Tag: asuntosijoittajat

Asunto Espanjasta tilannepäivitys

Asunto Espanjasta tilannepäivitys

Asunto Espanjasta tilannepäivitys; Olemme jo vuoden päivät katselleet loma-asuntoa Espanjasta. Ensin pohdimme pitkään mikä maa ja Espanja voitti kilpailun. Nyt kohdekin on jo löytynyt ja asuntoja on katseltu. Pääsemme heinäkuun alussa lähtemään Torreviejaan ja tarkoitus olisi tuolla reissulla saada asunnon osto vireille.

Asunto Espanjasta tilannepäivitys.

Asuntonäytöt

Välittäjällä on iso rooli ostaessa asuntoa Espanjasta. Hyvän välittäjän kautta järjestyy osaavat asiamiehet, jotka hoitavat kaikki paperityöt ja NIE-numeron hakemisen. Nämä paperit ovat tietysti Espanjaksi. Emme vielä puhu espanjaa, joten jo senkin takia meidän on pakko ottaa asiamies ja hyvällä välittäjä on paljon kontakteja asiamiehiin. Olemmekin jo yhteyksissä yhden välittäjän kanssa. Samainen välittäjä on auttanut aiemmin tuttavaperhettä, ja olemme saaneet heiltä suosituksia.

Aiomme jo ennen Torreviejaan lähtöä katsella välittäjän laittamia vaihtoehtoja ja valita sieltä ne meille sopivimmat, joita sitten lähdetään reissulla katsomaan. Täytynee varmaankin käydä katsomassa erityylisiä bungaloweja, jotta tiedämme sitten tarkasti mitä haluamme ja mitä emme.

Asunto Espanjasta tilannepäivitys

Asunnon kriteerit

Lähdemme etsimään Torreviejasta bungalow-asuntoa. Tämä olisi meidän perheelle täydellinen valinta. Tarvitsemme aika ison, sillä perheemme tarvitsee 3 makuuhuonetta. Tämän lisäksi pieni piha oli toivelistassa. Pihalla olisi kiva grillailla ja chillailla. Yleensä tämän tyyppisissä asunnoissa on aurinkoterassi katolla ja tämä olisi myös meidän toiveissa. Sinne saisi laittaa aurinkotuolit, sohvat ym. Asunnolle itselle ei ole sen suurempia kriteerejä muutakuin ilmalämpöpumput jokaiseen makkariin ja olohuoneeseen. Keittiöt ovat näissä yleensä aika pieniä, mutta ne riittävät hyvin perus lounaan laittoon. Avointa tilaratkaisua täällä ei ainakaan vanhoissa tunneta, joten sillä ei ole niin väliä. Meille asunto myydään uima-altaalla ja sijainnilla. Kaikki muu on neuvoteltavissa.

Asunto Espanjasta tilannepäivitys

Asunnon osto

Alkuun harkitsimme hakevamme vaadittavan NIE-numeron jo etukäteen Espanjan lähetystöstä. Koronan myötä lähetystö on rajoittanut hakijoiden määrää. NIE-numeron saa helposti haettua asiamiehen avulla kunhan kohde ensin valikoituu. Mikäli löydämme meille sopivan asunnon ja pääsemme hinnasta sopuun, aiomme lyödä kaupat lukkoon lomamme aikana niiltä osin kun se on mahdollista.

Asunnon vuokraus

Aiomme vuokrata loma-asuntoa silloin kun emme itse ole siellä. Tavoitteena kattaa vuokratuloilla vastikkeet ja muita asunnon kuluja. Mikäli rahoittaa kohdetta paikallisen pankin kautta, ei vuokraamisesta kannata puhua mitään, muuten asunnon vakuusarvo laskee samantien. Vuokraustoiminnan hoitaminen Suomesta käsin on hankalaa, joten meidän pitää löytää myös luotettava vuokravälittäjä. Kunhan vain saamme ensin asunnon hankittua.

Asunto Espanjasta tilannepäivitys.

Asunto Espanjasta tilannepäivitys; Olemme erittäin toivekkaita tällä hetkellä asunnon löytymisestä. Sitä on kyllä pitkään katsottu ja nyt kun viimein pääsemme paikan päälle, toivottavasti löydämme etsimämme 🤞

Vakuutukset

Vakuutukset

Vakuutukset.

Osana kohti taloudellista riippumattomuutta olemme purkaneet erilaisia elämiseen liittyviä kuluja. Tällä kertaa vuorossa ovat vakuutukset. Vakuutuksia on monenlaisia ja osa niistä tarpeellisempi kuin toiset. Ja loppu pelissä vakuutus on turha kunnes sitä tarvitsee. Ja toisaalta yleensä vakuutuksen kohdalla toivoo ettei sitä koskaan tarvittaisi. Vakuutuksista voi kuitenkin kumuloitua varsin merkittävä kuluerä. Käymme läpi vakuutuksia omasta näkökulmastamme. Emme ole vakuutusten asiantuntijoita, ja omien vakuutusten ehdot kannattaa selvittää omasta vakuutusyhtiöstä.

Vakuutukset.

Autovakuutus

Autovakuutuksissa pakollisen liikennevakuutuksen lisäksi olemme vakuuttaneet molemmat automme myös kaskolla. Uudemman alle viisi vuotiaan auton osalta kasko on meille itsestäänselvä. Vanhemman auton osalta olemme alkaneet miettiä pitäisikö vakuutusturvaa jo alentaa, onhan auto jo reilusti yli kymmenen vuoden ikäinen. Toisaalta etenkin kaskon yhteydessä oleva lasivakuutus on erittäin mukava. Mutta eipä noita laseja joka vuosi vaihdeta, joten siltä kantilta se ei riitä perusteluksi. Hintaa yhden auton vakuutuksella kuitenkin on 500 ja parin tuhannen euron välillä vuodessa. Hintaan vaikuttaa bonustaso, joka nousee vahingottomien vuosien myötä ja laskee korvattavien vahinkojen seurauksena.

Vakuutukset.

Kodin vakuutukset

Kodin vakuutuksista meille tärkein on kiinteistön vakuutus. Olemme valinneet kaikkein laajimman kiinteistön vakuutuksen, joka korvaa kiinteille rakenteille sekä jossain määrin myös irtaimistolle tapahtuvia vahinkoja. Suurimpia kauhukuvia lienevät erilaiset vesivahingot, joiden korjaamiseen voi kulua suuria summia. Meidän vakuutus on korvannut muun muassa ukkosen rikkomia kodin elektroniikkalaitteita. Kotivakuutuksen hinta on hiukan hankala laskea. Vakuutuskirjassa on vakuutukselle hinta, mutta keskittämällä eri vakuutuksia samaan yhtiöön kotivakuutuksella on usein vaikutusta eri optioiden hintoihin.

Sijoitusasunnoissa vaadimme asukkailta oman kotivakuutuksen. Vakuutuksen voimassaolon valvominen on käytännössä mahdotonta, joten olemme ottaneet varmuuden vuoksi myös omat vakuutukset sijoitusasunnoille. Alle 100 euroa vuodessa on melko edullinen hinta saadusta mielenrauhasta.

Vakuutukset.

Henkilövakuutukset

Henkilövakuutukset ovatkin melko kirjava kokonaisuus. Tyypillisimpiä vakuutuksia tässä kategoriassa ovat tapaturmavakuutukset ja matkavakuutukset. Näiden lisäksi meillä on kaikille lapsille sairaskuluvakuutukset. Sairaskuluvakuutus kannattaa ottaa vakuutusyhtiöstä riippuen heti syntymän jälkeen tai jopa ennen syntymää. Tällöin vakuutukseen ei tule yleensä mitään rajoituksia. Myöhemmin otettaessa vakuutusyhtiöt yleensä rajaavat kaikki tiedossa olevat sairaudet pois vakuutuksen piiristä. Jotkin sairaudet myös estävät vakuutuksen saamisen kokonaan. Vakuutus maksaa muutaman satasen vuodessa. Meidän vakuutuksessa on lisäksi 100 euron omavastuu vuodessa. Sairaskuluvakuutuksen suurin hyöty on lääkäriin pääsyn helppoudessa. Yksityiselle lääkäriasemalle pääsee yleensä samana päivänä. Myös lapsuuteen usein kuuluvat leikkaukset (kitarisat, nielurisat, korvien putkitukset) onnistuvat vakuutuksen kautta sujuvasti.

Suurimmalla osalla vakuutusyhtiöitä alaikäisten urheiluharrastukset kuuluvat normaalin tapaturmavakuutuksen piiriin. Aktiivisessa urheilussa voi tulla myös muita vammoja, joista kaikkia ei hyväksytä tapaturmiksi. Myös näissä tapauksissa sairaskuluvakuutus yleensä korvaa yksityisellä urheilulääkärillä käynnit ja magneettikuvat yms.

Näiden lisäksi toiselle vanhemmista on otettu henkivakuutus, jolla turvataan perheen taloudelliset mahdollisuudet pahimman sattuessa. Ajatuksena oli ottaa vakuutus molemmille, mutta se ei ollut mahdollista eräiden pitkäaikaissairauksien vuoksi.

Joulun koristeita.

Vuoden vaihteen lähestyessä tulemme käymään vakuutuksemme taas läpi ja mietimme voisiko vakuutusturvaa joltain osin säätää tarpeiden muututtua. Joitakin vakuutuksia voi kilpailuttaa, mutta esimerkiksi sairaskuluvakuutus on vaikea siirtää sillä uuteen vakuutukseen tulee herkästi rajoituksia esim. astman ja allergioiden suhteen. Vakuutusturvan pitää kuitenkin olla riittävä tuomaan mielenrauhaa epäonnen varalle.

Sijoitusasunnon arvonnousu

Sijoitusasunnon arvonnousu

Sijoitusasunnon arvonnousu.

Asuntosijoitusstrategiamme pohjautuu osta ja pidä -malliin, jossa arvonnousu ei ole ensisijainen mittari. Kiinnostavampi mittari on asunnon tuottama positiivinen kassavirta. Aika ajoin olemme miettineet myös flippaamista eli osta remontoi ja myy -strategiaa eli flippaamista pääomien kasvattamiseksi. Flippaamisessa asunnon arvoa nostetaan nopeasti remontoimalla ja pääomat kotiutetaan myymällä kohde mahdollisimman nopeasti ja mahdollisimman suurella voitolla. Tällöin luonnollisesti myös verot lankeavat maksuun heti myynnin tapahduttua. Olemme kuitenkin viimeaikoina luopuneet flippausajatuksista lähes kokonaan. Ensinnäkin flippauskohteiden löytäminen on osta ja pidä sijoitusasuntoa huomattavasti vaikeampaa ja vaatii vielä enemmän töitä ja verkostoitumista. Ja toisaalta verojen maksukaan ei ole meillä kivojen asioiden listan kärkipäässä.

Olimme jo jonkin aikaa miettineet miten saamme pääomien kiertoa nopeutettua ja hankittua vapaata pääomaa seuraavien kohteiden hankintaan. Ajatukset kirkastuivat viimeistään Hurun ja Kaarron Lumipalloefekti -kirjaa lukiessa, myös osta ja pidä -kohteen arvonnousu voidaan kotiuttaa ilman myyntiä. Asunnosta pitää vain hankkia uusi arvio, jonka kanssa pankissa voidaan vakuusarvoja päivittää.

Sijoitusasunnon arvonnousu.

Asunnon arvioituttaminen

Ensimmäisen sijoitusasunnon kohdalla saimme remontin tuoman arvonnousun realisoitua parin kuukauden omistuksen jälkeen toimittamalla pankille kiinteistövälittäjän arviolauselman. Arviolauselma on arviokirjaa kevyempi dokumentti, jonka saa yleensä muutamalla satasella tai joissain tilanteissa jopa ilmaiseksi. Arviokirjan hinta on asunto-osakkeen osalta vähintään tuplat.

Arviolauselman osalta sisältövaatimuksena meidän pankilla on:

  • Tilaajan nimi
  • Kohteen tiedot
  • Kohteen käypä arvo ja myyntiaika-arvio
  • Perustelut arvonmääritykselle
  • Vakuutus ettei arvioijalla ole eturistiriitaa esim. kohteen myyntitoimeksiantoa
  • Arvion tekijän nimi ja pätevyys (vähintään LKV)
  • Arvioinnin päivämäärä

Toisen asunnon kohdalla odottelimme pidempään, kun koronan jälkimainingeissa asuntojen hinnat näyttivät meidän alueilla hetkellisesti heilahtelevan emmekä olleet vielä ostojalalla. Nyt syksyllä ilmalämpöpumpun asennuksen jälkeen lähdimme uudelleen arviointia edistämään. Aloitimme prosessin varmistamalla pankista onko heillä vaatimuksia minkä kiinteistövälittäjän arviolla voidaan edetä. Olimme kuulleet että joillakin pankeilla olisi tarkempia vaatimuksia kenen arviot hyväksytään. Keskustelun aikana selvisikin että pankilla on oma osasto, jotka tekevät vakuusarvon tarkistuksen ja vieläpä ilmaiseksi.

Ensimmäisen kohteen kohdalla kevyellä pintaremontilla saimme arvoa nostettua heti n. 7%, mihin olimme tyytyväisiä olihan kyseessä kuitenkin meidän ensimmäinen hankinta. Toisen asunnon kohdalla odotukset olivat korkeammalla. Olimme mielestämme ostaneet asunnon reilusti alle markkinahinnan. Pankin arviossa arvo nousikin mukavat lähes 22%. Samalla pankki tarkisti myös meidän oman kiinteistön arvon, jota käytämme alkupääoman vakuutena. Kiinteistön arvokin nousi nyt n. 5%, ja rakennuskustannuksiin verrattuna arvonnousu on tällä hetkellä yli 40%

Tältä pohjalta onkin hyvä lähteä edistämään seuraavia sijoitusasuntoja.

Uutta sijoitusasuntoa etsimässä.