Tag: Asuntosijoitus

Asunto Espanjassa – lainan hakeminen osa 2

Asunto Espanjassa – lainan hakeminen osa 2

Asunto Espanjasta-lainan hakeminen osa2.

Edellisessä kirjoituksessa kävimme läpi espanjalaisten pankkien lainan hakemiseen liittyviä dokumenttivaatimuksia sekä rahoitusprosessin alkua. Dokumenttien lähetyksen jälkeen hiukan pankista riippuen kului muutama viikko, jonka jälkeen sähköpostiin kilahti lainatarjous. Vaikka espanjalaiset pankit ovat kuulemma melko tarkkoja, eivätkä myönnä ulkomaalaisille rahoitusta mikäli maksukyvyssä on liikaa riskejä, saimme lopulta kahdelta pankilta tarjoukset. Kolmannella pankilla taisi olla liian kiire, emmekä saaneet heiltä edes tarjousta. Toisaalta heiltä ei myöskään tullut kieltävää päätöstä.

Asunto Espanjassa-lainan hakeminen osa 2.

Korko

Merkittävin ero tarjousten välillä oli korkotaso. Lähtökohtaisesti ulkomaalaisen, joka ei asu pysyvästi Espanjassa, korkotaso on noin 2% korkeampi kuin paikallisen henkilön. Espanjalaisilla pankeilla on myös erilaisia oheistuotteita, jotka osaltaan vaikuttavat lainan korkoon. Oheistuotteet vaihtelevat pankeittain, mutta yleisimpiä ovat kotivakuutus, henkivakuutus ja rahastosijoitus.

Lainan korkona käytetään yleisesti sekä vaihtuvaa euriboriin sidottua korkoa sekä kiinteää korkoa. Vaihtuvan koron marginaaleissa saamamme tarjoukset vaihtelivat 3,48%:sta 6,37%:iin. Marginaalin päälle lasketaan luonnollisesti euribor, sekä alennuksina valittujen oheistuotteiden tuomat helpotukset. Lopulliset alennukset ovat todennäköisesti asiakaskohtaisia, mutta esimerkkinä kotivakuutus voi vaikuttaa alentavasti 0,2% – 0,25% ja henkivakuutus jopa -1%. Vaihtuvan koron lisäksi saimme myös kiinteällä korolla olevan tarjouksen, joka nykyisessä korkoympäristössä oli selvästi kiinnostavampi. Koti- ja henkivakuutuksen kanssa lainamme kiinteä korko on 3%. Laina-aika meidän tarjouksissa oli kaikissa 25 vuotta. Kaikilla pankeilla oli rajoitus laina-ajassa siihen asti kun asiakas täyttää 75 vuotta.

Torreviejan keskustassa.

Lainan muut kulut

Lainan nostosta pankki veloitti 1,5%, mutta tässäkin on asiakaskohtaisia eroja. Ensimmäisissä alustavissa tarjouksissa nostopalkkio oli jopa 2% lainan määrästä. Nostopalkkion lisäksi ostajan maksettavaksi tulee myös asunnon arviointi, n. 250€ – 300€. Pankki lähettää oman arvioijan paikalle, joka toimittaa pankille hinta-arvion kiinteistöstä. Kiinteistön arvo pankin silmissä määräytyy joko pankin saaman arvion tai kauppahinnan mukaan. Näistä kahdesta valitaan aina alhaisempi. Henkivakuutus ja kotivakuutus ovat luonnollisesti asiakas- ja kiinteistökohtaisia, meillä molemmat olivat hiukan yli 300€ vuodessa.

Asunto Espanjassa-lainan hakeminen osa 2.

Lainan nostaminen

Asuntokaupan byrokratiaan tulee pieni lisäkierros käytettäessä espanjalaisen pankin rahoitusta. Laina pitää käydä notaarilla leimaamassa vähintään 10 päivää ennen varsinaista kauppapäivää. Tämänkin meillä hoiti asianhoitaja. Asianhoitaja hoiti kaikki käytännön järjestelyt ja sopi ajat notaarille. Näiden lisäksi asianhoitaja hoiti kaiken viestinnän myyjän kanssa sekä kaupankäyntiin liittyvät asiat pankin kanssa. Varsinaisena kaupantekopäivänä asianhoitaja allekirjoitti lainan meidän puolesta valtakirjalla ja yhdessä pankin kanssa maksoi kauppahinnan sekä kauppaan liittyvät verot.

Ostettaessa asuntoa Espanjasta on lainan nostaminen paikallisesta pankista varteenotettava vaihtoehto. Varsinkin nykyisellä korkotasolla tuo 3% kiinteä korko ei kuulosta erityisen korkealta, toisin kuin olisi ollut vielä vuosi sitten korkojen ollessa negatiivisia. Varsinkin jos ei aio muuttaa pysyvämmin Espanjaan, on syytä varautua paikallisia korkeampiin palvelumaksuihin ja lainan nostokuluihin.

Energian säästäminen

Energian säästäminen

Edellisen talven ja alkusyksyn hurjat energiahinnat ja pelko tulevan talven sähkökatkoista ovat saaneet meidätkin pohtimaan energian kulutusta entistä tarkemmin. Vaikka saammekin nauttia edullisesta kiinteähintaisesta sähkösopimuksesta vielä ensi kesään asti, emme usko energian hinnan laskevan samoille tasoille. Tai ainakin epävarmuus jää vellomaan eivätkä sähköyhtiöt tule tarjoamaan yhtä hyviä hintoja ja ehtoja jatkossa. Toisaalta energian ja sitä kautta kulujen laskeminen tukevat myös taloudellisen riippumattomuuden tavoittelua.

Energian säästäminen.

Lämpötilan laskeminen

Astetta alemmas on ollut yksi tämän syksyn näkyvistä kampanjoista, joilla yhteiskunnallisella tasolla on pyritty vaikuttamaan ihmisiin. Päätimme osallistua astetta alemmas kampanjaa jo ennen kuin edes tiesimme koko kampanjasta. Talomme tärkein lämmitysmuoto on maalämpö, joka itsessään on hyvä valinta laskemaan sähkönkulutusta verrattuna suoraan sähkölämmitykseen. Kesän lopulla pudotimme maalämpöpumpun asetuksista tavoitelämpöä yhdellä asteella. Reilun kahden kuukauden tarkastelulla sähkön kulutus on pudonnut noin 14% vuoden takaiseen verrattuna. Suurta eroa ei elintavoissa muuten ole, ja vertailujakson ulkoilman keskilämpötilakin on ollut puoli astetta kylmempi kuin edellisenä vuonna. Mielenkiinnolla seuraamme miten talven aikana kulutusero kehittyy, ja pysyykö talo tarpeeksi lämpimänä.

Aurinkopaneelit

Kesällä naapurustoon ja muutamalle tuttavalle asennettiin aurinkopaneelit. Meitäkin alkoi kiinnostamaan aurinkopaneelien asennus ja siitä saatava energiasäästö. Etenkin tämän kesän huippuhinnoilla myös sähkön myyminen takaisin verkkoon vaikutti tuottavalta toiminnalta.

Aurinkopaneelien valinta olikin melkoinen savotta. Tarjontaa on runsaasti, mutta helposti saatavan informaation pohjalta eri valmistajien paneelien ja komponenttien eroja on vaikea vertailla. Lopulta päädyimme tilaamaan aurinkopaneelit oman sähköyhtiömme Oomin kautta. Meillä päätöksen Oomin suuntaa käänsi lopulta laadukkaan oloinen paneeli sekä Oomin tarjous ostaa ylimääräinen sähkö ilman marginaalia pörssihinnalla.

Aurinkopaneelien suosiosta kertoo myös toimitusaika. Tilaus tehtiin jo kesällä, mutta odotettu asennusajankohta on vasta ensi keväänä. Viimeisimpien tietojemme mukaan kysyntä on saanut myös aurinkopaneelipakettien hinnat myös nousemaan selvästi.

Aurinkopaneelien hankinnassa yksi iso kysymys on takaisinmaksuaika. Laskenta ei ole helppo, etenkin kun pörssisähkön hinta voi vaihdella hyvinkin rajusti. Meidän katolle sai sovitettua järkevästi 20 paneelia, joiden tehoksi tulee 8 kWp. Järjestelmän vuosituotoksi on arvioitu 6 800 kWh, mikä vastaa noin neljäsosaa vuosikulutuksesta. Nykyisten sähkösopimusten hintatasolla takaisinmaksuajaksi tulisi noin 6 vuotta. Takaisinmaksuaika voi vaihdella useammalla vuodella riippuen miten sähkön hinta kehittyy.

Asunto Espanjasta – lainan hakeminen

Asunto Espanjasta – lainan hakeminen

Asunto Espanjasta-lainen hakeminen.

Edellisessä kirjoituksessa saimme allekirjoitettua valtakirjan sekä jätettyä NIE-hakemukset. Sekä asuntokauppa että lainan hakeminen edellyttävät NIE-numeroita. NIE-numeroiden myöntämiseen voi mennä jopa neljä viikkoa, me saimme omamme tasan kahdessa viikossa. Espanjan poliisi lähettää NIE-numerot suurlähetystöön, josta he välittävät ne hakijoille sähköpostilla. NIE-numeroiden saamisen jälkeen asianhoitaja rekisteröi meidät paikalliseen verorekisteriin veronmaksajaksi. Espanjassa maksetaan veroa omaisuudesta vaikka sitä ei vuokraisikaan. Vuokrausajalta maksetaan veroa vuokratuloista ja muilta ajoilta omaisuudesta. Asunnon oston yhteydessä ostajalle tulee erilaisia veroja ja kuluja noin 15% asunnon myyntihinnasta. Kulut sisältävät kaupan verot ja kulut, asianhoitajan palkkion sekä pienen puskurin vesi- ja sähkölaskuihin. Tarkkaa jokaisen kauppaan sopivaa summaa ei pysty sanomaan, sillä osa kustannuksista on suhteellisia myyntihintaan ja osa hinnasta riippumattomia.

Asunto Espanjasta-lainan hakeminen.

Kulurakenne

Asuntokaupan kulut jakautuvat myyjän ja ostajan kuluihin. Lähtökohtaisesti molemmat maksavat omat kulunsa ja ostaja kauppaan liittyvät verot ja viranomaismaksut. Mikäli molemmat osapuolet ovat ulkomaalaisia, on tavallista että molemmilla on oma asianhoitaja, ja siten kummallekin tulee maksettavaksi asianhoitajan palkkiot. Monesta maksusta voidaan sopia kumman maksettavaksi ne tulevat, mutta tietojemme mukaan tässä kuvattu on tavanomainen jako.

Myyjä vastaa asunnon juoksevista kuluista kaupan tekoon asti. Kiinteistöveron osalta meidän kaupassa myyjä vastasi koko kuluvan vuoden. Meidän asunnossa kiinteistövero on 233€ vuodessa. Sähkön ja veden osalta asianhoitaja tarkistaa kaupan yhteydessä, että maksut on hoidettu ja tarvittaessa kauppahinnasta pidätetään sopiva summa vastuiden hoitamiseen. Myyjälle lankeaa myös myyntivoittovero sekä Plusvalia-vero. Myyntivoittovero maksetaan kaupanteon yhteydessä. Plusvalia-vero on kunnallinen maan arvonnousuvero, joka maksetaan erikseen. Myyjän ollessa ei-paikallinen ostajan edustaja pidättää osan kauppahinnasta ko. veron maksamiseksi jotta se ei jää ostajan rasitteeksi.

Ostajan suurin kuluerä on varainsiirtovero, joka ainakin Alicanten alueella on 10% myyntihinnasta. Julkinen notaari ja maarekisterimaksu ovat yhteensä noin prosentin myyntihinnasta. Näiden päälle tulee vielä asianhoitajan palkkiot noin 1000-1200 euroa, sekä mahdolliset sähkö- ja vesisopimusten siirtomaksut. Asianhoitajan palkkio voi vaihdella jonkin verran riippuen mitä palveluita heiltä ostaa. Ainakin meidän asianhoitajalla oli selkeästi palasteltu eri kustannuskomponentit. Perusasuntokauppa oli kiinteällä hinnalla, jonka päälle sitten rakentui paloja riippuen onko ostajalla jo tilit avattuna, tai pitääkö hoitaa paikallisen pankin lainaan liittyviä toimia.

Asunto Espanjasta-lainan hakeminen. Punta Priman rantaa.

Lainan hakeminen

Espanjalaisen asunnon rahoittamiseen on säästetyn käteisen lisäksi vaihtoehtoina rahoittaa kauppa lainarahalla. Lainaa voi ottaa joko suomalaisesta pankista tai espanjalaisesta pankista. Suomalaiset pankit eivät pääsääntöisesti hyväksy ulkomaisia kiinteistöjä vakuudeksi, jolloin vakuudet pitää löytyä Suomesta. Espanjalaiset pankit hyväksyvät kiinteistöt vakuutena 50%-80% vakuusarvolla. Tärkein kriteeri tuntuu olevan tuleeko asunto omaan vai sijoituskäyttöön. Sijoitusasunnon vakuusarvo on maksimissaan 50%-60%. Toisaalta pankille ei kannata puhua vuokraamisesta lainaneuvotteluissa. Meilläkin asunto tulee hybridikäyttöön eli välillä omassa käytössä, ja oman käytön ulkopuolella vuokrattavana.

Lainan hakeminen espanjalaisesta pankista on hyvin pitkälle sähköpostitennistä. Torreviejan alueella on ainakin kolmessa pankissa suomenkielinen virkailija (Bankinter, HolaBank (entinen Caixa) ja Banco Sabadell). Välittäjän kautta saa heidän yhteystiedot, ja löytyvät ne helposti netin keskustelupalstoiltakin. Hakemuksen liitteet toimitetaan pääsääntöisesti sähköpostilla, ei kaikkein turvallisin ratkaisu. Toki jos on jo pankin asiakas onnistuu todennäköisesti hakemus myös verkkopankissa. Lista vaadituista dokumenteista on pitkä. Vaatimukset myös hiukan vaihtelevat pankeittain. Lähtökohtaisesti kaikki haluavat samoja dokumentteja, mutta kuinka pitkältä ajalta voi vaihdella.

  • Kopio passeista
  • NIE-numero (tarvitaan vasta lainan nostossa)
  • Viimeisin veroilmoitus
  • 3 kuukauden palkkakuitit
  • Luottotietoraportti
  • Lista lainoista, niiden saldo ja viimeisimmät lyhennyskuitit
  • Tiliote viimeiseltä kolmelta kuukaudelta
Punta Priman ranta.

Osalla pankeista tuntui kesän lopulla olevan melkoisesti kiireitä, eivätkä he välttämättä ehtineet tekemään edes tarjousta. Bankinter sekä Banco Sabadell tekivät meille tarjouksen, joista valitsimme Bankinterin. Käydään seuraavassa Asunto Espanjasta -kirjoituksessa läpi hiukan tarkemmin millaisia vaihtoehtoja saimme, sekä miten kaupankäynti eteni tästä eteenpäin.

Espanjan kuulumiset

Espanjan kuulumiset

Espanjan kuulumiset.

Espanjan kuulumiset; syysloma on vietetty ensimmäistä kertaa omassa loma-asunnossa Espanjassa. Vaikka ostimme asunnon kalustettuna, puuhaa riitti lomallamme koko viikoksi. Loman aikana huomasimme, että lokakuu ei ole high season lapsiperheille, kun ravintoloihinkin pääsi ilman jonoa, ja altaalla sai olla ihan oman porukan kesken. Selkeästi talven pitkäaikaiset asukit olivat jo saapuneet paikalle. Lokakuussa ilma on vielä lämmin, mutta selkeästi kosteampi kuin kesällä.

Espanjan kuulumiset.

Asunnon laitto

Vaikka saimme asunnon ostettua kalustettuna, tarvitsi asunnolle silti ostaa esim. puutarhasohva, grilli yms. Vaikka olimme katselleet netistä paikallisten myymälöiden sivuja ja valinneet jo vähän etukäteen tavaroita, niin monessa myymälässä myytiin ei oota tai kuljetuksessa olisi kestänyt 2vk, mikä ei viikon lomalaisille oikein sopinut. Löysimme viimein yhden liikkeen, joka lupasi toimittaa ulkokalustot 1 päivän toimitusajalla. Huh 😅

Kesti päivän kun inventoitiin mitä kaikkea sitä oli kaupassa saatu ja mitä piti vielä hankkia asunnolle. Kaupassa saimme kaikki tärkeät kodinkoneet kuten astianpesukoneen ja pyykinpesukoneen. Piti vain kaupasta löytää pesuaineet näihin, onneksi on Google translate, niin tiesi mitä oli ostamassa 😆

Heti kun saavuimme asunnolle asuntoyhtiön varapuheenjohtaja ja johtaja kävivät esittäytymässä ja kertomassa yhtiöstä. Yhtiöllä on oma wa-ryhmä, johon voi laittaa akuutteja kysymyksiä yms. Kiva oli heti tutustua ihmisiin, joita tulee näkemään päivittäin.

Espanjan kuulumiset.

Asunnon vuokraus

Haastattelimme lomamme aikana muutaman suomalaisen vuokranvälittäjän. Välittäjien hinnoissa on eroja, joten näiden kanssa kannattaa olla huolellinen. Vuokranvälittäjillä on antaa pitkät listat mitä asunnosta tulee löytyä. Näiden hankkimiseen ja etsimiseen meiltä menikin muutama päivä. Talviaika on vuokrauksen kulta-aikaa, ja yritämme saada asuntomme asap markkinoille.

MInigolffaamassa.

Golffaus

Loman loppupuolella oli tarkoitus mennä golffaamaan. Alueen kaikkien kunnossa olevien golfkenttien usemman hengen tiiausajat olivat menneet, joten päätimme mennä testaamaan minigolffia. Kävimme kesälläkin minigolffaamassa ja nyt valitsimme toisen radan. Minigolf on suosittu illan ajanviete, ja hauskaa se oli nytkin.

Näkymä uima-altaalta asunnolle päin.

Tälläiset Espanjan kuulumiset tällä kertaa. Nyt jäämme seuraamaan, miten nopeasti saamme asunnon vuokralle. Mikäli saamme pitkäaikaisen vuokralaisen talveksi, niin itse pääsemme asunnolle seuraavaksi ensi kesänä. Ei millään malttaisi odottaa seuraavaa reissua 😌. Koko perhe oli harmissaan, kun viikon jälkeen piti palata Suomeen. Espanjan loma-asunto tuntui jo koko perheelle kodilta ja asunnon ympäristö oli ihanan rauhallinen.

Asianhoitaja Espanjassa ja vaaditut dokumentit

Asianhoitaja Espanjassa ja vaaditut dokumentit

Asianhoitaja Espanjassa ja vaadittavat dokumentit.

Asunnon ostaminen Espanjasta on edennyt kauppojen tekoon. Edellisessä osassa saimme esisopimuksen allekirjoitettua ja asianhoitajan palkattua. Asianhoitaja ei ole pakollinen, mutta käytännössä välttämätön mikäli asunnon ostaja ei asu Espanjassa prosessin aikana. Asianhoitaja auttaa myös kielitaidon osalta. Kaikki dokumentit ovat espanjankielisiä, joten myös sujuva espanjan taito on välttämätön.

Asianhoitaja Espanjassa ja tarvittavat dokumentit.

Asianhoitaja löytyy helpoiten paikallisen kiinteistövälittäjän kautta. Näin myös meidän kohdalla. Kiinteistövälittäjä suositteli paikallista toimistoa, jossa työskentelee suomea puhuvia asianhoitajia. Kävimme kesällä loman aikana tapaamassa asianhoitajaa, joka kävi meidän kanssa läpi koko asunnon ostamisen prosessin, sekä tehtävät joita he hoitaisivat. Asianhoitajat myös tietävät kaikki vaiheet, joita asuntokaupassa vaaditaan. Vaikka olimmekin tutkineet ostoprosessia useiden kirjoitusten kautta, emme olleet huomanneet vaatimusta rekisteröityä verovelvollisiksi Espanjaan. Asianhoitajia on varmasti hyvin eri hintaisia, ja hinta riippuu palveluiden laajuudesta. Meidän asianhoitaja huolehtii perus asuntokaupan lisäksi pankkitilin avaamisen, verovelvolliseksi rekisteröimisen sekä paikallisen lainan allekirjoituksen. Kokonaisuutena asianhoidolle tulee hintaa 1300-1400€.

Asianhoitaja Espanjassa ja vaadittavat dokumentit.

Vaaditut dokumentit

Asunnon ostoa, omistamista ja pankkiasiointia varten on välttämätöntä hakea NIE-numeroa. NIE-numero on espanjalainen henkilötunnusta ja veronumeroa vastaava henkilön yksilöivä tunnus. NIE-numeroa haetaan Espanjassa poliisilta, mutta ainakin tällä hetkellä ei poliisille saa aikoja moneen kuukauteen, ja paikalliset asianhoitajat tutkivat jatkuvasti koko maakunnan poliisiasemia vapaiden aikojen toivossa. Suomessa asuvalle toinen vaihtoehto on hakea NIE-numero Espanjan suurlähetystössä. Koronan myötä hekin ovat rajoittaneet palveluita ja nykyään ajan NIE-numeron hakuun saa vasta kun on esisopimus tai vastaava tarpeen osoittava dokumentti olemassa. NIE-numeron saa keskimäärin kolmessa viikossa hakemuksesta.

Kaikki asuntokauppaan liittyvät sopimukset ja dokumentit ovat espanjaksi, ja vain espanjankieliset sopimukset lasketaan päteviksi. Asunnon ostamiseen onkin syytä palkata asianhoitaja, joka hoitaa kaikki lakitekniset asiat ja notaroinnit. Kiinteistövälittäjillä on listat heidän hyväksi havaitsemista asianhoitajista. Mekin päädyimme palkkaamaan välittäjän suositteleman, suomea puhuvan asianhoitajan. Asianhoitaja tarvitsee ostajilta valtakirjan, mutta ihan mikä tahansa valtakirja ei käy. Valtakirjan pitää olla, yllätys yllätys, espanjaksi. Ja se pitää allekirjoittaa notaarilla, tai vaihtoehtoisesti lähetystössä. Paikallisella notaarilla allekirjoitettaessa asianhoitaja toimii tulkkina, mutta lähetystöön tarvitaan erillinen tulkki mukaan. Valtakirjaan myös kirjataan kuka sen on meille tulkannut. Meillä asianhoitaja laittoi esisopimuksen myötä Suomen Espanjan suurlähetystöön ajanvarauskyselyn sekä valtakirjan allekirjoitukseen. Samalla käynnillä voi pyytää myös NIE-numeroiden hakua.

Asianhoitaja Espanjassa ja vaaditut dokumentit.

Valtakirjan allekirjoitus

Allekirjoitusaika löytyikin jo heinäkuun lopulle. Onneksi aika sopi myös asianhoitaja suosittelemalle tulkille. Tulkki oli lähetystölle tuttu, joten kaikki tarpeelliset tiedot olivat jo lähetystön tiedossa. Muuten olisi tarvittu kopio tulkin passista, tai vähintäänkin passin numero. Lähetystössä valtakirjan allekirjoitustilaisuudessa tulkki lukee espanjankielisen valtakirjan sanasta sanaan suomeksi valtakirjan antajien ja notaarin läsnäollessa. Lukemisen jälkeen on mahdollisuus kysyä tai kommentoida valtakirjaa, jonka jälkeen kaikki allekirjoittavat sen. Alkuperäinen valtakirja jää konsulaattiin, ja valtakirjan antajat saavat niin kutsutun ensimmäisen kopion, jossa on vain notaarin allekirjoitus. Tämä ensimmäinen kopio on virallinen valtakirja ja antaa varsinaisen valtakirjan mukaiset valtuudet.

Allekirjoitusten jälkeen kestää vielä noin 15 minuuttia, kun lähetystösihteeri rekisteröi ja leimaa valtakirjan sekä ensimmäisen kopion. Tässä yhteydessä jätetään myös NIE-numeroiden hakemukset. NIE-numero haettaessa tarvitaan koneella täytetyt allekirjoittamattomat lomakkeet EX-15 ja 790. Espanjan lähetystön sivuilta löytyy molempiin suomenkieliset täyttöohjeet. Lähetystön tiskillä lomakkeet tarkistetaan ja allekirjoitetaan. Sihteeri rekisteröi NIE-hakemukset poliisille odottaessa. Lopuksi maksetaan NIE-numeroiden hakumaksu 9,85€/NIE-numero, sekä muut konsulipalkkiot. Valtakirjan allekirjoitus maksoi 39,05€. Lisäksi otimme oikeaksi todistetut kopiot passeista, asianhoitajamme sanoi että niitä tarvitaan ostoprosessissa. Todistetut passikopiot maksoivat 3,2€/kopio.

Asianhoitaja Espanjassa ja vaaditut dokumentit.

Seuraavassa osassa perehdymme espanjalaisen pankkilainan hakuun.

Asunnon ostaminen Espanjasta – osa 2

Asunnon ostaminen Espanjasta – osa 2

Asunnon ostaminen Espanjasta-osa 2

Asunnon ostaminen Espanjasta onnistuu tarvittaessa täysin etänä. Ostamista helpottaa mikäli tuntee alueen entuudestaan. Me emme olleet koskaan käyneet Costa Blancalla. Nyt kun koronan aiheuttamat rajoitukset ovat monelta osin poistuneet ja matkustaminen on mahdollista, kannattaa ehdottomasti mennä paikan päälle tutustumaan alueisiin ja asuntoihin. Meille kesän reissu ja välittäjän kanssa kiertely osoittautui erittäin arvokkaaksi. Saimme paljon hyödyllistä informaatiota eri alueista ja rakennustavoista yms. Asuntoja katsellessa ja alueilla ajellessa huomasimme myös vaatimuslistamme muuttuvan.

Asunto Espanjasta-osa 2

Alueen valinta

Esitutkimuksen kautta valituista kahdesta alueesta (Aquas Nuevas ja Los Balcones) toinen putosi pois, kun paikan päällä tutkimme aluetta autolla, vaikka sieltäkin löytyi ihana asunto jota pitkään harkitsimme. Aquas Nuevas olisi edelleen hyvä, mutta sieltä ei oikein löytynyt meidän makuun sopivaa asuntoa. Autolla ajellessa ja välittäjän kanssa jutellessa mukaan harkintaan nousivat Punta Prima sekä Zenian alue. Näytöillä käydessä ja osin myös loman majoituksen kokemusten kautta myös asunnon vaatimukset muuttuivat. Totesimme, että meille riittää kaksi makuuhuonetta, jos olohuone on riittävän suuri vuodesohvalle ja pohjaratkaisu on muuten toimiva. Aurinkoterassin merkitys pieneni alkuperäisestä toivelistasta, ja tilalle nousi omalta pihalta suora näkö- ja kulkuyhteys uima-altaalle. Näin altaalta on helppo käydä omassa asunnossa syömässä tai vessassa. Näin myös uimataitoiset lapset voi päästää huoletta altaalle yksin ja seurailla tilannetta omalta pihalta.

Asunto Espanjasta-osa 2

Viikon asuntojen kiertelyn jälkeen olimme löytäneet kaksi asuntoa, joiden välillä tekisimme päätöksen. Loppujen lopuksi alue ja palveluiden läheisyys ratkaisivat valinnan Punta Priman alueella sijaitsevan asunnon eduksi. Asuntosijoittajina myös Espanjan asunto laitettiin exceliin ja sen toimivuus vuokra-asuntona analysoitiin. Laskelmat tukivat meidän ajatuksia, vaikka pääasiallinen tarkoitus onkin löytää paikka itselle. Ostoprosessi alkaa tekemällä suullinen tarjous. Ilmoitimme välittäjälle tarjouksemme, ja pari tuntia myöhemmin saimmekin vastatarjouksen, joka sekin oli n. 10% alle pyynnin ja selvästi alle oman arviomme kiinteistön arvosta. Vastatarjous oli meille riittävä ja ilmoitimme hyväksyvämme myyjän tarjouksen. Espanjassa suullinen sopimus ei ole asuntokaupoissa sitova, joten asunnon ostosta tehdään aina suullisen sopimuksen perusteella kirjallinen esisopimus. Tässä kohtaa kuvioon astuu usein myös asianhoitaja. Kaupat voi hoitaa itsekin, mikäli on mahdollisuus käydä henkilökohtaisesti virastoissa ja omaa riittävän kielitaidon. Me turvauduimme välittäjän suosittelemaan asianhoitajaan, josta tarkemmin tulevissa kirjoituksissa.

Asunto Espanjasta-osa 2

Esisopimus

Esisopimukseen kirjataan

  • Osapuolet
  • Kaupan kohde
  • Käsirahan suuruus
  • Maksuehdot ja mahdolliset ehdollisuudet kuten lainan saanti
  • Verojen ja muiden maksujen jakautuminen
  • Kaupan peruutusehdot
  • Oikeuspaikka ja voimaantulo

Esisopimus voi olla laajempikin yksilöiden hyvinkin tarkkaan asunnon sijainnin, kunnon ja kauppaan liittyvän irtaimiston. Espanjassa uudiskohteita lukuunottamatta asunnot myydään usein kalustettuina, ja kaupanteon yhteydessä listataan myös kauppaan kuuluvaa irtaimistoa tai irtaimisto joka ei kuulu kauppaan, riippuen kumpi on helpompaa. Yleinen käytäntö on maksaa 3 000-5 000 euroa käsirahaa, joka jää myyjälle mikäli ostaja peruu kaupat. Mikäli myyjä peruu kaupat, on korvaus käsiraha kaksinkertaisena.

Esisopimuksen myötä prosessi lähtee varsinaisesti liikkeelle ja kestää normaalisti kahdesta neljään kuukautta. Aika vaihtelee jonkin verran riippuen onko ostaja ensimmäistä kertaa ostamassa asuntoa Espanjasta, asianhoitajan aktiivisuudesta ja miten notaarille saa aikoja. Espanjalaisilla pankeilla tuntuu olevan kiirettä ja ainakin suomea puhuvien yhteyshenkilöiden tavoittaminen on kevään aikana ollut vaikeaa. Tuntuu myös että ennen varsinaista kohdetta ei pankeilla ole kiinnostusta edes keskustella saati tehdä tarjouksia rahoituksesta. Esisopimuksen myötä tilanne muuttuu ja pankkeja alkaa kiinnostaa asiakkuus, etenkin mikäli tarvitaan paikallista rahoitusta.

Asunto Espanjasta-osa 2

Asunnon ostaminen Espanjasta jatkuu seuraavaksi asianhoitajan kanssa.

Linjasaneeraus – hankesuunnittelu

Linjasaneeraus – hankesuunnittelu

Linjasaneeraus-hankesuunnittelu

Sijoitusasunnoissamme kahdessa taloyhtiössä on meneillään linjasaneerauksen eli tutummin putkirempan suunnittelu. Olemme mukana molempien yhtiöiden hallituksessa. Toisessa yhtiössä hankesuunnittelu on nyt saatu valmiiksi ja toisessa se on juuri alkamassa.

Molemmissa yhtiöissä päätettiin palkata ulkoinen projektipäällikkö. Molempien yhtiöiden hallitus päätyi palkkaamaan saman henkilön projektipäälliköksi. Kyseinen projektipäällikkö on erikoistunut rakennusalan hankkeisiin ja heidän toimistolla on osaamista myös suunnittelusta ja valvonnasta. Osana valintaa molempien hallitusten päätöksissä painoi myös paikallisuus ja kokemukset viereisistä taloyhtiöistä. Vaikka projektipäällikön edustama yritys tekee myös suunnittelua, olimme kaikki yhtä mieltä, että valvonnan objektiivisuuden varmistamiseksi he eivät osallistu itse suunnitteluun. Ensi töikseen projektipäällikkö valmisteli hankesuunnittelun tarjouspyynnön, jonka hän lähetti valituille suunnittelutoimistoille. Saatujen tarjousten pohjalta hän valmisteli yhteenvedon, jonka pohjalta hallitus valitsi hankesuunnittelutoimiston. Pelkkien tarjouksissa esitettyjen faktojen lisäksi kannattaa keskustella myös projektipäällikön että isännöitsijän kanssa. Heillä on usein kokemuksia eri toimijoista ja heidän tavoista toimia.

Suunnitteluun saatiin useita tarjouksia. Tarjousten hintahaitari oli melko suuri, kallein oli kaksi kertaa kalliimpi kuin halvin tarjous. Tarjousten sisällöistä ei kuitenkaan kovin helposti löydä perusteluita hintaerolle. Tarjousten perusteella hallitus haastatteli vielä muutaman valitun suunnittelutoimiston, ja päätyi valitsemaan halvemman pään toimijan. Hankesuunnittelun kustannukset pyörivät 10 000 – 20 000 euron haarukassa.

Linjasaneeraus-hankesuunnittelu

Hankesuunnitelma

Hankesuunnittelu tuottaa hankesuunnitelman, jossa on yleensä kolme tai neljä vaihtoehtoa remontin sisällölle, joista yhtiökokous valitsee yhden. Lisäksi hankesuunnitelmaan voidaan laittaa optioita, joista yhtiökokous voi valita haluamansa. Hankesuunnitelmassa esitetään kaikkien vaihtoehtojen hyviä ja huonoja puolia, sekä niihin liittyvät kustannukset. Hankesuunnittelussa ei kuitenkaan vielä suunnitella laattavalintoja tai tarkkoja putkien linjoja. Kaikki annetut hinnat ovat karkeita hintoja, jotka tarkentuvat hankesuunnittelun jälkeisessä toteutussuunnittelussa. Hankesuunnitelma antaa kuitenkin riittävän tarkkuuden yhtiökokoukselle päätöksen tueksi sekä pankin rahoituksen hakemiseen.

Hyvässä hankesuunnitelmassa on kolme tai neljä riittävän erilaista vaihtoehtoa, joista yhtiökokous voi valita laajuudeltaan sekä kustannuksiltaan sopivan. Meillä hankesuunnitelmassa oli kolme vaihtoehtoa, joista hallitus suositteli keskimmäistä. Laajemmassa versiossa urakkaan olisi sisällytetty enemmän pihan kaivuuta (mm. salaojat) sekä laajempi sähköjen uusiminen. Suppeimmassa vaihtoehdossa nykyistä peltikylppäriä ei olisi purettu, vaan uudet pinnat olisi tehty reiitetyn pellin päälle.

Linjasaneeraus-hankesuunnittelu

Suunnittelu

Suunnittelijan valinnan jälkeen alkaa itse suunnittelu. Suunnittelun aluksi suunnittelutoimisto tutustuu olemassa olevaan materiaaliin, kuten putkiston kuntotutkimukset jne. Suunnittelijat suorittavat myös kohdekatselmuksen, jossa he käyvät joko otoksen asunnoista tai kaikissa asunnoissa sekä kartoittavat yleiset tilat. Tässä kohdin on myös hyvä suorittaa asukaskysely, jolla voidaan kartoittaa asukkaiden ajatuksia, toiveita ja kokemuksia. Kyselyssä voidaan kysellä esimerkiksi toiveita remontin laajuudesta, sisäilman laadusta tai kuinka usein sulakkeet paukkuvat. Näiden pohjalta suunnittelijat tekevät ensimmäisen version, josta lähdetään hallituksen kanssa asiaa tarkentamaan. Suunnittelu vaatii hallitukselta panostusta ja aktiivisuutta, jotta hankesuunnittelu tuottaa riittävän erilaiset ja taloyhtiön edun mukaiset suunnitelmat. Hankesuunnittelun yhteydessä digitoimme myös taloyhtiön pohjakuvat, joita tarvitaan digitaalisina toteutussuunnittelussa.

Linjasaneeraus-hankesuunni

Meillä hankesuunnitteluun kuului kolme suunnittelukokousta, joissa suunnitelmia tarkennettiin. Suunnittelukokousten lisäksi suunnittelijat esittelivät vaihtoehdot osakkaille erillisessä infotilaisuudessa. Info järjestettiin pari viikkoa ennen yhtiökokousta, jotta osakkailla ja pihaparlamentilla oli aikaa sulatella suunnitelmaa ja muodostaa mielipide ennen yhtiökokousta. Kokonaisuudessaan suunnitteluun käytettiin nelisen kuukautta. Yhtiökokous hyväksyi hallituksen esittämän laajuuden, ja antoi valtuudet toteutussuunnittelun aloittamiseksi.

Asunnon ostaminen Espanjasta

Asunnon ostaminen Espanjasta

Asunnon ostaminen Espanjasta.

Olemme unelmoineet jo useamman vuoden loma-asunnosta Espanjassa. Viimeiset pari vuotta olemme aktiivisesti suunnitelleet sitä, ja nyt vihdoinkin asunnon hankinta alkaa realisoitumaan. Tämä kirjoitus on ensimmäinen osa asunnon ostaminen Espanjasta-sarjaa, jossa seuraamme ostoprosessia. Asunnon osto Espanjassa ei ole ihan yhtä suoraviivainen kuin Suomessa. Espanjassa ei tunneta käsitettä asunto-osake, vaan kaikki asuntokaupat ovat kiinteistökauppoja. Kiinteistövälittäjäkin varoitteli, että kolme kuukautta on sellainen normaali aikajänne kaupanteolle.

Asunnon ostaminen Espanjasta.

Asunnon etsintä

Ennen kuin kauppoja päästään hieromaan, pitää löytää kiinnostava asunto. Asuntoja voi, ja kannattaakin, etsiä itse eri kiinteistövälittäjien sivuilta ja Espanjan laajuisesta Idealistasta. Idealistassa on listattuna useiden välittäjien kohteita ja lisäksi esimerkiksi pankkien hallussa olevia kohteita. Espanjassa on hyvin yleistä, että sama kohde voi olla usealla välittäjällä samaan aikaan, ja siten esimerkiksi Idealistassa tulee sama kohde useamman kerran vastaan samoilla kuvilla. Välillä myös pyyntihinta voi vaihdella eri välittäjien kohdalla.

Samalla tavalla kuin Suomesta hankituissa kohteissa teimme paljon pohjatyötä tutkimalla Torreviejan alueen asuntomarkkinaa ennen kesän matkaa paikalle. Idealista tarjoaa työkaluja alueellisten hintakehitysten ja vuokrahintojen seurantaan. Jonkinlaisen kuvan saa myös asuntoilmoitusten seurannalla, mutta espanjalaiseen kulttuuriin tyypillisesti ilmoituksia ei päivitetä säännöllisesti. Ilmoitusten pohjalta valitsimme muutaman suosikkiasunnon, sekä muutaman “ihan ok”-asunnon, jotka laitoimme paikalliselle välittäjälle ennen matkaa. Espanjassa on todella paljon erilaisia ja erikokoisia asuntovälittäjiä. Välittäjistä löytyy paikallisia toimistoja, ja iso määrä ulkomaalaistaustalla olevia toimistoja. Torreviejan alueelta löytyy useampi suomalaisten pitämä välitysliike. Myös ruotalaisia ja norjalaisia välitysliikkeitä tuntui löytyvän useita.

Asunnon ostaminen Espanjasta.

Meidän lähettämän asuntolistan pohjalta välittäjä selvitteli näyttömahdollisuuksia valittuihin kohteisiin. Samalla välittäjä etsi omista verkostoistaan samankaltaisia kohteita. Kaikkia valitsemiamme kohteita emme päässeet katsomaan. Osa paikallisista välittäjistä ei ole halukkaita yhteistyöhön ulkomaalaistaustaisten välittäjien kanssa. Pankkien hallussa olevat kohteet ovat monimutkaisia ostettavia, ja ne rajautuvat välittäjillä pois valikoimasta. Pankkien kohteet olivat ennen halpoja, nyt niidenkin hinnat ovat nousseet. Pankkien kohteet ovat voineet olla useamman vuoden tyhjillään ilman sähköä ja vettä, joka ei tee rakenteille hyvää. Asunnon rasitteena voi olla myös useamman vuoden edestä rästimaksuja, jotka tulevat kauppahinnan päälle.

Asunnon ostaminen Espanjasta.

Seuraavassa asunnon ostaminen Espanjasta jaksossa löydämme asunnon ja aloitamme ostoprosessin.

Kesän 2022 parhaat

Kesän 2022 parhaat

Heinäkuun kääntyessä elokuuksi, on aika vetää yhteen vietetty kesäloma. Mitkä olivat kesän 2022 parhaat jutut? Tänä vuonna kesälomat olivat hiukan normaalia aiemmin, ja loma alkoi viikko ennen juhannusta. Tätä kesää vietimme perheen kanssa matkoilla. Ensin suuntasimme Ahvenanmaalle ja sen jälkeen Espanjaan etsimään loma-asuntoa.

Kesän 2022 parhaat.

1) Espanjan loma-asunto

Olimme miettineet loma-asuntoa ulkomailla jo monta vuotta. Aluksi vaihtoehtoina mietimme Italiaa ja Espanjaa. Lopulta päädyimme etsimään asuntoa Espanjasta ja tarkemmin Torreviejasta. Pääsimme nyt ensimmäistä kertaa paikan päälle katsomaan asuntoja. Ennen matkaa tutkimme asuntoilmoituksia netistä, ja kartoitimme hyvää suomalaista kiinteistövälittäjää Torreviejasta. Kiinteistövälittäjä löytyi suositusten perusteella ja kuin myös loma-asuntokin 🤩. Loman alkupuoli juostiin päivittäin asuntonäytöillä ja toinen viikko selviteltiin ostamisen byrokraattista puolta. Lomalla ehti myös rentoutua, uida ja tutustua uuteen ympäristöön.

Kesän 2022 parhaat.

2) Ahvenanmaa

Ahvenanmaa oli meille uusi tuttavuus. Maarianhaminassa oli ihanan verkkainen tahti. Ahvenanmaalla oli ajoittain vaikeaa erottaa oltiinko Suomessa vai Ruotsissa. Löysimme Maarianhaminasta ihania ravintoloita, joissa oli mukava käydä kahvilla tai syömässä.

Kesän 2022 parhaat.

3) Päiväretket

Lomaviikoilla ja viikonloppuisin töihin paluun jälkeen kävimme pääkaupunkiseudulla muutamia päiväretkiä. Heurekassa oli uusi näyttely, joten pitihän sekin käydä katsastamassa. Linnanmäki kuuluu myös kesän vakiokohteisiin. Tänä kesänä nuorimmatkin lapset ylittivät vaaaditun 140 cm rajan, ja pääsivät kokemaan Taigan vauhdit.

Kesän 2022 parhaat. Nuotiopaikka.

4) Nuotiopaikka

Rakensimme pihallemme muutama vuosi sitten nuotiopaikan. Nuotiopaikkaa tulee käytettyä aika paljon nuotion kanssa ja ilman. Tähän paistaa aurinko lähes koko päivän, ja siinä on ihana istuskella lämpimällä säällä☀️

diy pizzauunissa pizzat.

5) Pizzauuni

Pizzauuni lämpeää edelleenkin usein. Korjasimme tänä kesänä siitä muutaman halkeaman ja se näyttää kuin uudelta tällä hetkellä. Mikään ei voita itse tehtyjä pizzoja pizzauunissa. Maku ja pohjan rapeus ovat uskomattoman hyviä. Vaikka sähköuunillakin saa tehtyä hyvää pizzaa, kunhan tekee hyvän taikinan, ei se vedä vertoja puulämmitteisessä pizzauunissa tehdylle pizzalle.

Espanjan loma-asunto.

Kesän 2022 parhaat on taas listattu. Tänä vuonna DIY puolella pidettiin taukoa, ja keskityttiin huoltoihin ja pikkukorjauksiin. Tämän kesän panokset menivät enemmän Espanjan loma-asunnon hankintaan. Ensi kesänä tarkoituksena on viettää useampi viikko Espanjan asunnolla ja ottaa rennosti.

Espanjalaisen asunnon rahoitus

Espanjalaisen asunnon rahoitus

Espanjalaisen asunnon rahoitus on noussut esille blogin kommenteissa. Lisäksi olemme keskustelleet aiheesta jonkin verran myös tuttavapiirissä. Rahoitukselle löytyy useampia eri vaihtoehtoja, joita pohdimme tässä kirjoituksessa. Vaihtoehtoina ovat muun muassa: kokonaan käteisellä, kotimainen rahoitus, espanjalaisen pankin kautta rahoittaminen sekä näiden hybridi. Kokonaan käteisellä lunastaminen on hyvin suoraviivainen, emmekä paneudu siihen sen enempää.

Espanjalaisen asunnon rahoitus.

Asunnon hankintaan Espanjassa liittyy hiukan enemmän byrokratiaa kuin Suomessa. Ostajien pitää hankkia NIE-numerot, jotta voi olla kiinteistön omistaja Espanjassa. Kaikki asuntokaupat ovat kiinteistökauppoja, mikä tuo mukaan omat byrokratiat kuten notaarin. Byrokratiasta johtuen asunnon hinnan päälle tulee vielä 10-15% kuluja, jotka luonnollisesti eivät vaikuta vakuusarvoon. Osa kuluista on suhteellisia veroja ja sen luonteisia maksuja. Osan ollessa kiinteitä kuten notaarin palkkiot. Näin ollen tarkkaa prosenttilukua kulujen määrästä on mahdotonta antaa.

Näkymä uima-altaalle.

Kotimainen rahoitus

Yhtä pankkia lukuunottamatta emme ole löytäneet Suomesta pankkeja, jotka rahoittaisivat ulkomaisia kohteita suoraan. Lähtökohtaisesti kaikilla vakuutena toimii Suomessa sijaitsevat vakuudet. Kotimaiset vakuudet arvostetaan lainan vakuutena samalla periaatteella riippumatta mihin lainaa on tarkoitus käyttää. Handelsbanken on poikkeus Suomen markkinoilla. Handelsbankenilla on Euroopassa omia konttoreita, joiden kautta he voivat rahoittaa eräissä Euroopan maissa sijaitsevia kiinteistöjä, Espanjan ollessa yksi tällainen maa. Laina neuvotellaan Suomessa paikallisen konttorin kanssa, vaikkakin varsinainen lainoittaja onkin sitten ulkomailla sijaitseva Handelsbanken. Tietojemme mukaan Handelsbanken on valmis rahoittamaan jopa 75% ulkomaisen asunnon arvosta. Meillä Handelsbanken on jäämässä ulos rahoituskeskusteluista, koska rahoitus edellyttäisi asiakkuuden siirtoa heille.

Espanjalaisen asunnon rahoitus.

Espanjalaisen pankin rahoitus

Mikäli haluaa käyttää Espanjasta hankittavaa kiinteistöä vakuutena, on vaihtoehtona hankkia rahoitus paikallisesta pankista. Pankkeja löytyy Espanjastakin useita. Ainakin tämän hetken ymmärryksen mukaan jokaisella alueella pankkien paikalliset konttorit toimivat melko itsenäisesti. Meidän suunnitelmat ovat kohdentuneet Torreviejan alueeseen, ja siellä vaikuttaisi jopa kolmella pankilla olevan suomenkielinen asiakaspalvelija. Pankit tuntuvat olevan tällä hetkellä kiireisiä ja vastauksia on vaikea saada, mutta kun kohde löytyi alkoi myös pankkien kiinnostus herätä.

Espanjalaisen asunnon rahoitus.

Rahoituksen vakuutena toimii hankittava kiinteistö. Vakuusarvot vaihtelevat hiukan pankeittain, mutta 70% maksimi on tullut vastaan parista pankista. 70% onnistuu mikäli asunto tulee omaan käyttöön, mutta mikäli ilmoittaa käyttötarpeeksi esimerkiksi vuokrauskäyttö, putoaa vakuusarvo nopeasti 50% tasolle. Kiinteistövälittäjätkin usein muistavat mainita, että sano pankille aina käyttötarkoitukseksi omaan käyttöön. Kuten niin monessa muussakin asiassa espanjalaiset osaavat hyvin erotella paikalliset ja “turistit”, niinpä lainojen kulut ovat usein ulkomaalaisille kovemmat kuin paikallisille. Ulkomaisen asiakkaan marginaali on usein 2-3%, paikallisten saadessa alle 1% marginaalilla. Tarjolla on myös kiinteää korkoa, joka ennen viimeaikaisia koron nousuja oli 3,5% tasolla. Yhtenä erikoisuutena lainojen marginaaleihin vaikuttaa pankin muiden palveluiden käyttö. Osana pakettia voidaan vaatia kiinteistön vakuutusta, henkivakuutusta tai sijoitusrahastoa, joista jokainen vaikuttaa marginaaliin pienentävästi.

Espanjalaisen asunnon rahoitus. Meidän loma-asunto 😊

Hybridirahoituksessa yhdistellään kahta edellä kuvattua rahoitusta. Osa rahoituksesta otetaan Suomesta täällä sijaitsevaa vakuutta vastaan, ja osa Espanjasta paikallista kiinteistöä vakuutena käyttäen. Meidän espanjalaisen asunnon rahoitus noudattaa todennäköisesti jonkinlaista hybridimallia. Jatkamme espanjalaisen pankin kautta hankittavan rahoituksen seuraamista Asunnon ostaminen Espanjasta sarjassa.