Espanjan asunnon vuokraaminen ja verotus

Tätä kirjoittaessa alkaa olla vuosi takana siitä, kun olimme Espanjassa kiertelemässä asuntonäytöillä ja etsimässä meille omaa asuntoa. Tuon reissun tuloksena saimme sovittua kaupat ja aloitettua asunnon ostamiseen liittyvän byrokratian. Näistä olemmekin jo kirjoittaneet matkan varrella. Asuntoa ostettaessa oli tiedossa, että emme ensimmäisinä vuosina ehdi itse siellä juurikaan koulujen loma-aikojen ulkopuolella oleskelemaan. Niinpä alusta asti oli selvä, että asunto pyritään saamaan vuokralle mahdollisimman paljon. Tässä kirjoituksessa kuvaamme meidän kokemuksia miten asunnon vuokraaminen on sujunut sekä siihen liittyvistä verotuksesta.

Asunnon vuokraaminen

Alusta asti oli selvää, että tarvitsemme paikallisen kumppanin, joka hoitaa paikan päällä välttämättömät asiat. Esimerkiksi avainten luovutukset, siivous vuokralaisten välillä ja apu, jos vuokralaisella hajoaa vaikka pesukone kesken kaiken. Näiden hoitaminen etänä varmastikin onnistuisi myös, mutta niin paljon helpompaa kun joku joka on paikalla ja puhuu espanjaa voi hoitaa juoksevat asiat. Minimissään kaiken voi ostaa palasina sieltä ja täältä. Yksi kumppani hoitaa avaimet ja toinen siivouksen. Osan koneiden vaihdoista ja sen tyylisistä voi varmasti hoitaa myös koneita myyvien liikkeiden kautta. Näin toimimmekin Suomessa olevien vuokrattavien kohteiden kanssa. Toisessa laidassa ovat sitten kokonaispalvelua tarjoavat vuokravälittäjät. Usein prosenttipohjaista provisiota vastaan he hoitavat kaiken vuokralaisen etsinnästä alkaen. He myös huolehtivat avaimista, siivouksesta sekä asunnon huollosta tarpeen mukaan.

Meidän valinta on ollut käyttää vuokravälittäjää. Koimme hyödylliseksi, että on paikallinen kontakti johon vuokralainen voi olla yhteydessä vuokrasuhteen aikana. Välittäjän markkinointikanavat ja paikallistuntemus esimerkiksi vuokrasopimuksista on eduksi. Espanjassa markkinointia rajoittaa vaatimus erillisestä vuokralisenssistä. Ilman lisenssiä asuntoa ei periaatteessa saa vuokrata lyhytaikaiseen vuokraukseen. Lisenssejä on myös kahta erillistä mallia. Toinen on välittäjän hakema lisenssi, jolla asuntoa saa vuokrata vain kyseisen välittäjän kautta. Tällöin asuntoa ei voi esimerkiksi laittaa AirBnB tai vastaaviin palveluihin. Toinen versio on asunnon omistajan hakema lisenssi, tällä lisenssillä asunnon saa laittaa mihin tahansa palveluun tarjolle. Palaamme lisenssin hakemiseen myöhemmissä kirjoituksissa, kun hakemus on saatu vireille.

Saimme asunnon haltuumme vuokraamisen kannalta hiukan myöhään, lokakuussa. Tuolloin moni talven yli vuokraaja oli jo ehtinyt valita asunnon itselleen. Talvikauden asunnon vuokraaminen tehdään usein jo ajoissa keväällä. Keväälle kuitenkin löytyi vuokralainen ja nyt on varauskirjassa varaus myös ensi syksylle ja talvelle.

Verotus

Espanjassa ei-residentin (henkilö, joka ei asu Espanjassa vakituisesti) asuntoa verotetaan vuosittain. Vuoden aikana asunnon käyttö jaetaan omaan käyttöön ja vuokrattuna olemiseen. Omassa käytössä olevalta ajalta, sisältäen myös tyhjänä olevan ajan, peritään laskennallinen asuntotulonvero. Vero lasketaan asunnon verotusarvosta. Oman käytön verotus ilmoitetaan seuraavana vuonna henkilökohtaisessa verotuksessa.

Vuokratulta ajalta Espanjan verottaja perii 19% pääomatuloveron. Vero ilmoitetaan neljä kertaa vuodessa. Vuokratulojen verotuksessa saa tehdä joitakin vähennyksiä, kuten välittäjän palkkiot, yhteisön vastikkeet ja kiinteistöverot. Espanjan vuokratulot verotetaan myös Suomessa. Ulkomaan vuokratulot sekä ulkomaille maksetut verot ilmoitetaan erikseen vuotuisessa veroilmoituksessa. Suomen ja Espanjan välisen verosopimuksen puitteissa kaksinkertainen verotus poistetaan ja Suomen verotuksessa Espanjaan maksetut verot vähennetään.

Pian onkin aika viettää vajaa pari viikkoa Espanjan asunnolla itsekin. Ohjelmassa on lomailun ja asunnon tarkistuksen ja huoltotöiden lisäksi käynti paikallisessa virastossa hakemassa espanjalaiset digitaaliset allekirjoitukset. Digitaaliset allekirjoitukset tarvitaan esimerkiksi veroilmoitusten tekoon.