekä laajempi sähköjen uusiminen. Suppeimmassa vaihtoehdossa nykyistä peltikylppäriä ei olisi purettu, vaan uudet pinnat olisi tehty reiitetyn pellin päälle.

Suunnittelu

Suunnittelijan valinnan jälkeen alkaa itse suunnittelu. Suunnittelun aluksi suunnittelutoimisto tutustuu olemassa olevaan materiaaliin, kuten putkiston kuntotutkimukset jne. Suunnittelijat suorittavat myös kohdekatselmuksen, jossa he käyvät joko otoksen asunnoista tai kaikissa asunnoissa sekä kartoittavat yleiset tilat. Tässä kohdin on myös hyvä suorittaa asukaskysely, jolla voidaan kartoittaa asukkaiden ajatuksia, toiveita ja kokemuksia. Kyselyssä voidaan kysellä esimerkiksi toiveita remontin laajuudesta, sisäilman laadusta tai kuinka usein sulakkeet paukkuvat. Näiden pohjalta suunnittelijat tekevät ensimmäisen version, josta lähdetään hallituksen kanssa asiaa tarkentamaan. Suunnittelu vaatii hallitukselta panostusta ja aktiivisuutta, jotta hankesuunnittelu tuottaa riittävän erilaiset ja taloyhtiön edun mukaiset suunnitelmat. Hankesuunnittelun yhteydessä digitoimme myös taloyhtiön pohjakuvat, joita tarvitaan digitaalisina toteutussuunnittelussa.

Meillä hankesuunnitteluun kuului kolme suunnittelukokousta, joissa suunnitelmia tarkennettiin. Suunnittelukokousten lisäksi suunnittelijat esittelivät vaihtoehdot osakkaille erillisessä infotilaisuudessa. Info järjestettiin pari viikkoa ennen yhtiökokousta, jotta osakkailla ja pihaparlamentilla oli aikaa sulatella suunnitelmaa ja muodostaa mielipide ennen yhtiökokousta. Kokonaisuudessaan suunnitteluun käytettiin nelisen kuukautta. Yhtiökokous hyväksyi hallituksen esittämän laajuuden, ja antoi valtuudet toteutussuunnittelun aloittamiseksi.