Yleinen Archives - Sivu 12 19:stä

Asianhoitaja Espanjassa ja vaaditut dokumentit

By lavitaebella | 14.10.2022 | Comments 0 Comment

Asianhoitaja Espanjassa ja vaadittavat dokumentit.

Asunnon ostaminen Espanjasta on edennyt kauppojen tekoon. Edellisessä osassa saimme esisopimuksen allekirjoitettua ja asianhoitajan palkattua. Asianhoitaja ei ole pakollinen, mutta käytännössä välttämätön mikäli asunnon ostaja ei asu Espanjassa prosessin aikana. Asianhoitaja auttaa myös kielitaidon osalta. Kaikki dokumentit ovat espanjankielisiä, joten myös sujuva espanjan taito on välttämätön.

Asianhoitaja Espanjassa ja tarvittavat dokumentit.

Asianhoitaja löytyy helpoiten paikallisen kiinteistövälittäjän kautta. Näin myös meidän kohdalla. Kiinteistövälittäjä suositteli paikallista toimistoa, jossa työskentelee suomea puhuvia asianhoitajia. Kävimme kesällä loman aikana tapaamassa asianhoitajaa, joka kävi meidän kanssa läpi koko asunnon ostamisen prosessin, sekä tehtävät joita he hoitaisivat. Asianhoitajat myös tietävät kaikki vaiheet, joita asuntokaupassa vaaditaan. Vaikka olimmekin tutkineet ostoprosessia useiden kirjoitusten kautta, emme olleet huomanneet vaatimusta rekisteröityä verovelvollisiksi Espanjaan. Asianhoitajia on varmasti hyvin eri hintaisia, ja hinta riippuu palveluiden laajuudesta. Meidän asianhoitaja huolehtii perus asuntokaupan lisäksi pankkitilin avaamisen, verovelvolliseksi rekisteröimisen sekä paikallisen lainan allekirjoituksen. Kokonaisuutena asianhoidolle tulee hintaa 1300-1400€.

Vaaditut dokumentit

Asunnon ostoa, omistamista ja pankkiasiointia varten on välttämätöntä hakea NIE-numeroa. NIE-numero on espanjalainen henkilötunnusta ja veronumeroa vastaava henkilön yksilöivä tunnus. NIE-numeroa haetaan Espanjassa poliisilta, mutta ainakin tällä hetkellä ei poliisille saa aikoja moneen kuukauteen, ja paikalliset asianhoitajat tutkivat jatkuvasti koko maakunnan poliisiasemia vapaiden aikojen toivossa. Suomessa asuvalle toinen vaihtoehto on hakea NIE-numero Espanjan suurlähetystössä. Koronan myötä hekin ovat rajoittaneet palveluita ja nykyään ajan NIE-numeron hakuun saa vasta kun on esisopimus tai vastaava tarpeen osoittava dokumentti olemassa. NIE-numeron saa keskimäärin kolmessa viikossa hakemuksesta.

Kaikki asuntokauppaan liittyvät sopimukset ja dokumentit ovat espanjaksi, ja vain espanjankieliset sopimukset lasketaan päteviksi. Asunnon ostamiseen onkin syytä palkata asianhoitaja, joka hoitaa kaikki lakitekniset asiat ja notaroinnit. Kiinteistövälittäjillä on listat heidän hyväksi havaitsemista asianhoitajista. Mekin päädyimme palkkaamaan välittäjän suositteleman, suomea puhuvan asianhoitajan. Asianhoitaja tarvitsee ostajilta valtakirjan, mutta ihan mikä tahansa valtakirja ei käy. Valtakirjan pitää olla, yllätys yllätys, espanjaksi. Ja se pitää allekirjoittaa notaarilla, tai vaihtoehtoisesti lähetystössä. Paikallisella notaarilla allekirjoitettaessa asianhoitaja toimii tulkkina, mutta lähetystöön tarvitaan erillinen tulkki mukaan. Valtakirjaan myös kirjataan kuka sen on meille tulkannut. Meillä asianhoitaja laittoi esisopimuksen myötä Suomen Espanjan suurlähetystöön ajanvarauskyselyn sekä valtakirjan allekirjoitukseen. Samalla käynnillä voi pyytää myös NIE-numeroiden hakua.

Asianhoitaja Espanjassa ja vaaditut dokumentit.

Valtakirjan allekirjoitus

Allekirjoitusaika löytyikin jo heinäkuun lopulle. Onneksi aika sopi myös asianhoitaja suosittelemalle tulkille. Tulkki oli lähetystölle tuttu, joten kaikki tarpeelliset tiedot olivat jo lähetystön tiedossa. Muuten olisi tarvittu kopio tulkin passista, tai vähintäänkin passin numero. Lähetystössä valtakirjan allekirjoitustilaisuudessa tulkki lukee espanjankielisen valtakirjan sanasta sanaan suomeksi valtakirjan antajien ja notaarin läsnäollessa. Lukemisen jälkeen on mahdollisuus kysyä tai kommentoida valtakirjaa, jonka jälkeen kaikki allekirjoittavat sen. Alkuperäinen valtakirja jää konsulaattiin, ja valtakirjan antajat saavat niin kutsutun ensimmäisen kopion, jossa on vain notaarin allekirjoitus. Tämä ensimmäinen kopio on virallinen valtakirja ja antaa varsinaisen valtakirjan mukaiset valtuudet.

Allekirjoitusten jälkeen kestää vielä noin 15 minuuttia, kun lähetystösihteeri rekisteröi ja leimaa valtakirjan sekä ensimmäisen kopion. Tässä yhteydessä jätetään myös NIE-numeroiden hakemukset. NIE-numero haettaessa tarvitaan koneella täytetyt allekirjoittamattomat lomakkeet EX-15 ja 790. Espanjan lähetystön sivuilta löytyy molempiin suomenkieliset täyttöohjeet. Lähetystön tiskillä lomakkeet tarkistetaan ja allekirjoitetaan. Sihteeri rekisteröi NIE-hakemukset poliisille odottaessa. Lopuksi maksetaan NIE-numeroiden hakumaksu 9,85€/NIE-numero, sekä muut konsulipalkkiot. Valtakirjan allekirjoitus maksoi 39,05€. Lisäksi otimme oikeaksi todistetut kopiot passeista, asianhoitajamme sanoi että niitä tarvitaan ostoprosessissa. Todistetut passikopiot maksoivat 3,2€/kopio.

Seuraavassa osassa perehdymme espanjalaisen pankkilainan hakuun.

Asunnon ostaminen Espanjasta – osa 2

By lavitaebella | 7.10.2022 | Comments 0 Comment

Asunnon ostaminen Espanjasta onnistuu tarvittaessa täysin etänä. Ostamista helpottaa mikäli tuntee alueen entuudestaan. Me emme olleet koskaan käyneet Costa Blancalla. Nyt kun koronan aiheuttamat rajoitukset ovat monelta osin poistuneet ja matkustaminen on mahdollista, kannattaa ehdottomasti mennä paikan päälle tutustumaan alueisiin ja asuntoihin. Meille kesän reissu ja välittäjän kanssa kiertely osoittautui erittäin arvokkaaksi. Saimme paljon hyödyllistä informaatiota eri alueista ja rakennustavoista yms. Asuntoja katsellessa ja alueilla ajellessa huomasimme myös vaatimuslistamme muuttuvan.

Alueen valinta

Esitutkimuksen kautta valituista kahdesta alueesta (Aquas Nuevas ja Los Balcones) toinen putosi pois, kun paikan päällä tutkimme aluetta autolla, vaikka sieltäkin löytyi ihana asunto jota pitkään harkitsimme. Aquas Nuevas olisi edelleen hyvä, mutta sieltä ei oikein löytynyt meidän makuun sopivaa asuntoa. Autolla ajellessa ja välittäjän kanssa jutellessa mukaan harkintaan nousivat Punta Prima sekä Zenian alue. Näytöillä käydessä ja osin myös loman majoituksen kokemusten kautta myös asunnon vaatimukset muuttuivat. Totesimme, että meille riittää kaksi makuuhuonetta, jos olohuone on riittävän suuri vuodesohvalle ja pohjaratkaisu on muuten toimiva. Aurinkoterassin merkitys pieneni alkuperäisestä toivelistasta, ja tilalle nousi omalta pihalta suora näkö- ja kulkuyhteys uima-altaalle. Näin altaalta on helppo käydä omassa asunnossa syömässä tai vessassa. Näin myös uimataitoiset lapset voi päästää huoletta altaalle yksin ja seurailla tilannetta omalta pihalta.

Viikon asuntojen kiertelyn jälkeen olimme löytäneet kaksi asuntoa, joiden välillä tekisimme päätöksen. Loppujen lopuksi alue ja palveluiden läheisyys ratkaisivat valinnan Punta Priman alueella sijaitsevan asunnon eduksi. Asuntosijoittajina myös Espanjan asunto laitettiin exceliin ja sen toimivuus vuokra-asuntona analysoitiin. Laskelmat tukivat meidän ajatuksia, vaikka pääasiallinen tarkoitus onkin löytää paikka itselle. Ostoprosessi alkaa tekemällä suullinen tarjous. Ilmoitimme välittäjälle tarjouksemme, ja pari tuntia myöhemmin saimmekin vastatarjouksen, joka sekin oli n. 10% alle pyynnin ja selvästi alle oman arviomme kiinteistön arvosta. Vastatarjous oli meille riittävä ja ilmoitimme hyväksyvämme myyjän tarjouksen. Espanjassa suullinen sopimus ei ole asuntokaupoissa sitova, joten asunnon ostosta tehdään aina suullisen sopimuksen perusteella kirjallinen esisopimus. Tässä kohtaa kuvioon astuu usein myös asianhoitaja. Kaupat voi hoitaa itsekin, mikäli on mahdollisuus käydä henkilökohtaisesti virastoissa ja omaa riittävän kielitaidon. Me turvauduimme välittäjän suosittelemaan asianhoitajaan, josta tarkemmin tulevissa kirjoituksissa.

Esisopimus

Esisopimukseen kirjataan

Osapuolet
Kaupan kohde
Käsirahan suuruus
Maksuehdot ja mahdolliset ehdollisuudet kuten lainan saanti
Verojen ja muiden maksujen jakautuminen
Kaupan peruutusehdot
Oikeuspaikka ja voimaantulo

Esisopimus voi olla laajempikin yksilöiden hyvinkin tarkkaan asunnon sijainnin, kunnon ja kauppaan liittyvän irtaimiston. Espanjassa uudiskohteita lukuunottamatta asunnot myydään usein kalustettuina, ja kaupanteon yhteydessä listataan myös kauppaan kuuluvaa irtaimistoa tai irtaimisto joka ei kuulu kauppaan, riippuen kumpi on helpompaa. Yleinen käytäntö on maksaa 3 000-5 000 euroa käsirahaa, joka jää myyjälle mikäli ostaja peruu kaupat. Mikäli myyjä peruu kaupat, on korvaus käsiraha kaksinkertaisena.

Esisopimuksen myötä prosessi lähtee varsinaisesti liikkeelle ja kestää normaalisti kahdesta neljään kuukautta. Aika vaihtelee jonkin verran riippuen onko ostaja ensimmäistä kertaa ostamassa asuntoa Espanjasta, asianhoitajan aktiivisuudesta ja miten notaarille saa aikoja. Espanjalaisilla pankeilla tuntuu olevan kiirettä ja ainakin suomea puhuvien yhteyshenkilöiden tavoittaminen on kevään aikana ollut vaikeaa. Tuntuu myös että ennen varsinaista kohdetta ei pankeilla ole kiinnostusta edes keskustella saati tehdä tarjouksia rahoituksesta. Esisopimuksen myötä tilanne muuttuu ja pankkeja alkaa kiinnostaa asiakkuus, etenkin mikäli tarvitaan paikallista rahoitusta.

Asunnon ostaminen Espanjasta jatkuu seuraavaksi asianhoitajan kanssa.

Syksyn teatteri

By lavitaebella | 30.9.2022 | Comments 0 Comment

Syksyn teatteri on meidän perheen perinne. Olemme monena vuonna käyneet syksyisin lasten kanssa katsomassa jonkin teatteriesityksen. Helsingin Kaupunginteatterin Tatu ja Patu-Helsingissä onkin jo nähty, ja suuri suositus sille 👍, mutta nyt valitsimme toisenlaisen teatteriesityksen. Perheen vanhemmat ovat nähneet tämän esityksen jo kahteen kertaan, mutta Kiviä taskussa ei vaan vanhene. Se toimii aina, ja nyt ajattelimme esitellä sen lapsillemme.

Teatteri käyntiin kuuluu tietysti väliaikatarjoilu. Sen olemme varanneet jo hyvissä ajoin. Väliaikatarjonnan varaamalla saa myös väliajalle istumapaikan. Valikoima on hyvin rajattua, varsinkin kun kyseessä on pähkinäallergikko, jolle on vaikea löytää välillä sopivaa herkkua. No, Fazerin suklaapatukka ei petä, joten semmoinen löytyy aina kassista.

Olemme lähes aina käyneet Helsingin Kaupungin teatterissa. Siellä menee yleensä jokin lapsille sopiva näytös. Olemme nähneet kaikki Hkt:n lasten näytökset ja ne ovat aina olleet erittäin laadukkaasti tehtyjä, erittäin viihdyttäviä ja hauskoja. Parhaimpina mieleen ovat jääneet Kaunotar ja Hirviö, Katto Kassinen ja Pieni Merenneito. On helppo aina valita heidän ohjelmistostaan lapsille sopiva näytös, kun voi olla varma että esitys on hyvä. Jouluisin emme kuitenkaan ole ehtineet saada lippuja joulunäytöksiin, jotka taitavat mennä kuumille kiville. Ne esitetään pienessä salissa, joten kovin suuri määrä ei mahdu kerralla näkemään näitä. Näytöksiä on vain muutamana lauantaina ja nytkin tämän vuoden lauantain esitykset ovat loppuunmyytyjä.

Syksy on mitä otollisinta aikaa käydä teatterissa ja olemmekin pitäneet tästä kiinni. Lasten harrastaessa vapaa-illan löytäminen voi olla vaikeaa, mutta kyllä sellainenkin löytyi 😁

Kiviä taskussa

Kävimme katsomassa Kiviä taskussa Areena-teatterissa. Tätä ennen kävimme läheisessä ravintolassa syömässä ja saavuimme hyvissä ajoin teatterille. Olimme varanneet väliaikatarjoilun etukäteen ja maksoimme sen ennen näytöksen alkua. Areena-teatterissa on aika rajattu valikoima väliaikatarjoilua ja varsinkin lapsille ei välttämättä löydy mitään. Olimme varautuneet tähän jo etukäteen 😁 joten kaikki saivat herkkua väliajalla.

Kiviä taskussa kuvaa elokuvatuotantoa, jonka kuvaukset tapahtuvat Irlannissa. Paikallisen kylän asukkaat ovat elokuvassa avustajina. Tuotantoa seurataan paikallisten kyläläisten, naispääosan esittäjän sekä elokuvan ohjaajien näkökulmasta. Koko näytelmän näyttelevät vain kaksi näyttelijää, Martti Suosalo ja Mika Nuojua. Miehet vaihtavat hahmoja lennosta ja esittävät 15 eri roolia illan aikana.

Itse esitys oli taas aivan mahtava. Näyttelijöiden työskentely on aivan uskomattoman upeaa. Mukaan mahtuu myös improvisointia, jolloin jokainen esitys on hiukan erilainen. Nauraa sai vedet silmissä 😂. Esityksestä löytää joka kerta jotain uutta, joten suosittelemme suuresti tätä esitystä. Liput menevät edelleen nopeasti, joten kannattaa olla ajoissa liikenteessä.

Linjasaneeraus – hankesuunnittelu

By lavitaebella | 23.9.2022 | Comments 1 comment

Sijoitusasunnoissamme kahdessa taloyhtiössä on meneillään linjasaneerauksen eli tutummin putkirempan suunnittelu. Olemme mukana molempien yhtiöiden hallituksessa. Toisessa yhtiössä hankesuunnittelu on nyt saatu valmiiksi ja toisessa se on juuri alkamassa.

Molemmissa yhtiöissä päätettiin palkata ulkoinen projektipäällikkö. Molempien yhtiöiden hallitus päätyi palkkaamaan saman henkilön projektipäälliköksi. Kyseinen projektipäällikkö on erikoistunut rakennusalan hankkeisiin ja heidän toimistolla on osaamista myös suunnittelusta ja valvonnasta. Osana valintaa molempien hallitusten päätöksissä painoi myös paikallisuus ja kokemukset viereisistä taloyhtiöistä. Vaikka projektipäällikön edustama yritys tekee myös suunnittelua, olimme kaikki yhtä mieltä, että valvonnan objektiivisuuden varmistamiseksi he eivät osallistu itse suunnitteluun. Ensi töikseen projektipäällikkö valmisteli hankesuunnittelun tarjouspyynnön, jonka hän lähetti valituille suunnittelutoimistoille. Saatujen tarjousten pohjalta hän valmisteli yhteenvedon, jonka pohjalta hallitus valitsi hankesuunnittelutoimiston. Pelkkien tarjouksissa esitettyjen faktojen lisäksi kannattaa keskustella myös projektipäällikön että isännöitsijän kanssa. Heillä on usein kokemuksia eri toimijoista ja heidän tavoista toimia.

Suunnitteluun saatiin useita tarjouksia. Tarjousten hintahaitari oli melko suuri, kallein oli kaksi kertaa kalliimpi kuin halvin tarjous. Tarjousten sisällöistä ei kuitenkaan kovin helposti löydä perusteluita hintaerolle. Tarjousten perusteella hallitus haastatteli vielä muutaman valitun suunnittelutoimiston, ja päätyi valitsemaan halvemman pään toimijan. Hankesuunnittelun kustannukset pyörivät 10 000 – 20 000 euron haarukassa.

Hankesuunnitelma

Hankesuunnittelu tuottaa hankesuunnitelman, jossa on yleensä kolme tai neljä vaihtoehtoa remontin sisällölle, joista yhtiökokous valitsee yhden. Lisäksi hankesuunnitelmaan voidaan laittaa optioita, joista yhtiökokous voi valita haluamansa. Hankesuunnitelmassa esitetään kaikkien vaihtoehtojen hyviä ja huonoja puolia, sekä niihin liittyvät kustannukset. Hankesuunnittelussa ei kuitenkaan vielä suunnitella laattavalintoja tai tarkkoja putkien linjoja. Kaikki annetut hinnat ovat karkeita hintoja, jotka tarkentuvat hankesuunnittelun jälkeisessä toteutussuunnittelussa. Hankesuunnitelma antaa kuitenkin riittävän tarkkuuden yhtiökokoukselle päätöksen tueksi sekä pankin rahoituksen hakemiseen.

Hyvässä hankesuunnitelmassa on kolme tai neljä riittävän erilaista vaihtoehtoa, joista yhtiökokous voi valita laajuudeltaan sekä kustannuksiltaan sopivan. Meillä hankesuunnitelmassa oli kolme vaihtoehtoa, joista hallitus suositteli keskimmäistä. Laajemmassa versiossa urakkaan olisi sisällytetty enemmän pihan kaivuuta (mm. salaojat) sekä laajempi sähköjen uusiminen. Suppeimmassa vaihtoehdossa nykyistä peltikylppäriä ei olisi purettu, vaan uudet pinnat olisi tehty reiitetyn pellin päälle.

Suunnittelu

Suunnittelijan valinnan jälkeen alkaa itse suunnittelu. Suunnittelun aluksi suunnittelutoimisto tutustuu olemassa olevaan materiaaliin, kuten putkiston kuntotutkimukset jne. Suunnittelijat suorittavat myös kohdekatselmuksen, jossa he käyvät joko otoksen asunnoista tai kaikissa asunnoissa sekä kartoittavat yleiset tilat. Tässä kohdin on myös hyvä suorittaa asukaskysely, jolla voidaan kartoittaa asukkaiden ajatuksia, toiveita ja kokemuksia. Kyselyssä voidaan kysellä esimerkiksi toiveita remontin laajuudesta, sisäilman laadusta tai kuinka usein sulakkeet paukkuvat. Näiden pohjalta suunnittelijat tekevät ensimmäisen version, josta lähdetään hallituksen kanssa asiaa tarkentamaan. Suunnittelu vaatii hallitukselta panostusta ja aktiivisuutta, jotta hankesuunnittelu tuottaa riittävän erilaiset ja taloyhtiön edun mukaiset suunnitelmat. Hankesuunnittelun yhteydessä digitoimme myös taloyhtiön pohjakuvat, joita tarvitaan digitaalisina toteutussuunnittelussa.

Meillä hankesuunnitteluun kuului kolme suunnittelukokousta, joissa suunnitelmia tarkennettiin. Suunnittelukokousten lisäksi suunnittelijat esittelivät vaihtoehdot osakkaille erillisessä infotilaisuudessa. Info järjestettiin pari viikkoa ennen yhtiökokousta, jotta osakkailla ja pihaparlamentilla oli aikaa sulatella suunnitelmaa ja muodostaa mielipide ennen yhtiökokousta. Kokonaisuudessaan suunnitteluun käytettiin nelisen kuukautta. Yhtiökokous hyväksyi hallituksen esittämän laajuuden, ja antoi valtuudet toteutussuunnittelun aloittamiseksi.

Asunnon ostaminen Espanjasta

By lavitaebella | 16.9.2022 | Comments 0 Comment

Olemme unelmoineet jo useamman vuoden loma-asunnosta Espanjassa. Viimeiset pari vuotta olemme aktiivisesti suunnitelleet sitä, ja nyt vihdoinkin asunnon hankinta alkaa realisoitumaan. Tämä kirjoitus on ensimmäinen osa asunnon ostaminen Espanjasta-sarjaa, jossa seuraamme ostoprosessia. Asunnon osto Espanjassa ei ole ihan yhtä suoraviivainen kuin Suomessa. Espanjassa ei tunneta käsitettä asunto-osake, vaan kaikki asuntokaupat ovat kiinteistökauppoja. Kiinteistövälittäjäkin varoitteli, että kolme kuukautta on sellainen normaali aikajänne kaupanteolle.

Asunnon etsintä

Ennen kuin kauppoja päästään hieromaan, pitää löytää kiinnostava asunto. Asuntoja voi, ja kannattaakin, etsiä itse eri kiinteistövälittäjien sivuilta ja Espanjan laajuisesta Idealistasta. Idealistassa on listattuna useiden välittäjien kohteita ja lisäksi esimerkiksi pankkien hallussa olevia kohteita. Espanjassa on hyvin yleistä, että sama kohde voi olla usealla välittäjällä samaan aikaan, ja siten esimerkiksi Idealistassa tulee sama kohde useamman kerran vastaan samoilla kuvilla. Välillä myös pyyntihinta voi vaihdella eri välittäjien kohdalla.

Samalla tavalla kuin Suomesta hankituissa kohteissa teimme paljon pohjatyötä tutkimalla Torreviejan alueen asuntomarkkinaa ennen kesän matkaa paikalle. Idealista tarjoaa työkaluja alueellisten hintakehitysten ja vuokrahintojen seurantaan. Jonkinlaisen kuvan saa myös asuntoilmoitusten seurannalla, mutta espanjalaiseen kulttuuriin tyypillisesti ilmoituksia ei päivitetä säännöllisesti. Ilmoitusten pohjalta valitsimme muutaman suosikkiasunnon, sekä muutaman ”ihan ok”-asunnon, jotka laitoimme paikalliselle välittäjälle ennen matkaa. Espanjassa on todella paljon erilaisia ja erikokoisia asuntovälittäjiä. Välittäjistä löytyy paikallisia toimistoja, ja iso määrä ulkomaalaistaustalla olevia toimistoja. Torreviejan alueelta löytyy useampi suomalaisten pitämä välitysliike. Myös ruotalaisia ja norjalaisia välitysliikkeitä tuntui löytyvän useita.

Meidän lähettämän asuntolistan pohjalta välittäjä selvitteli näyttömahdollisuuksia valittuihin kohteisiin. Samalla välittäjä etsi omista verkostoistaan samankaltaisia kohteita. Kaikkia valitsemiamme kohteita emme päässeet katsomaan. Osa paikallisista välittäjistä ei ole halukkaita yhteistyöhön ulkomaalaistaustaisten välittäjien kanssa. Pankkien hallussa olevat kohteet ovat monimutkaisia ostettavia, ja ne rajautuvat välittäjillä pois valikoimasta. Pankkien kohteet olivat ennen halpoja, nyt niidenkin hinnat ovat nousseet. Pankkien kohteet ovat voineet olla useamman vuoden tyhjillään ilman sähköä ja vettä, joka ei tee rakenteille hyvää. Asunnon rasitteena voi olla myös useamman vuoden edestä rästimaksuja, jotka tulevat kauppahinnan päälle.

Seuraavassa asunnon ostaminen Espanjasta jaksossa löydämme asunnon ja aloitamme ostoprosessin.

Harmaita pilviä vuokranantajalle

By lavitaebella | 2.9.2022 | Comments 0 Comment

Olemme toimineet asuntosijoittajina ja vuokranantajina nyt kolmisen vuotta. Tähän asti kaikki on sujunut ehkä jopa liiankin helposti ja positiivisessa valossa. Mitä nyt muutama kodinkone on hajonnut, ja niiden vaihtamisessa ollut hiukan pomppuja. Kesän lopulla taivaalle ilmaantui kuitenkin harmaita pilviä, kun yksi vuokralaisista äkkiseltään ilmoitti muuttavansa viikon varoituksella. Taustalla muutto toiseen kaupunkiin. Nopea muutto itsessään ei aiheuta ongelmia, mutta samalla ilmoituksella vuokralainen ilmoitti jättävänsä sopimussakon maksamatta.

Meidän strategiassa on löytää pitkäaikaisia vuokralaisia. Kohteemme sijaitsevat Keravalla, joka ei ole yliopistokaupunki, vaikka matkaa Helsinkiin taittuukin junalla nopeimmillaan reilussa 20 minuutissa. Asuntomme ovat kaksioita, eli eivät sitä opiskelijoiden ykkösvalintaa. Käytämme vuokrasopimuksena Suomen Vuokranantajien pohjaa, jossa mukana ehto ensimmäisestä irtisanomismahdollisuudesta 11 kuukauden asumisen jälkeen. Aikaisesta irtisanomisesta on sopimuksessa asetettu 2 kuukauden vuokraa vastaava sopimussakko. Tässä tapauksessa vuokralaisella olisi ollut vielä kuusi kuukautta ensimmäiseen mahdolliseen irtisanomispäivään.

Hankalaksi tilanteen teki vuokralaisen myöhäinen ilmoitus ja nopea lähtö. Käytännössä vuokralainen ilmoitti lähtevänsä ja jättävänsä avaimet asuntoon. Emme siis ehtineet käydä yhdessä läpi siivouksen laatua ja mahdollisia korjaustarpeita. Samalla vuokralainen ilmoitti ettei aio maksaa viimeistä vuokraa, vaan sen voi kuulemma ottaa vakuudesta. Myöskään sopimussakkoa ei näillä näkymin tule maksamaan.

Kävimme tarkastamassa asunnon saatuamme tiedon pois muutosta. Onneksi asunto oli sentään kunnossa paria pikku juttua lukuunottamatta. Pahin pelko oli, että asunto olisi sotkettu ja paikat rikottu. Asunto oli siivottu päällisin puolin hyvin, mutta ei sillä tasolla mitä monet vuokralaiset odottavat sisään muuttaessaan. Asunnon yhdestä väliovesta löytyi tarkastuksessa pari koloa, ilmeisesti kolhittu muuton yhteydessä.

Vaikka siivous ja kolhujen korjaus eivät ole isoja juttuja laittaa kuntoon, niin harmittaahan se hiukan ja vie aikaa. Enemmän kuitenkin harmaita pilviä tuo tapa, jolla vuokralainen lähti ilman yhteistä läpikäyntiä ja yksipuolisella ilmoituksella ettei aio maksaa loppuja velvoitteitaan. Vuokravakuudesta saamme pidätettyä korjauskulut, sekä osan puuttuvasta vuokrasta. Sopimussakko jää todennäköisesti häneltä saamatta. Olemme hänelle ilmoittaneet kirjallisesti puutteista sekä huomauttaneet puuttuvista maksuista. Nyt odottelemme viikon tai kaksi vastaako tai maksaako hän puuttuvat suoritteet, jonka jälkeen olemme yhteydessä perintätoimistoon saatavien perinnän aloittamiseksi.

Lainaa Espanjasta

By lavitaebella | 26.8.2022 | Comments 1 comment

Löysimme vihdoin unelma-asuntomme Espanjasta. Suomalaiset pankit eivät huomioi (Handelsbankenia lukuunottamatta) ulkomaisia omistuksia vakuutena, eikä kotimaisia vakuuksia ole riittävästi asunnon ostoon. Niinpä päädyimme hakemaan myös lainaa Espanjasta.

Asuntomme sijaitsee Torreviejan lähellä Alicanten maakunnassa. Torreviejassa on tätä kirjoittaessa kolmessa pankissa suomea puhuva virkailija. Pankeista saa yleensä tietoa kiinteistövälittäjiltä, joilla myös suorat kontaktit pankkeihin. Niinpä lähdimme kyselemään lainaa Bank Interiltä, Banco Sabadelilta sekä CaixaBankilta. Laitoimme ensimmäiset kyselyt lainoista jo tammikuussa, mutta Espanjassa ei lainakeskustelu etene ennen kuin on rahoitettava kohde selvillä. Toisaalta, kun kohde on selvillä tuntuu asiat etenevän jokseenkin sujuvasti. Sujuva voi tuntua suhteelliselta, sillä lainan nostoprosessi voi kestää parikin kuukautta.

Lainahakemus ja dokumentit

Ostettavan kohteen selvittyä alkaa varsinainen lainan hakeminen. Jokaisella pankilla on oma lainahakemusdokumentti, joka tulee täyttää. Digtalisaatio ei ole vielä Espanjassa edennyt ihan samaan kuin Suomessa, joten kaikki dokumentit täytellään koneella ja lähetetään sähköpostilla. Caixalla on olemassa oleville asiakkaille jonkinlainen verkkoviestijärjestelmä, mutta tunnuksia ei saa ennen kuin on asiakas.

Lainahakemuksen lisäksi tarvitaan joukko muita dokumentteja, joita ilman pankeilta ei saa edes alustavaa lainatarjousta. Lähtökohtaisesti kaikki pankit ovat halunneet samat dokumentit. Hiukan vaihtelua on ollut halutaanko kahden vai kolmen kuukauden palkkakuitit.

Kaikilta hakijoilta pyydetään ensimmäiseksi kuvat passeista. NIE-numeroa ei vielä tässä kohdin vaadita, mutta varsinaiseen velkakirjaan se tarvitaan. NIE-numeron hakemisesta tarkemmin asunnon ostaminen Espanjasta kirjoituksissa. Luottokelpoisuuuden arviointiin pankit vaativat luottotietoraportin, jonka saa maksutta ladata kerran vuodessa esimerkiksi Suomen Asiakastiedon sivuilta. Tulojen ja lainanmaksukyvyn varmistamiseksi vaaditaan viimeisin verotuspäätös sekä kahden tai kolmen kuukauden palkkakuitit. Osa pankeista saattaa edellyttää myös tiliotteita ja/tai lainojen maksukuitteja.

Lainan hakeminen

Lainan hakeminen tapahtuu pääosin sähköpostin välityksellä, ainakin jos asioi suoraan paikallisen pankin suomalaisen työntekijän kanssa. Paikalliselta kiinteistövälittäjältä saa yhteystiedot pankkeihin. Dokumenttien lähetyksen jälkeen menee yleensä muutamista päivistä pariin viikkoon, ennen kuin saa vastauksia takaisin. Ainakin tällä hetkellä Torreviejan alueen pankeilla ja heidän suomalaisilla työntekijöillä tuntuu olevan kovin kiire, kun suomalaiset ovat innostuneet ostamaan loma-asuntoja Espanjasta. Papereiden analysoinnin jälkeen pankilta tulee lainatarjous ja lainasimulaatio eli korkotiedot sekä maksusuunnitelma. Osalla pankeista tulee vain yksi versio, ja osalla kaksi tai kolme versiota. Versioissa yleensä korko tai marginaali vaihtelee, ja se voi olla kiinteä tai Euriboriin sidottu vaihtuva korko. Marginaaliin vaikuttaa pankin kautta hankittavat muut palvelut. Yleisiä lainan kylkeen myytäviä palveluita ovat henkivakuutus, kotivakuutus, sijoitusrahasto ja vartiointipalvelut. Jokaisella lisäpalvelulla on oma parin kymmenyksen vaikutus marginaaliin.

Lainan nostamisesta veloitetaan järjestelypalkkio. Omana kustannuksena tarjouksessa näkyy yleensä myös arviointimaksu. Pankki hankkii asunnon arvosta oman ”virallisen” arvion. Asunnon vakuusarvo määräytyy joko kauppahinnan tai arvion perusteella, näistä valitaan pienempi.

Lainan allekirjoituksen voi valtuuttaa asianhoitajalle. Tällöin he käyvät ensin hyväksyttämässä valtakirjan pankin lakiosastolla. Ennen lainan nostoa asianhoitajan pitää käydä leimaamassa lainasopimus myös notaarilla. Notaarin käsittely pitää olla 10 päivää ennen varsinaista kauppapäivää.

Haettaessa lainaa Espanjasta, pitää varautua tavallista suurempaan määrään byrokratiaa. Byrokratia vie myös aikansa, ja lainan hakuun pitää varata riittävästi aikaa. Asunnon ostamisen esisopimukseen voi kirjata ehdon lainan saannille, kuten Suomessakin tarjouksiin usein laitetaan. Dokumenttien lähettäminen sähköpostilla ei ole kaikkein turvallisin vaihtoehto, mutta Espanjalaisten pankkien kanssa ainoa järkevä vaihtoehto.

Kodin sääasema

By lavitaebella | 19.8.2022 | Comments 0 Comment

Kodin sääasema ja sen etäsensorit hajosivat lopullisesti alkukesästä. Pari kuukautta käytimme pääosin ihotuntumaa sekä Applen sää-appia ulkolämpötilan seurantaan. Samalla tutkiskelimme millaisen lämpömittarin tai sääaseman hankkisimme. Perinteisen ikkunan taakse ruuvattavan mittarin olimme hylänneet jo edellistä sääasemaa hankkiessamme, eikä sellainen ollut vaihtoehtojen listalla nytkään. Edellisessä sääasemassa oli mukana kaksi sensoria, joista toinen oli takaterassilla. Etenkin lasten ollessa pieniä, lasitetun takaterassin lämpötilaa seurasimme talvisin tiiviisti. Lasiterassilla lämpötila pysyi maltillisena kovillakin pakkasilla, ja lapset voi huoletta laittaa ulos päiväunille. Uuden sääaseman tärkeimmiksi kriteereiksi nousi mahdollisuus seurata lämpötiloja kännykästä sekä useamman sensorin liitäntämahdollisuus. Taustalla mielessä pyöri myös ajatus tulevaisuuden digikodista ja mahdollisuudesta hyödyntää hankittavaa sääasemaa tulevaisuudessa myös kotiautomaation tukena. Talomme on rakennettu 2000-luvun alkupuolella, jolloin kotiautomaatio ei vielä ollut yleisesti esillä. Kodin tekniikka (ilmanvaihto, lämmitys jne.) on myös siltä ajalta, jolloin niistä puuttuu tuki automaatiolle. Osa koneista alkaa pian tulla elinkaaren päähän, ja niitä uusittaessa myös kodinautomaatio tulee olemaan mukana valintakriteereissä.

Ruuvi

Tutkiskeluissa esiin nousi useita eri hintaisia valmispaketteja, joihin sai liitettyä useampia antureita. Työpiireistä saimme vinkkiä suomalaisesta Ruuvista, joka valmistaa lämpötilan, ilmankosteuden ja ilmanpaineen mittaamiseen sensoreita. Sensorit lähettävät bluetoothin välityksellä mittaustiedot kännykkään, jonka appista voi sitten seurata vaikka ulkolämpötilaa. Ruuvin sensorit toimivat paristoilla, joiden kestoksi lupaillaan jopa kahta vuotta. Paristot voi myös vaihtaa itse. Ruuvin mukana ei tule näyttöä, vaan kaikki mittausten seuranta tapahtuu appin kautta.

Ruuvin valikoimasta löytyy sensorien lisäksi Ruuvi Gateway, joka toimii sensoreiden linkkipisteenä ja tallentaa mittaustuloksia Ruuvin pilvipalveluun. Gatewayn ja pilvipalvelun avulla kodin lämpötiloja ja muita mittaustuloksia voi seurata Internetin kautta paikasta riippumatta. Ilman Ruuvi Gatewaytä lämpötilojen seuranta on rajoitettu sensoreiden Bluetooth kantamaan.

Sensoreiden rajapinta on avoin, mikä antaa insinööriluonteisille mahdollisuuden rakentaa omia kotiautomaatiojärjestelmiä Ruuvi-sensoreita hyodyntäen. Tämä mahdollistaa myös sensoreiden liittämisen moniin muihin automaatiojärjestelmiin, jolloin hyödyntämismahdollisuudet ovat lähes rajattomat.

Ruuvin kanssa pääsee alkuun helposti ja parin anturin kodin sääasema on vielä melko edullinen. Yhden sensorin paketti maksaa noin 40 euroa ja 70 eurolla saa jo kaksi sensoria. Ruuvi Gatewayn hinta on noin 200 euroa, mikä nostaa jo kokonaisuuden hintaa jonkin verran. Yhdellä tai kahdella anturilla pääsee hyvin alkuun, ja ainakin meille se antaa jo riittävän sääseurannan. Vielä varsin lyhyen kokemuksen perusteella sensorit toimivat hyvin ja appi on helppo käyttöinen.

Kesän 2022 parhaat

By lavitaebella | 12.8.2022 | Comments 0 Comment

Heinäkuun kääntyessä elokuuksi, on aika vetää yhteen vietetty kesäloma. Mitkä olivat kesän 2022 parhaat jutut? Tänä vuonna kesälomat olivat hiukan normaalia aiemmin, ja loma alkoi viikko ennen juhannusta. Tätä kesää vietimme perheen kanssa matkoilla. Ensin suuntasimme Ahvenanmaalle ja sen jälkeen Espanjaan etsimään loma-asuntoa.

1) Espanjan loma-asunto

Olimme miettineet loma-asuntoa ulkomailla jo monta vuotta. Aluksi vaihtoehtoina mietimme Italiaa ja Espanjaa. Lopulta päädyimme etsimään asuntoa Espanjasta ja tarkemmin Torreviejasta. Pääsimme nyt ensimmäistä kertaa paikan päälle katsomaan asuntoja. Ennen matkaa tutkimme asuntoilmoituksia netistä, ja kartoitimme hyvää suomalaista kiinteistövälittäjää Torreviejasta. Kiinteistövälittäjä löytyi suositusten perusteella ja kuin myös loma-asuntokin 🤩. Loman alkupuoli juostiin päivittäin asuntonäytöillä ja toinen viikko selviteltiin ostamisen byrokraattista puolta. Lomalla ehti myös rentoutua, uida ja tutustua uuteen ympäristöön.

2) Ahvenanmaa

Ahvenanmaa oli meille uusi tuttavuus. Maarianhaminassa oli ihanan verkkainen tahti. Ahvenanmaalla oli ajoittain vaikeaa erottaa oltiinko Suomessa vai Ruotsissa. Löysimme Maarianhaminasta ihania ravintoloita, joissa oli mukava käydä kahvilla tai syömässä.

3) Päiväretket

Lomaviikoilla ja viikonloppuisin töihin paluun jälkeen kävimme pääkaupunkiseudulla muutamia päiväretkiä. Heurekassa oli uusi näyttely, joten pitihän sekin käydä katsastamassa. Linnanmäki kuuluu myös kesän vakiokohteisiin. Tänä kesänä nuorimmatkin lapset ylittivät vaaaditun 140 cm rajan, ja pääsivät kokemaan Taigan vauhdit.

4) Nuotiopaikka

Rakensimme pihallemme muutama vuosi sitten nuotiopaikan. Nuotiopaikkaa tulee käytettyä aika paljon nuotion kanssa ja ilman. Tähän paistaa aurinko lähes koko päivän, ja siinä on ihana istuskella lämpimällä säällä☀️

5) Pizzauuni

Pizzauuni lämpeää edelleenkin usein. Korjasimme tänä kesänä siitä muutaman halkeaman ja se näyttää kuin uudelta tällä hetkellä. Mikään ei voita itse tehtyjä pizzoja pizzauunissa. Maku ja pohjan rapeus ovat uskomattoman hyviä. Vaikka sähköuunillakin saa tehtyä hyvää pizzaa, kunhan tekee hyvän taikinan, ei se vedä vertoja puulämmitteisessä pizzauunissa tehdylle pizzalle.

Kesän 2022 parhaat on taas listattu. Tänä vuonna DIY puolella pidettiin taukoa, ja keskityttiin huoltoihin ja pikkukorjauksiin. Tämän kesän panokset menivät enemmän Espanjan loma-asunnon hankintaan. Ensi kesänä tarkoituksena on viettää useampi viikko Espanjan asunnolla ja ottaa rennosti.

Espanjalaisen asunnon rahoitus

By lavitaebella | 5.8.2022 | Comments 2 comments

Espanjalaisen asunnon rahoitus on noussut esille blogin kommenteissa. Lisäksi olemme keskustelleet aiheesta jonkin verran myös tuttavapiirissä. Rahoitukselle löytyy useampia eri vaihtoehtoja, joita pohdimme tässä kirjoituksessa. Vaihtoehtoina ovat muun muassa: kokonaan käteisellä, kotimainen rahoitus, espanjalaisen pankin kautta rahoittaminen sekä näiden hybridi. Kokonaan käteisellä lunastaminen on hyvin suoraviivainen, emmekä paneudu siihen sen enempää.

Asunnon hankintaan Espanjassa liittyy hiukan enemmän byrokratiaa kuin Suomessa. Ostajien pitää hankkia NIE-numerot, jotta voi olla kiinteistön omistaja Espanjassa. Kaikki asuntokaupat ovat kiinteistökauppoja, mikä tuo mukaan omat byrokratiat kuten notaarin. Byrokratiasta johtuen asunnon hinnan päälle tulee vielä 10-15% kuluja, jotka luonnollisesti eivät vaikuta vakuusarvoon. Osa kuluista on suhteellisia veroja ja sen luonteisia maksuja. Osan ollessa kiinteitä kuten notaarin palkkiot. Näin ollen tarkkaa prosenttilukua kulujen määrästä on mahdotonta antaa.

Kotimainen rahoitus

Yhtä pankkia lukuunottamatta emme ole löytäneet Suomesta pankkeja, jotka rahoittaisivat ulkomaisia kohteita suoraan. Lähtökohtaisesti kaikilla vakuutena toimii Suomessa sijaitsevat vakuudet. Kotimaiset vakuudet arvostetaan lainan vakuutena samalla periaatteella riippumatta mihin lainaa on tarkoitus käyttää. Handelsbanken on poikkeus Suomen markkinoilla. Handelsbankenilla on Euroopassa omia konttoreita, joiden kautta he voivat rahoittaa eräissä Euroopan maissa sijaitsevia kiinteistöjä, Espanjan ollessa yksi tällainen maa. Laina neuvotellaan Suomessa paikallisen konttorin kanssa, vaikkakin varsinainen lainoittaja onkin sitten ulkomailla sijaitseva Handelsbanken. Tietojemme mukaan Handelsbanken on valmis rahoittamaan jopa 75% ulkomaisen asunnon arvosta. Meillä Handelsbanken on jäämässä ulos rahoituskeskusteluista, koska rahoitus edellyttäisi asiakkuuden siirtoa heille.

Espanjalaisen pankin rahoitus

Mikäli haluaa käyttää Espanjasta hankittavaa kiinteistöä vakuutena, on vaihtoehtona hankkia rahoitus paikallisesta pankista. Pankkeja löytyy Espanjastakin useita. Ainakin tämän hetken ymmärryksen mukaan jokaisella alueella pankkien paikalliset konttorit toimivat melko itsenäisesti. Meidän suunnitelmat ovat kohdentuneet Torreviejan alueeseen, ja siellä vaikuttaisi jopa kolmella pankilla olevan suomenkielinen asiakaspalvelija. Pankit tuntuvat olevan tällä hetkellä kiireisiä ja vastauksia on vaikea saada, mutta kun kohde löytyi alkoi myös pankkien kiinnostus herätä.

Rahoituksen vakuutena toimii hankittava kiinteistö. Vakuusarvot vaihtelevat hiukan pankeittain, mutta 70% maksimi on tullut vastaan parista pankista. 70% onnistuu mikäli asunto tulee omaan käyttöön, mutta mikäli ilmoittaa käyttötarpeeksi esimerkiksi vuokrauskäyttö, putoaa vakuusarvo nopeasti 50% tasolle. Kiinteistövälittäjätkin usein muistavat mainita, että sano pankille aina käyttötarkoitukseksi omaan käyttöön. Kuten niin monessa muussakin asiassa espanjalaiset osaavat hyvin erotella paikalliset ja ”turistit”, niinpä lainojen kulut ovat usein ulkomaalaisille kovemmat kuin paikallisille. Ulkomaisen asiakkaan marginaali on usein 2-3%, paikallisten saadessa alle 1% marginaalilla. Tarjolla on myös kiinteää korkoa, joka ennen viimeaikaisia koron nousuja oli 3,5% tasolla. Yhtenä erikoisuutena lainojen marginaaleihin vaikuttaa pankin muiden palveluiden käyttö. Osana pakettia voidaan vaatia kiinteistön vakuutusta, henkivakuutusta tai sijoitusrahastoa, joista jokainen vaikuttaa marginaaliin pienentävästi.

Espanjalaisen asunnon rahoitus. Meidän loma-asunto 😊

Hybridirahoituksessa yhdistellään kahta edellä kuvattua rahoitusta. Osa rahoituksesta otetaan Suomesta täällä sijaitsevaa vakuutta vastaan, ja osa Espanjasta paikallista kiinteistöä vakuutena käyttäen. Meidän espanjalaisen asunnon rahoitus noudattaa todennäköisesti jonkinlaista hybridimallia. Jatkamme espanjalaisen pankin kautta hankittavan rahoituksen seuraamista Asunnon ostaminen Espanjasta sarjassa.