Tag: asuntosijoittajat

Espanjalaisen asunnon verot

Espanjalaisen asunnon verot

Vuosi alkaa taas kääntyä kohti loppua ja sitä myöden myös Espanjan verottajaa alkaa kiinnostamaan sijoitusasunnosta saatavat verot. Espanjalaisen asunnon veroihin vaikuttaa merkittävästi asunnon käyttötarkoitus sekä omistajien pääasiallinen asumispaikka. Mikäli asunto on omassa käytössä ja omistajat asuvat siellä vakituisesti eli ovat niin sanottuja residenttejä, on asunnon verotus kiinteistöveroa lukuunottamatta erilainen. Tässä kirjoituksessa keskitymme vain niin kutsuttujen ei-residenttien eli ei maassa vakituisesti asuvien kiinteistön verotukseen.

Espanjalaisen asunnon verot.

Verolajit

Ei-residentin omistaman asunnon verot jakautuvat kolmeen eri verolajiin. Kiinteistön arvosta maksetaan kiinteistöveroa. Vuokratuotoista maksetaan tuloveroa. Lisäksi tyhjiltä päiviltä maksetaan kiinteistön arvoon perustuvaa tuloveroa.

Kiiinteistöveron määrää paikallinen kunnan verotoimisto Suma. Vero pohjautuu katastriarvoon, jonka viranomaiset ovat kiinteistölle määrittäneet. Katastriarvo on puhtaasti verotusta varten määritetty arvo, jonka pohjana ovat muun muassa tontin sijainti, ominaisuudet ja kaavoitustilanne. Arvo on yleensä huomattavasti markkinahintaa alhaisempi. Meidän asunnossa katastriarvon on alle 35 000 euroa, markkinahinnan ollessa 3-6 kertaa suurempi. Kiinteistöveron määrä vaihtelee kunnittain, meidän asunnon osalta Orihuelan kunnassa veroprosentti on 0,695%. Näin ollen kiinteistöveron määrä on hiukan yli 200 euroa. Kiinteistöveron osalta verotoimisto suorittaa veron määräämisen automaattisesti ja se suoraveloitetaan automaattisesti lokakuun alussa.

Espanjalaisen asunnon verot.

Espanjalaisen asunnon vuokratuotoista maksetaan Suomen tapaan veroa. Tuotoista saa vähentää siihen suoraan kohdistuvia kuluja kuten välittäjän palkkiot ja muutamia muita kuluja, mutta huomattavasti vähemmän kuin Suomen verotuksessa. Veroprosentti on kiinteä 19%. Aiemmin vuokratuotot piti raportoida vuosineljänneksittäin, mutta 2024 alusta Espanjan verottaja muutti käytäntöä ja nyt veroilmoitus tehdään vain kerran seuraavan vuoden tammikuun kahden ensimmäisen viikon aikana.

Ei-residenttien kiinteistöjen omistajien tulee maksaa lisäksi laskennallista tuloveroa myös päiviltä jolloin asunto on omassa käytössä. Kaikki ei vuokralla olevat päivät lasketaan omaan käyttöön, oli asunnolla tai ei. Oman käytön arvon pohjana on kiinteistöveron pohjana käytettävä katastriarvo. Koko vuoden vero on 1,1% katastriarvosta. Veron määrää suhteutetaan hankinta tai luovutus vuonna omistuksen suhteessa, eli veroa maksetaan vain päiviltä jonka kiinteistön on omistanut. Laskennallinen tulovero raportoidaan vuosittain. Edellisen verovuoden osalta veroilmoitus pitää jättää viimeistään jouluna. Ilmoituksen viimeinen päivä voi vaihdella hiukan, mutta on yleensä joulukuun 25. päivän aikoihin.

Espanjalaisen asunnon verot.

Espanjalaisen asunnon verot kuulostavat monimutkaisilta, ja vaativatkin hiukan perehtymistä. Verojen ilmoittamista varten tarvitaan espanjalainen sähköinen allekirjoitus/tunniste, jonka avulla pääsee kirjautumaan veroviraston palveluun. Molemmat itse raportoitavat verot ilmoitetaan samalla lomakkeella (210), ja palvelussa pääsee katsomaan aiemmat ilmoitukset. Ilmoituksen jättämisen jälkeen verottajan palvelu muodostaa suoraveloituksen suoraan pankkitililtä. Mikäli ilmoituksia ei halua tehdä itse, voi niiden tekemiseen hyödyntää myös asianhoitajaa. Mekin olemme alkuun käyttäneet asianhoitajaa, mutta pikkuhiljaa tarkoitus on siirtyä itse ilmoittamaan verot.

Linjasaneeraus urakan vastaanottotarkastus ja taloudellinen loppuselvitys

Linjasaneeraus urakan vastaanottotarkastus ja taloudellinen loppuselvitys

Asuntosijoitustemme ensimmäinen linjasaneerausurakka on saatu päätökseen ja urakoitsija on luovuttanut työmaan taloyhtiölle. Muutamia sovittuja töitä vielä viimeistellään ja tonttia siistitään vielä muutaman viikon ajan. Vastaanottoon liittyy vastaanottotarkastus sekä taloudellinen loppuselvitys.

Linjasaneeraus urakan vastaanottotarkastus ja taloudellinen loppuselvitys.

Vastaanottotarkastus

Vastaanottotarkastus on kokousmuotoinen tapahtuma, jossa tilaaja (taloyhtiö), valvojat sekä urakoitsija käyvät läpi urakan kokonaisuuden. Tilaajaa tilaisuudessa edustaa hallitus vaaditussa kokoonpanossa. Meidän yhtiössä sovittiin jo urakan alussa, että 3/5 hallituksen jäsentä riittää, mutta toki kaikki paikalle pääsevät voivat osallistua.

Vastaanottotarkastuksen läpiviemiseen on varmasti useita erilaisia tapoja. Meidän yhtiössä puhetta johti yhtiön puolesta projektipäällikkö. Tällä mallilla on menty koko hankkeen ajan, joten se oli myös tässä kohdin luontevaa. Kokouksessa käytiin läpi vastaanotto sovitussa laajuudessa, koko linjasaneeraushanke. Hankkeen läpikäynti aloitettiin toteamalla kaikki viranomaisten suorittamat katselmukset, sekä niihin mahdollisesti liittyvät avoimet huomautukset. Viranomaishuomioista siirryttiin valvojien tarkastuksiin. Tarkastuksista listattiin jokaisen eri kokonaisuuden, esimerkiksi huoneistolinjan, luovutuskokousten päivät. Meillä projekti kulki aikataulussa, eikä niiltä osin tarvinnut kirjata viivästyksiä. Valvojien tarkastuksissa kirjattiin myös avoimissa asioissa olleet tarkastukset, joihin kokouksessa saatiin kuittaukset. Omana kohtanaan pöytökirjaan kirjattiin vielä suorittamattomat tarkastukset, jolloin kyseiset työvaiheet urakoitsijan tulee saattaa valmiiksi sovitussa aikataulussa.

Yksi vastaanottotarkastuksen tärkeimmistä kohdista, ainakin yhtiön kannalta, on listaus urakoitsijan vastattavaksi katsottavat virheet tai puutteet. Sen alle listataan kaikki tiedossa olevat puutteet, virheet ja keskeneräiset työt. Tässä kohtaa on yhtiön eli tilaajan oltava todella tarkkana. Mikäli tässä kohtaa ei asioita kirjata, on urakoitsijan helppo alkaa vänkäämään vastaan. Molempien oikeusturvan kannalta on selkeää, kun avoimet asiat kirjataan tässä kohdin mahdollisimman tarkasti. Vastaanottotarkastuksessa on hyvä kirjata myös mahdolliset puutteet, joita ei katsota urakoitsijan vastuulle. Tällaisia voi olla esimerkiksi jokin kohta missä rakenne ei vastaa suunnitelmaa, mutta molemmat osapuolet tietävät ratkaisun olevan oikea ja suunnitelmat päivitetään sen mukaiseksi.

Linjasaneeraus urakan vastaanottotarkastus ja taloudellinen loppuselvitys.

Tämän jälkeen käytiin läpi jäljellä olevat avoimet työt, jotka urakoitsija hoitaa vielä vastaanottotarkastuksen jälkeen. Tällaisia ovat viranomaistarkastuksien huomautusten korjaaminen ja valvojien vika- ja puutelistojen viimeisten kohtien korjaamiset. Jos vika- ja puutelistalla on paljon asioita auki, ei vastaanottoa ehkä kannata viedä loppuun ennen kuin vikalistat ovat riittävän lyhyitä. Kun urakan töiden loppuunsaattaminen on käsitelty, listattiin vielä lopulliset dokumentit jotka pitää tilaajalle eli rakennuttajalle luovuttaa. Samalla sovitaan kuka huolehtii lopullisten rakennuspiirrustusten päivittämisestä.

Vastaanottotarkastuksen pöytäkirjaan on hyvä kirjata urakan takuuaika sekä urakassa asennettujen laitteiden takuut, siltä osin kuin ne ylittävät urakan takuuajan. Samassa yhteydessä sovitaan takuuajan ajalle osuvat suuremmat tiedossa olevat huollot sekä tapa miten osakkaiden ja asukkaiden virhe- ja puutehavainnot ilmoitetaan. Mikäli tässä vaiheessa kaikki vaikuttaa olevan kunnossa voidaan urakka merkitä valmistuneeksi ja vastaanotetuksi.

Vastaanoton jälkeen listataan vielä avoimet maksupostit, sekä takuuajan vakuuden suuruus. Vakuuden suuruus on kirjattu jo urakkasopimukseenkin, mutta se todetaan myös tässä kohdin. Meillä ei saatu vielä tässä kohdin tarkkaa euromäärää, vaan ilmoitettiin prosentti ja lopullinen euromäärä selviää taloudellisessa loppuselvityksessä. Ennen kokouksen päättämistä on vielä molemmilla osapuolilla kirjata toisiinsa kohdistamat vaatimukset. Tällaisia yleensä ovat urakoitsijan puolelta vaatimus maksaa maksukelpoiset erät ja tilaajalta avoimien virhe ja puutelistausten korjausten suorittaminen.

Linjasaneeraus urakan vastaanottotarkastus ja taloudellinen loppuselvitys.

Taloudellinen loppuselvitys

Vastaanottotarkastuksen jälkeen melko pian pidetään taloudellinen loppuselvitys. Kokouksen alussa käytiin vielä läpi vastaanottotarkastuksen pöytäkirjaan kirjattujen avoimien asioiden tilanne. Tässä kohdin ei yleensä saa enää lisätä uusia puutteita, vaan ne olisi pitänyt nostaa esiin vastaanottotarkastuksessa. Kuitenkin, jos jokin aiemmin sovittu työ ei ole vielä hoidettu voidaan siitäkin keskustella.

Talouden osalta listataan urakan kokonaishinta sekä urakan aikaiset lisätyöt ja hyvitykset. Lisätyölista on hyvä perata läpi ja varmistaa, että hyväksytyt lisätyöt on listattuna. Myös hylättyjen lisätöiden on hyvä olla listalla, mutta niitä ei ole laskettu mukaan lisätöiden loppusummaan. Näin saadaan oikea loppusumma, jonka pohjalta asetetaan takuuajan vakuus. Tässä palaverissa pitää myös nostaa mahdolliset erimielisyydet koskien laskuja. Tilaajan on hyvä varmistaa myös miten on käsitelty ja laskutettu mahdollisesti urakkahintaan sovittuja varauksia. Esimerkiksi meidän urakassa oli varattu joitakin tunteja ennalta arvaamattomiin purkutöihin, joiden käyttämiseen piti olla valvojien hyväksyntä. Näiden käytöstä hiukan keskusteltiin ja löysimme yhteisymmärryksen.

Linjasaneeraus urakan vastaanottotarkastus ja taloudellinen loppuselvitys.

Vastaanottotarkastuksessa ja taloudellisessa loppuselvityksessä on syytä olla tarkkana. Mikäli ei huolellisesti nosta asioita pöytäkirjaan, voi takuuaikanakin olla vaikea saada urakoitsija vastuuseen puutteista.

Kesän iloja aurinkopaneeleista ja pörssisähköstä

Kesän iloja aurinkopaneeleista ja pörssisähköstä

Kesän aurinkoiset kelit ja keskimääräisesti edullinen pörssisähkö ovat iloisia uutisia omakotiasujalle, jolla on aurinkopaneelit katolla. Vaikka perheessä on kaksi sähköautoa, voi edullisen sähkön aikana niitä ladata melko huolettomasti. Aurinkopaneeleista saatava rahallinen tuotto ei halvan sähkön aikana ole korkea, joten auringosta saatavaa sähköä kannattaakin käyttää mahdollisimman paljon omaan käyttöön.

Kesän iloja aurinkopaneeleista ja pörssisähköstä.

Pörssisähkö

Tänäkin kesänä pörssisähkö on ollut hyvin tasaisesti halpaa. Mielestämme kaikki alle 5 snt/kWh hinnat ovat halpoja. Vertailukohtana käytämme ennen Ukrainan sodan myötä tullutta energian hintapiikkiä yleisesti käytössä olleet noin 5 snt/kWh määräaikaiset sähkösopimukset. Meilläkin oli aiemmin tuollainen, mutta reilu vuosi sitten kun tuli aika uusia sopimus olivat hinnat yli tuplaten tuohon. Silloiset tarjoukset pyörivät noin 12 snt/kWh tasolla. Tuolloin päädyimme kokeilemaan pörssisähköä, emmekä ole katuneet.

Tänä kesänä meidän elämässä oli kaksi suurempaa poikkeusta verrattuna edelliseen kesään. Vuotta aiemmin taloudessamme oli yksi lataushybridi, kun tällä hetkellä pihassa on kaksi täyssähköautoa. Toinen ero aiempiin vuosiin, oli lähes neljän viikon loma Espanjassa. Tuolloin kodin ylläpitoon (mm. jääkaappi, pakastin ja maalämpöpumppu) kului aurinkotuoton jälkeen yhteensä alle 10 kWh päivässä.

Kesän iloja aurinkopaneeleista ja pörssisähköstä.

Sähköautot

Alle 10 kW akusta on siirrytty kahteen 60-100 kW akkuun, joita ladata. Onneksi aikoinaan asensimme kotiimme oman latausaseman. Täyssähköjen lataaminen hitaalla laturilla pistorasiasta ei riittäisi etenkään talvella. Kesän lämpö on eduksi sähköautoille, ja niiden kulutukset ovat noin puolet talven kulutuksesta. Niinpä päivittäiskäytössä olevaa autoakaan ei tarvitse ladata kuin kerran tai kaksi viikossa. Työaikojen takia latausta ei voida aina ajoittaa aurinkotuoton huippuihin, joten auton lataus näkyy myös sähkölaitoksen kulutusraportoinnissa piikkeinä. Usein miten latauksen ajoittaminen iltaan kuitenkin tarjosi lähes nollahintoja tai jopa negatiivisia hintoja. Hintojen päälle tulee siirtomaksut, mutta edelleen kokonaisuutena varsin edullista aikaa.

Kulutuksen ajoittamisen avulla yksikköhinnat ovat olleet kulutuksen aikoihin usein hyvin alhaalla. Kesäkuussa kuukauden kulutuksen keskihinta oli vielä 4,23 snt/kWh. Kesäkuun alussa pörssisähkö oli muuta kesää korkeampi. Heinäkuussa keskihinta putosi alle kahteen senttiin, ollen 1,78 snt/kWh. Elokuu oli kesän edullisin kuukausi, jolloin keskihinnaksi jäi 0,82 snt/kWh. Ensimmäistä kertaa meidän historiassa heinäkuun lasku jäi niin pieneksi, että sähköyhtiö yhdisti sen elokuun laskuun.

Kesän iloja aurinkopaneeleista ja pörssisähköstä.

Pörssisähköön liittyy aina riski hintapiikeistä. Tällä hetkellä median viesti vaikuttaisi odottavan viime talven kaltaista kohtuullista hintatasoa, mutta eihän sitä koskaan tiedä. Aurinkopaneeleista on apua vielä pari kuukautta, minkä jälkeen tuotto on pientä kunnes huhtikuun aikoihin aletaan taas saada hiukan enemmän sähköä sitäkin kautta.

Linjasaneerauksen tilannekatsaus

Linjasaneerauksen tilannekatsaus

Linjasaneerauksen tilannekatsaus. Taloyhtiöissä, joissa sijoitusasuntomme sijaitsevat, on molemmissa urakoitu linjasaneerauksen merkeissä. Molemmat yhtiöt päätyivät perinteiseen malliin, jossa sekä vesiputket että viemärit uusitaan. Molempien yhtiöiden alkuperäinen kylppäri oli rakennusvaiheessa paikalleen nostettu peltikylppäri. Peltikylppärin voisi saneerata leikkaamalla pelteihin reikiä ja rakentamalla uuden kylppärin vanhan sisään. Meidän remonteissa päädyttiin kuitenkin purkamaan vanhat peltiseinät pois. Ainakin meidän näkökulmasta ratkaisu oli hyvä, sillä seinien taakse olisi voinut jäädä vaikka millaisia kosteusvaurioita joiden toteaminen ilman purkua olisi voinut olla vaikeaa. Sähköjen osalta molemmissa yhtiöissä päädyttiin uusimaan vain asuntojen sisäpuolen sähköt sekä ryhmäkeskus. Sähköjen supistaminen vain asunnon sisäpuolisiin osiin toi yhtiölle merkittävän säästön. Laajan sähköremontin osuus kokonaisuudesta olisi hankesuunnitelman perusteella ollut jopa 15% lisäys nykyiseen hintaan.

Linjasaneerauksen tilannekatsaus

Tilanne

Noin puoli vuotta toista ennen aloitettu remontti on saatu lähes valmiiksi. Meidän asunnon osalta remontti ajoittui vuoden alkuun ja valmistui hiihtoloman aikoihin. Remontin osalta ei asunnossa tullut vastaan muita yllätyksiä kuin aiemman osakkaan tekemä liesikupuviritys, jonka ilmanvaihtokanava viritys purettiin. Enemmän huolta aiheutti ennen remontin alkua esiin tullut vesivahinko. Vessan lavuaarin viemäriliitos oli vuosien varrella löystynyt ja tiputtellut vettä seinän sisään. Vesi oli kastellut meidän asunnosta kylppärin ja makkarin välisen seinän, mutta isommin vahinkoa aiheutui alakerran asunnoille. Tässä oli ehkä myös ainakin osasyy asunnon huonolle ilmalle. Remontin yhteydessä hormien läpiviennit on tiivistetty ja suojattu palokatkoin. Myös lavuaarin rakenne on nyt sellainen, että vastaavan kaltainen vuoto tulisi heti näkyviin.

Linjasaneerauksen tilannekatsaus

Toisen yhtiön osalta meidän asunnon remontti alkaa nyt syyskuun alussa. Haitta-aika on tässä yhtiössä puristettu pari viikkoa lyhyemmäksi, ollen tasan kaksi kalenterikuukautta. Huoneiston valintojen osalta ei ollut juurikaan eroja toiseen yhtiöön. Suurimpina mainittakoon putkien pinta-asennuksen muuttaminen seinän sisään sekä lavuaarin alakaapin luokittelu lisämaksulliseksi. Sähköjen ja yleiskaapeloinnin osalta laajuus oli lähes identtinen.

Molempien yhtiöiden kohdalla hallitus päätti jo alkuvaiheessa, että palovaroittimet kytketään verkkovirtaan. Taustalla tuleva muutos vastuunjaossa, kun palovaroittimet siirtyvät yhtiön kunnossapitovastuulle. Suuremmissa asunnoissa (yli 60 m2) toiseksi varoittimeksi asennettiin yhtiön valitsema akkukäyttöinen varoitin.

Linjasaneerauksen tilannekatsaus

Molempien yhtiöiden osalta linjasaneerausurakat ovat sujuneet aikataulussaan. Molempien osalta myös lisätöiden määrä on pysynyt erittäin pienenä alle 5%:ssa. Kummassakaan yhtiössä ei ole jouduttu riitelemään, vaan kaikki esiin nousseet asiat on voitu käsitellä rauhallisesti. Syksyn alv-muutos tuo toisen yhtiön urakkaan oman mausteensa, ja sen vaikutuksia vielä selvitellään.

Turistilisenssin hakeminen Espanjassa

Turistilisenssin hakeminen Espanjassa

Turistilisenssin hakeminen Espanjassa.

Espanjassa monessa kunnassa ja kaupungissa on omia säädöksiään koskien asuntojen vuokraamista. Erityisesti lyhytaikaista vuokraamista pyritään kontrolloimaan. Näin myös Valencian itsehallintoalueella. Torreviejan ja Orihuelan alueella ainakin tarvitaan lyhytaikaiseen vuokraamiseen turistilisenssi, joka pitää hakea erikseen. Turistilisenssin hakeminen on oma lähes vuoden kestävä prosessi. Yleisesti lyhytaikaiseksi vuokraukseksi mielletään lomalaisten viikkovuokraaminen. Osalle se on yksi viikko ja osalle 2-4 viikkoa. Tarkkaa määritelmää lyhytaikaiselle vuokraamiselle emme ole mistään löytäneet, mutta melko yleinen käsitys tuntuu olevan alle kahden kuukauden vuokraus voisi täyttää lyhytaikaisen vuokraamisen tunnusmerkit.

Turistilisenssin hakeminen Espanjassa.

Prosessi

Yksinkertaisimmillaan turistilisenssin voi ulkoistaa välittäjälle, joka voi hakea kohteeseen oman lisenssin, mutta tällöin lisenssi on sidottu kyseiseen välittäjään eikä siirry asunnon mukana. Tällaista välittäjän lisenssiä ei myöskään voi tietääksemme käyttää esimerkiksi AirBnB ilmoituksissa.

Turistilisenssin hakeminen Espanjassa.

Oman turistilisenssin voi hakea itse tai siihen voi käyttää asianhoitajaa, kuten me teimme. Ennen varsinaisen turistilisenssin tai vuokrausluvan hakemista pitää saada kapupungintalolta vuokrauskelpoisuustodistus. Todistuksen saamiseen pitää varata aikaa, sillä se ei tule ihan sormia napsauttamalla. Meillä aikaa hakemuksen jättämisestä vuokrauskelpoisuustodistuksen saamiseen meni lähes 9 kuukautta. Vielä vuotta aiemmin ajat olivat vieläkin pidempiä, ja prosessi saattoi viedä jopa 1,5 vuotta. Joitakin tarkennuksia virkailijat olivat asianhoitajalta pyytäneet matkan varrella. Kesäkuussa vihdoin saimme todistuksen asunnon vuokrauskelpoisuudesta ja varsinaisen turistilisenssin hakeminen pääsi eteenpäin.

Turistilisenssin hakeminen Espanjassa.

Vuokrauskelpoisuustodistuksen saamisen jälkeen pitää tehdä vielä erikseen hakemus turistilisenssin tai vuokrausluvan saamiseksi. Tämä vaihe yleensä on nopea ja puhutaan muutamasta viikosta. Hakemukseen tarvitaan perustietoja asunnosta, kuten makuuhuoneiden määrä, makuupaikkojen lukumäärä, osoite ja kaavakuva (jonka asianhoitaja sai netistä). Näiden lisäksi pitää esittää vuokraukseen sopiva vakuutuskirja, eli asunnon pitää olla vakuutettu. Vastuuvakuutus on kuulemma tärkein osa ja lisäksi vuokraamisen pitää olla vakuutuksessa sallittu.

Lopputulemana saimme heinäkuun alussa vuokraluvan eli turistilisenssin. Todistus luvasta tuli sähköpostiin pdf-muodossa. Luvan VT-alkuista numeroa tulee käyttää jatkossa kaikessa markkinoinnissa. Lisäksi pitäisi teettää lupanumeron sisältävä muovinen tai metallinen kyltti, joka kiinnitetään talon seinään. Kyltin teettämistä hiukan vielä pohditaan ja selvitellään, sillä se saattaa lisätä myös asunnon valtaajien mielenkiintoa, kun näkyy selvästi että asunto on myös vuokrauskäytössä. Seuraamme tilannetta ja katsotaan jos tulee painetta esimerkiksi poliisin suunnalta niin teetetään sitten kyltti.

Espanjalainen juhannus

Espanjalainen juhannus

Espanjalainen juhannus eroaa suomalaisesta tavasta viettää juhannusta. Tällä kertaa meille tarjoutui mahdollisuus osallistua Espanjalaiseen juhannuksen viettoon, kun pääsimme espanjan asunnolle jo kesäkuun puolessa välissä.

Espanjalaista juhannusta eli San Juania vietetään aina 23.6-24.6 välisenä yönä. Espanjalaisilla kaupungeilla on vähän erilaisia tapoja julistaa San Juania, mutta ainakin aurinkorannikolla juhlinta keskittyy rannoille. Rannoille kokoonnutaan piknik hengessä, hiukan kuin Wappu Ullanlinnan mäellä. Perinteisiin kuuluu polttaa kokkoa, joka täällä tarkoittaa hiekkaan kaivettuun kuoppaan sytytettyä nuotiota. Kaupunki (ainakin Torrevieja) toimittaa puut, joita rannalla saa polttaa, tiettyihin pisteisiin rannoille, josta ihmiset saavat sitten noutaa niitä. Polttopuiksi on valittu semmoista puuta, joka palaa puhtaasti loppuun jättäen rannan siistiksi. Juhannusta juhlistetaan koko perheen kesken.

Espanjalainen juhannus.

Patsaiden poltto

Monessa kaupungissa rakennetaan paperisia patsaita, jotka sitten poltetaan San Juanina. Patsaiden rakentamiseen saa asukkaat osallistua. Näimme televisiosta kun Alicantessa poltettiin todella isoja patsaita.

Espanjalainen juhannus.

Espanjalaiset uskomukset

San Juan on espanjassa Johannes Kastajan syntymäpäivän kunniaksi vietettävä juhla. Sitä vietetään aina 23.6-24.6 välisenä yönä. Monet kirjoittavat paperille omia toiveita tai pelkoja ja polttavat ne sitten keskiyön aikaan rannan nuotiossa, jotta paha energia katoaisi tai toive toteutuisi. Toinen suosittu uskomus on hyppiä nuotion yli vähintään 7 kertaa, jotta hyvä onni suosisi seuraavan vuoden ajan. Tätä nuotion yli hyppimistä todistimme Playa del Curan rannalla useaan otteeseen. Myös meriveteen meno hyppimisen jälkeen oli suosittua. Merivedellä pitäisi pestä kasvonsa niin säilyisi terveenä ja kauniina seuraava vuoden.

Espanjalainen juhannus. Ruuhkaa Playa del Curan-rannalla.

Espanjalaiset menevät nukkumaan 3 perunaa tyynyn alla. Yksi perunoista pitää olla kuorittu, toinen merkitty ja kolmas kokonainen ja kuorimaton. Se minkä perunan aamulla ottaa tyynyn alta käteensä ennustaa tulevan vuoden. Kuorittu peruna tietää huonoa onnea, merkitty peruna sekä hyviä että huonoja aikoja ja kuorimaton peruna tietää hyvää onnea.

Torreviejan San Juan.

Torreviejan San Juan

Torreviejassa oli järjestetty kokonaiselle viikolle ohjelmaa. Päivisin on lapsille vesileikkejä rannalla, ja illalla konsertteja, paellaa ja diskoja rannalla. Juhannusyönä Playa de Naufragoksella oli disko, ja ranta oli aivan täynnä ihmisiä. Mutta aivan mahtavan kuuloista ja näköistä pimenevässä illassa. Me menimme katsomaan ilotulituksia ja yleisesti meininkiä Playa del Curalle. Se oli ns. pääpaikka tapahtumille. Sielläkin ranta oli tupaten täynnä ja nuotioita löytyi vieri vierestä. Monella oli jopa picnicpöydät mukana, kuin myös grillit. Siellä grillattiin ruuat, ja juomat löytyi kylmälaatikoista ja hiekalla tanssittiin sambaa. Mukana oli koko perhe.

Torreviejan ilotulitus.

Me kävimme syömässä rantabulevardilla ravintolassa, jossa oli terassi kävelykadulle. Ihanaa istuskella ja seurata esityksiä ja ihmisten juhlimista. Keskiyöllä alkoi ilotulitus, jossa ei oltu säästelty. Paukut olivat todella kovaäänisiä ja isoja. Ilotulitus kesti noin 20 min, ja siihen oli liitetty musiikki. San Juanista alkaa Espanjan kesä. Espanjalainen juhannus oli upea kokemus, jonka voisi viettää vaikka joka vuosi.

Murcia

Murcia

Murcian katedraali.

Murcia valikoitui Espanjan lomalle ensimmäisen päiväretken kohteeksi. Murciassa sijaitsee myös lähin IKEA Torreviejasta katsottuna. Murcia on vajaan tunnin ajomatkan päässä Torreviejasta. Ajomatkasta ensimmäinen osa menee hyväkuntoista AP-7 moottoritietä pitkin, jonka käytöstä peritään 4,6€ tullimaksu. Loppumatka mennään maantietä, joka sekin oli hyvässä kunnossa.

Murcia

Murcia on vanha espanjalainen kaupunki, ja saman nimisen alueen pääkaupunki. Kaupunki on perustettu 825. Kaupungin katedraali on nähtävyys. Mitä kaikkea Murcia tarjosi?

Murcia.
Murcian keskusta.
Murcian leipomo.

Murcian keskusta

Murcian keskusta oli iloinen yllätys. Ihanaa vanhaa espanjalaista tunnelmaa. Katedraali oli mahtavan näköinen ja satuimme olemaan paikalla, kun katedraalin kellot soivat. Katedraalin vieressä oli tunnelmallinen aukio ravintoloineen. Vanhan keskustan kadut huokuivat Etelä-Eurooppalaisen vanhan kaupungin tunnelmaa pienine putiikkeineen ja ravintoloineen. Murcian retken lounasravintolaksi olimme jo etukäteen valinneet Euroopan top 50 napolilaista pizzaa Italian ulkopuolella listalle päässeen pizzerian, Infraganti Pizza Barin. Pizza oli erittäin hyvää. Omana erikoisuutenaan pizza tuotiin pöytään kokonaisena, ja pöydässä oli pizza leikkuri, jolla jokainen sai itse leikata oman pizzansa.

Pizzapaikka Murciassa.

IKEA

Olimme suunnitelleet retkeä Murcian Ikeaan jo tovin. Nyt siihen tarjoutui sopiva hetki. Parin vuoden aikaa on kerennyt miettimään ja fiilistelemään, mitkä asiat asunnossa toimivat ja mitä pitää uusia. Ikeasta saimme hankittua uusia lamppuja, pientarvikkeita ja uuden sängyn perheen vanhemmille. Vaikka emme vielä puhu juurikaan espanjaa, niin tilaaminen kuljetuksineen onnistui hyvin englannilla. Toimitusaikakin oli mukavan lyhyt, vain muutaman päivän.

Murcian Ikea.

Ruokapöytää emme osanneet vielä päättää tuolla reissulla. Valitsimme kuitenkin jo muutaman vaihtoehdon ja teimme kotona viimeiset mittaukset. Mikäli ei ole mahdollisuutta mennä Murcian Ikeaan, voi Torreviejan/Orihuela Costan Zenia Boulevard ostarilla käydä Ikean pienessä myyntipisteessä tilaamassa ja maksamassa haluamansa tuotteet. Tuotteet saa, joko kotiin kuljetuksella tai toimitettuna Torreviajan alueen noutopisteeseen. Kuljetuskustannukset vaihtelevat matkan ja tavaroiden painon mukaan. Meillä sängyn, patjan ja petareiden toimitus Murciasta kotipihalle maksoin hiukan alle 70€.

Murcian lämmin päivä.

Päivä oli lämmin Murcia-retkellämme. Mittari näytti parhaimmillaan +37 °C kaupungissa. Lämpötiloissa huomasi selkeän eron sisämaan kaupungissa ja rantakaupungissa. Kotona Torreviejassa ilma oli noin +28 °C ja mukava merituuli puhalsi, joten ei tuntunut ollenkaan yhtä tukalalta kuin Murciassa. Murcia on käymisen arvoinen ja tulemme varmasti käymään siellä myös tulevaisuudessa uudestaan.

Murcia.
Espanjan asunnon ilmastointi

Espanjan asunnon ilmastointi

Tänä kesänä olimme suunnitelleet toteuttavamme kesäloman aikana muutamia pieniä huoltotoimia ja päivityksiä Espanjan asunnollemme. Alkuperäisessä suunnitelmassa oli uusia vanhempien sänky sekä päivittää osa asunnon valaisimista. Kesäloman alku sai kuitenkin hiukan haastavan alun, kun asuntomme makuuhuonekerroksen ilmastointi ei lähtenytkään käyntiin. Makuuhuoneissa lämpötila lähenteli 30 astetta, joten nukkuminen tulisi olemaan hikistä hommaa.

Espanjan asunnon ilmastointi.

Ilmastointi

Ilmastoinnin hajoaminen ei ollut meidän suunnitelmissa. Kyseessä oli koko makuuhuoneherroksesta huolehtiva kanavakone. Vaikka kone olikin noin 15 vuotta vanha ei sen hajoamista odottanut ihan vielä. Toisaalta koneella alkoi olla jo ikää sen verran, että hajoaminen ei ole täysin yllättävä ja koneen korjaaminen kannattaisi hyvin epätodennäköisesti.

Huoneiden viilentämiseksi käytettiin läpivetoa, mutta ei silläkään makuuhuoneiden viilentäminen oikein onnistunut. Ensiapuna hankimme makuuhuoneisiin propellit, joilla ilma saatiin hiukan kiertämään ja tuuletusta tehostettu. Näillä keinoilla saatiin huoneet edes jotenkin nukkumiskelpoisiksi.

Espanjan asunnon ilmastointi.

Koneen hajoaminen huomattiin sunnuntaina ja heti maanantaina aamupäivällä olimme yhteydessä paikalliseen suomen kieliseen ilmastointiyrittäjään. Finn-Trick oli entuudestaan tuttu, olivathan he käyneet jo viime kesänä puhdistamassa ja desinfioimassa molemmat ilmastointikoneet. Jussin kanssa neuvottelut sujuivat helposti ja nopeasti. Aluksi asennus sovittiin ensimmäiseen vapaaseen kohtaan, mikä olisi ollut viikon päähän tiistaille. Maanantaikin olisi muuten onnistunut, mutta täällä on silloin Juhannus ja ihmisillä vapaapäivä. Tiistaina kuitenkin selvisi, että keskiviikolle suunniteltu asennus voisikin siirtyä hiukan edemmäs ja Finn-Trick:n kaverit pääsivät asentamaan meille uuden koneen jo saman viikon keskiviikkona. Kahden päivän toimitusaika odotti kaikki villeimmätkin odotuksemme.

Koneeksi valikoitui edelleen kanvailmastointilaite, jotta viileä tai talvisin lämmin, ilma saadaan jaettua mahdollisimman tasaisesti molempiin makkareihin. Vanhan koneen ollessa hiukan alle 5 kW tehoinen, oli aika helppoa valita suht saman kokoinen laite myös tilalle. Makuuhuonekerroksessa pinta-alaa on noin 40 neliömetriä, joten 5 kW koneen pitäisi kuulemma riittää hyvin. Panasonicin laitteessa oli kiinnostavina ominaisuuksina myös ionisaattori ilman suodattamiseen.

Hinnoiltaan koneet eivät suuresti Suomen hinnoista poikkea. Tavalliset seinään kiinnitettävät ilmaläpöpumput ovat hinnoiltaan tuhannen euron molemmin puolin asennettuina. Kanvakoneet ovat kalliimpia ja niissä hinnat ovat jonkin verran yli kahden tuhannen euron.

Espanjan asunnon ilmastointi.

Eipä meillä tuossa oikeasti hirveästi vaihtoehtoja ollut. Etenkin vuokrattavuuden kannalta ilmastointi on välttämätön. Ja talvella myös lämmitykselle on välillä tarvetta. Uuden koneen hyötysuhde on vanhaa parempi ja vaikutus sähkön kulutukseen voi olla hyvinkin merkittävä. Jo ensimmäisen yön jälkeen oli helppo todeta uuden koneen ja ionisaattorin hyöty. Toivotamme kaikille aurinkoista Juhannusta ☀️

Kesän suunnitelmat

Kesän suunnitelmat

Kesän suunnitelmat ovat hyvin pitkälle selvillä. Loman kohokohta tulee olemaan lähes 4 viikon loma Espanjan asunnolla Torreviejassa. Lomamme alkaa juhannusviikolla, ja oletettavasti Espanjassa ei ole ihan yhtä lämmin kuin esimerkiksi heinä-/elokuun taitteessa. Viime kesänä olimme elokuun alussa Espanjassa, ja lämpömittari kohosikin lähelle +40C, ja Madridissa tämä menikin rikki.

Kesän suunnitelmat.

Espanjan asunto

Hankimme asunnon Espanjasta, Torreviejasta lähes kaksi vuotta sitten. Olemme olleet asunnolla syyslomalla ja kesäisin. Talvisin se on ollut vuokrattuna. Olemme olleet erittäin tyytyväisiä ostamaamme asuntoon, kuin myös taloyhtiöön. Yhtiössä asuu mukavia ihmisiä ympäri Eurooppaa kuin myös paikallisia espanjalaisia. Elämänmeno hidastuu kivasti kun saapuu Torreviejaan. Aamupala syödään etuterassilla, päivä vietetään altaalla tai urheillen ja illalla mennään läheiseen keskustaan syömään. Tälle kesälle olemme suunnitelleet muutamia päiväretkiä. Tarkoitus olisi käydä Cartagenassa, Murciassa ja Benidormissa huvipuistossa. Emme ole aikaisemmin ehtineet retkille asti, kun vierailut ovat olleet melko lyhyitä ja Torreviejassakin on riittänyt tutkimista. Aiemmilla kerroilla aikaa on kulunut myös asunnon vuokrauksen järjestelyissä ja asunnon varusteiden hankkimisessa.

Kesän suunnitelmat.

Savonlinnan oopperajuhlat

Perheen vanhemmat menevät tänä kesänä ensimmäistä kertaa Savonlinnan oopperajuhlille. Oopperassa käyminen on ollut listalla jo useamman vuoden, ja mikä sen parempi paikka kuin Savonlinna. Oopperajuhlilla on luvassa Don Giovanni-näytös. Olemme varanneet jo hotellin ja ruokapaikan illalle. Varsinkin Savonlinnan hotellit ovat kovin varattuja Oopperajuhlien aikaan puhumattakaan ravintoloista. Tulossa on aivan varmasti mahtava kokemus.

Kesän suunnitelmat. Uppsala.

Ruotsi

Kesän päätös on taas tänä vuonna salibandyleiri/ -turnaus Uppsalassa. Lapsemme olivat täällä ensimmäistä kertaa viime kesänä ja tykkäsivät kovasti. Lajin kannalta tekeminen oli huippuluokkaa. Lapsemme lukevat jo ruotsia koulussa ja on kiva päästä kenties kokeilemaan tätä käytännössä. Viime vuonna leiriltä löytyi hyviä kavereita Sveitsistä ja tietysti puhekieli oli englanti. Mahtava tilaisuus saada uusia kavereita ympäri Eurooppaa saman lajin harrastajista.

Kesän suunnitelmat.

Kesän suunnitelmat ovat tänä vuonna ihanan rennon oloisia. Vuosi on ollut töiden suhteen raskas ja rento loma tulee kuin tilauksesta. Odotamme varsinkin Espanjan neljän viikon lomaa, mutta myös uusi kokemus Savonlinnan Oopperajuhlilla on tervetullut.

Linjasaneeraus asuntosijoittajan silmin

Linjasaneeraus asuntosijoittajan silmin

Keravan sijoitusasuntojen linjasaneeraukset ovat edenneet urakkavaiheeseen molemmissa yhtiöissä. Aiemmin aloittaneen yhtiön osalta meidän asunto on jo rempattu. Toinen asunto menee työn alle ensi syksynä, eli melkein vuoden myöhemmin kuin ensimmäinen. Ensimmäisen asunnon remontti tuli hyvään aikaan, kun asunnosta oli pari kuukautta ennen suunniteltua aloitusta löytynyt ikävä vesivahinko. Linjasaneerauksesta olemme kirjoitelleet aina silloin tällöin projektin edetessä. Tällä kertaa tarkoitus on peilata kokemuksia miltä näyttää linjasaneeraus asuntosijoittajan silmin, kun ensimmäisen asunnon asukas on jo päässyt muuttamaan takaisin.

Linjasaneeraus asuntosijoittajan silmin.

Vesivahinko ja haitta-aika

Syksyllä 2023 asunnosta paljastui vesivahinko. Kylppärin lavuaarin viemäriputki oli vuosien varrella löystynyt ja vettä oli päässyt valumaan seinärakenteen sisään ja tekniikkakuilun kautta myös alakerran asuntoon. Ilmeisesti vuotoa oli jatkunut jo pitkään, mutta sitä ei vain kukaan huomannut. Normaalioloissa liitoksen olisi varmasti huomannut esimerkiksi allaskaapista tai vedestä kylppärissä, mutta 70-luvun talossa liitos oli piilotettu paneelin taakse ja valumat menivät suoraan seinärakenteeseen ja tekniikkahormiin. Meidän asunnossa vauriot kohdistuivat kylppärin ja makuuhuoneen väliseen seinään sekä makuuhuoneen lattiaan. Alakerrassa vauriot olivat huomattavasti suuremmat ja seinärakenteisiin oli alkanut muodostua jo mikrobikasvustoja.

Ensimmäiseksi rempattavan asunnon osalta haitta-ajaksi oli suunnitelmissa merkattu noin kolme kuukautta. Vesivahingon kanssa jonkinlaista haittaa asuntoon kohdistui melkein puoli vuotta. Alkuun toki ei asukkaan tarvinnut muuttaa pois kotoaan, mutta makuuhuone ei ollut käytettävissä. Makuuhuoneen lattia saatiin kuivatettua ennen varsinaista remonttia, ja lattian viimeistely jäi vielä remontin jälkeiseen aikaan. Vakuutuksista ei taloyhtiö saanut tähän vahinkoon mitään korvauksia, kun vaurion syy oli lavuaarin vesilukon kiinnityksessä.

Linjasaneeraus asuntosijoittajan silmin.

Taloudelliset vaikutukset

Putkiremontin ajalta on luontevaa ettei vuokralainen maksa täyttä vuokraa. Suomen Vuokranantajien ohjeiden mukaan vuokran suuruus siltä ajalta kun asunnossa ei voi asua oli noin 10% suuruinen varastovuokra. Vesivahingon osalta laskentaa pitikin miettiä hiukan tarkemmin. Lopputuloksena päädyimme vuokralaisen kanssa yhdessä laskemaan makuuhuoneen neliöiden suhteessa alennuksen vuokraan niiltä kuukausilta joina huone ei ollut käytettävissä. Samaan aikaan kuitenkin hoitovastikkeet peritään normaalisti. Asunnon tuotto ja kassavirta eivät ole olleet 2023 loppuvuodesta positiivisia. Vuoden vaihteessa nostimme remontin tuoman tason parannuksen myötä sopimuksen mukaisesti vuokraa. Korotettu vuokra ei vielä täysin kata tulevia rahoitusvastikkeita, mutta seuraavan korotuksen myötä ollaan jo aika lähellä hiukan korkotasosta riippuen.

Linjasaneeraus asuntosijoittajan silmin on taloudellisesti negatiivinen. Haitta-ajalta ei vuokratuloja käytännössä tule ja vuokrankorotukset eivät kata tulevia rahoitusvastikkeita. Onneksi sentään molemmat asunnot eivät olleet remontissa samaan aikaan, joten toisen asunnon kassavirralla pystyy kattamaan toisen asunnon haitta-ajan.