Linjasaneeraus asuntosijoittajan silmin
Keravan sijoitusasuntojen linjasaneeraukset ovat edenneet urakkavaiheeseen molemmissa yhtiöissä. Aiemmin aloittaneen yhtiön osalta meidän asunto on jo rempattu. Toinen asunto menee työn alle ensi syksynä, eli melkein vuoden myöhemmin kuin ensimmäinen. Ensimmäisen asunnon remontti tuli hyvään aikaan, kun asunnosta oli pari kuukautta ennen suunniteltua aloitusta löytynyt ikävä vesivahinko. Linjasaneerauksesta olemme kirjoitelleet aina silloin tällöin projektin edetessä. Tällä kertaa tarkoitus on peilata kokemuksia miltä näyttää linjasaneeraus asuntosijoittajan silmin, kun ensimmäisen asunnon asukas on jo päässyt muuttamaan takaisin.
Vesivahinko ja haitta-aika
Syksyllä 2023 asunnosta paljastui vesivahinko. Kylppärin lavuaarin viemäriputki oli vuosien varrella löystynyt ja vettä oli päässyt valumaan seinärakenteen sisään ja tekniikkakuilun kautta myös alakerran asuntoon. Ilmeisesti vuotoa oli jatkunut jo pitkään, mutta sitä ei vain kukaan huomannut. Normaalioloissa liitoksen olisi varmasti huomannut esimerkiksi allaskaapista tai vedestä kylppärissä, mutta 70-luvun talossa liitos oli piilotettu paneelin taakse ja valumat menivät suoraan seinärakenteeseen ja tekniikkahormiin. Meidän asunnossa vauriot kohdistuivat kylppärin ja makuuhuoneen väliseen seinään sekä makuuhuoneen lattiaan. Alakerrassa vauriot olivat huomattavasti suuremmat ja seinärakenteisiin oli alkanut muodostua jo mikrobikasvustoja.
Ensimmäiseksi rempattavan asunnon osalta haitta-ajaksi oli suunnitelmissa merkattu noin kolme kuukautta. Vesivahingon kanssa jonkinlaista haittaa asuntoon kohdistui melkein puoli vuotta. Alkuun toki ei asukkaan tarvinnut muuttaa pois kotoaan, mutta makuuhuone ei ollut käytettävissä. Makuuhuoneen lattia saatiin kuivatettua ennen varsinaista remonttia, ja lattian viimeistely jäi vielä remontin jälkeiseen aikaan. Vakuutuksista ei taloyhtiö saanut tähän vahinkoon mitään korvauksia, kun vaurion syy oli lavuaarin vesilukon kiinnityksessä.
Taloudelliset vaikutukset
Putkiremontin ajalta on luontevaa ettei vuokralainen maksa täyttä vuokraa. Suomen Vuokranantajien ohjeiden mukaan vuokran suuruus siltä ajalta kun asunnossa ei voi asua oli noin 10% suuruinen varastovuokra. Vesivahingon osalta laskentaa pitikin miettiä hiukan tarkemmin. Lopputuloksena päädyimme vuokralaisen kanssa yhdessä laskemaan makuuhuoneen neliöiden suhteessa alennuksen vuokraan niiltä kuukausilta joina huone ei ollut käytettävissä. Samaan aikaan kuitenkin hoitovastikkeet peritään normaalisti. Asunnon tuotto ja kassavirta eivät ole olleet 2023 loppuvuodesta positiivisia. Vuoden vaihteessa nostimme remontin tuoman tason parannuksen myötä sopimuksen mukaisesti vuokraa. Korotettu vuokra ei vielä täysin kata tulevia rahoitusvastikkeita, mutta seuraavan korotuksen myötä ollaan jo aika lähellä hiukan korkotasosta riippuen.
Linjasaneeraus asuntosijoittajan silmin on taloudellisesti negatiivinen. Haitta-ajalta ei vuokratuloja käytännössä tule ja vuokrankorotukset eivät kata tulevia rahoitusvastikkeita. Onneksi sentään molemmat asunnot eivät olleet remontissa samaan aikaan, joten toisen asunnon kassavirralla pystyy kattamaan toisen asunnon haitta-ajan.