Tag: asuntosijoittajat

Kesän 2023 parhaat

Kesän 2023 parhaat

Kesän 2023 parhaat. Mitkä jutut ja matkat jäivät tästä kesästä mieleen? Tänä kesänä olimme 3 viikon loman kokonaan reissussa. Ensimmäinen viikko meni lasten harrastuksen parissa Ruotsissa. Seuraavat 2 viikkoa vietimme Espanjan asunnolla ja Madridissa. Mitä sitten jäi kesästä mieleen?

Kesän 2023 parhaat. Torrevieja.

1) Espanjan asunto

Tänä kesänä olimme Torreviejassa sijaitsevassa asunnossamme lähes kaksi viikkoa. Olimme paikalla elokuun alun ja ilma oli sen mukainen. Yhtenäkään päivänä ei lämpömittari mennyt alle +30C, joten kuumaa oli. Liiankin kuumaa, mutta onneksi asunnossa on ilmastointi, jossa pystyi viilentymään. Löysimme uusia hyviä ravintoloita, nautimme taloyhtiön uima-altaasta ja vapaasta aikataulusta. Ehdottomasti kesän paras juttu 😍

Kesän 2023 parhaat. Uppsalan Tuomiokirkko.

2) Ruotsin pelimatka

Olimme perheen kanssa viikon Uppsalassa kansainvälisessä salibandy turnauksessa. Matka oli lapsille todella antoisa. He tutustuivat uusiin ystäviin ympäri Eurooppaa ja saivat nauttia kovista, hyvistä peleistä. Meille vanhemmille viikon matka tarjosi vanhempien omaa keskinäistä aikaa. Kiersimme Uppsalan nähtävyyksiä ja nautimme ravintola tarjonnasta. Etenkin Uppsalan tuomiokirkko teki vaikutuksen. Uppsala oli kiva uusi tuttavuus.

Kesän 2023 parhaat.

3) Mansikoiden poimiminen

Kävimme perheen kanssa poimimassa mansikoita tänäkin kesänä. Sato oli oikein makea ja innostuimme poimimaan mansikoita toisenkin kerran. Lähistöllä on useampikin mansikkatila, ja tänä vuonna kokeilimme toista tilaa kun aiempi ”vakiotila” piti välivuotta ja mansikkaa ei ollut oikein tarjolla itsepoimintaan. Mansikat päätyivät pakkaseen ja tietysti kermavaahdon kanssa tarjolle 🍓

Golffaamassa.

4) Golffin peluu

Lapsemme suorittivat golffin green cardit viime kesänä. Nyt olemmekin päässeet koko perheen kesken golffaamaan myös isoille radoille. Mukavaa yhteistä tekemistä ⛳️

Pizzauuni

5) Pizzauuni

Mitä olisi kesä ilman pizzauunia? Rakensimme pizzauunin pihallemme 4 vuotta sitten, ja uuni toimii edelleenkin mainiosti. Olemme jo oppineet uunin lämmittämisen salat ja pizzat paistuvat jo kokemuksella, ja aina niin herkullista 🍕. Taikinan kanssa voi aina kehittyä, ja hyvää pizzaahan ei voi tehdä ilman hyvää taikinaa.

Kesän 2023 parhaat.

Kesän 2023 parhaita muistoja kirjoittaessa, on sääkin vaihtunut jo syksyyn. Nyt on työ ja arki käynnistynyt toden teolla. Pimeän syksyn ja talven jaksaa suunnitellen hiihtoloman reissua Karibialle 😉

Kesälomamatkat – Madrid

Kesälomamatkat – Madrid

Kesälomamatkat – Madrid. Lensimme tänä kesänä poikkeuksellisesti Madridiin. Finnairin lento Alicanteen, joka olisi lähempänä Torreviejaa, olisi mennyt vasta tiistaina ja Madridin lennolla olimme perillä Torreviejassa jo maanantaina. Madrid on meille uusi tuttavuus ja suunnitelmissa on ollut vierailu Espanjan pääkaupungissa. Tutustuimme nähtävyyksiin jo ennen Espanjaan tuloa. Halusimme että hotellilla on uima-allas, jos kelit käyvät kuumiksi. Ja niinhän ne kävivät 😁 Ensimmäisenä päivänä oli +40C ja toisena +39C. Hotellin uima-allas tuli todellakin tarpeeseen.

Kesälomamatkat – Madrid

Hotel Riu Plaza Espana Madrid

Hotellimme oli Riu Plaza Espana ja se sijaitsi aivan keskustassa Plaza Espana-aukiolla. Hotellin sijainti oli aivan napakymppi. Pääsimme helteeltä pakoon kesken päivän ja uima-allas tuli todellakin tarpeeseen. Hotellin aula oli suurellinen ja hieno. Hotellin hissit olivat mielenkiintoiset. Hissi tilattiin omalla huonekortilla ja hisseja oli 6 kpl. Kone ilmoitti mikä hissi menee sinun kerrokseesi. Itse hississä ei sitten tarvinnut painella enää mitään nappeja.

Kesälomamatkat – Madrid

Hotellin aamiainen oli 10/10. Tarjolla oli todellakin kaikkea. Perus munakkaat eri tavoilla, pekoni, nakit, kinkkujuustotoastia, vohveleita, pannukakkuja, hedelmiä, muroja, jugurttia, mysliä, sämpylöitä, croissantteja, leivoksia, leivän päällisiä, graavilohta, nuudeleita 2 eri tavalla, kinkut ja kaiken kukkuraksi churroja suklaakastikkeella. Yksi ainoa miinus aamupalalla oli automaattikahvi.

Hotel Riu Plaza Espanan aamiainen.
Churroja suklaakastikkeella aamupalalla.

Hotellin uima-allas oli kohtuullisen pieni, mutta altaalla oli hyviä aurinkotuoleja, tuolia ja pöytiä ja hyvät suihkut. Tämä riitti päivällä viilentymiseen.

Hotel Riu Plaza Espanan uima-allas.

Hotellin katolla (27. kerros) oli suosittu näköalatasanne, jonne oli jonoa läpi päivän. Sinne tulivat myös ei hotellivieraat ottamaan kuvia näköalatasanteella. Samassa kerroksessa sijaitsi kaupungin suosituin kattobaari. Baariin oli jo 21 aikoihin jonoa, mutta hotellin vieraina hovimestari poimi suoraan hissistä ulos tultaessa ensimmäiseen vapaaseen pöytään. Katolla oli paljon pöytiä ja näköala oli suoraan Madridin ylle. Katolla oli parikin baaritiskiä, dj ja erittäin toimiva tarjoilijaverkosto. Juomissa alkoholin määrässä ei säästelty 😂

Hotel Riu Plaza Espanan kattoterassilla.

Bernabeu Stadion

Ensimmäinen vierailukohde oli kuuluisa Real Madridin stadion. Stadion oli juuri remontin alla ja kentällä ei sillä hetkellä ollut ruohoa. Oli silti mahtavaa nähdä stadion ja kaikki ne pokaalit. Stadionilla ei käytävillä ym ole ilmastointia, jota +40C helteellä olisi tarvittu. Espanjalaiset viuhkat pelastivat tiukoilla hetkillä. Stadionille oli jatkuva virta kävijöistä ja kuvauspaikoille sai jonottaa tovin. Real Madridin kaupassa oli jäätävä jono, joten emme jaksaneet jäädä jonottamaan matkamuistoja. Liput stadionille sisään maksoivat 2 aikuiselle ja 2 lapselle 100e. Virallisesta pelipaidasta olisi saanut maksaa 175e.

Stadion Bernabeu

Kuninkaanlinna

Vierailimme kuninkaanlinnassa illalla. Linna sijaitsi aivan hotellimme vieressä ja klo 17 jälkeen linnaan pääsi EU-kansalaiset ilmaiseksi sisään. Menimme jonottamaan linnalle jo 16:50, mutta silloin jonoa olikin jo noin 100m verran. Jono veti hiljalleen sisään ja noin 20min jonotuksen jälkeen pääsimme linnaan sisään. Linnassakaan ei ollut kunnon ilmastointia, joten viuhkoille tuli käyttöä. Linnassa oli huoneita toisensa jälkeen. Tuntui että kaikki huoneet olivat aivan erilaisia ja kultaa ja kimallusta ei oltu säästelty. Linna oli käymisen arvoinen, ja huomionarvoista on se että, useissa huoneissa ei saanut ottaa ollenkaan kuvia.

Kuninkaanlinna Madridissa.

Kiertelimme Madridissa jaksamisen mukaan ja näimmekin suurimman osan nähtävyyksistä. Muun muassa Espanjan pankki tuli nähtyä, Rahapajan fanit tietävät kyllä. Madrid oli kiva uusi tuttavuus, mutta se ei heti tuntunut olevan ”meidän juttu”. Kokemuksemme oli, että Madridissa ihmiset olivat töykeitä ja kovin sisäänpäin kääntyneitä. Esimerkiksi monessa ravintolassa tarjoilijat eivät ”osanneet” puhua englantia, ja tilaaminen piti hoitaa espanjaksi. Tilasimme englanniksi ja tarjoilija puhui meille vain espanjaa. Selkeästi erilainen ilmapiiri kuin rannikolla, puhumattakaan ilmastosta. Tunsimme selkeän eron Madridin ja Torreviejan ilmassa. Torreviejassa on niin helppo ja kevyt hengittää kosteaa suolaista ilmaa. Madridin kuiva sisämaan ilma oli paljon raskaampaa.

Kesälomamatkat – Madrid

Näin tämän kesän kesälomamatkat – Madrid retki onkin tehty ja arki on koittanut jo meillekin. Nyt huilataan hetki ja lähdetään suunnittelemaan ensi hiihtoloman Karibian risteilyä.

Kesälomamatkat – Torrevieja

Kesälomamatkat – Torrevieja

Kesälomamatkat - Torrevieja.

Kesälomamatkat – Torrevieja. Vietimme tällä kertaa meidän Espanjan asunnossa 10 päivää. Jouduimme tällä kertaa ottamaan lennot Madridiin, ja ajo sieltä Torreviejaan vie noin 4 tuntia. Päätimme takaisin tullessamme jäädä muutamaksi päiväksi Madridiin katselemaan nähtävyyksiä, kun se meille on ihan uusi tuttavuus.

Kesälomamatkat - Torrevieja.

Espanjan asunto

Tämä oli ensimmäinen kesä kun pääsimme viettämään kesää Espanjan asunnolla. Ensimmäisenä hankimme asunnolle kunnolliset aurinkotuolit, jotka voi rullata kevyesti altaalle päivittäin. Altaalla ei ole aurinkotuolia, joten sinne on otettava omat. Asunto tuntuu todellakin juuri sopivalta meille. Asunnon läheisyys uima-altaalle on ollut ihan timanttinen. Kesken päivän voi käydä laittamassa ruuan uuniin tai pyykit koneeseen. Myös nopea pääsy välillä ilmastoituun tilaan on kesän helteillä ihanaa. Myös se ettei tarvitse odotella siivoojan käymistä, vaan voidaan mennä niinkuin halutaan. Jäätelön haku pakkasesta on myös erittäin kätevää 🍦 Huollatimme kummatkin ilmastointilaitteet ennen kuin tulimme paikalle, ja ne ovatkin toimineet moitteettomasti.

Grillilounalla omalla terassilla.

Terassille oli pakko ostaa aurinkovarjo, jotta ulkosohvilla pystyisi olemaan iltaisin. Meidän terassille paistaa iltapäivä aurinko ja kesällä kun lämpöä on yli +30C, kaipaa vähän varjoa. Hankinnan jälkeen, voi sohvilla taas oleskella. Siellä syömme aamupalat, lounaat ja iltapalat.

Olemme jo oppineet mistä ruokakaupasta saamme tarvitsemamme tavarat parhaiten, ja lähiravintoloistakin on jo löytynyt muutama suosikki. Opittavaa ja käytävää riittää kyllä vuosiksi.

Torreviejan vesipuisto Aquapolis.

Aquapolis

Olimme tällä kertaa elokuun alussa matkalla, ja sen huomasi lämmöistä. Ilma oli todella kuuma ja +36C helle oli melko normaalia. Siihen vielä korkea ilmankosteus mukaan. Kävimmekin kokeilemassa yhtenä päivänä paikallisen vesipuiston. Asunnon läheisyydessä on kaksi vesipuistoa, ja menimme isoimmille lapsille tarkoitettuun puistoon. Vesipuiston pääsymaksu on suht korkea 30-33€ yli 140cm, mutta paikallisesta mäkkäristä saa 8€ alennuskupongin. Yhdellä kupongilla saa alennuksen viidelle hengelle. Paikan päällä on kioskeja ja ravintoloita, joissa tarjotaan perus hodari, hampurilaislinjaa kohtuullisen kovalla hinnalla.

Kesälomamatkat - Torrevieja.

Virastoasiat

Lomalla piti hoitaa myös virastoasioita. Asianhoitajamme Espanjassa oli varannut meille ajan paikalliseen Suman toimistoon. Suma vastaa jossain määrin verotoimistoa, mutta siellä käsitellään myös esimerkiksi sähköisten allekirjoitusten myöntäminen. Toimistolla piti käydä näyttämässä passi ja NIE-todistus. Vastineeksi saimme allekirjoituksen aktivointiavaimet, joiden avulla asianhoitaja pystyi hakemaan varsinaiset allekirjoitusvarmisteet.

Ensi kesänä on suunnitelmissa olla Espanjan asunnolla kokonainen kuukausi. Teemme varmasti paikallisia retkiä enemmänkin kun aikaa riittää. Kesälomamme Torreviejassa oli taas erittäin onnistunut, sieltä ei vaan halua lähteä kotiin, mutta ensi kesänä sitten 🇪🇸

Espanjan asunnon vuosikulut

Espanjan asunnon vuosikulut

Espanjan asunnon vuosikulut.

Espanjan asunnon vuosikulut. Espanjassa on tyypillistä käyttää moniin toistuviin kuluihin suoraveloitusta. Espanjalainen suoraveloitus vastaa Suomessakin yleistynyttä pankkiin toimitettavaa verkko- tai e-laskua. Espanjassa vain erillinen hyväksyntä on jätetty pois, ja lasku maksetaan automaattisesti eräpäivänä. Meillä on paikallisessa pankissa tili, jolta juoksevat kulut veloitetaan, mutta kuulemma onnistuu myös suomalaisen pankin tililtä. Monet laskuttajat tarjoavat joko appin jonka kautta voi seurata sopimusta ja usein voi katsoa tulevat laskut tai lähettävät laskun etukäteen myös sähköpostilla. Meillä toistuvia suoraveloituksia ovat muun muassa nettiyhteys, sähkö, vesi ja ”taloyhtiön” laskut. Paikallisella sähkölaitoksella Iberdrolalla on käytössä sekä sähköpostiviesti, että appi. Heidän appissa ja kotisivuissa erikoista on, että niihin pääsee vain Espanjassa sijaitsevat selaimet. Suomesta käsin vaaditaan esimerkiksi VPN palvelu, jonka avulla pystyy kirjautumaan palveluihin kuin olisi Espanjassa. Nykyisin tarjolla on useita kaupallisia VPN palveluita ja niiden käyttö on helppoa.

Espanjan asunnon vuosikulut.

Juoksevat kulut

Sähkö, veden ja internetyhteyden lisäksi myös Espanjassa, kuten Suomessakin, on vastikkeita ja veroja joita pitää maksaa säännöllisesti. Taloyhtiön suurimpia kuluja ovat isännöinti, uima-altaan ja yleisten alueiden puhtaanapito sekä kasvien hoito. Näitä varten kerätään vastiketta, joka ainakin meidän yhtiössä veloitetaan joka kolmas kuukausi. Kolmen kuukauden vastike on 124€, eli vuodessa noin 500€. Kaikki isommat korjaukset sovitaan yhtiökokouksessa, ja laskutetaan osakkailta erikseen. Keväällä uima-altaalle tehtiin laatoituksen korjaus ja puhdistus, josta erikseen laskutettiin 43€.

Kerran vuodessa maksuun tulee myös kiinteistövero, jonka paikallinen verottaja laskuttaa automaattisesti tililtä suoraveloituksena. Kiinteistöveron määrä meidän asunnosta on 233€ vuodessa. Vuosittain pitää myös ilmoittaa verottajalle päivät, jolloin asunto on ollut omassa käytössä tai tyhjillään. Tältä ajalta maksetaan ei-residentin vero asunnon omistamisesta. Niiltä ajoilta kun asunto on ollut vuokralla, maksetaan pääomaveroa Suomen tapaan.

Paikalliset pankit perivät myös erilaisia juoksevia maksuja. Paikallisesta tilistä saa ainakin joissakin pankeissa maksaa kuukausimaksua, tai vaihtoehtoisesti pankki saattaa periä sen kolmen kuukauden välein. Tiliasiakkaan kuukausimaksu saattaa olla jopa 15€ kuukaudessa, mutta kustannus vaihtelee pankeittain. Meidän pankki ei tällä hetkellä peri tilinhoitomaksua.

Espanjan asunnon vuosikulut.

Maksujen osalta pitää itse olla aika tarkkana. Tilin tapahtumia seuratessa usein huomaa erilasten maksujen lähteneen tililtä. Melko nopeasti oppii tavalliset ja oikeat veloitukset, jolloin mahdollisten virheiden tunnistaminen helpottuu. Tähän mennessä ei tililtä ole lähtenyt yhtään väärää maksua, vaikka muutaman kohdalla onkin saanut hiukan pohtia ja kysellä Googlelta mihin maksu voisi liittyä.

Espanjan asunnon vuokraaminen ja verotus

Espanjan asunnon vuokraaminen ja verotus

Espanjan asunnon vuokraaminen ja verotus.

Tätä kirjoittaessa alkaa olla vuosi takana siitä, kun olimme Espanjassa kiertelemässä asuntonäytöillä ja etsimässä meille omaa asuntoa. Tuon reissun tuloksena saimme sovittua kaupat ja aloitettua asunnon ostamiseen liittyvän byrokratian. Näistä olemmekin jo kirjoittaneet matkan varrella. Asuntoa ostettaessa oli tiedossa, että emme ensimmäisinä vuosina ehdi itse siellä juurikaan koulujen loma-aikojen ulkopuolella oleskelemaan. Niinpä alusta asti oli selvä, että asunto pyritään saamaan vuokralle mahdollisimman paljon. Tässä kirjoituksessa kuvaamme meidän kokemuksia miten asunnon vuokraaminen on sujunut sekä siihen liittyvistä verotuksesta.

Espanjan asunnon vuokraaminen ja verotus.

Asunnon vuokraaminen

Alusta asti oli selvää, että tarvitsemme paikallisen kumppanin, joka hoitaa paikan päällä välttämättömät asiat. Esimerkiksi avainten luovutukset, siivous vuokralaisten välillä ja apu, jos vuokralaisella hajoaa vaikka pesukone kesken kaiken. Näiden hoitaminen etänä varmastikin onnistuisi myös, mutta niin paljon helpompaa kun joku joka on paikalla ja puhuu espanjaa voi hoitaa juoksevat asiat. Minimissään kaiken voi ostaa palasina sieltä ja täältä. Yksi kumppani hoitaa avaimet ja toinen siivouksen. Osan koneiden vaihdoista ja sen tyylisistä voi varmasti hoitaa myös koneita myyvien liikkeiden kautta. Näin toimimmekin Suomessa olevien vuokrattavien kohteiden kanssa. Toisessa laidassa ovat sitten kokonaispalvelua tarjoavat vuokravälittäjät. Usein prosenttipohjaista provisiota vastaan he hoitavat kaiken vuokralaisen etsinnästä alkaen. He myös huolehtivat avaimista, siivouksesta sekä asunnon huollosta tarpeen mukaan.

Meidän valinta on ollut käyttää vuokravälittäjää. Koimme hyödylliseksi, että on paikallinen kontakti johon vuokralainen voi olla yhteydessä vuokrasuhteen aikana. Välittäjän markkinointikanavat ja paikallistuntemus esimerkiksi vuokrasopimuksista on eduksi. Espanjassa markkinointia rajoittaa vaatimus erillisestä vuokralisenssistä. Ilman lisenssiä asuntoa ei periaatteessa saa vuokrata lyhytaikaiseen vuokraukseen. Lisenssejä on myös kahta erillistä mallia. Toinen on välittäjän hakema lisenssi, jolla asuntoa saa vuokrata vain kyseisen välittäjän kautta. Tällöin asuntoa ei voi esimerkiksi laittaa AirBnB tai vastaaviin palveluihin. Toinen versio on asunnon omistajan hakema lisenssi, tällä lisenssillä asunnon saa laittaa mihin tahansa palveluun tarjolle. Palaamme lisenssin hakemiseen myöhemmissä kirjoituksissa, kun hakemus on saatu vireille.

Saimme asunnon haltuumme vuokraamisen kannalta hiukan myöhään, lokakuussa. Tuolloin moni talven yli vuokraaja oli jo ehtinyt valita asunnon itselleen. Talvikauden asunnon vuokraaminen tehdään usein jo ajoissa keväällä. Keväälle kuitenkin löytyi vuokralainen ja nyt on varauskirjassa varaus myös ensi syksylle ja talvelle.

Espanjan asunnon vuokraaminen ja verotus.

Verotus

Espanjassa ei-residentin (henkilö, joka ei asu Espanjassa vakituisesti) asuntoa verotetaan vuosittain. Vuoden aikana asunnon käyttö jaetaan omaan käyttöön ja vuokrattuna olemiseen. Omassa käytössä olevalta ajalta, sisältäen myös tyhjänä olevan ajan, peritään laskennallinen asuntotulonvero. Vero lasketaan asunnon verotusarvosta. Oman käytön verotus ilmoitetaan seuraavana vuonna henkilökohtaisessa verotuksessa.

Vuokratulta ajalta Espanjan verottaja perii 19% pääomatuloveron. Vero ilmoitetaan neljä kertaa vuodessa. Vuokratulojen verotuksessa saa tehdä joitakin vähennyksiä, kuten välittäjän palkkiot, yhteisön vastikkeet ja kiinteistöverot. Espanjan vuokratulot verotetaan myös Suomessa. Ulkomaan vuokratulot sekä ulkomaille maksetut verot ilmoitetaan erikseen vuotuisessa veroilmoituksessa. Suomen ja Espanjan välisen verosopimuksen puitteissa kaksinkertainen verotus poistetaan ja Suomen verotuksessa Espanjaan maksetut verot vähennetään.

Torreviejan ranta.

Pian onkin aika viettää vajaa pari viikkoa Espanjan asunnolla itsekin. Ohjelmassa on lomailun ja asunnon tarkistuksen ja huoltotöiden lisäksi käynti paikallisessa virastossa hakemassa espanjalaiset digitaaliset allekirjoitukset. Digitaaliset allekirjoitukset tarvitaan esimerkiksi veroilmoitusten tekoon.

Asuntosijoittamisen seuraavat askeleet

Asuntosijoittamisen seuraavat askeleet

Asuntosijoittamisen seuraavat askeleet.

Lehdet ja media muutenkin ovat julkaisseet viime aikoina paljon artikkeleita kuinka yhtiövastikkeet ovat nousseet. Pahimmissa otsikoissa puhutaan tuhansien eurojen vastikkeista ja kuinka nousu on tullut osakkaille yllätyksenä. Viime vuoden korkeat pörssisähköhinnat ja muutenkin inflaation myötä nousseet hinnat ovat osaltaan vaikuttaneet myös yhtiövastikkeisiin. Usein raflaavissa jutuissa kuitenkin jää hämärän peittoon se, että suuret nousut liittyvät melkein kokonaan rahoitusvastikkeen nousuun, ja vielä tarkemmin uudiskohteiden lyhennysvapaiden loppumiseen. Moni onkin tottunut pitkään jatkuneeseen nollakorkomaailmaan ja sen myötä varsin pieniin rahoitusvastikkeisiin, kun maksettu vain marginaalin mukaista korkoa. Nyt kun siihen mukaan on tullut lyhennys ja samalla korot ovat nousseet 4% tuntumaan, nousee rahoitusvastike vääjäämättä. Uutisia lukiessa kannattaa huomioida, ettei samankaltaista nousua ole nähty vanhemmissa asunnoissa. Toki korkojen nousu vaikuttaa myös vanhempien taloyhtiöiden rahoitusvastikkeisiin, mikäli yhtiöllä on lainaa esimerkiksi remontin jäljiltä. Kustannusten nousu vaikuttaa luonnollisesti myös siihen mitkä meidän asuntosijoittamisen seuraavat askeleet ovat.

Asuntosijoittamisen seuraavat askeleet.

Taloustilanteen vaikutus meidän asuntosijoittamiseen

Keravan asunnoissamme toisessa nostettiin nyt hoitovastiketta 0,60€/neliö. Taloyhtiön hoitovastike onkin ollut varsin alhainen, sillä nostonkin jälkeen se on vain 3,50€/neliö. Toisessa yhtiössä hoitovastike pidettiin ennallaan, jotta saadaan purettua samalla kertynyttä hoitoylijäämää. Molemmissa yhtiöissä kustannusten nousuun on vaikuttanut eniten kiinteistöveron nousu, ja jossain määrin energian hinnan nousu. Molemmilla yhtiöillä on myös lainaa, jolla on rahoitettu 2016 valmistunut julkisivuremontti. Meillä pankki edellytti asuntoja hankittaessa maksamaan taloyhtiölainan pois heti kun se kaupanteon jälkeen oli mahdollista. Niinpä meille korkojen nousu ei ole vaikuttanut yhtiövastikkeisiin. Molempien asuntojen lainoihin otimme matalien korkojen aikana korkoputken, joka rajoittaa lainojen koron alle 2%:in.

Espanjan asunnon rahoitus on jaettu Suomen ja Espanjan pankkien välillä. Suomesta otettuun lainaan ei enää siinä vaiheessa kannattanut ottaa korkosuojausta. Suojauksen hinta vaikutti sen verran kovalta, ettei se ollut kokonaisuudessa järkevä. Myös suojausten valikoima oli erittäin suppea, varmaan pankitkin vielä hiukan tunnustelivat mihin suuntaan korot olivat liikkumassa. Espanjan lainassa on kiinteä 3% korko, mikä kuulostaa tällä hetkellä tosi edulliselta. Espanjassa pääsääntöisesti ulkomaalaiset, jotka eivät asu vakituisesti maassa, saavat 2% korkeamman koron paikallisiin verrattuna.

Asuntosijoittamisen seuraavat askeleet.

Asuntosijoittamisen seuraavat askeleet

Meidän asuntosijoittamisen seuraavissa askeleissa jatkamme alkuperäisen strategian mukaan. Eli tavoitteena edelleen hankkia vähintään yksi asunto joka vuosi. Tällä hetkellä uutisoinnissa raportoidaan asuntojen hintojen rajustakin laskusta. Etenkin meidän kohdealueella, eli pk-seutu ja sen ympäryskunnat, hintojen raportoidaan laskeneen erityisesti. Jonkin verran hintojen lasku näkyy jo myynti-ilmoitusten pyynneissäkin. Tämän hetken markkinatilanne on meidän silmissä paikka tehdä hyviä ostoksia. Asuntosijoittamisen tuotothan tehdään ostettaessa.

Asuntosijoittaminen.
Asuntosijoittaminen – linjasaneerauksen eteneminen

Asuntosijoittaminen – linjasaneerauksen eteneminen

Keravalla sijaitsevien sijoitusasuntojemme molemmat taloyhtiöt ovat edenneet linjasaneerauksen suunnittelussa. Suht saman aikainen eteneminen on luonnollista, ovathan molemmat yhtiöt 70-luvun alkupuolen lapsia ja siten putkien osalta elinkaarensa päässä. Taloyhtiöissä on rakenteiden osalta paljon yhtenäisyyksiä, mutta myös rakennusajan kuvaan liittyen eroja löytyy. Yhteistä molemmille on peltielementtien käyttö kylppäreiden rakenteena. Suurimpia eroja yhtiöiden välillä on välipohjan rakenne. Toisessa yhtiössä on käytetty Nilcon-laattaa, kun toinen on jo tehty ontelolaatoilla. Nilcon-laatan haasteet liittyvät varsin ohueen kansirakenteeseen, ja rakenteen jäykkyyden suhteen kriittisten kannakepalkkien laatan lävistykselle asettamat rajoitteet.

Asuntosijoittaminen-linjasaaneerauksen eteneminen.

Toinen yhtiöistä on 6-9 kuukautta toista edellä, ja onkin päässyt jo toteutussuunnittelun loppuun ja kilpailuttamaan toteutusurakkaa. Toinen yhtiö aloitti hiukan myöhemmin suunnittelun, ja on nyt saanut hankesuunnittelun valmiiksi. Yhtiöiden välinen ero saattaa hiukan kaventua, sillä jäljessä ollut taloyhtiö on vahvasti harkitsemassa KVR- tai tavoitehintaisenaurakkana kilpailutusta, jolloin toteutussuunnittelu tehdään kilpailutetun urakoitsijan toimesta. Vaikka tällöinkin suunnittelu tehdään samaan tyyliin kuin perinteisessä toteutussuunnittelussa, säästyy aikaa kun yksi kilpailutuskierros jää välistä.

Asuntosijoittaminen-linjasaneerauksen eteneminen.

Yhtiökokousten päätöksiä Molempien taloyhtiöiden varsinaiset yhtiökokoukset järjestettiin kesäkuussa. Linjasaneerauksen hankesuunnitelmaa hyväksyvän yhtiön kokouksessa nousi, varmasti hyvin tyypilliseen tapaan, paljon keskustelua varsinaisen remontin aikataulusta ja remontin laajuudesta. Hallituksen esittämä hankesuunnitelma sai myös vastaehdotuksen palautuksesta tarkempaan suunnitteluun. Yhtiökokous kuitenkin äänestyksessä päätyi hyväksymään hankesuunnitelman. Samalla hallitus sai valtuudet kilpailuttaa eteneminen KVR-urakkana.

Toisessa yhtiössä yhtiökokoukselle tuotiin päätettäväksi linjasaneerauksen toteutuksen aloitus. Kokouksen alussa hallituksen kilpailuttama urakoitsija esittäytyi ja kertoi urakan etenemisestä sekä alustavaa aikataulua. Kuten odotettua urakoitsija sai runsain mitoin kysymyksiä aikataulusta, asunnon suojaamisesta ja yrityksen vakavaraisuudesta. Urakoitsijan poistuttua taloyhtiön palkkaama projektipäällikkö jatkoi urakan esittelyä ja kävi läpi muun muassa linjasaneerauksen arvioidun kokonaishinnan sekä joitakin siihen sisältyviä hintakomponentteja. Esittelyn ja siihen liittyvän pitkän kysely keskustelujakson päätteeksi päästiin taas äänestämään hallitukselle annettavasta valtuutuksesta aloittaa urakka valitun urakoitsijan kanssa. Hallituksen esitys sai tälläkin kertaa vastustusta, mutta äänestyksessä kannatus oli kuitenkin varsin selvä.

Asuntosijoitus-linjasaneerauksen eteneminen.

Molemmissa yhtiökokouksissa kysymysten yksityiskohtaisuus tuli esiin hyvin vahvasti. Paljon pohdittiin onko kaikki mitä on suunniteltu välttämätöntä. Molemmissa mietittiin myös voisiko remonttia siirtää vielä eteenpäin kun maailmantilanne on mitä on ja korotkin ovat korkealla. Maailmantilanne ja etenkin uudisrakentamisen hiljeneminen on hankkeiden kannalta jopa positiivinen asia. Tällä hetkellä tuntuu saavan hyvin vastauksia tarjouspyyntöihin ja hinnatkin on ruuvattu tiukalle kun työvoimaa on hyvin tarjolla ja urakoitsijat tarvitsevat uusia projekteja. Korkojen osalta on hyvä muistaa, että laina aika on 20-25 vuotta ja siinä ajassa korot ehtivät vaihdella vielä moneen kertaan. Toki on syytä ottaa vakavasti ihmisten huoli ja monelle ison remontin tuomat pääomavastikkeet voivat olla liian suuri taloudellinen muutos. Samaan aikaan molemmissa yhtiöissä kylpyhuoneet alkavat olla elinkaarensa päässä ja pian korjauksia pitää tehdä suunnitelmallisen hankkeen sijasta pakon sanelemana kiireellä. Kiire yleensä vähentää valinnanvaraa sekä neuvottelumahdollisuuksia. Myös pankin ja rahoituksen kanssa voi tulla vaikeuksia, mikäli tilanne pääsee liian pahaksi.

Espanjan asunnon vuokraaminen

Espanjan asunnon vuokraaminen

Päätimme jo hankinnan yhteydessä, että vuokraamme Espanjan asunnon niinä aikoina kun emme itse ole siellä. Alkuun meni hetki ennen kuin asuntoon löytyi vuokralainen, mutta helmikuusta alkaen asunto on ollutkin vuokrattuna. Mitä Espanjan asunnon vuokraaminen on pitänyt sisällään?

Espanjan asunnon vuokraaminen.

Espanjassa on todella paljon loma-asuntoja, joita vuokrataan kesäisin turisteille viikosta muutamaan viikkoon. Kesän vuokraussesonki alkaa kesäkuussa ja jatkuu syyskuun loppuun. Kesäkaudella tyypillistä on vuokrata asuntoa viikkohinnoilla. Talvikaudella lokakuusta toukokuuhun Espanjan rannikoille tullaan talvea karkuun ja tyypillistä onkin vuokrata muutamasta kuukaudesta jopa yhdeksään kuukauteen. Tällöin tyypillisesti vuokrakin ilmoitetaan kuukausivuokrana. Meidänkin asunnossa on nyt vuokralainen kesäkuun loppuun asti. Espanjassa tyypillistä on vuokrata asunnot kalustettuina. Varustukseen kuuluu perus huonekalut ja keittiössä tyypilliset koneet ja tarvikkeet. Sänkyihin tarvitaan patjansuojia kaksi jokaiseen sänkyyn, jolloin ne voidaan vaihtaa ja pestä vuokralaisten välissä. Keittiöön hankimme peruskoneet kuten leivänpaahtimen, mutterikeittimen, sauvasekoittimen. Kattiloita ja pannuja asunnossa olikin jo edellisen omistajan jäljiltä mukavasti, ja ne olivat myös hyvässä kunnossa.

Espanjan asunnon vuokraaminen.

Vuokraamisen järjestäminen

Vuokraamisen järjestämiseen on monia eri tapoja, mutta jotenkin paikan päällä pitää vuokralaisille saada avaimet. Suomen tapaan myös Espanjassa toimii useita vuokravälittäjiä. Espanjassa, jossa on paljon vuokralaisia eri maista, on myös eri maalaisia välittäjiä, myös suomalaisia. Välittäjien välillä on eroja palkkioiden suuruudessa ja palvelun sisällössä. Välittäjän palkkaaminen helpottaa arkea, kun samalla alueella on aina joku joka vastaa vuokralaisen kyselyihin ja hoitaa tarvittaessa korjaukset.

Espanjan asunnon vuokraaminen.

Normaalisti välittäjä tillittää vuokrat pari viikkoa lyhytaikaisen vuokrauksen jälkeen ja kuukausittain pidemmissä vuokrasuhteissa. Espanjan verottajalle vuokratulot pitää ilmoittaa kolmen kuukauden välein. Veroilmoitus pitää jättää jälkikäteen sähköisesti tammikuun, huhtikuun, heinäkuun ja lokakuun 21. päivään mennessä. Veroilmoituksen jättämiseen tarvitsee espanjalaisen digitaalisen allekirjoituksen, mikä kannattaa hankkia ajoissa. Verotuksessa saa vähentää samankaltaisia kuluja kuin Suomessakin. Vuokratulot ja Espanjaan maksetut verot ilmoitetaan seuraavana vuonna myös Suomen verotuksessa. Tyhjillään tai omassa käytössä olevasta asunnosta omistuksen verot raportoidaan vuosittain jälkikäteen.

Torreviejan ranta.

Espanjan asunnon vuokraaminen välittäjää käyttämällä on ollut suhteellisen vaivatonta. Välittäjän käyttö tuo toki hiukan viivettä rahan tilille kirjautumiseen, mutta toisaalta paikallinen toimija, joka puhuu myös suomea, helpottaa vuokraamista. Ainakin meille välittäjän käyttö on ollut sopiva vaihtoehto.

Asuntosijoittamisen v. 2022 yhteenveto

Asuntosijoittamisen v. 2022 yhteenveto

Vuosi 2022 alkoi tavalla, jota yksikään asuntosijoittaja ei toivo. Juuri uuden vuoden alla toinen vuokralaisista irtisanoi sopimuksen ja muutti uuteen osoitteeseen. Tänä vuonna kevät on ollut kiireinen ja asuntosijoittamisen v. 2022 yhteenveto onkin jäänyt toukokuulle. Vuoteen lähdettäessä korona varjosti vielä elämää, mutta Suomi ja maailma olivat alkaneet jo avautumaan uudestaan. Vuotta varjostivat keskustelut vuokramarkkinoiden riskeistä. Vuokrien arveltiin laskevan ja vuoden aikana nähtiin pitkästä aikaa korkojen nousu positiiviseksi. Etenkin korkojen nousu on ollut paljon lehtienkin otsikoissa ja omalta osaltaan heittää varjon myös meidän ajatuksiin.

Asuntosijoitus 2021 yhteenveto.

2022 yhteenveto

Keravan asuntojen vuokrauksessa toinen asunto on ollut koko omistusajan saman vuokralaisen hallussa ja vuokrat ovat tulleet sovitusti. Toisen Keravan asunnon vuokrausaste oli 83%, kun vuoden aikana kahdesti vaihtui vuokralainen. Molempien vaihtojen yhteydessä asuntoon tuli yksi tyhjä kuukausi. Vuoden aikana lyhyen ajan asunnossa asunut vuokralainen jätti myös viimeisen vuokransa sekä sopimussakon maksamatta. Tutkimme perinnän mahdollisuutta, mutta todennäköisyys rahojen saamiselle ja oikeudellisen perinnän kustannukset huomioiden päätimme realisoida vakuuden ja kärsiä pienen luottotappion. Onneksi asuntoon löytyi hyvä uusi vuokralainen melko nopeasti.

Keravalla emme korottaneet vuokria tänäkään vuonna. Toiseen asuntoon oli juuri muuttanut uusi vuokralainen, joten vuokrataso oli juuri tarkistettu. Molempien asuntojen vuokra ovat hyvällä tasolla ja asunnot ovat kassavirta positiivisia. Näin ollen painetta korottaa vuokria ei tällä hetkellä ole. Toisaalta myös alueen vuokrien laskupaine sekä inflaation vaikutus elinkustannuksiin puolsivat mielestämme vuokratason säilyttämistä. Kumpikaan taloyhtiöistä ei muuttanut vastikkeiden tai vesimaksujen määriä. Molempiin Keravan asuntoihin tuli tarvetta uusia kodinkoneita, mikä luonnollisesti vaikuttaa kassavirtaan. Molempien Keravan asuntojen vuokratuotto on pysynyt 8% hujakoilla. Molempien asuntojen kassavirta on verojen jälkeen noin sata euroa per asunto per kuukausi.

Asuntosijoitus 2021 yhteenveto.

2022 yhtiökokouksissa tulimme valituiksi molemmissa yhtiöissä jatkokaudelle hallituksiin. Molempien yhtiöiden linjasaneeraus urakat etenivät vuonna 2022. Toisessa yhtiössä päästiin loppuvuodesta jo toteutussuunnitteluun ja toisessa käynnisteltiin hankesuunnittelun kilpailutus. On ollut mielenkiintoista seurata ja olla mukana vaikuttamassa molempien projektien etenemiseen. Samalla myös aikataulut ovat tarkentuneet ja näillä näkymin toinen urakka alkaisi 2023 lopussa tai heti 2024 alussa, ja toinen noin 6kk sen jälkeen.

Espanjan asunto

Omakotitalomme sivuasunnon vuokraus on ollut odotetun tylsää. Vuokralaiset ovat samat kuin aiemminkin ja vuokrat tulevat sovitusti. Vuoden 2022 uusi ja mielenkiintoisin kohde onkin asuntomme Espanjassa. Vuodelle 2022 emme vielä saaneet yhtään vuokralaista, vaikka asunto paikallisen vuokravälittäjän listoilla olikin. Ensimmäiset vuokralaiset asuntoon muuttivat 2023. Vuoden 2022 osalta emme ole laskeneet tunnuslukuja, kun asuntoon ei löytynyt vuokralaisia. Espanjalaisen pankin appi seuraa kiinteistön arvon kehitystä ja sen mukaan asunnon arvo olis noussut jo 57,75%. Vaikka asuntoa emme ole myymässä, lämmittää tuollainen arvio mieltä kummasti.

2022 yhteenveto onkin hyvä päättää kokonaisarvioon, että vuosi oli odotusten mukainen. Vaikka toisessa asunnossa olikin turhan monta vuokralaisen vaihtumista ja pari kuukautta tyhjää, jäi Keravan osalta vuodesta ihan positiivinen vaikutelma. Espanjan asunto puolestaan on ollut pitkäaikainen haave ja sen toteutuminen oli yksi viime vuoden kohokohtia.

Espanjalaisen taloyhtiön hallinto ja talonvaltaajat

Espanjalaisen taloyhtiön hallinto ja talonvaltaajat

Espanjalaisen taloyhtiön halinto ja talonvaltaajat.

Espanjassakin taloyhtiön hallinto on monelta osin vastaava kuin Suomessakin. Taloyhtiön hallitus näyttäytyy oikeastaan vain taloyhtiön presidentin kautta. Isännöitsijä huolehtii taloyhtiön operatiivisesta johtamisesta. Suurempiin päätöksiin ja ylimääräiseen rahan käyttöön tarvitaan yhtiökokous. Meidän asunnon taloyhtiössä pidettiin muutama viikko sitten ylimääräinen yhtiökokous, jonka tärkeimpänä aiheena oli uima-altaan korjaaminen. Tällä kertaa kokous pidettiin pienehköllä porukalla taloyhtiön uima-allasalueella, ensi kerralle suunnitelmissa on mahdollistaa etäyhteydet sillä moni osakkaista asuu Espanjan ulkopuolella. Kokouksesta toimitetaan jälkikäteen myös muistio, joka luonnollisesti on espanjaksi. Onneksi esimerkiksi Google translate osaa kääntää myös dokumentteja. Päätösten jälkeen ei yhtiössä jääty turhaan odottelemaan, vaan jo parin viikon sisään uima-altaan korjaus on käynnissä.

Espanjalaisen taloyhtiön halinto ja talonvaltaajat.

Talon valtaajat

Espanjalaista asuntoa ostettaessa usein kuulee varoituksia talon valtaajista ja heidän häätämisen vaikeudesta. Yllättäen talon valtaajat koskettivat meitäkin heti ensimmäisenä talvena. Valtaajat eivät iskeneet meidän asuntoon, vaikka sekin tyhjänä silloin olikin. Valtaajat iskivät taloyhtiössä toiseen asuntoon hiukan ennen joulua, ja ovat siellä vieläkin. Meidän asunnon osalta suojaa tarjosi sijainti sisäpihalla porttien sisäpuolella, sekä poraamisen estävät lukot. Vaihdoimme ulko-oven lukon varmuuden vuoksi heti kun saimme asunnon haltuumme. Espanjalasissa lukoissa lukkosylinterin vaihto on muutaman minuutin homma. Yksi ruuvi auki ja vanha sylinteri ulos ja uuden asennus vastaavasti. Valitsimme uusiksi lukoiksi hiukan kalliimmat, mutta turvallisemmat lukot. Lukoissa on myös rakenne, joka mahdollistaa lukon avaamisen vaikka sisäpuolen lukkopesässä olisi avaimet. Etenkin vanhemmissa lukoissa avaimen unohtaminen sisäpuolelle estää lukon avaamisen avaimella ulkopuolelta.

Espanjalaisen taloyhtiön halinto ja talonvaltaajat.

Talon valtaajat olivat iskeneet hiukan ennen joulua. Tällä kertaa kyseessä on perhe, jolla ainakin yksi lapsi mukana. Valtaaja oli kuulemma vuokrannut asunnon joltain ja maksanut koko talven vuokran etukäteen. Todennäköisesti perhe on ns. ammattilainen, ja tietää miten hyödyntää lain tuomaa etua hyväkseen. Käytännössä valtaajat poraavat lukon auki ja vaihtavat tilalle oman lukkosylinterin. Omistajalla on 48h aikaa kutsua poliisit, jolloin poliisi häätää valtaajat. Mutta mikäli valtaajat ehtivät asumaan asunnossa yli 48h, he saavat huomattavan laillisen suojan häätöä vastaan. Kahden vuorokauden jälkeen häätöön vaaditaan oikeuden päätös, ja oikeuslaitos Espanjassa on hyvin hidas. Laki myös ilmeisesti estää talvikaudella häätämisen.

Asunto Epanjassa.

Kyseisen asunnon osalta ei suurta edistystä ole tapahtunut kolmeen kuukauteen. Laki tuo valtaajalle suojan, eikä omistaja saa esimerkiksi katkaista sähköjä tai vettä asunnosta. Nämä ammattivaltaajat myös tietävät sen ja soittavat herkästi poliisit, mikäli näin toimii. Omistaja ja taloyhtiön hallinto ovat näissä tilanteissa melko voimattomia. Joillakin vakuutusyhtiöillä on valtaustilanteisiin tarjolla myös vakuutusturvaa. Tätä myös itse harkitsemme, mutta selvitystyö on vielä kesken. Valtaajien häätämiseksi on myös olemassa siihen erikoistuneita yrityksiä. Näiden yritysten nettisivuja koristavat lihaksikkaat miehet, joista saa kuvan että yritykset ovat valmiita toimimaan ehkä jopa lain harmaalla alueella. Useimmiten ilmeisesti nopein ratkaisu saattaa olla raha ja valtaajalle maksaminen, jotta poistuu asunnosta.