lavitaebella, Author at La Vita e Bella

Espanjan asunnon vuosikulut

By lavitaebella | 28.7.2023 | Comments 1 comment

Espanjan asunnon vuosikulut. Espanjassa on tyypillistä käyttää moniin toistuviin kuluihin suoraveloitusta. Espanjalainen suoraveloitus vastaa Suomessakin yleistynyttä pankkiin toimitettavaa verkko- tai e-laskua. Espanjassa vain erillinen hyväksyntä on jätetty pois, ja lasku maksetaan automaattisesti eräpäivänä. Meillä on paikallisessa pankissa tili, jolta juoksevat kulut veloitetaan, mutta kuulemma onnistuu myös suomalaisen pankin tililtä. Monet laskuttajat tarjoavat joko appin jonka kautta voi seurata sopimusta ja usein voi katsoa tulevat laskut tai lähettävät laskun etukäteen myös sähköpostilla. Meillä toistuvia suoraveloituksia ovat muun muassa nettiyhteys, sähkö, vesi ja ”taloyhtiön” laskut. Paikallisella sähkölaitoksella Iberdrolalla on käytössä sekä sähköpostiviesti, että appi. Heidän appissa ja kotisivuissa erikoista on, että niihin pääsee vain Espanjassa sijaitsevat selaimet. Suomesta käsin vaaditaan esimerkiksi VPN palvelu, jonka avulla pystyy kirjautumaan palveluihin kuin olisi Espanjassa. Nykyisin tarjolla on useita kaupallisia VPN palveluita ja niiden käyttö on helppoa.

Juoksevat kulut

Sähkö, veden ja internetyhteyden lisäksi myös Espanjassa, kuten Suomessakin, on vastikkeita ja veroja joita pitää maksaa säännöllisesti. Taloyhtiön suurimpia kuluja ovat isännöinti, uima-altaan ja yleisten alueiden puhtaanapito sekä kasvien hoito. Näitä varten kerätään vastiketta, joka ainakin meidän yhtiössä veloitetaan joka kolmas kuukausi. Kolmen kuukauden vastike on 124€, eli vuodessa noin 500€. Kaikki isommat korjaukset sovitaan yhtiökokouksessa, ja laskutetaan osakkailta erikseen. Keväällä uima-altaalle tehtiin laatoituksen korjaus ja puhdistus, josta erikseen laskutettiin 43€.

Kerran vuodessa maksuun tulee myös kiinteistövero, jonka paikallinen verottaja laskuttaa automaattisesti tililtä suoraveloituksena. Kiinteistöveron määrä meidän asunnosta on 233€ vuodessa. Vuosittain pitää myös ilmoittaa verottajalle päivät, jolloin asunto on ollut omassa käytössä tai tyhjillään. Tältä ajalta maksetaan ei-residentin vero asunnon omistamisesta. Niiltä ajoilta kun asunto on ollut vuokralla, maksetaan pääomaveroa Suomen tapaan.

Paikalliset pankit perivät myös erilaisia juoksevia maksuja. Paikallisesta tilistä saa ainakin joissakin pankeissa maksaa kuukausimaksua, tai vaihtoehtoisesti pankki saattaa periä sen kolmen kuukauden välein. Tiliasiakkaan kuukausimaksu saattaa olla jopa 15€ kuukaudessa, mutta kustannus vaihtelee pankeittain. Meidän pankki ei tällä hetkellä peri tilinhoitomaksua.

Maksujen osalta pitää itse olla aika tarkkana. Tilin tapahtumia seuratessa usein huomaa erilasten maksujen lähteneen tililtä. Melko nopeasti oppii tavalliset ja oikeat veloitukset, jolloin mahdollisten virheiden tunnistaminen helpottuu. Tähän mennessä ei tililtä ole lähtenyt yhtään väärää maksua, vaikka muutaman kohdalla onkin saanut hiukan pohtia ja kysellä Googlelta mihin maksu voisi liittyä.

Espanjan asunnon vuokraaminen ja verotus

By lavitaebella | 21.7.2023 | Comments 0 Comment

Tätä kirjoittaessa alkaa olla vuosi takana siitä, kun olimme Espanjassa kiertelemässä asuntonäytöillä ja etsimässä meille omaa asuntoa. Tuon reissun tuloksena saimme sovittua kaupat ja aloitettua asunnon ostamiseen liittyvän byrokratian. Näistä olemmekin jo kirjoittaneet matkan varrella. Asuntoa ostettaessa oli tiedossa, että emme ensimmäisinä vuosina ehdi itse siellä juurikaan koulujen loma-aikojen ulkopuolella oleskelemaan. Niinpä alusta asti oli selvä, että asunto pyritään saamaan vuokralle mahdollisimman paljon. Tässä kirjoituksessa kuvaamme meidän kokemuksia miten asunnon vuokraaminen on sujunut sekä siihen liittyvistä verotuksesta.

Asunnon vuokraaminen

Alusta asti oli selvää, että tarvitsemme paikallisen kumppanin, joka hoitaa paikan päällä välttämättömät asiat. Esimerkiksi avainten luovutukset, siivous vuokralaisten välillä ja apu, jos vuokralaisella hajoaa vaikka pesukone kesken kaiken. Näiden hoitaminen etänä varmastikin onnistuisi myös, mutta niin paljon helpompaa kun joku joka on paikalla ja puhuu espanjaa voi hoitaa juoksevat asiat. Minimissään kaiken voi ostaa palasina sieltä ja täältä. Yksi kumppani hoitaa avaimet ja toinen siivouksen. Osan koneiden vaihdoista ja sen tyylisistä voi varmasti hoitaa myös koneita myyvien liikkeiden kautta. Näin toimimmekin Suomessa olevien vuokrattavien kohteiden kanssa. Toisessa laidassa ovat sitten kokonaispalvelua tarjoavat vuokravälittäjät. Usein prosenttipohjaista provisiota vastaan he hoitavat kaiken vuokralaisen etsinnästä alkaen. He myös huolehtivat avaimista, siivouksesta sekä asunnon huollosta tarpeen mukaan.

Meidän valinta on ollut käyttää vuokravälittäjää. Koimme hyödylliseksi, että on paikallinen kontakti johon vuokralainen voi olla yhteydessä vuokrasuhteen aikana. Välittäjän markkinointikanavat ja paikallistuntemus esimerkiksi vuokrasopimuksista on eduksi. Espanjassa markkinointia rajoittaa vaatimus erillisestä vuokralisenssistä. Ilman lisenssiä asuntoa ei periaatteessa saa vuokrata lyhytaikaiseen vuokraukseen. Lisenssejä on myös kahta erillistä mallia. Toinen on välittäjän hakema lisenssi, jolla asuntoa saa vuokrata vain kyseisen välittäjän kautta. Tällöin asuntoa ei voi esimerkiksi laittaa AirBnB tai vastaaviin palveluihin. Toinen versio on asunnon omistajan hakema lisenssi, tällä lisenssillä asunnon saa laittaa mihin tahansa palveluun tarjolle. Palaamme lisenssin hakemiseen myöhemmissä kirjoituksissa, kun hakemus on saatu vireille.

Saimme asunnon haltuumme vuokraamisen kannalta hiukan myöhään, lokakuussa. Tuolloin moni talven yli vuokraaja oli jo ehtinyt valita asunnon itselleen. Talvikauden asunnon vuokraaminen tehdään usein jo ajoissa keväällä. Keväälle kuitenkin löytyi vuokralainen ja nyt on varauskirjassa varaus myös ensi syksylle ja talvelle.

Verotus

Espanjassa ei-residentin (henkilö, joka ei asu Espanjassa vakituisesti) asuntoa verotetaan vuosittain. Vuoden aikana asunnon käyttö jaetaan omaan käyttöön ja vuokrattuna olemiseen. Omassa käytössä olevalta ajalta, sisältäen myös tyhjänä olevan ajan, peritään laskennallinen asuntotulonvero. Vero lasketaan asunnon verotusarvosta. Oman käytön verotus ilmoitetaan seuraavana vuonna henkilökohtaisessa verotuksessa.

Vuokratulta ajalta Espanjan verottaja perii 19% pääomatuloveron. Vero ilmoitetaan neljä kertaa vuodessa. Vuokratulojen verotuksessa saa tehdä joitakin vähennyksiä, kuten välittäjän palkkiot, yhteisön vastikkeet ja kiinteistöverot. Espanjan vuokratulot verotetaan myös Suomessa. Ulkomaan vuokratulot sekä ulkomaille maksetut verot ilmoitetaan erikseen vuotuisessa veroilmoituksessa. Suomen ja Espanjan välisen verosopimuksen puitteissa kaksinkertainen verotus poistetaan ja Suomen verotuksessa Espanjaan maksetut verot vähennetään.

Pian onkin aika viettää vajaa pari viikkoa Espanjan asunnolla itsekin. Ohjelmassa on lomailun ja asunnon tarkistuksen ja huoltotöiden lisäksi käynti paikallisessa virastossa hakemassa espanjalaiset digitaaliset allekirjoitukset. Digitaaliset allekirjoitukset tarvitaan esimerkiksi veroilmoitusten tekoon.

Älykoti ja pörssisähkö

By lavitaebella | 14.7.2023 | Comments 0 Comment

Älykoti ja pörssisähkö. Viime talvena olimme onnellisessa asemassa, kun kalliin pörssisähkön aikana meillä oli vielä voimassa edullinen kiinteä määräaikainen sähkösopimus. Tänä kesänä se ilo päättyi ja sopimusta uusittaessa määräaikaiset sopimukset olivat 10-15 c/kWh hinnoissa. Pörssisähkö on kesän aikana ollut pääsääntöisesti alle 10 c/kWh ja välillä jopa negatiivinen. Niinpä päädyimme ottamaan toistaiseksi pörssisähköön pohjautuvan sopimuksen. Pörssisähköön siirtymisen myötä aloimme seuraamaan Tuntihinta-appilla sähkön hintaa ja ajoittamaan kulutusta edullisemmille tunneille. Vaikka appin avulla hinnan saakin helposti selville, olisi kiva jos sen näkisi kotona jostain yhdellä vilkaisulla. Silloin ajatuksiin nousi viime vuonna julkaistu artikkeli älykodin sovellutuksesta, jossa lampun väri muuttuu sähkön hinnan mukaan. Hankimamme Homeyn avulla tuollainen onkin helppo toteuttaa.

Tarvikkeet ja toteutus

Jotta kotiin saadaan lamppu, joka vaihtaa väriä pörssisähkön hinnan mukaan, tarvitaan loppujen lopuksi melko vähän tarvikkeita. Näkyvin osa sovellutusta on tietenkin itse lamppu. Lampun voi valita oman mieltymyksen mukaan. Me päädyimme tilaamaan pienen Iittalan Lantern lampun, joka sopii kivasti muuhun sisustukseen. Lampussa itsessään ei tarvitse olla älyä, sillä kaikki älykkyys on polttimossa ja älykodin keskittimessä. Lampun sisään tarvitaan polttimo, jonka väriä voi säätää. Valitsimme polttimoksi Ikean Trådfri sarjasta E14-kannalla olevan väriä vaihtavan älypolttimon. Lampun ja polttimon lisäksi tarvitaan sovellutuksen äly, jolla päätellään ja ohjataan lampun väriä. Äly sijaitsee älykodin keskittimessä, jota meillä edustaa Homey. Homey toimii keskittimenä ja siihen saa ladattua erilaisia appeja, joiden avulla siihen voi kytkeä erilaisia laitteita sekä palveluita. Sähkönhinnan seuraamiseen löytyy oma appi, samoin Ikean Trådfri sarjan älylaitteille.

Toteutuksessa ensin pitää polttimo lisätä Homeyn hallintaan. Ikean polttimossa paritus onnistuu, kun 6 kertaa peräkkäin kääntää kytkimestä polttimoon virrat pois ja päälle, jolloin polttimo menee kytkentämoodiin ja Homey löytää polttimon. Tämän jälkeen polttimon voi sammuttaa tai kytkeä päälle vaikka kännykästä. Samoin onnistuu himmennys tai värin vaihto (periaatteessa samat mitä Ikean myymällä kaukosäätimelläkin voi tehdä). Seuraavaksi tarvitaan pörssisähkön tuntihinnat. Ne saa suoraan Happy Spot Price appin kautta. Appille kerrotaan missä maassa ollaan, jolloin se osaa hakea oikean maan tuntihinnan. Tuntihinta ja polttimon värimuutokset yhdistetään Homeyn flow:lla. Flow kuvaa päättelylogiikan sekä siitä seuraavan toiminnan. Sähkönhintaa seuraava appi käynnistää flown aina kun tuntihinta muuttuu. Seuraavaksi päättelyketjussa verrataan tuntihintaa annettuihin hintarajoihin ja sen perusteella logiikka päivittää valon väriä määritysten mukaisesti.

Ensimmäiseen versioon ajattelimme laittaa valon vihreäksi, jos pörssisähkön hinta on alle 5 c/kWh. Jos hinta ylittää 10 c/kWh valo voisi olla pinkki ja näiden välissä sininen. Valo muuttuu punaiseksi, jos mennään yli 20 c/kWh hintaan. Rajoja tullaan varmasti tarkistelemaan kokemusten mukaisesti.

Mitä seuraavaksi

Sähkön hinnan perusteella voisi ajatella muitakin sovellutuksia. Jos logiikkaan liittää Homeyhyn kytketyt RuuviTag lämpötila-anturit ja viilentävän ilmalämpöpumpun, voisi talon viilennys tarpeen päätellä lämpötilojen mukaan ja ajoittaa vielä halvemmille tunneille. Talon ja käyttöveden lämmitys ovat suuria energiasyöppöjä, ja niiden ajastaminen olisi varmasti tehokas säästökeino. Meillä maalämpöpumppu ja lämminvesivaraajat ovat sen verran vanhempaa mallia, ettei niiden ohjaaminen ole ihan mutkatonta. Kaikkiin näihin voisi lisätä vielä aurinkopaneelien tuoton, ja näin ohjata mahdollisimman paljon tuotosta omaan käyttöön.

Sähköauton hankinta

By lavitaebella | 7.7.2023 | Comments 0 Comment

Perheellämme on kaksi autoa. Toinen on plug-in hybridi, jonka toisena käyttövoimana on bensiini. Toinen auto on vanhempi bensamoottorilla varustettu pikku Audi. Audi hankittiin aikoinaan kakkosautoksi. Tarvitsimme manuaalivaihteisen auton, jolla poikamme opetteli ajamaan. Opetusluvalla opetettaessa autoon piti asentaa lisäjarrupoljin. Inssiä varten auton oli syytä olla manuaalivaihteinen, muuten ajokorttiin olisi tullut rajoite jonka myötä saisi ajaa vain automaattivaihteisia autoja. Nyt Audilla alkaa olla ikää jo yli 15-vuotta, joten vaihto alkaa olla jossain vaiheessa ajankohtaista. Kakkosautolla ajetaan melko vähän, ja sekin ajelu on pk-seudulla töihin tai lasten harjoituksiin ajelua. Niinpä Audin korvaajaksi on mietinnässä sähköauton hankinta.

Ajatuksia sähköautoilusta

Olemme sähköautoilun kannattajia sen käytön päästöttömyyden vuoksi, ottamatta kantaa valmistuksen tai sähköntuotannon päästöihin. Olemmekin olleet tyytyväisiä nykyiseen plug-in hybridiin. Vaikka nykyisen auton akku onkin varsin pieni nyky mittapuulla, vaikuttaa sekin jo merkittävästi bensan kulutukseen. Seurannan perusteella ja arvioimalla vastaavan kokoisen auton kulutusta, vaikuttaisi hybridi säästävän 3-4 litraa/100 kilometrillä.

Sähköauton kohdalla suurimmat mietteet liittyvät auton käyttömatkaan. Molempien autojen vaihtoa sähköisiin emme ole vielä miettineet, sillä pidempien matkojen osalta auton lataaminen mietityttää. Vaikka latausverkosto alkaa jo olla varsin laaja, ja monet ovat ajaneet täyssähköisillä ympäri Suomea, asia vielä mietityttää. Monessa paikassa latureita on vain muutama, ja sitä myöden kun sähköautojen määrä lisääntyy, riski sille että kaikki latauspaikat ovat varattuina kasvaa. Ruuhkaisissa paikoissa näkee myös kuinka tavallisilla autoilla pysäköidään latauspaikoille. Myös lataamisen kesto vaikuttaa päätökseen.

Viime vuotisen sähkön hinnan nousu on nostanut sähköautolla ajamisen kustannuksia. Ajelu on silti edullisempaa kuin bensa-autolla. Sadan kilometrin matkaa varten bensa-autolla, joka kuluttaa 9 litraa/100 km, nykyisellä bensan hinnalla menee 15-20€. Vastaavan matkan pääsee sähköautolla muutamalla eurolla (n. 14 kWh ja 0,22€/kWh). Matka halpenee vielä entisestään, jos lataa kotona ja omaa edullisen sähkösopimuksen tai ajoittaa latauksen halvoille tunneille.

Kakkosautoksi täyssähköinen auto olisi varsin mainio valinta. Ajomatkat pysyvät melko lyhyinä, ja auton saa ladattua kotona rauhassa täyteen. Jos tällä hetkellä vaihtaisimme tai hankkisimme kakkosautoa, olisi sähköauton valinta hyvin selkeä.

Asuntosijoittamisen seuraavat askeleet

By lavitaebella | 30.6.2023 | Comments 1 comment

Lehdet ja media muutenkin ovat julkaisseet viime aikoina paljon artikkeleita kuinka yhtiövastikkeet ovat nousseet. Pahimmissa otsikoissa puhutaan tuhansien eurojen vastikkeista ja kuinka nousu on tullut osakkaille yllätyksenä. Viime vuoden korkeat pörssisähköhinnat ja muutenkin inflaation myötä nousseet hinnat ovat osaltaan vaikuttaneet myös yhtiövastikkeisiin. Usein raflaavissa jutuissa kuitenkin jää hämärän peittoon se, että suuret nousut liittyvät melkein kokonaan rahoitusvastikkeen nousuun, ja vielä tarkemmin uudiskohteiden lyhennysvapaiden loppumiseen. Moni onkin tottunut pitkään jatkuneeseen nollakorkomaailmaan ja sen myötä varsin pieniin rahoitusvastikkeisiin, kun maksettu vain marginaalin mukaista korkoa. Nyt kun siihen mukaan on tullut lyhennys ja samalla korot ovat nousseet 4% tuntumaan, nousee rahoitusvastike vääjäämättä. Uutisia lukiessa kannattaa huomioida, ettei samankaltaista nousua ole nähty vanhemmissa asunnoissa. Toki korkojen nousu vaikuttaa myös vanhempien taloyhtiöiden rahoitusvastikkeisiin, mikäli yhtiöllä on lainaa esimerkiksi remontin jäljiltä. Kustannusten nousu vaikuttaa luonnollisesti myös siihen mitkä meidän asuntosijoittamisen seuraavat askeleet ovat.

Taloustilanteen vaikutus meidän asuntosijoittamiseen

Keravan asunnoissamme toisessa nostettiin nyt hoitovastiketta 0,60€/neliö. Taloyhtiön hoitovastike onkin ollut varsin alhainen, sillä nostonkin jälkeen se on vain 3,50€/neliö. Toisessa yhtiössä hoitovastike pidettiin ennallaan, jotta saadaan purettua samalla kertynyttä hoitoylijäämää. Molemmissa yhtiöissä kustannusten nousuun on vaikuttanut eniten kiinteistöveron nousu, ja jossain määrin energian hinnan nousu. Molemmilla yhtiöillä on myös lainaa, jolla on rahoitettu 2016 valmistunut julkisivuremontti. Meillä pankki edellytti asuntoja hankittaessa maksamaan taloyhtiölainan pois heti kun se kaupanteon jälkeen oli mahdollista. Niinpä meille korkojen nousu ei ole vaikuttanut yhtiövastikkeisiin. Molempien asuntojen lainoihin otimme matalien korkojen aikana korkoputken, joka rajoittaa lainojen koron alle 2%:in.

Espanjan asunnon rahoitus on jaettu Suomen ja Espanjan pankkien välillä. Suomesta otettuun lainaan ei enää siinä vaiheessa kannattanut ottaa korkosuojausta. Suojauksen hinta vaikutti sen verran kovalta, ettei se ollut kokonaisuudessa järkevä. Myös suojausten valikoima oli erittäin suppea, varmaan pankitkin vielä hiukan tunnustelivat mihin suuntaan korot olivat liikkumassa. Espanjan lainassa on kiinteä 3% korko, mikä kuulostaa tällä hetkellä tosi edulliselta. Espanjassa pääsääntöisesti ulkomaalaiset, jotka eivät asu vakituisesti maassa, saavat 2% korkeamman koron paikallisiin verrattuna.

Asuntosijoittamisen seuraavat askeleet

Meidän asuntosijoittamisen seuraavissa askeleissa jatkamme alkuperäisen strategian mukaan. Eli tavoitteena edelleen hankkia vähintään yksi asunto joka vuosi. Tällä hetkellä uutisoinnissa raportoidaan asuntojen hintojen rajustakin laskusta. Etenkin meidän kohdealueella, eli pk-seutu ja sen ympäryskunnat, hintojen raportoidaan laskeneen erityisesti. Jonkin verran hintojen lasku näkyy jo myynti-ilmoitusten pyynneissäkin. Tämän hetken markkinatilanne on meidän silmissä paikka tehdä hyviä ostoksia. Asuntosijoittamisen tuotothan tehdään ostettaessa.

Älykotiprojekti etenee

By lavitaebella | 23.6.2023 | Comments 0 Comment

Joulukuussa kirjoitimme ensimmäisen älykoti-artikkelimme. Nyt älykotiprojekti saa jatkoa, kun viime vuonna tilaamamme Homey Pro on saapunut ja ensimmäiset kokeilut sen kanssa on saatu alkuun. Vielä jouluna odotus oli saada Homey Pro -purkki tammi-helmikuun vaihteessa, mutta tuotannon pienet ongelmat viivästyttivät toimitusta lopulta vapun korville. Koko ennakotilausten toimituksen ajan Homeyn takana oleva Athom B.V. tuotti odottajille noin kerran kuussa ilmestyvää podia, jossa he kertoivat toimitusten etenemisestä ja havaittujen ongelmien korjaamisesta.

Homey Pro ensi askeleet

Toukokuun alussa vihdoinkin pääsimme kokeilemaan mitä kaikkea Homey Prolla voi tehdä. Alkua helpotti, kun toisen meistä työpiireistä löytyi pitkäaikainen Homey käyttäjä, joka oli myös uuden Pron ennakkotilaaja ja beta-testaaja.

Homey Pron mukana tuli selkeä ohje miten purkki kytketään paikalliseen wifi-verkkoon ja miten tietokoneelle ja puhelimeen asennetaan purkin ohjaamiseen käytettävä appi. Appi on myös vielä beta-vaiheessa, eikä siten ole suoraan app storesta saatavilla, vaan appia ajetaan TestFlight-nimisen testiympäristön sisällä. TestFlight mahdollistaa appin jatkuvan kehittämisen ja nopeammat julkaisut ennen kuin se julkaistaan virallisena versiona.

Perusasennuksen jälkeen ensimmäinen vaihe oli alkaa kytkeä jo olemassa olevia älylaitteita uuteen purkkiin. Homeyn omasta app storesta saa ladattua valmiita appeja eri teknologioille, joiden avulla kyseisen teknologian laitteet saa kytkettyä. Olimme jo aiemmin hankkineet Nediksen ohjattavia ulko- ja sisäpistorasioita, jotka käyttävät wifi-yhteyttä. Aiemmin pistorasioiden ohjaamiseen käytettiin Nediksen omaa Smart life appia. Hetken aikaa piti alkuun selvitellä miksi Homey Pro ei löydä ainoatakaan olemassa olevista pistorasioista. Homeyn community-palstalta löytyi melko nopeasti tieto, että kyseiset laitteet ovat Tuya-perheen laitteita ja ne saa kytkettyä käyttämällä Tuya Cloud palvelua. Tuya Cloud palvelun perusversio on ilmainen ja Communityn ohjeilla laitteiden kytkeminen oli loppujen lopuksi hyvin suoraviivaista. Tuya laitteiden osalta on hyvä huomata, että esimerkiksi Nediksen oman appin kautta kytketyt laitteet eivät tule Tuya Cloudiin näkyviin, vaan laitteet pitää ensi siirtää Tuyan omaan Smart appiin.

Pistorasioiden lisäksi olemme tähän mennessä kytkeneet Homey Pro purkkiin myös Ruuvi lämpötila-anturit, alakertaa viilentävän ilmalämpöpumpun sekä aurinkopaneelien invertterin. Seuraavana listalla on Verisuren laitteiden ja sitä kautta myös Yale Doorman älylukon kytkeminen.

Käyttökohteita

Pistorasioiden myötä älykotiprojekti lähti liikkeelle määrittelemällä pistorasioille ihan kelloon perustuva ajastus. Ajastus ohjaa esimerkiksi ulkona solisevan suihkulähteen pumppua. Laitteiden ohjaamisen osalta Homeyn appi vaikuttaa selvästi helpommalta kuin esimerkiksi Nediksen oma. Verisuren kytkemisen myötä voimme ohjelmoida ulko-oven lukittumaan iltaisin tiettyyn aikaan automaattisesti. Maalämpöpumppumme on sen verran vanhaa mallia, että pumpun logiikka ei oikein tue käytön ajastusta esimerkiksi sähkön hinnan mukaan. Mutta tutkinnassa on, miten voisimme talon suurimpia sähkön kuluttajia ohjata Homey Pron avulla. Erilaisia mukavuutta parantavia automaatioita purkilla on helppo toteuttaa. Kirjoittelemme tänne myös älykotiprojektin etenemisestä sitä myöden kun saamme Homey Prota entistä enemmän käyttöön.

Asuntosijoittaminen – linjasaneerauksen eteneminen

By lavitaebella | 16.6.2023 | Comments 0 Comment

Keravalla sijaitsevien sijoitusasuntojemme molemmat taloyhtiöt ovat edenneet linjasaneerauksen suunnittelussa. Suht saman aikainen eteneminen on luonnollista, ovathan molemmat yhtiöt 70-luvun alkupuolen lapsia ja siten putkien osalta elinkaarensa päässä. Taloyhtiöissä on rakenteiden osalta paljon yhtenäisyyksiä, mutta myös rakennusajan kuvaan liittyen eroja löytyy. Yhteistä molemmille on peltielementtien käyttö kylppäreiden rakenteena. Suurimpia eroja yhtiöiden välillä on välipohjan rakenne. Toisessa yhtiössä on käytetty Nilcon-laattaa, kun toinen on jo tehty ontelolaatoilla. Nilcon-laatan haasteet liittyvät varsin ohueen kansirakenteeseen, ja rakenteen jäykkyyden suhteen kriittisten kannakepalkkien laatan lävistykselle asettamat rajoitteet.

Asuntosijoittaminen-linjasaaneerauksen eteneminen.

Toinen yhtiöistä on 6-9 kuukautta toista edellä, ja onkin päässyt jo toteutussuunnittelun loppuun ja kilpailuttamaan toteutusurakkaa. Toinen yhtiö aloitti hiukan myöhemmin suunnittelun, ja on nyt saanut hankesuunnittelun valmiiksi. Yhtiöiden välinen ero saattaa hiukan kaventua, sillä jäljessä ollut taloyhtiö on vahvasti harkitsemassa KVR- tai tavoitehintaisenaurakkana kilpailutusta, jolloin toteutussuunnittelu tehdään kilpailutetun urakoitsijan toimesta. Vaikka tällöinkin suunnittelu tehdään samaan tyyliin kuin perinteisessä toteutussuunnittelussa, säästyy aikaa kun yksi kilpailutuskierros jää välistä.

Asuntosijoittaminen-linjasaneerauksen eteneminen.

Yhtiökokousten päätöksiä Molempien taloyhtiöiden varsinaiset yhtiökokoukset järjestettiin kesäkuussa. Linjasaneerauksen hankesuunnitelmaa hyväksyvän yhtiön kokouksessa nousi, varmasti hyvin tyypilliseen tapaan, paljon keskustelua varsinaisen remontin aikataulusta ja remontin laajuudesta. Hallituksen esittämä hankesuunnitelma sai myös vastaehdotuksen palautuksesta tarkempaan suunnitteluun. Yhtiökokous kuitenkin äänestyksessä päätyi hyväksymään hankesuunnitelman. Samalla hallitus sai valtuudet kilpailuttaa eteneminen KVR-urakkana.

Toisessa yhtiössä yhtiökokoukselle tuotiin päätettäväksi linjasaneerauksen toteutuksen aloitus. Kokouksen alussa hallituksen kilpailuttama urakoitsija esittäytyi ja kertoi urakan etenemisestä sekä alustavaa aikataulua. Kuten odotettua urakoitsija sai runsain mitoin kysymyksiä aikataulusta, asunnon suojaamisesta ja yrityksen vakavaraisuudesta. Urakoitsijan poistuttua taloyhtiön palkkaama projektipäällikkö jatkoi urakan esittelyä ja kävi läpi muun muassa linjasaneerauksen arvioidun kokonaishinnan sekä joitakin siihen sisältyviä hintakomponentteja. Esittelyn ja siihen liittyvän pitkän kysely keskustelujakson päätteeksi päästiin taas äänestämään hallitukselle annettavasta valtuutuksesta aloittaa urakka valitun urakoitsijan kanssa. Hallituksen esitys sai tälläkin kertaa vastustusta, mutta äänestyksessä kannatus oli kuitenkin varsin selvä.

Asuntosijoitus-linjasaneerauksen eteneminen.

Molemmissa yhtiökokouksissa kysymysten yksityiskohtaisuus tuli esiin hyvin vahvasti. Paljon pohdittiin onko kaikki mitä on suunniteltu välttämätöntä. Molemmissa mietittiin myös voisiko remonttia siirtää vielä eteenpäin kun maailmantilanne on mitä on ja korotkin ovat korkealla. Maailmantilanne ja etenkin uudisrakentamisen hiljeneminen on hankkeiden kannalta jopa positiivinen asia. Tällä hetkellä tuntuu saavan hyvin vastauksia tarjouspyyntöihin ja hinnatkin on ruuvattu tiukalle kun työvoimaa on hyvin tarjolla ja urakoitsijat tarvitsevat uusia projekteja. Korkojen osalta on hyvä muistaa, että laina aika on 20-25 vuotta ja siinä ajassa korot ehtivät vaihdella vielä moneen kertaan. Toki on syytä ottaa vakavasti ihmisten huoli ja monelle ison remontin tuomat pääomavastikkeet voivat olla liian suuri taloudellinen muutos. Samaan aikaan molemmissa yhtiöissä kylpyhuoneet alkavat olla elinkaarensa päässä ja pian korjauksia pitää tehdä suunnitelmallisen hankkeen sijasta pakon sanelemana kiireellä. Kiire yleensä vähentää valinnanvaraa sekä neuvottelumahdollisuuksia. Myös pankin ja rahoituksen kanssa voi tulla vaikeuksia, mikäli tilanne pääsee liian pahaksi.

Kesän suunnitelmat

By lavitaebella | 9.6.2023 | Comments 0 Comment

Tänä vuonna pidämme kesälomamme vasta heinäkuun lopusta alkaen ja jatkamme siitä elokuun puoleenväliin koulujen alkuun saakka ja muutama päivä yli siitäkin. Kesän tavoite on olla Espanjan asunnolla ainakin kaksi viikkoa.

Ruotsi

Ennen Espanjaan pääsyä menemme viikon turnausmatkalle Ruotsiin lasten kanssa. Matka suuntautuu Uppsalaan. Ruotsiin on aina kiva lähteä ja erityisen kivaa on päästä tutustumaan taas uuteen kaupunkiin. Asuimme yhdessä vaiheessa muutaman vuoden Ruotsissa ja toinen vanhemmista reissasi myöhemmässä vaiheessa työn puolesta tiiviisti Ruotsissa, joten Ruotsi tuntuu jossain mielessä toiselta kodilta.

Espanja

Kesän kohokohta on tietysti matka Torreviejaan Espanjan asunnollemme. Sitä on odotettu koko kevät. Tarkoitus olisi ainakin hankkia uudet aurinkotuolit asunnolle ja tutustua lisää ympäristöön. Lähistöllä on kivoja retkikohteita suolajärvistä ja luontoretkistä lähtien. Jos ilma on liian lämmin niin asunnon lähellä on myös vesipuisto vilvoitteluun. Suunnitelmissa olisi myös päästä golffaamaan, jos vaan ilma ei ole liian lämmin ja saamme tiiausajan. Viime syksynä kaikki tiiausajat oli myyty loppuun.

Tälle kesälle Alicanten lentoaikataulut ovat jostain syystä kovin yöpainotteisia. Osin tästä syystä, mutta myös jo pidempään suunnitteilla olleen Madridin retken innoittamana varasimme lennot Alicanten sijasta Madridiin. Torreviejasta pääsee Madridiin junalla, ja matka kestää reilun 4 tuntia. Suurin piiirtein samassa ajassa matkan taittaa autolla. Suunnitelmissa on viettää alkuloma omalla asunnolla ja siirtyä kaksi päivää ennen paluulentoa Madridiin ja tutustua kaupungin nähtävyyksiin. Madridissa on paljon nähtävää emmekä varmastikaan ehdi vierailla kaikissa kohteissa, pitää vaan valita tälle kerralle sopivat kohteet. Ainakin stadionilla ja kirkossa käymme. Mahdollisesti myös Rahapajan innoittamana retki saattaa kulkea keskuspankin ohitse 😊

Toinen mahdollinen retkikohde on Benidorm. Benidorm sijaitsee hieman Alicantesta pohjoiseen, ja tiemme kyllä varmasti vie kerran Alicanteen hyvään outletiin, joten saatamme yhdistää retken Benidormiin samaiselle päivälle.

Torreviejasta on kiva tehdä retkiä ympäri Espanjan, mutta tällä kertaa emme käy kuin Madridissa, jotta ehdimme relata asunnolla kunnolla. Tulevaisuudessa tarkoituksena olisi käydä lähistön kaupungeista Cartagenassa sekä hiukan kauempana Marbellassa tms. Aurinkorannikon kohteessa. Barcelonassa olemmekin olleet useasti, joten sinnepäin ei ole suurta kiirettä vaikka kiva kaupunki onkin.

Tarkoitus olisi kesän aikana tiedustella miten Espanjan asuntoon saisi laitettua aurinkopaneelit ja millä hinnalla. Tässä on asuntoyhtiön hallituksella suuri rooli, minkä kannan he valitsevat. Aurinkopaneelit ovat Espanjassakin kovassa huudossa. Aurinkopaneeleista tuleekin varmasti juttua tulevaisuudessa, mikäli vaan sellaiset saa taloyhtiöön asentaa. Ihanaa lomaa kaikille ☀️

Aurinkopaneelit omakotitaloon

By lavitaebella | 2.6.2023 | Comments 1 comment

Vuoden 2022 kovat pörssisähkönhinnan nousut sekä kyseisen kesän lopulla alkanut kiinteähintaisten sopimusten hinnan korotukset saivat meidätkin miettimään miten sähkön kulutusta voisi hillitä. Omakotitalomme lämpiää maalämmöllä, mikä on pudottanut sähkönkulutuksen noin puoleen verrattuna aiempiin kokemuksiin suorasta sähkölämmityksestä. Toki merkitystä on myös talon paremmalla eristykselläkin, mutta maalämmöllä on ollut selkeä vaikutus kulutukseen. Talvisin käytössä on luonnollisesti myös varaava takka, jolla pyritään myös osaltaan vähentämään sähkön tarvetta. Kesällä sähköä kuluu lämmittämisen sijaan enemmän talon viilentämiseen ilmalämpöpumpuilla. Etenkin kesän sähkötarpeita silmällä pitäen päädyimme syksyllä 2022 tilaamaan aurinkopaneelit meidän omakotitaloon. Emme olleet tilauksen kanssa ihan yksin, ja asennusta saikin odottaa toukokuulle 2023 asti. Nyt vihdoin asennus on suoritettu ja pääsemme nauttimaan auringon energiasta.

Päätimme tilata paneelit energiayhtiöltämme Oomilta. Oomin tarjoama paketti vaikutti laadukkaalta ja hinnaltaan laatuun nähden kohtuulliselta. Valintaa helpotti myös Oomin lupaus ostaa ylijäämäenergia takaisin ilman perusmaksua tai käsittelykuluja, kunhan meillä on jatkossakin Oomin sähkösopimus.

Aurinkovoimala

Alunperin oma ajatuksemme oli asentaa paneelit erillisen autotallin katolle, joka olisi suunnaltaan optimaalisesti etelään. Hyvin nopeasti myyjän kanssa jutellessa kuitenkin kävi selväksi ettei autotallin katolle mahdu kovinkaan suurta voimalaa, joten suunnitelmissa siirryttiin omakotitalon kattoon. Talon suunta ei ole täysin optimaalinen, mutta onneksi toisen lipan suunta on kaakkoon. Lipalle saatiin mahtumaan 20 paneelia, joiden yhteistehoksi tulee 8 kWp. Oomilta saadussa vuosituottoarviossa voimalan vuosituotoksi arvioidaan noin 6800 kWh, mikä vastaa neljäsosaa meidän vuosikulutuksesta.

Oomin paneeleille annetaan 30 vuoden tuottotakuu. Tuottotakuu tarkoittaa, että paneelien tuotantokyky pitäisi olla tuolloin vielä noin 85% alkuperäisestä. Paneelit ovat molemmin puolin lasitettu, mikä kuulostaa kestävämmältä kuin joidenkin valmistajien muovipinnoite.

Asennus

Aurinkopaneelien asennus ajoittui toukokuun loppuun. Muutama hyvä viikko ehti mennä jo aurinkoisia päiviä ohi, mutta oletettavasti kuitenkin kesällä aurinkoa vielä saadaan. Asennuksesta tuli ensin tekstiviesti-ilmoitus noin kuukautta ennen asennusta. Pari viikkoa ennen asennusviikkoa asennusfirman edustaja soitteli ja valitsimme tarkan asennuspäivän ja miten paneelit saapuvat tontille edellisellä viikolla. Puhelussa kävimme läpi myös odotettavissa olevan asennuksen keston ja miten prosessi jatkuu asennuksen jälkeen.

Aurinkopaneelit asennettiin yhden päivän aikana. Päivän suurimpia valintoja oli mihin invertteri, joka muuntaa paneeleilta tulevan tasavirran verkkoon sopivaksi vaihtovirraksi, asennettaisiin. Meillä lopulta parhaaksi paikaksi osoittautui ulkoseinä, jolloin invertteri saa riittävän tuuletuksen. Voimala asennettiin toimintakuintoiseksi ja testattiin asennuksen päätteeksi, mutta kytkettiin pois päältä kunnes sähköverkkoyhtiöltä tulee käyttöönottolupa. Asennuksen jälkeen asentajat tekevät paikalliselle siirtoyhtiölle ilmoituksen asennuksesta ja käyttöönottoluvan pitäisi saapua noin viikon kuluessa siitä.

Voimalan takaisinmaksuaikaa on hiukan hankala laskea, kun ylijäämä sähköstä maksetaan pörssisähkön mukaan ja pörssisähkö näyttää kesäisin olevan suhteellisen halpaa. Toisaalta tuo kannustaa käyttämään tuotannosta mahdollisimman paljon itse. Kesällä kulutusta tuleekin talon viilennyksestä, hybridiauton lataamisesta sekä uima-altaan lämmityksestä. Pyykin ja tiskien pesukin kannattaa ajoittaa jatkossa aurinkoiseen aikaan.

Asennuksen päätteksi asennetut aurinkopaneelit ja koko voimala testattiin. Hiukan jopa yllättäen vielä kolmen jälkeen iltapäivällä, jolloin aurinko on kääntynyt jo lounaan puolelle paneeleista irtosi 5-6 kW. Paneelit näyttävät tuottavan pientä tuottoa hyvinkin myöhään ja kesäkuun alun 21 aikoihin, jolloin aurinko on jo talon harjan takana laskemassa piiloon, paneeleista irtoaa 200W tehoa. Mielenkiinnolla seuraamme miten kesän aurinkoiset päivät tuottavat ja päästäänkö huipputehoihin.

Espanjan asunnon vuokraaminen

By lavitaebella | 26.5.2023 | Comments 0 Comment

Päätimme jo hankinnan yhteydessä, että vuokraamme Espanjan asunnon niinä aikoina kun emme itse ole siellä. Alkuun meni hetki ennen kuin asuntoon löytyi vuokralainen, mutta helmikuusta alkaen asunto on ollutkin vuokrattuna. Mitä Espanjan asunnon vuokraaminen on pitänyt sisällään?

Espanjassa on todella paljon loma-asuntoja, joita vuokrataan kesäisin turisteille viikosta muutamaan viikkoon. Kesän vuokraussesonki alkaa kesäkuussa ja jatkuu syyskuun loppuun. Kesäkaudella tyypillistä on vuokrata asuntoa viikkohinnoilla. Talvikaudella lokakuusta toukokuuhun Espanjan rannikoille tullaan talvea karkuun ja tyypillistä onkin vuokrata muutamasta kuukaudesta jopa yhdeksään kuukauteen. Tällöin tyypillisesti vuokrakin ilmoitetaan kuukausivuokrana. Meidänkin asunnossa on nyt vuokralainen kesäkuun loppuun asti. Espanjassa tyypillistä on vuokrata asunnot kalustettuina. Varustukseen kuuluu perus huonekalut ja keittiössä tyypilliset koneet ja tarvikkeet. Sänkyihin tarvitaan patjansuojia kaksi jokaiseen sänkyyn, jolloin ne voidaan vaihtaa ja pestä vuokralaisten välissä. Keittiöön hankimme peruskoneet kuten leivänpaahtimen, mutterikeittimen, sauvasekoittimen. Kattiloita ja pannuja asunnossa olikin jo edellisen omistajan jäljiltä mukavasti, ja ne olivat myös hyvässä kunnossa.

Vuokraamisen järjestäminen

Vuokraamisen järjestämiseen on monia eri tapoja, mutta jotenkin paikan päällä pitää vuokralaisille saada avaimet. Suomen tapaan myös Espanjassa toimii useita vuokravälittäjiä. Espanjassa, jossa on paljon vuokralaisia eri maista, on myös eri maalaisia välittäjiä, myös suomalaisia. Välittäjien välillä on eroja palkkioiden suuruudessa ja palvelun sisällössä. Välittäjän palkkaaminen helpottaa arkea, kun samalla alueella on aina joku joka vastaa vuokralaisen kyselyihin ja hoitaa tarvittaessa korjaukset.

Normaalisti välittäjä tillittää vuokrat pari viikkoa lyhytaikaisen vuokrauksen jälkeen ja kuukausittain pidemmissä vuokrasuhteissa. Espanjan verottajalle vuokratulot pitää ilmoittaa kolmen kuukauden välein. Veroilmoitus pitää jättää jälkikäteen sähköisesti tammikuun, huhtikuun, heinäkuun ja lokakuun 21. päivään mennessä. Veroilmoituksen jättämiseen tarvitsee espanjalaisen digitaalisen allekirjoituksen, mikä kannattaa hankkia ajoissa. Verotuksessa saa vähentää samankaltaisia kuluja kuin Suomessakin. Vuokratulot ja Espanjaan maksetut verot ilmoitetaan seuraavana vuonna myös Suomen verotuksessa. Tyhjillään tai omassa käytössä olevasta asunnosta omistuksen verot raportoidaan vuosittain jälkikäteen.

Espanjan asunnon vuokraaminen välittäjää käyttämällä on ollut suhteellisen vaivatonta. Välittäjän käyttö tuo toki hiukan viivettä rahan tilille kirjautumiseen, mutta toisaalta paikallinen toimija, joka puhuu myös suomea, helpottaa vuokraamista. Ainakin meille välittäjän käyttö on ollut sopiva vaihtoehto.