Tag: Asunto Espanjasta

Asuntosijoittamisen vuosi 2023 yhteenveto

Asuntosijoittamisen vuosi 2023 yhteenveto

Asuntosijoittamisen vuosi 2023 on ollut melkoisen vaiherikas ja kiireinen. Vaikka vuokralaisten suhteen ei kotimaassa ole ollut vaihtelua, on vuoteen mahtunut muuten tapahtumia. Vuoden teemoina on monissa keskusteluissa ollut etenkin talouden taantuma, rakentamisen hiipuminen sekä korkeat korot. Meidän kohteissa vuotta värittivät linjasaneeraukset, vesivahinko sekä Espanjan asunnon ensimmäiset vuokrauskokemukset.

Asuntosijoittamisen vuosi 2023 yhteenveto.

2023 yhteenveto

Keravan asuntojen vuokrauksessa molemmissa asunnoissa pysyivät samat vuokralaiset. Molemmat ovat maksaneet vuokransa sovitusti, eikä perintätoimiin ole tarvinnut lähteä. Toisen asunnon vuokratuottoa heikensi loppusyksystä ilmennyt vesivahinko sekä linjasaneeraus. Kylpyhuoneen kotelon sisällä ollut viemäri-/vesilukko oli löystynyt ja valuttanut vettä rakenteisiin. Asunnon makuuhuone oli käyttökelvoton useamman kuukauden ja tulee kuntoon vasta asunnossa joulukuussa alkaneessa linjasaneerauksessa. Makuuhuoneen osalta laskimme neliöperusteisesti alennuksen vuokraan. Linjasaneerauksen ajan olemme perineet asunnosta vain noin 10% suuruista varastovuokraa asukkaan tavaroiden säilytyksen osalta.

Keravalla korotimme vuokraa toisessa asunnossa ensimmäistä kertaa. Vuokraa korotettiin sopimukseen kirjattu maksimi 5%. Korotusta perustelimme linjasaneerauksen tuomalla tason nostolla. Toiseen asuntoon emme tällä kertaa tehneet vielä korotusta, mutta tiedotimme vuokralaiselle korotuksen olevan ajankohtainen vuoden päästä. Tässäkin kohtaa korotuksen perusteena on linjasaneeraus ja sen tuoma tason nosto. Tänä vuonna ei kumpaankaan Keravan asunnoista tarvinnut uusia kodinkoneita. Kaikesta huolimatta molempien Keravan asuntojen vuokratuotto on pysynyt 8% hujakoilla. Molempien asuntojen kassavirta on verojen jälkeen noin sata euroa per asunto per kuukausi.

2023 yhtiökokouksissa tulimme valituiksi molemmissa yhtiöissä jatkokaudelle hallituksiin. Molempien yhtiöiden linjasaneeraus urakat etenivät vuonna 2023. Toisessa yhtiössä päästiin loppusyksystä jo urakassa alkuun ja toisessa käynnisteltiin KVR-urakan suunnitteluvaihe. Jälkimmäisessä kohteessa urakka alkoi vuoden vaihteessa ja asuntojen osalta jo keväällä 2024. On ollut mielenkiintoista seurata ja olla mukana vaikuttamassa molempien projektien etenemiseen. Vuonna 2023 on saanut osallistua hallituksen jäsenenä erilaisiin suunnittelu ja työmaakokouksiin melko tiuhaan. Kokouksia kertyi vuoden ajalle yli 25 kappaletta.

Asuntosijoittamisen vuosi 2023 yhteenveto.

Espanjan asunto

Omakotitalomme sivuasunnon vuokraus on ollut odotetun tylsää. Vuokralaiset ovat samat kuin aiemminkin ja vuokrat tulevat sovitusti. Espanjan asunnon osalta vuosi 2022 jäi ilman vuokralaisia, mutta jo helmikuussa 2023 asunto sai ensimmäiset vuokralaiset, jotka asuivatkin Espanjan lämmössä kesäkuun loppuun asti. Kesällä asunnossa ei ollut vuokralaisia. Kesän vuokrausta hidasti turistilisenssin puute, mikä käytännössä estää alle kahden kuukauden vuokraukset. Turistilisenssi saatiin hakuun vuoden 2023 aikana, ja katsotaan saadaanko se jo käyttöön tulevalle kesälle. Espanjassa kulujen puolelle nousi yllätyksenä uunin ja lieden uusiminen, sekä suunniteltu aurinkotuolien uusiminen. Vuokratuotto jäi 3% hujakoille, pääosin syynä tyhjien kuukausien suuri määrä. Espanjalaisen pankin appi seuraa kiinteistön arvon kehitystä ja sen mukaan asunnon arvo olisi noussut jo 62,22%. Vaikka asuntoa emme ole myymässä, lämmittää tuollainen arvio mieltä kummasti.

Asuntosijoittamisen vuosi 2023 yhteenveto.

Asuntosijoittamisen vuosi 2023 yhteenveto onkin hyvä päättää kokonaisarvioon, että vuosi oli odotusten mukainen. Vaikka toisessa asunnossa olikin vesivahinko ja linjasaneerauksen tuoma vajaa kuukausi, jäi Keravan osalta vuodesta ihan positiivinen vaikutelma. Espanjan asunto puolestaan on ollut pitkäaikainen haave ja sen vuokrattavuus oli positiivinen asia. Espanjan vuokratuottokin yllätti positiivisesti, kun suhteuttaa sen vuokrattujen kuukausien määrään.

Espanjan asunnon vuosikulut

Espanjan asunnon vuosikulut

Espanjan asunnon vuosikulut.

Espanjan asunnon vuosikulut. Espanjassa on tyypillistä käyttää moniin toistuviin kuluihin suoraveloitusta. Espanjalainen suoraveloitus vastaa Suomessakin yleistynyttä pankkiin toimitettavaa verkko- tai e-laskua. Espanjassa vain erillinen hyväksyntä on jätetty pois, ja lasku maksetaan automaattisesti eräpäivänä. Meillä on paikallisessa pankissa tili, jolta juoksevat kulut veloitetaan, mutta kuulemma onnistuu myös suomalaisen pankin tililtä. Monet laskuttajat tarjoavat joko appin jonka kautta voi seurata sopimusta ja usein voi katsoa tulevat laskut tai lähettävät laskun etukäteen myös sähköpostilla. Meillä toistuvia suoraveloituksia ovat muun muassa nettiyhteys, sähkö, vesi ja ”taloyhtiön” laskut. Paikallisella sähkölaitoksella Iberdrolalla on käytössä sekä sähköpostiviesti, että appi. Heidän appissa ja kotisivuissa erikoista on, että niihin pääsee vain Espanjassa sijaitsevat selaimet. Suomesta käsin vaaditaan esimerkiksi VPN palvelu, jonka avulla pystyy kirjautumaan palveluihin kuin olisi Espanjassa. Nykyisin tarjolla on useita kaupallisia VPN palveluita ja niiden käyttö on helppoa.

Espanjan asunnon vuosikulut.

Juoksevat kulut

Sähkö, veden ja internetyhteyden lisäksi myös Espanjassa, kuten Suomessakin, on vastikkeita ja veroja joita pitää maksaa säännöllisesti. Taloyhtiön suurimpia kuluja ovat isännöinti, uima-altaan ja yleisten alueiden puhtaanapito sekä kasvien hoito. Näitä varten kerätään vastiketta, joka ainakin meidän yhtiössä veloitetaan joka kolmas kuukausi. Kolmen kuukauden vastike on 124€, eli vuodessa noin 500€. Kaikki isommat korjaukset sovitaan yhtiökokouksessa, ja laskutetaan osakkailta erikseen. Keväällä uima-altaalle tehtiin laatoituksen korjaus ja puhdistus, josta erikseen laskutettiin 43€.

Kerran vuodessa maksuun tulee myös kiinteistövero, jonka paikallinen verottaja laskuttaa automaattisesti tililtä suoraveloituksena. Kiinteistöveron määrä meidän asunnosta on 233€ vuodessa. Vuosittain pitää myös ilmoittaa verottajalle päivät, jolloin asunto on ollut omassa käytössä tai tyhjillään. Tältä ajalta maksetaan ei-residentin vero asunnon omistamisesta. Niiltä ajoilta kun asunto on ollut vuokralla, maksetaan pääomaveroa Suomen tapaan.

Paikalliset pankit perivät myös erilaisia juoksevia maksuja. Paikallisesta tilistä saa ainakin joissakin pankeissa maksaa kuukausimaksua, tai vaihtoehtoisesti pankki saattaa periä sen kolmen kuukauden välein. Tiliasiakkaan kuukausimaksu saattaa olla jopa 15€ kuukaudessa, mutta kustannus vaihtelee pankeittain. Meidän pankki ei tällä hetkellä peri tilinhoitomaksua.

Espanjan asunnon vuosikulut.

Maksujen osalta pitää itse olla aika tarkkana. Tilin tapahtumia seuratessa usein huomaa erilasten maksujen lähteneen tililtä. Melko nopeasti oppii tavalliset ja oikeat veloitukset, jolloin mahdollisten virheiden tunnistaminen helpottuu. Tähän mennessä ei tililtä ole lähtenyt yhtään väärää maksua, vaikka muutaman kohdalla onkin saanut hiukan pohtia ja kysellä Googlelta mihin maksu voisi liittyä.

Espanjan asunnon vuokraaminen

Espanjan asunnon vuokraaminen

Päätimme jo hankinnan yhteydessä, että vuokraamme Espanjan asunnon niinä aikoina kun emme itse ole siellä. Alkuun meni hetki ennen kuin asuntoon löytyi vuokralainen, mutta helmikuusta alkaen asunto on ollutkin vuokrattuna. Mitä Espanjan asunnon vuokraaminen on pitänyt sisällään?

Espanjan asunnon vuokraaminen.

Espanjassa on todella paljon loma-asuntoja, joita vuokrataan kesäisin turisteille viikosta muutamaan viikkoon. Kesän vuokraussesonki alkaa kesäkuussa ja jatkuu syyskuun loppuun. Kesäkaudella tyypillistä on vuokrata asuntoa viikkohinnoilla. Talvikaudella lokakuusta toukokuuhun Espanjan rannikoille tullaan talvea karkuun ja tyypillistä onkin vuokrata muutamasta kuukaudesta jopa yhdeksään kuukauteen. Tällöin tyypillisesti vuokrakin ilmoitetaan kuukausivuokrana. Meidänkin asunnossa on nyt vuokralainen kesäkuun loppuun asti. Espanjassa tyypillistä on vuokrata asunnot kalustettuina. Varustukseen kuuluu perus huonekalut ja keittiössä tyypilliset koneet ja tarvikkeet. Sänkyihin tarvitaan patjansuojia kaksi jokaiseen sänkyyn, jolloin ne voidaan vaihtaa ja pestä vuokralaisten välissä. Keittiöön hankimme peruskoneet kuten leivänpaahtimen, mutterikeittimen, sauvasekoittimen. Kattiloita ja pannuja asunnossa olikin jo edellisen omistajan jäljiltä mukavasti, ja ne olivat myös hyvässä kunnossa.

Espanjan asunnon vuokraaminen.

Vuokraamisen järjestäminen

Vuokraamisen järjestämiseen on monia eri tapoja, mutta jotenkin paikan päällä pitää vuokralaisille saada avaimet. Suomen tapaan myös Espanjassa toimii useita vuokravälittäjiä. Espanjassa, jossa on paljon vuokralaisia eri maista, on myös eri maalaisia välittäjiä, myös suomalaisia. Välittäjien välillä on eroja palkkioiden suuruudessa ja palvelun sisällössä. Välittäjän palkkaaminen helpottaa arkea, kun samalla alueella on aina joku joka vastaa vuokralaisen kyselyihin ja hoitaa tarvittaessa korjaukset.

Espanjan asunnon vuokraaminen.

Normaalisti välittäjä tillittää vuokrat pari viikkoa lyhytaikaisen vuokrauksen jälkeen ja kuukausittain pidemmissä vuokrasuhteissa. Espanjan verottajalle vuokratulot pitää ilmoittaa kolmen kuukauden välein. Veroilmoitus pitää jättää jälkikäteen sähköisesti tammikuun, huhtikuun, heinäkuun ja lokakuun 21. päivään mennessä. Veroilmoituksen jättämiseen tarvitsee espanjalaisen digitaalisen allekirjoituksen, mikä kannattaa hankkia ajoissa. Verotuksessa saa vähentää samankaltaisia kuluja kuin Suomessakin. Vuokratulot ja Espanjaan maksetut verot ilmoitetaan seuraavana vuonna myös Suomen verotuksessa. Tyhjillään tai omassa käytössä olevasta asunnosta omistuksen verot raportoidaan vuosittain jälkikäteen.

Torreviejan ranta.

Espanjan asunnon vuokraaminen välittäjää käyttämällä on ollut suhteellisen vaivatonta. Välittäjän käyttö tuo toki hiukan viivettä rahan tilille kirjautumiseen, mutta toisaalta paikallinen toimija, joka puhuu myös suomea, helpottaa vuokraamista. Ainakin meille välittäjän käyttö on ollut sopiva vaihtoehto.

Espanjalaisen taloyhtiön hallinto ja talonvaltaajat

Espanjalaisen taloyhtiön hallinto ja talonvaltaajat

Espanjalaisen taloyhtiön halinto ja talonvaltaajat.

Espanjassakin taloyhtiön hallinto on monelta osin vastaava kuin Suomessakin. Taloyhtiön hallitus näyttäytyy oikeastaan vain taloyhtiön presidentin kautta. Isännöitsijä huolehtii taloyhtiön operatiivisesta johtamisesta. Suurempiin päätöksiin ja ylimääräiseen rahan käyttöön tarvitaan yhtiökokous. Meidän asunnon taloyhtiössä pidettiin muutama viikko sitten ylimääräinen yhtiökokous, jonka tärkeimpänä aiheena oli uima-altaan korjaaminen. Tällä kertaa kokous pidettiin pienehköllä porukalla taloyhtiön uima-allasalueella, ensi kerralle suunnitelmissa on mahdollistaa etäyhteydet sillä moni osakkaista asuu Espanjan ulkopuolella. Kokouksesta toimitetaan jälkikäteen myös muistio, joka luonnollisesti on espanjaksi. Onneksi esimerkiksi Google translate osaa kääntää myös dokumentteja. Päätösten jälkeen ei yhtiössä jääty turhaan odottelemaan, vaan jo parin viikon sisään uima-altaan korjaus on käynnissä.

Espanjalaisen taloyhtiön halinto ja talonvaltaajat.

Talon valtaajat

Espanjalaista asuntoa ostettaessa usein kuulee varoituksia talon valtaajista ja heidän häätämisen vaikeudesta. Yllättäen talon valtaajat koskettivat meitäkin heti ensimmäisenä talvena. Valtaajat eivät iskeneet meidän asuntoon, vaikka sekin tyhjänä silloin olikin. Valtaajat iskivät taloyhtiössä toiseen asuntoon hiukan ennen joulua, ja ovat siellä vieläkin. Meidän asunnon osalta suojaa tarjosi sijainti sisäpihalla porttien sisäpuolella, sekä poraamisen estävät lukot. Vaihdoimme ulko-oven lukon varmuuden vuoksi heti kun saimme asunnon haltuumme. Espanjalasissa lukoissa lukkosylinterin vaihto on muutaman minuutin homma. Yksi ruuvi auki ja vanha sylinteri ulos ja uuden asennus vastaavasti. Valitsimme uusiksi lukoiksi hiukan kalliimmat, mutta turvallisemmat lukot. Lukoissa on myös rakenne, joka mahdollistaa lukon avaamisen vaikka sisäpuolen lukkopesässä olisi avaimet. Etenkin vanhemmissa lukoissa avaimen unohtaminen sisäpuolelle estää lukon avaamisen avaimella ulkopuolelta.

Espanjalaisen taloyhtiön halinto ja talonvaltaajat.

Talon valtaajat olivat iskeneet hiukan ennen joulua. Tällä kertaa kyseessä on perhe, jolla ainakin yksi lapsi mukana. Valtaaja oli kuulemma vuokrannut asunnon joltain ja maksanut koko talven vuokran etukäteen. Todennäköisesti perhe on ns. ammattilainen, ja tietää miten hyödyntää lain tuomaa etua hyväkseen. Käytännössä valtaajat poraavat lukon auki ja vaihtavat tilalle oman lukkosylinterin. Omistajalla on 48h aikaa kutsua poliisit, jolloin poliisi häätää valtaajat. Mutta mikäli valtaajat ehtivät asumaan asunnossa yli 48h, he saavat huomattavan laillisen suojan häätöä vastaan. Kahden vuorokauden jälkeen häätöön vaaditaan oikeuden päätös, ja oikeuslaitos Espanjassa on hyvin hidas. Laki myös ilmeisesti estää talvikaudella häätämisen.

Asunto Epanjassa.

Kyseisen asunnon osalta ei suurta edistystä ole tapahtunut kolmeen kuukauteen. Laki tuo valtaajalle suojan, eikä omistaja saa esimerkiksi katkaista sähköjä tai vettä asunnosta. Nämä ammattivaltaajat myös tietävät sen ja soittavat herkästi poliisit, mikäli näin toimii. Omistaja ja taloyhtiön hallinto ovat näissä tilanteissa melko voimattomia. Joillakin vakuutusyhtiöillä on valtaustilanteisiin tarjolla myös vakuutusturvaa. Tätä myös itse harkitsemme, mutta selvitystyö on vielä kesken. Valtaajien häätämiseksi on myös olemassa siihen erikoistuneita yrityksiä. Näiden yritysten nettisivuja koristavat lihaksikkaat miehet, joista saa kuvan että yritykset ovat valmiita toimimaan ehkä jopa lain harmaalla alueella. Useimmiten ilmeisesti nopein ratkaisu saattaa olla raha ja valtaajalle maksaminen, jotta poistuu asunnosta.

Asunnon ostaminen Espanjasta

Asunnon ostaminen Espanjasta

Asunnon ostaminen Espanjasta.

Tässä vaiheessa tarinaa on asunto löydetty ja kauppahinnasta sovittu. Lisäksi rahoitus on saatu järjestymään. Asianhoitajan kanssa on tehty sopimus ja hänelle on järjestetty valtakirja hoitaa asuntokauppaan liittyvät muodollisuudet paikan päällä. Asunnon ostaminen alkaa olla loppusuoralla. Kaiken edellä mainitun järjestelyihin kului aikaa noin kolme kuukautta. Kesän lopulla lomat vaikuttivat hiukan, mutta eniten aikaa kului lainaneuvotteluihin.

Espanjalaisen pankin kanssa käydyt lainaneuvottelut tuntuivät välillä etenevän hyvinkin nopeasti, mutta sitten tuli jokin kohta missä sitten aikaa kului helposti viikon verran. Erilaisia dokumentteja pyydettiin välillä tipottain, ja sitten taas odotettiin jonkin riskineuvoston päätöstä. Yhteyshenkilö Bankinterissä oli kuitenkin koko prosessin ajan erittäin ystävällinen ja avulias.

Asunnon ostaminen Espanjasta.

Ostamisen kulut

Juttusarjan alussa jo listasimme asunnon ostamiseen liittyviä kuluja. Nyt kun asunnon ostaminen on saatu päätökseen voidaan tarkastaa kuinka lähelle arvio osui. Usein puhutaan Espanjasta ostettaessa kulujen olevan 13-15% luokkaa. Todellinen prosentti riippuu luonnollisesti paljon asunnon hinnasta. Vaikka monet kulut ovatkin kiinteitä asunnon hinnasta riippumatta, liittyy asunnon ostamiseen myös paljon kauppahintaan suhteutettuja veroluonteisia maksuja. Meidän tapauksessa lopulliset kulut nousivat 15,3%:iin. Kuluja nosti hiukan asianhoitajan käyttäminen paikallisen lainan allekirjoitukseen. Toisaalta laskimme kuluihin myös lainan nostopalkkiot, sekä pankin asunnon arvon arvioinnin kustannukset.

Asunnon ostaminen itsessään tapahtui meidän näkökulmasta varsin yksinkertaisesti. Asianhoitaja oli sopinut myyjän edustajan kanssa kaupan allekirjoitusajan paikalliselle notaarille. Iltapäivällä saimme sähköpostilla viestin että kauppakirjat on allekirjoitettu ja onnittelut uudesta asunnosta. Kauppakirjat jäävät tässä vaiheessa vielä notaarille rekisteröitäviksi. Kaupat saatiin allekirjoitettua meidän kannalta juuri sopivasti Etelä-Suomen syyslomaviikon maanantaina, sillä meillä oli kyseisen viikon keskiviikolle lennot varattuina. Niinpä pääsimme heti omaan kotiin lomalle. Avainten luovutus sujui hyvin mutkattomasti yhteistyössä asunnon välittäneen 360 Hometourin kanssa.

Asunnon ostaminen Espanjasta.

Asunnon vuokraaminen

Olimme jo kesällä, heti asunnon löydyttyä kartoittaneet alueen vuokravälittäjiä. Suomalaistaustaisia yrityksiä löytyi puolen tusinaa. Kauppojen jälkeen tapasimme pari varteenotettavaa välittäjää, joista lopulta valitsimme toisen. Nyt vain odotellaan miten markkinointi ja vuokraus etenee. Talven osalta riskinä on myöhäinen vuokrauksen aloitus (lokakuu), ja todennäköisesti suurimmalla osalla pitkäaikais vuokraajista on jo asunto valmiina.

Asunto Espanjassa – lainan hakeminen osa 2

Asunto Espanjassa – lainan hakeminen osa 2

Asunto Espanjasta-lainan hakeminen osa2.

Edellisessä kirjoituksessa kävimme läpi espanjalaisten pankkien lainan hakemiseen liittyviä dokumenttivaatimuksia sekä rahoitusprosessin alkua. Dokumenttien lähetyksen jälkeen hiukan pankista riippuen kului muutama viikko, jonka jälkeen sähköpostiin kilahti lainatarjous. Vaikka espanjalaiset pankit ovat kuulemma melko tarkkoja, eivätkä myönnä ulkomaalaisille rahoitusta mikäli maksukyvyssä on liikaa riskejä, saimme lopulta kahdelta pankilta tarjoukset. Kolmannella pankilla taisi olla liian kiire, emmekä saaneet heiltä edes tarjousta. Toisaalta heiltä ei myöskään tullut kieltävää päätöstä.

Asunto Espanjassa-lainan hakeminen osa 2.

Korko

Merkittävin ero tarjousten välillä oli korkotaso. Lähtökohtaisesti ulkomaalaisen, joka ei asu pysyvästi Espanjassa, korkotaso on noin 2% korkeampi kuin paikallisen henkilön. Espanjalaisilla pankeilla on myös erilaisia oheistuotteita, jotka osaltaan vaikuttavat lainan korkoon. Oheistuotteet vaihtelevat pankeittain, mutta yleisimpiä ovat kotivakuutus, henkivakuutus ja rahastosijoitus.

Lainan korkona käytetään yleisesti sekä vaihtuvaa euriboriin sidottua korkoa sekä kiinteää korkoa. Vaihtuvan koron marginaaleissa saamamme tarjoukset vaihtelivat 3,48%:sta 6,37%:iin. Marginaalin päälle lasketaan luonnollisesti euribor, sekä alennuksina valittujen oheistuotteiden tuomat helpotukset. Lopulliset alennukset ovat todennäköisesti asiakaskohtaisia, mutta esimerkkinä kotivakuutus voi vaikuttaa alentavasti 0,2% – 0,25% ja henkivakuutus jopa -1%. Vaihtuvan koron lisäksi saimme myös kiinteällä korolla olevan tarjouksen, joka nykyisessä korkoympäristössä oli selvästi kiinnostavampi. Koti- ja henkivakuutuksen kanssa lainamme kiinteä korko on 3%. Laina-aika meidän tarjouksissa oli kaikissa 25 vuotta. Kaikilla pankeilla oli rajoitus laina-ajassa siihen asti kun asiakas täyttää 75 vuotta.

Torreviejan keskustassa.

Lainan muut kulut

Lainan nostosta pankki veloitti 1,5%, mutta tässäkin on asiakaskohtaisia eroja. Ensimmäisissä alustavissa tarjouksissa nostopalkkio oli jopa 2% lainan määrästä. Nostopalkkion lisäksi ostajan maksettavaksi tulee myös asunnon arviointi, n. 250€ – 300€. Pankki lähettää oman arvioijan paikalle, joka toimittaa pankille hinta-arvion kiinteistöstä. Kiinteistön arvo pankin silmissä määräytyy joko pankin saaman arvion tai kauppahinnan mukaan. Näistä kahdesta valitaan aina alhaisempi. Henkivakuutus ja kotivakuutus ovat luonnollisesti asiakas- ja kiinteistökohtaisia, meillä molemmat olivat hiukan yli 300€ vuodessa.

Asunto Espanjassa-lainan hakeminen osa 2.

Lainan nostaminen

Asuntokaupan byrokratiaan tulee pieni lisäkierros käytettäessä espanjalaisen pankin rahoitusta. Laina pitää käydä notaarilla leimaamassa vähintään 10 päivää ennen varsinaista kauppapäivää. Tämänkin meillä hoiti asianhoitaja. Asianhoitaja hoiti kaikki käytännön järjestelyt ja sopi ajat notaarille. Näiden lisäksi asianhoitaja hoiti kaiken viestinnän myyjän kanssa sekä kaupankäyntiin liittyvät asiat pankin kanssa. Varsinaisena kaupantekopäivänä asianhoitaja allekirjoitti lainan meidän puolesta valtakirjalla ja yhdessä pankin kanssa maksoi kauppahinnan sekä kauppaan liittyvät verot.

Ostettaessa asuntoa Espanjasta on lainan nostaminen paikallisesta pankista varteenotettava vaihtoehto. Varsinkin nykyisellä korkotasolla tuo 3% kiinteä korko ei kuulosta erityisen korkealta, toisin kuin olisi ollut vielä vuosi sitten korkojen ollessa negatiivisia. Varsinkin jos ei aio muuttaa pysyvämmin Espanjaan, on syytä varautua paikallisia korkeampiin palvelumaksuihin ja lainan nostokuluihin.

Asunto Espanjasta – lainan hakeminen

Asunto Espanjasta – lainan hakeminen

Asunto Espanjasta-lainen hakeminen.

Edellisessä kirjoituksessa saimme allekirjoitettua valtakirjan sekä jätettyä NIE-hakemukset. Sekä asuntokauppa että lainan hakeminen edellyttävät NIE-numeroita. NIE-numeroiden myöntämiseen voi mennä jopa neljä viikkoa, me saimme omamme tasan kahdessa viikossa. Espanjan poliisi lähettää NIE-numerot suurlähetystöön, josta he välittävät ne hakijoille sähköpostilla. NIE-numeroiden saamisen jälkeen asianhoitaja rekisteröi meidät paikalliseen verorekisteriin veronmaksajaksi. Espanjassa maksetaan veroa omaisuudesta vaikka sitä ei vuokraisikaan. Vuokrausajalta maksetaan veroa vuokratuloista ja muilta ajoilta omaisuudesta. Asunnon oston yhteydessä ostajalle tulee erilaisia veroja ja kuluja noin 15% asunnon myyntihinnasta. Kulut sisältävät kaupan verot ja kulut, asianhoitajan palkkion sekä pienen puskurin vesi- ja sähkölaskuihin. Tarkkaa jokaisen kauppaan sopivaa summaa ei pysty sanomaan, sillä osa kustannuksista on suhteellisia myyntihintaan ja osa hinnasta riippumattomia.

Asunto Espanjasta-lainan hakeminen.

Kulurakenne

Asuntokaupan kulut jakautuvat myyjän ja ostajan kuluihin. Lähtökohtaisesti molemmat maksavat omat kulunsa ja ostaja kauppaan liittyvät verot ja viranomaismaksut. Mikäli molemmat osapuolet ovat ulkomaalaisia, on tavallista että molemmilla on oma asianhoitaja, ja siten kummallekin tulee maksettavaksi asianhoitajan palkkiot. Monesta maksusta voidaan sopia kumman maksettavaksi ne tulevat, mutta tietojemme mukaan tässä kuvattu on tavanomainen jako.

Myyjä vastaa asunnon juoksevista kuluista kaupan tekoon asti. Kiinteistöveron osalta meidän kaupassa myyjä vastasi koko kuluvan vuoden. Meidän asunnossa kiinteistövero on 233€ vuodessa. Sähkön ja veden osalta asianhoitaja tarkistaa kaupan yhteydessä, että maksut on hoidettu ja tarvittaessa kauppahinnasta pidätetään sopiva summa vastuiden hoitamiseen. Myyjälle lankeaa myös myyntivoittovero sekä Plusvalia-vero. Myyntivoittovero maksetaan kaupanteon yhteydessä. Plusvalia-vero on kunnallinen maan arvonnousuvero, joka maksetaan erikseen. Myyjän ollessa ei-paikallinen ostajan edustaja pidättää osan kauppahinnasta ko. veron maksamiseksi jotta se ei jää ostajan rasitteeksi.

Ostajan suurin kuluerä on varainsiirtovero, joka ainakin Alicanten alueella on 10% myyntihinnasta. Julkinen notaari ja maarekisterimaksu ovat yhteensä noin prosentin myyntihinnasta. Näiden päälle tulee vielä asianhoitajan palkkiot noin 1000-1200 euroa, sekä mahdolliset sähkö- ja vesisopimusten siirtomaksut. Asianhoitajan palkkio voi vaihdella jonkin verran riippuen mitä palveluita heiltä ostaa. Ainakin meidän asianhoitajalla oli selkeästi palasteltu eri kustannuskomponentit. Perusasuntokauppa oli kiinteällä hinnalla, jonka päälle sitten rakentui paloja riippuen onko ostajalla jo tilit avattuna, tai pitääkö hoitaa paikallisen pankin lainaan liittyviä toimia.

Asunto Espanjasta-lainan hakeminen. Punta Priman rantaa.

Lainan hakeminen

Espanjalaisen asunnon rahoittamiseen on säästetyn käteisen lisäksi vaihtoehtoina rahoittaa kauppa lainarahalla. Lainaa voi ottaa joko suomalaisesta pankista tai espanjalaisesta pankista. Suomalaiset pankit eivät pääsääntöisesti hyväksy ulkomaisia kiinteistöjä vakuudeksi, jolloin vakuudet pitää löytyä Suomesta. Espanjalaiset pankit hyväksyvät kiinteistöt vakuutena 50%-80% vakuusarvolla. Tärkein kriteeri tuntuu olevan tuleeko asunto omaan vai sijoituskäyttöön. Sijoitusasunnon vakuusarvo on maksimissaan 50%-60%. Toisaalta pankille ei kannata puhua vuokraamisesta lainaneuvotteluissa. Meilläkin asunto tulee hybridikäyttöön eli välillä omassa käytössä, ja oman käytön ulkopuolella vuokrattavana.

Lainan hakeminen espanjalaisesta pankista on hyvin pitkälle sähköpostitennistä. Torreviejan alueella on ainakin kolmessa pankissa suomenkielinen virkailija (Bankinter, HolaBank (entinen Caixa) ja Banco Sabadell). Välittäjän kautta saa heidän yhteystiedot, ja löytyvät ne helposti netin keskustelupalstoiltakin. Hakemuksen liitteet toimitetaan pääsääntöisesti sähköpostilla, ei kaikkein turvallisin ratkaisu. Toki jos on jo pankin asiakas onnistuu todennäköisesti hakemus myös verkkopankissa. Lista vaadituista dokumenteista on pitkä. Vaatimukset myös hiukan vaihtelevat pankeittain. Lähtökohtaisesti kaikki haluavat samoja dokumentteja, mutta kuinka pitkältä ajalta voi vaihdella.

  • Kopio passeista
  • NIE-numero (tarvitaan vasta lainan nostossa)
  • Viimeisin veroilmoitus
  • 3 kuukauden palkkakuitit
  • Luottotietoraportti
  • Lista lainoista, niiden saldo ja viimeisimmät lyhennyskuitit
  • Tiliote viimeiseltä kolmelta kuukaudelta
Punta Priman ranta.

Osalla pankeista tuntui kesän lopulla olevan melkoisesti kiireitä, eivätkä he välttämättä ehtineet tekemään edes tarjousta. Bankinter sekä Banco Sabadell tekivät meille tarjouksen, joista valitsimme Bankinterin. Käydään seuraavassa Asunto Espanjasta -kirjoituksessa läpi hiukan tarkemmin millaisia vaihtoehtoja saimme, sekä miten kaupankäynti eteni tästä eteenpäin.

Espanjan kuulumiset

Espanjan kuulumiset

Espanjan kuulumiset.

Espanjan kuulumiset; syysloma on vietetty ensimmäistä kertaa omassa loma-asunnossa Espanjassa. Vaikka ostimme asunnon kalustettuna, puuhaa riitti lomallamme koko viikoksi. Loman aikana huomasimme, että lokakuu ei ole high season lapsiperheille, kun ravintoloihinkin pääsi ilman jonoa, ja altaalla sai olla ihan oman porukan kesken. Selkeästi talven pitkäaikaiset asukit olivat jo saapuneet paikalle. Lokakuussa ilma on vielä lämmin, mutta selkeästi kosteampi kuin kesällä.

Espanjan kuulumiset.

Asunnon laitto

Vaikka saimme asunnon ostettua kalustettuna, tarvitsi asunnolle silti ostaa esim. puutarhasohva, grilli yms. Vaikka olimme katselleet netistä paikallisten myymälöiden sivuja ja valinneet jo vähän etukäteen tavaroita, niin monessa myymälässä myytiin ei oota tai kuljetuksessa olisi kestänyt 2vk, mikä ei viikon lomalaisille oikein sopinut. Löysimme viimein yhden liikkeen, joka lupasi toimittaa ulkokalustot 1 päivän toimitusajalla. Huh 😅

Kesti päivän kun inventoitiin mitä kaikkea sitä oli kaupassa saatu ja mitä piti vielä hankkia asunnolle. Kaupassa saimme kaikki tärkeät kodinkoneet kuten astianpesukoneen ja pyykinpesukoneen. Piti vain kaupasta löytää pesuaineet näihin, onneksi on Google translate, niin tiesi mitä oli ostamassa 😆

Heti kun saavuimme asunnolle asuntoyhtiön varapuheenjohtaja ja johtaja kävivät esittäytymässä ja kertomassa yhtiöstä. Yhtiöllä on oma wa-ryhmä, johon voi laittaa akuutteja kysymyksiä yms. Kiva oli heti tutustua ihmisiin, joita tulee näkemään päivittäin.

Espanjan kuulumiset.

Asunnon vuokraus

Haastattelimme lomamme aikana muutaman suomalaisen vuokranvälittäjän. Välittäjien hinnoissa on eroja, joten näiden kanssa kannattaa olla huolellinen. Vuokranvälittäjillä on antaa pitkät listat mitä asunnosta tulee löytyä. Näiden hankkimiseen ja etsimiseen meiltä menikin muutama päivä. Talviaika on vuokrauksen kulta-aikaa, ja yritämme saada asuntomme asap markkinoille.

MInigolffaamassa.

Golffaus

Loman loppupuolella oli tarkoitus mennä golffaamaan. Alueen kaikkien kunnossa olevien golfkenttien usemman hengen tiiausajat olivat menneet, joten päätimme mennä testaamaan minigolffia. Kävimme kesälläkin minigolffaamassa ja nyt valitsimme toisen radan. Minigolf on suosittu illan ajanviete, ja hauskaa se oli nytkin.

Näkymä uima-altaalta asunnolle päin.

Tälläiset Espanjan kuulumiset tällä kertaa. Nyt jäämme seuraamaan, miten nopeasti saamme asunnon vuokralle. Mikäli saamme pitkäaikaisen vuokralaisen talveksi, niin itse pääsemme asunnolle seuraavaksi ensi kesänä. Ei millään malttaisi odottaa seuraavaa reissua 😌. Koko perhe oli harmissaan, kun viikon jälkeen piti palata Suomeen. Espanjan loma-asunto tuntui jo koko perheelle kodilta ja asunnon ympäristö oli ihanan rauhallinen.

Asianhoitaja Espanjassa ja vaaditut dokumentit

Asianhoitaja Espanjassa ja vaaditut dokumentit

Asianhoitaja Espanjassa ja vaadittavat dokumentit.

Asunnon ostaminen Espanjasta on edennyt kauppojen tekoon. Edellisessä osassa saimme esisopimuksen allekirjoitettua ja asianhoitajan palkattua. Asianhoitaja ei ole pakollinen, mutta käytännössä välttämätön mikäli asunnon ostaja ei asu Espanjassa prosessin aikana. Asianhoitaja auttaa myös kielitaidon osalta. Kaikki dokumentit ovat espanjankielisiä, joten myös sujuva espanjan taito on välttämätön.

Asianhoitaja Espanjassa ja tarvittavat dokumentit.

Asianhoitaja löytyy helpoiten paikallisen kiinteistövälittäjän kautta. Näin myös meidän kohdalla. Kiinteistövälittäjä suositteli paikallista toimistoa, jossa työskentelee suomea puhuvia asianhoitajia. Kävimme kesällä loman aikana tapaamassa asianhoitajaa, joka kävi meidän kanssa läpi koko asunnon ostamisen prosessin, sekä tehtävät joita he hoitaisivat. Asianhoitajat myös tietävät kaikki vaiheet, joita asuntokaupassa vaaditaan. Vaikka olimmekin tutkineet ostoprosessia useiden kirjoitusten kautta, emme olleet huomanneet vaatimusta rekisteröityä verovelvollisiksi Espanjaan. Asianhoitajia on varmasti hyvin eri hintaisia, ja hinta riippuu palveluiden laajuudesta. Meidän asianhoitaja huolehtii perus asuntokaupan lisäksi pankkitilin avaamisen, verovelvolliseksi rekisteröimisen sekä paikallisen lainan allekirjoituksen. Kokonaisuutena asianhoidolle tulee hintaa 1300-1400€.

Asianhoitaja Espanjassa ja vaadittavat dokumentit.

Vaaditut dokumentit

Asunnon ostoa, omistamista ja pankkiasiointia varten on välttämätöntä hakea NIE-numeroa. NIE-numero on espanjalainen henkilötunnusta ja veronumeroa vastaava henkilön yksilöivä tunnus. NIE-numeroa haetaan Espanjassa poliisilta, mutta ainakin tällä hetkellä ei poliisille saa aikoja moneen kuukauteen, ja paikalliset asianhoitajat tutkivat jatkuvasti koko maakunnan poliisiasemia vapaiden aikojen toivossa. Suomessa asuvalle toinen vaihtoehto on hakea NIE-numero Espanjan suurlähetystössä. Koronan myötä hekin ovat rajoittaneet palveluita ja nykyään ajan NIE-numeron hakuun saa vasta kun on esisopimus tai vastaava tarpeen osoittava dokumentti olemassa. NIE-numeron saa keskimäärin kolmessa viikossa hakemuksesta.

Kaikki asuntokauppaan liittyvät sopimukset ja dokumentit ovat espanjaksi, ja vain espanjankieliset sopimukset lasketaan päteviksi. Asunnon ostamiseen onkin syytä palkata asianhoitaja, joka hoitaa kaikki lakitekniset asiat ja notaroinnit. Kiinteistövälittäjillä on listat heidän hyväksi havaitsemista asianhoitajista. Mekin päädyimme palkkaamaan välittäjän suositteleman, suomea puhuvan asianhoitajan. Asianhoitaja tarvitsee ostajilta valtakirjan, mutta ihan mikä tahansa valtakirja ei käy. Valtakirjan pitää olla, yllätys yllätys, espanjaksi. Ja se pitää allekirjoittaa notaarilla, tai vaihtoehtoisesti lähetystössä. Paikallisella notaarilla allekirjoitettaessa asianhoitaja toimii tulkkina, mutta lähetystöön tarvitaan erillinen tulkki mukaan. Valtakirjaan myös kirjataan kuka sen on meille tulkannut. Meillä asianhoitaja laittoi esisopimuksen myötä Suomen Espanjan suurlähetystöön ajanvarauskyselyn sekä valtakirjan allekirjoitukseen. Samalla käynnillä voi pyytää myös NIE-numeroiden hakua.

Asianhoitaja Espanjassa ja vaaditut dokumentit.

Valtakirjan allekirjoitus

Allekirjoitusaika löytyikin jo heinäkuun lopulle. Onneksi aika sopi myös asianhoitaja suosittelemalle tulkille. Tulkki oli lähetystölle tuttu, joten kaikki tarpeelliset tiedot olivat jo lähetystön tiedossa. Muuten olisi tarvittu kopio tulkin passista, tai vähintäänkin passin numero. Lähetystössä valtakirjan allekirjoitustilaisuudessa tulkki lukee espanjankielisen valtakirjan sanasta sanaan suomeksi valtakirjan antajien ja notaarin läsnäollessa. Lukemisen jälkeen on mahdollisuus kysyä tai kommentoida valtakirjaa, jonka jälkeen kaikki allekirjoittavat sen. Alkuperäinen valtakirja jää konsulaattiin, ja valtakirjan antajat saavat niin kutsutun ensimmäisen kopion, jossa on vain notaarin allekirjoitus. Tämä ensimmäinen kopio on virallinen valtakirja ja antaa varsinaisen valtakirjan mukaiset valtuudet.

Allekirjoitusten jälkeen kestää vielä noin 15 minuuttia, kun lähetystösihteeri rekisteröi ja leimaa valtakirjan sekä ensimmäisen kopion. Tässä yhteydessä jätetään myös NIE-numeroiden hakemukset. NIE-numero haettaessa tarvitaan koneella täytetyt allekirjoittamattomat lomakkeet EX-15 ja 790. Espanjan lähetystön sivuilta löytyy molempiin suomenkieliset täyttöohjeet. Lähetystön tiskillä lomakkeet tarkistetaan ja allekirjoitetaan. Sihteeri rekisteröi NIE-hakemukset poliisille odottaessa. Lopuksi maksetaan NIE-numeroiden hakumaksu 9,85€/NIE-numero, sekä muut konsulipalkkiot. Valtakirjan allekirjoitus maksoi 39,05€. Lisäksi otimme oikeaksi todistetut kopiot passeista, asianhoitajamme sanoi että niitä tarvitaan ostoprosessissa. Todistetut passikopiot maksoivat 3,2€/kopio.

Asianhoitaja Espanjassa ja vaaditut dokumentit.

Seuraavassa osassa perehdymme espanjalaisen pankkilainan hakuun.

Asunnon ostaminen Espanjasta – osa 2

Asunnon ostaminen Espanjasta – osa 2

Asunnon ostaminen Espanjasta-osa 2

Asunnon ostaminen Espanjasta onnistuu tarvittaessa täysin etänä. Ostamista helpottaa mikäli tuntee alueen entuudestaan. Me emme olleet koskaan käyneet Costa Blancalla. Nyt kun koronan aiheuttamat rajoitukset ovat monelta osin poistuneet ja matkustaminen on mahdollista, kannattaa ehdottomasti mennä paikan päälle tutustumaan alueisiin ja asuntoihin. Meille kesän reissu ja välittäjän kanssa kiertely osoittautui erittäin arvokkaaksi. Saimme paljon hyödyllistä informaatiota eri alueista ja rakennustavoista yms. Asuntoja katsellessa ja alueilla ajellessa huomasimme myös vaatimuslistamme muuttuvan.

Asunto Espanjasta-osa 2

Alueen valinta

Esitutkimuksen kautta valituista kahdesta alueesta (Aquas Nuevas ja Los Balcones) toinen putosi pois, kun paikan päällä tutkimme aluetta autolla, vaikka sieltäkin löytyi ihana asunto jota pitkään harkitsimme. Aquas Nuevas olisi edelleen hyvä, mutta sieltä ei oikein löytynyt meidän makuun sopivaa asuntoa. Autolla ajellessa ja välittäjän kanssa jutellessa mukaan harkintaan nousivat Punta Prima sekä Zenian alue. Näytöillä käydessä ja osin myös loman majoituksen kokemusten kautta myös asunnon vaatimukset muuttuivat. Totesimme, että meille riittää kaksi makuuhuonetta, jos olohuone on riittävän suuri vuodesohvalle ja pohjaratkaisu on muuten toimiva. Aurinkoterassin merkitys pieneni alkuperäisestä toivelistasta, ja tilalle nousi omalta pihalta suora näkö- ja kulkuyhteys uima-altaalle. Näin altaalta on helppo käydä omassa asunnossa syömässä tai vessassa. Näin myös uimataitoiset lapset voi päästää huoletta altaalle yksin ja seurailla tilannetta omalta pihalta.

Asunto Espanjasta-osa 2

Viikon asuntojen kiertelyn jälkeen olimme löytäneet kaksi asuntoa, joiden välillä tekisimme päätöksen. Loppujen lopuksi alue ja palveluiden läheisyys ratkaisivat valinnan Punta Priman alueella sijaitsevan asunnon eduksi. Asuntosijoittajina myös Espanjan asunto laitettiin exceliin ja sen toimivuus vuokra-asuntona analysoitiin. Laskelmat tukivat meidän ajatuksia, vaikka pääasiallinen tarkoitus onkin löytää paikka itselle. Ostoprosessi alkaa tekemällä suullinen tarjous. Ilmoitimme välittäjälle tarjouksemme, ja pari tuntia myöhemmin saimmekin vastatarjouksen, joka sekin oli n. 10% alle pyynnin ja selvästi alle oman arviomme kiinteistön arvosta. Vastatarjous oli meille riittävä ja ilmoitimme hyväksyvämme myyjän tarjouksen. Espanjassa suullinen sopimus ei ole asuntokaupoissa sitova, joten asunnon ostosta tehdään aina suullisen sopimuksen perusteella kirjallinen esisopimus. Tässä kohtaa kuvioon astuu usein myös asianhoitaja. Kaupat voi hoitaa itsekin, mikäli on mahdollisuus käydä henkilökohtaisesti virastoissa ja omaa riittävän kielitaidon. Me turvauduimme välittäjän suosittelemaan asianhoitajaan, josta tarkemmin tulevissa kirjoituksissa.

Asunto Espanjasta-osa 2

Esisopimus

Esisopimukseen kirjataan

  • Osapuolet
  • Kaupan kohde
  • Käsirahan suuruus
  • Maksuehdot ja mahdolliset ehdollisuudet kuten lainan saanti
  • Verojen ja muiden maksujen jakautuminen
  • Kaupan peruutusehdot
  • Oikeuspaikka ja voimaantulo

Esisopimus voi olla laajempikin yksilöiden hyvinkin tarkkaan asunnon sijainnin, kunnon ja kauppaan liittyvän irtaimiston. Espanjassa uudiskohteita lukuunottamatta asunnot myydään usein kalustettuina, ja kaupanteon yhteydessä listataan myös kauppaan kuuluvaa irtaimistoa tai irtaimisto joka ei kuulu kauppaan, riippuen kumpi on helpompaa. Yleinen käytäntö on maksaa 3 000-5 000 euroa käsirahaa, joka jää myyjälle mikäli ostaja peruu kaupat. Mikäli myyjä peruu kaupat, on korvaus käsiraha kaksinkertaisena.

Esisopimuksen myötä prosessi lähtee varsinaisesti liikkeelle ja kestää normaalisti kahdesta neljään kuukautta. Aika vaihtelee jonkin verran riippuen onko ostaja ensimmäistä kertaa ostamassa asuntoa Espanjasta, asianhoitajan aktiivisuudesta ja miten notaarille saa aikoja. Espanjalaisilla pankeilla tuntuu olevan kiirettä ja ainakin suomea puhuvien yhteyshenkilöiden tavoittaminen on kevään aikana ollut vaikeaa. Tuntuu myös että ennen varsinaista kohdetta ei pankeilla ole kiinnostusta edes keskustella saati tehdä tarjouksia rahoituksesta. Esisopimuksen myötä tilanne muuttuu ja pankkeja alkaa kiinnostaa asiakkuus, etenkin mikäli tarvitaan paikallista rahoitusta.

Asunto Espanjasta-osa 2

Asunnon ostaminen Espanjasta jatkuu seuraavaksi asianhoitajan kanssa.