Tag: asuntosijoittajat

Linjasaneeraus asuntosijoittajan silmin

Linjasaneeraus asuntosijoittajan silmin

Keravan sijoitusasuntojen linjasaneeraukset ovat edenneet urakkavaiheeseen molemmissa yhtiöissä. Aiemmin aloittaneen yhtiön osalta meidän asunto on jo rempattu. Toinen asunto menee työn alle ensi syksynä, eli melkein vuoden myöhemmin kuin ensimmäinen. Ensimmäisen asunnon remontti tuli hyvään aikaan, kun asunnosta oli pari kuukautta ennen suunniteltua aloitusta löytynyt ikävä vesivahinko. Linjasaneerauksesta olemme kirjoitelleet aina silloin tällöin projektin edetessä. Tällä kertaa tarkoitus on peilata kokemuksia miltä näyttää linjasaneeraus asuntosijoittajan silmin, kun ensimmäisen asunnon asukas on jo päässyt muuttamaan takaisin.

Linjasaneeraus asuntosijoittajan silmin.

Vesivahinko ja haitta-aika

Syksyllä 2023 asunnosta paljastui vesivahinko. Kylppärin lavuaarin viemäriputki oli vuosien varrella löystynyt ja vettä oli päässyt valumaan seinärakenteen sisään ja tekniikkakuilun kautta myös alakerran asuntoon. Ilmeisesti vuotoa oli jatkunut jo pitkään, mutta sitä ei vain kukaan huomannut. Normaalioloissa liitoksen olisi varmasti huomannut esimerkiksi allaskaapista tai vedestä kylppärissä, mutta 70-luvun talossa liitos oli piilotettu paneelin taakse ja valumat menivät suoraan seinärakenteeseen ja tekniikkahormiin. Meidän asunnossa vauriot kohdistuivat kylppärin ja makuuhuoneen väliseen seinään sekä makuuhuoneen lattiaan. Alakerrassa vauriot olivat huomattavasti suuremmat ja seinärakenteisiin oli alkanut muodostua jo mikrobikasvustoja.

Ensimmäiseksi rempattavan asunnon osalta haitta-ajaksi oli suunnitelmissa merkattu noin kolme kuukautta. Vesivahingon kanssa jonkinlaista haittaa asuntoon kohdistui melkein puoli vuotta. Alkuun toki ei asukkaan tarvinnut muuttaa pois kotoaan, mutta makuuhuone ei ollut käytettävissä. Makuuhuoneen lattia saatiin kuivatettua ennen varsinaista remonttia, ja lattian viimeistely jäi vielä remontin jälkeiseen aikaan. Vakuutuksista ei taloyhtiö saanut tähän vahinkoon mitään korvauksia, kun vaurion syy oli lavuaarin vesilukon kiinnityksessä.

Linjasaneeraus asuntosijoittajan silmin.

Taloudelliset vaikutukset

Putkiremontin ajalta on luontevaa ettei vuokralainen maksa täyttä vuokraa. Suomen Vuokranantajien ohjeiden mukaan vuokran suuruus siltä ajalta kun asunnossa ei voi asua oli noin 10% suuruinen varastovuokra. Vesivahingon osalta laskentaa pitikin miettiä hiukan tarkemmin. Lopputuloksena päädyimme vuokralaisen kanssa yhdessä laskemaan makuuhuoneen neliöiden suhteessa alennuksen vuokraan niiltä kuukausilta joina huone ei ollut käytettävissä. Samaan aikaan kuitenkin hoitovastikkeet peritään normaalisti. Asunnon tuotto ja kassavirta eivät ole olleet 2023 loppuvuodesta positiivisia. Vuoden vaihteessa nostimme remontin tuoman tason parannuksen myötä sopimuksen mukaisesti vuokraa. Korotettu vuokra ei vielä täysin kata tulevia rahoitusvastikkeita, mutta seuraavan korotuksen myötä ollaan jo aika lähellä hiukan korkotasosta riippuen.

Linjasaneeraus asuntosijoittajan silmin on taloudellisesti negatiivinen. Haitta-ajalta ei vuokratuloja käytännössä tule ja vuokrankorotukset eivät kata tulevia rahoitusvastikkeita. Onneksi sentään molemmat asunnot eivät olleet remontissa samaan aikaan, joten toisen asunnon kassavirralla pystyy kattamaan toisen asunnon haitta-ajan.

Linjasaneerauksien eteneminen

Linjasaneerauksien eteneminen

Linjasaneerauksien eteneminen lähestyy uusia merkkipaaluja. Toisessa yhtiössä alkaa meidän asunnon osalta remontti olla valmistumassa. Ja toisessa on ensimmäinen linja vihdoinkin alkamassa. Aikataulullisesti taloyhtiöt etenevät noin 6 kuukauden erolla toisistaan. Aikataulun ero oli alussa lähes 12 kuukauden luokkaa. Molemmat yhtiöt tekivät ensin hankesuunnitelman, jonka pohjalta edettiin seuraaviin vaiheisiin. Toteutussuunnittelun ja urakkavaiheen suhteen yhtiöiden välillä alkoi tulla eroa. Toisen yhtiön valitessa perinteisen mallin, jossa suunnittelu ja urakointi on erotettu toisistaan. Ja toisen yhtiön valitessa KVR-mallin, jossa urakoitsijalla on kokonaisvastuu sekä suunnitelmista että urakasta.

Linjasaneerauksien eteneminen.

Yllätykset urakan aikana

Projektissa pidemmällä olevassa yhtiössä ensimmäiset linjat on jo luovutettu ja asukkaita on muuttanut takaisin asuntoihinsa. Meidän asunto on linjassa 4 ja luovutuksen aikataulu on suunnitelmien mukaan helmikuun loppupuolella. Tässä yhtiössä toteutussuunnittelun teki urakoitsijasta riippumaton suunnittelutoimisto, ja valmiiden suunnitelmien avulla kilpailutettiin urakka. Valittu suunnittelija oli tarjouskilpailun edullisimpia, ja kun hallituksen kesken emme keksineet perusteita toisille hiukan kalliimmille vaihtoehdoille, tuli kyseinen toimisto valituksi. Urakan aikana on ikävästi noussut pintaan muutama asia, jotka eivät ole toteutuskelpoisia tai ovat lisävaatimuksia rakennusluvassa. Yksi merkittävä kokonaisuus on sähköauton latausvalmiuden rakentaminen. Vaatimuksesta keskusteltiin suunnittelun aikana, mutta sähkösuunnittelijalla ei ollut tietoa kyseisestä vaatimuksesta. Rakennusluvan yhteydessä siitä tulikin sitten pakollinen vaatimus, ja taloyhtiö joutui tilaamaan lisää suunnittelua. Tilannetta ei yhtään helpottanut, että sähkösuunnittelija oli tällä välin jäänyt eläkkeelle. Muutama muukin puute suunnitelmista on löytynyt, joita maallikkohallituksen on ollut vaikea havaita suunnittelun yhteydessä.

Linjasaneerauksien eteneminen

Toisessa yhtiössä päädyttiin KVR-malliin, jossa urakoitsija vastaa myös suunnittelusta. Suunnittelua varten heillä on yhteistyökumppani, joka hoitaa varsinaisen suunnittelun. Urakoitsijan yhteistyökumppanina on hiukan suurempi toimisto, jotka tarjosivat myös toiseen yhtiöön. Toisen yhtiön kilpailutuksessa olivat hinnaltaan selkeästi valittua kalliimpi. Tämän hetken tuntemuksilla kyseinen suunnittelija on toisen yhtiön suunnittelijaa parempi ja olisi todennäköisesti ollut hintansa väärti. Suunnittelijan suurimpia etuja on ollut kyky hahmottaa paikkoja, joissa vanha tapa tehdä ei ole ollut kaikkein paras. Esimerkiksi suihkukaappien siirtäminen toiseen kulmaan on parantanut kylppärin käytettävyyttä ja helpottanut joitakin kalustevalintoja. KVR-malli on myös hiukan nopeuttanut prosessia, ja hankesuunnitelman jälkeisestä kilpailutuksesta rakennuslupaan kuluin vain noin puoli vuotta. Perinteisen mallin viedessä lähes vuoden.

Linjasaneerauksien eteneminen

Molempien linjasaneerauksien eteneminen yhtiötasolla etenee edelleen aikataulussa. Ensimmäisen yhtiön osalta muutaman asunnon kohdalla on ollut joitakin viiveitä, mutta ne ovat enemmänkin kyseisen asunnon osakkaasta johtuvia. Tyhjennys viivästynyt tai sitten löytyy vuosien varrella tehtyjä omia korjauksia joiden korjaaminen vaatii pidemmän ajan kuin suunnitelmiin on varattu. Palataan asiaan, kun helmikuussa valmistuva kylppäri on luovutettu ja tarkastettu. Toisen yhtiön osalta meidän asunnon vuoro on vasta syksyllä.

Asuntosijoittamisen vuosi 2023 yhteenveto

Asuntosijoittamisen vuosi 2023 yhteenveto

Asuntosijoittamisen vuosi 2023 on ollut melkoisen vaiherikas ja kiireinen. Vaikka vuokralaisten suhteen ei kotimaassa ole ollut vaihtelua, on vuoteen mahtunut muuten tapahtumia. Vuoden teemoina on monissa keskusteluissa ollut etenkin talouden taantuma, rakentamisen hiipuminen sekä korkeat korot. Meidän kohteissa vuotta värittivät linjasaneeraukset, vesivahinko sekä Espanjan asunnon ensimmäiset vuokrauskokemukset.

Asuntosijoittamisen vuosi 2023 yhteenveto.

2023 yhteenveto

Keravan asuntojen vuokrauksessa molemmissa asunnoissa pysyivät samat vuokralaiset. Molemmat ovat maksaneet vuokransa sovitusti, eikä perintätoimiin ole tarvinnut lähteä. Toisen asunnon vuokratuottoa heikensi loppusyksystä ilmennyt vesivahinko sekä linjasaneeraus. Kylpyhuoneen kotelon sisällä ollut viemäri-/vesilukko oli löystynyt ja valuttanut vettä rakenteisiin. Asunnon makuuhuone oli käyttökelvoton useamman kuukauden ja tulee kuntoon vasta asunnossa joulukuussa alkaneessa linjasaneerauksessa. Makuuhuoneen osalta laskimme neliöperusteisesti alennuksen vuokraan. Linjasaneerauksen ajan olemme perineet asunnosta vain noin 10% suuruista varastovuokraa asukkaan tavaroiden säilytyksen osalta.

Keravalla korotimme vuokraa toisessa asunnossa ensimmäistä kertaa. Vuokraa korotettiin sopimukseen kirjattu maksimi 5%. Korotusta perustelimme linjasaneerauksen tuomalla tason nostolla. Toiseen asuntoon emme tällä kertaa tehneet vielä korotusta, mutta tiedotimme vuokralaiselle korotuksen olevan ajankohtainen vuoden päästä. Tässäkin kohtaa korotuksen perusteena on linjasaneeraus ja sen tuoma tason nosto. Tänä vuonna ei kumpaankaan Keravan asunnoista tarvinnut uusia kodinkoneita. Kaikesta huolimatta molempien Keravan asuntojen vuokratuotto on pysynyt 8% hujakoilla. Molempien asuntojen kassavirta on verojen jälkeen noin sata euroa per asunto per kuukausi.

2023 yhtiökokouksissa tulimme valituiksi molemmissa yhtiöissä jatkokaudelle hallituksiin. Molempien yhtiöiden linjasaneeraus urakat etenivät vuonna 2023. Toisessa yhtiössä päästiin loppusyksystä jo urakassa alkuun ja toisessa käynnisteltiin KVR-urakan suunnitteluvaihe. Jälkimmäisessä kohteessa urakka alkoi vuoden vaihteessa ja asuntojen osalta jo keväällä 2024. On ollut mielenkiintoista seurata ja olla mukana vaikuttamassa molempien projektien etenemiseen. Vuonna 2023 on saanut osallistua hallituksen jäsenenä erilaisiin suunnittelu ja työmaakokouksiin melko tiuhaan. Kokouksia kertyi vuoden ajalle yli 25 kappaletta.

Asuntosijoittamisen vuosi 2023 yhteenveto.

Espanjan asunto

Omakotitalomme sivuasunnon vuokraus on ollut odotetun tylsää. Vuokralaiset ovat samat kuin aiemminkin ja vuokrat tulevat sovitusti. Espanjan asunnon osalta vuosi 2022 jäi ilman vuokralaisia, mutta jo helmikuussa 2023 asunto sai ensimmäiset vuokralaiset, jotka asuivatkin Espanjan lämmössä kesäkuun loppuun asti. Kesällä asunnossa ei ollut vuokralaisia. Kesän vuokrausta hidasti turistilisenssin puute, mikä käytännössä estää alle kahden kuukauden vuokraukset. Turistilisenssi saatiin hakuun vuoden 2023 aikana, ja katsotaan saadaanko se jo käyttöön tulevalle kesälle. Espanjassa kulujen puolelle nousi yllätyksenä uunin ja lieden uusiminen, sekä suunniteltu aurinkotuolien uusiminen. Vuokratuotto jäi 3% hujakoille, pääosin syynä tyhjien kuukausien suuri määrä. Espanjalaisen pankin appi seuraa kiinteistön arvon kehitystä ja sen mukaan asunnon arvo olisi noussut jo 62,22%. Vaikka asuntoa emme ole myymässä, lämmittää tuollainen arvio mieltä kummasti.

Asuntosijoittamisen vuosi 2023 yhteenveto.

Asuntosijoittamisen vuosi 2023 yhteenveto onkin hyvä päättää kokonaisarvioon, että vuosi oli odotusten mukainen. Vaikka toisessa asunnossa olikin vesivahinko ja linjasaneerauksen tuoma vajaa kuukausi, jäi Keravan osalta vuodesta ihan positiivinen vaikutelma. Espanjan asunto puolestaan on ollut pitkäaikainen haave ja sen vuokrattavuus oli positiivinen asia. Espanjan vuokratuottokin yllätti positiivisesti, kun suhteuttaa sen vuokrattujen kuukausien määrään.

Vuoden 2024 tavoitteet

Vuoden 2024 tavoitteet

Vuosi 2023 alkaa lähestyä loppuaan. Vaikka kuluvaa vuotta onkin jäljellä vielä muutama viikko, on aika katso eteenpäin ja asettaa ensimmäiset vuoden 2024 tavoitteet. 2023 oli jo koronan jälkeen melko normaali vuosi. Toisaalta 2023 aikana inflaatio ja korkojen nousu nostivat monien palveluiden hintaa ja pienensivät kotitalouksien ostovoimaa.

Asuntosijoittaminen

Asuntosijoittamisen tavoitteena on ollut yksi asunto vuodessa. 2023 osalta hankinta on vielä vaiheessa, joten vuodelle 2024 saattaakin tulla eteen kahden asunnon hankinta. Asuntosijoittamisen strategiaan ei ole tullut muutosta, ja kohteita etsitään edelleenkin raideliikenteen varrelta pk-seudulta ja lähikunnista. Vaikka korot ovatkin nousseet rajusti, niin vastaavasti asuntojen hinnat ovat myös pudonneet reippaasti. Hintojen aleneminen avaa mahdollisuuksia hankkia kassavirtapositiivisia kohteita myös pääkaupunkiseudulta. Varainsiirtoveron aleneminen puolella prosenttiyksiköllä on myös tervetullut muutos, joka saattaa hyvinkin vilkastuttaa asuntokauppaa ensi vuonna.

2024 tavoitteet

Matkat

Vuoden 2024 matkat on hyvinkin pitkälti jo suunniteltu. Hiihtolomalla lähdemme Royal Caribbeanin eteläisen Karibian risteilylle. Pääsemme tällä kertaa kahteen uuteen maahan, jotka ovat olleet tavoitteena jo jonkin aikaa. Pysähdymme Aruballa ja Curacaolla, joten valkoista hiekkarantaa ja turkoosia vettä on luvassa 🥰

Kesällä olemme menossa Espanjan asunnollemme 4 viikoksi. Tavoite on tällä kertaa päästä tekemään päiväretkiä mm. Cartagenaan ja Benindormiin. Myös etelän Malaga ja ympäristö olisi kiva nähdä. Samalla myös tehdään asuntoon tarkistuksia ja pieniä huoltotöitä. Pääpaino on kuitenkin lepäämisellä ja perheen yhteisellä ajalla. Tutustuimme viime kesänä jo kivasti muihin osakkeen omistajiin ja altaalla saimme kivoja keskusteluja aikaiseksi. Myös muilla oli saman ikäisiä lapsia, joten seuraa löytyy kaikille.

2024 tavoitteet

Kesän lopulla on suunnitteilla matka taas säbän tiimoilta Ruotsiin. Viime vuonna tutuksi tullut Uppsala on kiva pieni kaupunki. Lapsille on suunniteltu viime kesän tapaan säbä-leiri, jossa he viihtyivät tosi hyvin. Löysimme Uppsalan keskustasta kivan italialaisen ravintolan, joka on varmasti ensi vuonna listalla mukana.

Älykoti

Älykodin kanssa työ jatkuu pikkuhiljaa. Nykyisten pistorasioiden rinnalle olisi tarkoitus laajentaa uusia käyttökohteita. Yksi mielenkiintoinen alue on ymmärtää paremmin meidän kulutusta ja alkaa mittaamaan sitä. Muita suunnitelmissa olevia käyttötapauksia ovat talon älylukon kytkeminen automaation piiriin esimerkiksi automaattisen iltalukituksen muodossa.

Päivittelemme vuoden aikana miten 2024 tavoitteet ovat toteutumassa tai toteutuneet.

Linjasaneeraus ja vesivahinko

Linjasaneeraus ja vesivahinko

Toisen Keravan asuntosijoituskohteemme linjasaneeraus on meidän asunnon osalta ihan nurkan takana. Meidän asunnon kohdalla remontti alkaa joulukuun alkupuolella ja suunnitelmien mukaan olisi valmis helmikuun alussa. Remontti tuleekin niin sanotusti ”kreivin aikaan”, sillä lokakuussa asunnossa havaittiin vesivahinko. Vesivahinko olikin hankala havaita ja vaurioita tuli sekä meidän asuntoon, että alakerran asuntoon.

Linjasaneeraus ja vesivahinko.

Vesivahinko

Vesivahingon aiheuttaja oli löystynyt lavuaarin vesilukko. Vuoto on ilmeisesti jatkunut jo pidempään, mutta sitä ei huomattu. Lavuaarin vesilukko on peltikylpyhuoneessa koteloinnin sisällä, ja vaikka edessä onkin irroitettava paneeli, niin kukapa sitä normaalisti avaisi. Vanhassa rakenteessa ei kotelon ja vieressä kulkevan hormin sisällä ole tietenkään minkäänlaisia vesieristyksiä, kun itse kylpyhuoneessakin se on hoidettu muovimatolla. Rakenteen vuoksi valunut vesi ei tule lattialle näkyviin, vaan jää kotelon sisään ja korkeintaan valuu rakenteita pitkin muovimaton alle. Näin olikin käynyt ja viereisen makuuhuoneen lattia olikin kastunut. Vielä suuremmat vauriot koituivat alapuolen asuntoon, jonne vesi pääsi kotelon yhteydessä olevan ilmanvaihto- ja putkihormin kautta valumaan. Alakerran asunnossa oli useampi seinä kastunut ja seiniin oli alkanut muodostumaan mikrobikasvustoa.

Vuodon ollessa rakenteiden sisällä, eikä vuokralaisella ollut vesivahinkoon osaa eikä arpaa, menee korjaukset taloyhtiön piikkiin. Harmillisesti vakuutuksista ei taloyhtiökään saa penniäkään, kun kyseessä on vesilukon tiiveydestä johtuva pitkän aikavälin vuoto. Hiukan alle kahden kuukauden aikana asunnon lattiat on saatu kuivatettua, mutta makuuhuoneen lattiaa ei vielä kannata korjata, kun asunto menee remonttiin parin viikon sisään ja siinä yhteydessä kostunut väliseinä puretaan kokonaan.

Vaikka taloyhtiön puolelta ei tullutkaan meille kustannuksia. Yhden huoneen puuttuminen aiheuttaa vuokralaiselle poikkeaman sovitusta kokonaisuudesta ja sitä myöden vuokran alennus onkin paikallaan. Laskimme alennuksen suoraan suhteessa pois käytöstä oleviin neliöihin.

Linjasaneeraus ja vesivahinko.

Linjasaneeraus

Taloyhtiön kannalta linjasaneerauksessa alkaa joulukuussa linja numero neljä. Molemmat talot on jaettu linjoihin, siten että kaikki päällekkäin sijaitsevat asunnot ovat yhdessä linjassa. Tällainen jako on hyvin luonteva, kun asuntojen putket ja sähköt voidaan viedä kerralla läpi ylhäältä alas asti. Linjoittain tekeminen aiheuttaa kaikille melua niin kauan kun rapussa on yksikin linja käynnissä, mutta mahdollistaa mahdollisimman lyhyen haitta-ajan, jolloin asunnossa ei käytännössä voi asua. Jokaiselle asunnolle on aikataulutettu melko tarkkaan 2 kuukauden haitta-aika.

Vuokralaisemme pääsee onneksi lähistöllä asuvien vanhempien luokse evakkoon ja viettämään joulua. Haitta-ajalta vuokran osalta noudatimme Vuokranantajien ohjeita pienestä varastointivuokrasta, mikä vastaa noin 10% normaalista. Remontin ajalta ei myöskään peritä vesimaksua. Linjasaneeraus nostaa asunnon arvoa, etenkin kun tehdään perusteellinen remontti, jossa kylppäri uusitaan täysin. Tästä syystä päädyimme myös ensimmäistä kertaa nostamaan vuokraa sopimuksen mahdollistaman 5%.

Linjasaneeraus ja vesivahinko.

Vesivahinko oli ikävä yllätys, mutta hopeareunuksena voisi ajatella että hyvä kun sattui näin lähellä linjasaneerausta. Nyt jäämme odottelemaan remontin etenemistä, ja palataan tämän asunnon osalta asiaan remontin valmistuttua.

Linjasaneeraus – urakan alku

Linjasaneeraus – urakan alku

Toisen sijoitusasuntomme taloyhtiössä on päästy linjasaneerauksessa urakkavaiheeseen. Kyseisessä yhtiössä toteutussuunnittelu tehtiin urakasta erillään, eli edettiin niin sanotusti perinteisen kaavan mukaan. Suunnittelun jälkeen kilpailutettiin ja valittiin urakoitsija. Yhtiökokouksen hyväksyttyä suunnittelun tulos, urakoitsijan valinta sekä hankkeen budjetti päästiin aloittamaan urakka. Urakan alku on ollut mielenkiintoinen ja nyt alkaa pikkuhiljaa valjeta kuinka paljon työtä linjasaneeraus vaatii myös taloyhtiöltä ja etenkin hallitukselta.

Linjasaneeraus-urakan alku

Urakoitsijan valinta ja yhtiökokous

Hallitus oli järjestänyt urakasta tarjouskilpailun jo ennen urakan aloittamisen päättävää yhtiökokousta. Näin yhtiökokouksella oli tiedossa urakan hinta ja alustava aikataulu. Nykyinen maailmantilanne ja etenkin uudisrakentamisen hiipuminen näkyi kilpailutuksessa varsin selvästi. Tarjouksia saatiin yli puolelta yrityksistä joille tarjouspyyntö lähetettiin. Urakoitsijoilla oli selvästi vapaata kapasiteettia ja aloitusajat olivat erittäin nopeat. Lähes kaikki olivat valmiit aloittamaan parin kuukauden varoitusajalla. Myös hintatasossa näkyi heikko kysyntä, tarjoukset olivat selkeästi alle hankesuunnitelman arvioiden.

Linjasaneeraus on taloyhtiön kallein remontti, ainakin jos tehdään niin sanottu perinteinen linjasaneeraus missä uusitaan vesilinjat, viemärit ja kylpyhuoneet perusteellisesti. Meidänkin yhtiössä vanha kylppäri on peltielementti, jotka nyt tullaan purkamaan kokonaan pois. Remontin hinta on arviolta useammassa miljoonassa. Vaikka neliöhinta onkin melko kohtuullinen, alle 800€/m2, ja siten alle pk-seudun jopa yli tuhannen euron neliöhintojen, on moni osakas kauhuissaan remontin kustannuksista. Tämän hetken korkeat korot ja niiden mukaan lasketut rahoitusvastike arviot saivat yhtiökokouksessa aikaan monia puheenvuoroja. Päätös kuitenkin saatiin tehtyä, sillä yhtiön putket ja kylppärit ovat elinkaarensa lopussa.

Linjasaneeraus-urakan alku

Urakan alku

Yhtiökokouksen päätöksen jälkeen hallitus teki melko nopealla aikataululla sopimuksen kilpailutuksen voittaneen urakoitsijan kanssa. Ja pian sen jälkeen urakoitsija järjesti osakkaille info-tilaisuuden, jossa esiteltiin urakan eteneminen sekä lopullinen aikataulusuunnitelma. Aikataulullisesti huoneistojen haitta-aika vaihtelee 45 ja 55 päivän välillä, joulusta ja uudesta vuodesta hiukan riippuen. Urakan alussa kuitenkin ensin pitää tehdä työmaan perustamiseen liittyviä töitä ja rakentaa mallitila, jossa asukkaat ja osakkaat voivat käydä tutustumassa yhtiön perustasoksi valittuihin laattoihin ja kalusteisiin.

Samalla aloitettiin parkkipaikan kunnostus, joka oli laskettu osaksi hanketta. Parkkipaikan kohdalla tulikin vastaan ensimmäinen pulma, kun hallitus huomasi ettei parkkipaikan, joka vielä sijaitsee virallisesti kahdella varsinaisista taloista erillisellä kiinteistöllä. Ongelma saatiin ratkaistua ja Keravalla onneksi lupaprosessit ovat nopeita. Luvan mukana tulikin sitten vaatimus latauspaikkavarausten tekemisestä lain 733/2020 6 §:n mukaisesti. Tätä suunnittelun aikana jo sivuttiin ja pohdittiin, mutta selkeää tulkintaa lain soveltuvuudesta ei silloin saatu. No nyt sekin tuli selvitettyä, ja hiukan lisäsuunnittelua tarvitaan parkkipaikan putkittamiseksi. Laki sinänsä ei korjausrakentamisen yhteydessä edellytä varsinaisia latauspaikkoja, mutta putkitukset tulevaisuutta varten pitää asentaa. Putkiin voidaan sitten myöhemmin asentaa kaapelit ja autopaikoille latauspisteet. Varsinkin vanhemmissa taloissa olemassa olevat sähköjärjestelmät eivät kestä latausinfraa, joten sellaisen rakentaminen voikin tulla yllättävän kalliiksi.

Urakan alku on ollut mielenkiintoinen, ja kohta puoleen mekin pääsemme valitsemaan asuntoomme laatat ja mahdolliset kalustevaihtoehdot. Yhtiön perustaso on onneksi hyvälaatuinen ja monessa kohdin se riittää. Toivottavasti parkkipaikka on se urakan suurin onglema, ja linjasaneeraus saadaan hoidettua kunnialla maaliin. Toisessa yhtiössä aloitetaan pian toteutussuunnittelu, mutta siellä päädyttiin KVR-malliin. Sen kokemuksista hiukan myöhemmin lisää.

Kesän 2023 parhaat

Kesän 2023 parhaat

Kesän 2023 parhaat. Mitkä jutut ja matkat jäivät tästä kesästä mieleen? Tänä kesänä olimme 3 viikon loman kokonaan reissussa. Ensimmäinen viikko meni lasten harrastuksen parissa Ruotsissa. Seuraavat 2 viikkoa vietimme Espanjan asunnolla ja Madridissa. Mitä sitten jäi kesästä mieleen?

Kesän 2023 parhaat. Torrevieja.

1) Espanjan asunto

Tänä kesänä olimme Torreviejassa sijaitsevassa asunnossamme lähes kaksi viikkoa. Olimme paikalla elokuun alun ja ilma oli sen mukainen. Yhtenäkään päivänä ei lämpömittari mennyt alle +30C, joten kuumaa oli. Liiankin kuumaa, mutta onneksi asunnossa on ilmastointi, jossa pystyi viilentymään. Löysimme uusia hyviä ravintoloita, nautimme taloyhtiön uima-altaasta ja vapaasta aikataulusta. Ehdottomasti kesän paras juttu 😍

Kesän 2023 parhaat. Uppsalan Tuomiokirkko.

2) Ruotsin pelimatka

Olimme perheen kanssa viikon Uppsalassa kansainvälisessä salibandy turnauksessa. Matka oli lapsille todella antoisa. He tutustuivat uusiin ystäviin ympäri Eurooppaa ja saivat nauttia kovista, hyvistä peleistä. Meille vanhemmille viikon matka tarjosi vanhempien omaa keskinäistä aikaa. Kiersimme Uppsalan nähtävyyksiä ja nautimme ravintola tarjonnasta. Etenkin Uppsalan tuomiokirkko teki vaikutuksen. Uppsala oli kiva uusi tuttavuus.

Kesän 2023 parhaat.

3) Mansikoiden poimiminen

Kävimme perheen kanssa poimimassa mansikoita tänäkin kesänä. Sato oli oikein makea ja innostuimme poimimaan mansikoita toisenkin kerran. Lähistöllä on useampikin mansikkatila, ja tänä vuonna kokeilimme toista tilaa kun aiempi ”vakiotila” piti välivuotta ja mansikkaa ei ollut oikein tarjolla itsepoimintaan. Mansikat päätyivät pakkaseen ja tietysti kermavaahdon kanssa tarjolle 🍓

Golffaamassa.

4) Golffin peluu

Lapsemme suorittivat golffin green cardit viime kesänä. Nyt olemmekin päässeet koko perheen kesken golffaamaan myös isoille radoille. Mukavaa yhteistä tekemistä ⛳️

Pizzauuni

5) Pizzauuni

Mitä olisi kesä ilman pizzauunia? Rakensimme pizzauunin pihallemme 4 vuotta sitten, ja uuni toimii edelleenkin mainiosti. Olemme jo oppineet uunin lämmittämisen salat ja pizzat paistuvat jo kokemuksella, ja aina niin herkullista 🍕. Taikinan kanssa voi aina kehittyä, ja hyvää pizzaahan ei voi tehdä ilman hyvää taikinaa.

Kesän 2023 parhaat.

Kesän 2023 parhaita muistoja kirjoittaessa, on sääkin vaihtunut jo syksyyn. Nyt on työ ja arki käynnistynyt toden teolla. Pimeän syksyn ja talven jaksaa suunnitellen hiihtoloman reissua Karibialle 😉

Kesälomamatkat – Madrid

Kesälomamatkat – Madrid

Kesälomamatkat – Madrid. Lensimme tänä kesänä poikkeuksellisesti Madridiin. Finnairin lento Alicanteen, joka olisi lähempänä Torreviejaa, olisi mennyt vasta tiistaina ja Madridin lennolla olimme perillä Torreviejassa jo maanantaina. Madrid on meille uusi tuttavuus ja suunnitelmissa on ollut vierailu Espanjan pääkaupungissa. Tutustuimme nähtävyyksiin jo ennen Espanjaan tuloa. Halusimme että hotellilla on uima-allas, jos kelit käyvät kuumiksi. Ja niinhän ne kävivät 😁 Ensimmäisenä päivänä oli +40C ja toisena +39C. Hotellin uima-allas tuli todellakin tarpeeseen.

Kesälomamatkat – Madrid

Hotel Riu Plaza Espana Madrid

Hotellimme oli Riu Plaza Espana ja se sijaitsi aivan keskustassa Plaza Espana-aukiolla. Hotellin sijainti oli aivan napakymppi. Pääsimme helteeltä pakoon kesken päivän ja uima-allas tuli todellakin tarpeeseen. Hotellin aula oli suurellinen ja hieno. Hotellin hissit olivat mielenkiintoiset. Hissi tilattiin omalla huonekortilla ja hisseja oli 6 kpl. Kone ilmoitti mikä hissi menee sinun kerrokseesi. Itse hississä ei sitten tarvinnut painella enää mitään nappeja.

Kesälomamatkat – Madrid

Hotellin aamiainen oli 10/10. Tarjolla oli todellakin kaikkea. Perus munakkaat eri tavoilla, pekoni, nakit, kinkkujuustotoastia, vohveleita, pannukakkuja, hedelmiä, muroja, jugurttia, mysliä, sämpylöitä, croissantteja, leivoksia, leivän päällisiä, graavilohta, nuudeleita 2 eri tavalla, kinkut ja kaiken kukkuraksi churroja suklaakastikkeella. Yksi ainoa miinus aamupalalla oli automaattikahvi.

Hotel Riu Plaza Espanan aamiainen.
Churroja suklaakastikkeella aamupalalla.

Hotellin uima-allas oli kohtuullisen pieni, mutta altaalla oli hyviä aurinkotuoleja, tuolia ja pöytiä ja hyvät suihkut. Tämä riitti päivällä viilentymiseen.

Hotel Riu Plaza Espanan uima-allas.

Hotellin katolla (27. kerros) oli suosittu näköalatasanne, jonne oli jonoa läpi päivän. Sinne tulivat myös ei hotellivieraat ottamaan kuvia näköalatasanteella. Samassa kerroksessa sijaitsi kaupungin suosituin kattobaari. Baariin oli jo 21 aikoihin jonoa, mutta hotellin vieraina hovimestari poimi suoraan hissistä ulos tultaessa ensimmäiseen vapaaseen pöytään. Katolla oli paljon pöytiä ja näköala oli suoraan Madridin ylle. Katolla oli parikin baaritiskiä, dj ja erittäin toimiva tarjoilijaverkosto. Juomissa alkoholin määrässä ei säästelty 😂

Hotel Riu Plaza Espanan kattoterassilla.

Bernabeu Stadion

Ensimmäinen vierailukohde oli kuuluisa Real Madridin stadion. Stadion oli juuri remontin alla ja kentällä ei sillä hetkellä ollut ruohoa. Oli silti mahtavaa nähdä stadion ja kaikki ne pokaalit. Stadionilla ei käytävillä ym ole ilmastointia, jota +40C helteellä olisi tarvittu. Espanjalaiset viuhkat pelastivat tiukoilla hetkillä. Stadionille oli jatkuva virta kävijöistä ja kuvauspaikoille sai jonottaa tovin. Real Madridin kaupassa oli jäätävä jono, joten emme jaksaneet jäädä jonottamaan matkamuistoja. Liput stadionille sisään maksoivat 2 aikuiselle ja 2 lapselle 100e. Virallisesta pelipaidasta olisi saanut maksaa 175e.

Stadion Bernabeu

Kuninkaanlinna

Vierailimme kuninkaanlinnassa illalla. Linna sijaitsi aivan hotellimme vieressä ja klo 17 jälkeen linnaan pääsi EU-kansalaiset ilmaiseksi sisään. Menimme jonottamaan linnalle jo 16:50, mutta silloin jonoa olikin jo noin 100m verran. Jono veti hiljalleen sisään ja noin 20min jonotuksen jälkeen pääsimme linnaan sisään. Linnassakaan ei ollut kunnon ilmastointia, joten viuhkoille tuli käyttöä. Linnassa oli huoneita toisensa jälkeen. Tuntui että kaikki huoneet olivat aivan erilaisia ja kultaa ja kimallusta ei oltu säästelty. Linna oli käymisen arvoinen, ja huomionarvoista on se että, useissa huoneissa ei saanut ottaa ollenkaan kuvia.

Kuninkaanlinna Madridissa.

Kiertelimme Madridissa jaksamisen mukaan ja näimmekin suurimman osan nähtävyyksistä. Muun muassa Espanjan pankki tuli nähtyä, Rahapajan fanit tietävät kyllä. Madrid oli kiva uusi tuttavuus, mutta se ei heti tuntunut olevan ”meidän juttu”. Kokemuksemme oli, että Madridissa ihmiset olivat töykeitä ja kovin sisäänpäin kääntyneitä. Esimerkiksi monessa ravintolassa tarjoilijat eivät ”osanneet” puhua englantia, ja tilaaminen piti hoitaa espanjaksi. Tilasimme englanniksi ja tarjoilija puhui meille vain espanjaa. Selkeästi erilainen ilmapiiri kuin rannikolla, puhumattakaan ilmastosta. Tunsimme selkeän eron Madridin ja Torreviejan ilmassa. Torreviejassa on niin helppo ja kevyt hengittää kosteaa suolaista ilmaa. Madridin kuiva sisämaan ilma oli paljon raskaampaa.

Kesälomamatkat – Madrid

Näin tämän kesän kesälomamatkat – Madrid retki onkin tehty ja arki on koittanut jo meillekin. Nyt huilataan hetki ja lähdetään suunnittelemaan ensi hiihtoloman Karibian risteilyä.

Kesälomamatkat – Torrevieja

Kesälomamatkat – Torrevieja

Kesälomamatkat - Torrevieja.

Kesälomamatkat – Torrevieja. Vietimme tällä kertaa meidän Espanjan asunnossa 10 päivää. Jouduimme tällä kertaa ottamaan lennot Madridiin, ja ajo sieltä Torreviejaan vie noin 4 tuntia. Päätimme takaisin tullessamme jäädä muutamaksi päiväksi Madridiin katselemaan nähtävyyksiä, kun se meille on ihan uusi tuttavuus.

Kesälomamatkat - Torrevieja.

Espanjan asunto

Tämä oli ensimmäinen kesä kun pääsimme viettämään kesää Espanjan asunnolla. Ensimmäisenä hankimme asunnolle kunnolliset aurinkotuolit, jotka voi rullata kevyesti altaalle päivittäin. Altaalla ei ole aurinkotuolia, joten sinne on otettava omat. Asunto tuntuu todellakin juuri sopivalta meille. Asunnon läheisyys uima-altaalle on ollut ihan timanttinen. Kesken päivän voi käydä laittamassa ruuan uuniin tai pyykit koneeseen. Myös nopea pääsy välillä ilmastoituun tilaan on kesän helteillä ihanaa. Myös se ettei tarvitse odotella siivoojan käymistä, vaan voidaan mennä niinkuin halutaan. Jäätelön haku pakkasesta on myös erittäin kätevää 🍦 Huollatimme kummatkin ilmastointilaitteet ennen kuin tulimme paikalle, ja ne ovatkin toimineet moitteettomasti.

Grillilounalla omalla terassilla.

Terassille oli pakko ostaa aurinkovarjo, jotta ulkosohvilla pystyisi olemaan iltaisin. Meidän terassille paistaa iltapäivä aurinko ja kesällä kun lämpöä on yli +30C, kaipaa vähän varjoa. Hankinnan jälkeen, voi sohvilla taas oleskella. Siellä syömme aamupalat, lounaat ja iltapalat.

Olemme jo oppineet mistä ruokakaupasta saamme tarvitsemamme tavarat parhaiten, ja lähiravintoloistakin on jo löytynyt muutama suosikki. Opittavaa ja käytävää riittää kyllä vuosiksi.

Torreviejan vesipuisto Aquapolis.

Aquapolis

Olimme tällä kertaa elokuun alussa matkalla, ja sen huomasi lämmöistä. Ilma oli todella kuuma ja +36C helle oli melko normaalia. Siihen vielä korkea ilmankosteus mukaan. Kävimmekin kokeilemassa yhtenä päivänä paikallisen vesipuiston. Asunnon läheisyydessä on kaksi vesipuistoa, ja menimme isoimmille lapsille tarkoitettuun puistoon. Vesipuiston pääsymaksu on suht korkea 30-33€ yli 140cm, mutta paikallisesta mäkkäristä saa 8€ alennuskupongin. Yhdellä kupongilla saa alennuksen viidelle hengelle. Paikan päällä on kioskeja ja ravintoloita, joissa tarjotaan perus hodari, hampurilaislinjaa kohtuullisen kovalla hinnalla.

Kesälomamatkat - Torrevieja.

Virastoasiat

Lomalla piti hoitaa myös virastoasioita. Asianhoitajamme Espanjassa oli varannut meille ajan paikalliseen Suman toimistoon. Suma vastaa jossain määrin verotoimistoa, mutta siellä käsitellään myös esimerkiksi sähköisten allekirjoitusten myöntäminen. Toimistolla piti käydä näyttämässä passi ja NIE-todistus. Vastineeksi saimme allekirjoituksen aktivointiavaimet, joiden avulla asianhoitaja pystyi hakemaan varsinaiset allekirjoitusvarmisteet.

Ensi kesänä on suunnitelmissa olla Espanjan asunnolla kokonainen kuukausi. Teemme varmasti paikallisia retkiä enemmänkin kun aikaa riittää. Kesälomamme Torreviejassa oli taas erittäin onnistunut, sieltä ei vaan halua lähteä kotiin, mutta ensi kesänä sitten 🇪🇸

Espanjan asunnon vuosikulut

Espanjan asunnon vuosikulut

Espanjan asunnon vuosikulut.

Espanjan asunnon vuosikulut. Espanjassa on tyypillistä käyttää moniin toistuviin kuluihin suoraveloitusta. Espanjalainen suoraveloitus vastaa Suomessakin yleistynyttä pankkiin toimitettavaa verkko- tai e-laskua. Espanjassa vain erillinen hyväksyntä on jätetty pois, ja lasku maksetaan automaattisesti eräpäivänä. Meillä on paikallisessa pankissa tili, jolta juoksevat kulut veloitetaan, mutta kuulemma onnistuu myös suomalaisen pankin tililtä. Monet laskuttajat tarjoavat joko appin jonka kautta voi seurata sopimusta ja usein voi katsoa tulevat laskut tai lähettävät laskun etukäteen myös sähköpostilla. Meillä toistuvia suoraveloituksia ovat muun muassa nettiyhteys, sähkö, vesi ja ”taloyhtiön” laskut. Paikallisella sähkölaitoksella Iberdrolalla on käytössä sekä sähköpostiviesti, että appi. Heidän appissa ja kotisivuissa erikoista on, että niihin pääsee vain Espanjassa sijaitsevat selaimet. Suomesta käsin vaaditaan esimerkiksi VPN palvelu, jonka avulla pystyy kirjautumaan palveluihin kuin olisi Espanjassa. Nykyisin tarjolla on useita kaupallisia VPN palveluita ja niiden käyttö on helppoa.

Espanjan asunnon vuosikulut.

Juoksevat kulut

Sähkö, veden ja internetyhteyden lisäksi myös Espanjassa, kuten Suomessakin, on vastikkeita ja veroja joita pitää maksaa säännöllisesti. Taloyhtiön suurimpia kuluja ovat isännöinti, uima-altaan ja yleisten alueiden puhtaanapito sekä kasvien hoito. Näitä varten kerätään vastiketta, joka ainakin meidän yhtiössä veloitetaan joka kolmas kuukausi. Kolmen kuukauden vastike on 124€, eli vuodessa noin 500€. Kaikki isommat korjaukset sovitaan yhtiökokouksessa, ja laskutetaan osakkailta erikseen. Keväällä uima-altaalle tehtiin laatoituksen korjaus ja puhdistus, josta erikseen laskutettiin 43€.

Kerran vuodessa maksuun tulee myös kiinteistövero, jonka paikallinen verottaja laskuttaa automaattisesti tililtä suoraveloituksena. Kiinteistöveron määrä meidän asunnosta on 233€ vuodessa. Vuosittain pitää myös ilmoittaa verottajalle päivät, jolloin asunto on ollut omassa käytössä tai tyhjillään. Tältä ajalta maksetaan ei-residentin vero asunnon omistamisesta. Niiltä ajoilta kun asunto on ollut vuokralla, maksetaan pääomaveroa Suomen tapaan.

Paikalliset pankit perivät myös erilaisia juoksevia maksuja. Paikallisesta tilistä saa ainakin joissakin pankeissa maksaa kuukausimaksua, tai vaihtoehtoisesti pankki saattaa periä sen kolmen kuukauden välein. Tiliasiakkaan kuukausimaksu saattaa olla jopa 15€ kuukaudessa, mutta kustannus vaihtelee pankeittain. Meidän pankki ei tällä hetkellä peri tilinhoitomaksua.

Espanjan asunnon vuosikulut.

Maksujen osalta pitää itse olla aika tarkkana. Tilin tapahtumia seuratessa usein huomaa erilasten maksujen lähteneen tililtä. Melko nopeasti oppii tavalliset ja oikeat veloitukset, jolloin mahdollisten virheiden tunnistaminen helpottuu. Tähän mennessä ei tililtä ole lähtenyt yhtään väärää maksua, vaikka muutaman kohdalla onkin saanut hiukan pohtia ja kysellä Googlelta mihin maksu voisi liittyä.