Tag: Taloyhtiön hallitus

Asuntosijoitus ja taloyhtiön hallitus

Asuntosijoitus ja taloyhtiön hallitus

Asuntosijoitus ja taloyhtiön hallitus.

Kahdessa taloyhtiössä joissa meillä on sijoitusasuntoja on päätetty aloittaa linjasaneerauksen hankesuunnittelu. Molemmat yhtiöt on rakennettu hiukan ennen 70-luvun puolta väliä. Linjasaneeraus eli tuttavallisemmin putkiremontti on yleensä osakkaan kannalta kallein remontti. Valittu toteutustapa vaikuttaa hintaan merkittävästi. Niin kutsutulla perinteisellä menetelmällä tehtynä hinnat tuntuvat lähtevän noin 850 euroa neliöltä hinnoista pitkälle yli tuhanteen euroon neliöltä. Linjasaneeraushanke kestää pitkään, usein useamman vuoden. Tulemme kirjoittelemaan matkan varrella projektien etenemisestä, eri toteutusvaihtoehdoista sekä kokemuksista osakkaana ja vuokranantajana.

Asuntosijoittaminen ja taloyhtiön hallitus.

Taloyhtiön hallitus

Taloyhtiön hallitus on usein toimielin johon ei ole jonoksi asti vapaaehtoisia. Taloyhtiöstä löytyy yleensä pari aktiivista osallistujaa hallitukseen ja loput jäsenet kaivetaan kissojen ja koirien kanssa kunnes joku suostuu paineen alla. Toki poikkeuksiakin varmasti löytyy. Asuntosijoittamista koskevissa blogeissa ja kirjoissa aktiiviset sijoittajat usein kertovat pyrkivänsä mukaan omistamiensa asunto-osakkeiden taloyhtiöiden hallituksiin. Meidän mielestä tämä on oivallinen ajatus. Onhan asuntosijoitus arvoltaan merkittävä ja taloyhtiön hallitus sekä näköalapaikka yhtiön tilaan että paikka vaikuttaa sijoituksen arvoon. Etenkin isojen remonttien yhteydessä hallituksen rooli korostuu. Olemme tällä hetkellä mukana molempien taloyhtiöiden hallituksessa.

Linjasaneerauksen suunnittelussa ja toteutuksessa hallituksella on merkittävä rooli. Samalla myös aktiivisen ja osaavan isännöitsijän rooli korostuu.

Asuntosijoittaminen.

Aloitus

Ensimmäinen vaihe on ehdottaa yhtiökokoukselle hankkeen suunnittelun aloitusta. Ilman yhtiökokouksen päätöstä hallitus ei voi varsinaisesti aloittaa linjasaneeraushankkeen suunnittelua. Esitöitä ja pohdintaa voi hallituksen kesken tehdä, mutta varsinaiseen aloitukseen tarvitaan yhtiökokouksen päätös.

Meidän yhtiöissä molemmat yhtiöt ovat päätyneet palkkaamaan projektipäällikön auttamaan hankkeen suunnittelun ja toteutuksen kilpailutuksessa sekä valvonnassa. Toinen taloyhtiöistä on yhtiökokouksen ajankohdasta johtuen muutaman kuukauden edellä aikatauluissa ja kilpailutti projektipäällikön tehtävät loppu kesästä. Saaduista tarjouksista oli melko helppo löytää kaksi sopivinta hinnan ja sisällön puolesta. Kandidaattien haastattelun jälkeen valinta hallituksen kesken oli yksimielinen. Paikallinen hyvämaineinen toimija oli myös haastattelussa hiukan paremman oloinen. Uskomme että toisenkin toimijan kanssa hanke olisi saatu hyvin hoidettua.

Molemmat taloyhtiöt jotka ovat linjasaneerausta aloittamassa sijaitsevat saman kadun varrella ja ovat saman isännöitsijätoimiston asiakkaita. Niinpä toisella taloyhtiöllä oli melko helppo tehdä päätös käyttää samaa paikallista projektipäällikköä omassa hankkeessaan. Vaikka linjasaneeraushankkeet tehdäänkin täysin erillisinä kummankin taloyhtiön omina projekteina, on joissakin kohdissa hyödyllistä käyttää samoja toimijoita, jotka tuntevat alueen ja taloyhtiöt ennestään.

Asuntosijoittaminen.

Tapoja viedä läpi linjasaneeraus on monia. Seuraamme kirjoituksissamme näiden kahden taloyhtiön valitsemia polkuja. Seuraavaksi alkaa hankkeen suunnittelu.

Asuntosijoittaja taloyhtiön hallitukseen

Asuntosijoittaja taloyhtiön hallitukseen

Asuntosijoittaja taloyhtiön hallitukseen.

Taloyhtiön hallitus, tuo monessa taloyhtiössä pakkopullaksi koettu toimielin. Monesti kuulee ihmisten keskusteluissa kommentteja; “en mene yhtiökokoukseen etten vain joudu taloyhtiön hallitukseen” tai “en minä ainakaan suostu hallitukseen”. Eikä yhtiökokouksissakaan vapaaehtoisia yleensä ruuhkaksi ole, eikä hallituksen jäsenistä tarvitse äänestää. Varmasti tähänkin poikkeuksia on, mutta meidän kohdalle ei näitä ole tullut. Olemme tällä hetkellä kaikkien sijoitusasuntojemme taloyhtiöiden hallituksissa 😄

Asuntosijoittaja taloyhtiön hallitukseen.

Miksi mukaan

Monessa asuntosijoittamista koskevassa kirjassa ja blogissa kehoitetaan osallistumaan yhtiökokouksiin ja menemään mukaan hallituksiin. Tältä pohjalta itsekin lähdimme mukaan ensimmäisiin yhtiökokouksiin ja mukaan hallituksiin. Taloyhtiössä yhtiökokous päättää monista isoista asioista, mutta ennen yhtiökokousta hallitus on valmistellut ja tehnyt valintoja jotka johtavat esitykseen yhtiökokoukselle. Taloyhtiössä hallitus käytännössä päättää mihin suuntaan taloyhtiötä kehitetään ja miten sen rahoja käytetään. Vaikka isännöitsijä onkin usein näkyvimpiä taloyhtiön edustajia, suurin osa päätöksistä taustalla kiertää hallituksen kautta. Isännöitsijän ja hallituksen yhteistyön onkin oltava saumatonta.

Meidän strategiassa tärkein syy osallistua aktiivisesti hallituksen toimintaan on oman sijoituksen arvon säilymisen varmistaminen. Lähtökohtaisesti molemmat yhtiöt ovat hyvin hoidettuja, joten lähtökohdat ovat kunnossa. Toisaalta hallituksessa saa paremmin tietoa miten yhtiöllä menee.

Kaksi ensimmäistä sijoitusasuntoa sijaitsevat taloyhtiöissä, jotka on rakennettu 1970-luvun alkupuolella. Iästä johtuen putkiremppa alkaa olla molemmissas ajankohtainen. Viimeisimmissä yhtiökokouksissa molemmat yhtiöt päättivät aloittaa linjasaneerauksen suunnittelun. Linjasaneeraus on yleensä taloyhtiön suurin ja kallein remontti. Isojen korjaushankkeiden suunnittelussa taloyhtiön hallitukseen rooli on merkittävä, ja hallituksessa pääsee vaikuttamaan projektin resursointiin ja kustannuksiin.

Asuntosijoittaja taloyhtiön hallitukseen.

Etenkin isojen projektien aikana hallituksella voi olla paljonkin kokouksia, joten hallituksessa olemiseen pitää löytää myös jonkin verran aikaa. Toisaalta osallistumista helpottaa nykyään korona-pandemian myötä yleistyneet etätyövälineet kuten MS Teams. Myös digitaaliset allekirjoituspalvelut sekä taloyhtiösivustot vähentävät tarvetta fyysisesti paikalla olemiselle. Dokumentit voidaan tallentaa kaikkien hallituksen jäsenten saataville, samassa järjestelmässä voidaan käsitellä muutostyöilmoitukset ja seurata taloyhtiön taloutta. Ja saahan hallituksen kokouksista yleensä pienen rahallisen korvauksenkin, meidän yhtiöissä tuo on luokkaa 100€/kokous.

Mikäli osaaminen epäilyttää, on Suomen Vuokranantajien jäsenille tarjolla koulutusta hallitustyöskentelyyn.

Kannattaako taloyhtiön hallitukseen mennä mukaan? ja etenkin kannattaako mennä mukaan jollei itse asu taloyhtiössä? Näihin kysymyksiin jokaisen pitää vastata itse. Vastaus riippuu paljon omasta strategiasta ja jonkin verran myös taloyhtiöstä (miten hyödynnetään digitaalisia apuvälineitä jne.). Meidän strategiassa hallitustyö on tärkeä osa aktiivisesta omasta sijoituksesta huolehtimista 🤑