Tag: asuntosijoittajat

Espanjalaisen taloyhtiön hallinto ja talonvaltaajat

Espanjalaisen taloyhtiön hallinto ja talonvaltaajat

Espanjalaisen taloyhtiön halinto ja talonvaltaajat.

Espanjassakin taloyhtiön hallinto on monelta osin vastaava kuin Suomessakin. Taloyhtiön hallitus näyttäytyy oikeastaan vain taloyhtiön presidentin kautta. Isännöitsijä huolehtii taloyhtiön operatiivisesta johtamisesta. Suurempiin päätöksiin ja ylimääräiseen rahan käyttöön tarvitaan yhtiökokous. Meidän asunnon taloyhtiössä pidettiin muutama viikko sitten ylimääräinen yhtiökokous, jonka tärkeimpänä aiheena oli uima-altaan korjaaminen. Tällä kertaa kokous pidettiin pienehköllä porukalla taloyhtiön uima-allasalueella, ensi kerralle suunnitelmissa on mahdollistaa etäyhteydet sillä moni osakkaista asuu Espanjan ulkopuolella. Kokouksesta toimitetaan jälkikäteen myös muistio, joka luonnollisesti on espanjaksi. Onneksi esimerkiksi Google translate osaa kääntää myös dokumentteja. Päätösten jälkeen ei yhtiössä jääty turhaan odottelemaan, vaan jo parin viikon sisään uima-altaan korjaus on käynnissä.

Espanjalaisen taloyhtiön halinto ja talonvaltaajat.

Talon valtaajat

Espanjalaista asuntoa ostettaessa usein kuulee varoituksia talon valtaajista ja heidän häätämisen vaikeudesta. Yllättäen talon valtaajat koskettivat meitäkin heti ensimmäisenä talvena. Valtaajat eivät iskeneet meidän asuntoon, vaikka sekin tyhjänä silloin olikin. Valtaajat iskivät taloyhtiössä toiseen asuntoon hiukan ennen joulua, ja ovat siellä vieläkin. Meidän asunnon osalta suojaa tarjosi sijainti sisäpihalla porttien sisäpuolella, sekä poraamisen estävät lukot. Vaihdoimme ulko-oven lukon varmuuden vuoksi heti kun saimme asunnon haltuumme. Espanjalasissa lukoissa lukkosylinterin vaihto on muutaman minuutin homma. Yksi ruuvi auki ja vanha sylinteri ulos ja uuden asennus vastaavasti. Valitsimme uusiksi lukoiksi hiukan kalliimmat, mutta turvallisemmat lukot. Lukoissa on myös rakenne, joka mahdollistaa lukon avaamisen vaikka sisäpuolen lukkopesässä olisi avaimet. Etenkin vanhemmissa lukoissa avaimen unohtaminen sisäpuolelle estää lukon avaamisen avaimella ulkopuolelta.

Espanjalaisen taloyhtiön halinto ja talonvaltaajat.

Talon valtaajat olivat iskeneet hiukan ennen joulua. Tällä kertaa kyseessä on perhe, jolla ainakin yksi lapsi mukana. Valtaaja oli kuulemma vuokrannut asunnon joltain ja maksanut koko talven vuokran etukäteen. Todennäköisesti perhe on ns. ammattilainen, ja tietää miten hyödyntää lain tuomaa etua hyväkseen. Käytännössä valtaajat poraavat lukon auki ja vaihtavat tilalle oman lukkosylinterin. Omistajalla on 48h aikaa kutsua poliisit, jolloin poliisi häätää valtaajat. Mutta mikäli valtaajat ehtivät asumaan asunnossa yli 48h, he saavat huomattavan laillisen suojan häätöä vastaan. Kahden vuorokauden jälkeen häätöön vaaditaan oikeuden päätös, ja oikeuslaitos Espanjassa on hyvin hidas. Laki myös ilmeisesti estää talvikaudella häätämisen.

Asunto Epanjassa.

Kyseisen asunnon osalta ei suurta edistystä ole tapahtunut kolmeen kuukauteen. Laki tuo valtaajalle suojan, eikä omistaja saa esimerkiksi katkaista sähköjä tai vettä asunnosta. Nämä ammattivaltaajat myös tietävät sen ja soittavat herkästi poliisit, mikäli näin toimii. Omistaja ja taloyhtiön hallinto ovat näissä tilanteissa melko voimattomia. Joillakin vakuutusyhtiöillä on valtaustilanteisiin tarjolla myös vakuutusturvaa. Tätä myös itse harkitsemme, mutta selvitystyö on vielä kesken. Valtaajien häätämiseksi on myös olemassa siihen erikoistuneita yrityksiä. Näiden yritysten nettisivuja koristavat lihaksikkaat miehet, joista saa kuvan että yritykset ovat valmiita toimimaan ehkä jopa lain harmaalla alueella. Useimmiten ilmeisesti nopein ratkaisu saattaa olla raha ja valtaajalle maksaminen, jotta poistuu asunnosta.

Hankesuunnitelma, tavoitteena KVR-hanke

Hankesuunnitelma, tavoitteena KVR-hanke

Hankesuunnitelma, tavoitteena KVR-hanke.

Aiemmin olemme jo kirjoittaneet, että meillä on kaksi sijoitusasuntoa Keravalla, ja molemmissa on linjasaneerauksen suunnittelu käynnissä. Toinen yhtiöistä on ehtinyt jo toteutussuunnitteluun. Toisen aloittaessa juuri hankesuunnittelua. Ensimmäinen yhtiö on seurannut perinteistä polkua, jossa ensin tehdään hankesuunnitelma, sen jälkeen toteutussuunnitelma, ja lopulta suunnitelmien pohjalta kilpailutetaan urakka. Toisen yhtiön hallitus lähtee hankesuunnitteluun hiukan erilaisesta olettamasta. Olemme hallituksessa päättäneet viedä hankesuunnittelun hiukan perinteistä pidemmälle, ja tavoitteena on kilpailuttaa hankesuunnitelman pohjalta niin sanottu KVR (kokonaisvastuurakentaminen) tai tavoitehinta urakka, jossa on valittu toimija hoitaa sekä suunnittelun, että urakan yhtenä kokonaisuutena.

Hankesuunnitelma, tavoitteena KVR-hanke.

Hankesuunnittelun kilpailutus

Ensimmäisen taloyhtiön tavoin valitsimme tähänkin hankkeeseen taloyhtiölle oman projektipäällikön, joka tuo hallitukselle sekä projektinjohdollista voimaa että rakennusteknistä osaamista. Hankesuunnitelman kilpailutus alkoi samoin kuin perinteisemmänkin lähestymisen valinneen suunnittelun. Ainoana erona hankesuunnittelun tarjouspyynnössä pyydetään varautumaan tarkempaan suunnitelmaan ja muun muassa materiaalien valintaan.

Syksyllä 2022 taloyhtiö saikin hyvin tarjouksia. Tarjousten joukossa ei ollut kuin yksi tai kaksi tarjoajaa, joiden tarjouksista paistoi suunnittelijoiden tilauskirjan täysinäisyys. Hankesuunnitelman tarjoukset olivat melko hyvin linjassa. Jonkin verran eroa oli varsinaisen hankesuunnitelman hinnassa, mutta pyydettyjen optioiden kanssa loppusummat tasoittuivat hyvin samalle tasolle.

Pyysimme tarjouksiin suunnitelmaan kuuluvana tyyppikylpyhuoneissa käynnin, ja optiona kaikkien kylpyhuoneiden läpikäynnin ja kuntoluokan määrityksen. Toisena optiona pyysimme piirrustusten digitointia suunnittelussa käytettävään dwg-formaattiin. Pyydetty digitointi ei sisällä kylpyhuoneiden tarkistusmittausta. Kuvien ajantasaistamisen lähes kaikki kuitenkin tarjosivat vielä vaihtoehtona. Kolmantena optiona oli haitta-ainekartoitus. Ja neljäntenä sähköautojen latausjärjestelmän huomioiminen suunnitelmissa. Optioiden osalta hinnoissa oli melko hurjaa vaihtelua, josta voitiin päätellä kenellä on omat resurssit esimerkiksi kuvien digitointiin ja kuka ostaa työn palveluna muualta tai sitten itse hankesuunnitelma oli hinnoiteltu alakanttiin ja kate haetaan optioista. Halvimmillaan kuvien digitointi maksoi noin tuhat euroa, kun kallein oli yli kymmenen tuhatta. Samoin kylpyhuoneiden kuntokartoituksen osalta kalleimmat hinnat olivat kymmenkertaiset halvimpaan verrattuna.

Hankesuunnitelma, tavoitteena KVR-hanke.

Suunnittelijan valinta

Saaduista tarjouksista hallitus valitsi neljä suunittelijaa neuvotteluihin. Valituista kaksi toimistoa olivat enemmän perinteisen suunnittelun toimistoja, ja kaksi joilla enemmän kokemusta kokonaishankkeen suunnittelusta. Neuvotteluissa neljästä kandidaatista erottui melko helposti kaksi joiden välillä lopullinen valinta tehtäisiin. Loppusuoran kaksi toimistoa olivat myös tarjousvertailun kaksi halvinta (sisältäen optiot), joskin toisella varsinainen hankesuunnitelman osuus oli kilpailutuksen halvin ja toisella kallein. Toisen yhtiön kilpailutuksen vahvan teknisen osaamisen arvioinnin sijaan tällä kertaa myös toimistojen asiakastyytyväisyys sai selvemmin painoarvoa.

Lopullisesta valinnasta tuli tiukka. Molemmat pöydällä olevat tarjoukset olisivat epäilemättä tuottaneet hyvät ja riittävät suunnitelmat, joiden pohjalta voisi lähteä toteutusvaiheeseen. Kumpikaan suunnitelma ei myöskään sulje pois jatkon vaihtoehtoja toteutuksen hankkeen osalta. Loppujen lopuksi valinta kulminoitui suunnittelun metodiin. Valitsimme lopulta Fira Rakennus Oy:n ja heidän Ketterä-mallin.

Mielenkiinnolla odotamme miten hankesuunnitelma syntyy osallistavalla menetelmällä. Työn kautta tutuksi tulleiden muutosjohtamisen oppien mukaisesti osakkaiden osallistuttaminen jo aikaisessa vaiheessa pitäisi mahdollistaa parempi lopputulema. Matkan varrella varmastikin selviää onko Firan erilaisesta suunnittelumallista etua ja millaisiin taloyhtiöihin se voisi sopia.

Asuntosijoittaminen: tavoitteet vuodelle 2023

Asuntosijoittaminen: tavoitteet vuodelle 2023

Asuntosijoittaminen:tavoitteet vuodelle 2023.

Vuosi on taas vaihtunut ja on aika vilkaista asuntosijoittamisen tavoitteita vuodelle. Olemme joka vuosi pyrkineet asettamaan vuoden tavoitteet pohjautuen asuntosijoitusstrategian yhteydessä asetettuihin kymmenen vuoden tavoitteisiin. Pitkän aikavälin tavoitteissa kymmenen vuoden aikana tavoitteena on omistaa vähintään kymmenen kassavirtapositiivista vuokra-asuntoa. Ja tarjota sitä kautta koti vähintään kymmenelle vuokralaiselle. Tässä artikkelissa katsomme pääosin tulevaan, ja kevään mittaan tulemme kirjoittamaan myös yhteenvedon miten 2022 tavoitteet saimme toteutettua.

Tämän hetkinen korkotaso ja eri tahojen asuntomarkkinakatsausten maalaamat hintojen laskupaineet tuovat oman pikantin lisänsä vuoden tavoitteisiin. Vuoden Euriborin huidellessa kolmen prosentin tietämillä, voisi helposti ajatella tilanteen olevan huono velkavivulla sijoittavalle. Eihän tilanne tietenkään optimaalinen ole, mutta toisaalta vielä ollaan aika kaukana siitä kuuluisasta kuuden prosentin stressitestirajasta. Toisaalta korkea korkotaso yhdistettynä inflaatioon saattaa avata kasvuhakuiselle sijoittajalle oston paikkoja. Emme luonnollisestikaan toivo kenellekään tilannetta, jossa oma koti on pakko myydä. Kuitenkin tässä tilanteessa voi tulla vastaan monia motivoituneita myyjiä. Syitä myynnille saattaa olla erilaisia, ja kun siihen yhdistetään hidastunut markkina, saattaa asuntosijoittajan kannalta parempikin tarjous mennä läpi.

Asuntosijoittaminen.

Seuraava sijoitusasunto

Jotta pysyisimme kymmennen asunnon tavoitteessa, pitäisi joka vuosi hankkia keskimäärin yksi asunto. Tällä hetkellä meillä on kaksi asuntoa Keravalla, omakotitalomme sivuasunto on sukulaisilla vuokralla ja neljäntenä asuntona on meidän Espanjan asunto.

Esikoisemme pääsi opiskelemaan Espooseen, ja luontevaa olisikin hankkia asunto läheltä hänen opiskelupaikkaa. Kyseisellä alueella ei kuitenkaan nyt parin kuukauden seurannassa ole ollut tarjolla sijoituskriteerit täyttäviä asuntoja. Joitakin sopivan oloisia asuntoja on markkinoilla näkynyt, mutta viimeistään siinä vaiheessa kun asunnon tiedot laittaa exceliin, on hankinta kaatunut kassavirtaan. Asuntojen hintataso ei tällä hetkellä vastaa alueiden vuokratasoa.

Tämän hetken ajatuksissa olisi pyrkiä löytämään seuraava asunto muualta kuin Keravalta, vaikka ei Keravakaan täysin pois suljettua ole. Emme tässä kohtaa ole vielä valmiita siirtymään pois pääkaupunkiseudulta ja sen kehyskunnista. Vantaan keskukset Tikkurila ja Myyrmäki lähialueineen ovat kiinnostavia. Samoin Helsingin ja Espoon raideliikenteen asemien lähistöt. Siirtyminen lähemmäs Helsingin keskustaa tarkoittaa samalla asunnon koon pienenemistä. Keravalla olemme pitäneet kaksiota järkevän kokoisena asuntona, mutta siirryttäessä Helsinkiin, Espooseen tai Vantaalle ovat yksiöt kassavirran kannalta huomattavasti paremmin toimivia.

Asuntosijoittaminen.

Vuoden 2023 tavoitteet voi kiteyttää kahteen päätavoitteeseen. Ensimmäinen tavoite on löytää vähintään yksi kassavirtapositiivinen sijoitusasunto pk-seudulta tai kehyskunnista. Toinen tavoite on lähes itsestäänselvä, tavoitteena on säilyttää kaikkien asuntojen vuokrausaste lähellä 100%:ia.

Linjasaneerauksen toteutussuunnittelu

Linjasaneerauksen toteutussuunnittelu

Linjasaneerauksen toteutussuunnittelu

Molemmissa Keravan sijoitusasunnoissamme on käynnissä linjasaneerauksen suunnitelu. 1970-luvun alkupuolen taloyhtiöissä linjasaneeraus alkaa olla ajankohtainen, ellei ole jo toteuttettukin. Toisessa yhtiössä on hankesuunnittelu saatu jo tehtyä, ja toisessa se on vasta alkumetreillä. Hankesuunnittelun jälkeen on perinteisesti vuorossa toteutussuunnittelun vuoro. Toteutussuunnittelussa suunnitellaan hanke tarkemmin, siihen pisteeseen että tuotetuilla suunnitelmilla voidaan hakea rakennusluvat ja kilpailuttaa varsinainen toteutusurakka.

Erillisen toteutususuunnittelun vaihtoehtona on KVR-malli, jossa hankesuunnitelman perusteella kilpailutetaan toteutusuunnittelu ja urakointi yhtenä kokonaisuutena. Tällöin kokonaisuuden voittanut toimija vastaa sekä suunnittelusta, että urakoinnista. KVR-malli edellyttää hankesuunnitelmalta suurempaa tarkkuutta, jotta toteutus voidaan kilpailuttaa järkevästi. Heikommilla suunnitelmilla on riskinä epävarmuutta, joka näkyy hinnassa sekä kohonnut riski lisätyöyllätyksille.

Linjasaneerauksen toteutussunnittelu

Toteutussuunnittelu

Linjasaneerauksen hankesuunnitelman jo valmiiksi saanut yhtiö ei KVR-mallia halunnut, joten yhtiökokoukselta haettiin hankesuunnitelman kanssa päätös edetä toteutussuunnitteluun. Samassa yhteydessä haettiin kuitenkin päätös koko hankkeen rahoitukselle hankesuunnitelman kustannusarvion perusteella. Jälkikäteen mietittynä tuo oli hyvä ratkaisu, sillä kesällä 2022 pankilta vielä sai rahoituksen hankkeelle ja vielä järkevään hintaan. Kummankin taloyhtiön taloudellinen tilanne on varsin hyvä, mutta viimeaikaisten uutisten valossa ei rahoitus siltikään ole mitenkään varmaa.

Toteutussuunnittelun kilpailutus eteni hyvin samaan tapaan kuin hankesuunnittelunkin. Tarjouksia tuli kymmenkunta, ja hankesuunnittelun tapaan hintahaitari oli suuri. Halvimmillaan toteutussuunnittelua tarjottiin hiukan alle 30 000 euron hintaan, kalleimpien ollessa lähes 70 000 euroa. Kalleimmissa ei ollut mitään sellaista mikä olisi oikeuttanut niin suureen hintaan. Tarjouksia lukiessa tuli mieleen, että kyseisillä toimistoilla oli kädet täynnä töitä ja hinnassa varauduttiin alihankkijoiden palkkaamiseen. Edullisemman pään suunnittelutoimistoista haastateltiin neljä, ja haastatteluiden perusteella päädyttiin palkkaamaan pienehkö paikallinen toimija. Kyseisestä toimistosta oli isännöitsijällä ja projektipäälliköllä hyvät kokemukset, ja lisäksi haastattelussa kyseinen toimisto oli selvästi perehtynyt toimitettuun materiaaliin. Ainakin yhden toimiston kohdalla oli hyvin selvää ettei materiaaleihin oltu perehdytty, vaan oletettu menevä samoin kuin muutkin.

Linjasaneerauksen toteutussuunnittelu

Itse suunnittelu on hallituksen näkökulmasta hyvin samankaltaista kuin hankesuunnittelussa. Nyt vain saa ja pitää mennä yksityiskohtiin. Siinä missä hankesuunnitelmassa pyritään vetämään isoja linjoja, menemättä liian syvälle toteutuksen yksityiskohtiin, toteustussuunnitelmassa nimenomaan mietitään kaikki yksityiskohdat.

Asunnon ostaminen Espanjasta

Asunnon ostaminen Espanjasta

Asunnon ostaminen Espanjasta.

Tässä vaiheessa tarinaa on asunto löydetty ja kauppahinnasta sovittu. Lisäksi rahoitus on saatu järjestymään. Asianhoitajan kanssa on tehty sopimus ja hänelle on järjestetty valtakirja hoitaa asuntokauppaan liittyvät muodollisuudet paikan päällä. Asunnon ostaminen alkaa olla loppusuoralla. Kaiken edellä mainitun järjestelyihin kului aikaa noin kolme kuukautta. Kesän lopulla lomat vaikuttivat hiukan, mutta eniten aikaa kului lainaneuvotteluihin.

Espanjalaisen pankin kanssa käydyt lainaneuvottelut tuntuivät välillä etenevän hyvinkin nopeasti, mutta sitten tuli jokin kohta missä sitten aikaa kului helposti viikon verran. Erilaisia dokumentteja pyydettiin välillä tipottain, ja sitten taas odotettiin jonkin riskineuvoston päätöstä. Yhteyshenkilö Bankinterissä oli kuitenkin koko prosessin ajan erittäin ystävällinen ja avulias.

Asunnon ostaminen Espanjasta.

Ostamisen kulut

Juttusarjan alussa jo listasimme asunnon ostamiseen liittyviä kuluja. Nyt kun asunnon ostaminen on saatu päätökseen voidaan tarkastaa kuinka lähelle arvio osui. Usein puhutaan Espanjasta ostettaessa kulujen olevan 13-15% luokkaa. Todellinen prosentti riippuu luonnollisesti paljon asunnon hinnasta. Vaikka monet kulut ovatkin kiinteitä asunnon hinnasta riippumatta, liittyy asunnon ostamiseen myös paljon kauppahintaan suhteutettuja veroluonteisia maksuja. Meidän tapauksessa lopulliset kulut nousivat 15,3%:iin. Kuluja nosti hiukan asianhoitajan käyttäminen paikallisen lainan allekirjoitukseen. Toisaalta laskimme kuluihin myös lainan nostopalkkiot, sekä pankin asunnon arvon arvioinnin kustannukset.

Asunnon ostaminen itsessään tapahtui meidän näkökulmasta varsin yksinkertaisesti. Asianhoitaja oli sopinut myyjän edustajan kanssa kaupan allekirjoitusajan paikalliselle notaarille. Iltapäivällä saimme sähköpostilla viestin että kauppakirjat on allekirjoitettu ja onnittelut uudesta asunnosta. Kauppakirjat jäävät tässä vaiheessa vielä notaarille rekisteröitäviksi. Kaupat saatiin allekirjoitettua meidän kannalta juuri sopivasti Etelä-Suomen syyslomaviikon maanantaina, sillä meillä oli kyseisen viikon keskiviikolle lennot varattuina. Niinpä pääsimme heti omaan kotiin lomalle. Avainten luovutus sujui hyvin mutkattomasti yhteistyössä asunnon välittäneen 360 Hometourin kanssa.

Asunnon ostaminen Espanjasta.

Asunnon vuokraaminen

Olimme jo kesällä, heti asunnon löydyttyä kartoittaneet alueen vuokravälittäjiä. Suomalaistaustaisia yrityksiä löytyi puolen tusinaa. Kauppojen jälkeen tapasimme pari varteenotettavaa välittäjää, joista lopulta valitsimme toisen. Nyt vain odotellaan miten markkinointi ja vuokraus etenee. Talven osalta riskinä on myöhäinen vuokrauksen aloitus (lokakuu), ja todennäköisesti suurimmalla osalla pitkäaikais vuokraajista on jo asunto valmiina.

Asunto Espanjassa – lainan hakeminen osa 2

Asunto Espanjassa – lainan hakeminen osa 2

Asunto Espanjasta-lainan hakeminen osa2.

Edellisessä kirjoituksessa kävimme läpi espanjalaisten pankkien lainan hakemiseen liittyviä dokumenttivaatimuksia sekä rahoitusprosessin alkua. Dokumenttien lähetyksen jälkeen hiukan pankista riippuen kului muutama viikko, jonka jälkeen sähköpostiin kilahti lainatarjous. Vaikka espanjalaiset pankit ovat kuulemma melko tarkkoja, eivätkä myönnä ulkomaalaisille rahoitusta mikäli maksukyvyssä on liikaa riskejä, saimme lopulta kahdelta pankilta tarjoukset. Kolmannella pankilla taisi olla liian kiire, emmekä saaneet heiltä edes tarjousta. Toisaalta heiltä ei myöskään tullut kieltävää päätöstä.

Asunto Espanjassa-lainan hakeminen osa 2.

Korko

Merkittävin ero tarjousten välillä oli korkotaso. Lähtökohtaisesti ulkomaalaisen, joka ei asu pysyvästi Espanjassa, korkotaso on noin 2% korkeampi kuin paikallisen henkilön. Espanjalaisilla pankeilla on myös erilaisia oheistuotteita, jotka osaltaan vaikuttavat lainan korkoon. Oheistuotteet vaihtelevat pankeittain, mutta yleisimpiä ovat kotivakuutus, henkivakuutus ja rahastosijoitus.

Lainan korkona käytetään yleisesti sekä vaihtuvaa euriboriin sidottua korkoa sekä kiinteää korkoa. Vaihtuvan koron marginaaleissa saamamme tarjoukset vaihtelivat 3,48%:sta 6,37%:iin. Marginaalin päälle lasketaan luonnollisesti euribor, sekä alennuksina valittujen oheistuotteiden tuomat helpotukset. Lopulliset alennukset ovat todennäköisesti asiakaskohtaisia, mutta esimerkkinä kotivakuutus voi vaikuttaa alentavasti 0,2% – 0,25% ja henkivakuutus jopa -1%. Vaihtuvan koron lisäksi saimme myös kiinteällä korolla olevan tarjouksen, joka nykyisessä korkoympäristössä oli selvästi kiinnostavampi. Koti- ja henkivakuutuksen kanssa lainamme kiinteä korko on 3%. Laina-aika meidän tarjouksissa oli kaikissa 25 vuotta. Kaikilla pankeilla oli rajoitus laina-ajassa siihen asti kun asiakas täyttää 75 vuotta.

Torreviejan keskustassa.

Lainan muut kulut

Lainan nostosta pankki veloitti 1,5%, mutta tässäkin on asiakaskohtaisia eroja. Ensimmäisissä alustavissa tarjouksissa nostopalkkio oli jopa 2% lainan määrästä. Nostopalkkion lisäksi ostajan maksettavaksi tulee myös asunnon arviointi, n. 250€ – 300€. Pankki lähettää oman arvioijan paikalle, joka toimittaa pankille hinta-arvion kiinteistöstä. Kiinteistön arvo pankin silmissä määräytyy joko pankin saaman arvion tai kauppahinnan mukaan. Näistä kahdesta valitaan aina alhaisempi. Henkivakuutus ja kotivakuutus ovat luonnollisesti asiakas- ja kiinteistökohtaisia, meillä molemmat olivat hiukan yli 300€ vuodessa.

Asunto Espanjassa-lainan hakeminen osa 2.

Lainan nostaminen

Asuntokaupan byrokratiaan tulee pieni lisäkierros käytettäessä espanjalaisen pankin rahoitusta. Laina pitää käydä notaarilla leimaamassa vähintään 10 päivää ennen varsinaista kauppapäivää. Tämänkin meillä hoiti asianhoitaja. Asianhoitaja hoiti kaikki käytännön järjestelyt ja sopi ajat notaarille. Näiden lisäksi asianhoitaja hoiti kaiken viestinnän myyjän kanssa sekä kaupankäyntiin liittyvät asiat pankin kanssa. Varsinaisena kaupantekopäivänä asianhoitaja allekirjoitti lainan meidän puolesta valtakirjalla ja yhdessä pankin kanssa maksoi kauppahinnan sekä kauppaan liittyvät verot.

Ostettaessa asuntoa Espanjasta on lainan nostaminen paikallisesta pankista varteenotettava vaihtoehto. Varsinkin nykyisellä korkotasolla tuo 3% kiinteä korko ei kuulosta erityisen korkealta, toisin kuin olisi ollut vielä vuosi sitten korkojen ollessa negatiivisia. Varsinkin jos ei aio muuttaa pysyvämmin Espanjaan, on syytä varautua paikallisia korkeampiin palvelumaksuihin ja lainan nostokuluihin.

Energian säästäminen

Energian säästäminen

Edellisen talven ja alkusyksyn hurjat energiahinnat ja pelko tulevan talven sähkökatkoista ovat saaneet meidätkin pohtimaan energian kulutusta entistä tarkemmin. Vaikka saammekin nauttia edullisesta kiinteähintaisesta sähkösopimuksesta vielä ensi kesään asti, emme usko energian hinnan laskevan samoille tasoille. Tai ainakin epävarmuus jää vellomaan eivätkä sähköyhtiöt tule tarjoamaan yhtä hyviä hintoja ja ehtoja jatkossa. Toisaalta energian ja sitä kautta kulujen laskeminen tukevat myös taloudellisen riippumattomuuden tavoittelua.

Energian säästäminen.

Lämpötilan laskeminen

Astetta alemmas on ollut yksi tämän syksyn näkyvistä kampanjoista, joilla yhteiskunnallisella tasolla on pyritty vaikuttamaan ihmisiin. Päätimme osallistua astetta alemmas kampanjaa jo ennen kuin edes tiesimme koko kampanjasta. Talomme tärkein lämmitysmuoto on maalämpö, joka itsessään on hyvä valinta laskemaan sähkönkulutusta verrattuna suoraan sähkölämmitykseen. Kesän lopulla pudotimme maalämpöpumpun asetuksista tavoitelämpöä yhdellä asteella. Reilun kahden kuukauden tarkastelulla sähkön kulutus on pudonnut noin 14% vuoden takaiseen verrattuna. Suurta eroa ei elintavoissa muuten ole, ja vertailujakson ulkoilman keskilämpötilakin on ollut puoli astetta kylmempi kuin edellisenä vuonna. Mielenkiinnolla seuraamme miten talven aikana kulutusero kehittyy, ja pysyykö talo tarpeeksi lämpimänä.

Aurinkopaneelit

Kesällä naapurustoon ja muutamalle tuttavalle asennettiin aurinkopaneelit. Meitäkin alkoi kiinnostamaan aurinkopaneelien asennus ja siitä saatava energiasäästö. Etenkin tämän kesän huippuhinnoilla myös sähkön myyminen takaisin verkkoon vaikutti tuottavalta toiminnalta.

Aurinkopaneelien valinta olikin melkoinen savotta. Tarjontaa on runsaasti, mutta helposti saatavan informaation pohjalta eri valmistajien paneelien ja komponenttien eroja on vaikea vertailla. Lopulta päädyimme tilaamaan aurinkopaneelit oman sähköyhtiömme Oomin kautta. Meillä päätöksen Oomin suuntaa käänsi lopulta laadukkaan oloinen paneeli sekä Oomin tarjous ostaa ylimääräinen sähkö ilman marginaalia pörssihinnalla.

Aurinkopaneelien suosiosta kertoo myös toimitusaika. Tilaus tehtiin jo kesällä, mutta odotettu asennusajankohta on vasta ensi keväänä. Viimeisimpien tietojemme mukaan kysyntä on saanut myös aurinkopaneelipakettien hinnat myös nousemaan selvästi.

Aurinkopaneelien hankinnassa yksi iso kysymys on takaisinmaksuaika. Laskenta ei ole helppo, etenkin kun pörssisähkön hinta voi vaihdella hyvinkin rajusti. Meidän katolle sai sovitettua järkevästi 20 paneelia, joiden tehoksi tulee 8 kWp. Järjestelmän vuosituotoksi on arvioitu 6 800 kWh, mikä vastaa noin neljäsosaa vuosikulutuksesta. Nykyisten sähkösopimusten hintatasolla takaisinmaksuajaksi tulisi noin 6 vuotta. Takaisinmaksuaika voi vaihdella useammalla vuodella riippuen miten sähkön hinta kehittyy.

Asunto Espanjasta – lainan hakeminen

Asunto Espanjasta – lainan hakeminen

Asunto Espanjasta-lainen hakeminen.

Edellisessä kirjoituksessa saimme allekirjoitettua valtakirjan sekä jätettyä NIE-hakemukset. Sekä asuntokauppa että lainan hakeminen edellyttävät NIE-numeroita. NIE-numeroiden myöntämiseen voi mennä jopa neljä viikkoa, me saimme omamme tasan kahdessa viikossa. Espanjan poliisi lähettää NIE-numerot suurlähetystöön, josta he välittävät ne hakijoille sähköpostilla. NIE-numeroiden saamisen jälkeen asianhoitaja rekisteröi meidät paikalliseen verorekisteriin veronmaksajaksi. Espanjassa maksetaan veroa omaisuudesta vaikka sitä ei vuokraisikaan. Vuokrausajalta maksetaan veroa vuokratuloista ja muilta ajoilta omaisuudesta. Asunnon oston yhteydessä ostajalle tulee erilaisia veroja ja kuluja noin 15% asunnon myyntihinnasta. Kulut sisältävät kaupan verot ja kulut, asianhoitajan palkkion sekä pienen puskurin vesi- ja sähkölaskuihin. Tarkkaa jokaisen kauppaan sopivaa summaa ei pysty sanomaan, sillä osa kustannuksista on suhteellisia myyntihintaan ja osa hinnasta riippumattomia.

Asunto Espanjasta-lainan hakeminen.

Kulurakenne

Asuntokaupan kulut jakautuvat myyjän ja ostajan kuluihin. Lähtökohtaisesti molemmat maksavat omat kulunsa ja ostaja kauppaan liittyvät verot ja viranomaismaksut. Mikäli molemmat osapuolet ovat ulkomaalaisia, on tavallista että molemmilla on oma asianhoitaja, ja siten kummallekin tulee maksettavaksi asianhoitajan palkkiot. Monesta maksusta voidaan sopia kumman maksettavaksi ne tulevat, mutta tietojemme mukaan tässä kuvattu on tavanomainen jako.

Myyjä vastaa asunnon juoksevista kuluista kaupan tekoon asti. Kiinteistöveron osalta meidän kaupassa myyjä vastasi koko kuluvan vuoden. Meidän asunnossa kiinteistövero on 233€ vuodessa. Sähkön ja veden osalta asianhoitaja tarkistaa kaupan yhteydessä, että maksut on hoidettu ja tarvittaessa kauppahinnasta pidätetään sopiva summa vastuiden hoitamiseen. Myyjälle lankeaa myös myyntivoittovero sekä Plusvalia-vero. Myyntivoittovero maksetaan kaupanteon yhteydessä. Plusvalia-vero on kunnallinen maan arvonnousuvero, joka maksetaan erikseen. Myyjän ollessa ei-paikallinen ostajan edustaja pidättää osan kauppahinnasta ko. veron maksamiseksi jotta se ei jää ostajan rasitteeksi.

Ostajan suurin kuluerä on varainsiirtovero, joka ainakin Alicanten alueella on 10% myyntihinnasta. Julkinen notaari ja maarekisterimaksu ovat yhteensä noin prosentin myyntihinnasta. Näiden päälle tulee vielä asianhoitajan palkkiot noin 1000-1200 euroa, sekä mahdolliset sähkö- ja vesisopimusten siirtomaksut. Asianhoitajan palkkio voi vaihdella jonkin verran riippuen mitä palveluita heiltä ostaa. Ainakin meidän asianhoitajalla oli selkeästi palasteltu eri kustannuskomponentit. Perusasuntokauppa oli kiinteällä hinnalla, jonka päälle sitten rakentui paloja riippuen onko ostajalla jo tilit avattuna, tai pitääkö hoitaa paikallisen pankin lainaan liittyviä toimia.

Asunto Espanjasta-lainan hakeminen. Punta Priman rantaa.

Lainan hakeminen

Espanjalaisen asunnon rahoittamiseen on säästetyn käteisen lisäksi vaihtoehtoina rahoittaa kauppa lainarahalla. Lainaa voi ottaa joko suomalaisesta pankista tai espanjalaisesta pankista. Suomalaiset pankit eivät pääsääntöisesti hyväksy ulkomaisia kiinteistöjä vakuudeksi, jolloin vakuudet pitää löytyä Suomesta. Espanjalaiset pankit hyväksyvät kiinteistöt vakuutena 50%-80% vakuusarvolla. Tärkein kriteeri tuntuu olevan tuleeko asunto omaan vai sijoituskäyttöön. Sijoitusasunnon vakuusarvo on maksimissaan 50%-60%. Toisaalta pankille ei kannata puhua vuokraamisesta lainaneuvotteluissa. Meilläkin asunto tulee hybridikäyttöön eli välillä omassa käytössä, ja oman käytön ulkopuolella vuokrattavana.

Lainan hakeminen espanjalaisesta pankista on hyvin pitkälle sähköpostitennistä. Torreviejan alueella on ainakin kolmessa pankissa suomenkielinen virkailija (Bankinter, HolaBank (entinen Caixa) ja Banco Sabadell). Välittäjän kautta saa heidän yhteystiedot, ja löytyvät ne helposti netin keskustelupalstoiltakin. Hakemuksen liitteet toimitetaan pääsääntöisesti sähköpostilla, ei kaikkein turvallisin ratkaisu. Toki jos on jo pankin asiakas onnistuu todennäköisesti hakemus myös verkkopankissa. Lista vaadituista dokumenteista on pitkä. Vaatimukset myös hiukan vaihtelevat pankeittain. Lähtökohtaisesti kaikki haluavat samoja dokumentteja, mutta kuinka pitkältä ajalta voi vaihdella.

  • Kopio passeista
  • NIE-numero (tarvitaan vasta lainan nostossa)
  • Viimeisin veroilmoitus
  • 3 kuukauden palkkakuitit
  • Luottotietoraportti
  • Lista lainoista, niiden saldo ja viimeisimmät lyhennyskuitit
  • Tiliote viimeiseltä kolmelta kuukaudelta
Punta Priman ranta.

Osalla pankeista tuntui kesän lopulla olevan melkoisesti kiireitä, eivätkä he välttämättä ehtineet tekemään edes tarjousta. Bankinter sekä Banco Sabadell tekivät meille tarjouksen, joista valitsimme Bankinterin. Käydään seuraavassa Asunto Espanjasta -kirjoituksessa läpi hiukan tarkemmin millaisia vaihtoehtoja saimme, sekä miten kaupankäynti eteni tästä eteenpäin.

Espanjan kuulumiset

Espanjan kuulumiset

Espanjan kuulumiset.

Espanjan kuulumiset; syysloma on vietetty ensimmäistä kertaa omassa loma-asunnossa Espanjassa. Vaikka ostimme asunnon kalustettuna, puuhaa riitti lomallamme koko viikoksi. Loman aikana huomasimme, että lokakuu ei ole high season lapsiperheille, kun ravintoloihinkin pääsi ilman jonoa, ja altaalla sai olla ihan oman porukan kesken. Selkeästi talven pitkäaikaiset asukit olivat jo saapuneet paikalle. Lokakuussa ilma on vielä lämmin, mutta selkeästi kosteampi kuin kesällä.

Espanjan kuulumiset.

Asunnon laitto

Vaikka saimme asunnon ostettua kalustettuna, tarvitsi asunnolle silti ostaa esim. puutarhasohva, grilli yms. Vaikka olimme katselleet netistä paikallisten myymälöiden sivuja ja valinneet jo vähän etukäteen tavaroita, niin monessa myymälässä myytiin ei oota tai kuljetuksessa olisi kestänyt 2vk, mikä ei viikon lomalaisille oikein sopinut. Löysimme viimein yhden liikkeen, joka lupasi toimittaa ulkokalustot 1 päivän toimitusajalla. Huh 😅

Kesti päivän kun inventoitiin mitä kaikkea sitä oli kaupassa saatu ja mitä piti vielä hankkia asunnolle. Kaupassa saimme kaikki tärkeät kodinkoneet kuten astianpesukoneen ja pyykinpesukoneen. Piti vain kaupasta löytää pesuaineet näihin, onneksi on Google translate, niin tiesi mitä oli ostamassa 😆

Heti kun saavuimme asunnolle asuntoyhtiön varapuheenjohtaja ja johtaja kävivät esittäytymässä ja kertomassa yhtiöstä. Yhtiöllä on oma wa-ryhmä, johon voi laittaa akuutteja kysymyksiä yms. Kiva oli heti tutustua ihmisiin, joita tulee näkemään päivittäin.

Espanjan kuulumiset.

Asunnon vuokraus

Haastattelimme lomamme aikana muutaman suomalaisen vuokranvälittäjän. Välittäjien hinnoissa on eroja, joten näiden kanssa kannattaa olla huolellinen. Vuokranvälittäjillä on antaa pitkät listat mitä asunnosta tulee löytyä. Näiden hankkimiseen ja etsimiseen meiltä menikin muutama päivä. Talviaika on vuokrauksen kulta-aikaa, ja yritämme saada asuntomme asap markkinoille.

MInigolffaamassa.

Golffaus

Loman loppupuolella oli tarkoitus mennä golffaamaan. Alueen kaikkien kunnossa olevien golfkenttien usemman hengen tiiausajat olivat menneet, joten päätimme mennä testaamaan minigolffia. Kävimme kesälläkin minigolffaamassa ja nyt valitsimme toisen radan. Minigolf on suosittu illan ajanviete, ja hauskaa se oli nytkin.

Näkymä uima-altaalta asunnolle päin.

Tälläiset Espanjan kuulumiset tällä kertaa. Nyt jäämme seuraamaan, miten nopeasti saamme asunnon vuokralle. Mikäli saamme pitkäaikaisen vuokralaisen talveksi, niin itse pääsemme asunnolle seuraavaksi ensi kesänä. Ei millään malttaisi odottaa seuraavaa reissua 😌. Koko perhe oli harmissaan, kun viikon jälkeen piti palata Suomeen. Espanjan loma-asunto tuntui jo koko perheelle kodilta ja asunnon ympäristö oli ihanan rauhallinen.

Syysloman suunnitelmat

Syysloman suunnitelmat

Syysloman suunnitelmat

Tänä vuonna vietämme syysloman Espanjan asunnossa. Saimme kaupat tehtyä juuri ennen syyslomaa, ja nyt pääsemme nauttimaan koko perheen kesken uudesta Espanjan asunnostamme. Syysloman suunnitelmat on vähän sisustaa asuntoa, ja tutustua lisää lähialueeseen ja kenties ehtiä golfkentälle asti.

Olemme kirjoittaneet meidän Espanjan asunnon metsästyksestä. Nyt kun avaimet ovat kädessä ja ensimmäinen loma asunnossa edessä, suuntaamme katseet asunnon lähiympäristöön. Loman alkupuolella on kuitenkin vielä paljon tehtävää, ennen kuin pääsemme toden teolla tutustumaan ympäristöön. Pankissa pitää käydä näyttäytymässä, jotta saamme mobiilipankin käyttöömme. Tässä käytännössä on pankkien välillä eroja, ja osa lähettää tunnukset tekstiviestillä. Vaikka asunto myytiin kalustettuna, tarkoitus on hankkia muutamia uusia kalusteita sekä muuta kodin tarviketta. Syysloman yhteydessä kävimme myös tilaamassa asuntoon nettiyhteyden, onneksi asuntoon tulee valokuitu.

Syysloman suunnitelmat.

Asunto vuokralle

Syysloman suunnitelmat on tarkoitus saada sopimus aikaiseksi vuokravälitysfirman kanssa. Alueella on muutamia suomalaisia vuokravälitysfirmoja ja heillä saattaa olla hyvinkin erihintaiset palvelut. Esimerkiksi varauskalenterien osalta osalla on täysin ajantasainen kalenteri, ja toiset toimivat sähköpostin kautta. Olemme kutsuneet 2-3 vuokravälittäjää käymään asunnollamme. Tavoitteena katsastaa millaisia tyyppejä firmoja edustaa ja millaisilla sopimusehdoilla he toimivat. Vuokramarkkinan pitäisi olla vielä kuumana, ja täällä talvi onkin välittäjien mukaan vuokrausten huippuaikaa. Siinä missä kesällä paikalla on yhdestä kolmeen viikkoon lomailijoita, talvella vuokra-ajat ovat usein parista kuukaudesta yli puoleen vuoteen. Tälläkin hetkellä on kuulemma pulaa talven vuokra-asunnoista. Saa nähdä miten pitkän vuokralaisen saamme ja mihin hintaan.

Syysloman suunnitelmat.

Kesän lomallamme emme ehtineet paikalliselle golfkentälle, ja tämä olisi tarkoitus kokea tällä kertaa. Lapsemme harrastavat jalkapalloa, ja tarkoitus oli mennä katsomaan Real Madridin jalkapallomatsia heidän vieraillessa Elchen stadionilla. Elchen peleihin lippuja voi ostaa suoraan heidän kotisivujen kautta. Tällä kertaa peli jäi kuitenkin väliin, sillä saatavilla olevat liput olivat ympäri katsomoita.

Syysloman suunnitelmat.

Olemme listanneet jo kiinnostavia päiväretkipaikkoja lähiympäristöstä, joita voimme tehdä aina kun fiilis on oikea. Nähtävää riittää moneksi vuodeksi, ja hyvä niin. Hiukan pidemmillä lomilla tarkoitus olisi myös tehdä retkiä Madridiin, sekä Malagan suuntaan. Ja ehkäpä se Real Madridin tai Barcelonan jalkapallomatsikin sattuu vielä kohdalle.