Edellisessä osassa aloitimme asuntosijoitusstrategiamme kuvaamista. Artikkelissa pohdittiin flippaamista sekä osta-ja-pidä -strategiaa, sekä asunnon sijainnin merkitystä. Tässä osassa jatkamme saman aiheen ympärillä, keskittyen enemmän kohteen tasolle.

Koko, kunto, ikä

Etenkin yksiöistä on pk-seudulla todella kova kilpailu. Myöskin flippaajia tuntuu olevan liikkeellä ja huonokuntoisistakin on usein useampia kiinnostuneita. Monella alueella kaksion voi saada lähes samaan hintaan kuin yksiön. Kaksioissa pitää luonnollisesti huomioida korkeammat vastikkeet ja jyvitykset remonteista. Toisaalta myös vuokraa voi pyytää enemmän. Olemme toistaiseksi jättäneet uudistuotannon pois meidän strategiasta. Vaikka uudet kohteet ovat remonttija huoltovapaita, on niiden hintataso yleisesti ottaen liian korkea kassavirtalaskelmaan. Uudiskohteissa myös suuret yhtiölainat ja niiden lyhennysvapaat tekevät laskelmista hiukan monimutkaisempia. Alkuun hyvinkin kannattavalta vaikuttava kohde voi muuttua tappiolliseksi lyhennysvapaiden loppuessa.

Olemmekin strategiassamme keskittyneet vanhoihin asuntoihin. Vanhoissa asunnoissa potentiaali nostaa asunnon arvoa omin toimin on meille huomattavan kiinnostava asia. Vaikka asunnon arvon nostaminen ei suoraan vaikuta tuloihin, on sillä epäsuoria vaikutuksia. Remontoitu asunto on useilla alueilla helpompi vuokrata ja vuokraa voi mahdollisesti pyytää hiukan alueen keskiarvon yli. Arvonnousun hyöty tulee esiin selkeämmin uudelleen rahoittamisen kautta, tähän palataan varmasti tulevissa artikkeleissa.

Ei tunteella vaan faktoilla!

Sijoitusasuntokandidaattien arvostamiseen rakensimme google sheets-taulukon, johon keräämme kaikki mielenkiintoiselta kuulostavat kohteet laitetaan taulukkoon. Taulukko kertoo hyvin nopeasti vuokratuottoprosentin ja kassavirran. Taulukon avulla on myös helppo haarukoida millä hinnalla asunto kannattaisi ostaa, jotta täyttää meidän kriteerit. Hyviä pohjia löytyy useammaltakin asiaan perehtyneeltä sivustolta. Meidän versio on muokattu yhden asuntosijoittamisen perusteoksen, Osta, vuokraa ja vaurastu -pohjalta. Myös pankilta todennäköisesti löytyy oma versionsa.

Yksityinen vai yritys

Alusta asti mietinnässä on ollut myös kysymys sijoittaako yksityisesti vai perustetaanko yritys. Ensimmäisten asuntojen kohdalla rahoitusneuvotteluissa tuli hyvin selväksi, että rahoituksen kannalta yksityisesti sijoittaminen oli ainoa ratkaisu. Samaan ajatukseen päädytään useilla asuntosijoittamiseen keskittyvillä sivustoilla. Eri lähteiden mukaan vaikuttaisi asuntojen lukumäärän asettuvan johonkin viiden ja kymmenen väliin, ennen kuin yrityksen kautta sijoittaminen on oikeasti kannattavaa.

Näissä kahdessa artikkelissa on kuvattu meidän ajatuksia ja niiden pohjalta muotoutunut asuntosijoitusstrategiamme. Tämä vaikuttaisi tällä hetkellä sopivan meille, mutta jokaisen sijoittajan tulee miettiä strategia omista lähtökohdista. Näissä ei ole yhtä oikeaa valintaa, ja mikä sopii meille ei välttämättä toimi muissa kaupungeissa tai alueilla. Toivottavasti tämä herätti ajatuksia ja löydätte oman strategianne.

Asuntosjoittamista aloitettaessa varmasti kaikilla on jonkin asteinen asuntosjoitusstrategia ainakin mielessä. Osalla se on hyvinkin tarkka, ja toisilla kasa ajatuksia ja suuntaviivoja joiden pohjalta edetä. Meille oli alusta asti hyvin selvää, että määrittelemme asuntosijoitusstrategian, jonka perusteella asuntosijoitukseen liittyviä päätöksiä teemme. Asuntosjoitusstrategia tarkistetaan ja tarkennetaan pari kertaa vuodessa pohjautuen matkan varrella opittuun.

Flippaus vai osta-ja-pidä?

Ensimmäinen valinta ja kaiken pohja on lähestymistavan valinta. Aiommeko ostaa asuntoja tarkoituksena nostaa niiden arvoa remontoimalla ja myydä sitten eteenpäin, tätä kutsutaan myös flippaamiseksi. Vai ostammeko asuntoja pitkään salkkuun ja toimimme vuokranantajina. Merkittävänä erona lähestymistavoissa on tulonmuodostuminen. Flippauksessa tärkeää on kyetä nostamaan asunnon arvoa enemmän kuin remontin kustannus ja tuotoksi muodostuu myyntivoitto veroilla vähennettynä. Osta-ja-pidä strategiassa arvonousulla ei tuottojen suhteen ole samanlaista merkitystä. Toki on mukavaa, jos arvo nousee, mutta se ei vaikuta tuloihin. Meidän strategiaksi muodostui alusta asti osta ja vuokraa -strategia. Mutta emme kuitenkaan ole sulkeneet pois mahdollisuutta noudattaa osta-remontoi-myy-strategiaa, mikäli sopiva kohde sattuu kohdalle. Teimme pintaremontin ensimmäiseen sijoitusasuntoomme, joten remontointi ei ole vierasta. Flippaamista voisimme käyttää jossain kohtaa sijoituspääoman kasvattamiseen.

Osta-ja-pidä -strategiassa ostamme asuntoja ja tarkoituksena on pitää niitä salkussa vuosia tai kymmeniä vuosia. Valitussa strategiassa asunnon arvonnousulla ei ole merkittävää roolia, vaan tulovirta muodostuu asukkaan maksamasta vuokrasta. Asunnon arvolla ja arvonnousulla on merkitystä asunnon vakuusarvon määrityksessä ja sitä kautta asuntoa vasten saatavassa rahoituksen määrässä. Valitussa strategiassa meille tärkeintä on positiivinen kassavirta. Kassavirtaa laskettaessa otamme huomioon vuokran, josta vähennetään vastikkeet, lainanlyhennykset, tiedossa olevat lähitulevaisuudessa aktivoituvat uudet pääomavastikkeet sekä verot.

Sijainti, sijainti, sijainti!

Sijainti on sijoitusasunnossakin yksi tärkeimmistä, ellei jopa tärkein kriteeri. Hyvällä sijainnilla olevat asunnot on helpompi vuokrata. Sijainteja mietittäessä yksi hyvä apuväline on miettiä millaisia vuokralaisia on hakemassa ja millaisia tarpeita heillä voisi olla. Monissa blogeissa ja podcasteissa puhutaan paljon pk-seudun kalleudesta ja sitä kautta huonosta vuokratuotosta. Toisaalta muuttoliike keskittyy suurimpiin kaupunkeihin. Yliopistokaupungit voisivat olla mielenkiintoinen kohde, mutta emme ole vielä tutustuneet niihin riittävästi. Paikallistuntemus on sijoitusasunnon hankinnassa erittäin tärkeää. Meidän asuntosjoitusstrategia keskittyy pk-seutuun ja sen kehyskuntiin, lisäksi rajasimme alueen raideliikenteen varrelle ja muutaman kilometrin säteelle rautatieasemista.

Seuraavassa osassa pureudutaan asuntoon liittyviin strategisiin valintoihin.