Asuntosijoitus Archives - La Vita e Bella

Espanjalainen juhannus

By lavitaebella | 5.7.2024 | Comments 0 Comment

Espanjalainen juhannus eroaa suomalaisesta tavasta viettää juhannusta. Tällä kertaa meille tarjoutui mahdollisuus osallistua Espanjalaiseen juhannuksen viettoon, kun pääsimme espanjan asunnolle jo kesäkuun puolessa välissä.

Espanjalaista juhannusta eli San Juania vietetään aina 23.6-24.6 välisenä yönä. Espanjalaisilla kaupungeilla on vähän erilaisia tapoja julistaa San Juania, mutta ainakin aurinkorannikolla juhlinta keskittyy rannoille. Rannoille kokoonnutaan piknik hengessä, hiukan kuin Wappu Ullanlinnan mäellä. Perinteisiin kuuluu polttaa kokkoa, joka täällä tarkoittaa hiekkaan kaivettuun kuoppaan sytytettyä nuotiota. Kaupunki (ainakin Torrevieja) toimittaa puut, joita rannalla saa polttaa, tiettyihin pisteisiin rannoille, josta ihmiset saavat sitten noutaa niitä. Polttopuiksi on valittu semmoista puuta, joka palaa puhtaasti loppuun jättäen rannan siistiksi. Juhannusta juhlistetaan koko perheen kesken.

Patsaiden poltto

Monessa kaupungissa rakennetaan paperisia patsaita, jotka sitten poltetaan San Juanina. Patsaiden rakentamiseen saa asukkaat osallistua. Näimme televisiosta kun Alicantessa poltettiin todella isoja patsaita.

Espanjalaiset uskomukset

San Juan on espanjassa Johannes Kastajan syntymäpäivän kunniaksi vietettävä juhla. Sitä vietetään aina 23.6-24.6 välisenä yönä. Monet kirjoittavat paperille omia toiveita tai pelkoja ja polttavat ne sitten keskiyön aikaan rannan nuotiossa, jotta paha energia katoaisi tai toive toteutuisi. Toinen suosittu uskomus on hyppiä nuotion yli vähintään 7 kertaa, jotta hyvä onni suosisi seuraavan vuoden ajan. Tätä nuotion yli hyppimistä todistimme Playa del Curan rannalla useaan otteeseen. Myös meriveteen meno hyppimisen jälkeen oli suosittua. Merivedellä pitäisi pestä kasvonsa niin säilyisi terveenä ja kauniina seuraava vuoden.

Espanjalainen juhannus. Ruuhkaa Playa del Curan-rannalla.

Espanjalaiset menevät nukkumaan 3 perunaa tyynyn alla. Yksi perunoista pitää olla kuorittu, toinen merkitty ja kolmas kokonainen ja kuorimaton. Se minkä perunan aamulla ottaa tyynyn alta käteensä ennustaa tulevan vuoden. Kuorittu peruna tietää huonoa onnea, merkitty peruna sekä hyviä että huonoja aikoja ja kuorimaton peruna tietää hyvää onnea.

Torreviejan San Juan

Torreviejassa oli järjestetty kokonaiselle viikolle ohjelmaa. Päivisin on lapsille vesileikkejä rannalla, ja illalla konsertteja, paellaa ja diskoja rannalla. Juhannusyönä Playa de Naufragoksella oli disko, ja ranta oli aivan täynnä ihmisiä. Mutta aivan mahtavan kuuloista ja näköistä pimenevässä illassa. Me menimme katsomaan ilotulituksia ja yleisesti meininkiä Playa del Curalle. Se oli ns. pääpaikka tapahtumille. Sielläkin ranta oli tupaten täynnä ja nuotioita löytyi vieri vierestä. Monella oli jopa picnicpöydät mukana, kuin myös grillit. Siellä grillattiin ruuat, ja juomat löytyi kylmälaatikoista ja hiekalla tanssittiin sambaa. Mukana oli koko perhe.

Me kävimme syömässä rantabulevardilla ravintolassa, jossa oli terassi kävelykadulle. Ihanaa istuskella ja seurata esityksiä ja ihmisten juhlimista. Keskiyöllä alkoi ilotulitus, jossa ei oltu säästelty. Paukut olivat todella kovaäänisiä ja isoja. Ilotulitus kesti noin 20 min, ja siihen oli liitetty musiikki. San Juanista alkaa Espanjan kesä. Espanjalainen juhannus oli upea kokemus, jonka voisi viettää vaikka joka vuosi.

Espanjan asunnon ilmastointi

By lavitaebella | 21.6.2024 | Comments 0 Comment

Tänä kesänä olimme suunnitelleet toteuttavamme kesäloman aikana muutamia pieniä huoltotoimia ja päivityksiä Espanjan asunnollemme. Alkuperäisessä suunnitelmassa oli uusia vanhempien sänky sekä päivittää osa asunnon valaisimista. Kesäloman alku sai kuitenkin hiukan haastavan alun, kun asuntomme makuuhuonekerroksen ilmastointi ei lähtenytkään käyntiin. Makuuhuoneissa lämpötila lähenteli 30 astetta, joten nukkuminen tulisi olemaan hikistä hommaa.

Ilmastointi

Ilmastoinnin hajoaminen ei ollut meidän suunnitelmissa. Kyseessä oli koko makuuhuoneherroksesta huolehtiva kanavakone. Vaikka kone olikin noin 15 vuotta vanha ei sen hajoamista odottanut ihan vielä. Toisaalta koneella alkoi olla jo ikää sen verran, että hajoaminen ei ole täysin yllättävä ja koneen korjaaminen kannattaisi hyvin epätodennäköisesti.

Huoneiden viilentämiseksi käytettiin läpivetoa, mutta ei silläkään makuuhuoneiden viilentäminen oikein onnistunut. Ensiapuna hankimme makuuhuoneisiin propellit, joilla ilma saatiin hiukan kiertämään ja tuuletusta tehostettu. Näillä keinoilla saatiin huoneet edes jotenkin nukkumiskelpoisiksi.

Koneen hajoaminen huomattiin sunnuntaina ja heti maanantaina aamupäivällä olimme yhteydessä paikalliseen suomen kieliseen ilmastointiyrittäjään. Finn-Trick oli entuudestaan tuttu, olivathan he käyneet jo viime kesänä puhdistamassa ja desinfioimassa molemmat ilmastointikoneet. Jussin kanssa neuvottelut sujuivat helposti ja nopeasti. Aluksi asennus sovittiin ensimmäiseen vapaaseen kohtaan, mikä olisi ollut viikon päähän tiistaille. Maanantaikin olisi muuten onnistunut, mutta täällä on silloin Juhannus ja ihmisillä vapaapäivä. Tiistaina kuitenkin selvisi, että keskiviikolle suunniteltu asennus voisikin siirtyä hiukan edemmäs ja Finn-Trick:n kaverit pääsivät asentamaan meille uuden koneen jo saman viikon keskiviikkona. Kahden päivän toimitusaika odotti kaikki villeimmätkin odotuksemme.

Koneeksi valikoitui edelleen kanvailmastointilaite, jotta viileä tai talvisin lämmin, ilma saadaan jaettua mahdollisimman tasaisesti molempiin makkareihin. Vanhan koneen ollessa hiukan alle 5 kW tehoinen, oli aika helppoa valita suht saman kokoinen laite myös tilalle. Makuuhuonekerroksessa pinta-alaa on noin 40 neliömetriä, joten 5 kW koneen pitäisi kuulemma riittää hyvin. Panasonicin laitteessa oli kiinnostavina ominaisuuksina myös ionisaattori ilman suodattamiseen.

Hinnoiltaan koneet eivät suuresti Suomen hinnoista poikkea. Tavalliset seinään kiinnitettävät ilmaläpöpumput ovat hinnoiltaan tuhannen euron molemmin puolin asennettuina. Kanvakoneet ovat kalliimpia ja niissä hinnat ovat jonkin verran yli kahden tuhannen euron.

Eipä meillä tuossa oikeasti hirveästi vaihtoehtoja ollut. Etenkin vuokrattavuuden kannalta ilmastointi on välttämätön. Ja talvella myös lämmitykselle on välillä tarvetta. Uuden koneen hyötysuhde on vanhaa parempi ja vaikutus sähkön kulutukseen voi olla hyvinkin merkittävä. Jo ensimmäisen yön jälkeen oli helppo todeta uuden koneen ja ionisaattorin hyöty. Toivotamme kaikille aurinkoista Juhannusta ☀️

Kesän suunnitelmat

By lavitaebella | 14.6.2024 | Comments 0 Comment

Kesän suunnitelmat ovat hyvin pitkälle selvillä. Loman kohokohta tulee olemaan lähes 4 viikon loma Espanjan asunnolla Torreviejassa. Lomamme alkaa juhannusviikolla, ja oletettavasti Espanjassa ei ole ihan yhtä lämmin kuin esimerkiksi heinä-/elokuun taitteessa. Viime kesänä olimme elokuun alussa Espanjassa, ja lämpömittari kohosikin lähelle +40C, ja Madridissa tämä menikin rikki.

Espanjan asunto

Hankimme asunnon Espanjasta, Torreviejasta lähes kaksi vuotta sitten. Olemme olleet asunnolla syyslomalla ja kesäisin. Talvisin se on ollut vuokrattuna. Olemme olleet erittäin tyytyväisiä ostamaamme asuntoon, kuin myös taloyhtiöön. Yhtiössä asuu mukavia ihmisiä ympäri Eurooppaa kuin myös paikallisia espanjalaisia. Elämänmeno hidastuu kivasti kun saapuu Torreviejaan. Aamupala syödään etuterassilla, päivä vietetään altaalla tai urheillen ja illalla mennään läheiseen keskustaan syömään. Tälle kesälle olemme suunnitelleet muutamia päiväretkiä. Tarkoitus olisi käydä Cartagenassa, Murciassa ja Benidormissa huvipuistossa. Emme ole aikaisemmin ehtineet retkille asti, kun vierailut ovat olleet melko lyhyitä ja Torreviejassakin on riittänyt tutkimista. Aiemmilla kerroilla aikaa on kulunut myös asunnon vuokrauksen järjestelyissä ja asunnon varusteiden hankkimisessa.

Savonlinnan oopperajuhlat

Perheen vanhemmat menevät tänä kesänä ensimmäistä kertaa Savonlinnan oopperajuhlille. Oopperassa käyminen on ollut listalla jo useamman vuoden, ja mikä sen parempi paikka kuin Savonlinna. Oopperajuhlilla on luvassa Don Giovanni-näytös. Olemme varanneet jo hotellin ja ruokapaikan illalle. Varsinkin Savonlinnan hotellit ovat kovin varattuja Oopperajuhlien aikaan puhumattakaan ravintoloista. Tulossa on aivan varmasti mahtava kokemus.

Ruotsi

Kesän päätös on taas tänä vuonna salibandyleiri/ -turnaus Uppsalassa. Lapsemme olivat täällä ensimmäistä kertaa viime kesänä ja tykkäsivät kovasti. Lajin kannalta tekeminen oli huippuluokkaa. Lapsemme lukevat jo ruotsia koulussa ja on kiva päästä kenties kokeilemaan tätä käytännössä. Viime vuonna leiriltä löytyi hyviä kavereita Sveitsistä ja tietysti puhekieli oli englanti. Mahtava tilaisuus saada uusia kavereita ympäri Eurooppaa saman lajin harrastajista.

Kesän suunnitelmat ovat tänä vuonna ihanan rennon oloisia. Vuosi on ollut töiden suhteen raskas ja rento loma tulee kuin tilauksesta. Odotamme varsinkin Espanjan neljän viikon lomaa, mutta myös uusi kokemus Savonlinnan Oopperajuhlilla on tervetullut.

Linjasaneeraus asuntosijoittajan silmin

By lavitaebella | 5.4.2024 | Comments 0 Comment

Keravan sijoitusasuntojen linjasaneeraukset ovat edenneet urakkavaiheeseen molemmissa yhtiöissä. Aiemmin aloittaneen yhtiön osalta meidän asunto on jo rempattu. Toinen asunto menee työn alle ensi syksynä, eli melkein vuoden myöhemmin kuin ensimmäinen. Ensimmäisen asunnon remontti tuli hyvään aikaan, kun asunnosta oli pari kuukautta ennen suunniteltua aloitusta löytynyt ikävä vesivahinko. Linjasaneerauksesta olemme kirjoitelleet aina silloin tällöin projektin edetessä. Tällä kertaa tarkoitus on peilata kokemuksia miltä näyttää linjasaneeraus asuntosijoittajan silmin, kun ensimmäisen asunnon asukas on jo päässyt muuttamaan takaisin.

Linjasaneeraus asuntosijoittajan silmin.

Vesivahinko ja haitta-aika

Syksyllä 2023 asunnosta paljastui vesivahinko. Kylppärin lavuaarin viemäriputki oli vuosien varrella löystynyt ja vettä oli päässyt valumaan seinärakenteen sisään ja tekniikkakuilun kautta myös alakerran asuntoon. Ilmeisesti vuotoa oli jatkunut jo pitkään, mutta sitä ei vain kukaan huomannut. Normaalioloissa liitoksen olisi varmasti huomannut esimerkiksi allaskaapista tai vedestä kylppärissä, mutta 70-luvun talossa liitos oli piilotettu paneelin taakse ja valumat menivät suoraan seinärakenteeseen ja tekniikkahormiin. Meidän asunnossa vauriot kohdistuivat kylppärin ja makuuhuoneen väliseen seinään sekä makuuhuoneen lattiaan. Alakerrassa vauriot olivat huomattavasti suuremmat ja seinärakenteisiin oli alkanut muodostua jo mikrobikasvustoja.

Ensimmäiseksi rempattavan asunnon osalta haitta-ajaksi oli suunnitelmissa merkattu noin kolme kuukautta. Vesivahingon kanssa jonkinlaista haittaa asuntoon kohdistui melkein puoli vuotta. Alkuun toki ei asukkaan tarvinnut muuttaa pois kotoaan, mutta makuuhuone ei ollut käytettävissä. Makuuhuoneen lattia saatiin kuivatettua ennen varsinaista remonttia, ja lattian viimeistely jäi vielä remontin jälkeiseen aikaan. Vakuutuksista ei taloyhtiö saanut tähän vahinkoon mitään korvauksia, kun vaurion syy oli lavuaarin vesilukon kiinnityksessä.

Taloudelliset vaikutukset

Putkiremontin ajalta on luontevaa ettei vuokralainen maksa täyttä vuokraa. Suomen Vuokranantajien ohjeiden mukaan vuokran suuruus siltä ajalta kun asunnossa ei voi asua oli noin 10% suuruinen varastovuokra. Vesivahingon osalta laskentaa pitikin miettiä hiukan tarkemmin. Lopputuloksena päädyimme vuokralaisen kanssa yhdessä laskemaan makuuhuoneen neliöiden suhteessa alennuksen vuokraan niiltä kuukausilta joina huone ei ollut käytettävissä. Samaan aikaan kuitenkin hoitovastikkeet peritään normaalisti. Asunnon tuotto ja kassavirta eivät ole olleet 2023 loppuvuodesta positiivisia. Vuoden vaihteessa nostimme remontin tuoman tason parannuksen myötä sopimuksen mukaisesti vuokraa. Korotettu vuokra ei vielä täysin kata tulevia rahoitusvastikkeita, mutta seuraavan korotuksen myötä ollaan jo aika lähellä hiukan korkotasosta riippuen.

Linjasaneeraus asuntosijoittajan silmin on taloudellisesti negatiivinen. Haitta-ajalta ei vuokratuloja käytännössä tule ja vuokrankorotukset eivät kata tulevia rahoitusvastikkeita. Onneksi sentään molemmat asunnot eivät olleet remontissa samaan aikaan, joten toisen asunnon kassavirralla pystyy kattamaan toisen asunnon haitta-ajan.

Linjasaneerauksien eteneminen

By lavitaebella | 9.2.2024 | Comments 0 Comment

Linjasaneerauksien eteneminen lähestyy uusia merkkipaaluja. Toisessa yhtiössä alkaa meidän asunnon osalta remontti olla valmistumassa. Ja toisessa on ensimmäinen linja vihdoinkin alkamassa. Aikataulullisesti taloyhtiöt etenevät noin 6 kuukauden erolla toisistaan. Aikataulun ero oli alussa lähes 12 kuukauden luokkaa. Molemmat yhtiöt tekivät ensin hankesuunnitelman, jonka pohjalta edettiin seuraaviin vaiheisiin. Toteutussuunnittelun ja urakkavaiheen suhteen yhtiöiden välillä alkoi tulla eroa. Toisen yhtiön valitessa perinteisen mallin, jossa suunnittelu ja urakointi on erotettu toisistaan. Ja toisen yhtiön valitessa KVR-mallin, jossa urakoitsijalla on kokonaisvastuu sekä suunnitelmista että urakasta.

Yllätykset urakan aikana

Projektissa pidemmällä olevassa yhtiössä ensimmäiset linjat on jo luovutettu ja asukkaita on muuttanut takaisin asuntoihinsa. Meidän asunto on linjassa 4 ja luovutuksen aikataulu on suunnitelmien mukaan helmikuun loppupuolella. Tässä yhtiössä toteutussuunnittelun teki urakoitsijasta riippumaton suunnittelutoimisto, ja valmiiden suunnitelmien avulla kilpailutettiin urakka. Valittu suunnittelija oli tarjouskilpailun edullisimpia, ja kun hallituksen kesken emme keksineet perusteita toisille hiukan kalliimmille vaihtoehdoille, tuli kyseinen toimisto valituksi. Urakan aikana on ikävästi noussut pintaan muutama asia, jotka eivät ole toteutuskelpoisia tai ovat lisävaatimuksia rakennusluvassa. Yksi merkittävä kokonaisuus on sähköauton latausvalmiuden rakentaminen. Vaatimuksesta keskusteltiin suunnittelun aikana, mutta sähkösuunnittelijalla ei ollut tietoa kyseisestä vaatimuksesta. Rakennusluvan yhteydessä siitä tulikin sitten pakollinen vaatimus, ja taloyhtiö joutui tilaamaan lisää suunnittelua. Tilannetta ei yhtään helpottanut, että sähkösuunnittelija oli tällä välin jäänyt eläkkeelle. Muutama muukin puute suunnitelmista on löytynyt, joita maallikkohallituksen on ollut vaikea havaita suunnittelun yhteydessä.

Toisessa yhtiössä päädyttiin KVR-malliin, jossa urakoitsija vastaa myös suunnittelusta. Suunnittelua varten heillä on yhteistyökumppani, joka hoitaa varsinaisen suunnittelun. Urakoitsijan yhteistyökumppanina on hiukan suurempi toimisto, jotka tarjosivat myös toiseen yhtiöön. Toisen yhtiön kilpailutuksessa olivat hinnaltaan selkeästi valittua kalliimpi. Tämän hetken tuntemuksilla kyseinen suunnittelija on toisen yhtiön suunnittelijaa parempi ja olisi todennäköisesti ollut hintansa väärti. Suunnittelijan suurimpia etuja on ollut kyky hahmottaa paikkoja, joissa vanha tapa tehdä ei ole ollut kaikkein paras. Esimerkiksi suihkukaappien siirtäminen toiseen kulmaan on parantanut kylppärin käytettävyyttä ja helpottanut joitakin kalustevalintoja. KVR-malli on myös hiukan nopeuttanut prosessia, ja hankesuunnitelman jälkeisestä kilpailutuksesta rakennuslupaan kuluin vain noin puoli vuotta. Perinteisen mallin viedessä lähes vuoden.

Molempien linjasaneerauksien eteneminen yhtiötasolla etenee edelleen aikataulussa. Ensimmäisen yhtiön osalta muutaman asunnon kohdalla on ollut joitakin viiveitä, mutta ne ovat enemmänkin kyseisen asunnon osakkaasta johtuvia. Tyhjennys viivästynyt tai sitten löytyy vuosien varrella tehtyjä omia korjauksia joiden korjaaminen vaatii pidemmän ajan kuin suunnitelmiin on varattu. Palataan asiaan, kun helmikuussa valmistuva kylppäri on luovutettu ja tarkastettu. Toisen yhtiön osalta meidän asunnon vuoro on vasta syksyllä.

Linjasaneeraus ja vesivahinko

By lavitaebella | 1.12.2023 | Comments 0 Comment

Toisen Keravan asuntosijoituskohteemme linjasaneeraus on meidän asunnon osalta ihan nurkan takana. Meidän asunnon kohdalla remontti alkaa joulukuun alkupuolella ja suunnitelmien mukaan olisi valmis helmikuun alussa. Remontti tuleekin niin sanotusti ”kreivin aikaan”, sillä lokakuussa asunnossa havaittiin vesivahinko. Vesivahinko olikin hankala havaita ja vaurioita tuli sekä meidän asuntoon, että alakerran asuntoon.

Vesivahinko

Vesivahingon aiheuttaja oli löystynyt lavuaarin vesilukko. Vuoto on ilmeisesti jatkunut jo pidempään, mutta sitä ei huomattu. Lavuaarin vesilukko on peltikylpyhuoneessa koteloinnin sisällä, ja vaikka edessä onkin irroitettava paneeli, niin kukapa sitä normaalisti avaisi. Vanhassa rakenteessa ei kotelon ja vieressä kulkevan hormin sisällä ole tietenkään minkäänlaisia vesieristyksiä, kun itse kylpyhuoneessakin se on hoidettu muovimatolla. Rakenteen vuoksi valunut vesi ei tule lattialle näkyviin, vaan jää kotelon sisään ja korkeintaan valuu rakenteita pitkin muovimaton alle. Näin olikin käynyt ja viereisen makuuhuoneen lattia olikin kastunut. Vielä suuremmat vauriot koituivat alapuolen asuntoon, jonne vesi pääsi kotelon yhteydessä olevan ilmanvaihto- ja putkihormin kautta valumaan. Alakerran asunnossa oli useampi seinä kastunut ja seiniin oli alkanut muodostumaan mikrobikasvustoa.

Vuodon ollessa rakenteiden sisällä, eikä vuokralaisella ollut vesivahinkoon osaa eikä arpaa, menee korjaukset taloyhtiön piikkiin. Harmillisesti vakuutuksista ei taloyhtiökään saa penniäkään, kun kyseessä on vesilukon tiiveydestä johtuva pitkän aikavälin vuoto. Hiukan alle kahden kuukauden aikana asunnon lattiat on saatu kuivatettua, mutta makuuhuoneen lattiaa ei vielä kannata korjata, kun asunto menee remonttiin parin viikon sisään ja siinä yhteydessä kostunut väliseinä puretaan kokonaan.

Vaikka taloyhtiön puolelta ei tullutkaan meille kustannuksia. Yhden huoneen puuttuminen aiheuttaa vuokralaiselle poikkeaman sovitusta kokonaisuudesta ja sitä myöden vuokran alennus onkin paikallaan. Laskimme alennuksen suoraan suhteessa pois käytöstä oleviin neliöihin.

Linjasaneeraus

Taloyhtiön kannalta linjasaneerauksessa alkaa joulukuussa linja numero neljä. Molemmat talot on jaettu linjoihin, siten että kaikki päällekkäin sijaitsevat asunnot ovat yhdessä linjassa. Tällainen jako on hyvin luonteva, kun asuntojen putket ja sähköt voidaan viedä kerralla läpi ylhäältä alas asti. Linjoittain tekeminen aiheuttaa kaikille melua niin kauan kun rapussa on yksikin linja käynnissä, mutta mahdollistaa mahdollisimman lyhyen haitta-ajan, jolloin asunnossa ei käytännössä voi asua. Jokaiselle asunnolle on aikataulutettu melko tarkkaan 2 kuukauden haitta-aika.

Vuokralaisemme pääsee onneksi lähistöllä asuvien vanhempien luokse evakkoon ja viettämään joulua. Haitta-ajalta vuokran osalta noudatimme Vuokranantajien ohjeita pienestä varastointivuokrasta, mikä vastaa noin 10% normaalista. Remontin ajalta ei myöskään peritä vesimaksua. Linjasaneeraus nostaa asunnon arvoa, etenkin kun tehdään perusteellinen remontti, jossa kylppäri uusitaan täysin. Tästä syystä päädyimme myös ensimmäistä kertaa nostamaan vuokraa sopimuksen mahdollistaman 5%.

Vesivahinko oli ikävä yllätys, mutta hopeareunuksena voisi ajatella että hyvä kun sattui näin lähellä linjasaneerausta. Nyt jäämme odottelemaan remontin etenemistä, ja palataan tämän asunnon osalta asiaan remontin valmistuttua.

Sijoitusasunnon hankkiminen

By lavitaebella | 17.11.2023 | Comments 0 Comment

Edellisen sijoitusasunnon hankimme viime vuonna Espanjasta. Jotta pysyisimme vuonna 2019 asetetussa tavoitteessamme hankkia vähintään yksi asunto vuodessa, alkaa pian olla kiire löytää seuraava. Seuraavan sijoitusasunnon hankkiminen on ollu mielessä koko vuoden, mutta markkinatilanteen seuraaminen on viivästyttänyt hankintaa. Toisaalta markkina vaikuttaa ostajalle edulliselta, mutta uhkakuvat taantumasta sekä korkeat korot ovat olleet vaakakupissa.

Markkinatilanne

Inflaatio ja korkojen nousu ovat saaneet osan asunnon omistajista tuskastumaan kustannusten nousuun. Erityisesti uusien asuntojen yhtiölainojen lyhennysvapaiden päättyminen on saattanut tulla yllätyksenä. Uutisissakin on ollut juttua pääomavastikkeiden moninkertaistumisista. Samalla 70-luvun kohteissa linjasaneeraukset ovat nyt työnalla, pian alkamassa tai juuri valmistuneet. Linjasaneeraus on monesti taloyhtiön suurin remontti, ja siitäkin aiheutuu merkittävää kulujen nousua pääomavastikkeiden muodossa.

Samaan aikaan asuntojen kauppamäärät ovat laskeneet. Uutisissa näkyy myös otsikoita tyhjistä ja lähes tyhjistä uudiskohteista. Korkeat yhtiölainamäärät ovat myrkkyä nykyisellä korkotasolla. Markkinoilla uudisrakenkamisen aloitukset ovat jäissä, joten rakennusliikkeet kaipaavat töitä ja korjausrakentamisen puolella on nähtävissä positiivista kilpailua. Kilpailun myötä esimerkiksi linjasaneerausten kustannukset ovatkin jopa laskeneet. Yhtiökokousten suuri puheenaihe vanhemmissa yhtiöissä onkin, kenellä on varaa suuriin remontteihin. Etenkin suurten asuntojen omistajille tuhannen euron molemmin puolin liikkuvat neliöhinnat ovat varmasti iso huoli.

Osaltaan linjasaneerausten ajankohtaisuus ja lainanhoitokustannusten nousu on saanut ihmiset myös laittamaan asuntonsa myyntiin välttääkseen kustannukset. Myynnissä vaikuttaa olevan kohtuullisen paljon asuntoja, mutta hintatasot ovat pudonneet selvästi. Samalla myyntiajat etenkin meidän seuraamien kohteiden kohdalla ovat pidentyneet. Sama ilmoitus saattaa olla listoilla kuukausia. Välillä vaihtuu välittäjä ja sama asunto samoilla kuvilla tulee uudelleen markkinoille.

Sijoitusasunnon hankkiminen

Pankin kanssa yhteistyö on tässäkin markkinatilanteessa toiminut hyvin. Lainalupaus on ollut voimassa kokoajan, eikä siitä ole ollut tarvetta vääntää. Pieni muutos toimintamalliin on tullut. Nykyään pankki haluaa hyväksyä kohteet ennen tarjoamista. Hyväksyntä onneksi toimii kevyellä protokollalla. Laitamme yhteyshenkilölle tiedon kohteista ja hiukan arviota millä hintatasoilla aiomme tarjota ja pankin puolelta tulee viestillä hyväksyntä kohteelle. Tai vaihtoehtoisesti voimme soittaa ja käydä kohteen läpi puhelimessa. Pankin kanssa toimiessa auttaa, kun on oma excel jossa kohteiden kannattavuus on laskettu. Tällöin pankinkin on helpompi luottaa, että toiminta on kestävällä pohjalla mikä pienentää heidän riskiä.

Yleinen asuntojen hintojen lasku on tuonut meidänkin haarukkaan sopivia kohteita uusilta alueilta. Itäinen Helsinki on ollut aiemminkin meidän listoilla, mutta hiukan siinä rajoilla ovatko oikeasti kannattavia. Samaan aikaan nyt listoille on noussut kohteita Haagan suunnalta sekä aiemmin kovin kalliin oloisesta Leppävaarasta. Kaikki nämä osuvat meidän radanvarsistrategiaan, ja lähdemmekin nyt laittamaan niitä järjestykseen ja tekemään tarjouksia.

Espanjan asunnon vuosikulut

By lavitaebella | 28.7.2023 | Comments 1 comment

Espanjan asunnon vuosikulut. Espanjassa on tyypillistä käyttää moniin toistuviin kuluihin suoraveloitusta. Espanjalainen suoraveloitus vastaa Suomessakin yleistynyttä pankkiin toimitettavaa verkko- tai e-laskua. Espanjassa vain erillinen hyväksyntä on jätetty pois, ja lasku maksetaan automaattisesti eräpäivänä. Meillä on paikallisessa pankissa tili, jolta juoksevat kulut veloitetaan, mutta kuulemma onnistuu myös suomalaisen pankin tililtä. Monet laskuttajat tarjoavat joko appin jonka kautta voi seurata sopimusta ja usein voi katsoa tulevat laskut tai lähettävät laskun etukäteen myös sähköpostilla. Meillä toistuvia suoraveloituksia ovat muun muassa nettiyhteys, sähkö, vesi ja ”taloyhtiön” laskut. Paikallisella sähkölaitoksella Iberdrolalla on käytössä sekä sähköpostiviesti, että appi. Heidän appissa ja kotisivuissa erikoista on, että niihin pääsee vain Espanjassa sijaitsevat selaimet. Suomesta käsin vaaditaan esimerkiksi VPN palvelu, jonka avulla pystyy kirjautumaan palveluihin kuin olisi Espanjassa. Nykyisin tarjolla on useita kaupallisia VPN palveluita ja niiden käyttö on helppoa.

Juoksevat kulut

Sähkö, veden ja internetyhteyden lisäksi myös Espanjassa, kuten Suomessakin, on vastikkeita ja veroja joita pitää maksaa säännöllisesti. Taloyhtiön suurimpia kuluja ovat isännöinti, uima-altaan ja yleisten alueiden puhtaanapito sekä kasvien hoito. Näitä varten kerätään vastiketta, joka ainakin meidän yhtiössä veloitetaan joka kolmas kuukausi. Kolmen kuukauden vastike on 124€, eli vuodessa noin 500€. Kaikki isommat korjaukset sovitaan yhtiökokouksessa, ja laskutetaan osakkailta erikseen. Keväällä uima-altaalle tehtiin laatoituksen korjaus ja puhdistus, josta erikseen laskutettiin 43€.

Kerran vuodessa maksuun tulee myös kiinteistövero, jonka paikallinen verottaja laskuttaa automaattisesti tililtä suoraveloituksena. Kiinteistöveron määrä meidän asunnosta on 233€ vuodessa. Vuosittain pitää myös ilmoittaa verottajalle päivät, jolloin asunto on ollut omassa käytössä tai tyhjillään. Tältä ajalta maksetaan ei-residentin vero asunnon omistamisesta. Niiltä ajoilta kun asunto on ollut vuokralla, maksetaan pääomaveroa Suomen tapaan.

Paikalliset pankit perivät myös erilaisia juoksevia maksuja. Paikallisesta tilistä saa ainakin joissakin pankeissa maksaa kuukausimaksua, tai vaihtoehtoisesti pankki saattaa periä sen kolmen kuukauden välein. Tiliasiakkaan kuukausimaksu saattaa olla jopa 15€ kuukaudessa, mutta kustannus vaihtelee pankeittain. Meidän pankki ei tällä hetkellä peri tilinhoitomaksua.

Maksujen osalta pitää itse olla aika tarkkana. Tilin tapahtumia seuratessa usein huomaa erilasten maksujen lähteneen tililtä. Melko nopeasti oppii tavalliset ja oikeat veloitukset, jolloin mahdollisten virheiden tunnistaminen helpottuu. Tähän mennessä ei tililtä ole lähtenyt yhtään väärää maksua, vaikka muutaman kohdalla onkin saanut hiukan pohtia ja kysellä Googlelta mihin maksu voisi liittyä.

Espanjan asunnon vuokraaminen ja verotus

By lavitaebella | 21.7.2023 | Comments 0 Comment

Tätä kirjoittaessa alkaa olla vuosi takana siitä, kun olimme Espanjassa kiertelemässä asuntonäytöillä ja etsimässä meille omaa asuntoa. Tuon reissun tuloksena saimme sovittua kaupat ja aloitettua asunnon ostamiseen liittyvän byrokratian. Näistä olemmekin jo kirjoittaneet matkan varrella. Asuntoa ostettaessa oli tiedossa, että emme ensimmäisinä vuosina ehdi itse siellä juurikaan koulujen loma-aikojen ulkopuolella oleskelemaan. Niinpä alusta asti oli selvä, että asunto pyritään saamaan vuokralle mahdollisimman paljon. Tässä kirjoituksessa kuvaamme meidän kokemuksia miten asunnon vuokraaminen on sujunut sekä siihen liittyvistä verotuksesta.

Asunnon vuokraaminen

Alusta asti oli selvää, että tarvitsemme paikallisen kumppanin, joka hoitaa paikan päällä välttämättömät asiat. Esimerkiksi avainten luovutukset, siivous vuokralaisten välillä ja apu, jos vuokralaisella hajoaa vaikka pesukone kesken kaiken. Näiden hoitaminen etänä varmastikin onnistuisi myös, mutta niin paljon helpompaa kun joku joka on paikalla ja puhuu espanjaa voi hoitaa juoksevat asiat. Minimissään kaiken voi ostaa palasina sieltä ja täältä. Yksi kumppani hoitaa avaimet ja toinen siivouksen. Osan koneiden vaihdoista ja sen tyylisistä voi varmasti hoitaa myös koneita myyvien liikkeiden kautta. Näin toimimmekin Suomessa olevien vuokrattavien kohteiden kanssa. Toisessa laidassa ovat sitten kokonaispalvelua tarjoavat vuokravälittäjät. Usein prosenttipohjaista provisiota vastaan he hoitavat kaiken vuokralaisen etsinnästä alkaen. He myös huolehtivat avaimista, siivouksesta sekä asunnon huollosta tarpeen mukaan.

Meidän valinta on ollut käyttää vuokravälittäjää. Koimme hyödylliseksi, että on paikallinen kontakti johon vuokralainen voi olla yhteydessä vuokrasuhteen aikana. Välittäjän markkinointikanavat ja paikallistuntemus esimerkiksi vuokrasopimuksista on eduksi. Espanjassa markkinointia rajoittaa vaatimus erillisestä vuokralisenssistä. Ilman lisenssiä asuntoa ei periaatteessa saa vuokrata lyhytaikaiseen vuokraukseen. Lisenssejä on myös kahta erillistä mallia. Toinen on välittäjän hakema lisenssi, jolla asuntoa saa vuokrata vain kyseisen välittäjän kautta. Tällöin asuntoa ei voi esimerkiksi laittaa AirBnB tai vastaaviin palveluihin. Toinen versio on asunnon omistajan hakema lisenssi, tällä lisenssillä asunnon saa laittaa mihin tahansa palveluun tarjolle. Palaamme lisenssin hakemiseen myöhemmissä kirjoituksissa, kun hakemus on saatu vireille.

Saimme asunnon haltuumme vuokraamisen kannalta hiukan myöhään, lokakuussa. Tuolloin moni talven yli vuokraaja oli jo ehtinyt valita asunnon itselleen. Talvikauden asunnon vuokraaminen tehdään usein jo ajoissa keväällä. Keväälle kuitenkin löytyi vuokralainen ja nyt on varauskirjassa varaus myös ensi syksylle ja talvelle.

Verotus

Espanjassa ei-residentin (henkilö, joka ei asu Espanjassa vakituisesti) asuntoa verotetaan vuosittain. Vuoden aikana asunnon käyttö jaetaan omaan käyttöön ja vuokrattuna olemiseen. Omassa käytössä olevalta ajalta, sisältäen myös tyhjänä olevan ajan, peritään laskennallinen asuntotulonvero. Vero lasketaan asunnon verotusarvosta. Oman käytön verotus ilmoitetaan seuraavana vuonna henkilökohtaisessa verotuksessa.

Vuokratulta ajalta Espanjan verottaja perii 19% pääomatuloveron. Vero ilmoitetaan neljä kertaa vuodessa. Vuokratulojen verotuksessa saa tehdä joitakin vähennyksiä, kuten välittäjän palkkiot, yhteisön vastikkeet ja kiinteistöverot. Espanjan vuokratulot verotetaan myös Suomessa. Ulkomaan vuokratulot sekä ulkomaille maksetut verot ilmoitetaan erikseen vuotuisessa veroilmoituksessa. Suomen ja Espanjan välisen verosopimuksen puitteissa kaksinkertainen verotus poistetaan ja Suomen verotuksessa Espanjaan maksetut verot vähennetään.

Pian onkin aika viettää vajaa pari viikkoa Espanjan asunnolla itsekin. Ohjelmassa on lomailun ja asunnon tarkistuksen ja huoltotöiden lisäksi käynti paikallisessa virastossa hakemassa espanjalaiset digitaaliset allekirjoitukset. Digitaaliset allekirjoitukset tarvitaan esimerkiksi veroilmoitusten tekoon.

Asuntosijoittamisen seuraavat askeleet

By lavitaebella | 30.6.2023 | Comments 1 comment

Lehdet ja media muutenkin ovat julkaisseet viime aikoina paljon artikkeleita kuinka yhtiövastikkeet ovat nousseet. Pahimmissa otsikoissa puhutaan tuhansien eurojen vastikkeista ja kuinka nousu on tullut osakkaille yllätyksenä. Viime vuoden korkeat pörssisähköhinnat ja muutenkin inflaation myötä nousseet hinnat ovat osaltaan vaikuttaneet myös yhtiövastikkeisiin. Usein raflaavissa jutuissa kuitenkin jää hämärän peittoon se, että suuret nousut liittyvät melkein kokonaan rahoitusvastikkeen nousuun, ja vielä tarkemmin uudiskohteiden lyhennysvapaiden loppumiseen. Moni onkin tottunut pitkään jatkuneeseen nollakorkomaailmaan ja sen myötä varsin pieniin rahoitusvastikkeisiin, kun maksettu vain marginaalin mukaista korkoa. Nyt kun siihen mukaan on tullut lyhennys ja samalla korot ovat nousseet 4% tuntumaan, nousee rahoitusvastike vääjäämättä. Uutisia lukiessa kannattaa huomioida, ettei samankaltaista nousua ole nähty vanhemmissa asunnoissa. Toki korkojen nousu vaikuttaa myös vanhempien taloyhtiöiden rahoitusvastikkeisiin, mikäli yhtiöllä on lainaa esimerkiksi remontin jäljiltä. Kustannusten nousu vaikuttaa luonnollisesti myös siihen mitkä meidän asuntosijoittamisen seuraavat askeleet ovat.

Taloustilanteen vaikutus meidän asuntosijoittamiseen

Keravan asunnoissamme toisessa nostettiin nyt hoitovastiketta 0,60€/neliö. Taloyhtiön hoitovastike onkin ollut varsin alhainen, sillä nostonkin jälkeen se on vain 3,50€/neliö. Toisessa yhtiössä hoitovastike pidettiin ennallaan, jotta saadaan purettua samalla kertynyttä hoitoylijäämää. Molemmissa yhtiöissä kustannusten nousuun on vaikuttanut eniten kiinteistöveron nousu, ja jossain määrin energian hinnan nousu. Molemmilla yhtiöillä on myös lainaa, jolla on rahoitettu 2016 valmistunut julkisivuremontti. Meillä pankki edellytti asuntoja hankittaessa maksamaan taloyhtiölainan pois heti kun se kaupanteon jälkeen oli mahdollista. Niinpä meille korkojen nousu ei ole vaikuttanut yhtiövastikkeisiin. Molempien asuntojen lainoihin otimme matalien korkojen aikana korkoputken, joka rajoittaa lainojen koron alle 2%:in.

Espanjan asunnon rahoitus on jaettu Suomen ja Espanjan pankkien välillä. Suomesta otettuun lainaan ei enää siinä vaiheessa kannattanut ottaa korkosuojausta. Suojauksen hinta vaikutti sen verran kovalta, ettei se ollut kokonaisuudessa järkevä. Myös suojausten valikoima oli erittäin suppea, varmaan pankitkin vielä hiukan tunnustelivat mihin suuntaan korot olivat liikkumassa. Espanjan lainassa on kiinteä 3% korko, mikä kuulostaa tällä hetkellä tosi edulliselta. Espanjassa pääsääntöisesti ulkomaalaiset, jotka eivät asu vakituisesti maassa, saavat 2% korkeamman koron paikallisiin verrattuna.

Asuntosijoittamisen seuraavat askeleet

Meidän asuntosijoittamisen seuraavissa askeleissa jatkamme alkuperäisen strategian mukaan. Eli tavoitteena edelleen hankkia vähintään yksi asunto joka vuosi. Tällä hetkellä uutisoinnissa raportoidaan asuntojen hintojen rajustakin laskusta. Etenkin meidän kohdealueella, eli pk-seutu ja sen ympäryskunnat, hintojen raportoidaan laskeneen erityisesti. Jonkin verran hintojen lasku näkyy jo myynti-ilmoitusten pyynneissäkin. Tämän hetken markkinatilanne on meidän silmissä paikka tehdä hyviä ostoksia. Asuntosijoittamisen tuotothan tehdään ostettaessa.