Tag: hankesuunnittelu

Hankesuunnitelma, tavoitteena KVR-hanke

Hankesuunnitelma, tavoitteena KVR-hanke

Hankesuunnitelma, tavoitteena KVR-hanke.

Aiemmin olemme jo kirjoittaneet, että meillä on kaksi sijoitusasuntoa Keravalla, ja molemmissa on linjasaneerauksen suunnittelu käynnissä. Toinen yhtiöistä on ehtinyt jo toteutussuunnitteluun. Toisen aloittaessa juuri hankesuunnittelua. Ensimmäinen yhtiö on seurannut perinteistä polkua, jossa ensin tehdään hankesuunnitelma, sen jälkeen toteutussuunnitelma, ja lopulta suunnitelmien pohjalta kilpailutetaan urakka. Toisen yhtiön hallitus lähtee hankesuunnitteluun hiukan erilaisesta olettamasta. Olemme hallituksessa päättäneet viedä hankesuunnittelun hiukan perinteistä pidemmälle, ja tavoitteena on kilpailuttaa hankesuunnitelman pohjalta niin sanottu KVR (kokonaisvastuurakentaminen) tai tavoitehinta urakka, jossa on valittu toimija hoitaa sekä suunnittelun, että urakan yhtenä kokonaisuutena.

Hankesuunnitelma, tavoitteena KVR-hanke.

Hankesuunnittelun kilpailutus

Ensimmäisen taloyhtiön tavoin valitsimme tähänkin hankkeeseen taloyhtiölle oman projektipäällikön, joka tuo hallitukselle sekä projektinjohdollista voimaa että rakennusteknistä osaamista. Hankesuunnitelman kilpailutus alkoi samoin kuin perinteisemmänkin lähestymisen valinneen suunnittelun. Ainoana erona hankesuunnittelun tarjouspyynnössä pyydetään varautumaan tarkempaan suunnitelmaan ja muun muassa materiaalien valintaan.

Syksyllä 2022 taloyhtiö saikin hyvin tarjouksia. Tarjousten joukossa ei ollut kuin yksi tai kaksi tarjoajaa, joiden tarjouksista paistoi suunnittelijoiden tilauskirjan täysinäisyys. Hankesuunnitelman tarjoukset olivat melko hyvin linjassa. Jonkin verran eroa oli varsinaisen hankesuunnitelman hinnassa, mutta pyydettyjen optioiden kanssa loppusummat tasoittuivat hyvin samalle tasolle.

Pyysimme tarjouksiin suunnitelmaan kuuluvana tyyppikylpyhuoneissa käynnin, ja optiona kaikkien kylpyhuoneiden läpikäynnin ja kuntoluokan määrityksen. Toisena optiona pyysimme piirrustusten digitointia suunnittelussa käytettävään dwg-formaattiin. Pyydetty digitointi ei sisällä kylpyhuoneiden tarkistusmittausta. Kuvien ajantasaistamisen lähes kaikki kuitenkin tarjosivat vielä vaihtoehtona. Kolmantena optiona oli haitta-ainekartoitus. Ja neljäntenä sähköautojen latausjärjestelmän huomioiminen suunnitelmissa. Optioiden osalta hinnoissa oli melko hurjaa vaihtelua, josta voitiin päätellä kenellä on omat resurssit esimerkiksi kuvien digitointiin ja kuka ostaa työn palveluna muualta tai sitten itse hankesuunnitelma oli hinnoiteltu alakanttiin ja kate haetaan optioista. Halvimmillaan kuvien digitointi maksoi noin tuhat euroa, kun kallein oli yli kymmenen tuhatta. Samoin kylpyhuoneiden kuntokartoituksen osalta kalleimmat hinnat olivat kymmenkertaiset halvimpaan verrattuna.

Hankesuunnitelma, tavoitteena KVR-hanke.

Suunnittelijan valinta

Saaduista tarjouksista hallitus valitsi neljä suunittelijaa neuvotteluihin. Valituista kaksi toimistoa olivat enemmän perinteisen suunnittelun toimistoja, ja kaksi joilla enemmän kokemusta kokonaishankkeen suunnittelusta. Neuvotteluissa neljästä kandidaatista erottui melko helposti kaksi joiden välillä lopullinen valinta tehtäisiin. Loppusuoran kaksi toimistoa olivat myös tarjousvertailun kaksi halvinta (sisältäen optiot), joskin toisella varsinainen hankesuunnitelman osuus oli kilpailutuksen halvin ja toisella kallein. Toisen yhtiön kilpailutuksen vahvan teknisen osaamisen arvioinnin sijaan tällä kertaa myös toimistojen asiakastyytyväisyys sai selvemmin painoarvoa.

Lopullisesta valinnasta tuli tiukka. Molemmat pöydällä olevat tarjoukset olisivat epäilemättä tuottaneet hyvät ja riittävät suunnitelmat, joiden pohjalta voisi lähteä toteutusvaiheeseen. Kumpikaan suunnitelma ei myöskään sulje pois jatkon vaihtoehtoja toteutuksen hankkeen osalta. Loppujen lopuksi valinta kulminoitui suunnittelun metodiin. Valitsimme lopulta Fira Rakennus Oy:n ja heidän Ketterä-mallin.

Mielenkiinnolla odotamme miten hankesuunnitelma syntyy osallistavalla menetelmällä. Työn kautta tutuksi tulleiden muutosjohtamisen oppien mukaisesti osakkaiden osallistuttaminen jo aikaisessa vaiheessa pitäisi mahdollistaa parempi lopputulema. Matkan varrella varmastikin selviää onko Firan erilaisesta suunnittelumallista etua ja millaisiin taloyhtiöihin se voisi sopia.

Linjasaneeraus – hankesuunnittelu

Linjasaneeraus – hankesuunnittelu

Linjasaneeraus-hankesuunnittelu

Sijoitusasunnoissamme kahdessa taloyhtiössä on meneillään linjasaneerauksen eli tutummin putkirempan suunnittelu. Olemme mukana molempien yhtiöiden hallituksessa. Toisessa yhtiössä hankesuunnittelu on nyt saatu valmiiksi ja toisessa se on juuri alkamassa.

Molemmissa yhtiöissä päätettiin palkata ulkoinen projektipäällikkö. Molempien yhtiöiden hallitus päätyi palkkaamaan saman henkilön projektipäälliköksi. Kyseinen projektipäällikkö on erikoistunut rakennusalan hankkeisiin ja heidän toimistolla on osaamista myös suunnittelusta ja valvonnasta. Osana valintaa molempien hallitusten päätöksissä painoi myös paikallisuus ja kokemukset viereisistä taloyhtiöistä. Vaikka projektipäällikön edustama yritys tekee myös suunnittelua, olimme kaikki yhtä mieltä, että valvonnan objektiivisuuden varmistamiseksi he eivät osallistu itse suunnitteluun. Ensi töikseen projektipäällikkö valmisteli hankesuunnittelun tarjouspyynnön, jonka hän lähetti valituille suunnittelutoimistoille. Saatujen tarjousten pohjalta hän valmisteli yhteenvedon, jonka pohjalta hallitus valitsi hankesuunnittelutoimiston. Pelkkien tarjouksissa esitettyjen faktojen lisäksi kannattaa keskustella myös projektipäällikön että isännöitsijän kanssa. Heillä on usein kokemuksia eri toimijoista ja heidän tavoista toimia.

Suunnitteluun saatiin useita tarjouksia. Tarjousten hintahaitari oli melko suuri, kallein oli kaksi kertaa kalliimpi kuin halvin tarjous. Tarjousten sisällöistä ei kuitenkaan kovin helposti löydä perusteluita hintaerolle. Tarjousten perusteella hallitus haastatteli vielä muutaman valitun suunnittelutoimiston, ja päätyi valitsemaan halvemman pään toimijan. Hankesuunnittelun kustannukset pyörivät 10 000 – 20 000 euron haarukassa.

Linjasaneeraus-hankesuunnittelu

Hankesuunnitelma

Hankesuunnittelu tuottaa hankesuunnitelman, jossa on yleensä kolme tai neljä vaihtoehtoa remontin sisällölle, joista yhtiökokous valitsee yhden. Lisäksi hankesuunnitelmaan voidaan laittaa optioita, joista yhtiökokous voi valita haluamansa. Hankesuunnitelmassa esitetään kaikkien vaihtoehtojen hyviä ja huonoja puolia, sekä niihin liittyvät kustannukset. Hankesuunnittelussa ei kuitenkaan vielä suunnitella laattavalintoja tai tarkkoja putkien linjoja. Kaikki annetut hinnat ovat karkeita hintoja, jotka tarkentuvat hankesuunnittelun jälkeisessä toteutussuunnittelussa. Hankesuunnitelma antaa kuitenkin riittävän tarkkuuden yhtiökokoukselle päätöksen tueksi sekä pankin rahoituksen hakemiseen.

Hyvässä hankesuunnitelmassa on kolme tai neljä riittävän erilaista vaihtoehtoa, joista yhtiökokous voi valita laajuudeltaan sekä kustannuksiltaan sopivan. Meillä hankesuunnitelmassa oli kolme vaihtoehtoa, joista hallitus suositteli keskimmäistä. Laajemmassa versiossa urakkaan olisi sisällytetty enemmän pihan kaivuuta (mm. salaojat) sekä laajempi sähköjen uusiminen. Suppeimmassa vaihtoehdossa nykyistä peltikylppäriä ei olisi purettu, vaan uudet pinnat olisi tehty reiitetyn pellin päälle.

Linjasaneeraus-hankesuunnittelu

Suunnittelu

Suunnittelijan valinnan jälkeen alkaa itse suunnittelu. Suunnittelun aluksi suunnittelutoimisto tutustuu olemassa olevaan materiaaliin, kuten putkiston kuntotutkimukset jne. Suunnittelijat suorittavat myös kohdekatselmuksen, jossa he käyvät joko otoksen asunnoista tai kaikissa asunnoissa sekä kartoittavat yleiset tilat. Tässä kohdin on myös hyvä suorittaa asukaskysely, jolla voidaan kartoittaa asukkaiden ajatuksia, toiveita ja kokemuksia. Kyselyssä voidaan kysellä esimerkiksi toiveita remontin laajuudesta, sisäilman laadusta tai kuinka usein sulakkeet paukkuvat. Näiden pohjalta suunnittelijat tekevät ensimmäisen version, josta lähdetään hallituksen kanssa asiaa tarkentamaan. Suunnittelu vaatii hallitukselta panostusta ja aktiivisuutta, jotta hankesuunnittelu tuottaa riittävän erilaiset ja taloyhtiön edun mukaiset suunnitelmat. Hankesuunnittelun yhteydessä digitoimme myös taloyhtiön pohjakuvat, joita tarvitaan digitaalisina toteutussuunnittelussa.

Linjasaneeraus-hankesuunni

Meillä hankesuunnitteluun kuului kolme suunnittelukokousta, joissa suunnitelmia tarkennettiin. Suunnittelukokousten lisäksi suunnittelijat esittelivät vaihtoehdot osakkaille erillisessä infotilaisuudessa. Info järjestettiin pari viikkoa ennen yhtiökokousta, jotta osakkailla ja pihaparlamentilla oli aikaa sulatella suunnitelmaa ja muodostaa mielipide ennen yhtiökokousta. Kokonaisuudessaan suunnitteluun käytettiin nelisen kuukautta. Yhtiökokous hyväksyi hallituksen esittämän laajuuden, ja antoi valtuudet toteutussuunnittelun aloittamiseksi.