Asuntosijoitus Archives - Sivu 4 5:stä

Espanjalaisen asunnon rahoitus

By lavitaebella | 5.8.2022 | Comments 2 comments

Espanjalaisen asunnon rahoitus on noussut esille blogin kommenteissa. Lisäksi olemme keskustelleet aiheesta jonkin verran myös tuttavapiirissä. Rahoitukselle löytyy useampia eri vaihtoehtoja, joita pohdimme tässä kirjoituksessa. Vaihtoehtoina ovat muun muassa: kokonaan käteisellä, kotimainen rahoitus, espanjalaisen pankin kautta rahoittaminen sekä näiden hybridi. Kokonaan käteisellä lunastaminen on hyvin suoraviivainen, emmekä paneudu siihen sen enempää.

Asunnon hankintaan Espanjassa liittyy hiukan enemmän byrokratiaa kuin Suomessa. Ostajien pitää hankkia NIE-numerot, jotta voi olla kiinteistön omistaja Espanjassa. Kaikki asuntokaupat ovat kiinteistökauppoja, mikä tuo mukaan omat byrokratiat kuten notaarin. Byrokratiasta johtuen asunnon hinnan päälle tulee vielä 10-15% kuluja, jotka luonnollisesti eivät vaikuta vakuusarvoon. Osa kuluista on suhteellisia veroja ja sen luonteisia maksuja. Osan ollessa kiinteitä kuten notaarin palkkiot. Näin ollen tarkkaa prosenttilukua kulujen määrästä on mahdotonta antaa.

Kotimainen rahoitus

Yhtä pankkia lukuunottamatta emme ole löytäneet Suomesta pankkeja, jotka rahoittaisivat ulkomaisia kohteita suoraan. Lähtökohtaisesti kaikilla vakuutena toimii Suomessa sijaitsevat vakuudet. Kotimaiset vakuudet arvostetaan lainan vakuutena samalla periaatteella riippumatta mihin lainaa on tarkoitus käyttää. Handelsbanken on poikkeus Suomen markkinoilla. Handelsbankenilla on Euroopassa omia konttoreita, joiden kautta he voivat rahoittaa eräissä Euroopan maissa sijaitsevia kiinteistöjä, Espanjan ollessa yksi tällainen maa. Laina neuvotellaan Suomessa paikallisen konttorin kanssa, vaikkakin varsinainen lainoittaja onkin sitten ulkomailla sijaitseva Handelsbanken. Tietojemme mukaan Handelsbanken on valmis rahoittamaan jopa 75% ulkomaisen asunnon arvosta. Meillä Handelsbanken on jäämässä ulos rahoituskeskusteluista, koska rahoitus edellyttäisi asiakkuuden siirtoa heille.

Espanjalaisen pankin rahoitus

Mikäli haluaa käyttää Espanjasta hankittavaa kiinteistöä vakuutena, on vaihtoehtona hankkia rahoitus paikallisesta pankista. Pankkeja löytyy Espanjastakin useita. Ainakin tämän hetken ymmärryksen mukaan jokaisella alueella pankkien paikalliset konttorit toimivat melko itsenäisesti. Meidän suunnitelmat ovat kohdentuneet Torreviejan alueeseen, ja siellä vaikuttaisi jopa kolmella pankilla olevan suomenkielinen asiakaspalvelija. Pankit tuntuvat olevan tällä hetkellä kiireisiä ja vastauksia on vaikea saada, mutta kun kohde löytyi alkoi myös pankkien kiinnostus herätä.

Rahoituksen vakuutena toimii hankittava kiinteistö. Vakuusarvot vaihtelevat hiukan pankeittain, mutta 70% maksimi on tullut vastaan parista pankista. 70% onnistuu mikäli asunto tulee omaan käyttöön, mutta mikäli ilmoittaa käyttötarpeeksi esimerkiksi vuokrauskäyttö, putoaa vakuusarvo nopeasti 50% tasolle. Kiinteistövälittäjätkin usein muistavat mainita, että sano pankille aina käyttötarkoitukseksi omaan käyttöön. Kuten niin monessa muussakin asiassa espanjalaiset osaavat hyvin erotella paikalliset ja ”turistit”, niinpä lainojen kulut ovat usein ulkomaalaisille kovemmat kuin paikallisille. Ulkomaisen asiakkaan marginaali on usein 2-3%, paikallisten saadessa alle 1% marginaalilla. Tarjolla on myös kiinteää korkoa, joka ennen viimeaikaisia koron nousuja oli 3,5% tasolla. Yhtenä erikoisuutena lainojen marginaaleihin vaikuttaa pankin muiden palveluiden käyttö. Osana pakettia voidaan vaatia kiinteistön vakuutusta, henkivakuutusta tai sijoitusrahastoa, joista jokainen vaikuttaa marginaaliin pienentävästi.

Espanjalaisen asunnon rahoitus. Meidän loma-asunto 😊

Hybridirahoituksessa yhdistellään kahta edellä kuvattua rahoitusta. Osa rahoituksesta otetaan Suomesta täällä sijaitsevaa vakuutta vastaan, ja osa Espanjasta paikallista kiinteistöä vakuutena käyttäen. Meidän espanjalaisen asunnon rahoitus noudattaa todennäköisesti jonkinlaista hybridimallia. Jatkamme espanjalaisen pankin kautta hankittavan rahoituksen seuraamista Asunnon ostaminen Espanjasta sarjassa.

Jäähdyttävä ilmalämpöpumppu kerrostaloon

By lavitaebella | 8.7.2022 | Comments 2 comments

Ilmalämpöpumppu kerrostaloon? Kesä 2021 on ollut auringosta ja lämmöstä nauttivan unelma, kesä 2022 on vielä antanut odottaa itseään, mutta eiköhän siitäkin tule lämmin ainakin jossain kohtaa. Kolikon kääntöpuolella onkin asuntojen kuumeneminen ja siihen liittyvät ongelmat esimerkiksi nukkumiseen liittyen. Öiden ollessa myös hyvin lämpimiä ei ikkunoiden auki pitämiselläkään ole saanut asuntoa viilennettyä. Kerrostaloasunnossa lattiatuuletin tai siirreltävä ilmastointilaite ovat käytännössä ainoat asukkaan käytössä olevat keinot, jotka eivät vaadi erillistä asentamista,. Lattiatuulettimen apu on helteillä hyvinkin marginaalinen, ja rajoittuu iltaan jolloin läpivedon kanssa voi saada pientä helpotusta kuumuuteen. Siirreltävällä ilmastointilaitteella viilennys onnistuu, mutta kuulemma melua syntyy sen verran ettei niitä ainakaan yöaikaa voi realistisesti käyttää. Jäljelle jää ilmalämpöpumppu kerrostaloon, jonka asentamiseen tarvitaankin taloyhtiön lupa. Helteiden jatkuessa päätimme helpottaa sijoitusasunnoissa asuvien asukkaiden arkea laittamalla asuntoihin ilmalämpöpumput. Etenkin kesän alkupuolen oltua harvinaisen lämmin, oli odotettavissa asennusaikojen venymistä. Niinpä heinäkuussa tilattuna asennukset venyvät syyskuun lopulle. No, toisaalta parempi myöhään kuin ei milloinkaan.

Taloyhtiöiden vaatimukset

Ilmalämpöpumppu ei ole kaikissa taloyhtiöissä läpihuutojuttu. Meidänkin omistamien sijoitusasuntojen taloyhtiöistä yhdessä hallitus päätti pelisäännöistä vasta viime kesänä. Saamiemme tietojen mukaan osa taloyhtiöistä ei vieläkään salli asennuksia. Tähän on tosin tullut korkeimman oikeuden linjaus, jonka mukaan asentamisen kieltäminen vaatii aiempaa perustellummat argumentit. Samalla pumput ovat yleistyneet ja luvan saaminen on helpottunut. Ehtoja asennukselle voidaan kuitenkin asettaa. Tyypillisesti taloyhtiön puolelta tulee ehtoja asennuspaikkaan ja laitteiden melutasoihin sekä kondenssiveden poistoon liittyen. Osakkaan tulee myös huomioida että ilmalämpöpumppu on täysin osakkaan vastuulla, eli taloyhtiö ei huolla tai osallistu kustannuksiin millään tavalla. Tähän tosin saattaa olla poikkeuksia jotka selviävät esimerkiksi isännöitsijältä.

Kustannuksiltaan ei eri toimittajien hinnoissa ole paljoakaan heittoa. Valittu kone vaikuttaa eniten. Meillä molemmissa kerrostaloyhtiöissä on erikseen kielletty pumpun käyttö lämmitykseen. Pääasiallinen syy on kondenssivesien jäätyminen ja poistorännien tukkeutuminen sitä kautta. Niinpä valitsimme koneeksi vain jäähdytysominaisuuden tarjoavan version. Vain jäähdyttävät koneet ovat myös selvästi halvempia kuin perinteisemmät mallit. Koneen hinnaksi tuli 650 euroa kappaleelta. Tämän lisäksi tulee asennus, jonka hinta on samaa luokkaa ilman timanttiporausta. Kiviseen kerrostaloon tarvitaan erikseen myös timanttiporaus, mikä nostaa asennuksen hintaa n. 300 euroa.

Ensisijainen tarkoitus ilmalämpöpumppujen asennukselle on asumismukavuuden parantaminen, ja sitä kautta toivottavasti hyvät vuokralaiset viihtyvät pitkään. Toinen syy asennukselle on asuntojen arvon nosto tulevia jälleenrahoituskierroksia silmällä pitäen ja verojen minimointi. Harri Hurun ja Marko Kaarron kirja Asuntosijoittamisen lumipalloefekti avaa tätä logiikkaa ansiokkaasti. Kirjan oppien mukaisesti 30% investoinnista katetaan varoilla, jotka menisivät muuten verottajalle. Koska kyseessä on ns. perusparannus, arvioitu käyttöikä on yli kolme vuotta ja investoinnin arvo yli 1000 euroa, ei kulua pääse vähentämään kerralla. Perusparannukset vähennetään verotuksessa vuosittaisina tasapoistoina 10 vuoden aikana.

Asunto Espanjasta tilannepäivitys

By lavitaebella | 3.6.2022 | Comments 2 comments

Asunto Espanjasta tilannepäivitys; Olemme jo vuoden päivät katselleet loma-asuntoa Espanjasta. Ensin pohdimme pitkään mikä maa ja Espanja voitti kilpailun. Nyt kohdekin on jo löytynyt ja asuntoja on katseltu. Pääsemme heinäkuun alussa lähtemään Torreviejaan ja tarkoitus olisi tuolla reissulla saada asunnon osto vireille.

Asuntonäytöt

Välittäjällä on iso rooli ostaessa asuntoa Espanjasta. Hyvän välittäjän kautta järjestyy osaavat asiamiehet, jotka hoitavat kaikki paperityöt ja NIE-numeron hakemisen. Nämä paperit ovat tietysti Espanjaksi. Emme vielä puhu espanjaa, joten jo senkin takia meidän on pakko ottaa asiamies ja hyvällä välittäjä on paljon kontakteja asiamiehiin. Olemmekin jo yhteyksissä yhden välittäjän kanssa. Samainen välittäjä on auttanut aiemmin tuttavaperhettä, ja olemme saaneet heiltä suosituksia.

Aiomme jo ennen Torreviejaan lähtöä katsella välittäjän laittamia vaihtoehtoja ja valita sieltä ne meille sopivimmat, joita sitten lähdetään reissulla katsomaan. Täytynee varmaankin käydä katsomassa erityylisiä bungaloweja, jotta tiedämme sitten tarkasti mitä haluamme ja mitä emme.

Asunnon kriteerit

Lähdemme etsimään Torreviejasta bungalow-asuntoa. Tämä olisi meidän perheelle täydellinen valinta. Tarvitsemme aika ison, sillä perheemme tarvitsee 3 makuuhuonetta. Tämän lisäksi pieni piha oli toivelistassa. Pihalla olisi kiva grillailla ja chillailla. Yleensä tämän tyyppisissä asunnoissa on aurinkoterassi katolla ja tämä olisi myös meidän toiveissa. Sinne saisi laittaa aurinkotuolit, sohvat ym. Asunnolle itselle ei ole sen suurempia kriteerejä muutakuin ilmalämpöpumput jokaiseen makkariin ja olohuoneeseen. Keittiöt ovat näissä yleensä aika pieniä, mutta ne riittävät hyvin perus lounaan laittoon. Avointa tilaratkaisua täällä ei ainakaan vanhoissa tunneta, joten sillä ei ole niin väliä. Meille asunto myydään uima-altaalla ja sijainnilla. Kaikki muu on neuvoteltavissa.

Asunnon osto

Alkuun harkitsimme hakevamme vaadittavan NIE-numeron jo etukäteen Espanjan lähetystöstä. Koronan myötä lähetystö on rajoittanut hakijoiden määrää. NIE-numeron saa helposti haettua asiamiehen avulla kunhan kohde ensin valikoituu. Mikäli löydämme meille sopivan asunnon ja pääsemme hinnasta sopuun, aiomme lyödä kaupat lukkoon lomamme aikana niiltä osin kun se on mahdollista.

Asunnon vuokraus

Aiomme vuokrata loma-asuntoa silloin kun emme itse ole siellä. Tavoitteena kattaa vuokratuloilla vastikkeet ja muita asunnon kuluja. Mikäli rahoittaa kohdetta paikallisen pankin kautta, ei vuokraamisesta kannata puhua mitään, muuten asunnon vakuusarvo laskee samantien. Vuokraustoiminnan hoitaminen Suomesta käsin on hankalaa, joten meidän pitää löytää myös luotettava vuokravälittäjä. Kunhan vain saamme ensin asunnon hankittua.

Asunto Espanjasta tilannepäivitys; Olemme erittäin toivekkaita tällä hetkellä asunnon löytymisestä. Sitä on kyllä pitkään katsottu ja nyt kun viimein pääsemme paikan päälle, toivottavasti löydämme etsimämme 🤞

Vuokranantajan arkea

By lavitaebella | 27.5.2022 | Comments 0 Comment

Molemmat vuokra-asuntomme ovat jo hiukan iäkkäämpiä, molemmat rakennettu 70-luvun alkupuolella.. Molemmat asunnot on ostettu peruskuntoisina, joten myös odotettavissa onkin ollut että erilaisia korjauksia tulee vastaan. Kodinkoneiden hajoaminen on ollut vain ajan kysymys. Tällä kertaa niitä harmillisesti meni kolme peräkkäin. Sekin on vuokranantajan arkea.

Jääkaappi ja liesi

Juuri kun olimme lähdössä helmikuussa lomamatkalle, saimme viestin toiselta vuokralaiselta: jääkaappi on hajonnut ja liesi lämpenee hitaasti. Ajankohta oli erittäin hankala, sillä lomamatka suuntautui Amerikkaan, jossa internet yhteys ei ollut itsestäänselvyys. Hotelleissa yleensä oli netti, joten parin päivän viiveellä pääsimme asiaa hoitamaan. Ensin mietimme pitäisikö kutsua huoltomies ja yrittää korjata koneet. Aika nopeasti kuitenkin selvisi että huoltomiehellä ei olisi paria tuntia enempää aikaa ennen kuin huoltaminen tulisi kalliimmaksi kuin uuden hankkiminen. Huoltomies olisi myös voinut todeta ettei kannata korjata, jolloin olisimme maksaneet sekä huollon että uuden koneen. Lyhyen vertailun jälkeen päädyimme käyttämään Gigantin palveluita. Verkkokaupasta sai helposti tilattua koneen sekä tarvittavat lisäpalvelut, kuten kuljetuksen, asennuksen sekä vanhan kierrätyksen.

Jääkaappi valittiin heti lomamatkan aikana. Valikoimasta valittiin sopivan kokoinen jääkaappipakastin. Moni voisi ajatella, että vuokra-asuntoon valittaisiin mahdollisimman halpa kone parempien tuottojen toivossa. Halvimmissa riski ongelmille ja nopealle hajoamiselle on suurempi, niinpä päädyimme valitsemaan hiukan kalliimman tunnetun merkin jääkaapin.

Samalla periaatteella valittiin uusi liesi lomamatkan jälkeen. Lieden tilaamisessa meni hiukan pidempään, kun ensin selviteltiin millaisen lieden asunnon sähköihin voi asentaa.

Jääkaapin toimimattomuus aiheutti vuokralaiselle haasteita asua asunnossa, kun ruuat eivät säilyneet. Uunin hitautta emme laskeneet merkittäväksi haitaksi. Haitta-aika kesti yhteensä toimitusten ja asennusten kanssa noin kaksi viikkoa. Tuolta ajalta annoimme 40 euron alennuksen vuokrasta. Tuo tuntui olevan molempien mielestä tyydyttävä hyvitys asumisen haitasta.

Vanha tiskikone

Ensimmäisen asunnon astianpesukone oli jo asuntoa ostettaessa selvästi aikaa nähnyt, mutta kummasti sekin kesti vielä kaksi vuotta. Nyt kuitenkin sekin maaliskuussa hajosi. Iäkkään tiskikoneen kanssa päätöstä uuden hankinnan tai vanhan korjaamisen välillä ei tarvinnut edes miettiä. Uusi tilattiin taas Gigantin verkkokaupasta asennuksen ja vanhan poiskuljetuksen kera.

Vuokranantajan arkea. Hajonnut tiskikone

Tiskikoneen asennuksen kanssa tulikin sitten mutka jos toinenkin. Ensimmäinen kone saapui asunnolle niin pahasti kolhiintuneena, ettei sitä alettu edes asentamaan. Onneksi koneita oli varastossa, joten uusi saatiin muutamien päivien viiveellä. Seuraavaksi selvisikin ettei asennusta pääse suorittamaan, koska vanha kone oli asennettu kiinteästi sähkönsyöttöön. Ei muuta kuin sähkäri paikalle toteamaan että edellisten omistajien aikana oli harrastettu luovia sähkökytkentöjä. Pienen suunnittelun jälkeen tiskarille saatiin kuitenkin pistorasia, ja suuremmat sähkötyöt voitiin jättää tulevan linjasaneerauksen yhteyteen. Haasteiden kruununa keittiön sokkelista löytyi myös viitteitä kosteudesta. Tässä kohdin taloyhtiö otti tilanteesta koppia ja lähti selvittelemään kosteustilannetta. Onneksi kosteutta ei löytynyt ja selvittiin korjaamalla edellisen omistajan tekemät viritykset. Nyt kaikki on valmiina ja asukas voi sopia kodinkoneliikkeen kanssa itselleen sopivan ajan tiskikoneen asennukselle.

Tämä on myös vuokranantajan arkea, ja alleviivaa tarvetta puskureille sekä hyvälle suunnittelulle jo asuntoa ostettaessa. Mikäli asunto ei toimi excelissä ja kassavirta ei ole kohdillaan, voivat tällaiset koneiden hajoamiset olla katastrofaalisia.

Uusi vuokralainen

By lavitaebella | 8.4.2022 | Comments 0 Comment

Vuoden vaihteessa edellinen vuokralainen irtisanoi vuokrasopimuksensa, ja meillä alkoi uuden vuokralaisen etsintä. Etsinnän tuloksena löysimmekin uuden vuokralaisen melko nopeasti. Vaikka ilmoitus julkaistiin heti irtisanomisen jälkeen, tuli asuntoon yksi tyhjä kuukausi. Yksi tyhjä kuukausi oli odotettavissakin ja olimme siihen varautuneet puskureilla. Tyhjään kuukauteen varautuminen antoi myös mahdollisuuden suorittaa vuokralaisvalinta huolellisesti. Tällä kertaa vuokralaiskandidaatteja ei ollut jonoksi asti, mutta muutama ehdokas kuitenkin. Ensimmäinen ehdokas kariutui ehkäpä yhden kaikista yleisimmän syyn vuoksi. Hakemuksessa ilmoitetaan ettei ole luottotiedoissa merkintöjä, mutta raportilla näkyy useita merkintöjä. Tyhjä kuukausi antoi myös mahdollisuuden tarvittaessa remontoida tai muuten korjata asuntoa. Näin uusi vuokralainen pääsee muuttamaan kunnostettuun kotiin. Tällä kertaa annoimme vuokralaiselle luvan tuoda asuntoon myös puolison koiran.

Remontti

Asuntoa oli remontoitu ennen edellistä vuokralaista, joten mitään isoa remonttia ei tarvittu. Yhdessä seinässä kuitenkin oli hiukan kulumaa, joten päätimme maalata sen. Varastossa oli vielä sopivaa maalia, joten kulupuolelle jää oikeastaan vain oma aika, jota sitäkään ei kovin paljoa yhden seinän kunnostamiseen mennyt. Seinän maalaus kuitenkin paransi huoneen yleisilmettä.

Avainten luovutus

Asunnon ollessa tyhjä ja, kun uusi vuokralainen oli jo maksanut vakuuden hyvissä ajoin ennen vuokrauksen alkua, sovimme että uusi vuokralainen voi muuttaa hiukan ennen kuun alkua. Sovittu muuttoajankohta osui kuitenkin ajalle, jolloin olimme itse reissussa. Meillä ei ole sopivia tuttuja tai sukulaisia, jotka voisivat toimia välikäsinä ja luovuttaa avaimet reissun aikana. R-kioskilla on onneksi avainpalvelu, jonka kautta avaimet voi lähettää mihin tahansa R-kioskiin vastaanottajan noudettavaksi. Pakettia voi seurata netissä tavalliseen tapaan.

Asunnon tarkastus

Normaalisti asunnon tarkastus suoritettaisiin yhdessä muuton yhteydessä. Tarkastus on silloin kuitenkin aika lyhyt ja on suuri mahdollisuus että jotain jää huomaamatta. Olemme noudattaneet vuokralaisten kanssa viikon tarkastusaikaa. Uudella vuokralaisella on noin viikon verran aikaa muuton jälkeen tutkailla asuntoa ja raportoida vioista ja asioista jotka haluaa kirjattavan muistiin. Näin uusi vuokralainen voi rauhassa tutustua asuntoon. Kaikkien kolmen vuokralaisen kohdalla tämä on toiminut hyvin ja vaikuttaisi siltä, että toimintamalli on vuokralaisten mieleen. Toimintamalli ei tietenkään poista normaalia vuokranantajan vastuuta korjata puutteita, mutta helpottaa pois muuton hetkellä kun vuokralaisella on ollut riittävästi aikaa ilmoittaa puutteista vuokrasuhteen alussa.

Asunto Espanjassa – rahoitus

By lavitaebella | 21.12.2021 | Comments 0 Comment

Asunto Espanjassa projektin puolella into on lisääntynyt entisestään. Koronapandemian aiheuttama tauko matkailusta, etenkin talven aurinkoloman pois jääminen viime talvelta, nostavat kokoajan kaipuuta auringon alle. Keväälle onneksi on Karibian risteily varattuna, mutta tartuntalukujen myötä pelko senkin peruuntumisesta kalvaa mieltä. Espanjan projektia edistääksemme olemme aloittaneet rahoituskuvioiden selvittelyn. Ulkomailla sijaitsevan sijoituskohteen rahoitus ei ole ihan yhtä helppo kuvio kuin kotimaassa sijaitsevan sijoitusasunnon rahoitus.

Rahoitus Suomesta

Ensimmäinen ajatuksemme on ollut kysellä rahoitusta kotimaisilta toimijoilta. Osa rahoituksesta tulee joka tapauksessa meidän pääpankiltamme. Vakuutena tällöin käytämme nykyistä kiinteistöämme sekä asuntosijoitustoiminnasta vapautunutta vakuutta.

Lähtökohtaisesti suomalaiset pankit eivät hyväksy lainan vakuudeksi ulkomaisia kohteita. Sinänsä ymmärrettävää, ei pankeilla ole riittävää paikallistuntemusta kaikista maailman kolkista. Tällä hetkellä Handelsbanken vaikuttaa olevan ainoa pankki, joka olisi valmis rahoittamaan tietyissä Euroopan maissa sijaitsevia kohteita. Kontakti ja asiakassuhde muodostuu Suomen konttoriiin, mutta varsinainen laina tulee heidän eurooppalaisen konttorin kautta. Espanjan kohteisiin rahoittaja olisi Marbellan konttori. Ensimmäiset kekskustelut lähtivätkin heidän kanssa hyvin liikkeelle, mutta esteeksi näyttäisi muodostuvan haluttomuutemme siirtää pankkiasiointia heidän pankkiin. Teimme pankin vaihdon reilu kaksi vuotta sitten, kun aloitimme asuntosijoittamisen. Emme ole tällä hetkellä ajatelleet vaihtavamme pankkia. Nykyisen pankin kanssa asiat ovat sujuneet hyvin ja tilien ja korttien vaihdosta muodostuvalle ylimääräiselle työlle ei ole jaksamista. Myöskään Handelsbankenin muutama kuukausi sitten ilmoittama vetäytyminen Suomen markkinoilta ei varsinaisesti lisää kiinnostusta vaihtaa kyseiseen pankkiin. Jatkamme vielä keskustelua, jos heistä tulisi meille kakkospankki sijoitustoimintaan.

Rahoitus Espanjasta

Toinen vaihtoehto on hankkia osa rahoituksesta paikallisesta pankista. Tässä kohdin hiukan arveluttaa miten lainan hakeminen onnistuu, kun kummallakaan meistä ei ole espanjankielen taitoa. Netin kautta löytyy muutamia suomea puhuvia asiamiehiä, joiden kautta tämäkin pitäisi onnistua. Muutenkin asiamiehen käyttö on ainakin meille välttämättömyys, sillä kaikki asiapaperit pitää ilmeisesti olla espanjankielellä jotta ovat pitäviä. Paikallisen pankin käyttö toisena rahoittajana alkaa vaikuttamaan Handelsbankenin kanssa käytyjen keskusteluiden pohjalta realistisempi vaihtoehto. Tämän hetken tietojen perusteella korkotaso on hiukan korkeampi kuin kotimaisissa lainoissa, noin 2% tasolla. Toisaalta samaa tasoa olisi myös Handelsbankenin kautta saatu laina.

Näiden ajatusten myötä jatkamme joulun ympärillä asian tutkimista ja kohteiden tarkkailua. Mielellämme kuulisimme myös kokemuksista espanjalaisten pankkien käytöstä loma-asunnon rahoituksessa.

Asuntosijoitus ja taloyhtiön hallitus

By lavitaebella | 19.11.2021 | Comments 1 comment

Kahdessa taloyhtiössä joissa meillä on sijoitusasuntoja on päätetty aloittaa linjasaneerauksen hankesuunnittelu. Molemmat yhtiöt on rakennettu hiukan ennen 70-luvun puolta väliä. Linjasaneeraus eli tuttavallisemmin putkiremontti on yleensä osakkaan kannalta kallein remontti. Valittu toteutustapa vaikuttaa hintaan merkittävästi. Niin kutsutulla perinteisellä menetelmällä tehtynä hinnat tuntuvat lähtevän noin 850 euroa neliöltä hinnoista pitkälle yli tuhanteen euroon neliöltä. Linjasaneeraushanke kestää pitkään, usein useamman vuoden. Tulemme kirjoittelemaan matkan varrella projektien etenemisestä, eri toteutusvaihtoehdoista sekä kokemuksista osakkaana ja vuokranantajana.

Taloyhtiön hallitus

Taloyhtiön hallitus on usein toimielin johon ei ole jonoksi asti vapaaehtoisia. Taloyhtiöstä löytyy yleensä pari aktiivista osallistujaa hallitukseen ja loput jäsenet kaivetaan kissojen ja koirien kanssa kunnes joku suostuu paineen alla. Toki poikkeuksiakin varmasti löytyy. Asuntosijoittamista koskevissa blogeissa ja kirjoissa aktiiviset sijoittajat usein kertovat pyrkivänsä mukaan omistamiensa asunto-osakkeiden taloyhtiöiden hallituksiin. Meidän mielestä tämä on oivallinen ajatus. Onhan asuntosijoitus arvoltaan merkittävä ja taloyhtiön hallitus sekä näköalapaikka yhtiön tilaan että paikka vaikuttaa sijoituksen arvoon. Etenkin isojen remonttien yhteydessä hallituksen rooli korostuu. Olemme tällä hetkellä mukana molempien taloyhtiöiden hallituksessa.

Linjasaneerauksen suunnittelussa ja toteutuksessa hallituksella on merkittävä rooli. Samalla myös aktiivisen ja osaavan isännöitsijän rooli korostuu.

Aloitus

Ensimmäinen vaihe on ehdottaa yhtiökokoukselle hankkeen suunnittelun aloitusta. Ilman yhtiökokouksen päätöstä hallitus ei voi varsinaisesti aloittaa linjasaneeraushankkeen suunnittelua. Esitöitä ja pohdintaa voi hallituksen kesken tehdä, mutta varsinaiseen aloitukseen tarvitaan yhtiökokouksen päätös.

Meidän yhtiöissä molemmat yhtiöt ovat päätyneet palkkaamaan projektipäällikön auttamaan hankkeen suunnittelun ja toteutuksen kilpailutuksessa sekä valvonnassa. Toinen taloyhtiöistä on yhtiökokouksen ajankohdasta johtuen muutaman kuukauden edellä aikatauluissa ja kilpailutti projektipäällikön tehtävät loppu kesästä. Saaduista tarjouksista oli melko helppo löytää kaksi sopivinta hinnan ja sisällön puolesta. Kandidaattien haastattelun jälkeen valinta hallituksen kesken oli yksimielinen. Paikallinen hyvämaineinen toimija oli myös haastattelussa hiukan paremman oloinen. Uskomme että toisenkin toimijan kanssa hanke olisi saatu hyvin hoidettua.

Molemmat taloyhtiöt jotka ovat linjasaneerausta aloittamassa sijaitsevat saman kadun varrella ja ovat saman isännöitsijätoimiston asiakkaita. Niinpä toisella taloyhtiöllä oli melko helppo tehdä päätös käyttää samaa paikallista projektipäällikköä omassa hankkeessaan. Vaikka linjasaneeraushankkeet tehdäänkin täysin erillisinä kummankin taloyhtiön omina projekteina, on joissakin kohdissa hyödyllistä käyttää samoja toimijoita, jotka tuntevat alueen ja taloyhtiöt ennestään.

Tapoja viedä läpi linjasaneeraus on monia. Seuraamme kirjoituksissamme näiden kahden taloyhtiön valitsemia polkuja. Seuraavaksi alkaa hankkeen suunnittelu.

Asunto Espanjasta – tilannekatsaus

By lavitaebella | 15.10.2021 | Comments 0 Comment

Asunto Espanjasta-projekti on viettänyt viime aikoina hiljaiseloa. Pääasiallinen syy on ollut korona ja siihen liittyvä epävarmuus milloin maailma aukeaa ja pääsisi turvallisesti matkustamaan. Vaikka samalla olemme hiukan katselleet eri kohteita olemme samalla odotelleet milloin pääsisi paikalle ”potkimaan renkaita”. Vai voisiko kohteen ostaa etänä videoesittelyn pohjalta? Nyt kun pikkuhiljaa matkustaminen rokotuskattavuuden noustessa on auennut, on aika jatkaa myös Espanjan projektin edistämistä 😄

Alue

Alue on rajautunut Alicanten lentokentän ympärille. Etenkin Alicante eteläpuoli ja Torreviejan alue vaikuttavat kiinnostavilta. Torreviejan alueesta olemmekin kuulleet monilta tutuilta pelkästään positiivista. Alueen pitäisi olla rauhallista ja erimaalaisista turisteista huolimatta alue ei tietojemme mukaan ole samanlainen turistialue kuin etelän aurinkorannikko. Meillä kriteerinä onkin rauhallisuus ja jonkin asteinen paikallinen kulttuuri. Alueella saisi mielellään olla kivoja paikallisia kahviloita ja ravintoloita. Vaikka osa ruuista tehdäänkin kämpillä, kävisimme mielellään myös ulkona syömässä. Jatkamme alueiden kartoittamista ja niiden tarjonnan analysointia sekä internetin kautta että verkostojen kautta.

Etsinnässä oleva asunto

Asuntotyypit voi jakaa karkeasti kolmeen kategoriaan; kerrostaloasunnot, talot ja ”bungalowit”. Bungalow on paikallinen versio rivitalosta, jossa on yleensä kaksi asuntoa päällekkäin. Alemmalla asunnolla on oma piha, ja ylemmällä yleensä koko asunnon kokoinen kattoterassi. Bungalowit sijaitsevat yleensä yhtiössä, jossa on yhteiskäytössä oleva uima-allasalue. Tällaiset bungalowit ovat meidän ykkösvaihtoehto. Toiveissa olisi kolmen makuuhuoneen asunto, mutta kahdellakin pärjää jos olohuoneessa on riittävästi tilaa esim. vuodesohvalle. Kahden makuuhuoneen asunnoissa tuntuu tarjontaa olevan huomattavasti enemmän kuin kolmen makuuhuoneen asunnoissa. Alkuperäisenä ajatuksena kolmen makkarin takana oli yksi vanhemmille, toinen esikoisellemme ja kolmas pienemmille lapsille.

Alueen ja asunnon kartoituksen lisäksi jatkamme myös parin muun asian selvittelyä. Rahoituksen järjestäminen Suomen ulkopuolella sijaitsevaan asuntosijoitukseen ei ole täysin mutkatonta. Myös asunnon ostoon liittyy erilaista byrokratiaa, jota ei välttämättä tule ajatelleeksi. Olemme myös ajatelleet vuokrata asuntoa aikoina, jolloin emme itse käytä sitä. Vuokraamiseenkin liittyy omat kuvionsa asunnon ylläpidon ja huollon kannalta. Myös vuokratulojen verotus pitää vielä selvittää tarkemmin. Kirjoittelemme näistä tarkemmin selvittelyiden ja asunto Espanjasta -projektin edetessä ☀️

Sijoitusasunnon arvonnousu

By lavitaebella | 12.10.2021 | Comments 0 Comment

Asuntosijoitusstrategiamme pohjautuu osta ja pidä -malliin, jossa arvonnousu ei ole ensisijainen mittari. Kiinnostavampi mittari on asunnon tuottama positiivinen kassavirta. Aika ajoin olemme miettineet myös flippaamista eli osta remontoi ja myy -strategiaa eli flippaamista pääomien kasvattamiseksi. Flippaamisessa asunnon arvoa nostetaan nopeasti remontoimalla ja pääomat kotiutetaan myymällä kohde mahdollisimman nopeasti ja mahdollisimman suurella voitolla. Tällöin luonnollisesti myös verot lankeavat maksuun heti myynnin tapahduttua. Olemme kuitenkin viimeaikoina luopuneet flippausajatuksista lähes kokonaan. Ensinnäkin flippauskohteiden löytäminen on osta ja pidä sijoitusasuntoa huomattavasti vaikeampaa ja vaatii vielä enemmän töitä ja verkostoitumista. Ja toisaalta verojen maksukaan ei ole meillä kivojen asioiden listan kärkipäässä.

Olimme jo jonkin aikaa miettineet miten saamme pääomien kiertoa nopeutettua ja hankittua vapaata pääomaa seuraavien kohteiden hankintaan. Ajatukset kirkastuivat viimeistään Hurun ja Kaarron Lumipalloefekti -kirjaa lukiessa, myös osta ja pidä -kohteen arvonnousu voidaan kotiuttaa ilman myyntiä. Asunnosta pitää vain hankkia uusi arvio, jonka kanssa pankissa voidaan vakuusarvoja päivittää.

Asunnon arvioituttaminen

Ensimmäisen sijoitusasunnon kohdalla saimme remontin tuoman arvonnousun realisoitua parin kuukauden omistuksen jälkeen toimittamalla pankille kiinteistövälittäjän arviolauselman. Arviolauselma on arviokirjaa kevyempi dokumentti, jonka saa yleensä muutamalla satasella tai joissain tilanteissa jopa ilmaiseksi. Arviokirjan hinta on asunto-osakkeen osalta vähintään tuplat.

Arviolauselman osalta sisältövaatimuksena meidän pankilla on:

Tilaajan nimi
Kohteen tiedot
Kohteen käypä arvo ja myyntiaika-arvio
Perustelut arvonmääritykselle
Vakuutus ettei arvioijalla ole eturistiriitaa esim. kohteen myyntitoimeksiantoa
Arvion tekijän nimi ja pätevyys (vähintään LKV)
Arvioinnin päivämäärä

Toisen asunnon kohdalla odottelimme pidempään, kun koronan jälkimainingeissa asuntojen hinnat näyttivät meidän alueilla hetkellisesti heilahtelevan emmekä olleet vielä ostojalalla. Nyt syksyllä ilmalämpöpumpun asennuksen jälkeen lähdimme uudelleen arviointia edistämään. Aloitimme prosessin varmistamalla pankista onko heillä vaatimuksia minkä kiinteistövälittäjän arviolla voidaan edetä. Olimme kuulleet että joillakin pankeilla olisi tarkempia vaatimuksia kenen arviot hyväksytään. Keskustelun aikana selvisikin että pankilla on oma osasto, jotka tekevät vakuusarvon tarkistuksen ja vieläpä ilmaiseksi.

Ensimmäisen kohteen kohdalla kevyellä pintaremontilla saimme arvoa nostettua heti n. 7%, mihin olimme tyytyväisiä olihan kyseessä kuitenkin meidän ensimmäinen hankinta. Toisen asunnon kohdalla odotukset olivat korkeammalla. Olimme mielestämme ostaneet asunnon reilusti alle markkinahinnan. Pankin arviossa arvo nousikin mukavat lähes 22%. Samalla pankki tarkisti myös meidän oman kiinteistön arvon, jota käytämme alkupääoman vakuutena. Kiinteistön arvokin nousi nyt n. 5%, ja rakennuskustannuksiin verrattuna arvonnousu on tällä hetkellä yli 40%

Tältä pohjalta onkin hyvä lähteä edistämään seuraavia sijoitusasuntoja.

Asuntosijoittaja taloyhtiön hallitukseen

By lavitaebella | 8.10.2021 | Comments 1 comment

Taloyhtiön hallitus, tuo monessa taloyhtiössä pakkopullaksi koettu toimielin. Monesti kuulee ihmisten keskusteluissa kommentteja; ”en mene yhtiökokoukseen etten vain joudu taloyhtiön hallitukseen” tai ”en minä ainakaan suostu hallitukseen”. Eikä yhtiökokouksissakaan vapaaehtoisia yleensä ruuhkaksi ole, eikä hallituksen jäsenistä tarvitse äänestää. Varmasti tähänkin poikkeuksia on, mutta meidän kohdalle ei näitä ole tullut. Olemme tällä hetkellä kaikkien sijoitusasuntojemme taloyhtiöiden hallituksissa 😄

Miksi mukaan

Monessa asuntosijoittamista koskevassa kirjassa ja blogissa kehoitetaan osallistumaan yhtiökokouksiin ja menemään mukaan hallituksiin. Tältä pohjalta itsekin lähdimme mukaan ensimmäisiin yhtiökokouksiin ja mukaan hallituksiin. Taloyhtiössä yhtiökokous päättää monista isoista asioista, mutta ennen yhtiökokousta hallitus on valmistellut ja tehnyt valintoja jotka johtavat esitykseen yhtiökokoukselle. Taloyhtiössä hallitus käytännössä päättää mihin suuntaan taloyhtiötä kehitetään ja miten sen rahoja käytetään. Vaikka isännöitsijä onkin usein näkyvimpiä taloyhtiön edustajia, suurin osa päätöksistä taustalla kiertää hallituksen kautta. Isännöitsijän ja hallituksen yhteistyön onkin oltava saumatonta.

Meidän strategiassa tärkein syy osallistua aktiivisesti hallituksen toimintaan on oman sijoituksen arvon säilymisen varmistaminen. Lähtökohtaisesti molemmat yhtiöt ovat hyvin hoidettuja, joten lähtökohdat ovat kunnossa. Toisaalta hallituksessa saa paremmin tietoa miten yhtiöllä menee.

Kaksi ensimmäistä sijoitusasuntoa sijaitsevat taloyhtiöissä, jotka on rakennettu 1970-luvun alkupuolella. Iästä johtuen putkiremppa alkaa olla molemmissas ajankohtainen. Viimeisimmissä yhtiökokouksissa molemmat yhtiöt päättivät aloittaa linjasaneerauksen suunnittelun. Linjasaneeraus on yleensä taloyhtiön suurin ja kallein remontti. Isojen korjaushankkeiden suunnittelussa taloyhtiön hallitukseen rooli on merkittävä, ja hallituksessa pääsee vaikuttamaan projektin resursointiin ja kustannuksiin.

Etenkin isojen projektien aikana hallituksella voi olla paljonkin kokouksia, joten hallituksessa olemiseen pitää löytää myös jonkin verran aikaa. Toisaalta osallistumista helpottaa nykyään korona-pandemian myötä yleistyneet etätyövälineet kuten MS Teams. Myös digitaaliset allekirjoituspalvelut sekä taloyhtiösivustot vähentävät tarvetta fyysisesti paikalla olemiselle. Dokumentit voidaan tallentaa kaikkien hallituksen jäsenten saataville, samassa järjestelmässä voidaan käsitellä muutostyöilmoitukset ja seurata taloyhtiön taloutta. Ja saahan hallituksen kokouksista yleensä pienen rahallisen korvauksenkin, meidän yhtiöissä tuo on luokkaa 100€/kokous.

Mikäli osaaminen epäilyttää, on Suomen Vuokranantajien jäsenille tarjolla koulutusta hallitustyöskentelyyn.

Kannattaako taloyhtiön hallitukseen mennä mukaan? ja etenkin kannattaako mennä mukaan jollei itse asu taloyhtiössä? Näihin kysymyksiin jokaisen pitää vastata itse. Vastaus riippuu paljon omasta strategiasta ja jonkin verran myös taloyhtiöstä (miten hyödynnetään digitaalisia apuvälineitä jne.). Meidän strategiassa hallitustyö on tärkeä osa aktiivisesta omasta sijoituksesta huolehtimista 🤑