Tag: Asuntosijoitus

Kolmannen sijoitusasunnon metsästys

Kolmannen sijoitusasunnon metsästys

Kolmannen sijoitusasunnon metsästys.

Kevät etenee ja pikkuhiljaa alkaa maanpintakin tulla taas näkyviin lumen alta. Samaa tahtia kiihtyy kolmannen sijoitusasunnon etsintä. Kiireisen alkuvuoden jäljiltä olemme vihdoin päässeet perehtymään paremmin markkinan tarjontaan. Vaikka etuoven vahdit syytävät päivittäin uusia ja muuttuneita kohteita, ei kriteerit täyttäviä kohteita ole oikein tarjolla. Tosin hyvät viedään nopeasti ja niitä varten pitää olla tarkkana koko ajan.

Edellisen asunnon hankinnasta alkaa olla puoli vuotta aikaa, ja pikku hiljaa alkaisi olla aika löytää seuraava jotta pysytään asunto per vuosi vauhdissa.

Toinen kaupunki?

Esikoisemme sai armeijan suoritettua ja nyt on edessä haku jatko-opiskeluihin. Jatko-opintojen suhteen on vielä auki mille paikkakunnalle esikoisemme olisi syksyllä lähdössä. Mikäli hänellä on edessä muutto pois pk-seudulta on hänellä tarve asunnolle opiskelupaikkakunnalta. Tällä hetkellä onkin mietinnässä kohdistuuko tämän vuoden sijoitusasunnon etsintä pk-seudulle tai kehyskuntiin vai kohdistuisiko etsintä johonkin toiseen kaupunkiin esikoisen opintojen perusteella. Voisimme hankkia sijoitusasunnon esikoisemme tulevasta opiskelukaupungista ja hän olisi ensimmäinen vuokralainen. Omalle lapselle vuokrattaessa pitää olla tarkkana vuokran määrästä, jotta voi vähentää kulut verotuksessa.

Uuteen kaupunkiin siirtyminen vaatii kohtuullisen paljon työtä, kun emme ennestään tunne kaupunkeja. Todennäköisimpinä vaihtoehtoina olisi Turku, Tampere ja Vaasa. Tampere on näistä ainoa mistä on edes jonkinlainen kuva ja ajatus. Muiden osalta aloitamme tutkinnan kunhan mahdollisten kohdekaupunkien lista tarkentuu yhteishaun myötä.

Kolmannen sijoitusasunnon etsiminen.

Flippaaminen

Toisaalta odotellessa olisi aikaa flipata yksi asunto. Emme ole aiemmin vielä flipanneet, mutta ajatus on pyörinyt mielessä keinona kasvattaa asuntosijoittamiseen käytettävää pääomaa. Tutkiessamme flippausvaihtoehtoja, ensimmäistä kertaa törmäsimme uudiskohteen flippaamiseen, mutta se ei tässä kohdin kuulosta meidän jutulta.

Flippaamisessa pitäisi löytää kohde, jossa remontoimalla nostetaan arvoa. Remontin jälkeen kohde myydään pois voitolla mahdollisimman nopeasti. Flippaamisessa kohteen sijainnin merkitys korostuu entisestään, sekä arvonnousun että lyhyen myyntiajan kautta. Toisaalta kohteena on hiukan eri asiakaskunta kuin vuokrauksessa. Flipatessa kohdennetaan enemmän oman kodin ostajiin, mikä vaikuttaa jonkin verran myös sisustuksellisiin valintoihin.

Mistä sijoitusasunto/flippausasunto?

Suurimpana haasteena ainakin alkuun näyttäytyy kohteiden puute. Julkisessa markkinoinnissa ei ole oikeastaan yhtään meille flippaukseen sopivaa kohdetta. Vaikuttaa siltä että ns. pommikuntoisia asuntoja ei juurikaan tule julkiseen markkinointiin vaan ne myydään suoraan välittäjien kontaktien kautta.

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä.

Toisen sijoitusasunnon ostamisesta alkaa olla jo puoli vuotta aikaa. Strategiassa asetetun asunto per vuosi tavoitteen näkökulmasta alkaisi seuraavan asunnon etsintä olla ajankohtaista. Kolmannen asunnon kohdalla olemme taas palanneet miettimään etsitäänkö nyt vuokralle laitettavaa pitkän salkun kohdetta vai olisiko nyt aika flipata. Valintaa näiden vaihtoehtojen välillä emme ole vielä tehneet, joten silmät ovat auki molemmille vaihtoehdoille.

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä.

Etsintä

Etsintäalueen suhteen emme ole tehneet muutosta. Keskitymme edelleen ratojen varsiin pääkaupunkiseudulla ja kehyskunnissa. Rata voi olla juna, ratikka tai metro. Asunnon tulisi olla maksimissaan 3 kilometriä lähimmältä asemalta.

Etuoven, Oikotien ja muutaman kiinteistövälitysfirman hakuvahdit ovat olleet kokoajan toiminnassa ja passiivista seurantaa olemme suorittaneet koko ajan, vaikka emme aktiivisesti olekaan tarjonneet asunnoista. Hakuvahtien perusteella vaikuttaisi että asuntoja liikkuu ihan hyvin. Meidän kohdesegmenttien osalta hinnat eivät ole juurikaan muuttuneet viimeisen puolen vuoden aikana. Hiukan mietityttää tuleeko markkinoille Harri Hurun lanseeraaman määritelmän mukaisia motivoituneita myyjiä koronan aiheuttamien irtisanomisten takia. 2020 selvittiin vielä melko pienillä vaurioilla ja konkurssisuoja vähensi konkursseja, mutta miten käy 2021 jos kituuttavien firmojen selkäranka katkeaa.

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä.

Markkinatilanne

Asuntoilmoituksia seuratessa vaikuttaa siltä, että asuinalueiden välisissä hintatasoissa ei ole tapahtunut suurtakaan muutosta. Eri kaupungeissa joita olemme seuranneet, samat alueet ovat halvempia kuin toiset.

Helsingin kantakaupungista ja sen läheisyydestä ei edelleenkään meidän vahteihin osu kuin satunnaisesti väärin kirjattuja ilmoituksia. 25 000 euroa Vallilasta ei ole uskottava, ja jos sattuu käydä vilkaisemassa ilmoituksen onkin se jo korjattu yli 200 000 euron. Helsingistäkin löytyy alueita jotka osuvat meidänkin hakuihin. Itä-Helsingin perukoilla on alueita joilla taloyhtiöihin on tulossa isoja remontteja. Osa taloyhtiöistä päätyy jopa purkamaan koko talon ja rakentamaan tontille uuden.

Muutamat alueet pistävät silmään myös erikoisen korkealla hintatasollaan, jota emme ole pystyneet itsellemme perustelemaan. Espoo vaikuttaa kalliilta verrattuna Vantaaseen, mikä liittynee kaupungin imagoon ja haluttavuuteen yleisemmin. Vantaan sisällä Tikkurila tuntuu olevan haluttu, ja siellä hintataso onkin korkeampi kuin ympäristössä. Koivukylä-Havukoski alueelta löytyy edullisia asuntoja, mutta Korson seutu vaikuttaa ylihintaiselta. Keravalla tilanne on Vantaan kaltainen, ja keskustan alueella hintataso on selkeästi korkeampi kuin hiukan kauempana keskustasta.

Kaikilla näillä alueilla on paljon taloja, jotka ovat putkiremontissa tai se on ajankohtainen viiden vuoden sisällä. Putkiremontin riski vaikuttaisi olevan suurin yksittäinen hintoihin vaikuttava tekijä, joskin alueen mainetta ei voi aliarvioida.

Asuntosijoittaminen ja kolmannen asunnon etsintä.

Näiden ajatuksien siivittämänä kolmannen asunnon etsintä jatkuu ja kohteita laitetaan exceliin. Vajaan kahden vuoden kokemuksella alkaa jo melko nopeasti tunnistamaan asunnon osoitteen ja hinnan mukaan potentiaaliset sekä ei jatkoon -kohteet. Niinpä exceliin tulee hiukan vähemmän uusia kohteita tällä hetkellä, kun lisäämme sinne vain potentiaaliset kohteet. Kirjaamme exceliin myös jokusen muun kohteen joita haluamme seurata mahdollisen tulevan kehityksen näkökulmasta. Kolmannen asunnon osalta tavoitteena on siirtyä aktiivisempaan etsintään ja kaupat ovat ajatuksissa kesän korvilla.

Asuntosijoittamisen vuosikatsaus 2020

Asuntosijoittamisen vuosikatsaus 2020

Ensimmäinen vuosi asuntosijoittajana ja vuokranantajana alkaa olla takana, joten lienee hyvä tehdä vuosikatsaus ensimmäiseen vuoteen. Samalla esittelemme meidän tärkeimmät tunnusluvut ja niiden laskukaavat.

Asuntosijoittamisen vuosikatsaus 2020.

Kassavirta

Meidän tärkein tunnusluku on kassavirta. Kaikkien kohteiden kassavirran pitää olla positiivinen. Varsinkin näin alkuvaiheessa tämä on erittäin tärkeää. Lähestyttäessä kymmentä asuntoa, saatamme miettiä voisiko jokin muuten mielenkiintoinen kohde olla hiukan kassavirraltaan negatiivinen ja sitä kompensoitaisiin muiden kohteiden kassavirralla.

Kassavirran kaavana käytämme:

kassavirta = vuokratulo – lainanlyhennys – verot

Vuokratulo lasketaan vähentämällä saadusta vuokrasta vastikkeet ja sijoituslainan korot. Vuokratulon laskennassa on hiukan vaihtelua eri sivustoilla, mutta lopputulos on sama. Eroavaisuudet ovat ryhmittelyssä, vähennetäänkö korot jo tässä vaiheessa vai vasta vuokratulon laskemisen jälkeen. Tällöin usein eritellään vuokratulo ja verotettava vuokratulo. Omissa laskelmissa olemme nuo yhdistäneet.

Verot lasketaan vuokratulosta. Vuonna 2020 pääomavero on 30% (tai 34% 30 000 euroa ylittävältä osalta). Sijoituslainan korot vähennettiin jo vuokratuloa laskettaessa, ne ovat verovähennyskelpoisia. Sijoituslainan lyhennykset eivät ole verovähennykelpoisia, toisin kuin tuloutetut rahoitusvastikkeet, jolloin yhtiölainan osalta myös lyhennykset saa vähentää verotuksessa.

Asuntosijoittamisen vuosikatsaus 2020.

Vuokratuotto %

Vuokratuotto % on toinen mittari, mitä seuraamme etenkin kohteita etsittäessä. Meille vuokratuotto % on enemmän “pulssimittari”, joka kertoo nopealla vilkaisulla kannattaako kohteen kartoitusta jatkaa. Laskemme kaikkien kohteiden osalta sekä ilman remontteja, että remonttien kanssa vuokratuotto %:n. Ilman remontteja raja-arvona meillä on 6% ja remonttien kanssa 5%. Remonteissa pyrimme arvioimaan seuraavan viiden vuoden aikana realisoituvat remontit.

Vuokratuotto % ilman remontteja = (kuukausivuokra – vastikkeet) * 12 / (velaton hinta + varainsiirtovero)

Vuokratuotto % remontit huomioiden = (kuukausivuokra – vastikkeet) * 12 / (velaton hinta + remontit + varainsiirtovero)

Kassavirtatuotto %

Uusimpana mittarina olemme alkaneet laskea kassavirtatuotto %:a. Tunnusluvun tarkoituksena on kertoa sijoituksen tuotto velkavipu huomioiden. Kassavirtatuotto %:a seuratessa tavoitteenamme on ylittää 10%, mikä molemmilla sijoitusasunnoillamme toteutuu. Ensimmäiset kaksi sijoitusasuntoamme on hankittu 100% lainoituksella, vain varainsiirtoverot on maksettu käteiskassasta. Tällöin kaavan omarahoitus kohtaan tulee varainsiirtoveron määrä.

Kassavirtatuotto % = kassavirta (ennen veroja) / omarahoitus * 100%

2020 vuosikatsaus

Koronan aiheuttamasta yleisestä epävarmuudesta huolimatta, ensimmäisen asunnon kanssa kaikki on sujunut mallikkaasti. Vuokrat ovat saapuneet ajallaan eikä tyhjiä kuukausia ole ollut. Ensimmäisen asunnon arvoa saatiin nostettua n. 7% pintaremontilla. Arvonnousua päästiin hyödyntämään toisen asunnon rahoituksessa.

Toista asuntoa ei ole vielä arvioitettu uudestaan, mutta alueen hintatasoon verrattuna kauppahinnan pitäisi olla hiukan yli 10% alle markkinahinnan. Asunnon arvoa tarkistellaan varmasti ensi vuonna seuraavan kohteen rahoituksen yhteydessä. Toisen asunnon vuokraaminen sujui hyvin ja vuokralainen löytyi ensimmäisten hakijoiden joukosta muutamassa päivässä. Näin tyhjäksi kuukaudeksi jää ainoastaan asunnon hankintaa seuraava täysi kuukausi, kun odotellaan vuokralaisen edellisen asunnon irtisanomisajan kulumista.

Vuosikatsaus tunnuslukuina

Vuoden 2020 aikana tyhjiä kuukausia on ollut yksi. Vuoden aikana hankittu asunto oli tyhjillään ensimmäisen kuukauden, kun vuokralainen joutui irtisanomaan edellisen asunnon. Kassavirraltaan molemmat asunnot ovat olleet positiivisia. Molempien asuntojen vuokratuotto % pyörii n. 8% tasolla ilman remonttivarauksia, ja 5% remonttivarauksilla. Kassavirtatuotto % on vuoden päättyessä 15-17% kummassakin asunnossa. Lukujen valossa 2020 on sujunut maailmaa ravisuttaneesta pandemiasta huolimatta erittäin hyvin.

Toinen sijoitusasunto!

Toinen sijoitusasunto!

Aloittaessamme asuntosijoittamista, asetimme tavoitteen kymmenen vuotta ja kymmenen asuntoa. Tavoitteelle asetettiin sen jälkeen tarkennuksia asuntosijoitusstrategian kautta. Ensimmäisen asunnon löytymiseen meni muutamia kuukausia, ja sen vuokraamisen jälkeen aloitimme toisen sijoitusasunnon etsinnän. Etsintä saatiin vihdoin päätökseen ja lähes vuotta myöhemmin toinen sijoitusasunto on nyt ostettu.

Toinen sijoitusasunto saavutettu syyskuussa!

Etsintä aloitettiin tammikuussa 2020 ja helmikuussa meillä olikin Keravalla mielenkiintoinen peruskuntoinen remontoitava kohde. Tällä kertaa kuitenkin hävisimme tarjouskilpailun 200 eurolla. Alkuun hiukan harmitti, mutta maaliskuun koronakurimuksessa jo mietimme, ehkä olikin hyvä että kohde meni ohi. Koronan aikana keskityimme pitkälti omiin remontteihimme, joista täälläkin olemme kirjoitelleet. Samalla kuitenkin seurasimme mitä markkinoilla tapahtuu.

Vaikka korona ei vielä olekaan ohi, ja näyttää tekevän toista tulemistaan, muutamia ajatuksia miten korona on näyttäytynyt asuntokaupassa. Huhtikuun ja toikokuun pahimpina aikoina tuntui ettei markkinoille tullut juurikaan meidän hakukriteereihin sopivia asuntoja. Alku kesästä mietimme miten pandemia vaikuttaa meidän pitkän aikavälin tavoitteeseen ja milloin viimeistään pitäisi löytää toinen sijoitusasunto. Samalla ajatuksissa hyvin sekavat mietteet miten pandemia vaikuttaa asuntojen hintoihin. Nyt lokakuussa taaksepäin katsottuna vaikuttaisi, että hintoihin ei selkeää pudotusta ole tullut ainakaan pienemmissä asunnoissa. Monella alueella pyynnit ovat olleet samalla tasolla, ja välittäjiltä kuultu myös jopa hintojen nousuja joillakin alueilla.

Elokuussa markkina näytti taas heräävän ja markkinoille alkoi tulla asuntoja. Pyynnit edelleen hyvin lähellä ennen koronaa pyydettyjä hintoja. Nyt kuitenkin joukosta alkoi löytyä myös kohteita, joita laitoimme seuranta exceliin. Elokuussa myös pankin puolelta tuli vihreää valoa lainalupauksen muodossa.

Toinen sijoitusasunto aikataulussa.

Toinen sijoitusasunto löytyy

Elokuu meni vielä kohteita seuraillessa, mutta syyskuussa alkoi tapahtua. Exceliin oli alkusyksyn seurannassa noussut puolen tusinaa potentiaalista kohdetta. Näistä kolme, kaikki Keravalta, näyttivät lupaavimmilta. Kaksi kohdetta sijaitsi samalla alueella kuin ensimmäinen sijoitusasuntomme. Kaikki kolme olivat kassavirraltaan positiivisia ja vuokratuottoprosentit yli 5%.

Valitsimme kandidaateista yhden, jota aloimme tutkimaan tarkemmin. Taloyhtiön papereista ei löytynyt esteitä. Excelin kassavirtalaskelmat näyttivät erittäin hyviltä pk-seudun normaaleihin lukuihin nähden. Asunto oli myös ollut markkinoilla n. kaksi kuukautta, tästä nousi ajatus josko kyseessä olisi Harri Hurunkin usein mainitsema motivoitunut myyjä.

Myyjän motivaatiota lähdettiin testaamaan tarjoamalla “niin että hävettää”, n. 20% alle pyynnin. Tähän myyjältä tulikin hyvin nopeasti vastatarjous. Muutaman kierroksen jälkeen päädyimme n. 10% alle pyynnin, jolla tarjous hyväksyttiin.

Toinen sijoitusasunto on vihdoin toteutunut. Toisen asunnon löytymiseen ja ostamiseen meni 11 kuukautta. Toistaiseksi olemme aikataulussa tavoitteen saavuttamiseksi. Seuraavaksi alkaa vuokralaisen etsintä.