Asuntosijoittaminen Archives - Sivu 5 5:stä

Kirjoja asuntosijoittamisen tueksi

By lavitaebella | 17.11.2020 | Comments 0 Comment

Tässä jutussa ajattelimme jakaa lyhyen yhteenvedon kirjoista joita olemme lukeneet/kuunnelleet reilun vuoden aikana. Kirjoissa on mukana suoraan asuntosijoittamiseen liittyviä, mutta myös muutama muu yleisemmin sijoittamiseen liittyvä opus. Osan kirjoista olemme lukeneet fyysisinä, osa on ostettu e-kirjoina. Äänikirjojen kuuntelussa meillä on käytössä tällä hetkellä Audible ja Elisa Kirja. Audible on toiminut erittäin hyvin, mutta palvelussa ei ole suomenkielisiä kirjoja. Elisa Kirja tuli joskus ladattua, ja sitä kautta on muutaman kerran vuodessa tullut mahdollisuus valita ilmaiseksi lahjana jokin e- tai äänikirja. Kirjojen osalta osan olemme ostaneet, ja osan lainanneet kirjastosta. Kirjastossa tosin ainakin pk-seudulla ovat varausjonot olleet todella pitkiä.

Tässä myös affi-linkki AdLibriksen verkkokauppaan, www.adlibris.com josta voi ostaa alla esitellyt kirjat. Kirjat voi ostaa monesta paikasta, affi-linkin kautta ostettuna tuet tämän blogin ylläpitämistä.

Osta-vuokraa-vaurastu

Joonas Oravan ja Olli Turusen kirja on suomenkielisten asuntosijoituskirjojen klassikko. Tämän kirjan lukemisella mekin aloitimme. Kirjassa selitetään erittäin helpolla kielellä asuntosijoittamisen periaatteet. Kirja on helppolukuinen. Kirjassa on käyty läpi asunto-osakeyhtiön tärkeimmät remontit, joiden suuruusluokan tuntemus auttaa arvioimaan asuntokohteiden lukuja ja remonttivarauksia. Ehdottomasti suositeltava kirja kaikille asuntosijoittamisesta kiinnostuneille.

Rich Dad, Poor Dad

Toinen klassikko! Robert Kiyosakin kuvaus kahden eri ajattelutavan vaikutuksista vaurastumiseen. Tämä kirja nousee tasaisen varmasti esille erilaisissa sijoittamista koskevissa blogeissa ja popdcasteissa. Erityisesti kirjan tapa esittää vaurastuminen nelikentän kautta avaa silmiä mitkä asiat tuovat lisää vaurastumiseen ja mitkä syövät sitä.

The Millionaire Real Estate Investor

Gary Kellerin, Dave Jenksin ja Jay Papasanin The Millionaire Real Estate Investor kirja nousee myös hyvin usein esiin. Kiyosakin kirjan ollessa monen mielestä se ykköskirja, meidän mielestä tämä oli vielä parempi. Osa kirjan opeista luonnollisesti ei sovellu suoraan Suomessa käytettäväksi, mutta suurelta osin soveltuu hyvin tai on sovellettavissa. Kirjan ajatusmalli on kuitenkin se tärkein osa-alue ja se on täysin soveltuva myös kotoisille markkinoille.

Edellä mainitut kolme kirjaa ovat muotoutuneet meille tärkeimmiksi. Näiden lisäksi olemme lukeneet tai kuunnelleet useita muitakin kirjoja sekä sijoittamiseen liittyen että siihen suoraan liittymättömiä. Elon Musk oli kirjana erittäin mielenkiintoinen katsaus Muskin elämään. Intelligent Investor on mainittu sijoittamisen raamattuna, joskin tavalliselle aloittelevalle sijoittajalle se on melko tuhti teos ja edellyttää jonkin verran termien tuntemusta.

Toinen sijoitusasunto!

By lavitaebella | 13.10.2020 | Comments 0 Comment

Aloittaessamme asuntosijoittamista, asetimme tavoitteen kymmenen vuotta ja kymmenen asuntoa. Tavoitteelle asetettiin sen jälkeen tarkennuksia asuntosijoitusstrategian kautta. Ensimmäisen asunnon löytymiseen meni muutamia kuukausia, ja sen vuokraamisen jälkeen aloitimme toisen sijoitusasunnon etsinnän. Etsintä saatiin vihdoin päätökseen ja lähes vuotta myöhemmin toinen sijoitusasunto on nyt ostettu.

Toinen sijoitusasunto saavutettu syyskuussa!

Etsintä aloitettiin tammikuussa 2020 ja helmikuussa meillä olikin Keravalla mielenkiintoinen peruskuntoinen remontoitava kohde. Tällä kertaa kuitenkin hävisimme tarjouskilpailun 200 eurolla. Alkuun hiukan harmitti, mutta maaliskuun koronakurimuksessa jo mietimme, ehkä olikin hyvä että kohde meni ohi. Koronan aikana keskityimme pitkälti omiin remontteihimme, joista täälläkin olemme kirjoitelleet. Samalla kuitenkin seurasimme mitä markkinoilla tapahtuu.

Vaikka korona ei vielä olekaan ohi, ja näyttää tekevän toista tulemistaan, muutamia ajatuksia miten korona on näyttäytynyt asuntokaupassa. Huhtikuun ja toikokuun pahimpina aikoina tuntui ettei markkinoille tullut juurikaan meidän hakukriteereihin sopivia asuntoja. Alku kesästä mietimme miten pandemia vaikuttaa meidän pitkän aikavälin tavoitteeseen ja milloin viimeistään pitäisi löytää toinen sijoitusasunto. Samalla ajatuksissa hyvin sekavat mietteet miten pandemia vaikuttaa asuntojen hintoihin. Nyt lokakuussa taaksepäin katsottuna vaikuttaisi, että hintoihin ei selkeää pudotusta ole tullut ainakaan pienemmissä asunnoissa. Monella alueella pyynnit ovat olleet samalla tasolla, ja välittäjiltä kuultu myös jopa hintojen nousuja joillakin alueilla.

Elokuussa markkina näytti taas heräävän ja markkinoille alkoi tulla asuntoja. Pyynnit edelleen hyvin lähellä ennen koronaa pyydettyjä hintoja. Nyt kuitenkin joukosta alkoi löytyä myös kohteita, joita laitoimme seuranta exceliin. Elokuussa myös pankin puolelta tuli vihreää valoa lainalupauksen muodossa.

Toinen sijoitusasunto löytyy

Elokuu meni vielä kohteita seuraillessa, mutta syyskuussa alkoi tapahtua. Exceliin oli alkusyksyn seurannassa noussut puolen tusinaa potentiaalista kohdetta. Näistä kolme, kaikki Keravalta, näyttivät lupaavimmilta. Kaksi kohdetta sijaitsi samalla alueella kuin ensimmäinen sijoitusasuntomme. Kaikki kolme olivat kassavirraltaan positiivisia ja vuokratuottoprosentit yli 5%.

Valitsimme kandidaateista yhden, jota aloimme tutkimaan tarkemmin. Taloyhtiön papereista ei löytynyt esteitä. Excelin kassavirtalaskelmat näyttivät erittäin hyviltä pk-seudun normaaleihin lukuihin nähden. Asunto oli myös ollut markkinoilla n. kaksi kuukautta, tästä nousi ajatus josko kyseessä olisi Harri Hurunkin usein mainitsema motivoitunut myyjä.

Myyjän motivaatiota lähdettiin testaamaan tarjoamalla ”niin että hävettää”, n. 20% alle pyynnin. Tähän myyjältä tulikin hyvin nopeasti vastatarjous. Muutaman kierroksen jälkeen päädyimme n. 10% alle pyynnin, jolla tarjous hyväksyttiin.

Toinen sijoitusasunto on vihdoin toteutunut. Toisen asunnon löytymiseen ja ostamiseen meni 11 kuukautta. Toistaiseksi olemme aikataulussa tavoitteen saavuttamiseksi. Seuraavaksi alkaa vuokralaisen etsintä.

Asuntosijoitusstrategiamme – osa 2

By lavitaebella | 6.10.2020 | Comments 0 Comment

Edellisessä osassa aloitimme asuntosijoitusstrategiamme kuvaamista. Artikkelissa pohdittiin flippaamista sekä osta-ja-pidä -strategiaa, sekä asunnon sijainnin merkitystä. Tässä osassa jatkamme saman aiheen ympärillä, keskittyen enemmän kohteen tasolle.

Koko, kunto, ikä

Etenkin yksiöistä on pk-seudulla todella kova kilpailu. Myöskin flippaajia tuntuu olevan liikkeellä ja huonokuntoisistakin on usein useampia kiinnostuneita. Monella alueella kaksion voi saada lähes samaan hintaan kuin yksiön. Kaksioissa pitää luonnollisesti huomioida korkeammat vastikkeet ja jyvitykset remonteista. Toisaalta myös vuokraa voi pyytää enemmän. Olemme toistaiseksi jättäneet uudistuotannon pois meidän strategiasta. Vaikka uudet kohteet ovat remonttija huoltovapaita, on niiden hintataso yleisesti ottaen liian korkea kassavirtalaskelmaan. Uudiskohteissa myös suuret yhtiölainat ja niiden lyhennysvapaat tekevät laskelmista hiukan monimutkaisempia. Alkuun hyvinkin kannattavalta vaikuttava kohde voi muuttua tappiolliseksi lyhennysvapaiden loppuessa.

Olemmekin strategiassamme keskittyneet vanhoihin asuntoihin. Vanhoissa asunnoissa potentiaali nostaa asunnon arvoa omin toimin on meille huomattavan kiinnostava asia. Vaikka asunnon arvon nostaminen ei suoraan vaikuta tuloihin, on sillä epäsuoria vaikutuksia. Remontoitu asunto on useilla alueilla helpompi vuokrata ja vuokraa voi mahdollisesti pyytää hiukan alueen keskiarvon yli. Arvonnousun hyöty tulee esiin selkeämmin uudelleen rahoittamisen kautta, tähän palataan varmasti tulevissa artikkeleissa.

Meidän asuntosijoitusstrategiamme - osa 2. Iguaani Bahamalla.

Ei tunteella vaan faktoilla!

Sijoitusasuntokandidaattien arvostamiseen rakensimme google sheets-taulukon, johon keräämme kaikki mielenkiintoiselta kuulostavat kohteet laitetaan taulukkoon. Taulukko kertoo hyvin nopeasti vuokratuottoprosentin ja kassavirran. Taulukon avulla on myös helppo haarukoida millä hinnalla asunto kannattaisi ostaa, jotta täyttää meidän kriteerit. Hyviä pohjia löytyy useammaltakin asiaan perehtyneeltä sivustolta. Meidän versio on muokattu yhden asuntosijoittamisen perusteoksen, Osta, vuokraa ja vaurastu -pohjalta. Myös pankilta todennäköisesti löytyy oma versionsa.

Yksityinen vai yritys

Alusta asti mietinnässä on ollut myös kysymys sijoittaako yksityisesti vai perustetaanko yritys. Ensimmäisten asuntojen kohdalla rahoitusneuvotteluissa tuli hyvin selväksi, että rahoituksen kannalta yksityisesti sijoittaminen oli ainoa ratkaisu. Samaan ajatukseen päädytään useilla asuntosijoittamiseen keskittyvillä sivustoilla. Eri lähteiden mukaan vaikuttaisi asuntojen lukumäärän asettuvan johonkin viiden ja kymmenen väliin, ennen kuin yrityksen kautta sijoittaminen on oikeasti kannattavaa.

Näissä kahdessa artikkelissa on kuvattu meidän ajatuksia ja niiden pohjalta muotoutunut asuntosijoitusstrategiamme. Tämä vaikuttaisi tällä hetkellä sopivan meille, mutta jokaisen sijoittajan tulee miettiä strategia omista lähtökohdista. Näissä ei ole yhtä oikeaa valintaa, ja mikä sopii meille ei välttämättä toimi muissa kaupungeissa tai alueilla. Toivottavasti tämä herätti ajatuksia ja löydätte oman strategianne.

Meidän asuntosjoitusstrategia – osa 1

By lavitaebella | 29.9.2020 | Comments 0 Comment

Asuntosjoittamista aloitettaessa varmasti kaikilla on jonkin asteinen asuntosjoitusstrategia ainakin mielessä. Osalla se on hyvinkin tarkka, ja toisilla kasa ajatuksia ja suuntaviivoja joiden pohjalta edetä. Meille oli alusta asti hyvin selvää, että määrittelemme asuntosijoitusstrategian, jonka perusteella asuntosijoitukseen liittyviä päätöksiä teemme. Asuntosjoitusstrategia tarkistetaan ja tarkennetaan pari kertaa vuodessa pohjautuen matkan varrella opittuun.

Flippaus vai osta-ja-pidä?

Ensimmäinen valinta ja kaiken pohja on lähestymistavan valinta. Aiommeko ostaa asuntoja tarkoituksena nostaa niiden arvoa remontoimalla ja myydä sitten eteenpäin, tätä kutsutaan myös flippaamiseksi. Vai ostammeko asuntoja pitkään salkkuun ja toimimme vuokranantajina. Merkittävänä erona lähestymistavoissa on tulonmuodostuminen. Flippauksessa tärkeää on kyetä nostamaan asunnon arvoa enemmän kuin remontin kustannus ja tuotoksi muodostuu myyntivoitto veroilla vähennettynä. Osta-ja-pidä strategiassa arvonousulla ei tuottojen suhteen ole samanlaista merkitystä. Toki on mukavaa, jos arvo nousee, mutta se ei vaikuta tuloihin. Meidän strategiaksi muodostui alusta asti osta ja vuokraa -strategia. Mutta emme kuitenkaan ole sulkeneet pois mahdollisuutta noudattaa osta-remontoi-myy-strategiaa, mikäli sopiva kohde sattuu kohdalle. Teimme pintaremontin ensimmäiseen sijoitusasuntoomme, joten remontointi ei ole vierasta. Flippaamista voisimme käyttää jossain kohtaa sijoituspääoman kasvattamiseen.

Osta-ja-pidä -strategiassa ostamme asuntoja ja tarkoituksena on pitää niitä salkussa vuosia tai kymmeniä vuosia. Valitussa strategiassa asunnon arvonnousulla ei ole merkittävää roolia, vaan tulovirta muodostuu asukkaan maksamasta vuokrasta. Asunnon arvolla ja arvonnousulla on merkitystä asunnon vakuusarvon määrityksessä ja sitä kautta asuntoa vasten saatavassa rahoituksen määrässä. Valitussa strategiassa meille tärkeintä on positiivinen kassavirta. Kassavirtaa laskettaessa otamme huomioon vuokran, josta vähennetään vastikkeet, lainanlyhennykset, tiedossa olevat lähitulevaisuudessa aktivoituvat uudet pääomavastikkeet sekä verot.

Meidän asuntosjoitusstrategia. Sijainti!

Sijainti, sijainti, sijainti!

Sijainti on sijoitusasunnossakin yksi tärkeimmistä, ellei jopa tärkein kriteeri. Hyvällä sijainnilla olevat asunnot on helpompi vuokrata. Sijainteja mietittäessä yksi hyvä apuväline on miettiä millaisia vuokralaisia on hakemassa ja millaisia tarpeita heillä voisi olla. Monissa blogeissa ja podcasteissa puhutaan paljon pk-seudun kalleudesta ja sitä kautta huonosta vuokratuotosta. Toisaalta muuttoliike keskittyy suurimpiin kaupunkeihin. Yliopistokaupungit voisivat olla mielenkiintoinen kohde, mutta emme ole vielä tutustuneet niihin riittävästi. Paikallistuntemus on sijoitusasunnon hankinnassa erittäin tärkeää. Meidän asuntosjoitusstrategia keskittyy pk-seutuun ja sen kehyskuntiin, lisäksi rajasimme alueen raideliikenteen varrelle ja muutaman kilometrin säteelle rautatieasemista.

Seuraavassa osassa pureudutaan asuntoon liittyviin strategisiin valintoihin.

Toisen sijoitusasunnon hankinta

By lavitaebella | 22.9.2020 | Comments 0 Comment

Ensimmäisen sijoitusasunnon hankintaan meni aikaa n. 4 kuukautta. Samalla asetimme tavoitteeksi seuraavan vuoden aikana hankkia vähintään yksi mielellään kaksi uutta sijoitusasuntoa. Helpommin sanottu kuin tehty!

Oman lisänsä hankaluuksia kuvioon toi maailman yllättänyt korona pandemia. Koronan varjolla päädyimme remontoimaan omaa kotiamme, jolloin sijoitusasuntojen seuranta jäi hiukan vähemmälle. Remontissa vaihdoimme laattalattian ja maalasimme yläkerran lattiat.

Kohteen valitseminen

Ennen koronaa kiikarissa oli pari hyvää kohdetta, mutta niissä hävisimme tarjouskilpailun. Vaikka kesällä muutama periaatteessa ihan hyvä kohde markkinoilla olikin, ei vastaan tullut yhtään helmeä. Koronan aikana monelta suunnalta tuli huhuja, että asuntojen hinnat voisivat laskea kriisin keskellä. Vaikuttaisi siltä, että myyjätkin ovat olleet varpaillaan, ja odottelevat parempia aikoja. Eli kriteereihin soveltuvia kohteita on ollut vähän markkinoilla. Elokuussa vaikutti siltä, että markkina alkaisi piristymään ja kohteita alkoikin tulla listoille. Tuntemus sai tukea, kun juttelimme muutaman lähialueen kiinteistövälittäjän kanssa. Elokuussa oli ainakin heillä kauppa alkanut käydä vilkkaasti, mutta vieläkin enemmän saisi tulla kohteita välitettäväksi.

Mielenkiinnolla olemme seuranneet myös mm. sijoitusovi.com:n markkinointia. Heiltä on tullut useampi kohde tarjolle. Sijoitusovi.com ostaa kokonaisia kerrostaloja/ taloyhtiöitä ja myy niistä asuntoja sijoittajille hiukan markkinahintoja halvemmalla. Kohteita seuraamalla saa hyvää informaatiota, mutta vielä ei heidän tarjonnasta ole meille sopivaa löytynyt. Heidän kohteet harvemmin ovat pk-seudulla, ja vielä emme ole uskaltautuneet pk-seudun ja kehyskuntien ulkopuolelle. Emme yksinkertaisesti tunne muita kaupunkeja tarpeeksi hyvin.

Syksyn haasteet

Mielenkiinnolla odotamme mihin korona pandemia kehittyy syksyn aikana. Etenkin koronan ja hallituksen päätösten vaikutukset Suomen talouteen kiinnostavat. Yhtenä ajatusmallina päässä pyörii mitä tapahtuu jos irtisanottujen määrä kasvaa syksyllä huomattavasti. Aiheuttaako se ihmisten kannalta ikäviä tilanteita, luoden niin kutsuttuja motivoituneita myyjiä.

Työttömyys voi aiheuttaa taloudellista pakkoa myydä omistusasunto ja muuttaa vuokralle. Tämä ruokkii sekä sijoitusasunnon ostajia, sekä asunnon vuokraajia. Työttömyys voi, ikävä kyllä, myös aiheuttaa ryppyjä rakkaudessa. Eron myötä saattaa myös tulla tarve myydä yhteinen koti ja muuttaa pienempään. Emme tietenkään kenellekään toivo epäonnea, mutta se saattaa avata sijoitusasunnon ostajalle mielenkiintoisia tilaisuuksia. Toisen epäonni on usein toisen onni.

Asunnon vuokraaminen

By lavitaebella | 21.8.2020 | Comments 0 Comment

Sijoitusasunnon ostamisen jälkeen asunnon vuokraaminen tuli ajankohtaiseksi. Vuokraustoiminta kannattaa aloittaa mahdollisimman nopeasti asunnon ostamisen jälkeen. Vuokraustoiminnan käytössä olevaan asuntoon kohdistuvat menot voi vähentää pääomatuloista muutamia poikkeuksia lukuunottamatta. Vuokraustoiminnan käytössä olemisen voi osoittaa esimerkiksi julkaisemalla vuokrailmoituksen tai tekemällä välityssopimuksen. Merkittävin poikkeus kulujen vähennysoikeuteen kohdistuu juuri hankitun asunnon remonttikulujen vähennyksiin. Remonttikulujen vähennystä varten asunnon tulee olla vuokraustoiminnassa (huom. termien ero vuokraustoiminnan käytössä ja vuokraustoiminnassa). Asunto on vuokraustoiminnassa siitä lähtien, kun vuokralainen on muuttanut asuntoon. Vuokraustoiminta jatkuu niin kauan kuin asuntoa ei myydä tai oteta omaan käyttöön. Eli saman vuokranantajan vuokratessa asuntoa vuokraustoiminta jatkuu myös vuokralaisten välissä mahdollisten tyhjien kuukausien yli.

Vuokrailmoitus

Ostamisen jälkeen liityimme heti Suomen Vuokranantajiin. Maltillisella vuosimaksulla saa huomattavan määrän apua ja etuja. Etenkin aloitteleville vuokranantajille valmiit dokumenttipohjat esimerkiksi vuokrasopimuspohja, joiden laatuun voi luottaa, olivat erittäin arvokkaita.

Asunnon vuokraaminen käynnistyi vuokrailmoituksen julkaisemisella. Julkaisimme vuokrailmoituksen Vuokraovi.com:ssa heti kaupanteon jälkeen. Asunnon luovutus oli sovittu pari viikkoa myöhemmäksi, mutta saimme edelliseltä omistajalta myynti-ilmoituksessä käytetyt kuvat ja luvan käyttää niitä vuokrailmoituksessa. Vuokrailmoituksen kirjaaminen vuokraovi.com:iin on hyvin suoraviivaista, ja eniten aikaa meneekin hyvän kuvauksen kirjoittamiseen sekä kuvien valintaan. Suomen Vuokranantajien jäsenenä ilmoituksen saa puoleen hintaan. Ilmoituksen tekstiin kannattaa panostaa. Monilla alueilla ilmoituksia on paljon, ja teksti ja hyvät kuvat on helpoin tapa erottautua. Myynti-ilmoituksen kuvat olivat ihan hyvät, mutta edellisen asukkaan kalusteilla. Niinpä remontin jälkeen otimme tulevaisuutta varten omat kuvat. Ilmoituksen maksun jälkeen palvelussa saa vertailtua omaa hintatasoaan alueella ilmoitettuihin ja vuokrattuihin kohteisiin, ja tarvittaessa omaa vuokrapyyntiä voi tarkentaa. Ilmoituksen julkaisun jälkeen jaoimme ilmoituksen myös Facebook:n soveltuviin ryhmiin.

Vuokralaisvalinta

Ilmoituksen jälkeen yhteydenottoja alkoikin tulla. Suomen Vuokranantajien dokumenttitarjonnasta löysimme vuokralaiskandidaattien taustoja varten hyvän asuntohakemuksen. Muokkasimme dokumentin pohjalta meille sopivan Google Forms -lomakkeen, jonka pyysimme kiinnostuneita täyttämään. Lomakkeen avulla hakijoista ja heidän tilanteesta sai hyvän kuvan, jonka perusteella oli helpompi jatkaa haarukointia tarkemmilla kysymyksillä ja sopia näyttöjä sopivalta tuntuvien kandidaattien kanssa.

Vuokralaisvalinnassa on todella tärkeää muistaa tarkistaa hakijoiden luottotiedot. Mainitsimme jo ilmoituksessa, että luottotiedot tarkistetaan, ja kysyimme asuntohakemuksessa kaikilta hakijoilta onko heillä aktiivisia merkintöjä. Luottotietokyselyistäkin saa Suomen Vuokranantajien kautta alennusta. Meidänkin hakijoissa oli vaihtelua täysin puhtaista luottotiedoista hakijoihin joilla oli joitakin merkintöjä. Pääsääntöisesti hakijat näistä kertoivat avoimesti, mutta joissakin tapauksissa merkintöjen määrä ja kuinka tuoreita ne olivat hiukan erosi kerrotusta. Meille luottotiedot eivät olleet täysin poissulkeva tekijä, mutta merkinnöille pitää olla selitys. Merkinnät eivät saa johtua vuokrarästeistä tai kulutusluotoista ja merkintöjä ei saa olla useita. Myös hyvin tuoreet merkinnät viittaavat hankalaan tilanteeseen. Työttömyys on meille luottotietoja suurempi kysymysmerkki. Kelan vakuuksien ja kelan maksamien vuokrien suhteen meillä ei ole riittävästi tietoa ja ymmärrystä miten se toimii ja mitkä ovat niihin liittyvät riskit.

Vuokrasopimus

Vuokralaiskandidaateista saimme valikoitua muutaman, joiden kanssa sovimme näytöt asunnolla. Sovimme kaikkien kanssa yksityisnäytöt, tällöin pääsee vielä rauhassa juttelemaan ja varmistamaan kandidaatin soveltuvuuden. Kaikki näytöt oli sovittu samalle päivälle, ja loppujen lopuksi yhden kandidaatin kanssa allekirjoitettiin vuokrasopimus näytöllä. Muuttopäivään oli aikaa vielä kuukausi, joten ehdimme kohentaa asuntoa pintaremontilla ennen muuttoa. Vakuudet vuokralainen maksoi heti viikonloppuna (näyttö oli perjantaina), ja jokainen vuokra on tullut ajallaan tai jopa muutaman päivän etuajassa. Asunnon ollessa tyhjillään luovutimme vuokralaiselle avaimet muutama päivä ennen kuun vaihdetta, jotta hän voi rauhassa muuttaa. Vuokralaisen asuttua asunnossa muutaman päivän kävimme yhdessä asunnon vielä läpi ja korjasimme muutaman puutteen, jotka huomasimme.

Noin puoli vuotta vuokrasopimuksen allekirjoituksen jälkeen voimme todeta vuokralaisvalinnan osuneen kohdilleen. Hyvin tehtyjen pohjatöiden jälkeen asunnon vuokraaminen ei ole vaikeaa. Kokemuksesta innostuneena etsimme tällä hetkellä seuraavaa sijoitusasuntoa, ja sitä kautta uutta vuokrauskokemusta.

Ensimmäisen sijoitusasunnon pintaremontti

By lavitaebella | 28.7.2020 | Comments 0 Comment

Ensimmäinen sijoitusasunto oli nyt hankittu ja laitettu heti Vuokraoveen tarjolle. Asunto oli ostohetkellä peruskuntoinen. Asunnon olisi periaatteessa voinut vuokrata sellaisenaan, mikäli vuokralaisella olisi ollut kiire muuttaa heti. Meidän vuokralaisella oli kuitenkin vielä edellinen vuokrasopimus voimassa, joten muutto olisi vasta kuukauden päästä. Tämä antoi aikaa tehdä pintaremontti ennen vuokralaisen sisäänmuuttoa.

Ensimmäisen sijoitusasunnon pintaremontti. Maisematapetti säästettiin, lattia vaihdettiin ja seinät ja ikkunalistat maalattiin.

Verotusteknisesti remontin ajoitus kannattaa miettiä. Verottaja tunnistaa sijoitusasunnolle kaksi vaihetta. Asunnon vuokraustoiminnan aloittaminen alkaa, kun osakas alkaa aktiivisesti etsiä vuokralaista esimerkiksi julkaisemalla vuokrataan-ilmoituksen. Asunto on vuokrauskäytössä vasta, kun ensimmäinen vuokralainen muuttaa sisään. Verottaja ei hyväksy juuri ostetun sijoitusasunnon remonttikuluja ennen asunnon vuokrauskäytön aloittamista, eli ennen kuin ensimmäinen vuokralainen on muuttanut sisään. Vuokralaisten välissä asunto lasketaan olevan vuokrauskäytössä. Myös remontin laajuus vaikuttaa verovähennysoikeuksiin. Tarkemmat ja ajantasaiset ohjeet kannattaa lukea suoraan verottajan sivuilta. Meidän remontin kuluja emme pääse vähentämään vuokratuloista, vaan ne vähennetään hankintamenosta eli ne realisoituvat vasta asuntoa myytäessä.

Keittiö jätettiin ennalleen. Vain keittolevy vaihdettiin ja seinät maalattiin ja lattia vaihdettiin.

Kylpyhuone ja keittiö

Taloyhtiöön on odotettavissa putkiremontti tulevien viiden vuoden aikana, joten kylpyhuoneeseen ei remonttia kannattanut tehdä. Kylppäri on myös hyvässä kunnossa, eikä välttämättä remonttia edes tässä kohdin tarvinnut. Lavuaarissa oli hiushalkeama, joten se vaihdettiin uuteen.

Keittiö jätettiin pääosin myös ennalleen, mutta tullaan todennäköisesti uusimaan putkiremontin yhteydessä. Liedessä yksi keittoalue ei toiminut, joten se liesitaso vaihdettiin uuteen. Lisäksi ikkunaseinä maalattiin valkoiseksi. Putkiremontissa keittiön ja kylpyhuoneen välinen seinä joudutaan purkamaan. Tuossa yhteydessä remontin kulut saadaan myös vähennettyä vuokratuloista.

Olohuone, makuuhuone ja eteinen

Olohuoneessa ja makuuhuoneessa edellinen omistaja oli käyttänyt ruskean sävyjä seinissä. Osa seinistä oli tapetoitu ja tapetti oli vuosien saatossa alkanut irrota joistakin kohdista. Lattiassa oli alkuperäinen muovimatto, jossa myös muutama reikä olohuoneessa.

Suunnitelmanamme oli tehdä kevyt pintaremontti, jossa maalattaisiin seinät vaaleiksi ja lattiaan asennettaisiin laminaatti. Olohuoneen seinän maisematapetti säästettäisiin. Ikkuna- ja ovilistat pestäisiin ja maalattaisiin. Makuuhuoneen rikkinäinen haitariovi vaihdettaisiin välioveen.

Isännöitsijältä saadun remonttiluvan jälkeen aloitimme purkutyöt. Jalkalistat irroitettiin ja vanhat tapetit pestiin pois seinistä. Muovimattoja emme poistaneet, näin vältyttiin myös asbestikartoituksen tekemiseltä. Muovimaton jättäminen laminaatin alle tarkistettiin isännöitsijältä. Rikkinäinen haitariovi poistettiin ja tilalle asennettiin uusi karmi ja väliovi. Vanha oviaukko oli hiukan pienempi kuin nykyaikaiset karmit. Onneksi kuitenkin niin vähän, että karmia voitiin kaventaa aukkoon sopivaksi.

Tapettien pesun jälkeen kiersimme seinät läpi ja kittasimme reiät ennen maalausta. Kitin kuivattua seinät hiottiin ja pölytettiin. Seinät maalattiin Tikkurilan Joker-maalilla kahteen kertaan. Seinien maalaamisen jälkeen katto näytti likaiselta, joten sekin maaalattiin.

Vanhat jalkalistat olivat puunväriset lakatut listat. Listat hiottiin ja ja maalattiin valkoisiksi, jolloin vältettiin niin vaihtaminen. Kunnostetut listat liimattaisiin takaisin paikoilleen laminaatin asennuksen jälkeen.

Lattialle asennettiin laminaatti. Laminaatin alle asennetaan ensin askeläänieriste, jonka jälkeen laminaatti pinotaan sen päälle. Laminaatiksi valitsimme vaalean harmaan laminaatin.

Aikaa remonttiin meni pari viikkoa pääosin viikonloppuisin työn ja lasten harrastusten rinnalla. Kustannuksissa laminaatin hinta oli suurin kuluerä, ja laminaattejakin löytyy eri hintaluokissa. Pintaremontti meni pääosin suunnitelmien mukaan, joskin muutama pieni yllätys tuli matkalla (esim. katon maalaus). Kokonaiskustannus asettui n. 2000 euron kohdalle. Kaiken kaikkiaan pintaremontti kannatti tehdä tässä kohdassa. Kokonaisuutena asunnosta tuli vaalean raikas. Vuokralainenkin oli erittäin tyytyväinen lopputulokseen.

Asunnon ostaminen etänä

By lavitaebella | 21.7.2020 | Comments 0 Comment

Edellisessä asuntosijoittamiseen liittyvässä kirjoituksessa käsittelimme ensimmäisen asunnon löytämistä. Tarjouksen tekeminen onnistuu monella kiinteistövälitysfirmalla sähköisesti. Mutta onnistuuko asunnon ostaminen etänä? Myyjän hyväksyttyä tarjouksen, aloimme välittäjän kanssa suunnitella kaupantekoajankohtaa. Alkuun vaikutti, että kaupanteko siirtyy yli kuukauden päähän. Ensin myyjät olivat lomamatkalla, sitten välittäjä oli poissa reilun viikon. Miten onnistuu allekirjoitustilaisuuden järjestäminen pankkiin.

DIAS-kauppa

Ratkaisuksi löytyi DIAS-kauppa, joka mahdollistaa asuntokaupat täysin digitaalisesti ja kotisohvalta. Sähköinen kauppa oli 2019 loka-/marraskuussa vielä uusi asia, ja meidän kauppa oli välittäjällekin ensimmäinen laatuaan.

DIAS-kaupassa välittäjä käynnistää kaupan omilla tunnuksillaan. Kauppakirja liitteineen tulee myyjille ja ostajille tarkistettavaksi, ja molemmat osapuolet kuittaavat dokumentit. Tämän jälkeen kauppaan liittyvät pankit tarkastavat kaupan. Ensin myyjän, sitten ostajan pankki. Pankit myös valmistelevat tarvittavat osakekirjojen siirrot sekä lainat. Tässä kohtaa meidän pankki oli meihin yhteydessä ja hoidimme sijoitusasuntolainan allekirjoitukset pankin verkkopalvelussa.

Välittäjän käynnistettyä allekirjoitusvaiheen on molemmilla osapuolilla 24h aikaa käydä allekirjoittamassa kauppakirja digitaalisesti henkilökohtaisella vahvalla tunnistautumisella esim. verkkopankkitunnuksilla. Allekirjoitusten jälkeen pankit hoitavat rahojen ja osakekirjojen siirrot, sekä varainsiirtoveron maksun. Henkilökohtaiset varainsiirtoverojen viitenumerot välittäjä syötti DIAS-järjestelmään valmiiksi. DIAS-järjestelmän kautta varainsiirtoverot tuli maksettua, ja välittäjä hoiti maksujen ilmoittamisen verottajalle. Molemmat osapuolet voivat palvelusta ladata omat allekirjoitetut kauppakirjat talteen.

Koko kaupankäyntiprosessin aikana emme tavanneet tai olleet yhteydessä myyjiin. Kaikki kommunikaatio kulki välittäjän kautta. Avainten luovutus oli ensimmäinen kerta, kun tapasimme myyjän.

Ajatuksia DIAS-kaupasta

Asunnon ostaminen etänä onnistui tässä kohteessa helposti. Jatkossakin DIAS-kauppa tulee olemaan meidän ensisijainen asunto-osakkeiden kaupankäyntimuoto. Prosessina DIAS-kauppa etenee jouhevasti ja helpottaa huomattavasti, kun ei tarvitse sovitella myyjän, ostajan ja pankin kalentereita allekirjoitusaikaa etsittäessä. DIAS-kauppa soveltuu asunto-osakkeille, kun molemmat osapuolet ovat yksityishenkilöitä. Yrityksen ollessa toinen osapuoli tai kiinteistökaupassa DIAS ei tällä hetkellä ole vaihtoehto. Kirjoitushetkellä DIAS-järjestelmässä mukana ovat kaikki merkittävät Suomessa toimivat pankit: Aktia, Danske Bank, Handelsbanken, Nordea, OP, POP Pankki, S-Pankki, Säästöpankki ja Hypo.

Keravan asunnon kaupassa ainoat paikallaoloa ja kellonajan sopimista vaativat vaiheet olivat myytävään asuntoon tutustuminen sekä avainten luovutus. Kaikki muut vaiheet toteutettiin ajasta ja paikasta riippumattomasti digitalisaatiota hyödyntäen.

Ensimmäisen sijoitusasunnon hankinta

By lavitaebella | 12.6.2020 | Comments 0 Comment

Aiemmassa postauksessa jo kerroimme kuinka kipinä asuntosijoittamiseen oli kytenyt jo jonkin aikaa. Päätöksen synnyttyä olikin edessä ensimmäisen sijoitusasunnon hankinta.

Hyvin nopeasti meille kirkastui, että asunnon tulee sijaita pk-seudulla tai sen kehyskunnissa. Olemme itse asuneet pk-seudulla koko elämämme, ja sitä kautta meillä on jonkin verran paikallistuntemusta. Alkuvaiheessa hiukan haarukoimme myös muita yliopistokaupunkeja, mutta niitä emme tunne riittävästi. Läheinen sijainti ja aluetuntemus nousivat meille tärkeiksi, varsinkin kun kyseessä oli ensimmäisen sijoitusasunnon hankinta. Vieraalle paikkakunnalle lähteminen tuntui liian riskipitoiselta.

Rahoituksen järjestäminen

Ensimmäisen sijoitusasunnon hankinta ei meiltä onnistuisi ilman rahoitusta. Laitoimmekin heti lainatarjouspyynnöt lähes kaikille Suomessa toimiville pankeille. Kolmen suurimman kanssa pääsimme melko nopeasti keskusteluihin. Myös muutaman pienemmän kanssa aloitimme keskusteluita. Pankkien kanssa käydyissä keskusteluissa tuli hyvin esiin monessa muussakin blogissa ja podcastissa esiin nostettu pankkivirkailijan ymmärrys asuntosijoittamisesta. Olimme pitkään olleet yhden suuren pankin asiakas, mutta heillä oli tuossa ajanhetkessä haasteita palvella asiakkaitaan. Lainatarjoukseen vastaamisessa meni lähes kaksi viikkoa, ja siinäkin vaiheessa saimme yhteyshenkilöksi asiakaspalvelijan, joka ei ymmärtänyt positiivisen kassavirran asuntosijoittamista. Samaan aikaan toisesta pankista saimme ensimmäisen kontaktin parissa päivässä ja puhelinneuvottelun n. viikon päähän. Tuossa pankissa asiakaspalvelijalla oli selkeä tahtotila voittaa kilpailu asiakkaasta sekä ymmärrys asuntosijoittamisesta. Kyseinen pankki tekikin niin hyvän tarjouksen, että päädyimme siirtämään asiakkuutemme kyseiseen pankkiin. Samalla saimme lainalupauksen sijoitusasuntoa varten ja pystyimme hyödyntämään omaa asuinkiinteistöä osittain vakuutena.

Asunnon etsiminen

Sopivan sijoitusasunnon etsintä käynnistyi tekemällä Etuoveen ja Oikotielle hakuvahdit sekä perkaamalla niitä sekä eri välitysliikkeiden kotisivuja sopivien kohteiden toivossa. Vahtien luomiseenkin menee huomattava määrä aikaa, kun rajaa postinumeroittain tai muilla kriteereillä sopivia alueita ja asuntotyyppejä. Samalla takaraivossa kummitteli ajatus voiko näiden hakuvahtien kautta oikeasti löytää mitään mikä täyttäisi sijoitusasunnon kriteerit. Pk-seudulla asuntoja liikkuu melko paljon, uusia ilmoituksia pamahtaa välillä useitakin päivässä, jotka osuvat vahteihin. Varsinkin alussa keräsimme laajalla otannalla ilmoituksista perustietoja omaan taulukkoon, johon olimme rakentaneet kaavat vuokratuottoprosentille sekä kassavirralle. Vuokratasoja arvioimme Vuokraovesta löytyvien ilmoitusten perusteella. Taulukko on armoton, lähes kaikki asunnot ovat pyyntihinnoillaan kassavirtanegatiivisia isolla velkavivulla.

Emme kuitenkaan lannistuneet. Taulukon mukaan Itä-Helsingistä ja kehyskunnista löytyi kohteita, jotka olivat vain hiukan negatiivisia kassavirraltaan. Ei muuta kuin näytöille haistelemaan tunnelmaa ja tutustumaan välittäjiin. Useasta kohteesta teimme myös tarjouksia, mutta usein jäimme toiseksi. Osassa edulliselta vaikuttavista kohteista emme ehtineet saada edes taloyhtiön papereita kun välittäjä ilmoitti, että kohde on myyty. Jälkikäteen mietittynä olemme tyytyväisiä, emme antaneet tunteiden viedä, vaan päätökset ja tarjoustasot tehtiin taulukon ja faktojen pohjalta.

Marraskuussa sitten tärppäsi. Keravalla tuli myyntiin kohde joka istui meidän kriteereihin ja laskelmien mukaan oli kassavirtapositiivinen. Ainoa kysymysmerkki oli lähitulevaisuudessa vaaniva putkiremontti. Soitimme heti välittäjälle. Välittäjältä saimme taloyhtiön paperit ja näyttökin onnistui samalle illalle. Näytöllä jätimme myös tarjouksen. Reilun vuorokauden odottelun jälkeen välittäjä soitti ja onnitteli uusia asunnon omistajia.

Seuraavassa artikkelissa käymme läpi miten asuntokauppa hoidettiin etänä. Tulossa myös artikkelit asunnon remppaamisesta sekä vuokraamisesta.

Asuntosijoittamisen aloittaminen

By lavitaebella | 4.6.2020 | Comments 0 Comment

Kesällä 2019 päätimme alkaa asuntosijoittajiksi. Olimme jo lähes kymmenen vuotta miettineet aloittamista ja lukeneet iltapäivälehdistä säännöllisesti juttuja kuinka ihmiset saivat tuloja sijoitusasunnoistaan. Etenkin flippaajat (eli osta-remontoi-myy) olivat tehneet huimilta kuulostavia voittoja asunnoilla. Aloittaminen kuitenkin jäi joka kerta tuona aikana. Päällimmäisinä syinä tietämättömyys miten asuntosijoittamisen aloittaminen onnistuisi, miten päästä kiinni asuntoihin ilman useamman kymmenentuhannen omarahoitusosuutta. Myöskään oma taloutemme ei antanut vielä silloin mahdollisuutta siihen.

Vihdoinkin alkuun!

2019 kesällä ajatus kuitenkin palasi ja tällä kerralla päätimme edetä ajatuksen kanssa. Kymmenessä vuodessa on myös ehtinyt ilmestyä huomattava määrä aiheeseen liittyvää materiaalia, mikä helpottaa aloittamista. Hyvin nopeasti netistä tietoa etsimällä päädyimme Ostan Asuntoja-blogiin ja samalla nimellä kulkevaan podcastiin. Ostan Asuntoja-blogista löytyy paljon tietoa ja linkkejä, jotka etenkin aloittelevalle asuntosijoittajalle ovat erittäin arvokkaita. Hyvin nopeasti ostimme myös Orava & Turunen kirjoittaman Osta, vuokraa, vaurastu-kirjan, erittäin selkeästi kirjoitettu teos aloittelevalle asuntosijoittajalle. Palaamme muihin hyviin tietolähteisiin tulevissa kirjoituksissa.

Aloittamisen mahdollistajana yksi tärkeimpiä tekijöitä oli päätöksen tekeminen. Ilman selkeää päätöstä aloittaa olisi tekeminen jäänyt taas kerran jahkailun tasolle. Toinen merkittävä tekijä on ollut jo pari vuotta aiemmin aloitettu oman talouden kasvun vahvistaminen.

Strategia

Seuraavaksi edessä oli asuntosijoitusstrategian valinta ja markkinoihin tutustuminen. Asuntosijoittamisessa on useita erilaisia strategioita, kuten osta-remontoi-myy tai osta-ja-pidä. Alusta asti meille oli selvää lähteä osta-ja-pidä-strategialla, pois sulkematta jossain välissä mahdollisuutta flipata jokin kohdalle sopiva kohde. Päästrategian valinnan jälkeen tarkensimme strategiaa sijainnin, hintatason ja asuntojen ikähaitarin osalta. Kaikissa blogeissa, kirjoissa ja podcasteissa toitotetaan asunnon hankinnan tärkeimmäksi kriteeriksi sijainti, sijainti ja sijainti, joten sijainnin määrittelyn kanssa tulee olla tarkkana. Oma strategia kannattaa kirjata ylös paperille tai sähköisesti, silloin se tulee konkreettisemmaksi. Palaamme strategiaan tarkemmin tulevissa kirjoituksissa.

Loppukesällä sitten aloitimmekin markkinan seuraamisen etuoven ja oikotien kautta. Rakensimme meidän strategiaan perustuvia hakuvahteja molempiin palveluihin. Liityimme myös mukaan erilaisille sähköpostilistoille, joiden kautta markkinoidaan sijoitusasuntoja. Kuten muissakin blogeissa usein mainitaan, ei avoimilta markkinoilta kovin helposti löydy sopivia kohteita, jotka täyttäisivät meidän kriteerit.

Markkinoiden seuraamisen lisäksi aloitimme heti keskustelut pankin kanssa, jotta rahoituskuviot olisivat selvät, kun sopiva kohde eteen tulisi. Asuntosijoittamisen kannalta hyvät, edulliset kohteet menevät nopeasti. Pari kertaa tuli vastaan tilanne, jossa ilmoituksen ilmestyessä Etuoveen, oli tarjous jo hyväksytty ja kohde myyty.

Asuntosijoittamisen aloittaminen ei vaadi ihmetekoja. Meidän tarinan eri vaiheisiin perehdymme tarkemmin tulevissa kirjoituksissa. Tarkoituksena kirjoittaa tarkemmin meidän valitsemasta strategiasta sekä ensimmäisen kohteen hankinnasta ja remontoinnista. Pysykää kuulolla.