Linjasaneeraus Archives - La Vita e Bella

Linjasaneeraus asuntosijoittajan silmin

By lavitaebella | 5.4.2024 | Comments 0 Comment

Keravan sijoitusasuntojen linjasaneeraukset ovat edenneet urakkavaiheeseen molemmissa yhtiöissä. Aiemmin aloittaneen yhtiön osalta meidän asunto on jo rempattu. Toinen asunto menee työn alle ensi syksynä, eli melkein vuoden myöhemmin kuin ensimmäinen. Ensimmäisen asunnon remontti tuli hyvään aikaan, kun asunnosta oli pari kuukautta ennen suunniteltua aloitusta löytynyt ikävä vesivahinko. Linjasaneerauksesta olemme kirjoitelleet aina silloin tällöin projektin edetessä. Tällä kertaa tarkoitus on peilata kokemuksia miltä näyttää linjasaneeraus asuntosijoittajan silmin, kun ensimmäisen asunnon asukas on jo päässyt muuttamaan takaisin.

Linjasaneeraus asuntosijoittajan silmin.

Vesivahinko ja haitta-aika

Syksyllä 2023 asunnosta paljastui vesivahinko. Kylppärin lavuaarin viemäriputki oli vuosien varrella löystynyt ja vettä oli päässyt valumaan seinärakenteen sisään ja tekniikkakuilun kautta myös alakerran asuntoon. Ilmeisesti vuotoa oli jatkunut jo pitkään, mutta sitä ei vain kukaan huomannut. Normaalioloissa liitoksen olisi varmasti huomannut esimerkiksi allaskaapista tai vedestä kylppärissä, mutta 70-luvun talossa liitos oli piilotettu paneelin taakse ja valumat menivät suoraan seinärakenteeseen ja tekniikkahormiin. Meidän asunnossa vauriot kohdistuivat kylppärin ja makuuhuoneen väliseen seinään sekä makuuhuoneen lattiaan. Alakerrassa vauriot olivat huomattavasti suuremmat ja seinärakenteisiin oli alkanut muodostua jo mikrobikasvustoja.

Ensimmäiseksi rempattavan asunnon osalta haitta-ajaksi oli suunnitelmissa merkattu noin kolme kuukautta. Vesivahingon kanssa jonkinlaista haittaa asuntoon kohdistui melkein puoli vuotta. Alkuun toki ei asukkaan tarvinnut muuttaa pois kotoaan, mutta makuuhuone ei ollut käytettävissä. Makuuhuoneen lattia saatiin kuivatettua ennen varsinaista remonttia, ja lattian viimeistely jäi vielä remontin jälkeiseen aikaan. Vakuutuksista ei taloyhtiö saanut tähän vahinkoon mitään korvauksia, kun vaurion syy oli lavuaarin vesilukon kiinnityksessä.

Taloudelliset vaikutukset

Putkiremontin ajalta on luontevaa ettei vuokralainen maksa täyttä vuokraa. Suomen Vuokranantajien ohjeiden mukaan vuokran suuruus siltä ajalta kun asunnossa ei voi asua oli noin 10% suuruinen varastovuokra. Vesivahingon osalta laskentaa pitikin miettiä hiukan tarkemmin. Lopputuloksena päädyimme vuokralaisen kanssa yhdessä laskemaan makuuhuoneen neliöiden suhteessa alennuksen vuokraan niiltä kuukausilta joina huone ei ollut käytettävissä. Samaan aikaan kuitenkin hoitovastikkeet peritään normaalisti. Asunnon tuotto ja kassavirta eivät ole olleet 2023 loppuvuodesta positiivisia. Vuoden vaihteessa nostimme remontin tuoman tason parannuksen myötä sopimuksen mukaisesti vuokraa. Korotettu vuokra ei vielä täysin kata tulevia rahoitusvastikkeita, mutta seuraavan korotuksen myötä ollaan jo aika lähellä hiukan korkotasosta riippuen.

Linjasaneeraus asuntosijoittajan silmin on taloudellisesti negatiivinen. Haitta-ajalta ei vuokratuloja käytännössä tule ja vuokrankorotukset eivät kata tulevia rahoitusvastikkeita. Onneksi sentään molemmat asunnot eivät olleet remontissa samaan aikaan, joten toisen asunnon kassavirralla pystyy kattamaan toisen asunnon haitta-ajan.

Linjasaneerauksien eteneminen

By lavitaebella | 9.2.2024 | Comments 0 Comment

Linjasaneerauksien eteneminen lähestyy uusia merkkipaaluja. Toisessa yhtiössä alkaa meidän asunnon osalta remontti olla valmistumassa. Ja toisessa on ensimmäinen linja vihdoinkin alkamassa. Aikataulullisesti taloyhtiöt etenevät noin 6 kuukauden erolla toisistaan. Aikataulun ero oli alussa lähes 12 kuukauden luokkaa. Molemmat yhtiöt tekivät ensin hankesuunnitelman, jonka pohjalta edettiin seuraaviin vaiheisiin. Toteutussuunnittelun ja urakkavaiheen suhteen yhtiöiden välillä alkoi tulla eroa. Toisen yhtiön valitessa perinteisen mallin, jossa suunnittelu ja urakointi on erotettu toisistaan. Ja toisen yhtiön valitessa KVR-mallin, jossa urakoitsijalla on kokonaisvastuu sekä suunnitelmista että urakasta.

Yllätykset urakan aikana

Projektissa pidemmällä olevassa yhtiössä ensimmäiset linjat on jo luovutettu ja asukkaita on muuttanut takaisin asuntoihinsa. Meidän asunto on linjassa 4 ja luovutuksen aikataulu on suunnitelmien mukaan helmikuun loppupuolella. Tässä yhtiössä toteutussuunnittelun teki urakoitsijasta riippumaton suunnittelutoimisto, ja valmiiden suunnitelmien avulla kilpailutettiin urakka. Valittu suunnittelija oli tarjouskilpailun edullisimpia, ja kun hallituksen kesken emme keksineet perusteita toisille hiukan kalliimmille vaihtoehdoille, tuli kyseinen toimisto valituksi. Urakan aikana on ikävästi noussut pintaan muutama asia, jotka eivät ole toteutuskelpoisia tai ovat lisävaatimuksia rakennusluvassa. Yksi merkittävä kokonaisuus on sähköauton latausvalmiuden rakentaminen. Vaatimuksesta keskusteltiin suunnittelun aikana, mutta sähkösuunnittelijalla ei ollut tietoa kyseisestä vaatimuksesta. Rakennusluvan yhteydessä siitä tulikin sitten pakollinen vaatimus, ja taloyhtiö joutui tilaamaan lisää suunnittelua. Tilannetta ei yhtään helpottanut, että sähkösuunnittelija oli tällä välin jäänyt eläkkeelle. Muutama muukin puute suunnitelmista on löytynyt, joita maallikkohallituksen on ollut vaikea havaita suunnittelun yhteydessä.

Toisessa yhtiössä päädyttiin KVR-malliin, jossa urakoitsija vastaa myös suunnittelusta. Suunnittelua varten heillä on yhteistyökumppani, joka hoitaa varsinaisen suunnittelun. Urakoitsijan yhteistyökumppanina on hiukan suurempi toimisto, jotka tarjosivat myös toiseen yhtiöön. Toisen yhtiön kilpailutuksessa olivat hinnaltaan selkeästi valittua kalliimpi. Tämän hetken tuntemuksilla kyseinen suunnittelija on toisen yhtiön suunnittelijaa parempi ja olisi todennäköisesti ollut hintansa väärti. Suunnittelijan suurimpia etuja on ollut kyky hahmottaa paikkoja, joissa vanha tapa tehdä ei ole ollut kaikkein paras. Esimerkiksi suihkukaappien siirtäminen toiseen kulmaan on parantanut kylppärin käytettävyyttä ja helpottanut joitakin kalustevalintoja. KVR-malli on myös hiukan nopeuttanut prosessia, ja hankesuunnitelman jälkeisestä kilpailutuksesta rakennuslupaan kuluin vain noin puoli vuotta. Perinteisen mallin viedessä lähes vuoden.

Molempien linjasaneerauksien eteneminen yhtiötasolla etenee edelleen aikataulussa. Ensimmäisen yhtiön osalta muutaman asunnon kohdalla on ollut joitakin viiveitä, mutta ne ovat enemmänkin kyseisen asunnon osakkaasta johtuvia. Tyhjennys viivästynyt tai sitten löytyy vuosien varrella tehtyjä omia korjauksia joiden korjaaminen vaatii pidemmän ajan kuin suunnitelmiin on varattu. Palataan asiaan, kun helmikuussa valmistuva kylppäri on luovutettu ja tarkastettu. Toisen yhtiön osalta meidän asunnon vuoro on vasta syksyllä.

Linjasaneeraus ja vesivahinko

By lavitaebella | 1.12.2023 | Comments 0 Comment

Toisen Keravan asuntosijoituskohteemme linjasaneeraus on meidän asunnon osalta ihan nurkan takana. Meidän asunnon kohdalla remontti alkaa joulukuun alkupuolella ja suunnitelmien mukaan olisi valmis helmikuun alussa. Remontti tuleekin niin sanotusti ”kreivin aikaan”, sillä lokakuussa asunnossa havaittiin vesivahinko. Vesivahinko olikin hankala havaita ja vaurioita tuli sekä meidän asuntoon, että alakerran asuntoon.

Vesivahinko

Vesivahingon aiheuttaja oli löystynyt lavuaarin vesilukko. Vuoto on ilmeisesti jatkunut jo pidempään, mutta sitä ei huomattu. Lavuaarin vesilukko on peltikylpyhuoneessa koteloinnin sisällä, ja vaikka edessä onkin irroitettava paneeli, niin kukapa sitä normaalisti avaisi. Vanhassa rakenteessa ei kotelon ja vieressä kulkevan hormin sisällä ole tietenkään minkäänlaisia vesieristyksiä, kun itse kylpyhuoneessakin se on hoidettu muovimatolla. Rakenteen vuoksi valunut vesi ei tule lattialle näkyviin, vaan jää kotelon sisään ja korkeintaan valuu rakenteita pitkin muovimaton alle. Näin olikin käynyt ja viereisen makuuhuoneen lattia olikin kastunut. Vielä suuremmat vauriot koituivat alapuolen asuntoon, jonne vesi pääsi kotelon yhteydessä olevan ilmanvaihto- ja putkihormin kautta valumaan. Alakerran asunnossa oli useampi seinä kastunut ja seiniin oli alkanut muodostumaan mikrobikasvustoa.

Vuodon ollessa rakenteiden sisällä, eikä vuokralaisella ollut vesivahinkoon osaa eikä arpaa, menee korjaukset taloyhtiön piikkiin. Harmillisesti vakuutuksista ei taloyhtiökään saa penniäkään, kun kyseessä on vesilukon tiiveydestä johtuva pitkän aikavälin vuoto. Hiukan alle kahden kuukauden aikana asunnon lattiat on saatu kuivatettua, mutta makuuhuoneen lattiaa ei vielä kannata korjata, kun asunto menee remonttiin parin viikon sisään ja siinä yhteydessä kostunut väliseinä puretaan kokonaan.

Vaikka taloyhtiön puolelta ei tullutkaan meille kustannuksia. Yhden huoneen puuttuminen aiheuttaa vuokralaiselle poikkeaman sovitusta kokonaisuudesta ja sitä myöden vuokran alennus onkin paikallaan. Laskimme alennuksen suoraan suhteessa pois käytöstä oleviin neliöihin.

Linjasaneeraus

Taloyhtiön kannalta linjasaneerauksessa alkaa joulukuussa linja numero neljä. Molemmat talot on jaettu linjoihin, siten että kaikki päällekkäin sijaitsevat asunnot ovat yhdessä linjassa. Tällainen jako on hyvin luonteva, kun asuntojen putket ja sähköt voidaan viedä kerralla läpi ylhäältä alas asti. Linjoittain tekeminen aiheuttaa kaikille melua niin kauan kun rapussa on yksikin linja käynnissä, mutta mahdollistaa mahdollisimman lyhyen haitta-ajan, jolloin asunnossa ei käytännössä voi asua. Jokaiselle asunnolle on aikataulutettu melko tarkkaan 2 kuukauden haitta-aika.

Vuokralaisemme pääsee onneksi lähistöllä asuvien vanhempien luokse evakkoon ja viettämään joulua. Haitta-ajalta vuokran osalta noudatimme Vuokranantajien ohjeita pienestä varastointivuokrasta, mikä vastaa noin 10% normaalista. Remontin ajalta ei myöskään peritä vesimaksua. Linjasaneeraus nostaa asunnon arvoa, etenkin kun tehdään perusteellinen remontti, jossa kylppäri uusitaan täysin. Tästä syystä päädyimme myös ensimmäistä kertaa nostamaan vuokraa sopimuksen mahdollistaman 5%.

Vesivahinko oli ikävä yllätys, mutta hopeareunuksena voisi ajatella että hyvä kun sattui näin lähellä linjasaneerausta. Nyt jäämme odottelemaan remontin etenemistä, ja palataan tämän asunnon osalta asiaan remontin valmistuttua.

Linjasaneeraus – urakan alku

By lavitaebella | 6.10.2023 | Comments 0 Comment

Toisen sijoitusasuntomme taloyhtiössä on päästy linjasaneerauksessa urakkavaiheeseen. Kyseisessä yhtiössä toteutussuunnittelu tehtiin urakasta erillään, eli edettiin niin sanotusti perinteisen kaavan mukaan. Suunnittelun jälkeen kilpailutettiin ja valittiin urakoitsija. Yhtiökokouksen hyväksyttyä suunnittelun tulos, urakoitsijan valinta sekä hankkeen budjetti päästiin aloittamaan urakka. Urakan alku on ollut mielenkiintoinen ja nyt alkaa pikkuhiljaa valjeta kuinka paljon työtä linjasaneeraus vaatii myös taloyhtiöltä ja etenkin hallitukselta.

Urakoitsijan valinta ja yhtiökokous

Hallitus oli järjestänyt urakasta tarjouskilpailun jo ennen urakan aloittamisen päättävää yhtiökokousta. Näin yhtiökokouksella oli tiedossa urakan hinta ja alustava aikataulu. Nykyinen maailmantilanne ja etenkin uudisrakentamisen hiipuminen näkyi kilpailutuksessa varsin selvästi. Tarjouksia saatiin yli puolelta yrityksistä joille tarjouspyyntö lähetettiin. Urakoitsijoilla oli selvästi vapaata kapasiteettia ja aloitusajat olivat erittäin nopeat. Lähes kaikki olivat valmiit aloittamaan parin kuukauden varoitusajalla. Myös hintatasossa näkyi heikko kysyntä, tarjoukset olivat selkeästi alle hankesuunnitelman arvioiden.

Linjasaneeraus on taloyhtiön kallein remontti, ainakin jos tehdään niin sanottu perinteinen linjasaneeraus missä uusitaan vesilinjat, viemärit ja kylpyhuoneet perusteellisesti. Meidänkin yhtiössä vanha kylppäri on peltielementti, jotka nyt tullaan purkamaan kokonaan pois. Remontin hinta on arviolta useammassa miljoonassa. Vaikka neliöhinta onkin melko kohtuullinen, alle 800€/m2, ja siten alle pk-seudun jopa yli tuhannen euron neliöhintojen, on moni osakas kauhuissaan remontin kustannuksista. Tämän hetken korkeat korot ja niiden mukaan lasketut rahoitusvastike arviot saivat yhtiökokouksessa aikaan monia puheenvuoroja. Päätös kuitenkin saatiin tehtyä, sillä yhtiön putket ja kylppärit ovat elinkaarensa lopussa.

Urakan alku

Yhtiökokouksen päätöksen jälkeen hallitus teki melko nopealla aikataululla sopimuksen kilpailutuksen voittaneen urakoitsijan kanssa. Ja pian sen jälkeen urakoitsija järjesti osakkaille info-tilaisuuden, jossa esiteltiin urakan eteneminen sekä lopullinen aikataulusuunnitelma. Aikataulullisesti huoneistojen haitta-aika vaihtelee 45 ja 55 päivän välillä, joulusta ja uudesta vuodesta hiukan riippuen. Urakan alussa kuitenkin ensin pitää tehdä työmaan perustamiseen liittyviä töitä ja rakentaa mallitila, jossa asukkaat ja osakkaat voivat käydä tutustumassa yhtiön perustasoksi valittuihin laattoihin ja kalusteisiin.

Samalla aloitettiin parkkipaikan kunnostus, joka oli laskettu osaksi hanketta. Parkkipaikan kohdalla tulikin vastaan ensimmäinen pulma, kun hallitus huomasi ettei parkkipaikan, joka vielä sijaitsee virallisesti kahdella varsinaisista taloista erillisellä kiinteistöllä. Ongelma saatiin ratkaistua ja Keravalla onneksi lupaprosessit ovat nopeita. Luvan mukana tulikin sitten vaatimus latauspaikkavarausten tekemisestä lain 733/2020 6 §:n mukaisesti. Tätä suunnittelun aikana jo sivuttiin ja pohdittiin, mutta selkeää tulkintaa lain soveltuvuudesta ei silloin saatu. No nyt sekin tuli selvitettyä, ja hiukan lisäsuunnittelua tarvitaan parkkipaikan putkittamiseksi. Laki sinänsä ei korjausrakentamisen yhteydessä edellytä varsinaisia latauspaikkoja, mutta putkitukset tulevaisuutta varten pitää asentaa. Putkiin voidaan sitten myöhemmin asentaa kaapelit ja autopaikoille latauspisteet. Varsinkin vanhemmissa taloissa olemassa olevat sähköjärjestelmät eivät kestä latausinfraa, joten sellaisen rakentaminen voikin tulla yllättävän kalliiksi.

Urakan alku on ollut mielenkiintoinen, ja kohta puoleen mekin pääsemme valitsemaan asuntoomme laatat ja mahdolliset kalustevaihtoehdot. Yhtiön perustaso on onneksi hyvälaatuinen ja monessa kohdin se riittää. Toivottavasti parkkipaikka on se urakan suurin onglema, ja linjasaneeraus saadaan hoidettua kunnialla maaliin. Toisessa yhtiössä aloitetaan pian toteutussuunnittelu, mutta siellä päädyttiin KVR-malliin. Sen kokemuksista hiukan myöhemmin lisää.

Asuntosijoittaminen – linjasaneerauksen eteneminen

By lavitaebella | 16.6.2023 | Comments 0 Comment

Keravalla sijaitsevien sijoitusasuntojemme molemmat taloyhtiöt ovat edenneet linjasaneerauksen suunnittelussa. Suht saman aikainen eteneminen on luonnollista, ovathan molemmat yhtiöt 70-luvun alkupuolen lapsia ja siten putkien osalta elinkaarensa päässä. Taloyhtiöissä on rakenteiden osalta paljon yhtenäisyyksiä, mutta myös rakennusajan kuvaan liittyen eroja löytyy. Yhteistä molemmille on peltielementtien käyttö kylppäreiden rakenteena. Suurimpia eroja yhtiöiden välillä on välipohjan rakenne. Toisessa yhtiössä on käytetty Nilcon-laattaa, kun toinen on jo tehty ontelolaatoilla. Nilcon-laatan haasteet liittyvät varsin ohueen kansirakenteeseen, ja rakenteen jäykkyyden suhteen kriittisten kannakepalkkien laatan lävistykselle asettamat rajoitteet.

Asuntosijoittaminen-linjasaaneerauksen eteneminen.

Toinen yhtiöistä on 6-9 kuukautta toista edellä, ja onkin päässyt jo toteutussuunnittelun loppuun ja kilpailuttamaan toteutusurakkaa. Toinen yhtiö aloitti hiukan myöhemmin suunnittelun, ja on nyt saanut hankesuunnittelun valmiiksi. Yhtiöiden välinen ero saattaa hiukan kaventua, sillä jäljessä ollut taloyhtiö on vahvasti harkitsemassa KVR- tai tavoitehintaisenaurakkana kilpailutusta, jolloin toteutussuunnittelu tehdään kilpailutetun urakoitsijan toimesta. Vaikka tällöinkin suunnittelu tehdään samaan tyyliin kuin perinteisessä toteutussuunnittelussa, säästyy aikaa kun yksi kilpailutuskierros jää välistä.

Asuntosijoittaminen-linjasaneerauksen eteneminen.

Yhtiökokousten päätöksiä Molempien taloyhtiöiden varsinaiset yhtiökokoukset järjestettiin kesäkuussa. Linjasaneerauksen hankesuunnitelmaa hyväksyvän yhtiön kokouksessa nousi, varmasti hyvin tyypilliseen tapaan, paljon keskustelua varsinaisen remontin aikataulusta ja remontin laajuudesta. Hallituksen esittämä hankesuunnitelma sai myös vastaehdotuksen palautuksesta tarkempaan suunnitteluun. Yhtiökokous kuitenkin äänestyksessä päätyi hyväksymään hankesuunnitelman. Samalla hallitus sai valtuudet kilpailuttaa eteneminen KVR-urakkana.

Toisessa yhtiössä yhtiökokoukselle tuotiin päätettäväksi linjasaneerauksen toteutuksen aloitus. Kokouksen alussa hallituksen kilpailuttama urakoitsija esittäytyi ja kertoi urakan etenemisestä sekä alustavaa aikataulua. Kuten odotettua urakoitsija sai runsain mitoin kysymyksiä aikataulusta, asunnon suojaamisesta ja yrityksen vakavaraisuudesta. Urakoitsijan poistuttua taloyhtiön palkkaama projektipäällikkö jatkoi urakan esittelyä ja kävi läpi muun muassa linjasaneerauksen arvioidun kokonaishinnan sekä joitakin siihen sisältyviä hintakomponentteja. Esittelyn ja siihen liittyvän pitkän kysely keskustelujakson päätteeksi päästiin taas äänestämään hallitukselle annettavasta valtuutuksesta aloittaa urakka valitun urakoitsijan kanssa. Hallituksen esitys sai tälläkin kertaa vastustusta, mutta äänestyksessä kannatus oli kuitenkin varsin selvä.

Asuntosijoitus-linjasaneerauksen eteneminen.

Molemmissa yhtiökokouksissa kysymysten yksityiskohtaisuus tuli esiin hyvin vahvasti. Paljon pohdittiin onko kaikki mitä on suunniteltu välttämätöntä. Molemmissa mietittiin myös voisiko remonttia siirtää vielä eteenpäin kun maailmantilanne on mitä on ja korotkin ovat korkealla. Maailmantilanne ja etenkin uudisrakentamisen hiljeneminen on hankkeiden kannalta jopa positiivinen asia. Tällä hetkellä tuntuu saavan hyvin vastauksia tarjouspyyntöihin ja hinnatkin on ruuvattu tiukalle kun työvoimaa on hyvin tarjolla ja urakoitsijat tarvitsevat uusia projekteja. Korkojen osalta on hyvä muistaa, että laina aika on 20-25 vuotta ja siinä ajassa korot ehtivät vaihdella vielä moneen kertaan. Toki on syytä ottaa vakavasti ihmisten huoli ja monelle ison remontin tuomat pääomavastikkeet voivat olla liian suuri taloudellinen muutos. Samaan aikaan molemmissa yhtiöissä kylpyhuoneet alkavat olla elinkaarensa päässä ja pian korjauksia pitää tehdä suunnitelmallisen hankkeen sijasta pakon sanelemana kiireellä. Kiire yleensä vähentää valinnanvaraa sekä neuvottelumahdollisuuksia. Myös pankin ja rahoituksen kanssa voi tulla vaikeuksia, mikäli tilanne pääsee liian pahaksi.

Linjasaneerauksen toteutussuunnittelu

By lavitaebella | 30.12.2022 | Comments 0 Comment

Molemmissa Keravan sijoitusasunnoissamme on käynnissä linjasaneerauksen suunnitelu. 1970-luvun alkupuolen taloyhtiöissä linjasaneeraus alkaa olla ajankohtainen, ellei ole jo toteuttettukin. Toisessa yhtiössä on hankesuunnittelu saatu jo tehtyä, ja toisessa se on vasta alkumetreillä. Hankesuunnittelun jälkeen on perinteisesti vuorossa toteutussuunnittelun vuoro. Toteutussuunnittelussa suunnitellaan hanke tarkemmin, siihen pisteeseen että tuotetuilla suunnitelmilla voidaan hakea rakennusluvat ja kilpailuttaa varsinainen toteutusurakka.

Erillisen toteutususuunnittelun vaihtoehtona on KVR-malli, jossa hankesuunnitelman perusteella kilpailutetaan toteutusuunnittelu ja urakointi yhtenä kokonaisuutena. Tällöin kokonaisuuden voittanut toimija vastaa sekä suunnittelusta, että urakoinnista. KVR-malli edellyttää hankesuunnitelmalta suurempaa tarkkuutta, jotta toteutus voidaan kilpailuttaa järkevästi. Heikommilla suunnitelmilla on riskinä epävarmuutta, joka näkyy hinnassa sekä kohonnut riski lisätyöyllätyksille.

Toteutussuunnittelu

Linjasaneerauksen hankesuunnitelman jo valmiiksi saanut yhtiö ei KVR-mallia halunnut, joten yhtiökokoukselta haettiin hankesuunnitelman kanssa päätös edetä toteutussuunnitteluun. Samassa yhteydessä haettiin kuitenkin päätös koko hankkeen rahoitukselle hankesuunnitelman kustannusarvion perusteella. Jälkikäteen mietittynä tuo oli hyvä ratkaisu, sillä kesällä 2022 pankilta vielä sai rahoituksen hankkeelle ja vielä järkevään hintaan. Kummankin taloyhtiön taloudellinen tilanne on varsin hyvä, mutta viimeaikaisten uutisten valossa ei rahoitus siltikään ole mitenkään varmaa.

Toteutussuunnittelun kilpailutus eteni hyvin samaan tapaan kuin hankesuunnittelunkin. Tarjouksia tuli kymmenkunta, ja hankesuunnittelun tapaan hintahaitari oli suuri. Halvimmillaan toteutussuunnittelua tarjottiin hiukan alle 30 000 euron hintaan, kalleimpien ollessa lähes 70 000 euroa. Kalleimmissa ei ollut mitään sellaista mikä olisi oikeuttanut niin suureen hintaan. Tarjouksia lukiessa tuli mieleen, että kyseisillä toimistoilla oli kädet täynnä töitä ja hinnassa varauduttiin alihankkijoiden palkkaamiseen. Edullisemman pään suunnittelutoimistoista haastateltiin neljä, ja haastatteluiden perusteella päädyttiin palkkaamaan pienehkö paikallinen toimija. Kyseisestä toimistosta oli isännöitsijällä ja projektipäälliköllä hyvät kokemukset, ja lisäksi haastattelussa kyseinen toimisto oli selvästi perehtynyt toimitettuun materiaaliin. Ainakin yhden toimiston kohdalla oli hyvin selvää ettei materiaaleihin oltu perehdytty, vaan oletettu menevä samoin kuin muutkin.

Itse suunnittelu on hallituksen näkökulmasta hyvin samankaltaista kuin hankesuunnittelussa. Nyt vain saa ja pitää mennä yksityiskohtiin. Siinä missä hankesuunnitelmassa pyritään vetämään isoja linjoja, menemättä liian syvälle toteutuksen yksityiskohtiin, toteustussuunnitelmassa nimenomaan mietitään kaikki yksityiskohdat.

Linjasaneeraus – hankesuunnittelu

By lavitaebella | 23.9.2022 | Comments 1 comment

Sijoitusasunnoissamme kahdessa taloyhtiössä on meneillään linjasaneerauksen eli tutummin putkirempan suunnittelu. Olemme mukana molempien yhtiöiden hallituksessa. Toisessa yhtiössä hankesuunnittelu on nyt saatu valmiiksi ja toisessa se on juuri alkamassa.

Molemmissa yhtiöissä päätettiin palkata ulkoinen projektipäällikkö. Molempien yhtiöiden hallitus päätyi palkkaamaan saman henkilön projektipäälliköksi. Kyseinen projektipäällikkö on erikoistunut rakennusalan hankkeisiin ja heidän toimistolla on osaamista myös suunnittelusta ja valvonnasta. Osana valintaa molempien hallitusten päätöksissä painoi myös paikallisuus ja kokemukset viereisistä taloyhtiöistä. Vaikka projektipäällikön edustama yritys tekee myös suunnittelua, olimme kaikki yhtä mieltä, että valvonnan objektiivisuuden varmistamiseksi he eivät osallistu itse suunnitteluun. Ensi töikseen projektipäällikkö valmisteli hankesuunnittelun tarjouspyynnön, jonka hän lähetti valituille suunnittelutoimistoille. Saatujen tarjousten pohjalta hän valmisteli yhteenvedon, jonka pohjalta hallitus valitsi hankesuunnittelutoimiston. Pelkkien tarjouksissa esitettyjen faktojen lisäksi kannattaa keskustella myös projektipäällikön että isännöitsijän kanssa. Heillä on usein kokemuksia eri toimijoista ja heidän tavoista toimia.

Suunnitteluun saatiin useita tarjouksia. Tarjousten hintahaitari oli melko suuri, kallein oli kaksi kertaa kalliimpi kuin halvin tarjous. Tarjousten sisällöistä ei kuitenkaan kovin helposti löydä perusteluita hintaerolle. Tarjousten perusteella hallitus haastatteli vielä muutaman valitun suunnittelutoimiston, ja päätyi valitsemaan halvemman pään toimijan. Hankesuunnittelun kustannukset pyörivät 10 000 – 20 000 euron haarukassa.

Hankesuunnitelma

Hankesuunnittelu tuottaa hankesuunnitelman, jossa on yleensä kolme tai neljä vaihtoehtoa remontin sisällölle, joista yhtiökokous valitsee yhden. Lisäksi hankesuunnitelmaan voidaan laittaa optioita, joista yhtiökokous voi valita haluamansa. Hankesuunnitelmassa esitetään kaikkien vaihtoehtojen hyviä ja huonoja puolia, sekä niihin liittyvät kustannukset. Hankesuunnittelussa ei kuitenkaan vielä suunnitella laattavalintoja tai tarkkoja putkien linjoja. Kaikki annetut hinnat ovat karkeita hintoja, jotka tarkentuvat hankesuunnittelun jälkeisessä toteutussuunnittelussa. Hankesuunnitelma antaa kuitenkin riittävän tarkkuuden yhtiökokoukselle päätöksen tueksi sekä pankin rahoituksen hakemiseen.

Hyvässä hankesuunnitelmassa on kolme tai neljä riittävän erilaista vaihtoehtoa, joista yhtiökokous voi valita laajuudeltaan sekä kustannuksiltaan sopivan. Meillä hankesuunnitelmassa oli kolme vaihtoehtoa, joista hallitus suositteli keskimmäistä. Laajemmassa versiossa urakkaan olisi sisällytetty enemmän pihan kaivuuta (mm. salaojat) sekä laajempi sähköjen uusiminen. Suppeimmassa vaihtoehdossa nykyistä peltikylppäriä ei olisi purettu, vaan uudet pinnat olisi tehty reiitetyn pellin päälle.

Suunnittelu

Suunnittelijan valinnan jälkeen alkaa itse suunnittelu. Suunnittelun aluksi suunnittelutoimisto tutustuu olemassa olevaan materiaaliin, kuten putkiston kuntotutkimukset jne. Suunnittelijat suorittavat myös kohdekatselmuksen, jossa he käyvät joko otoksen asunnoista tai kaikissa asunnoissa sekä kartoittavat yleiset tilat. Tässä kohdin on myös hyvä suorittaa asukaskysely, jolla voidaan kartoittaa asukkaiden ajatuksia, toiveita ja kokemuksia. Kyselyssä voidaan kysellä esimerkiksi toiveita remontin laajuudesta, sisäilman laadusta tai kuinka usein sulakkeet paukkuvat. Näiden pohjalta suunnittelijat tekevät ensimmäisen version, josta lähdetään hallituksen kanssa asiaa tarkentamaan. Suunnittelu vaatii hallitukselta panostusta ja aktiivisuutta, jotta hankesuunnittelu tuottaa riittävän erilaiset ja taloyhtiön edun mukaiset suunnitelmat. Hankesuunnittelun yhteydessä digitoimme myös taloyhtiön pohjakuvat, joita tarvitaan digitaalisina toteutussuunnittelussa.

Meillä hankesuunnitteluun kuului kolme suunnittelukokousta, joissa suunnitelmia tarkennettiin. Suunnittelukokousten lisäksi suunnittelijat esittelivät vaihtoehdot osakkaille erillisessä infotilaisuudessa. Info järjestettiin pari viikkoa ennen yhtiökokousta, jotta osakkailla ja pihaparlamentilla oli aikaa sulatella suunnitelmaa ja muodostaa mielipide ennen yhtiökokousta. Kokonaisuudessaan suunnitteluun käytettiin nelisen kuukautta. Yhtiökokous hyväksyi hallituksen esittämän laajuuden, ja antoi valtuudet toteutussuunnittelun aloittamiseksi.