Sijoitusasunnon arvonnousu
Asuntosijoitusstrategiamme pohjautuu osta ja pidä -malliin, jossa arvonnousu ei ole ensisijainen mittari. Kiinnostavampi mittari on asunnon tuottama positiivinen kassavirta. Aika ajoin olemme miettineet myös flippaamista eli osta remontoi ja myy -strategiaa eli flippaamista pääomien kasvattamiseksi. Flippaamisessa asunnon arvoa nostetaan nopeasti remontoimalla ja pääomat kotiutetaan myymällä kohde mahdollisimman nopeasti ja mahdollisimman suurella voitolla. Tällöin luonnollisesti myös verot lankeavat maksuun heti myynnin tapahduttua. Olemme kuitenkin viimeaikoina luopuneet flippausajatuksista lähes kokonaan. Ensinnäkin flippauskohteiden löytäminen on osta ja pidä sijoitusasuntoa huomattavasti vaikeampaa ja vaatii vielä enemmän töitä ja verkostoitumista. Ja toisaalta verojen maksukaan ei ole meillä kivojen asioiden listan kärkipäässä.
Olimme jo jonkin aikaa miettineet miten saamme pääomien kiertoa nopeutettua ja hankittua vapaata pääomaa seuraavien kohteiden hankintaan. Ajatukset kirkastuivat viimeistään Hurun ja Kaarron Lumipalloefekti -kirjaa lukiessa, myös osta ja pidä -kohteen arvonnousu voidaan kotiuttaa ilman myyntiä. Asunnosta pitää vain hankkia uusi arvio, jonka kanssa pankissa voidaan vakuusarvoja päivittää.
Asunnon arvioituttaminen
Ensimmäisen sijoitusasunnon kohdalla saimme remontin tuoman arvonnousun realisoitua parin kuukauden omistuksen jälkeen toimittamalla pankille kiinteistövälittäjän arviolauselman. Arviolauselma on arviokirjaa kevyempi dokumentti, jonka saa yleensä muutamalla satasella tai joissain tilanteissa jopa ilmaiseksi. Arviokirjan hinta on asunto-osakkeen osalta vähintään tuplat.
Arviolauselman osalta sisältövaatimuksena meidän pankilla on:
- Tilaajan nimi
- Kohteen tiedot
- Kohteen käypä arvo ja myyntiaika-arvio
- Perustelut arvonmääritykselle
- Vakuutus ettei arvioijalla ole eturistiriitaa esim. kohteen myyntitoimeksiantoa
- Arvion tekijän nimi ja pätevyys (vähintään LKV)
- Arvioinnin päivämäärä
Toisen asunnon kohdalla odottelimme pidempään, kun koronan jälkimainingeissa asuntojen hinnat näyttivät meidän alueilla hetkellisesti heilahtelevan emmekä olleet vielä ostojalalla. Nyt syksyllä ilmalämpöpumpun asennuksen jälkeen lähdimme uudelleen arviointia edistämään. Aloitimme prosessin varmistamalla pankista onko heillä vaatimuksia minkä kiinteistövälittäjän arviolla voidaan edetä. Olimme kuulleet että joillakin pankeilla olisi tarkempia vaatimuksia kenen arviot hyväksytään. Keskustelun aikana selvisikin että pankilla on oma osasto, jotka tekevät vakuusarvon tarkistuksen ja vieläpä ilmaiseksi.
Ensimmäisen kohteen kohdalla kevyellä pintaremontilla saimme arvoa nostettua heti n. 7%, mihin olimme tyytyväisiä olihan kyseessä kuitenkin meidän ensimmäinen hankinta. Toisen asunnon kohdalla odotukset olivat korkeammalla. Olimme mielestämme ostaneet asunnon reilusti alle markkinahinnan. Pankin arviossa arvo nousikin mukavat lähes 22%. Samalla pankki tarkisti myös meidän oman kiinteistön arvon, jota käytämme alkupääoman vakuutena. Kiinteistön arvokin nousi nyt n. 5%, ja rakennuskustannuksiin verrattuna arvonnousu on tällä hetkellä yli 40%
Tältä pohjalta onkin hyvä lähteä edistämään seuraavia sijoitusasuntoja.
